浅谈物业管理与建设和谐社区的关系完整版

浅谈物业管理与和谐社区的建设

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浅谈物业管理与和谐社区的建设

摘要：社区是社会的细胞，而物业管理机构又分布在各个社区，为成上千万的业主服务。它是社区建设中最重要、最关键的载体，是城市的经济发展、社区稳定、和谐社会的积极实践者和重要力量。其对改善人民群众的生活、工作环境和维护社区稳定都起着积极的作用。通过规范社区建设中相关主体的职责、明确相关主体之间的关系、提高业主自治的能力与水平、规范物业管理市场、增强物业管理企业社会责任，从而充分发挥物业管理在社区建设中的主导作用，推进社区建设。

关键字：物业管理社区建设作用与影响改善与思考

一、我国物业管理的现状

物业管理是改善居民工作和生活环境，提高居民居住水平的基础性工作，具有树立城市形象完善城市功能的作用。物业管理作为一种新兴行业自十九世纪八十年代传入我国内地以来已取得较快的发展。但是作为第三产业，物业管理行业的发展时间短、缺乏经验以及制度不健全，政府监督引导不够、百姓认识水平低使得目前整个行业仍处于粗放经营状态，与发达国家的管理水平差距较大。具体有以下几个问题：

（一）物业管理法规不完善

近年来我国出台《物业管理条例》、《物权法》等一系列法律法规确立了比较系统的房地产基本管理制度。但从整体上看，物业管理的法制环境仍有很多不足，制约因素较多，许多省、直辖市及较大城市没有地方法规。许多地方尽管法制建设较早，法规条例仍然存在结构、体系、执行等方面的缺陷，甚至混乱的现象。其中许多地方在涉及物业维修资金、物业服务标准、物业管理收费等相关政策尚未出台。同时对于物业管理企业审核不严，在物业管理的市场准入、招投标、行为规范、权利义务、纠纷处理、法律责任等方面缺乏具体性和可操作性。因此，物业管理中产生大量的矛盾和纠纷无法可依，往往得不到解决。从而为开发商和物业公司侵害业主合法权益提供了空间。因此，必须尽快完善物业管理的法律法规，明确界定业主和物业管理公司的权利和义务，为广大业主维护自身合法权益提供法律武器。（二）物业管理企业定位不准确

首先，物业公司服务意识不强

许多物业公司对自身的权利义务认识不清，错把自己当作了管理者。不能树立服务意识、服务态度不好、服务不到位、随意处置公用地等行为，侵犯了业主权益，造成了物业公司与业主的矛盾。

再者，物业管理人员整体素质不高

许多物业管理行业人员文化水平不高，缺乏必要的物管专业知识和专业技能，只能做一些诸如收费、保安保洁、和公共设施的基本维修等简单劳动。客户服务意识差，只停留在做业主投诉处理，缺乏应有的广度和深度。

最后，物业管理中的收费问题

物业管理费是物业管理企业生存和发展的基础，也是其开展工作的保障和前提。但是，物业管理收费难是目前许多物业管理企业所面临的大难题。归根到底，一方面是开发商遗留下来的问题，造成开发商和物业管理企业权责利不对等。物业管理企业一般是房地产开发企业的下属企业或两者存在着纠缠不清的关系。开发商不履行售房时的承诺，遗留下诸多的质量问题。业主入住后许多问题得不到妥善解决而拒交物业管理费，这是造成物业管理收费难的一个重要原因。另一方面，物业管理企业乱收费收费、标准不合理、财务不公开，致使业主怀疑物业管理费是否真正用于自己的物业管理，业主感到花了钱却没有享受到应有的服务，从而在心理上对物业管理产生了抵触情绪，就以拒交物业管理费来表示抗议。

（三）业主自身主人意识薄弱

根据《物业管理条例》，业主自己是物业的主人，是物业管理区域的主要责任主体。但是，大部分业主没有真正充分利用自己的权力。

第一，业主意识不强

由于我国长期以来实行的住房福利制度，使业主对自身利益及公用部分和设施的使用、维护和管理缺乏主人翁的意识和民主参与的意识。有的业主意识不到业主大会的重要性，从不参加业主大会的活动，却要求物业管理企业按业主大会的决议少收物业费甚至不收物业费；有的业主不重视对相关法律法规的了解，却抱怨业主委员会不能维护业主权益或维权不力。总之，业主没有合理的自身定位，没有明确自己的权利和义务，从而没能找到维护自身权益的有效武器。

第二，业主委员会的作用没有充分发挥出来

在实际中，业主委员会的运作还很艰难。物业管理法规对业主委员会的权利义务以及运作方式没有明确规定，导致业主委员会的成立和运作很不规范。已有的业主委员会缺乏办公场所、办公费用，负责人和委员文化水平不高、专业知识不足，不能有效行使合法权力。业主委员会的成员都是义务服务，很容易产生没报酬、得罪人等情况。所以大家参与的积极性普遍不高。好多选出来的业主委员会发挥不了多大作用也就不足为奇了。

二、社区建设中物业管理存在的主要问题

（一）业主委员会难以发挥维权监督和协调作用

首先，业主委员会现有的法律地位无法代表业主维权。

业主委员会是由业主大会选举产生，只经房管行政管理部门报备，未经民政部门登记成立，属民间自治组织。虽有一定组织机构和财产，但不具有法人资格，不能作为发生纠纷或法律诉讼的主体，从根本上无法代表业主维护自己的权益。

然后，业主及业主委员会维权意识不够。

由于业主委员会是在物业管理活动中维护业主合法权益的代表性组织，委员是无偿兼职的。绝大多数的业主只有当他们使用私有物业方面的利益受损时，才会通过业主委员会和物业管理公司及有关方面协调理顺关系；而当业主在使用共用和公有利益受损时，业主及业主委员会往往不会主动关心并解决问题。

最后，业主委员会的运作形同虚设且缺乏有效监督机制

很多小区业主主人翁意识不强，放弃物业管理自主权，对成立业主大会参与物业管理漠不关心。业主大会召开难，作用发挥不够，业主委员会并没有实行真正意义上的自治管理。

同时缺乏有效的监督机制，难以体现全体业主的意愿，违背了权责一致的原则。

（二）业主对权利义务的认识不对称

一是房屋维修养护责任意识不强，“产权归己维修自理”的观念没有树立；二是不服从管理，乱装修乱搭建屡禁不止，自律意识淡漠；三是不按时交纳或不交纳物业管理费，尤其是老旧小区。不交费的理由多种多样，物业服务不到位自不必说，房屋质量等开发商遗留问题、邻里纠纷、下岗等都作为不交费的理由。就这样恶性循环，直至物业企业服务质量下降，干脆关门走人，广大业主也深受其害。

（三）维修基金的管理使用不规范

维修基金是专项用于住宅共同部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造的资金，性质上属于专门设立指定用途的专项基金，归属上归全体业主共同所有。其款项运作过程，包括招投标，监理以及预、决算等程序缺乏监督和管理，导致基金使用上的不规范。甚至于有的小区业主委员会未经申请，先斩后奏，违规使用公共维修基金。

三、物业管理对和谐社区的作用与影响

（一）物业管理与构建和谐社区有着相互促进的作用

社区是社会的缩影，要构建和谐社会必须先构建和谐社区。社区缺乏和谐不仅对社会经济发展产生负面影响，而且对社会的稳定造成一定破坏，只有和谐社区的成功构建才有可能实现和谐社会的构建。物业管理是构建和谐社会的重要组成部分，与构建和谐社区有着相互依赖、促进的关系。一方面，物业管理满足业主对住房财产的使用、维护、保值等方面的服务的需求。为业主及使用人创造和保持良好的工作居住环境，并按照物业企业与业主的合同约定，对房屋及其配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的保洁、绿化、保安等环境卫生和秩序以及社区文化活动。这正是构建和谐社区的重要范畴。另一方面，物业企业为业主提供的是有偿管理服务，具有明显的市场性，而且是密集型的劳动，给社会解决大量的就业问题，为国家上交税金和社会安定团结发挥着不可估量的作用。（二）对业主提供优质满意的服务是社区和谐的关键

一个小区有众多的业主，用户要想和谐相处，关键是物业公司定位要准确，对物的管理要科学，对人的服务要到位。角色定位清楚了，其工作范畴、责任和义务自然也就清晰了。物业管理总是提倡以人为本，以人为中心。而人的需要是多方面的，按马斯洛的五层次说，人的需要分本能的需要、安全的需要、爱的需要、尊重的需要、自我价值实现的需要，在知识经济的今天，作为知识的鲜活载体，人的需要越来越高，而物业管理就是在某种程度上满足业主和用户不断增长的各种需要。

（三）对业主开发商的协调沟通起化解社区冲突和纠纷的桥梁纽带作用

创造和谐的物业管理环境需要物业管理关系链上诸主体的参与，尤其是房地产行政管理部门、开发商、物业管理公司、业主的相互配合。物业管理公司应为业主着想，着力解决与业主和使用人切身利益相关的突出问题，缓和大家之间的关系，化解多方矛盾。

四、对社区中物业管理的问题的改善与思考

（一）制定和完善物业管理领域相关政策、法规,促进市场健康发展

一是对目前争议比较多的以及真空地带, 及时出台相应政策, 提高可操作性, 特别是在目前大量出现的纠纷和矛盾的方面, 作出具体规定, 以化解各方矛盾; 加强物业管理市场竞