物业公司入伙装修期的管理制度

物业公司入伙装修期的管理制度

第一节入伙前期准备

当一个新建物业达到“五证”、“两书”要求时，就具备了入伙条件。而入伙收楼，也正是物业管理人正式服务业主的开端。从这个意义上讲，如何给业主在第一印象中留下好的感觉，是物业管理人的首要任务。基于此，物业管理公司必须做好充分的入伙前期准备工作。

1、各类图纸(施工图纸、竣工图纸)由物业管理工程技术人员逐项熟悉，对图纸上不明之处，做好相关记录，以便及时向房地产公司或监理方请教，业主及售房等其他资料由物业管理人员熟悉。在熟悉过程中要确保资料的保密性，拒绝向第三者透露任何有关业主资料及售房资料，以免造成日后不必要的责任纠纷。

2、与房地产公司之间的协调、沟通(含施工单位的沟通)。由物业管理人员定期与房地产公司之间进行工程质量反馈，并向房地产公司提出有利于物业使用的合理化建议方案，以便房地产公司与施工单位协商、改进，同时与施工单位在施工现场请教工程技术问题，避免日后管理上走不必要的弯路。

3、入伙前的文件编写、讨论、印刷、装订(包括入伙工作方案、收楼须知、业主收楼验收文件、业主临时管理规约、业主手册、物业管理前期服务协议等文件)。

4、小区物业管理处客户服务中心的规划、设计、二次装修。按照房地产公司在建筑物业时设计规划好的物业管理用房，请装饰、装修设计人员对办公场所进行设计规划，并组织施工单位进场施工、二次装修。

5、各类资料的分类装袋及各类钥匙交接。为了在办理入伙时及时向业主提供便捷服务，由专人将印刷资料、文件成品进行分类装袋，并安排工程技术人员对施工单位移交的各类钥匙进行校对，出现质量问题及时向房地产公司或施工单位反馈，并督促整改、更换。

6、各类人员的业务培训。有计划地组织物业管理各级人员进行培训。

7、管理处前期物资配备(办公家私、办公用品等)。

8、入伙现场物资配备的准备工作及布置入伙现场。入伙前一天各类现场及备用物资全部到位，并按照入伙实施方案进行场地布置。

第二节入伙工作内容

1、接待入伙现场的所有业主，合理分流办理入伙的业主，避免入伙现场出现拥挤的局面，保证入伙工作有条不紊地进行。

2、核对售楼资料与业主本人身份证件。

3、发放资料，并签订《前期物业管理服务合同》及《业主临时管理规约》等有关文件。

4、按照要求收取物业管理相关费用。

5、为了方便业主，物业管理处将邀请相关单位进场为业主办理水电、煤气、有线电视、宽频网络等的开通手续。

6、业主办完上述手续后，管理处安排专人陪同业主对物业进行验收。

7、业主在验房中发现问题，由管理处验房人员记录，同时办理单元房的钥匙交接。

8、物业管理处安排专人接待业主相关问题的咨询，同时受理业主办理二次装修申请工作。

9、业主验房中的遗留问题，集中由专人登记、汇总。

10、入伙工作中资料的归档。

第三节入住手续及程序

1．业主／用户应携带有关交房通知到物业管理处客户服务中心办理有关入住手续，并缴交应缴付的本小区物业管理的费用，领取有关房屋的钥匙。

2．业主／用户入住前如需进行内部装修，应详阅小区装修管理规定，并按有关程序及规定向管理处办理装修手续。

3．业主／用户入住时，要确保小区公共设施、设备不受损坏，管理处有权追讨所损坏的公共设施的赔偿。管理处合理安排业主／用户搬运时间，保证道路畅通。

4．业主／用户入住时须向物业管理处提供该业主人员名单及具体联系方法，

以备发生紧急事故或特殊情况下联络之用。若上述人员名单或联络方法更改时，小区物业管理处应根据业主／用户提供的变更资料及时更改登记档案，避免在发生紧急事故或特殊情况下因无法联络而造成不必要的损失。

第四节入伙工作流程

1、发放资料：

1.1业主办好购房手续后，房地产公司给业主发出《入伙通知书》和《收楼证明书》；

1.2业主看房收楼，管理处向业主发放《入住手册》，指导业主如何办理入住手续；

2、提交资料：

业主在办理入住手续时带齐以下所有原件并提交《入伙通知书》(原件)、《房地产买卖合同(预售)》(复印件)、《身份证》(复印件)，以公司名义购买的还需提交《营业执照》 (复印件)、《法人代表证明书》、《法人代表授权委托书》或董事会的《授权委托》(原件)及公司的公章。

3、登记：

业主在入伙办理现场，先到入伙接待处登记，并由接待处人员给业主介绍入伙情况细节。

4、发放及签订文件：

业主在入伙办理处领取《入伙须知》等相关资料及《业主临时管理规约》、《业主手册》、《装修手册》等装订本，并登记《业户／用户联络资料登记表》，签订《业主临时管理规约》、《装修管理规定》、《消防协议书》、《前期物业管理服务合同》。

5、缴费

在经过入伙接待处登记后，可到入伙办理处办理入伙并提交相关资料。经入伙办理处确认后，由办理入伙工作人员指引业主到入伙缴费处缴交物业管理等相关费用。按相关规定，业主入伙时预交一年的物业管理费。

6、验楼：

入伙办理专人与验楼办理处工程人员带领业主去单元房验楼并记录原始水电表读数。

7、收楼：

入伙办理处与验楼办理处人员陪同业主一起收楼，签订收楼书交回物业管理处。

8、交接钥匙：

业主收完楼后，入伙办理处与业主办理钥匙交接手续，签订相关承诺文件。

第五节装修期物业管理实施细则

房屋交接后住户即开始装修，这一时期各类人员出入频繁，物资、车辆进出较多，因此治安清洁卫生压力较大，因此现阶段我们将装修管理和治安管理确立为管理重点。

1、装修管理

装修管理是日常物业管理的重要内容之一，特别是新楼入伙，几乎都需要重新装修。同时，装修管理也是物业管理的难题之一，之所以说它是一个难题，因为它是比较容易与业主发生矛盾的管理项目之一。为保障公共设施的正常使用、楼宇安全和房屋外观的统一美观，为了全体业主的共同利益，必须规范装修行为，加强物业管理装修管理工作。在工作实践中，对违章装修既要做到有据有理坚持原则，又要尽量做劝告说服工作，晓之以理，尽可能减少与业主发生矛盾。

作为物业管理从业人员，尤其是装修管理人员，必须了解、掌握房屋建筑的基本构造知识，这是做好本职工作的基本技术要求和技能。同时应熟悉有关法律法规，明确有关人员的职责范围，做到知法依法，违规必究。当然还应了解装修管理运作程序及熟悉装修施工中的常见问题，防微杜渐，尽可能消除或减少违章装修引起的负面影响。因此我们将结合自身的管理经验和公司工程部，向住户提供以下服务：

1.1明示装修规定，宣传违章装修的危害性，装修住户实行申请制，并向申请装修的住户和施工队介绍房屋结构和管线分布情况，使住户在装修设计、施工时有所参照，从而降低违章装修的发生率。

1.2工程部为住户提供咨询、设计、代购材料、装修一条龙服务。