工业用地出让管理总结
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工业用地出让管理总结
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工业用地出让管理总结
一、提高思想认识
土地是不可再生的宝贵资源，十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。国务院总理在全国经济形势电视电话会议上明确把控制用地作为调控固定资产投资的重要手段之一，“四镇两办”要进一步统一思想，充分认清形势，充分认识规范工业用地土地出让行为是市场经济发展的内在要求，是促进经济社会可持续发展的必然选择，是落实土地基本国策的关键措施，是维护农民利益的重要环节，是提高土地利用效率、优化土地资源配置的根本保证。要以“三个代表”重要思想和科学发展观为指导，着眼于经济社会的长远发展，坚定不移地执行国家保护耕地的基本国策，迎难而上，统筹兼顾，依法行政，完善制度，正确处理保障经济社会发展与保护土地资源的关系，合理控制建设用地增量，努力盘活土地存量，坚持走节约用地、集约用地的道路，严格实行最低保护价制度，为经济社会持续协调发展提供坚实保障。
二、严格土地利用规划的实施管理
坚持“四镇两办”一盘棋，“四镇两办”土地开发利用必须符合土地利用总体规划。土地利用总体规划不得越权修改和随意调整，确需局部调整的，要严格按规定程序报批。在此基础上，着眼长远，合理布局，科学规划新港区、新商务区、新产业区、新生态区，使成为土地集约利用的示范区。土地利用整体规划一经批准实施，必须严格按照规定的土地用途使用，严禁在规划区内私搭乱建，确保规划的严肃性。
三、实行供地目录制度，强化建设项目用地管理认真落实国家产业政策，
严格执行《产业指导目录》，不断提高引进项目的产业层次和水平。严格控制限制性产业项目供地，从土地供应上制止盲目投资和低水平重复建设。凡是不符合供地目录和产业政策要求的项目，国土、建设规划、招商、经济发展等部门不得定点、预审和立项。坚持按照项目审批供应土地，坚决杜绝假借项目圈占土地。
新增建设用地项目在报批时必须提供经市国土资源部门批准的建设项目用地预审报告，未经市国土资源部门预审的建设项目，有关职能部门不得立项、定点。已经批准用地的建设项目必须按照国有土地出让合同约定的时间开工建设，延期开工建设的，需经管委会确认、国土管理部门批准。不满一年的项目，由当地政府（办事处、招商等部门）督促其及时开工建设，如确实无法开工建设的，将收回其土地使用权，调整土地使用者。土地使用者超过合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，国土管理部门配合当地政府（办事处）按规定或出让合同的约定条款向土地使用者征收相当于土地使用权出让金15%的土地闲置费，有关部门将重新调整土地的使用者；满2 年未动工开发建设的，依法无偿收回土地使用权，但因不可抗力或者政府行为导致动工开发迟延的除外。对一些分期实施的大型项目可以规划预留发展用地，但必须根据其实际到帐资金和生产建设进度分期确定供地数量。
同一宗土地如有二家或二家以上的项目参与的，将实行招、挂、拍出让。
四、切实提高项目投资强度，实行项目用地控制指标制度
切实提高单位面积的投资强度，综合确定建设项目供地面积。范围内的工业项目用地，以总投资计算，外资项目亩均投入不得低于30 万美元，内资
项目亩均投入不得低于250万元；或以注册资金计算，外资项目亩均注册资金不得低于15 万美元，内资项目亩均注册资金不得低于125 万元。
五、严格执行协议出让土地最低保护价制度运用地价杠杆作用调控土地市场，促进土地资源的集约利用。范围内工业用地以协议出让的，严格实行最低保护价制度，外资项目每亩土地价格不得低于10.3万元，内资项目地价每亩不得低于12.3万元（含集体改制企业）。对投资规模大、产业关联度大、科技含量高、税收高、环保好或投资规模虽然低于500 万美元，但属国际知名公司投资，有利于调整产业结构，优化产业层次，有发展潜力的项目，优惠政策和土地价格如有调整的，由主任办公会议集体研究决定，实行个案处理。各园区可以在不低于规定的协议出让土地最低保护价的基础上，制定地价与土地集约度的调节系数，对利用率较低的项目用地适当提高供地价格，对土地投资强度较高的项目用地适当给予价格优惠。在招商过程中，禁止压低地价，协议出让土地除必须严格执行规定程序外，出让价格不得低于最低保护价标准。土地使用者必须按时支付土地使用权出让金，若不能按时支付土地使用权出让金的，按迟延支付款项的2%。缴纳滞纳金，延期付款超过6个月的，可以解除用地合同收回土地，土地使用者无权要求返还定金或已支付的土地出让金。
六、努力提高土地利用率，积极盘活土地存量严格控制企业等用地单位内部的行政办公、食堂、宿舍等辅助设施建设的用地面积，一般不得超过项目总用地面积的7%；调整有关厂区
绿化率的规定，不得圈占土地搞“花园式工厂”，绿化面积不得超过用地总面积的25%;工业企业的容积率一般》0建筑密度一般不得低于
40%。严禁在用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施。引导中小企业使用标准厂房，严格限制建造单层厂房，大力推广多层标准厂房建设。总投资在XX 万元（含XX 万元）以下的项目不单独选址、供地，一律进驻标准厂房，可以按照《省国有土地租赁办法》规定，采取租赁土地使用权或标准厂房形式获得生产经营场所。鼓励有条件的地方，可以由当地农民、村级集体经济组织，在依法办理农用地转用审批手续后，建设标准厂房出租给企业使用。鼓励建造多层、高层公寓房，集中安置被征地拆迁农民。
国土管理部门要会同市国土资源局加强对土地开发利用情况的监督检查，督促土地使用者按照土地有偿使用合同或国有土地划拨批准文件的规定实施项目建设，防止土地圈而不用。各镇、办事处要逐个排查进区企业，充分挖掘存量建设用地潜力。同时，通过废弃石宕整理、砖瓦窑厂整理、村庄整理等多种方式，向内涵挖潜要用地空间。对于使用存量建设用地的项目，已经明确的各项鼓励政策必须认真落实到位。
七、进一步落实领导责任，强化考核监督
规范工业用地土地出让行为是一项战略性、方向性、长期性的工作。
各级各部门要把这项工作摆上重要议事日程，国土分局要切实履行职责，加强政策宣传，严格土地管理，招商、经济发展、财政、建设规划、纪检审计等部门和“四镇两办”要各司其职，密切配合，在项目立项、用地选址、用地预审、规划审查和批后管理等环节形成合力；要建立健全建设工业用地土地出让考核制度，并列入年度目标考核内容和领导干部任期考核内容。要严格土地管
理责任追究制，对违反法律规定擅自修改土地利用总体规划的、发生非法占用基本农田的、征地中侵害农民合法权益引发群体性矛盾且未能及时解决的、非法批准占用土地和低价出让国有土地使用权的，要严肃追究责任，对有关责任人员给予行政处分。
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仅供参考
工业用地控制性指标
工业项目建设用地控制指标（试行） 一、为认真贯彻落实“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地”的基本国策，促进建设用地的集约利用和优化配置，提高工业项目建设用地的管理水平，制定本工业项目建设用地控制指标（以下简称“控制指标”）。 二、本控制指标是对一个工业项目（或单项工程）及其配套工程在土地利用上进行控制的标准。 三、本控制指标是国土资源管理部门在建设用地预审和审批阶段核定工业项目用地规模的重要标准，是工业企业和设计单位编制工业项目可行性研究报告和初步设计文件的重要依据。工业项目所属行业已有国家颁布的有关工程项目建设用地指标的，应与本控制指标共同使用。 四、本控制指标由投资强度、容积率、建筑系数、行政办公及生活服务设施用地所占比重四项指标构成。工业项目建设用地必须同时符合四项指标。具体如下： （一）工业项目投资强度控制指标应符合表1的规定； （二）容积率控制指标应符合表2的规定； （三）工业项目的建筑系数应不得低于30%； （四）工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的7%。严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施。 五、工业项目建设应采用先进的生产工艺、生产设备，缩短工艺流程，节约使用土地。对适合多层标准厂房生产的工业项目，应进入多层标准厂房，原则上不单独供地。六、工业项目建设要严格控制厂区绿化率，在工业开发区（园区）或工业项目用地范围内不得建造“花园式工厂”。七、本控制指标由正文、控制指标应用说明（附件1）、城市等别划分（附件2）、《国民经济行业分类注释》（附件3）共四部分组成。 八、本控制指标适用于新建工业项目，改建、扩建工业项目可参照执行。 表1： 投资强度控制指标 单位：万元/公顷 地区分类行业代码 一类二类三类四类五类六类七类 市 县 等 别 第一、 二、三、 四等 第五、 六等 第七、 八等 第九、 十等 第十 一、十 二等 第十 三、十 四等 第十 五等 13 ≥1680≥1350≥975≥675≥570≥510≥380 14 ≥1680≥1350≥975≥675≥570≥510≥380 15 ≥1680≥1350≥975≥675≥570≥510≥380 16 ≥1680≥1350≥975≥675≥570≥510≥380 17 ≥1680≥1350≥975≥675≥570≥510≥380
工业用地规划导则
重庆市城乡规划工业用地规划导则 （试行）
重庆市规划局
二〇〇七年十二月
前言 为进一步加强城乡规划编制与管理的科学化、规范化、法制化，根据《重庆市城乡规划事业“十一五”规划行动方案》的统一部署，《工业用地规划》编制组深入调查研究，认真总结实践经验，参考借鉴了国家和其它省市的相关规划标准，通过组织专家论证，在广泛征求规划设计、科研、管理等方面意见的基础上，制订本导则。 本导则的主要内容有：1. 总则；2. 工业用地的定义与分类；3. 工业用地选址与布局；4. 工业用地规划标准；5. 工业园区规划标准；6. 工业企业的卫生防护距离；7. 名词解释。 根据建设部建标[2000]87号文《关于印发〈工程建设标准强制性条文〉管理工作的暂行规定》的要求，正文中用黑体字注明了本导则中涉及相关国家标准强制性条款内容。 本导则在实施过程中，如发现需要修改补充之处，请将意见和有关资料提供给重庆市规划设计研究院（单位地址：渝北区新牌坊新南路9号；邮编：401147），以便在今后修改时参考和吸纳。 本导则主编单位：重庆市规划设计研究院 本导则主要起草人：彭远翔、钱紫华
目录 1．总则1 2. 工业用地的定义与分类2 2.1 工业用地的定义2 2.2 工业用地的分类2 3. 工业用地选址与布局3 3.1 工业用地选址原则3 3.2 工业用地布局原则4 4. 工业用地规划标准6 4.1 总体标准6 4.2 工业用地的配套设施9 4.3 工业用地的道路10 4.4 工业用地的绿地10 5. 工业园区规划标准11 5.1 工业园区定义和布局形式11 5.2 一般标准11 5.3 工业园区配套设施的布局13 5.4 工业园区道路14 5.5 工业园区绿化组织14 5.6 高新技术园区的工业用地14 5.7 特色工业园区的工业用地15 6. 工业企业的卫生防护距离16 7. 名词解释20
工业用地管理办法(征求意见稿)
《成都市工业用地管理办法》 （征求意见稿） 为进一步加强工业用地管理，提高节约集约用地水平，保障全市工业经济持续快速健康发展，根据《中华人民共和国土地管理法》及相关规定，制定本办法。 第一章规划管理 第一条各区（市）县人民政府依据土地利用总体规划和本地经济社会发展需求，组织编制工业集中发展区（点）的土地利用规划，规划应当符合全市工业产业布局规划，并与区（市）县产业发展规划、城市总体规划相衔接。 第二条各区（市）县土地利用总体规划在征求市级相关部门意见，经市政府审查同意后，按法定程序上报省人民政府批准。市级战略功能区内土地利用规划需经功能区领导小组审查同意。 第三条工业集中发展区（点）土地利用规划的调整（包括规模、位置和用地性质）须由市国土局会同市经委、市规划局等相关部门审查同意，重大调整须经市政府同意，涉及土地利用总体规划调整的，须依法报原审批机关批准。 第四条严格控制工业集中发展区（点）内道路、绿化等综合配套用地面积，新扩展区域工业净用地面积应不少于总面积的
70％。 第五条工业集中发展区内总部经济项目和行政办公、生活服务等辅助设施用地，不得改变用地性质或变相进行商业开发。因城市规划调整等确需改变的按照相关规定办理。 第二章计划管理 第六条全市土地利用年度计划中30％以上用于工业项目。 第七条新增工业用地计划实行全市统筹，并按下列程序安排使用： （一）每年年底，由各区（市）县工业主管部门牵头，会同国土部门、工业集中发展区（点）管理机构，对下一年度拟安排在成片报征区域的项目进行初步审查，符合用地条件的向市经委提出用地申请；未纳入成片报征区域内的重大项目单独申请。 （二）次年年初，市经委会同市国土局根据各区（市）县用地需求情况和全市年度工业用地计划指标，对符合相关规定及要求的工业项目进行综合评审后，带项目下达本年度工业用地年度计划，各区（市）县国土局根据下达的用地年度计划组织报征。 第三章供地管理 第八条新用地工业项目按下列原则供地： （一）符合成都市确定的各工业集中发展区重点支持产业门类；符合工业项目用地投资强度、税收贡献等产出效益指标；符
关于加强本市工业用地出让管理的若干规定(试行)
关于加强本市工业用地出让管理的若干规定（试行） 第一条（目的和依据） 为全面实施“总量锁定、增量递减、存量优化、流量增效、质量提高”基本策略，充分发挥土地资源市场配置作用，加强工业用地出让全生命周期管理，促进上海经济社会转型发展，根据《中华人民共和国土地管理法》、《上海市土地使用权出让办法》、市政府印发的《关于进一步提高本市土地节约集约利用水平的若干意见》等，结合本市实际，制订本规定。 第二条（定义及适用范围） 本规定所称工业用地出让全生命周期管理，是以提高土地利用质量和效益为目的，以土地出让合同为平台，对项目在用地期限内的利用状况实施全过程动态评估和监管，通过健全工业用地产业准入、综合效益评估、土地使用权退出等机制，将项目建设投入、产出、节能、环保、本地就业等经济、社会、环境各要素纳入合同管理，实现土地利用管理系统化、精细化、动态化。 本市新增供应的工业用地产业项目类、工业用地标准厂房类、研发总部产业项目类、研发总部通用类等建设用地，均按照本规定执行。历史违法工业用地处置、存量工业用地扩大用地面积、提高建筑容积率、分割转让、原划拨土地转出让等情形，参照本规定执行。 第三条（基本原则） 坚持遵循项目全生命周期规律，合理确定工业用地弹性出让年期。 坚持落实土地利用全要素管理，明确工业用地的单位土地投入、产出、节能、环保、本地就业等经济、社会、环境约束性指标。 坚持实施土地利用全过程管理，实现项目开竣工、投达产、土地利用绩效评估和土地使用权退出的全过程管理。 坚持体现土地利用综合效益，实现资源节约、生态环保、提质增效、和谐发展的目标。 第四条（管理职责）
市规划国土资源局负责本市工业用地规划和土地利用等管理工作。市经济信息化委、市发展改革委会同市规划国土资源局负责制定本市产业准入标准和产业用地标准，制定并实施土地利用绩效评估的指标、标准、方法和程序等。市环保局会同市经济信息化委、市规划国土资源局负责本市工业用地环境保护的监督管理工作。市其它相关部门按照各自职责，做好配合、服务、监管工作。 各区县政府以及市政府派出机构负责各自区域内的工业用地节约集约利用的组织实施与协调管理，区县规划土地管理、产业管理、投资主管、环境保护等部门按照各自职责，具体协同实施本规定。 区县政府相关部门或产业园区管理机构具体负责项目履约考核等工作。 第五条（规划管理） 工业用地利用必须符合土地利用总体规划、城乡规划和产业发展规划，符合本市产业准入、用地标准、环境保护和社会管理等的要求。 规划工业区块（即“104区块”）主要进行结构调整和能级提升，重点发展先进制造业、战略性新兴产业、生产性服务业；规划工业区块外、集中建设区内的现状工业用地（即“195区域”）按照规划加快转型，完善城市公共服务功能，重点发展现代服务业。 第六条（产业准入） 定期发布本市产业指导目录，强化产业项目准入管理，严禁向禁止类工业项目供地，从严控制限制类工业项目用地。 优化完善产业用地标准，定期更新本市工业用地投入强度和产出效率的最低标准。强化产业项目准入审核制度，明确工业用地项目的产业类型、投资强度、产出效率和节能、环保、本地就业等的要求，并将其纳入土地出让合同，作为土地利用绩效评估的依据。 第七条（土地供应方式） 工业用地供应按照国家和本市相关规定执行。经产业准入审核认定后，工业用地产业项目类、研发总部产业项目类采取“带产业项目”挂牌方式供应；工业用地标准厂房类、研发总部通用类通过公开招拍挂方式供应。
工业用地控制指标国发(2008)24号
关于发布和实施《工业项目建设用地控制指标》的通知 国土资发〔2008〕24号 各省、自治区、直辖市国土资源厅（国土环境资源厅、国土资源局、国土资源和房屋管理局、房屋土地资源管理局），解放军土地管理局，新疆生产建设兵团国土资源局：为全面贯彻落实《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）、《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发〔2006〕31号）和《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发〔2008〕3号），加强工业项目建设用地管理，促进节约集约用地，国土资源部对2004年发布的《工业项目建设用地控制指标（试行）》进行了修订。现将修订后的《工业项目建设用地控制指标》（以下简称《控制指标》）发布，请认真贯彻实施。一、各级国土资源管理部门要严格执行《控制指标》与相关工程项目建设用地指标。不符合《控制指标》要求的工业项目，不予供地或对项目用地面积予以核减。对因生产安全等有特殊要求确需突破《控制指标》的，应当根据有关规定，结合项目实际进行充分论证，确属合理的，方可批准供地，并将项目用地的批准文件、土地使用合同等相关法律文书报省（区、市）国土资源管理部门备案。 二、编制工业项目供地文件和签订用地合同时，必须明确约定投资强度、容积率、建筑系数、行政办公及生活服务设施用地所占比重、绿地率等土地利用控制性指标要求及相关违约责任。 三、省（区、市）国土资源管理部门要切实加强对《控制指标》实施情况的监督管理。要根据本地区实际，在符合《控制指标》要求的前提下，制定或调整本地区的工业项目建设用地控制指标，并报部备案。要加强对工业用地利用状况的评价与分析，总结典型经验，加大宣传推广的工作力度，大力推进工业用地节约集约利用。四、部将根据社会经济发展、技术进步、节约集约用地要求和《控制指标》实施情况，适时修订《控制指标》。 本《控制指标》发布实施后，《工业项目建设用地控制指标（试行）》（国土资发〔2004〕232号）停止执行。 二○○八年一月三十一日
《成都市工业用地管理办法》
《成都市工业用地管理办法》 （成办发〔2010〕105号） 为进一步加强工业用地管理，提高节约集约用地水平，保障全市工业经济持续快速健康发展，根据《中华人民共和国土地管理法》及相关规定，制定本办法。 第一章规划管理 第一条各区（市）县人民政府依据土地利用总体规划和本地经济社会发展需求，组织编制工业集中发展区（点）的土地利用规划，规划应当符合全市工业产业布局规划，并与区（市）县产业发展规划、城市总体规划相衔接。 第二条各区（市）县土地利用总体规划在征求市级相关部门意见，经市政府审查同意后，按法定程序上报省人民政府批准。市级战略功能区内土地利用规划需经功能区领导小组审查同意。 第三条工业集中发展区（点）土地利用规划的调整（包括规模、位置和用地性质）须由市国土局会同市经委、市规划局等相关部门审查同意，重大调整须经市政府同意，涉及土地利用总体规划调整的，须依法报原审批机关批准。 第四条严格控制工业集中发展区（点）内道路、绿化等综合配套用地面积，新扩展区域工业净用地面积应不少于总面积的70％。
第五条工业集中发展区内总部经济项目和行政办公、生活服务等辅助设施用地，不得改变用地性质或变相进行商业开发。因城市规划调整等确需改变的按照相关规定办理。 第二章计划管理 第六条全市土地利用年度计划中30％以上用于工业项目。 第七条新增工业用地计划实行全市统筹，并按下列程序安排使用： （一）每年年底，由各区（市）县工业主管部门牵头，会同国土部门、工业集中发展区（点）管理机构，对下一年度拟安排在成片报征区域的项目进行初步审查，符合用地条件的向市经委提出用地申请；未纳入成片报征区域内的重大项目单独申请。 （二）次年年初，市经委会同市国土局根据各区（市）县用地需求情况和全市年度工业用地计划指标，对符合相关规定及要求的工业项目进行综合评审后，带项目下达本年度工业用地年度计划，各区（市）县国土局根据下达的用地年度计划组织报征。 第三章供地管理 第八条新用地工业项目按下列原则供地： （一）符合成都市确定的各工业集中发展区重点支持产业门类；符合工业项目用地投资强度、税收贡献等产出效益指标；符合容积率、建筑密度、绿地率等建筑规划管理技术规定。 （二）经市经委会同市国土局综合评审通过项目，未纳入年初市综合评审但确需当年用地计划的项目，须单独申请评审；新
工业用地政策分享
近年有关工业地产的政策及影响 政策内容 2003年工业用地政策 2003年2月18日，国土资源部《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》 该通知的主要内容是清理违规设立的各类园区、严禁违法下放土地审批权、严禁任何单位和个人使用农民集体土地进行商品房开发。 2003年2月21日，国土资源部《进一步治理整顿土地市场秩序工作方案》通知为了巩固18号发出的紧急通知的结果，国土资源部又发出《进一步治理整顿土地市场秩序工作方案》的通知，其主要内容是针对各类园区内，工业用地违反土地利用总体规划和城市规划设立各种名目的园区(城、村)及园区用地中存在的非法占地、越权批地、违法供地等问题。 2003年6月5日，国土资源部《国有土地使用权出让协议》 该协议共20条，详尽的规定了国有土地使用权出让的程序和要求，还确定了协议出让最低价标准，为判断是否低地价出让土地的行为划了线。 2003年7月18日，国务院办公厅《关于暂停各类开发区的紧急通知》该通知的主要内容是暂停审批新设立和扩建各类开发区，包括经济技术开发区、高新技术开发区、旅游度假区、商贸开发区、工业园、创业园、软件园、环保产业园和物流产业园等各级各类开发区（园区）。国家级开发区确需扩建的，需报国务院审批。 2003年7月30日，国务院办公厅《关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知》 通知的主要内容是对各类开发区进行全面清查，并对清查内容进行了明确的规定；在检查清理的基础上进行整顿规范。对不符合开发区标准的要坚决停办。对已批准的开发区如有超过建设用地规模和范围的土地，依法处理，如确需扩建的，严格按照有关法定程序办理；加强对开发区建设用地的集中统一管理；今后要严格控制实力以成片土地开发为条件的开发区。鼓励工业项目向园区集中。2003年11月3日，国务院《关于加大工作力度进一步治理整顿土地市场秩序的紧急通知》
工业用地规划原则
工业用地规划原则 5.1 布局准则 5.1.1 随着特区产业结构的调整，全市的工业逐步向特区外转移，特区内工业用地逐步减少，特区外工业用地则保持增长趋势。但是无论在特区内还是特区外，工业用地都应集中布置，成为具有一定规模的工业区或工业组团，集中管理，统一开发，以提高工业用地的效益。特别是一类工业对外干扰小，所用设备较轻，不同类型的生产加工活动相互联系密切，因此宜将一类工业集中布置在多层厂房之内，从而有利于提高工业用地的利用率。另外，工业用地宜沿主要对外交通干线布局，有便捷的对外交通联系；同时，应减少工业自设辅助设施的规模，尽可能利用城市仓库、装卸场所和停车场等社会性设施。 对于有污染的工业，必须依据“先治理、后排放”的原则，对自身的污染进行治理；在规划设计和管理中应合理布局，产生大气污染的工业应布置在城市的下风向，以减少有害气体污染对城市居民的影响；城市的水源和取水口通常都在河流的上游地区，有水污染的工业不应布置在这些地区，以减少对城市饮用水源的污染，避免影响人民的身体健康。 5.1.2 二类工业是城市工业的主要类型，对环境有一定的影响，部分二类工业可能会产生较大的污染（包括大气污染、水污染和噪音污染等），因此应集中布置在专门的工业区内，不得与居住、公共设施等其它非工业功能区相混合。污染较严重的工业区应与其它非工业用地之间设置卫生防护绿带。 三类工业对环境污染严重，用地规模大，宜远离城市中心区单独布置，与建成区之间应设置较宽的卫生防护绿带，具体标准可参照相关的工业设计规范执行。 一类工业对于居住和公共设施功能的污染和干扰很小。对于以劳动密集型工业为主的企业，为减少工人的通勤流量，方便居民生活，允许就近布置在住宅区内；但应独立占地建设而不得与住宅功能相混合，并采取相应措施减少对居民住宅的噪声、气味及其它方面的干扰。 5.1.3 依据城市总体规划的安排，深圳东部以发展旅游业和海洋产业为主，并要建设成为体现滨海城市特色、环境优美的地区。而三类工业污染十分严重，故不宜布置在深圳市东部沿海地区。 5.1.4 部分工业由于生产工艺流程和产品要求对环境质量的要求也很高。因此规划工业布局时，除了要注意减小对非工业区的污染外，也要尽量克服不同工业之间的污染，可设立污染工业园将污染严重的工业集中在一起。 5.2 规划标准
曹妃甸工业用地管理技术规定
第三章工业用地 第八条工业项目控制指标由投资强度、容积率、建筑系数、行政办公及生活服务设施用地所占比重、绿地率五项指标构成。工业项目建设用地必须同时符合以下五项指标：（2—5指标《工业区项目建设用地控制指标》<国土资发【2008】24号>）（一）工业项目投资强度控制指标应达到250万元/亩（关于贯彻落实曹妃甸循环经济示范区产业发展总体规划的实施意 见<冀政函【2009】113号>）； （二）容积率控制指标应符合表3-1的规定； 表3-1 容积率控制指标
（三）工业项目的建筑系数应不低于30%； （四）工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的7%。严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施； （五）工业企业内部一般不得安排大型公共绿地。但因生产工艺等特殊要求需要安排一定比例绿地的，绿地率不得超过20%。 （六）工业区驻区工业项目等需修建围墙的，应当设计成透空型，实体基础高度不超过0.5米，整体围墙高度不得超过2.2米。（仓库、电厂、水厂、化工项目等有特殊安全、环保需要者除外） 第九条产业项目驻区公共标准 （一）入区项目要符合现代化产业发展方向，科技含量高，经济效益好，能源消耗低、环境影响小；废气、废渣、废水、余
热可实现再利用，主要资源能源消耗和污染物排放指标达到国内同行业先进水平。入区项目应与示范区的水资源相适应，符合节水要求。 （二）入区项目要符合国家产业政策和《工业区产业总体规划》确定的产业发展方向，主体项目应是产业链的重要节点或关键环节，辐射作用大、带动能力强，配套项目应有利于产业链延伸，有利于循环经济产业网络的形成，有利于《工业区产业总体规划》确定的功能定位。 （三）入区项目要符合工业区空间布局要求，项目选址与《工业区产业总体规划》确定的功能分区一致，以保障土地资源集约节约利用和循环经济产业网络的形成。 第十条钢铁及深加工项目驻区标准 （一）驻区钢铁项目必须是国家钢铁产业发展政策和结构调整目录中鼓励的项目，工业技术装备达到国际先进水平。鼓励建设钢材深加工项目，项目投资规模应达到20亿元以上，年加工能力达到50万吨以上。 （二）驻区项目吨钢可比能耗应低于650千克标煤，吨钢耗新水低于4吨，水循环利用率达到97.5%以上。主要污染物排放总量符合经批准的环境影响评价报告书要求，污染物排放达到国内同行业先进水平，清洁生产达到国家发改委和国家环保总局指定的《钢铁行业清洁生产评价指标体系（试行）》中的先进企业等级。 第十一条石化产业项目驻区标准
新版工业用地分类以及各类的范围修订稿
新版工业用地分类以及 各类的范围 公司标准化编码 [QQX96QT-XQQB89Q8-NQQJ6Q8-MQM9N]
工业用地分类以及各类的范围 一类：电子工业、缝纫工业、工艺品制造等(对居住和公共设施等环境基本无干扰和污染的工业) 二类：食品工业、医药制造工业、纺织工业等(对居住和公共设施等环境有一定干扰和污染的工业) 二类工业用地是指对居住和公共设施等环境有一定干扰和污染的工业用地。 包括房地产业、体育、娱乐业、水利管理业、环境管理业、公共设施管理业、农副食品加工业、食品制造业、饮料制造业、烟草制品业、纺织业、纺织服装、鞋、帽制造业、皮革、毛皮、羽绒及其制品业、林业、农业、畜牧业、渔业、农、林、牧、渔服务业、木材加工及木、竹、藤、草制品业、家具制造业、造纸及纸制品业、印刷业和记录媒介的复制、文教体育用品制造业、化学纤维制造业、医药制造业、通用机械制造业、专用机械制造业、交通运输设备制造业、电气机械及器材制造业、仪器仪表及文化、办公用机械制造业、非金属矿物制品业、金属制品业、橡胶制品业、塑料制品业、通信设备、计算机及其他电子设备制造业、工艺品及其他制造业、废弃资源和废旧材料回收加工业、电力、热力的生产和供应业、燃气生产和供应业、水的生产和供应业、房屋和土木工程建筑业、建筑安装业、建筑装饰业、其他建筑业、地质勘查业、铁路运输业、道路运输业、水上运输业、航空运输业、管道运输业、装卸搬运和其他运输服务业。 三类：采掘工业、冶金工业、大中型机械制造工业、化学工业、造纸工业、制革工业、建材工业等(对居住和公共设施等环境有严重干扰和污染的工业) 建设部城市用地分类与规划建设用地标准 为统一全国城市用地分类，科学地编制、审批、实施城市规划，合理经济地使用土地，保证城市正常发展，特制订本标准。 第一章总则 第条为统一全国城市用地分类，科学地编制、审批、实施城市规划，合理经济地使用土地，保证城市正常发展，特制订本标准。 第条本标准适用于城市中设市城市的总体规划工作和城市用地统计工作。 第条编制城市规划除执行本标准外，尚应符合国家现行的有关标准与规范的要求。 第二章城市用地分类
浅谈当前城市工业用地的问题与管理
浅谈当前城市工业用地的问题与管理 作者：卢永坚 摘要：炙热的用地成本正倒逼着传统制造业进行自发的产业升级转型，制造业的发展变化对城市工业用地的影响正逐渐显现。种种关于工业用地的管理问题，正为当前城市规划的管理者带来困扰。 关键词：工业用地容积率商品厂房员工村发展与管理 1引言 最近十年是我国房地产业的爆发式发展时期，越炒越高的地价正快速推进着我国的城市化进程，高地价不但推高了房价，也推高了其他城市用地的价格，对各类产业带来深远的影响。特别是在一些以制造业为主的城市，炙热的用地成本正倒逼着传统制造业进行自发的产业升级转型，制造业的发展变化对城市工业用地的影响正逐渐显现。 为了适应高地价，城市传统制造业正在分化：低端的劳动密集型产业已经向低地价地区迁移；中高端的制造业要么向技术密集型产业转型，要么向创新型产业发展；剩下一类，就是一边进行产业升级，一边在原有工业用地的基础上增大开发建设量，增加建筑使用面积，以摊薄用地成本。此外，还有一些企业，以工业升级的名义，利用工业用地进行房地产开发建设，严重影响市场秩序。种种关于工业用地的管理问题，正为当前城市规划的管理者带来困扰。 2当前城市工业用地发展出现的问题 2.1开发建设指标应不应放开 最能体现工业用地开发建设规模的指标就是容积率，目前大多数城市的工业用地都以低强度开发为主，容积率在0.8-1.5之间，原因是2006年以前房地产还没爆发的时候，工业企业一般都以单层厂房建设的模式粗放发展。对此，《国土资源部关于发布和实施〈工业项目建设用地控制指标〉的通知》明确对容积率作出下限要求（≥0.8），而没有明确上限要求。但为控制开发总量和方便日后监管，地方政府在出让工业用地使用权时，一般都会设立容积率上限，普遍为1.5-2.5。 现在，随着城市土地价格的上涨，要投得新的工业用地并不容易，越来越多的企业趋向通过加建或改建厂房，增加建筑使用空间来扩大企业生产规模。1.5-2.5的容积率上限条件，变得难以满足企业长远发展的需要。因此，要求突破原有工业用地容积率上限的呼声越来越高。地方政府为避免企业税源的流失，一般都会为企业突破容积率开绿灯。 显然，提高工业用地开发建设指标能推进集约节约用地，但建筑容量的增大涉及城市容量（包括用地容量、人口容量、环境容量、交通容量等）的承载能力、工业用地使用权招拍挂的公平性、工业用地日后监管、城市空间形态发展等多个方面，如一味提高开发强度而不加以合理控制，容易导致厂房修建过密、
成都市工业用地管理办法
成都市工业用地管 理办法
成都市工业用地管理办法（试行） 第一条为进一步加强工业用地管理，提高节约集约用地水平，保障全市工业经济持续快速健康发展，根据《中华人民共和国土地管理法》和国土资源部《工业项目建设用地控制指标》（国土资发[ ]24号）及相关规定，制定本办 法。 第二条全市土地利用年度计划30％以上用于工业项目。 第三条新增工业用地计划实行全市统筹。区（市）县按年度计划和项目需求相对成片组织报征，工业项目由市经委会同市国土局综合评审认定，并督促区（市）县政府严格按照审定后的项目实施供地，供地后，各区（市）县国土资 源局按项目报市经委和市国土局备案。 第四条工业项目按下列原则用地： （一）符合成都市确定的各工业集中发展区重点支持产业； （二）符合国家、省、市工业项目用地投资定额标准、建筑 规划管理有关技术规定和工业用地亩平税收等相关要
求； （三）分期建设的工业项目分期供地。本年度只安排当年建设部分的用地，规划预留后期发展用地。当期实际投资额和建设进度未达到有关约定条件的，不安排后期用地； （四）优先保证市重点产业和重大产业化项目用地； （五）固定资产投资额1500万元以下，以及按投资强度标准计算占地不足15亩的工业项目，原则上不单独供地， 引导进入标准厂房，总部经济项目可适当放宽； （六）选址在工业集中发展区（点）外的项目，原则上 不供地，市委、市政府批准同意的除外。 第五条新增工业用地按下列程序审批： （一）每年年底，由各区（市）县工业主管部门牵头，会同国土部门、工业集中发展区（点）管理机构，对下一年度拟安排在成片报征区域的项目进行初步审查，符合用地条件的向市经委提出用地申请；未纳入成片报征区域内的重大 项目单独申请。
工业用地产权能否分割转让
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工业用地产权究竟有何不同？ 能否分割转让？ 工业用地是指独立设置的工厂、车间、手工业作坊、建筑安装的生产场地、排渣（灰）场地等用地。 今年8月中旬，东莞市人民政府办公室向各镇人民政府（街道办事处）、市府直属单位印发了《东莞市科技企业孵化器产权分割管理暂行办法》。《暂行办法》规定，在国有或集体工业用地、科研用地和商业用地上，以科技企业孵化器为主要建设内容的园区或者企业，包括新建和已建的科技园均可以申请产权分割。且东莞市符合规定的科技园区产业用房将可以分栋、分层、分室进行分割销售。这也是继青岛的产业园区产权分割开闸之后，东莞成为了全国第五个明文规定工业用地可以进行产权分割的城市。 在实际中，很多工业用地的产业园在进行产权分割时，大部分都只能做到独栋产权，按层分割已然不错，只有个别的可以做到小面积分割，东莞的分割方式堪称“终极”，单位之小堪比住宅商铺。同时，东莞的分割办法也令工业用地产权分割问题再次成为热点。 前有派米雷，后有天安数码城，工业用地上的产权分割纠纷近两年似乎就没断过。工业用地产权分割问题也衍生一系列企业违约追索的风险。大概很多人都想不明白，所以会有网友
发问168地产网，工业用地跟商业用地产权究竟有何分别，为何工业用地的产权分割显得如此吃力。168地产网此次也来谈谈关于工业用地产权分割的问题，希望对大家有所帮助。 工业用地与商业用地的产权有何不同？ 土地使用年限不同。根据《中华人民共和国城镇国有使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定：“土地使用权出让最高年限按下列用途确定：(一)居住用地七十年；(二)工业用地五十年；(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；(四)商业、旅游、娱乐用地四十年；(五)综合或者其他用地五十年。”所以，工业用地产权为50年，商业用地为40年。如果工业用地是通过出让而不是划拨得来的，即通过正常的招拍挂程序花钱买的，那么你就拥有完全的处置权，可以进行转让，土地在卖给别人，也就是转让的时候，要缴纳土地增值税。而商业用地的转让是完全商品化的，当然，如果你打算在上面盖房子再出售，那么区别就更大了。 如果规划部门同意建的是标准厂房，那么你可以一个厂房一个厂房的卖，单个厂房的房屋所有权和土地使用权都可以办理，也就是这块地的产权可以再分割；如果不是标准厂房，那么就复杂了，要看你转让的下家其产业性质是否符合当地的规划，要看你所在的工业园区是否同意你出售，然后才有可能进行产权分割，而且要记住的一点是，土地产权分割是以地面的
《关于新型工业用地管理的实施意见(试行)》政策解读
《关于新型工业用地管理的实施意见（试行）》政策解读 2020年3月23日，市政府第56次常务会议审议通过了《濮阳市人民政府关于新型工业用地管理的实施意见（试行）》（以下简称《实施意见》），现就《实施意见》作： 一、新型工业用地概念 本《实施意见》所称的新型工业用地是指为适应传统工业向高新技术产业转型升级需要而提出的城市用地分类，在《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137―2011）中属一类工业用地（Ml），其范围定义为融合研发、创意、设计、中试、无污染生产等创新型工业功能以及相关配套服务的用地。 二、出台背景 2014年，深圳市最早提出新型工业用地的概念，随后广州、东莞、佛山、惠州、中山及杭州、福州、济南分别于2019年前后出台相应新型用地政策。 2019年3月，郑州市在我省率先出台《郑州市人民政府关于新型工业用地管理的实施意见（试行）》（郑政〔2019〕10号），解决了海康威视郑州科技园暨中原区域总部项目的落地问题。 为促进新型产业发展，进一步深化土地供给侧结构性改革，积极探索产业与城市融合发展新路径，推动城市和产业双转型，市政府结合我市实际出台了《实施意见》。 三、制定依据 本《实施意见》制定依据主要包括：《河南省人民政府关于强化实施创新驱动发展战略进一步推进大众创业万众创新深入发展的实施意见》（豫政〔2018〕8号）、《中共河南省委办公厅河南省人民政府办公厅印发〈关于开发区体制机制改革创新的意见〉的通知》（豫办〔2019〕21号）、《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137―2011）等文件。 四、适用范围 新型工业用地适用于全市范围。 五、主要内容 《实施意见》共六个部分，并附3个附件。 第一部分明确了新型工业用地适用对象与范围。新型工业用地主体必须是高新技术企业，主要用于新一代信息技术（5G、云计算、大数据、物联网等）、高端装备制造、新材料、生物医药、新能源汽车、数字创意等新兴产业的研发、设计、实验室、总部、结算中心、检验检测中心等。
工业用地改为商业用地的步骤
工业用地改为商业用地的步骤 1、前提条件：必须符合城市总体规划，并需经过规划部门批准， 需要土地部门的领导签字意见。 2、如果符合城市规划可以改变为商业用途的，按照现行土地出让 办法的规定，其出让应当通过招标、拍卖或挂牌等方式公开进行， 工业用地原使用人和买受人不得自行进行买卖。但有一个问题就是，把土地拿出去拍拍挂如何保证我们还能拿的到呢?到时候又是很多家公司竞争怎么办?学学人家高手吧，碧桂园能做的到的(书上可没写 教你如何拿地哦)!如果用途的变更符合城市规划，按政策只要按市 场价格补交差价就可以了，这是一个基本的原则(如果不想交差价，那就另当别论了)。 但是，在实际操作中，不同的地方政府对这一原则的理解程度 和政策执行方式都不尽相同，比如规定对这类土地必须进入市场公 开交易(招拍挂)，又如只要按经认可的市场评估价格补交清出让金 即可进入市场等等。归总起来，这些操作的差别实际上可以理解为“应补交的市场价”如何实现的问题，政策对此并没有规定得很具体，地方如何操作就有了很大的灵活性，也就是说如果地方在执行 上头的政策时可以采取更为严格的措施，比如“必须招拍挂”等等。但是“必须招拍挂”需要有一定的前提，那就是土地使用权的取得 方式，如果是以出让方式取得的工业用地，由于使用权已经被买断，因此强制性要求“招拍挂”的做法不妥当，有违物权的基本准则;但如果是划拨用地，那政府就完全有权利要求进入有形市场公开交易。 司法解释：《国务院办公厅关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知》(国办发[2003]70号)第四点中的部分原文：“协
议出让的土地改变为经营性用地的，必须先经城市规划部门同意， 由国土资源行政主管部门统一招标拍卖挂牌出让。” 3、通常的做法可由工业用地使用人与所在区县的土地管理部门联系，由土地的收购储备机构根据年度收购储备计划安排收储。 司法解释：《城镇国有土地使用地价是不一样的。二是政府收 回协议出让的工业用地使用权，重新以招拍挂方式出让的做法缺少 法律依据。钟还认为，协议出让是法律明确的一种出让方式，现使 用者是以合法方式获取的工业用地使用权应当受到保护，政府在土 地收购储备时应避免强收强卖。 关于协议出让国有工业用地改为经营性用地，是由现使用者补 办手续还是由政府收回后重新招标拍卖挂牌出让，在当前各地实践中，是一个争议较大并且做法不一的问题，对此，需要对现行法律、法规、规章及有关文件进行全面深入的理解。 准确理解相关法规、规章条款的具体涵义 2002年 7月1日国土资源部颁布实施的《招标拍卖挂牌出让 国有土地使用权规定》(以下简称11号令)规定，“商业、旅游、 娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方 式出让”。2003年 8月1日施行的《协议出让国有土地使用权规定》(以下简称21号令)第十六条规定，以协议出让方式取得国有 土地使用权的土地使用者，需要将土地使用权出让合同约定的土地 用途改变为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用途的，应当取 得出让方和市、县人民政府城市规划部门的同意，签订土地使用权 出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，按变更后的 土地用途，以变更时的土地市场价格补交相应的土地使用权出让金，
浅谈工业用地在规划管理中的问题及策略建议
浅谈工业用地在规划管理中的问题及策略建议 发表时间：2019-07-12T14:24:55.417Z 来源：《建筑学研究前沿》2019年6期作者：符广娇 [导读] 传统的工业用地一般都是指独立设置的工厂、车间、手工业作坊、建筑安装的生产场地、排渣（灰）场地等用地。 中新广州知识城合作项目服务管理中心 510663 前言 传统的工业用地一般都是指独立设置的工厂、车间、手工业作坊、建筑安装的生产场地、排渣（灰）场地等用地。近年来，随着经济社会的发展，逐渐出现了以知识技术为特征的研发、设计、创意、检测等新型产业用地，此类产业通常是国家支持的产业类型，也是我们目前的发展方向，但很多时候，社会的发展与管理、技术的研究等并不是同步的，乃至出现了新型产业用地在规划管理中的一些问题。在本文中，笔者结合工作中遇到的实际问题，尝试从规划管理的角度，对工业用地在当前存在的问题进行分析，并提出相应的对策，以供参考。 一、当前工业用地在规划管理中存在的问题 （一）土地性质的问题 说到工业用地，我们一般想到的是生产制造、大体量的模块厂房。但随着社会的发展，各类产品设计、中试、孵化、检验检测等行业的兴起，工业用地似乎早就不再局限于机器化的厂房制造，再加上工业用地有7%的配套设施用地，这也给不少项目予以“发挥的空间”。因此，不管是从城市景观还是建筑的使用需求上来说，现代的工业用地越来越楼宇化，很多工业建筑甚至与办公楼“雌雄难辨”。因此，也就出现了部分企业以工业用地之名拿下土地、以工业建筑报建，最后却用于商务办公，甚至是商业配套的使用功能。另外，也有部分工业用地因低效使用，商家为了追逐利益，将工业厂房改装成公寓、办公、商业或甚至住宅进行出租，引发交通、消防等安全隐患。 总之，不管何种原因，都脱离不了监管难的问题。国土规划部门与城市管理部门职能独立，各行其政，前期供地与后期监管难以衔接，让部分开发商利用政策漏洞与管理的缺失大做文章，以至工业用地最终并不是真正的用于工业生产。 （二）规划技术指标的问题 容积率基本是所有用地性质指标的关键问题，为了鼓励生产、集约节约利用土地，工业用地通常会设定容积率下限，如《广州市提高工业用地利用效率实施办法》就要求一类工业用地容积率下限为2.0，二类工业用地容积率下限为1.2，三类工业用地容积率下限为1.2，生产工艺有特殊要求的工业用地容积率应不低于0.8。而在实际操作中，很多真正用于生产的企业因为产品的垂直运输成本问题，宁愿多要土地，降低容积率，也不同意少拿土地，提高容积率，甚至很多项目连容积率下限都难以达到。但另一方面，以研发为主的生产、中试等办公模式的工业用地则追求更高的容积率指标。更有一些别有用心的地产开发商以工业用地之名行商业商务之实的，对容积率的追求更是不在话下。 除了容积率之外，建筑限高、停车配套指标等也存在一定问题。大模块厂房建筑一般都不是高层建筑，但“楼宇式”的工业用地建筑通常都是高层、超高层大厦。同是工业用地，差距如此之大，在尚未招商引资的控规编制阶段，难以对建筑的限高进行合理的控制。停车配套指标同样有类似的问题，用于传统生产厂房的工业用地所需的停车配备指标非常低，而办公式的工业楼宇对机动车的配备要求几乎堪比商业商务用地。 （三）土地出让价格的问题 工业用地的土地价格几乎是所有盈利性用地性质中最低的，有些工业用地与相近地段的商业用地之间的土地差价甚至可以达到10倍之多，且工业用地的土地总价基本不与容积率挂钩，部分地区工业用地的评估价格甚至比土地的取得成本要低。正是由于上面提到的用地性质界限模糊的问题，很多开发商看中了工业用地土地价格低廉的特点，以工业用地的性质和价格取得土地，实际上并不是真正用于工业生产，也有一些开发商拿了工业用地之后，利用工业用地可以提高容积率的政策，想方设法提高工业用地容积率以用于其他用途。如此一来，将会对商务办公用地形成了一定的冲击，扰乱市场秩序，并造成国有资产的流失。 二、工业用地在规划管理中的策略建议 （一）与时俱进，出台新型产业用地性质 “楼宇化”建筑的工业用地出现，很多时候是因为缺乏与之对应的具体用地性质，像前面提到的研发、中试、设计、检验检测等产业不管是从生产方式、人员构成，还是技术要求等方面来说，其与传统的生产车间都是有明显区别的，如果一概而论全按工业用地（M类）出让，不但对其他产业来说是不公平的，也很容易给部分开发商有机可乘，造成市场秩序混乱。以上产业属于新型产业，介于第二产业和第三产业之间，用“生产性服务业”这个词来表示是当前很多城市常用，也是非常恰当的。关于用地代码方面，国内部分城市用“B29”，也就是相当于新版《用地标准》“其他商务用地”内涵的扩展。今年4月广州市刚出台的《广州市提高工业用地利用效率实施办法》也提到该类用地性质的处理办法，直接用“新型产业用地（M0）”来表示，但目前还只是一个探索阶段，该文对M0的选址、数量等都作出了一定的限制。不管是“生产性服务业”、“新型产业用地”，还是“B29”、“M0”，当前我国对于这种新型产业尚在研究探索阶段，不过，相信在不久的将来，一定会出台对应的用地性质的。 （二）有针对性灵活设定规划技术指标 笔者认为应在明确用地性质的基础上，严格规范工业用地的技术指标，使工业用地真正用于工业生产。为鼓励生产，集约节约利用土地，降低企业的生产成本，对于标准厂房，可不设容积率上限，但为避免工业用地办公化，应严格限制把关建筑高度。对于容积率下限，虽说是为了节约用地，但也要考虑企业的工艺需求和生产成本，可不严格设定。对于停车配套指标的要求，因工业园区的停车主要是为满足本园区的生产需要，因此，建议园区可根据需要灵活设置，而不作规定性的指标要求。 对于新型产业的“生产性服务业”，笔者认为其属性更偏向于办公，因此其容积率应与土地成本进行挂钩。建筑限高应结合容积率、城市天际线进行设定。停车配套方面则应该向办公用地靠拢。 （三）合理确定土地出让价格 在土地价格方面，主要是明确“生产性服务业”的土地价格，以避免其与工业用地的价格混淆。在明确“生产性服务业”用地性质的基础
工业用地“变性”操作流程及需要注意事项
在存量土地变现综合利用的大背景下同，如何盘活手里的核心工业地产，是许多企业头疼的事情，本文只是一般的操作流程及注意事项盘点，仅供参考。 工业用地土地性质变更得合法合规 1、前提条件：必须符合城市总体规划，并需经过规划部门批准，需要土地部门的领导签字意见。 2、如果符合城市规划可以改变为商业用途的，按照现行土地出让办法的规定，其出让应当通过招标、拍卖或挂牌等方式公开进行，工业用地原使用人和买受人不得自行进行买卖。 但有一个问题就是，把土地拿出去拍拍挂如何保证我们还能拿的到呢？到时候又是很多家公司竞争怎么办？学学人家高手吧，碧桂园能做的到的（书上可没写教你如何拿地哦）！如果用途的变更符合城市规划，按政策只要按市场价格补交差价就可以了，这是一个基本的原则（如果不想交差价，那就另当别论了）。 但是，在实际操作中，不同的地方政府对这一原则的理解程度和政策执行方式都不尽相同，比如规定对这类土地必须进入市场公开交易（招拍挂），又如只要按经认可的市场评估价格补交清出让金即可进入市场等等。归总起来，这些操作的差别实际上可以理解为“应补交的市场价”如何实现的问题，政策对此
并没有规定得很具体，地方如何操作就有了很大的灵活性，也就是说如果地方在执行上头的政策时可以采取更为严格的措施，比如“必须招拍挂”等等。 但是“必须招拍挂”需要有一定的前提，那就是土地使用权的取得方式，如果是以出让方式取得的工业用地，由于使用权已经被买断，因此强制性要求“招拍挂”的做法不妥当，有违物权的基本准则；但如果是划拨用地，那政府就完全有权利要求进入有形市场公开交易。 司法解释：《国务院办公厅关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知》（国办发[2003]70号）第四点中的部分原文：“协议出让的土地改变为经营性用地的，必须先经城市规划部门同意，由国土资源行政主管部门统一招标拍卖挂牌出让。” 3、通常的做法可由工业用地使用人与所在区县的土地管理部门联系，由土地的收购储备机构根据年度收购储备计划安排收储。 司法解释：城镇国有土地使用地价是不一样的，政府收回协议出让的工业用地使用权，重新以招拍挂方式出让的做法缺少法律依据。协议出让是法律明确的一种出让方式，现使用者是以合法方式获取的工业用地使用权应当受到保护，政府在土地收购储备时应避免强收强卖。 关于协议出让国有工业用地改为经营性用地，是由现使用者补办手续还是由政