整合营销企划投标书
商业街项目投标书
商业街项目投标书目录一、说明 (2)二、价格策略与收益预测 (3)三、市场趋势与机遇分析 (5)四、场地选择与土地获取 (7)五、风险管理与市场适应性调整 (9)六、建筑设计与施工 (12)七、安全与环保措施 (14)八、招商与运营管理 (16)九、经济效益分析 (18)一、说明根据市场变化和项目特点，制定相应的营销策略与宣传方案。
这包括线上线下渠道的整合营销、特色活动的举办、品牌合作等，以提高商业街的知名度和吸引力。
本项目商业街位于城市的核心地带，交通便利，周边拥有丰富的消费资源。
该区域作为城市的主要商业中心，拥有大量的人流和物流优势。
通过市场调研，该区域商业氛围浓厚，消费能力旺盛，是建设商业街的理想地点。
城市化进程的加速为商业街建设带来巨大的市场需求。
随着城市人口的增加和城市的扩张，人们对商业服务的需求不断提升，为商业街的建设和发展提供了广阔的市场空间。
通过对目标消费群体的研究，发现年轻消费者注重购物体验、品牌、品质和消费环境。
他们喜欢尝试新鲜事物，对特色商品、美食、休闲娱乐等有着较高的需求。
他们注重线上线下融合的消费模式，善于利用社交媒体分享消费体验。
通过对项目所在区域的市场调研，分析区域经济发展趋势及消费特点，明确商业需求潜力及增长点。
结合周边商业设施分布及竞争态势，确定本项目的市场定位。
声明：本文内容来源于公开渠道或根据行业大模型生成，对文中内容的准确性不作任何保证。
本文内容仅供参考，不构成相关领域的建议和依据。
二、价格策略与收益预测（一）价格策略1、价格定位商业街的价格定位应基于市场调研、目标客户群分析以及竞争对手分析。
定位需考虑区域经济发展状况、消费能力以及消费习惯等因素。
根据项目的特色与优势，确定合理的价格区间，以确保项目的市场竞争力。
2、价格策略制定在制定价格策略时，应考虑产品的差异化、目标客户群的需求以及市场变化等因素。
采用灵活的价格策略，如折扣价、会员优惠、组合套餐等，以吸引更多消费者。
投标策划书范文_策划书
投标策划书范文_策划书英文回答：Introduction。
A bid proposal is a crucial document that outlines your company's qualifications, experience, and plan to successfully complete a project for a potential client. It is a comprehensive document that should be well-written, persuasive, and tailored to the specific requirements of the bid.Key Elements of a Bid Proposal。
Executive Summary: This is a brief overview of your proposal, highlighting the key points and benefits of your offering.Company Overview: Provide a brief overview of your company, including its history, experience, andqualifications.Project Understanding: Demonstrate your understanding of the project requirements and how your company can meet those needs.Proposed Solution: Outline your proposed solution, including the scope of work, methodology, timeline, and budget.Team Experience: Highlight the experience and qualifications of the team that will be working on the project.Pricing: Clearly state your proposed pricing and payment terms.Value Proposition: Explain why your proposal is the best choice for the client, highlighting the value and benefits it offers.Tips for Writing a Winning Bid Proposal。
某某公司投标书范本
某某公司投标书范本1. 公司简介某某公司成立于年，是一家专业从事X领域的公司。
公司拥有一支经验丰富、实力雄厚的团队，在过去多年里积累了丰富的行业经验。
我们致力于为客户提供高质量的产品和优质的服务，以满足客户不断变化的需求。
2. 项目背景本次投标书是针对X项目的。
该项目旨在X，涉及X等方面。
我们深知该项目的重要性和挑战性，愿意整合公司的资源和智慧，为该项目的成功实施贡献我们的力量。
3. 项目理解分析该项目的需求和目标，我们对项目的理解如下：需求1：X需求2：X需求3：X在项目实施过程中，我们将严格按照项目的要求和计划进行组织，确保项目顺利进行。
4. 技术方案基于项目需求和我们的实际经验，我们制定了以下技术方案：1. X技术方案：X2. X技术方案：X3. X技术方案：X我们相信这些技术方案能够满足项目的要求，并为客户带来实际的利益。
5. 项目计划和实施为确保项目的顺利实施，我们制定了详细的项目计划和实施方案。
具体内容如下：阶段1：项目准备阶段，包括X阶段2：项目实施阶段，包括X阶段3：项目验收阶段，包括X我们将严格按照项目计划进行组织和实施，并保证按时交付项目。
6. 费用预算为了明确项目的费用预算，我们制定了详细的费用预算表。
费用预算如下：项目名称费用 ---X X -X X -X X -总计 X -我们承诺将严格按照费用预算进行控制，确保项目的费用在合理范围内。
7. 公司优势作为一家专业的公司，我们有着以下优势：丰富的行业经验和技术实力具备解决项目难题的能力高效的项目管理团队优质的产品和服务我们相信这些优势将为项目的成功提供有力的支持。
8. 合作意向我们真诚地希望能够成为该项目的合作伙伴，并为贵公司提供优质的产品和服务。
我们将全力以赴，以最大的诚意和努力来完成该项目。
希望贵公司能够给予我们这次合作的机会，我们相信我们的合作将是双方共同成功的开始。
以上是本公司的投标书范本，希望能够得到您的肯定。
如果还有任何疑问或需要进一步了解，请随时联系我们。
营销活动公司招标清单(3篇)
第1篇一、招标背景随着市场竞争的日益激烈，企业为了提升品牌知名度、扩大市场份额，纷纷开展各类营销活动。
为了确保营销活动的顺利进行，提高活动效果，现对营销活动公司进行公开招标。
以下为招标清单，请各投标公司根据要求进行准备。
二、招标要求1. 投标公司需具备独立法人资格，拥有合法的经营许可。
2. 投标公司需具备丰富的营销活动策划与执行经验，至少有3年以上相关工作经验。
3. 投标公司需具备较强的团队协作能力和项目管理能力。
4. 投标公司需具备良好的企业信誉和口碑。
5. 投标公司需具备一定的资金实力，能够保证项目的顺利进行。
三、招标内容1. 活动策划与执行（1）根据企业需求，为企业量身定制营销活动方案，包括活动主题、目标、形式、时间、地点等。
（2）负责活动前期的筹备工作，如场地租赁、物料准备、人员招募等。
（3）负责活动当天的现场执行，确保活动顺利进行。
（4）负责活动后的总结与评估，提出改进意见。
2. 活动宣传推广（1）根据活动主题和目标，制定合理的宣传推广方案。
（2）利用多种渠道进行活动宣传，包括线上（如社交媒体、网站、APP等）和线下（如户外广告、传单、DM等）。
（3）负责活动的新闻报道、媒体邀约、现场采访等工作。
（4）对活动宣传效果进行跟踪与评估，提出改进意见。
3. 活动现场布置（1）根据活动主题和需求，设计并制作活动现场布置方案。
（2）负责现场布置的实施，包括舞台搭建、灯光音响、背景板、易拉宝等。
（3）负责现场布置的安全管理，确保活动顺利进行。
4. 活动人员培训与指导（1）对活动参与人员进行专业培训，确保活动质量。
（2）负责活动现场的现场指导，确保活动顺利进行。
5. 活动数据分析与反馈（1）收集活动数据，包括现场参与人数、互动数据、媒体报道等。
（2）对活动数据进行分析，为企业提供有价值的数据支持。
（3）根据活动反馈，提出改进意见。
四、投标文件要求1. 投标公司需提供公司简介、资质证书、业绩证明等相关材料。
网络营销投标书
网络营销投标书尊敬的招标方：首先，我谨代表我所在的公司XXX谢谢招标方给予我们参与投标的机会。
我公司是一家专业从事网络营销的公司，拥有多年的经验和优秀的团队，我们非常有信心能够为您的企业提供卓越的网络营销服务。
一、项目概况：本次投标是针对招标方要求的网络营销服务项目，旨在帮助贵公司提升品牌知名度、扩大市场份额以及提高销售额。
我们将根据您的需求制定一套全面有效的网络营销方案，并通过专业的团队和先进的技术手段为您提供专业、高效的服务。
二、项目目标：我们的目标是通过网络营销手段帮助您的企业实现以下目标：1. 提升品牌知名度：通过有效的网络推广和品牌营销活动，提高贵公司在目标受众中的知名度和认可度。
2. 扩大市场份额：通过精确的受众定位和市场调研，制定切实可行的营销策略，帮助贵公司扩大市场份额。
3. 提高销售额：通过精准的目标客户引流和销售转化策略，帮助贵公司提高销售额，实现业绩增长。
三、项目实施方案：1. 网站优化：全面分析贵公司网站的优势与不足，提出针对性的优化建议，以提高网站的搜索引擎排名、网站流量和用户体验。
2. 内容营销：根据贵公司的产品特点和目标受众，为您提供富有吸引力的内容创作和传播。
包括文章撰写、博客发布、社交媒体推广等。
3. 搜索引擎广告：制定并执行针对性的搜索引擎广告计划，提高贵公司在搜索引擎中的曝光度和点击率。
4. 社交媒体营销：通过开展有趣、精准的社交媒体营销活动，吸引目标受众的关注，并与他们建立良好的互动与沟通。
5. 营销数据分析：通过数据分析工具进行数据收集和整理，为贵公司提供详尽的数据分析报告，以便您能够及时了解网络营销效果，并做出相应调整和优化。
四、预算和费用：根据以上的项目目标和实施方案，我们为您提供了详细的预算和费用明细表。
具体费用将根据实际执行情况进行调整。
五、服务承诺：1. 项目保密：我们承诺对您提供的项目信息和数据进行保密，不泄漏给任何第三方。
2. 定期报告：我们将按照约定的时间节点向您提交项目进展报告，包括数据分析、效果评估等内容。
投标策划书范文_策划书
投标策划书范文_策划书投标策划书范文。
一、项目背景。
本次投标的项目是一家知名企业举办的年度大型活动，活动内容涵盖了产品发布、嘉宾演讲、展览展示等多个环节。
本次活动旨在展示企业的最新成果，吸引客户和合作伙伴，提升品牌知名度和市场影响力。
二、项目目标。
1. 提供全方位的活动策划和执行服务，确保活动顺利进行，达到预期效果。
2. 通过精心策划的活动内容和流程，提升企业形象，增强品牌价值。
3. 吸引目标客户和合作伙伴参与活动，促进商业合作和交流。
三、策划方案。
1. 制定详细的活动策划方案，包括活动主题、内容安排、嘉宾邀请、场地布置等。
2. 确保活动流程顺畅，安排专业的活动执行团队，确保活动现场的高效运作。
3. 制定全方位的宣传推广方案，包括线上线下宣传、媒体合作、社交媒体营销等，吸引更多目标客户和合作伙伴关注和参与活动。
四、团队实力。
我们拥有一支经验丰富、专业素质过硬的团队，团队成员均具备丰富的活动策划和执行经验，能够针对不同类型的活动提供个性化的策划方案和服务。
五、服务承诺。
1. 提供一站式的活动策划和执行服务，确保活动顺利进行。
2. 精心安排活动内容和流程，确保活动达到预期效果。
3. 提供全方位的宣传推广服务，助力活动吸引更多目标客户和合作伙伴。
六、预算报价。
根据项目需求，我们制定了详细的预算报价，包括活动策划、执行、宣传推广等各个环节的费用预算，确保活动的高效执行和预算的合理利用。
七、总结。
我们相信，凭借我们丰富的经验和专业的团队，能够为您提供最优质的活动策划和执行服务，确保活动的圆满成功。
期待与贵公司合作，共同打造精彩的活动盛宴。
如何在投标书中突出企业的资源整合优势
如何在投标书中突出企业的资源整合优势在当今竞争激烈的商业环境中，企业参与投标时，如何在投标书中有效地突出自身的资源整合优势至关重要。
这不仅能够提升企业在众多竞争对手中的竞争力，还能增加中标的可能性。
以下将详细阐述如何在投标书中突出企业的资源整合优势。
一、清晰阐述企业的资源类型和规模首先，在投标书中，需要明确且详细地列举企业所拥有的各类资源。
这包括人力资源、物力资源、财力资源以及技术资源等。
对于人力资源，要介绍企业员工的数量、专业背景、技能水平和工作经验。
比如，企业拥有一支由资深行业专家、技术骨干和高效管理人才组成的团队，他们在相关领域都有着丰富的实践经验和卓越的业绩。
物力资源方面，描述企业所拥有的先进设备、办公设施和仓储空间等。
比如，企业配备了最新型号的生产设备，能够大幅提高生产效率和产品质量；拥有宽敞且布局合理的仓储设施，确保货物的安全存储和快速调配。
财力资源则要展示企业的资金实力、良好的财务状况以及稳定的资金流。
可以提及企业的注册资本、年度营业额、盈利情况以及银行信用评级等方面的信息，以证明企业有足够的资金来支持项目的顺利开展。
技术资源包括企业所拥有的专利技术、软件著作权、研发成果等。
比如，企业拥有多项自主研发的核心技术，这些技术在同行业中处于领先地位，能够为项目提供强大的技术支持。
通过对这些资源类型和规模的清晰阐述，让招标方能够直观地了解企业的基础实力和潜在能力。
二、强调资源的协同整合能力仅仅罗列资源是不够的，更重要的是要突出企业将这些资源进行协同整合的能力。
在投标书中，可以通过具体的案例和项目经验来展示企业如何有效地整合资源，实现协同效应。
例如，讲述在过去的某个大型项目中，企业如何将不同专业背景的人力资源进行合理分工，形成高效的项目团队；如何将先进的技术资源与生产设备相结合，提高生产效率和产品质量；如何通过优化资金配置，确保项目在各个阶段都有充足的资金支持。
同时，可以介绍企业内部的管理机制和沟通协调机制，如何确保不同部门之间的资源能够快速、顺畅地流动和整合。
整合营销策划方案模板怎么写
整合营销策划方案模板怎么写一、项目背景和目标1. 项目背景介绍：对项目的背景进行简要介绍，包括企业的行业背景、市场竞争状况等。
2. 项目目标确定：明确本次整合营销的主要目标，如增加销售额、提高品牌知名度等。
二、市场分析1. 目标市场分析：对目标市场进行详细分析，包括目标市场的规模、消费者特点、竞争对手等。
2. SWOT分析：对企业自身的优势、劣势、机会和威胁进行分析，以便制定相应的整合营销策略。
三、整合营销策略1. 定位策略：明确企业的市场定位，确定要传递给消费者的核心价值和竞争优势。
2. 市场细分策略：将目标市场进一步细分，并针对不同细分市场采取不同的整合营销手段。
3. 品牌策略：制定品牌推广的策略，包括品牌定位、品牌形象塑造等。
4. 产品策略：对产品进行优化，提高产品的竞争力。
5. 定价策略：制定合理的定价策略，以满足消费者需求，并提高企业的盈利能力。
6. 渠道策略：设计合理的销售渠道，以确保产品能够顺利地输送到消费者手中。
7. 促销策略：制定适合目标市场的促销活动，吸引消费者购买产品。
8. 传媒策略：选择合适的传媒渠道，进行品牌推广和产品宣传。
四、整合营销实施计划1. 时间计划：制定整合营销活动的时间安排，以确保每个活动能在合适的时间进行。
2. 资源计划：确定整合营销活动所需的人力、物力和财力资源，以保证整合营销活动的顺利进行。
3. 风险控制计划：制定相应的风险控制计划，以应对可能出现的风险和挑战。
五、整合营销效果评估1. 整合营销目标量化：将整合营销的目标进行具体量化，以便后续进行效果评估。
2. 效果评估指标：制定相应的效果评估指标，对整合营销的效果进行定性和定量评估。
3. 数据收集和分析：收集整合营销活动的相关数据，并进行数据分析，以判断整合营销的效果。
4. 效果调整和改进：根据评估结果，及时进行效果调整和改进，以提高整合营销的效果和效益。
六、预算和投资回报分析1. 预算编制：对整合营销活动所需预算进行编制，包括活动成本、广告费用等。
投标书项目运营策划范本
投标书项目运营策划范本一、背景介绍本投标书旨在向尊敬的客户介绍我们公司的项目运营策划能力，并提供一个范本，以便在今后的项目中作为参考和指导。
我们公司拥有丰富的经验和专业的团队，能够全方位地为您提供高质量的项目运营策划服务。
二、项目概述我们公司拟为您提供的项目是一项运营策划服务，旨在帮助您实现项目的顺利运营和持续发展。
我们将根据您的需求和目标，提供以下具体的策划方案：1. 项目目标：明确项目的整体目标，并制定可行的策略和计划来实现这些目标。
2. 目标受众：准确定义项目的目标受众，并进行深入的调研和分析，以确保策划方案能够最大程度地满足受众需求。
3. 内容策划：开展全面细致的内容策划工作，包括但不限于活动策划、媒体推广、社交媒体运营等，以确保项目能够有效地传达信息并引起受众的兴趣。
4. 资源调配：根据项目的需求，合理配置各种资源，如人力资源、财力资源等，以确保项目能够按时完成并取得预期的效果。
5. 运营监控：建立全面的监控机制，对项目的运营情况进行实时跟踪和分析，并及时调整策略和计划，以确保项目的顺利进行。
三、项目实施计划为了保证项目的高效执行和顺利完成，我们公司将按照以下时间节点来进行项目实施：1. 项目准备阶段：包括项目需求调研、目标分析、策划方案制定等，预计时间为两周。
2. 项目执行阶段：按照策划方案的要求，分别实施各项工作，预计时间为六周。
3. 项目监控阶段：对项目的执行过程进行实时监控和分析，并及时调整策略和计划，预计时间为两周。
4. 项目总结阶段：对项目的执行效果进行总结和评估，并提出改进建议，预计时间为一周。
四、项目投资估算我们基于对项目的综合考量和市场调研，给出以下的投资估算：1. 项目人力资源投资：包括项目经理、策划人员、执行人员等，总计30人，预计工期为3个月，共计XXXX元。
2. 项目财力资源投资：包括活动场地租赁、宣传物料制作、媒体推广费用等，总计XXXX元。
3. 其他费用投资：包括市场调研费用、运营监控费用等，总计XXXX元。
投标策划书范文_策划书
投标策划书范文_策划书投标策划书范文。
一、项目背景。
本次投标项目为某某公司举办年度新品发布会，发布会主题为“创新未来，共享成功”。
活动时间定于某月某日，在某某地举行，预计参会人数约500人。
发布会内容包括新品发布、嘉宾演讲、互动环节等，旨在展示公司最新的产品和理念，与行业内相关人士进行交流互动。
二、策划目标。
1. 提供一流的活动策划与执行方案，确保发布会顺利进行并取得成功。
2. 为参会者提供优质的体验，增强品牌形象，提升公司知名度和美誉度。
3. 通过发布会，加深与行业内相关人士的沟通与合作，促进公司业务发展。
三、策划方案。
1. 主题设计，根据发布会主题，“创新未来，共享成功”，设计活动主题形象，包括会场布置、视觉元素、活动标识等，突出创新与共享的理念。
2. 嘉宾邀请，邀请行业内知名专家、合作伙伴和重要媒体代表参加发布会，分享行业见解和公司发展经验，增加活动的吸引力和影响力。
3. 互动环节，设计精彩的互动环节，包括抽奖环节、互动游戏等，增加参会者的参与度和活动趣味性。
4. 媒体宣传，通过多种渠道进行活动宣传，包括社交媒体、行业媒体、公关报道等，提升活动知名度和影响力。
5. 安全保障，制定完善的安全预案，确保活动现场安全，保障参会者及工作人员的人身和财产安全。
四、执行团队。
本次活动策划与执行由我司专业团队负责，团队成员均具备丰富的活动策划与执行经验，能够有效保障活动的顺利进行。
五、预算。
根据策划方案，制定详细的活动预算，保证在有效控制成本的前提下，实现活动的高品质执行。
六、效果评估。
活动结束后，将对活动效果进行全面评估，包括参会者满意度调查、媒体曝光度统计等，为公司提供详尽的活动效果报告。
七、总结。
通过本次投标策划书，我们将为某某公司提供一流的活动策划与执行方案，确保发布会顺利进行并取得成功，实现公司的宣传推广和业务发展目标。
期待与贵公司合作，共同打造精彩的发布会活动。
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东方天韵整合营销企划投标书 制作单位：杭州汉奇房地产营销有限公司 2 目录 一、潍坊市房地产简略研判 （一） 潍坊房地产市场分析（发展阶段及特征）………………………3 （二） 市场变化……………………………………………………………4 （三） 2005年下半年潍坊房地产市场的走势……………………………4 二、东方天韵项目分析 （一） 项目基本情况描述…………………………………………………5 （二） 项目所在地区域分析………………………………………………6 （三） 项目目标客户群定位………………………………………………6 （四） 项目规划定位………………………………………………………6 三、项目营销推广方案 （一） 推广原则……………………………………………………………7 （二） 营销的核心概念……………………………………………………7 （三） 营销周期划分………………………………………………………7 （四） 阶段性推广策略……………………………………………………8 （五） 营销网络建设………………………………………………………10 四、主导广告语 五、东方天韵售楼中心开张方案 3
（一） 开张仪式……………………………………………………………10 （二） 室内外表现（建议）………………………………………………11 （三） 媒体策略……………………………………………………………12 （四） 仪式流程……………………………………………………………13 （五） 配合道具……………………………………………………………13 六、服务内容 （一） 市场调查、评估、研究及产品策划………………………………14 （二） 品牌策划……………………………………………………………15 （三） 广告策划及设计……………………………………………………15 （四） 销售指导顾问………………………………………………………15 （五） 展示设计……………………………………………………………15 七、合作模式 （一） 全程策划代理，一站式营销服务…………………………………15 （二） 乙方的职责和义务…………………………………………………15 （三） 甲方的职责和义务…………………………………………………16 八、收费标准
附件（公司业绩）…………………………………………………16 4
一、潍坊市房地产简略研判 (一)潍坊房地产市场分析（发展阶段及特征） “一年大变样”，自潍坊市委提出的城市建设目标和要求。仅2004年，潍坊市累计完成工程建设投资20．5亿元，新改扩建道路16条、园林绿地500公顷。东风街、北海路、安顺路、张面河、安顺广场等工程，成为代表潍坊城市新形象的精品工程和品牌工程。 “栽下梧桐树，引来金凤凰”。潍坊城市建设的发展，吸引了众多外地房产商前往投资。截至2004年，市区房地产开发企业已发展到107家，其中外地企业有30多家。目前，还有20多家企业正在申请报批中。2004年，潍坊市区完成房地产开发投资22．4亿元，施工面积达284万平方米，竣工面积175万平方米，同比增长13．1％、10％和14．3％。全市人均居住面积达18．2平方米，市区达18．6平方米，高于全国、全省的平均水平。 潍坊城镇居民的住房条件已开始从实用型向舒适型、小康型转变，三室两厅逐渐成为市场主流户型，面积多在90平方米以上。 目前，潍坊的楼盘从购价近10万元的小型适用住宅，到购价过百万元的豪华别墅住宅不等，完全能满足不同人群、不同层次的住宅消费需求。从房价看，潍坊市区房价总体呈稳步上升趋势。 5
潍坊房产市场日趋规范，整体处于上升态势，在市场发展的过程中，我司认为可分为两个阶段，每个阶段市场构成要素的特征，简析如下： 1、2003年之前，起步摸索阶段 客源特征：以高收入者为主，追求身份与地位的显示，此时市场选择范围小，客户购买存在一定盲目性。 开发商特征：政府对开发公司的实力要求不严，开发商实力良莠不齐，受传统观念束缚严重，不重视客源心理及市场发展特性，主观开发，追求暴利，无品牌意识，对专业销售机构极度排斥。 项目特征：产品形式单一，缺乏特色，不注重整体规划，且有明显区域性特征。 销售特征：无整体营销思路，盲目追求高利，定价偏高，且无效的表现及宣传手法，不注重品牌的培养和树立。 2、2003年以后，振荡中走向发展的过渡阶段 客源特征：客源层次广泛，需求多样化，在楼盘选购及消费心理上趋于理性，此时散户消费逐渐成为市场主力。 开发商特征：迫于竞争的压力，开发商主动寻求新的开发理念，对营销策划理念逐渐接受，同时专业销售人才带来的先进理念也影响了开发商的思想，开始注重客源需求，逐渐向以产定销的路线靠拢。品牌意识已大 6
大增强，大量实力雄厚、理念先进的外地开发企业着眼于潍坊房产市场的良好发展前景，进而纷纷抢占潍坊市场。同时由于政府对土地资源进行统一管理，地价开始上升，而促使开发企业走出暴利阶段，利润趋于合理。 项目特色：产品多元化。地域限制日渐被打破，小区规划趋于合理，特色鲜明，并且小区品质不断提升。 销售特色：价格趋于合理，市场出现整合态势，营销理念随专业销售机构的介入逐步为市场接受，人员日趋专业化，宣传手段不断翻新。 （二）市场变化 在上述市场背景下，客户、市场、开发商、营销代理公司几个方面都发生了较大变化： 1、客户需求的变化 能承受价格在2100元/m2以下楼盘的客户，已由先期的单纯追求满足居住要求、工程质量，向追求舒适性、安全性、私密性方向转变。对于能承受2100-2700元/m2价格的客户，在追求上述要求的基本基础上，更加注重楼盘的个性、内涵及升值潜力，对小区的整体规划要求较严格。能承受2700元/m2以上的客户，相对前两种客户来说已有了质的提高，在选择楼盘时，最注重的是享受，追求一种理念和内涵，同时对开发商的资质、楼盘的知名度、社区环境也非常注重。 7
2、市场环境的变化 地理环境：逐步打破了地域限制，市场全方位发展，从传统的利用地段创品牌，到创品牌而创地段。 产品环境：产品多元化，并逐渐为市场所接受。 3、开发商的变化趋势 开发理念由传统的单一模式向多样化、人性化、特色化、理念化方向转变，并逐步建立了品牌观念，具备了较强的竞争意识。 营销方面：竞争的激烈带动了销售手段的不断翻新，由炒绿化、炒智能化、炒生态化、炒付款方式，到今天的炒理念、规模、品牌，并且营销已越来越成为一种全程性策划行为，必须注重前期准备工作，要熟悉当地情况并与之结合，了解客户心态。 （三）2005年下半年潍坊房地产市场的走势 在政府政策的刺激效应、房交会的拉动效应、住房升级的推动效应以及旧城改造拆迁安置的住房消费的增长效应等多重需求效应的共同作用下，自2004年以来，潍坊房地产市场就进入了供求两旺的阶段，呈一度出现了供不应求的阶段。 从目前总体的市场行情来看，2005年下半年潍坊房地产市场总体的的趋势将是供需两旺，房价稳中有升。 8
1、低档住宅供不应求，中高挡住宅拉升房价 从我们的市场调查来看目前潍坊购房的主力军大致可分为两大阶层： （1）高收入阶层 高收入阶层主要有：私营企业主、政府官员、大企业的高级管理人员、社会名流、文体娱乐圈的名人等。 高收入阶层所购买的住宅主要是高档住宅，这类购房群体的购房动机主要是为了提高居住品质和满足虚荣心的需要，高档住宅往往具有地段、环境、景观、社区配套、物业管理等优势，同时，高档住宅也是一种身份的象征。 （2）工薪阶层 工薪阶层主要有：企事业单位的普通工作人员、工厂上班的打工人员、农村进城的务工人员、个体经营户等。工薪阶层购房主要是为了有个栖身的场所，中、低档住宅能满足他们安居乐业的需求，这类购房群体的购房动机是为了改善生活质量和安居的需要，通过购房来实现自身生活品质的提高，对住房的需求重点在于经济实用的户型，较实惠的价格，但往往对地段、环境、景观、交通、社区配套、物业管理等要求不是很高。 购房用于结婚的年轻人，农村进城的人士购房安居，住房拥挤急于改善的普通工薪人员成为购房“金字塔”最稳固的基石，撑起潍坊楼市的 9
“半边天”。因此，价格经济实惠的中、低档住宅往往一推向市场就供不应求，大都出现抢购的热销局面。从我们调查的情况来看，单价低于2000元每平方米的中、小户型的中、低档住宅大都销售一空。2005年潍坊楼市的中、低档住宅的有效供给增长缓慢，供给相对需求来说，处于相对偏紧的态势 ，楼市需求呈上升态势。 中高档住宅无论是从建安成本还是土地成本都要高于低档住宅，且中高档住宅在大都重视营造优美的居住环境，注重园林景观规划，不惜成本地建造喷泉、假山、园林、游泳池、网球场、会所等配套设施，使得开发成本进一步上涨。因此中高档住宅的大量入市将提升潍坊市总体房价。 2、市场预期看好，市场竞争加剧 由于大盘项目的陆续上马，潍坊房地产市场的供应体量急剧增大，预计销售体量在200万方左右。从我们调查的情况来看，市区目前在售或将售的楼盘体量在10-50万之间的就有6个之多，竞争之激烈可想而知。由此我们也可以预见下半年潍坊房地产市场将上演一场房地产市场的抢夺大战。 从上述的分析中，我们不难看出，潍坊房地产市场的整体态势呈上扬趋势，供需两旺，但竞争将日趋白热化。 二、东方天韵项目分析