综合分析题汇总
综合分析题汇总
四、综合分析题
（共2大题，15小题，每小题2分。每小题地被选答案中有一个或一个以上符合题意，清在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的，得2分；错选或多选地，不得分少选且选择正确的，每个选择得0.5分）
（一）甲房地产开发公司（以下简称甲公司）实施旧城改造项目，按照规划拟建2万㎡商住楼，其中营业房0.3万㎡。甲公司办理相关手续后对王某住房实施拆迁。甲公司取得预售许可证后，开始对住宅进行预售，同时在每题上发布广告。周某预购该项目的一套住宅，商品房买卖合同中约定建筑面积80㎡。在施工中，家公司发现原图纸可以设计不合理，经固定和设计部同意，将客厅宽度和面积作了修改，并以既有销售人员电话通知周某，要求其15日内提出意见。建设过程中，家公司又将在建的0.3万㎡营业房向银行申请抵押贷款。房屋竣工后，经银行同意，家公司将营业房公开招商。
1、甲公司申领房屋产前许可证，应当提交（）等资料。
A拆迁计划 B产前方案
C拆迁安置补偿资金证明 D公司拆迁资格证明
2、入被拆迁人王某对拆迁估价结果有异议，可以采取的救济方式为（）
A向原房地产估价机构书面申请复核 B另行委托房地产估价机构评估
C 要求拆迁管理部门制定房地产估价机构重新评估 D申请专家委员会鉴定
3、甲公司申请办理《商品房预售许可证》时，应提交（）等证件及资料
A工程施工合同 B土地使用权证
C商品房预售合同示范文本 D商品房预售方案
4甲公司在媒体上发布的广告（）
A可借用其他相同类型的项目形象 B可以承诺为购房人办理入住户口
C不得涉及装修内容 D由于价格是随市场变化而变化，一律不标明销售价格
5、下列关于甲公司中途变更设计的表述中，正确的为（）
A甲公司已在法定时间内通知了周某，周某一直未做答复。因此，应视同周某接受设计变更
B周某有权退房 C周某退房，甲公司应承担违约责任
6、如周某发现《房屋所有权证》记载的放屋建筑面积为87㎡，商品房买卖合同对面积误差处理未作约定。下列表述中正确的为（）
A周某有权退房 B甲公司应赔偿周某损失
C如周某退房，甲公司应退还已付房价款及利息
D如周某不退房，面积超过允许误差部分的放价款全由甲公司承担，产权归周某
7、周某对所购房屋建筑面积疑问，甲公司做了解释。根据《房产测量规范》，下列解释中部正确的为（）
A属永久结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影计算面积
B穿过房屋的通道，房屋内的门厅均按一层计算面积
C两房屋建有上盖和柱的走廊，按其维护结构外围水平面积的一半计算建筑面积
D独立柱地门廊按其上盖水平投影面积的一半计算建筑面积
8、甲公司将营业用房十五年的使用权转让给丙，应当办理（）
A房屋他项权利登记 B房屋变更登记
C房屋转移登记 D房屋租赁登记备案
9、甲领取0.3万㎡营业房《房屋所有权证》后，应当（）
A将在建工程抵押转为房地产抵押登记 B重新办理房地产抵押登记
C直接领取他项权证 D无须再办理房屋抵押登记
（二）甲房地产开发公司（以下简称甲公司）与乙建筑工程公司（以下简称乙公司）签订了工程承包合同，由乙公司承建甲公司开发的W商场，总建设投资为5亿元。甲公司向商业银行申请了年利率为5.6%的开发贷款3亿元，贷款期为1年。乙公司于2005年6月正式开工建设，合同规定建设期为12个月。乙公司对该建筑工程所有险种都投了保，保险双方事先约定了保险的最高赔偿限额，但保险标地实际价值要待保险事故发生后进行估算。在建设过程中，一场暴雨使商场外门廊地基发生塌陷事故，但建筑主体并没有受到影响，责任鉴定结果为暴雨导致地发生车将引起的塌陷。此事故再保险承保范围内，保险公司对乙公司进行了陪付。商场建成后，甲公司将商场首层上铺进行销售，成交均价达到勒20000元/㎡。
10、建设期结束后，甲公司应偿还开发贷款本金和利息共（）万元
A1680. B30000. C30168. D31680
11、甲公司与乙公司签定的合同属于（）
A有偿合同 B无偿合同
C要式合同 D单务合同
12、基础的构造类型除了与上部结构有密切关系，还与（）有关
A回填土的密实程度 B地基土的承载能力
C荷载 D埋置深度
13、乙公司与保险公司签订的保险种类属于（）
A社会保险 B综合危险保险 C定值保险 D不定值保险
14、甲公司向银行申请的贷款，其种类为（）
A短期贷款 B中期贷款 C自营贷款 D特定贷款
15、销售均价20000元/㎡为（）
A众数 B中位数 C算术平均数 D几何平均数
2006年10月，A房地产开发公司，在Z省W市B县县城内建设康居住宅小区。在未取得《商品房预售许可证》的情况下，就擅自进行商品房预售，对此，B县房地产主管部门对其进行了行政处罚，决定罚款10万元。B县工商行政管理部门对其虚假广告行为进行了查处。A房地产开发公司对B县房地产主管部门所作的行政处罚，申请了行政复议。请结合以上背景，回答以下问题：
1、《行政处罚法》规定：“国务院或者经国务院授权的省、自治区、直辖市人民政府可以决定一个行政机关行使有关行政机关的行政处罚权，但限制人身自由的行政处罚权只能由( )行使。”
A．人民法院
B．人民检察院
C．公安机关
D．司法机关
2、B县房地产主管部门对A房地产开发公司下达行政处罚决定书后，若A房地产开发公司听证，应在B县房地产主管部门告知其有权申请后的( )日内提出听证申请。
A．3
B．5
C．7
D．10
3、B县房地产主管部门对A房地产开发公司下达行政处罚决定书后，若A房地产开发公司提出了听证申请，B县房地产主管部门应当在听证的( )日前，通知A房地产开发公司举行听证的时间、地点。
A．7
C．15
D．20
答案
1、《行政处罚法》规定：“国务院或者经国务院授权的省、自治区、直辖市人民政府可以决定一个行政机关行使有关行政机关的行政处罚权，但限制人身自由的行政处罚权只能由 ( )行使。”A．人民法院 B．人民检察院 C．公安机关 D．司法机关答案：D 解析：行政处罚法第16条规定：“国务院或者经国务院授权的省、自治区、直辖市人民政府可以决定一个行政机关行使有关行政机关的行政处罚权，但限制人身自由的行政处罚权只能由公安机关行使。”
2、B县房地产主管部门对A房地产开发公司下达行政处罚决定书后，若A房地产开发公司听证，应在B县房地产主管部门告知其有权申请后的( )日内提出听证申请。A．3 B．5 C．7 D．10 答案：A解析：行政处罚听证适用的条件：1)适用于责令停产停业、吊销许可证或者执照、较大数额罚款等三种行政处罚案件；2)当事人在行政机关告知其有权申请后的三日内提出听证申请。
3、B县房地产主管部门对A房地产开发公司下达行政处罚决定书后，若A房地产开发公司提出了听证申请，B县房地产主管部门应当在听证的( )日前，通知A房地产开发公司举行听证的时间、地点。A．7 B．10 C．15 D．20 答案：A解析：行政机关应当在听证的7日前，通知当事人举行听证的时间、地点。
四、综合分析题
38、A省B县人民政府为加快城镇住房法制建设，根据《城市房地产法》、A省人大出台的《A省城镇房地产开发经营管理条例》及A省政府颁布实施的《A省商品房销售管理办法》等法律、法规，建立和完善了以普通住房为主的住房供应体系，出台了《B县城镇职工住房补贴管理暂行办法》、《B县城镇商品房预售管理办法》、《B县城镇商品房销售管理办法》等一系列规定。2006年1月，B县P房地产公司(以下简称P公司)建成一住宅小区。2006年3月，孙某采取贷款方式，利用B县建设银行贷款，购买住房—套。
1、在上述所列房地产法律、法规和规定中，效力排列第三的是( )。
A．《城市房地产法》
B．《A省城镇房地产开发经营管理条例》
C．《A省商品房销售管理办法》
D．《B县城镇职工住房补贴管理暂行办法》
2、下列关于《城市房地产法》的表述中，正确的是( )。
A．《城市房地产法》属于实体法
B．《城市房地产法》属于程序法
C．《城市房地产法》属于特殊法
D．《城市房地产法》属于一般法
3、孙某采取贷款方式，利用B县建设银行贷款，购买住房—套，按照规定，该套住房所有权应归( )。
A．B县建设银行
B、孙某
C．B县建设银行和孙某共同拥有
[答案]C,AD,B来源:考试大_房产地产经纪人考试
四、综合分析题
49、2003年10月，B房地产开发公司，在W市A县县城内建设康居住宅小区。在报纸
上刊登一则售楼广告，广告中称：“本公司首次独家举办销售让利活动，为你提供防盗门、小区幼儿园、地下车库、屋顶花园……并于2004年10月交房”，B房地产开发公司按照规划要求，进行了开工建设。至2005年12月，该住宅工程仍未竣工。A县规划主管部门在现场检查中发现，该工程的部分住宅，未经规划批准，已更改为坡屋顶，B房地产开发公司已无法提供部分住宅的屋顶花园；并且规划的小区幼儿园位置也改为住宅楼建设。
对此，A县规划主管部门对其进行了行政处罚，决定罚款30万元。A县工商行政管理部门对其虚假广告行为进行了查处。B房地产开发公司对A县规划主管部门所作的行政处罚，申请了行政复议。
1、A县规划主管部门对B房地产开发公司的康居住宅小区现场检查，属于( )。
A、一般行政
B、公行政
C．私行政
D．特殊行政
2、A县工商行政管理部门对B房地产开发公司的虚假广告行为进行了查处，该查处行为
属于( )。
A、具体行政行为
B、抽象行政行为
C．作为行政行为
D．不作为行政行为
E、一般行政行为
3、A县规划主管部门对B房地产开发公司所作的行政处罚中，行政相对人是指( )。
A、A县规划主管部门
B、A县工商行政管理部门
C．B房地产开发公司
D．康居住宅小区
4、下列关于A县规划主管部门对B房地产开发公司所作罚款30万元，进行听证问题，
说法正确的是( )。
A、对B房地产开发公司所作罚款30万元的行政处罚决定，B房地产开发公司要求举行
听政的，应当举行听政
B、对B房地产开发公司所作罚款30万元的行政处罚决定，B房地产开发公司要求举行
听政的，一般不举行听政
C．不管B房地产开发公司是否要求举行听政，一律要举行听政
D．B房地产开发公司放弃听政要求的，A县规划主管部门可以不举行听证
E、B房地产开发公司放弃听政要求的，A县规划主管部门也要举行听证
5、如果B房地产开发公司对行政处罚决定，在规定时限内未申请行政复议或者提起行政
诉讼的，此后B房地产开发公司逾期不履行行政处罚决定，A县规划主管部门可以每日按( )元加处罚款。
A、3000
B、6000
C．9000
D．1200
6、B房地产开发公司对A县规划主管部门所作的行政处罚，应向( )申请行政复议。
A、W市人民政府
B、W市规划主管部门
C．A县人民政府
D．A县规划主管部门
[答案]B,AC,C,AD,C,BC
50、2003年10月，B房地产开发公司，在W市A县县城内建设康居住宅小区。在报纸上刊登一则售楼广告，广告中称：“本公司首次独家举办销售让利活动，为你提供防盗门、小区幼儿园、地下车库、屋顶花园……并于2004年10月交房”，B房地产开发公司按照规划要求，进行了开工建设。至2005年12月，该住宅工程仍未竣工。A县规划主管部门在现场检查中发现，该工程的部分住宅，未经规划批准，已更改为坡屋顶，B房地产开发公司已无法提供部分住宅的屋顶花园；并且规划的小区幼儿园位置也改为住宅楼建设。对此，A县规划主管部门对其进行了行政处罚，决定罚款30万元。A县工商行政管理部门对其虚假广告行为进行了查处。B房地产开发公司对A县规划主管部门所作的行政处罚，申请了行政复议。
1、行政复议机关收到B房地产开发公司的行政复议申请后，应当在( )日内进行审查。
A、3
B、5
C．7
D．10
2、B房地产开发公司可以自收到不予受理决定书之日起或者行政复议期满之日起( )日内，依法向人民法院提起行政诉讼。
A、5
B、10
C．15
D．30
[答案]B,C
四、综合分析题
13、综合分析题（每个小题的备选答案中有一个或一个以上符合题意的答案。错选不得分；少选，但选择正确的每个选项得相应分）
2004年3月，B县P房地产公司(以下简称P公司通过招标方式，取得一住宅建设项目土地使用权。2006年3月，H公司经批准预售该住宅。H公司委托D中介公司代理销售该商品房。张某出资20万元以李某名义购买住房—套，并与D中介公司签订《商品房买卖合同》
（D中介公司以H公司的名义）。
1、D中介公司代理销售该商品房，属于（）代理。
A．委托代理
B．法定代理
C．指定代理
D．复代理
2、李某与D中介公司签订的《商品房买卖合同》中，被代理人是（）。
A．H公司
B．D中介公司
C．张某
D．李某
3、李某与D中介公司签订的《商品房买卖合同》中，代理人是（）。
A．H公司
B．D中介公司
C．张某
D．李某
4、李某与D中介公司签订的《商品房买卖合同》中，第三人是（）。
A．H公司
B．D中介公司
C．张某
D．李某
5、按照规定，D中介公司作为法人，应具备的条件包括（）。
A．依法成立
B．有必要的财产或经费
C．有良好的信誉
D．有自己的名称、组织机构和场所
E．能独立承担民事责任
[答案]A,A,B,D,ABDE
四、综合分析题
81、某临街住宅楼于1996年末建成，砖混结构，共5层。4年前经有关部门批准，该楼一层全部改为店铺或餐馆。经调查，一层产权人的经营方式有出租和自营两种情况。
1．若评估该楼一层中某出租店铺的收益价格，年净收益应为( )。
A．该店铺现状下潜在毛租金收入扣除运营费用
B．该店铺现状下有效毛租金收入扣除运营费用
C．当地同类店铺潜在毛租金收入扣除运营费用
D．当地同类店铺有效毛租金收入扣除运营费用
2．在评估该楼一层中某店铺的收益价格过程中，求取资本化率采用市场提取法时，会用到
( )。
A．内插法
B．试错法
C．累加法
D．乘数法
3．将一层住宅用房改为店铺，通常均将临街外墙窗洞口改为门洞，从结构安全度分析，外墙体应具有足够的( )。
A．热工性能
B．强度
C．防火性能
D．稳定性
4．该楼三层城市常住人口贾某，身体健康，现与装修公司签订合同准备对住宅进行较高档次装修，并以装修工程款的50％作为首付款支付给了装修公司，剩余部分贾某拟申请个人住房贷款解决，他应具备的条件是( )。
A．有银行认可的资产作为抵押
B．有符合规定的住房装修批准文件
C．全家人口身份证件
D．有稳定的职业和经济收入
5．已知该楼从道路红线外侧后退5米建造，地面铺设水泥砖，这5m的宽度称为( )。A．用地红线控制距离
B．道路红线外延距离
C．建筑红线后退距离
D．道路红线后退距离
[答案]D,AB,BD,ABD,C
82、某房地产开发公司通过摘牌方式，以1800 万元己取得某宗住宅用地使用权，其土地面积为12000m2，规划容积率为1．5。该公司计划在1．5年内开发完成该住宅项目并将商品住宅全部售给甲集团公司。若开发成本为1100元／m2(建筑面积)，管理费用为土地取得成本和开发成本的3％，开发成本和管理费用在建设期内均匀投入。假设该项目的成本费用均为正常成本费用水平。
1．在规划与开发建设中，反映该住宅小区的居住环境质量的主要指标有( )。
A．停车率
B．建筑密度
C．绿地率
D．拆建比
2．假设银行贷款年利率为7％，资本金比例为35％。项目建成后，甲集团公司委托某房地产估价机构对其积算价格进行评估，则其中的投资利息为( )。
A．295．34万元
B．298．43万元
C．301．24万元
D．410．11万元
3．程某购买了该住宅项目中的一套住宅，其中套内房屋使用面积78．5m2，套内墙、柱体
面积12．5m2，未封闭阳台水平投影面积6m2，分摊共有建筑面积6m2，按套内使用面积计算的价格为3800元／m2，按住宅建筑面积计算的价格为( )。
A．2896元／m2
B．2983元／m2
C．3075元／m2
D．3173元／m2
4．2004年lO月初张某在该项目购买了一套住宅，建筑面积为：125m2。按售房合同约定，单价为3200元／m2，首付款为16万元，余款分两次付清，其中，第一次支付60％，第二次支付40%，付款时间分别为半年后和1年后，月还款利率为O.4％。该套住宅实际价格为( )。
A．39．21万元
B．39．23 万元
C．40．80 7万元
D．40．82 万元
5．若该住宅项目开发所需资金，除资本金解决40%外，其余60%的资金分别通过银行贷款和企业上市各取得一半。该公司筹集资金的方式为( )。
A．直接融资
B．公募
C．间接融资
D．信托
[答案]BC,C,B,A,AC
四、综合分析题
81、某开发公司获得一块20hm的土地用于经济适用房的建设，土地费用为8000万元，住宅总建筑面积25万/m2。其中50~60m2户型的150套，60~80m2，户型的100套，80～100m2户型的100套，建成后开始销售。
1．对于经济适用住房的售价实行( )。
A．政府指导价
B．政府定价
C．经营者定价
D．市场调节价
2．经济适用住房的成本包括( )。
A．征地和拆迁补偿安置费
B．小区非营业性配套公建费
C．管理费
D．3％～5％的利润
3．如果将三种面积户型作为一组统计数据，则面积在60~80m2的频数是( )。
A．0．29
B．29
C．100
D．0．1
4．下列关于建设工程造价的说法正确的是( )。
A．企业的管理费、财务费用都属于间接费
B．土地使用费包含在土建工程费用中
C．建安工程税金包括营业税、城市维护建设税及教育费附加
D．土地取得成本、开发成本和管理费用的利息，不管是借贷资金还是自有资金，都应计算利息
5．如果该住宅内墙面装饰材料采用的是涂料，则按照成膜物质的性质，可分为( )。A．水溶性涂料
B．乳液性涂料
C．油性涂料
D．水性涂料
6．如果张某购买了其中一套80m2的住宅，单价为2000元／m2，则该宗房地产中包含的地价部分为( )。
A．32000元
B．25600元
C．28500元
D．30800 元
[答案]A,ABC,C,ACD,CD,B
82、王先生为一事业单位在职职工，现有存款10万元，家庭月收入5000元，日常支出约为3000元。现看中一套价值40万元的房子，准备购买。作为房地产经纪人，可以帮助王先生分析以下问题：
1．王先生可以采取的住房贷款形式主要有( )。
A．公积金贷款
B．单位集资贷款
C．住房储蓄贷款
D．住房抵押贷款
2．如果公积金贷款的最高额度为8万元，其余采用抵押贷款，贷款年限均为10年，则每月的总还款额为( )(公积金贷款年利率为4．26％，抵押贷款年利率为5．04％)。A．3785 7元／m2
B．3158元／m2
C 2338 7元／m2
D．2980元／m2
3．如果月收入不足以支付月还款额，则贷款年限为( )较为合适。
A．15年
B．20年
C．25年
D．30年
4．如果王先生打算购买此住房用于出租，则这一需求属于( )。
A．消费性需求
B．投资性需求
C．投机性需求
D．实质性需求
5．( )是购房者获得住房抵押贷款的关键性法律文件。
A．《借款合同》
B．《商品房买卖合同》
C．《住房抵押贷款承诺书》
D．《住房抵押贷款合同》
[答案]AD,B,B,B,AD
四、综合分析题
81、李某有一处住过两年的房屋要转让，委托A房地产经纪公司的小张办理房屋的买卖事宜。假如你是小张，请回答以下问题：
1．小张应要求李某提供( )等文件以供核实。
A．土地使用权证
B．房屋所有权证
C．李某的身份证
D．合法的销售合同
2．小张对此房应作查验，查验的内容包括( )。
A．物业的位置、朝向等
B．物业权属是否清晰
C．物业周边环境等
D．物业是否设立了抵押权、租赁权
3．小张主要通过( )渠道对此房作查验?
A．网上咨询
B．现场察看
C．向物业相邻业主了解房屋使用情况
D．通过查阅物业相关文字资料了解
4．小张接受李某委托时，应签订委托合同。对于李某的这处物业，最有可能的合同形式是( )。
A．居间合同
B．代理合同
C．行纪合同
D．ABC均可
5．小张受理了李某的委托业务后，必须采取的服务步骤是( )。
A．物业查验
B．收集相关信息
C．客户开拓
D．物业信息的传播
6．经过小张的努力，贾女士与李某完成了买卖交易，并签订了买卖合同，之后，合同双方当事人必须办理的手续是( )。
A．房地产权属公证
B．房地产他项权利登记
C．物业价格评估
D．房地产变更登记
[答案]ABC,ABCD,BCD,A,BD,D
82、李某有一处住过两年的房屋要转让，委托A房地产经纪公司的小张办理房屋的买卖事宜。假如你是小张，请回答以下问题：
1．如果贾女士与李某签订了买卖合同后，由于某种法定事由合同被确定无效，则对小张及所在经纪公司的佣金处理方式应为( )。
A．小张付出了服务，并促成交易达成，理应获得佣金
B．由于买卖合同无效，买卖物业的当事人无需支付佣金
C．在买卖合同签订后且被确定无效前，佣金已经结算，所以理应获得佣金
D．即便在买卖合同签订后且被确定无效前佣金已经结算，佣金必须返还当事人
2．买卖合同被确定无效，则小张为此项业务发生的800 元费用( )。
A．该经纪公司可以要求李某支付800元费用
B．该经纪公司可以要求李某支付800元费用中的必要费用
C．该经纪公司可以要求李某和贾女士共同支付800元费用
D．该经纪公司为小张报销800元费用
3．在贾女士与李某就该物业的转让进行洽谈过程中，小张不得( )
A．将房屋转让涉及的税费告诉贾女士与李某
B．将李某的房屋正被租赁的情况告诉贾女士
C．将贾女士想把此房屋抵押贷款的情况告诉李某
D．将李某所经营公司的业绩情况告诉贾女士
4．若买卖合同被确定有效，则下列说法正确的是( )。
A．李某应将房屋的由开发公司提供的住宅质量保证书和住宅使用说明书一并转移给贾女士B．贾女士并不享有由开发公司提供的住宅质量保证书和住宅使用说明书规定的权益C．买卖双方应进行物业维修基金的交割，但基金的户名不应变动
D．买卖双方应进行物业维修基金的交割，且基金的户名亦应变动
5．贾女士以此房屋作抵押，向人民银行申请贷款，则下列说法不正确的是( )。
A．贾女士贷款的人民银行必定是债权人
B．抵押合同签订后，由贾女士持房地产权利证书到房地产登记机构办理抵押登记手续C．贾女士办理了抵押登记手续后，须将房地产权利证书送给银行保管，直至债务清偿完毕D．贾女士办理了抵押登记手续后，房地产权利证书应由本人保管
6．抵押合同生效后，银行对抵押物的权利有( )。
A．占有权
B．收益权
C．限制权
D．使用权
[答案]BD,B,D,AD,BC,C来源
四、综合分析题
81、张某拥有一间商铺，并用该商铺向银行抵押贷款，抵押合同约定：张某如欲出售、出租该商铺，应征得银行的书面同意。张委托甲房地产经纪机构的房地产经纪人李某出租该商铺，并答应该业务完成后给李某“好处费”。李某为了隐瞒这笔业务，便用偷盖了甲房地产经纪机构印章的空白合同与张某订立了委托合同，委托合同约定的佣金为每年两个月的租金收入。后来李某找到王某，游说王某委托李某个人为其承租商铺，李某代表王某与张某订立了房屋租赁合同，该合同的租赁双方均有李某的签名，出租方有张某的签名，李某向张某出具了王某的授权委托书，委托书载明王某委托李某全权代理承租商铺事宜
1．关于张某与甲房地产经纪机构订立的委托合同一事，下列表述中，正确的有( )。A．有效
B．无效
C．效力待定
D．该合同由李某个人承担责任
2．关于佣金和“好处费”，下列表述中不正确的有( )。
A．李某个人不能收受”好处费”
B．甲房地产经纪公司收取的佣金应按合同约定的标准，但应当符合国家有关规定
C．如果该经纪业务未做成，张某自愿支付给李某“跑路费”，李某就可以收取
D．如果该经纪业务未做成，而委托合同约定：甲房地产经纪公司仍可以要求张某支付从事该经纪活动支出的必要费用1200元。甲房地产经纪公司据此收取了张某1200元
3．下列关于上述的房屋租赁合同的表述中，正确的有( )。
A．有效
B．无效
C．经过王某签名确认后有效
D．如果租赁期限为15年，即使王某在其上签名确认，该租赁合同仍然无效
4．若王某在承租期内，张某因不能归还银行到期的抵押贷款，银行依法行使抵押权，处分该商铺，则下列表述中正确的有( )。
A．王某的装修损失由张某承担
B．李某如果告知王某该商铺已抵押，王某仍然委托李某订立租赁合同，李某不对王某的装修损失承担责任，甲房地产经纪机构也不承担责任
C．银行不承担王某的装修损失
D．该租赁合同因未经银行书面同意而无效，甲房地产经纪机构和李某因此不对王某的装修损失承担责任
5．下列关于李某的上述经纪业务活动的表述中，正确的有( )。
A．李某私自收取“好处费”违规，其他行为不违背经纪人执业的基本规范
B．李某如将收取的“好处费”上交甲房地产经纪机构，就不存在其他违规行为
C．即使李某未收取“好处费”仍然存在违规行为一
D．该经纪业务如对王某造成损失，则甲房地产经纪机构应承担侵权赔偿责任
6．该商铺的租赁合同未经银行书面同意，银行因此享有的权利义务有( )。
A．宣布该租赁合同无效
B．追究张某的违约责任
C．从发现张某擅自出租商铺之日起，直接收取王某应当支付的房屋租金
D．一旦发现张某擅自出租商铺，立即将承租户王某驱逐
[答案]B,D,BD,C,C,B
82、有一旧厂房(该工厂土地为划拨地)委托中介机构代为出售。中介机构为其找到了买受人，但成交后办理过户手续时，发现该工厂所用土地按城市规划要求4年后将成为公共绿地。为此，该地块使用年限仅有4年。
1．如果中介机构的信息库中有适宜的买方信息，直接为其撮合成交，则标的物的瑕疵由( )负责。
A．委托人
B．中介机构
C．买受人
D．政府
2．如果通过拍卖转让给最高竞买者，则标的物的瑕疵由( )负责。
A．委托人
B．中介机构
C．买受人
D．政府
3．对于房地产拍卖，意味着拍卖全过程结束的是( )。
A．拍卖物交付
B．产权过户
C．拍卖结算
D．拍卖师击槌
[答案]B,C,B
83、甲房地产开发商为尽快收回资金，拟销售其正在开发的在建住宅项目。为此，甲房地产开发商委托乙房地产经纪机构为其办理商品房预售手续。取得商品房预售许可证之后，甲房地产开发商委托乙房地产经纪机构为其提供订立房地产预售的媒介服务。该项目销售到最后只剩余少许零散房屋，甲房地产开发商拟全部降价出售。在这种情况下，乙房地产经纪机构将其全部买断伺机出售，赚取批零差价和时间差价。
1．乙房地产经纪机构的上述经纪活动中包括( )。
A．代理
B．居间
C．买方代理
D．卖方代理
2．下列关于乙房地产经纪机构将剩余的房屋全部买断行为的表述中，正确的有( )。
A．房地产交易活动
B．属于卖方代理
C．该行为合法
D．该行为有违房地产经纪的基本职业规范的要求
3．下列关于甲房地产开发商办理商品房预售许可证应具备条件的表述中，正确的有( )。A．甲房地产开发商已交付部分土地使用权出让金，取得土地使用权证书
B．甲房地产开发商持有建设工程规划许可证
C．向县级以上人民政府土地和房产管理部门办理预售登记
D．甲房地产开发商已经确定该住宅建设项目的施工进度和竣工交付日期，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上
4．甲房地产开发商取得预售许可证后进行预售，其基本流程有( )。
A．订立商品房预售合同
B．甲房地产开发商应该及时办理商品房预售合同登记备案
C．商品房竣工后，甲房地产开发商交付房屋
D．由购房人自行办理商品房预售合同登记备案
5．预购人赵某在订立商品房预售合同三个月后，又拟将所购商品房再转让。赵某委托乙房地产经纪机构的经纪人董某代为出售。下列表述中，不正确有( )。
A．乙房地产经纪机构可以接受赵某委托
B．乙房地产经纪机构不应接受委托，而董某个人可以接受委托
C．乙房地产经纪机构如接受赵某委托，不必告知甲房地产开发公司
D．乙房地产经纪机构如接受赵某委托，可指派董某与赵某签订经纪合同
[答案]AB,AC,ABCD,ABC,BD
84、陈某与同事张某合住在公司分配的一套两室一厅的公寓内，此住房作为公司对员工的住房福利，不收取租金；水电等费用由陈某、张某共同负担。2000年2月公司暂调张某去省外的分公司工作，于是陈某一人住在这套公寓内。同年4月，陈某将张某的房间租给了大学生赵某，并就租金、租期、解除租约事项达成了书面协议。赵某预付了两个月房租后，住进了张某的房间
1．陈某出租房间的行为属于( )。
A．房地产经纪行为
B．房地产代理行为
C．个人民事行为
D．居间行为
2．赵某在上述承租房屋的过程中，不应忽略的重要环节有( )。
A．审查陈某的合法身份证明
B．审查张某的合法身份证明
C．审查该房屋的合法产权证明
D．租房合同的备案手续
3．下列关于该租房事宜的表述中，正确的有( )。
A．该租房协议无效
B．陈某收取的房租应归张某所有
C．如陈某所在公司事后认可该租房协议，则该租房协议有效
D．张某房间的私人物品出现丢失，张某可以要求陈某承担责任
[答案]C,ACD,A
85、王某需要购买一套商品住宅，但他没有时间去寻找适合自己的房源，于是找到甲房地产经纪公司。甲房地产经纪公司在听取了王某的要求后，答应帮其找合适的房源，并签订了经纪合同。经过5天时间，甲房地产经纪公司经纪人李某从乙房地产开发公司在建住宅项目中找到了适合王某的房源，乙房地产开发公司对该房的报价是总价款20万元，首付30％的房款，余款提供20年的抵押贷款，年贷款利率为6％。
1．李某评估该套住房价格为19万元，则下列表述中，正确的有( )。
A．李某不能评估，应由房地产估价机构的房地产估价师进行评估
B．李某可以评估，但不能收取评估费
C．甲房地产经纪公司可以收取王某的评估费
D．甲房地产经纪公司不能收取评估费，但因为李某为王某评估了该住房的价格，可以要求适当增加经纪佣金
2．李某参加了王某与乙房地产开发公司的洽谈，帮助王某以19．3万元的价格订立了《商品房预售合同》，甲房地产经纪公司的这项业务活动属于( )。
A．代理行为
B．居间行为
C．房地产投资咨询行为
D．房地产价格咨询行为
3．王某与乙房地产开发公司订立了《商品房预售合同》，并将所购商品房抵押给银行，办理个人购房贷款手续需要到房地产登记部门办理备案登记的合同有( )。
A．《商品房预售合同》
B．《借款合同》
C．《房地产抵押合同》
D．《房地产经纪合同》
[答案]B,BD,ABC
来源:考试大_房产地产经纪人考试