夏商阳光雅苑营销推广策划书
营销推广策划方案
营销推广策划方案营销推广策划方案范文为了确保事情或工作安全顺利进行，常常需要预先制定方案，方案是阐明行动的时间，地点，目的，预期效果，预算及方法等的书面计划。
你知道什么样的方案才能切实地帮助到我们吗？以下是店铺帮大家整理的营销推广策划方案范文，希望对大家有所帮助。
营销推广策划方案范文1一、市场调查及分析为了更好的了解我们的目标市场及制定出最适合的营销策略，我们进行了一系列的市场调查活动，包括：在校内随机进行100份问卷调查;调查学校已有的书店的图书销售情况;走访老师和同学等等，代理市场开拓营销策划书。
我们的调查结果及分析如下：1.现象据调查，暨南大学珠海学院学生总人数约为5600人，其中约有3600名内招生，20xx名外招生，内外招比例为9：5。
侨校是暨大的特点，而外招生消费水平高，购买力强，因而我们将比其他高校多拥有一个特别的市场。
大家可以由图表看出，外招生购买最多的书籍类型为期刊杂志和漫画小说，分别占56%和30%，相对而言，内招生的购买重点在于教材教辅类，占45%。
但是共同存在的问题是总比高达75%的学生购书金额不足50元。
2.分析由以上的现象可以看出，暨大学生的购买潜力是巨大的，也非常值得文华书城去开发的。
由右图我们可以看到，无论是内招还是外招，都比较喜欢亲自前往书城挑书(占75%)，但由于文华书城离我校较远，所以有46%的同学觉得购书不方便。
另外，部分学生觉得以原价买书价钱较高(占34%)，从而导致了购书消费金额偏低，购买欲差的现象。
因此我们认为，文华书城的校园代理的存在是十分必要的，而校园代理凭借价格优势和良好的送货服务也必定能很好的开发校园市场。
3.结论通过对市场的调查与分析及对学校政策的了解，我们注意到有以下几个值得关注的地方：第一，大部分的同学都认为买书不便及书价偏高，作为代理，降价及送货是我们的优势所在;第二，大部分的同学在课余时间都喜欢上网浏览和到北门各茶餐厅就餐，因此，在网上进行宣传和与北门各茶餐厅合作是我们扩大宣传的两个重要途径;第三，学校对学生做兼职方面限制较多，不允许学生公开做宣传代理活动，而且同学们对待一般传单的态度都较为冷淡，所以我们将以建立读书协会、改善传单等方式提高宣传效力。
营销策划案-阳光新城
营销策划案-阳光新城●前言●阳光新城项目定位及策划推广●阳光新城开盘活动策划方案●阳光新城平面视觉作品顾问公司20**年12月前言经过20**年蓬勃发展,池州的地产正受过前所未有的眷顾。
在激烈竞争的20**年池州地产界,跳出房地产思考房地产及其广告推广才是突破平庸、赢取竞争的解决之道。
时代的转变要求我们必须审视新的游戏规则：不创新，则没落。
创新不仅指功能、环境等楼盘基本面的创新。
更特指——地产广告定位及观念的创新！我们期望我们的工作能给“太阳新城”的销售及推广带来全新的感触。
所以，我们必须从社会、时代、人文、产品等角度来探索“太阳新城”项目与“人”本身的内在价值联系，从而找到项目的核心,形成一条主线，推动项目的在激烈的竞争中能够脱颖而出。
项目定位及策划推广我们不仅仅是在卖房子，而是在做营销时代的一种时代现象，传播一种时代趋向。
这是一种链接现在与未来，处在经济发展与文化融合边界的时代现象，一种区域性的经济文化和时尚生活的趋向。
本项目从规模来说是属于小楼盘性质，但我们要做到规模虽小，声势却不小的现象，即所谓“小楼盘要大声说话”，达到以小博大的市场效应，实现迅速销售的目的。
一、思考课题现状决定了，短时期内本项目无绝对优势，那么我们能卖什么？阳光新城不仅卖楼盘，更卖一种生活方式，一种置业的心情。
为楼盘赋予独有的生活方式，使太阳新城拥有强势的市场感召力。
因此项目的定位尤显重要，只有精确做到定位，才能在市场竞争中后来居上。
1．市场定位：池州首席自住型和谐示范社区（1）“池州”，清晰地确定地理位置，（2）“首席”告知了一个信息：第一的；（3）“自住型”，强化了项目特征及社区功能特点；（4）“和谐示范社区”突显了出众的新生活方式，吸引市场的广泛关注。
2．产品形象定位：自然的时尚的人文的（1）“自然的”体现外部的景观优势，烟柳园、齐山公园、平天湖休闲大道，景观处处；（2）“时尚的”传达的是70-80年轻一代追求的现代、独特、生活化方式；（3）“人文的”区域内有小学、幼儿园、贵池第二中学、池州职业技术学院，人文浓郁。
阳光名宅营销策划案
阳光名宅营销策划案一、市场分析阳光名宅项目位于市中心繁华地带，周边配套设施齐全，交通便利。
当前房地产市场处于高速发展阶段，人们对于居住环境的要求也越来越高。
该项目可满足人们对宽敞明亮的居住空间，舒适的生活配套和便利的交通等方面的需求，具备较强的市场竞争力。
二、目标群体定位1. 成家立业的年轻人：由于该项目周边学校、医院、商业中心等配套齐全，适合年轻人打造居住和事业的起点。
2. 中高端白领阶层：阳光名宅项目设计独特，内部精装修，满足高品质生活需求。
3. 退休人员：该项目周边环境优美，配套服务完善，适合退休人员的安居乐业。
三、销售策略1. 建立品牌形象：以“阳光名宅”为品牌名称，注重品牌的宣传和营销，塑造阳光、健康、高品质的形象。
2. 多渠道宣传：通过户外广告、地铁广告、网络宣传和线下展览等手段，全面展示项目的优势和特点。
3. 扩大口碑影响力：邀请城市知名设计师、艺术家和顶级经纪人参与项目，以其影响力和美誉度吸引更多目标客户。
4. 提供个性化服务：由专业销售团队进行咨询和解答，根据客户需求量身定制房源推荐，提供一站式购房服务。
5. 强化客户体验：定期组织客户参观样板房，利用虚拟现实和增强现实技术，让客户更直观地感受到阳光名宅的舒适度和高品质。
四、促销活动1. 开放日活动：举办开放日，允许感兴趣的客户参观样板房，并提供相关讲座和优惠政策说明，吸引客户参与。
2. 签约专享：针对预订或者即将签约的客户，提供额外优惠、装修补贴或赠送家居商品等，增加购房的吸引力。
3. 周年庆活动：每年举办一次阳光名宅周年庆活动，推出限时促销政策、特价房源或者丰富奖品抽奖活动，吸引客户参与和购买。
五、合作推广1. 与相关平台合作：与知名房地产平台、装修公司等合作，进行联合推广和品牌宣传。
2. 与金融机构合作：与银行、互联网金融公司等合作，提供房贷优惠政策和购房分期付款等金融服务，降低客户购房负担。
3. 与媒体合作：与当地主流媒体、房产专业杂志合作，发布新闻稿、特写报道或者合作广告，增加项目的曝光度和影响力。
阳光驿站市场推广策划案doc6
阳光驿站市场推广策划案营销战略围绕项目户型小、总价低、付款轻松的核心优势，强化与竞争对手的差异性，以独特的销售主张吸引目标消费群体关注，引导并刺激过渡性置业者的购买冲动，并以低收入、低风险、稳定增长的收益吸引投资者的目光。
营销目标3月初开始放号，4月中旬（房交会期间）开盘，年底进入尾盘销售。
销售卖点小户型、精装修、价格便宜。
针对人群主要目标消费群：年龄在22岁—40岁之间，文化层次高，善于与国际接轨的中国社会新兴的人群。
他们之中有的喜欢在互联网上畅游，了解世界、开拓思维；有的喜欢下班后“泡吧”，与朋友同时聊天沟通感情，也有喜欢家庭生活者。
消费群为白领阶层、文化工作者、自由职业者等具有文化品味，富有强烈艺术感、生活个性化的青年人。
具体而言，包括自由撰稿人、作家、画家、经纪人、摄影师、计算机编程员等；还有些小型公司、广告公司、装修、设计工作室、律师、会计师、建筑师等。
项目建议21世纪，我们生活在什么样的房子和环境，住宅智能化是其中的一项：智能化住宅是社会信息化和国际化的必然产物。
近年来电脑网络和国际互联网的普及，分散的智能建筑的联网管理已成为可能，将“智能化”的概念引进住宅成为新的趋势。
由此，住宅不仅供人类饮食起居，而且逐渐赋予直接制造社会价值的机能。
因此，我机构建议赋予该项目“高速网络智能化”的功能，以适应项目本身所针对的目标消费群及住宅、社会发展的需求。
广告传播战略一、传播对象1、自住型A、相关指标描述：年龄：22岁—35岁学历：中专学历以上家庭人口构成：单身或两口之家家庭月收入：1500元—3500元B、他们的购房行为心理特征：□收入预期较好，但因工作时限等原因，现有存款不是很多；□目前租房居住或住在单位宿舍，或跟父母同住，有迫切的购房需求；□既对过度房有较高的品质要求，又重视自己的承受能力；□重视物业的发展前景。
2、投资型A、面向全市的消费者；B、投机型客户（投资较小、物业前景较好、收益稳定）。
地产推广方案策划书3篇
地产推广方案策划书3篇篇一《地产推广方案策划书》一、项目背景随着城市化进程的不断推进，房地产市场竞争日益激烈。
为了在众多竞争对手中脱颖而出，提升项目的知名度和销售量，特制定本地产推广方案。
二、目标市场1. 首次购房者：年轻家庭，注重性价比和生活便利性。
2. 改善型购房者：中高收入家庭，追求高品质的居住环境和生活体验。
3. 投资者：关注房产的增值潜力和投资回报率。
三、项目定位打造高品质、智能化、生态宜居的社区。
四、推广策略1. 线上推广建立官方网站，展示项目的详细信息、户型图、样板间等。
利用社交媒体平台进行宣传，发布项目动态、优惠活动等。
投放搜索引擎广告，提高项目在搜索结果中的曝光率。
与房产类网站合作，进行项目推广和口碑传播。
2. 线下推广举办开盘活动、促销活动等，吸引客户关注。
在繁华地段设置售楼处，方便客户咨询和参观。
参加房展会，展示项目优势和特色。
开展社区巡展，深入目标客户群体。
3. 品牌推广打造独特的品牌形象，强调项目的品质和价值。
通过公益活动、业主活动等提升品牌美誉度。
五、推广活动计划1. 开盘活动时间：[具体开盘时间]地点：项目售楼处活动内容：举行盛大的开盘仪式，邀请知名人士剪彩，安排文艺表演、抽奖等环节。
2. 促销活动时间：[具体促销时间段]地点：项目售楼处活动内容：推出购房优惠政策，如折扣、赠品等，吸引客户购买。
3. 业主活动时间：定期举办地点：项目社区或周边场所活动内容：组织业主联谊会、亲子活动、户外运动等，增强业主的归属感和满意度。
六、预算分配1. 线上推广费用：[X]万元。
2. 线下推广费用：[X]万元。
3. 推广活动费用：[X]万元。
4. 其他费用：[X]万元。
七、效果评估1. 定期对推广效果进行评估，根据评估结果调整推广策略。
2. 分析客户来源、购房意向等数据，优化推广渠道和活动方案。
篇二《地产推广方案策划书》一、项目背景二、目标受众1. 本地购房者：包括首次置业者、改善型购房者和投资者。
楼盘商铺销售策划书范本3篇
楼盘商铺销售策划书范本3篇篇一《楼盘商铺销售策划书范本》一、项目概述二、市场分析1. 区域商业环境：对周边现有商业业态、消费人群、消费水平等进行调研分析，了解市场需求和竞争态势。
2. 目标客户群体：包括投资者、自营商家等，分析他们的需求特点和购买能力。
三、销售目标明确在特定时间内要达成的商铺销售数量和销售额目标。
四、销售策略1. 定价策略：根据市场情况和商铺特点，制定合理的价格体系，包括单价、总价和优惠政策等。
2. 推广策略：线上推广：利用网站、社交媒体、房地产平台等进行宣传。
线下推广：举办营销活动、参加房展会、派发传单等。
3. 销售渠道：售楼处直销：配备专业销售团队。
中介合作：与知名中介机构合作，拓宽销售渠道。
4. 促销活动：如开盘优惠、限时折扣、老带新奖励等。
五、销售团队组建1. 招聘经验丰富的销售人员。
2. 提供专业培训，包括项目知识、销售技巧等。
六、销售流程优化1. 从客户接待到成交的各个环节进行梳理和优化。
2. 建立客户跟踪和反馈机制，及时了解客户需求和意见。
七、现场包装与展示1. 打造具有吸引力的售楼处和商铺样板间。
2. 制作精美的宣传资料和展示道具。
八、活动策划1. 定期举办主题活动，如投资讲座、商家见面会等。
2. 结合节假日开展促销活动。
九、预算分配包括广告宣传费用、销售人员薪酬、活动费用等各项开支的预算安排。
十、风险评估与应对1. 分析可能出现的市场风险、政策风险等。
2. 制定相应的应对措施，降低风险影响。
十一、销售进度监控与调整定期对销售情况进行评估和分析，根据实际情况及时调整销售策略和计划。
十二、后期服务为购买商铺的客户提供优质的售后服务，如协助办理相关手续等，提升客户满意度和口碑。
篇二《楼盘商铺销售策划书范本》一、项目概述[楼盘名称]楼盘位于[具体位置]，周边交通便利，配套设施完善。
本次商铺销售的目标是推出[具体数量]间商铺，总面积为[具体面积]平方米，旨在为投资者和经营者提供优质的商业空间。
小区营销策划方案4篇
小区营销策划方案4篇小区营销策划方案1从广义来说，房地产策划分为以下三个内容。
如果以下工作全部由房地产策划公司执行就叫做房地产全程策划。
根据需要开发商可以选择不同的菜单。
一，项目的前期定位策划：即房地产开发项目的可行性研究，包括市场调研，项目定位，项目的经济效益分析等。
二，项目的推广整合策划：包括项目的VI设计，项目推广期、促销期、强销期、收盘期投放多种媒体的广告方案设计和各种促销活动的策划方案等等。
三，项目的销售招商策划：包括售楼人员培训，销售手册的编制，分阶段销售价格的确定等；项目的商业部分还要进行业态定位策划和招商策划。
全程策划核心流程现在中国房地产产业已从卖方市场转变为买方市场，结合房地产市场策划营销理论和实践的运作方法，提出"房地产全程策划营销方案"，他从项目用地的初始阶段就导入策划营销的科学方法，结合房地产行业的运作流程，逐步实施。
其核心内容包括：1、项目投资策划营销；2、项目规划设计策划营销；3、项目质量工期策划营销；4、项目形象策划营销；5、项目营销推广策划；6、项目顾问、销售、代理的策划营销；7、项目服务策划营销；8、项目二次策划营销；房地产策划人的六个职能随着房地产全程策划理论的逐步完善，策划师、咨询顾问的作用重新被房地产开发商认识和接受。
但他们依然会随时被房地产开发商追问：策划师或咨询顾问有什么用？如果我们仅根据字面意义，认为策划师或咨询顾问就是出主意的，未免太过简单。
那么，房地产策划师或咨询顾问究竟是干什么的？从策划师所担负的职责角度考虑的话，我们认为至少有六个方面的职能。
医生的职能就好像医生为了对症下药，选择最佳医疗方法，必须对患者进行仔细检查，通过对各种诊断结果、化验报告进行综合分析，最后得出正确的诊断结论。
房地产策划师或咨询顾问受房地产开发商委托，对所开发的项目进行详细的诊断分析，在了解了项目所在地的区域规划、区域经济发展水平、居民收入、周边房地产业竞争状况、区域人文地理环境、生活习性等信息后，针对“建什么”？“怎么建”？“卖给谁”？等要素，提出项目的概念设计定位，画出概念规划图。
房地产推广-现代阳光城项目推广策划书(DOC 36页)
现代·阳光城项目推广策划书二O一O年五月十五日目录导语一、项目区域市场环境分析1、项目区域环境现状与发展规划2、区域竞争楼盘现状二、项目品牌形象定位1、项目推广实施背景2、目标客户定位3、项目推广障碍4、项目品牌形象推导5、项目品牌形象概述6、项目品牌推广策略三、项目前期广告推广策略1、广告目标2、广告策略3、推广手法四、项目前期阶段推广计划五、项目形象识标及延展六、结束语附件：【全程广告策划服务内容】导语【给项目一个价值提升的平台】随着武鸣房地产开发的日益成熟和发展,武鸣县区域地产广告也开始从单纯的大声吆喝过渡到比创意、比定位、比设计、比策略……所有能吸引消费者的武器都派上用场。
到底，怎样才能有效地让产品迅速脱颖而出呢？现代·阳光城是润田房地产进入房地产市场的第一个开山之作，项目地处南宁—东盟经济园区核心位置，位于武华大道和建设南路交汇处，紧依青年企业园，毗邻规划中的园区客运中心，北瞰南宁—东盟经济园区的绿肺——20平方公里旅游观光区，周边配套成熟完善，交通便捷发达，可谓风水宝地。
地理位置十分优越，具备了成为一个高品质居住楼盘的基本条件。
依据我们在进行地产推广的心得，我们认为：对项目了解、认识的高度，决定着对项目运作的高度。
将根据项目核心品质和卖点，深入分析、掘并赋予项目一种深刻而差异化的形象内涵，使之无论是与市场、产品、消费群体需求的对接，还是提升产品附加值的操作上，都拥有一个坚实有效的支撑点。
一、项目区域市场环境分析首先我们从分析项目区域环境开始，了解项目所处的区域环境现状和发展规划，并对项目周边主要竞争楼盘进行市场分析，以寻求本项目在区域环境中的市场地位，并与其他项目品牌的差异性，在市场中找到项目广告推广的差异性和支撑点，进而在推广中树立起项目的差异化品牌，从而使得项目形象能够准确而又快速在消费者心中确立起来，引发他们的购买行为。
一、项目区域环境现状与发展规划项目所处的南宁—东盟经济园区，前身为广西武鸣华侨农场，地处南宁市北郊，位于武鸣里建，园区为省级经济开发区，总面积180平方公里，规划建设有三大产业区，即80平方公里的综合工业园区、30平方公里的现代农业示范区和20平方公里的观光旅游度假区。
房地产营销推广方案大全5篇
房地产营销推广方案大全5篇房地产营销推广方案大全5篇房地产营销推广方案怎么写？营业推广的具体形式多种多样，有陈列、样品房展览、免费赠送等，几乎包括除人员推销、广告和公共关系以外的各种促销手段。
下面小编给大家带来的是房地产营销推广方案。
房地产营销推广方案篇1一、目的及意义：十周年是一个企业发展的里程碑，恰是时候回顾历史，展望未来。
而且借此契机提升企业知名度，大力打造企业和品牌形象，可谓师出有名，机遇难得；借助活动平台，宣传x总经理荣获“中国mba英雄”，塑造公司管理层的统帅风范和领导魅力；促进公司和俱乐部目标会员的感情交流，为即将成立的俱乐部奠定基石，对俱乐部的传播和推广大有裨益；为x现代城网罗人气和客户资源，以便顺利打开市场；高尔夫是健康时尚的体育运动，历来为高端人士所推崇，举办高尔夫球比赛能够充分彰显x公司和x城的不凡品位。
二、主题和口号：主标语：网聚现代商务英雄――采用的标语与x现代城推广主题语相互呼应，突现与会者在现代商界的尊贵地位，同时表明这是一次精英的会聚。
参考标语：1、商务英雄聚精之源2、重塑现代商务文明三、时间：20__年7月25日(有待最后确定)；地点：x高尔夫球场，x宾馆(新闻发布会及联谊会地点)四、活动对象和规模：本次活动的主要对象是在x商界出类拔萃的高层人物和具备消费能力及购买能力的客户。
为了发挥媒体和口介的传播作用，邀请一定数量的新闻记者和原x公司所开发项目的业主(如x湾、x花园、x等)。
1、x商界领袖人物(人数)2、意向大客户(人数)3、x湾业主(人数)4、新闻媒介记者(人数)5、x公司企业员工(人数)6、代理商工作人员(人数)总计：若干人五、活动组织及内容：活动安排大致分为三个部分，即上午举行新闻发布会，下午高尔夫比赛，晚上举行宴会。
形式多样。
内容丰富。
1、出于提高权威性、扩大影响力的考虑，建议本次活动中的高尔夫球赛由x 企业家协会作为主办单位，x公司作为承办单位。
2、本次活动面向x商界领袖人物、意向大客户、业主、新闻媒介朋友、开发商工作人员和代理商公司员工3、活动采用新闻发布会、户外高尔夫球竞赛活动、联谊宴会三种形式贯穿进行：a.新闻发布会：邀请x企业家协会领导致辞，由开发商代表回顾企业十年成就，并对x项目和x俱乐部做宣传介绍，建议邀请有广东知名俱乐部组建经验的权威人士或是属于某俱乐部成员的名流畅谈俱乐部。
在售楼盘推广方案策划书7篇
在售楼盘推广方案策划书7篇在售楼盘推广方案策划书篇1一、营销概况：房地产系不动产的商品概念，与其他商品有着本质截然不同的区别，不同于买件衣服那样随心所欲，这是因为买房子价位高，耐用性长。
买主务必经过审情度事、权衡利弊的反复斟酌才能作出决定，而且反弹心理很强，稍有不称心就会改变主意，买主思考的问题，内容丰富，错综复杂，既要考虑得天独厚的地理条件，又要科究优雅舒适的自然环境，楼质、交通、音贝、污染、安全等诸方面的慎之有慎。
由此可见房地产营销深度广，难度大，负荷重，企求在房地产营销上取得卓然显著的成效，并非轻而易举、弹指一挥间，必须加强重视大脑智力投资的力度，具备冰冻三尺非一日之寒的韧劲和毅力。
二、创意理念：房地产营销策划方案要达到尚方宝剑的强大韧劲和力度，必须在创意理念上形成：1、具有高度的自信野心;2、富于竞争，且乐此不倦;3、头脑敏锐，不拘传统;4、感性认识和理性认识相处融洽;5、注重历史，尊重现实，睽重未来。
三、构思框架：1)以塑造形象为主，渲染品味和意念;2)展现楼盘的综合优势;3)体现楼盘和谐舒适生活;4)直切消费群生活心态。
四、实战流程：1、形象定位：对楼盘的综合素质进行整体概括，揭示楼盘从地理位置、物业档次到设计思想、具体细节等到方面的高起点定位。
所谓高起点完全可以从楼盘的整体设计中体现到：吸取园外、境外高档物业经验，处处顾及住户需要，大到小区环境规划设计和公共空间的审美安排;小至空调机位、公共过道采光以及住户户型设计等等，都进行精碉细凿，力争完美。
好东西总有不同之处，因而“不同”二字构成了楼盘这一高档物业的形象基础，使它有机会从众多物业中脱颖而出。
比如：地理位置不同，交通条件不同，物业品质不同，发展商信誉不同，人均拥有空间不同，升值潜力不同，车位数量不同，小区规划不同。
这“八种不同”的明知故问句子成为开发商向楼盘消费对象阐述物业优势的重要线索。
2、主要卖点：对楼盘进行全面分析研究，概括为四个方面的卖点构成：1)地理位置;2)楼盘设施结构;3)楼盘做工用料;4)户型设计。
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夏商阳光雅苑营销推广策划书 目 录 一、漳州房地产市场分析 二、项目概况 三、项目SWOT分析 四、项目企划思路 五、项目客群分析 六、本案来访客群分析 七、项目市场定位 八、价格定位策略 九、营销推广策略 十、整体销售策略 十一、项目整合营销推广策略 十二、分阶段营销推广策略 十三、项目物业管理模式分析提要 十四、关于物业管理顾问前期介入的相关认识 十五、营销推广计划
前 言 作为房地产，营销是第一性的，市场问题始终是摆在开发商面前的最重要的问题，因为楼盘的建筑不是主要问题，只要有资金就能建筑楼盘，但是具有资金不一定能卖出楼盘，而且楼盘的建筑要以营销为基础，建什么样的楼盘、户型的设计与分配等问题就是营销的问题，而不是建筑本身的问题。
营销的误区：包涵着营销概念（理念），营销策划、营销策略、市场调研和危机意识等一系列问题，发展商权衡一个成功的营销组织，主要就是看这个组织是否具有逆向思维能力，反向求异思维方式对一个营销团队来说是生死存亡的源泉，它打破了习惯性的格局，用一种新的思维模式来思考事物，走自己的路，就是要找出自我的途径与方式。在这个创意信息的时代，所有好的创意，完全都来源于真正务实的逆向思维。 一、漳州房地产市场分析 （一）漳州土地市场状况 1、土地供应情况： 自2002年漳州市政府转变了土地供应机制以后，经营性用地全部实行了公开招标挂牌拍卖出让， 2002年～2005年，漳州市国土资源局围绕漳州市委、市政府确立的“建设新区、开发沿江、改善旧城”的城市发展战略，对市区土地实行了垄断经营和公开招拍挂出让。截止到现在，在城市规划区内共出让房地产开发用地29宗，总面积达3385亩，成交总金额19.12亿元。（附件一：2005年漳州公开出让国有土地使用权情况） 2、漳州土地市场呈现以下特征： （1）土地需求先冷后热 2002年是漳州房地产发展的转折点，从这一年开始，全市商品房住宅价格逐年攀升，尤其是市区涨幅更大，2002年到2005年四年累计涨幅突破50%。伴随着房地产业的升温，市场对土地的需求也日渐旺盛。2002年到2003年两年间，漳州市国土局共组织了9批次土地的挂牌拍卖，成交率仅为51%，土地需求明显不足。2004年，土地需求市场明显升温，全年出让房地产用地8宗，全部超过底价成交，其中怡秀园小区西北区地块从3699万元挂牌价开始，多次回合的竞价，最后以6820万元成交，创下了市区每亩220万元的最高记录。2005年3月份，漳州第一次国有土地公开出让中有4宗土地竞价异常火爆，土地成交价远远高出预期的拍卖底价。 （2）土地供应前松后紧 2002～2003年供地总量达2658亩，占近四年供地总量的79%；2004～2005年，供地总量仅727.2亩，不及近四年供地总量的四分之一。 （3） 外地开发商抢滩漳州 据统计，2002年～2005年，市区共出让了29宗地，卖了3385亩，其中有21宗被17家外地开发商竞买走。如夏商集团、厦门特房、厦门金宾士、厦门信达、香港寰宇、香港毅达和香港信和等房地产公司。 （4） 开发商土地储备量加大 到目前阶段，漳州房地产市场当中，通过政府招拍挂进行出让的土地共有3000多亩，但由于土地出让缺乏经验，前期供地节奏偏快，出让宗地面积偏大，截至目前仍有部分土地尚未开发利用。 3、土地供应预测 漳州未来土地供应将以城市发展为导向，一方面调控供应总量，另一方面是加大旧城改造力度，同时扶持新区建设。（附件三：漳州市2006年即将拍卖的土地） 根据漳州未来几年的工作重点――龙文区将重点打造5.3平方公里的市行政中心，把城市整体向东推进；芗城区将在城市外延以西拓、南扩为主，在城市内涵方面注重提升城市品位，加快旧城改造。 可以预测今后几年供地的重点是： 西部―――开发金峰大街两侧土地和瑞京片区旧村改造； 南部―――主要指九龙江两侧的旧城改造，既包括目前的江滨板块以及南山片区1400多亩的重点旅游项目用地开发； 北部―――结合漳华路建设，继续启动其两侧土地的开发，重点是南坑仓库群及二燃片区的土地。 总之，今后几年，增量土地的供应会有所节制，存量土地的盘活会更多。
（二）政策后的漳州楼市
详细房地产市场运行数据见附件三。 从全年的成交情况来看，2月份成交最少，整月成交95套，即便房产新政出台，新建商品房的成交情况也保持着良好的状态，如6、7、8月份三个月每月成交500余套。整体市场状况呈相对健康的发展态势。 从全年的走势来看漳州市区的房价基本在2480～2600元/平方米间上下浮动，全年的第一个高峰是05年5月份，房价达到2316元/平方米，随着房地产消费热度的逐步升温，到9月份成交均价上升至2552元/M2，10月、11月两个月已经升到近2670元/平方米而逐步走向平稳，但由于当地市场总量较小，不排除个别高档楼盘的推出，造成成交均价的上扬，总体来说近期商品房价格上升空间有限，预计不会出现暴跌暴涨情况。 从购房的群体分析，主要的购房群体是已购房的公有住房人，现在以旧换新、以小换大，购房群体大多以自住为主，炒房的人不多，因此国家房产新政的出台对整个漳州房地产市场的运行可以说是影响不大，整体房价还是比较理性的、健康的。 （三）漳州市经济适用房情况 2001年 ――漳州市下达的6万平方米经济适用房建设计划和信贷计划尚未实施。 2002年至2004年――漳州市没有上报经济适用房建设投资计划和信贷计划。 2005年 ――漳州市政府决定把300亩的益民花园作为漳州市区经济适用房建设项目用地。 2005年 ――漳州市政府通过《漳州市区经济适用住房管理暂行规定》，2005年11月10日起正式施行。
据悉：05年拟建的经济适用房项目为益民小区，位于群裕小区后面，是属于规划中的300亩益民花园的第一期工程，总占地50亩，约600余套。预计，土地交付使用后，整个项目建设期限需要18个月左右。目前这一计划尚在前期工作阶段，尚未进入实质性运作阶段，因漳州政府的执行力度较慢，此次拟建的经济适用房06年能否推出还是个未知数。
可见漳州市政府对经济适用房的关注度在逐渐提高，对经济实用房建设也相应的增加力度。随着市区房价的不断高升，客户对普通住宅需求的不断增加，未来几年漳州政府将会增加经济实用房建设，但考虑到漳州政府的财力及执行力度，经济适用房建设速度将有所受影响。
（四）新盘规划、户型设计逐步走向成熟 漳州近期推出的楼盘中，大型、分期开发的小区较多，会所、泳池成了基本配套，夏威夷、巴厘岛、新加坡风情等园林景观设计各具特色。户型平面设计精细合理，一梯两户、南北通透、入户花园、落地凸窗、明厨明卫，均成为户型设计的基本标准。 一卡通智能卡、可视对讲、楼宇信息化、智能安防系统、背景音乐等无处不显示出开发商对产品品质的追求，从另一方面也说 明房地产市场竞争的激烈程度。 由于近期推出的楼盘容积率高，小高层及高层逐渐成为市场主流，尽管多层在漳州市场上鲜有出现，但仍然受大多数消费者的 追捧，对于电梯房的接受度目前还处于调整期。120平方米以下的小面积户型还是漳州人购房的首选，总价30万以上的房子在市 场上消化难度较大，单身公寓类投资小户型需求较旺盛。
（五）建 议 由于漳州城区规模较小，房地产市场区域特征不明显。所以，市区新建稍具规模的项目都是“阳光雅苑”项目的竞争楼盘，如市中心的丽园君悦、九龙城，项目附近的锦绣一方、华府豪景、一代领袖等在品质、规模上与“阳光雅苑”项目不相上下，而且推出时间接近，在地段、成本、资金等方面我们均不具有优势，所以未来竞争将会较为激烈。“阳光雅苑”项目要想获得成功，只有通过在园林景观、物业管理、智能化及配套设施等方面狠下功夫，寻求自身的卖点；同时必须在细节和提高产品附加值上作文章，走差异化道路，才能赢在起点上。
二、项目概况 位 置：怡秀园小区西北侧（属新老区交汇范畴） 用地性质：居住用地、兼容商业办公用地 土地条件：待开发状态 出让年限：居住70年、商业40年、办公50年 实际用地：20551 .14M2（去除代征城市绿地） 容 积 率：小于或等于4.5 建筑面积：92480M2 建筑层数：15-20层（小高层），多层6-7层
三、项目SWOT分析 （一）优势分析 1、政府相关的利好政策倾斜东部新区，新区地位和影响力逐步提升，区域发展前景看好。 2、临近超级大盘特房・锦绣一方，其将引入“易初莲花”等商业卖场，可尽享区内的成熟配套； 3、项目地处胜利东路与九龙大道交汇处，交通便利； 4、本案尚是一片空地，可以取伊之长，制已所短，有足够的发挥空间。 5、与市中心广场相邻，门前即是市政30米绿化隔离带，景观优势较好； 6、竞争对手普遍为中高档产品，在产品规划上也较为成熟，这为项目定位及行销打下良好了的市场基础，也提升了这一地块的 档次。 7、由于开发商拿地时创下漳州楼市拍卖新高。因此，在漳州已打下了一定知名度； 8、产品分类及户型可供选择多。 9、近10万平方米一次性交房，免去业主进驻后噪音、粉尘等污染之苦。 （二）劣势分析 1、新区是郊区传统观念有待改变，如何提高楼盘档次及知名度将是本案的一大重点难点。 2、区域配套设施仍然未成熟，行政中心区发展尚须时日； 3、政府政策虽对新区有倾斜，但落实速度慢，执行力度差，大部分投资者持观望态度。 4、新区房产市场升温，但同时也促使竞争日趋剧烈。 5、紧邻立交桥一侧，空气噪音污染较大。 6、本案无法与周边大社区形成规模抗争。 7、体量有限带来诸多限制，规划设计科学合理度要求较高。 8、地价成本较高，促使我们必须走产品高端差异化路线。 9、开发商实力雄厚，但知名度较低，并且在漳州是首次开发，因此市场认知度较低； 10、竞争对手的早期入市，在宣传及促销活动上较本案强劲，产品形象已经广为人知。 （三）机会点分析 1、新区建设发展促进房地产业的提升，随着新区公众认知度进一步提高，新区房地产市场将迎来更大的发展机遇。 2、2004年漳州楼市发展较为稳定，2005年仍保持这一趋势，因而，此 时入市恰到好处，即不会浪费等待的时间，又不会因房价高峰时介入而危及自身，带来风险。 3、目前本案定位为中高档楼盘，体量小规划科学精致，有利于形成市场亮点，塑造项目差异性和独特性。 4、人民广场及门前市政30米绿化带的景观优势，为产品打下了良好的景观基础。 1. 5、新区开发有利于合理的城市规划，易成为整体的现代化区域都市；