万科集团项目整体开发经营计划管理办法
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万科集团项目整体开发经营计划管理办法(MHKG-JH-ZD-002)
1.目的
明确项目运作的总体计划,理顺部门之间工作的衔接和配合,加强项目运作过程的信息反馈和监控,提高解决问题的效率,有效地控制公司项目运营成本和时间进度,督促各部门按时完成月度目标任务,特制定本办法。
2.适用范围
本办法适用于集团及下属各控股房地产项目子公司。
3.定义
3.1.项目前期工作及关键节点计划:指项目获取之后至项目规划方案报审获批
之前的工作开展计划,主要包括公司建设、项目调研、产品定位、方案设计、手续报批等方面的内容
3.2.项目分期计划:指项目规划方案报审获批之后,对项目共分几期,每一期
的建设内容、建设时间周期等方面宏观方面的进度计划;是编制项目整体开发计划的前提和基础。
3.3.项目开发整体计划:指根据公司发展战略目标编制的房地产项目开发计划,
内容涵盖项目开发全过程,用于指导子公司项目的开发工作。
3.4.关键控制点:指总体计划中关键线路上主要工序的完成时间。例如:市场
调研、产品定位、方案设计、扩初设计、施工图设计、场地平整、土方开工、主体开工、主体封顶、外装饰完工、开始预售、竣工备案等。
4.职责
4.1.集团总裁:负责《项目开发经营计划》及相关调整意见的最终审定及签发。
4.2.集团经营管理部:负责组织并指导项目公司编制《项目开发经营计划》;
初步审核并组织讨论项目公司提报的《项目开发经营计划》的初稿;下发经总裁签发的《项目开发经营计划》;监控项目开发整体计划的执行情况;
组织项目公司完成对《项目开发经营计划》的调整。
4.3.集团其他部门:参与制定项目开发总体计划;参与讨论项目公司提报的《项
目开发经营计划》的初稿;根据实际需要提出计划调整申请。
4.4.项目公司分管总经理/副总经理:项目公司编制《项目开发经营计划》的总
负责人,负责完成《项目开发经营计划》的编写工作;审核项目公司综合管理部编制的《项目开发经营计划》的调整建议。
4.5.项目公司综合管理部:配合项目公司总经理组织编制《项目开发经营计划》、
汇总《项目开发经营计划》的初稿及修订稿;汇总《项目开发经营计划》的调整计划。
4.6.项目公司其他部门:参与本单位《项目开发经营计划》的研讨;完成本部
门负责专业的分项计划的编制及调整。
5.程序及内容
5.1.项目前期工作及关键节点计划编制、审批
5.1.1.《项目前期工作及关键节点计划》的编制依据
5.1.1.1.《万科集团中长期发展战略规划》中对新开发项目的要求
5.1.1.2.项目获取之前由集团战略发展部编制的《项目可行性研究报告》
5.1.1.3.项目公司总经理对该项目的实地考察与理解
5.1.2.《项目前期工作及关键节点计划》的编制内容
A.项目公司注册计划
B.项目公司建设计划
C.市场调研计划
D.客户调研计划
E.项目定位计划
F.项目规划设计计划
G.项目相关手续报批计划
H.市政情况咨询计划
I.地质勘测计划
J.前期工作资金使用计划等
K.关键节点包括:拆迁完成时间、规划方案报批完成时间、施工图完成时间、工程招投标完成时间、施工许可证办理时间、开工时间、±0.00
完成时间、取得预售证时间、主体封顶时间、售楼环境完成时间、开
盘时间、整体外排栅拆除时间、专业项目开竣工时间、竣工验收时间、
入伙时间等。
5.1.3.《项目前期工作及关键节点计划》的编制流程
5.1.3.1.获得新项目后,项目公司总经理与集团战略发展部、经营管理部、
创策部等部门沟通,并结合集团高层意见,在十个工作日内编制完成《项
目前期工作及关键节点计划》,报集团总裁审批;
5.1.3.2.集团经营管理部下发经审批后的《项目前期工作及关键节点计划》,
项目公司按照该计划组织实施项目前期相关工作。
5.2.项目分期计划编制、审批
5.2.1.《项目分期计划》编制的依据
5.2.1.1.《万科集团中长期发展战略规划》中对新开发项目的要求
5.2.1.2.集团营销部、营销代理公司、创策部完成的《项目调研及定位报告》5.2.1.3.项目经报批通过的规划设计方案
5.2.1.4.项目公司组织各部门开会研讨项目分期计划的《会议纪要》
5.2.2.《项目分期计划》编制的内容
5.2.2.1.分期计划包括:项目总体分期计划、每一期的开发内容、开发规模、
起止时间、手续办理计划、土地款支付计划等。
5.2.3.《项目分期计划》编制的流程
5.2.4.项目规划设计方案报批通过后十个工作日内,项目公司总经理组织集团
战略发展部、经营管理部、创策部等部门及代理公司召开会议研讨项目分期计划;
5.2.5.项目公司总经理组织编制《项目分期计划》,上报集团经营管理部;5.2.
6.《项目分期计划》:应依据项目实际情况及企业发展战略目标进行编制,
应考虑到企业实际的专业经营管理能力,满足可操作性的原则。
5.2.7.项目公司总经理还应根据《项目分期计划》,开始构思《项目开发经营
计划》,并准备相关资料;
5.3.项目开发经营计划编制、审批
5.3.1.项目开发经营计划编制的依据
5.3.1.1.《项目可行性研究报告》
5.3.1.2.《项目市场调研及定位报告》
5.3.1.3.《项目分期计划》
5.3.1.4.项目签署的各种法律文件(例如《土地出让合同》、《项目合作协议》
等)
5.3.1.5.政府部门下发的规范性文件(例如《规划建议书》、《行政收费标准》
等)
5.3.2.项目开发经营计划编制的内容(内容及格式见《项目开发经营计划(模
板)》
A.项目概况
B.投资环境分析
C.相关市场分析
D.项目定位及发展思路
E.项目规划设计方案
F.项目开发进度计划
G.项目投资分析
H.项目风险分析及控制
I.项目管理实施计划
J.结论及建议
5.3.3.项目开发经营计划编制的流程
5.3.3.1.《项目分期计划》经总裁审定后,项目公司总经理组织集团及项目
公司相关部门根据编制项目的专业计划,项目公司总经理组织项目公司
各部门开展《项目开发经营计划》的编写工作。项目公司综合管理部在
项目公司总经理的领导下负责组织相关的研讨和资料的汇总。项目公司
各部门编制的专业计划,需要听取集团对口部门的意见(如果项目公司
相关部门尚未成立、或者能力有所欠缺,可由集团相关部门提供支持);
5.3.3.2.项目各个专业计划内容及分工为:
A.集团营销部:汇总编制投资环境分析、相关市场分析、产品定位及发
展方向;
B.集团创策部:编制规划设计工作计划、规划设计方案说明;
C.项目公司销售部:编制营销推广计划(含招商计划、物业管理计划等)、