楼盘销售渠道拓客方案
房地产项目大客户专项拓展方案
房地产项目大客户专项拓展方案一、背景分析随着经济的发展和人民生活水平提高，房地产行业成为一个具有很大潜力的市场。
然而，面对日益激烈的竞争，仅仅依靠传统的销售模式已经不能满足市场需求。
因此，我们需要制定一个专项拓展方案，以吸引更多的大客户，提高我们的市场份额和销售业绩。
二、目标定位1.扩大市场份额：通过吸引更多的大客户，提高市场份额，成为行业的领军企业。
2.提高销售业绩：通过专项拓展方案，增加销售收入，并提高市场竞争力。
3.提高品牌影响力：通过与大客户的合作，提高品牌知名度和形象。
三、拓展方案1.确定目标客户：根据项目定位和目标市场，明确大客户的特征和需求。
例如，可以将目标客户定位为企事业单位、政府机关、知名企业等。
2.优化销售团队：建立一个专门负责大客户拓展的销售团队，确保团队拥有丰富的客户资源和与大客户合作的经验。
3.制定大客户招商计划：制定一套针对大客户的招商计划，包括市场调研、竞争对手分析、目标客户分析、销售策略等。
确保营销活动的有效性和针对性。
4.提供个性化定制服务：根据大客户的需求，提供个性化的定制服务。
例如，为大客户提供专属销售顾问、定制房型、灵活的付款方式、售后服务等。
5.增加合作企业的力度：与大型企业、金融机构、知名品牌等建立战略合作伙伴关系，开展联合营销活动。
通过与合作伙伴的资源共享，实现优势互补，提高市场影响力和品牌知名度。
6.举办专属活动：定期举办专属的大客户活动，如投资研讨会、项目推介会、客户答谢会等。
通过活动，加深与大客户的合作关系，并提高客户满意度。
8.提供增值服务：为大客户提供增值服务，提高客户体验。
例如，提供一站式购房服务、装修服务、物业管理等。
四、落实措施1.建立相应的制度和流程，确保拓展方案的有效实施。
2.培训销售团队，提升他们的专业素质和销售技巧。
3.与合作伙伴建立长期稳定的合作关系，共同推动大客户拓展工作。
4.定期进行市场调研和竞争对手分析，不断优化拓展方案。
房产销售如何快速找客户
房产销售如何快速找客户房产销售是一个需要耐心和策略的过程。
以下是一些帮助您快速找到潜在客户的方法：1. 建立强大的在线存在：在房地产网站、社交媒体平台、房产门户等处创建专业且有吸引力的房源广告。
确保提供高质量的照片和详细信息，以吸引潜在买家。
2. 网络和关系：利用您的人际关系网，与朋友、家人、同事和业务伙伴分享您正在销售的房产信息。
他们可能会提供有价值的推荐或直接成为您的客户。
3. 地方广告和传单：使用传单、报纸广告、杂志等方式在目标社区和地区进行宣传。
确保您的广告信息清晰、简洁且引人注目。
4. 房屋展示：定期举办开放日，允许潜在买家参观房屋。
通过提供令人难以抗拒的展示，可以更快地吸引兴趣。
5. 合作伙伴关系：与其他地产经纪人、金融机构、律师和承包商建立合作伙伴关系。
他们可能会向您推荐客户，而您也可以为他们提供类似的机会。
6. 数字营销：利用数字广告，如谷歌广告、社交媒体广告，以及房地产专用网站，将您的房产信息传播给更多的潜在买家。
7. 定向营销：根据您的目标客户人群特征，精准定位营销策略，以便将信息传递给真正感兴趣的人群。
8. 专业形象：建立和维护您在房地产行业的专业形象，包括专业的网站、业务卡和营销资料。
专业形象有助于增强客户信任。
9. 社交媒体：利用社交媒体平台，如Facebook、Instagram和LinkedIn，与潜在客户互动，并分享有关房产市场和购买过程的有用信息。
10. 客户口碑：通过满意客户的口碑传播，可以帮助您获得更多潜在客户。
积极收集客户评价和反馈，并在您的营销材料中展示。
请注意，房地产销售需要时间和耐心，成功需要不断的努力和持续的学习。
以上方法可能需要根据您所在的市场和目标客户进行调整。
楼盘代理销售方案
楼盘代理销售方案简介作为楼盘代理，我们可以通过制定一系列的销售方案来吸引客户，提高销售业绩，并且帮助客户找到理想的住宅。
本文将介绍一些楼盘代理销售方案，帮助代理们更好地推销楼盘。
方案一：组织开放日开放日是楼盘销售的一种非常受欢迎的方式。
在开放日期间，代理可以向一批潜在客户展示房产的优势和特点，并且引导他们参观楼盘。
在开放日期间，代理需要确保多方面的准备工作，包括出示完整的房产信息、制定开放日路线、设置签到站点等等。
在客户到访时，代理需要主动引导客户，了解其需求和偏好。
通过开放日，代理能够让客户更加深入了解楼盘，从而提高销售率。
方案二：推动社交媒体宣传社交媒体宣传是目前一种非常流行的销售方式，代理可以通过利用社交媒体，将楼盘信息分享给更多的潜在客户。
借助社交媒体的优势，代理可以让楼盘得到更广泛的曝光，从而吸引更多的客户。
在社交媒体上，代理可以发布楼盘的优点、价格、图片、周边配套等详细信息，以及客户评价、购房心得等内容，吸引更多客户关注。
通过社交媒体的互动，代理可以与潜在客户建立紧密的联系，提高他们的信任和满意度。
方案三：制定吸引人的价格策略价格策略是促进销售的重要手段之一。
代理可以制定一些吸引人的价格策略，例如折扣、赠品、优惠政策等。
通过制定价格策略，代理可以吸引更多的客户，并且可以强化客户的购房意愿。
价格策略需要根据客户群体的不同，制定不同的优惠政策。
这样可以提高优惠政策的针对性和吸引力。
方案四：制定专业的销售方案制定专业的销售方案非常重要。
在制定销售方案的过程中，代理需要了解楼盘的具体情况、市场环境、竞争对手等，从而制定适合项目的销售方案。
销售方案需要全面、细致、灵活。
代理需要分析客户的需求和购房心态，从而制定多样的销售方案。
销售方案可以通过多种途径进行宣传，包括电视媒体、网络媒体、印刷物等。
结论以上是一些楼盘代理销售方案的介绍。
代理们可以根据自己的实际情况，选择适合自己的销售方案，从而实现销售业绩的提高。
房产渠道营销活动策划书3篇
房产渠道营销活动策划书3篇篇一《房产渠道营销活动策划书》一、活动背景随着房地产市场的竞争日益激烈，为了更好地推广房产项目，吸引更多潜在客户，提升销售业绩，特制定本次房产渠道营销活动策划。
二、活动目的1. 扩大房产项目的知名度和影响力。
2. 吸引潜在客户，促进销售。
三、活动时间[具体活动时间]四、活动地点[详细活动地点]五、活动对象1. 目标客户群体。
2. 房产中介机构。
3. 相关行业合作伙伴。
六、活动内容1. 举办房产项目推介会，邀请专业人士对项目进行详细讲解，包括项目优势、户型特点、周边配套等。
2. 设立专门的咨询展位，为客户提供一对一的咨询服务，解答客户疑问。
3. 与房产中介机构合作，开展联合推广活动，给予中介机构一定的奖励政策，鼓励其积极推荐客户。
4. 组织看房团活动，邀请潜在客户实地参观房产项目，让客户更直观地感受项目的品质和优势。
5. 举办购房优惠活动，如限时折扣、赠送家电等，吸引客户购买。
6. 在社交媒体平台上开展线上推广活动，发布项目信息、优惠政策等，吸引潜在客户关注。
七、活动宣传1. 线上宣传利用社交媒体平台、房产网站等发布活动信息和宣传海报。
发送电子邮件、短信等通知目标客户群体。
2. 线下宣传在房产中介机构、商场、写字楼等场所张贴宣传海报。
发放传单、宣传册等资料。
八、活动预算1. 场地租赁费用：[X]元。
2. 宣传物料制作费用：[X]元。
3. 活动礼品费用：[X]元。
4. 其他费用：[X]元。
九、活动效果评估1. 统计活动期间的客户来访量、咨询量和成交量。
2. 收集客户反馈意见，对活动效果进行评估和分析。
十、注意事项1. 确保活动现场的安全和秩序。
2. 活动工作人员要热情、专业地为客户服务。
3. 及时处理客户投诉和问题，确保客户满意度。
篇二《房产渠道营销活动策划书》一、活动主题“开启梦想家园之旅”二、活动目的通过举办房产渠道营销活动，吸引潜在客户，提高房产项目的知名度和销售量，拓展销售渠道。
房地产开发经营工作中的销售渠道拓展
房地产开发经营工作中的销售渠道拓展房地产行业一直是我国经济发展的重要支柱产业，而在房地产开发经营工作中，销售渠道的拓展是至关重要的一环。
本文将从开发商角度，探讨在房地产开发经营工作中如何有效地拓展销售渠道，以达到更好的销售业绩和市场竞争力。
一、市场调研与分析在拓展销售渠道之前，开发商首先需要进行市场调研与分析。
通过对目标市场的调查，了解当地的经济发展状况、消费者的购房需求、竞争对手的销售策略等信息，来确定合适的销售渠道，以及制定相应的销售策略。
二、线下销售渠道拓展1. 自有销售团队建立一个专业的自有销售团队是拓展销售渠道的基础。
开发商需要根据项目规模和市场需求，组建一支销售团队，专门负责项目销售工作。
销售团队需要通过市场培训和专业技巧的提升来提高销售业绩。
2. 合作代理商与有经验的地产代理商合作是一种常见的渠道拓展方式。
开发商可以通过与代理商签订协议，将项目销售权委托给代理商，由代理商负责项目的销售工作。
通过与代理商的合作，可以拓展销售网络，提高项目的曝光率和销售效果。
3. 联合营销开发商可以与其他相关行业进行联合营销，如与家具、装修、金融等企业合作，推出购房优惠套餐。
这种方式能够吸引更多的潜在购房者，提高销售转化率。
三、线上销售渠道拓展1. 官方网站开发商可以建立官方网站，通过网站向潜在购房者展示项目信息、售楼处实景、户型图等，提供在线预约、咨询和购房流程指导，为购房者提供便利。
官方网站还可以设置在线客服，及时解答潜在购房者的问题，增强购房者的信任感。
2. 移动应用程序随着智能手机的普及和移动互联网的飞速发展，开发商可以通过开发移动应用程序来拓展销售渠道。
购房者可以通过移动应用程序浏览项目信息、实时查看房源、在线预约看房等，提高购房体验。
3. 社交媒体社交媒体平台如微信、微博等已成为了人们获取信息的重要渠道之一。
开发商可以在社交媒体上建立品牌账号，通过发布楼盘动态、行业资讯等与潜在购房者进行互动，增加用户粘性和关注度。
房地产渠道拓展方案
渠道拓展执行方案一、工作目的（1）、寻找、洽谈目标大客户单位和群体；(2)、摸清大客户团体的购买实力和购买诚意度，并进行综合评估；二、工作思路大客户组成员首先联系大客户单位的关键人物，要求此关键人物在大客户单位上具有一定的威信,能有效的组织相关群体参与活动，并对群体的购买行为产生一定影响，如商会主席，国有企业工会主席、办公室主任、企业高层管理人员、政府机关要员、办公室主任等。
三、拓展目标（1）、结合本项目大客户拓展主要目标―――商会、大型国有企业、机关事业型单位、大型厂矿、建材、服装市场私营业主、学院单位；（2）、在TOP公寓、商业销售开盘之前拓展大型厂矿企业3家、商会2家、行政机关5家,其他渠道登记的客户至少400名，争取转化诚意客户30%以上。
四、活动优惠1、大客户团购优惠:1)大客户单位所有的成交客户，享受正常购房优惠折扣以外，另外根据整个单位成交的合计套数，享受大客户团购优惠。
2）大客户单位团购物业须达到9套以上享受折上折，具体标准如下：①商会成员团购9套以上物业,在享受常规折扣的基础上，再享受9.8折。
购房优惠情况明细表：以130㎡中央王座三房为例,3400元/㎡的价格，正常一次性9.8折的折扣计算接商洽.3）、团购客户享受优先选房待遇。
先交诚意金者先选房,以认筹序列号为准；4）、大客户关键人物现金奖励建议A、大客户关键人物界定：本项目大客户组第一次拜访，直接拜访的企业工会主席、办公室主任等要职人员；从第一次拜访到后期被推荐客户签署合同并交付首期款，必须是同一个人，中途人员发生变更不予承认;四、活动时间：2008年5月15日-2008年7月15日五、工作人员岗位要求六、各阶段工作安排划分1、大客户单位信息搜集期 2008年5月1日—5月30日(1)、大客户工作人员对商会、大型厂矿、学校、行政机关、银行单位进行摸底、评估工作；(2)、圈定目标团体单位，进行初步洽谈;(3)、大客户工作人员搜集大客户单位的相关信息,如:该单位的员工数量、近期内是否有自建房计划、自建房的规模如何、单位的整体购买力以及单位内部是否有集体活动等；2、大客户单位巡展期 2008年6月1日－7月1日(1)、对前期评选出的单位进行重点深度发掘；(2)、大客户工作人员与该单位关键人物联系,协商进一步合作事宜；(3)、保持与关键人物的联系,随时掌握大客户单位的动向及各种活动，并及时向管理人员反馈；3、大客户单位签约 7月1日以后(1)、确定与商会、大型厂矿等大客户单位的活动方案并按时间节点实施；(2)、收集大客户单位团购数量；(3)、协助跟进大客户的选房签约工作；七、大客户单位（初定,拓展工作中进行增补）八、具体工作安排（1）工作安排（2）物料清单准备注意：1、补充物料将以报告形式申请。
房地产拓客思路与房地产中介机构合作共同开发市场
房地产拓客思路与房地产中介机构合作共同开发市场随着房地产市场的竞争日益激烈，房地产开发商和中介机构都面临着拓客难、市场份额争夺的压力。
在这个新的市场环境下，房地产拓客思路与房地产中介机构的合作共同开发市场成为了一种有效的解决方案。
本文将探讨房地产拓客思路以及如何与中介机构实现合作共赢。
一、房地产拓客思路房地产开发商拓客，即拓展客户群体，是保持市场竞争力的重要手段。
以下是一些房地产拓客思路，可以帮助开发商更好地开拓市场：1. 建立并维护客户关系：开发商应注重与客户的沟通和联系，及时回应客户的需求和问题。
通过提供优质的售后服务、定期组织客户活动等方式，加强与客户的关系。
2. 创新销售模式：通过引入新的销售模式，如线上销售、一站式购房服务等，提高销售效率和客户满意度。
同时，开发商可以结合地产行业的新技术，如虚拟现实技术、人工智能等，提供更具吸引力的购房体验。
3. 打造品牌形象：开发商应注重塑造自身的品牌形象，提高品牌知名度和美誉度。
通过品牌广告宣传、参与社会公益活动等方式，树立良好的企业形象，吸引更多潜在客户的关注。
二、房地产拓客与中介机构合作房地产开发商与中介机构之间的合作可以带来双方的共同利益和优势。
以下是一些关于房地产拓客与中介机构合作的方式：1. 强强联合：开发商与中介机构可以共同组成强大的销售团队，联合推广楼盘，共同拓展市场。
中介机构通常拥有丰富的客户资源和销售经验，可以为开发商提供有效的拓客支持。
2. 信息共享：开发商与中介机构可以建立信息共享机制，加强信息流通，提高市场反应速度。
双方可以互通有无，及时共享楼盘信息、客户需求等，以便更好地满足市场需求。
3. 资源整合：中介机构通常拥有丰富的销售渠道和客户资源，而开发商则拥有房地产项目和土地资源。
双方可以通过资源整合，相互补充，实现优势互补，提升市场竞争力。
三、合作共同开发市场的案例分析以下是一些成功的房地产开发商与中介机构合作共同开发市场的案例分析：1. 案例一：某开发商与中介机构合作，通过联合推广、客户资源整合等方式，快速开发了一个以区域商业为主题的房地产项目。
拓客方案【范本模板】
拓客执行方案一、外出拓客行销人员安排为了项目更好的销售,外出销售部行销人员统一招聘培训工作；配备一辆车四人进行外拓，具体工作安排如下：进驻人员组织架构：二、培训计划：项目培训目标：了解项目所在地的市场状况对项目周边竞品进行地毯式的调研，对比出竞品的劣势，整理出针对竞品的对比说辞.整理卖点确定项目案场内部统一说辞、答客问、住宅卖点、别墅卖点、户型卖点等.注:1：每天行销组长晚会对练。
2：培训计划可根据具体情况调整.3：▲为重点培训内容。
三、拓客策略1、建立稳固的、有效的客户渠道:通过圈层资源、人脉关系、外拓等形式，建立有效的、长期稳定的、可源源不断输送客源的渠道。
2、挖掘潜在客户，寻找到意向客户，最终达成成交。
3、根据项目定位、产品类型、锁定目标客户群。
4、根据客户群的特性、分布区域及行业，制定拓客策略。
编制详细客户地图：5、目标客户衣：名包名表、高档美容会所、名牌服装店。
食：高档食府、普通饭店、娱乐场所。
住：高端住宅区、政府大院、高档住宅。
行：高档车行客户、周边洗车店、银行VIP客户。
具体到每个区域、每个行业，具体数量、位置、规模、等信息,然后以项目为基准的向外辐射进行地图行走描绘进行拓客，拓客计划方可准确开展。
拓客指标表人员安排星期一星期二星期三星期四星期五星期六星期日储备总量拓客组长拓客人员拓客组数转访组数拓客组数转访组数拓客组数转访组数拓客组数转访组数拓客组数转访组数拓客组数转访组数拓客组数转访组数拓客总数转访总数成交总数医疗机构企事业单位大型商场商业街教育机构客户在哪里？6、拓客工具的使用硬件工具：宣传物料、拓客礼品、楼书、ipad等。
四、收网谈客白天行销拓客形式不限,关键是合理的销售时间，利用夜间或休息时间经行新客、意向客户收网.通过与客户的各种互动，让客户到现场体验并产生认同,促进最终成交。
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楼盘销售渠道拓客方案（最新版）编制人：__________________审核人：__________________审批人：__________________编制单位：__________________编制时间：____年____月____日序言下载提示：该文档是本店铺精心编制而成的，希望大家下载后，能够帮助大家解决实际问题。
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点与点之间不是一条直线，而是绕过所有障碍的一条曲线。
既然这样，那么下面本店铺给大家带来了楼盘销售渠道拓客方案，供大家参考。
第1页共33页楼盘销售渠道拓客方案篇1房地产行业一直是带动国家经济发展的重要行业之一，尤其是最近几年，我国房地产事业取得了巨大的发展，不过也产生了很多的泡沫，导致全球金融危机到来之后我们国家的房地产行业出现了巨大的危机。
为了应付这次危机，我们相处了很多的办法，但是都是治标不治本，所以我们一定要相处一个号的办法和计划来。
一个好的房地产营销方案必须有一个好的销售计划书，以在整体上把握整个营销活动。
市场营销计划更注重产品与市场的关系，是指导和协调市场营销努力的主要工具、房地产公司要想提高市场营销效能，必须学会如何制订和执行正确的市场营销计划。
1.房地产营销计划的内容在房地产市场营销中，制订出一份优秀的营销计划十分重要。
一般来说，市场营销计划包括：1.计划概要：对拟议的计划给予扼要的综述，以便管理部分快速浏览。
2.市场营销现状：提供有关市场，产品、竞争、配销渠道和宏观环境等方面的背景资料。
3.机会与问题分析：综合主要的机会与挑战、优劣势、以及计划必须涉及的产品所面临的问题。
4.目标：确定计划在销售量、市场占有率和盈利等领域所完成的目标。
第2页共33页5.市场营销策略：提供用于完成计划目标的主要市场营销方法。
6.行动方案：本方案回答将要做什么?谁去做?什么时候做?费用多少?7.预计盈亏报表：综述计划预计的开支。
8.控制：讲述计划将如何监控。
一、计划概要计划书一开头便应对本计划的主要目标和建议作一扼要的概述，计划概要可让高级主管很快掌握计划的核心内容，内容目录应附在计划概要之后。
二、市场营销现状计划的这个部分负责提供与市场、产品、竞争、配销和宏观环境有关的背景资料。
1.市场情势应提供关于所服务的市场的资料，市场的规模与增长取决于过去几年的总额，并按市场细分地区细分来分别列出，而且还应列出有关顾客需求、观念和购买行为的趋势。
2.产品情势应列出过去几年来产品线中各主要产品的销售量、价格、差益额和纯利润的资料。
3.竞争情势主要应辨明主要的竞争者并就他们的规模、目标、市场占有率、第3页共33页产品质量、市场营销策略以及任何有助于了解其意图和行为的其他特征等方面加以阐述。
4.宏观环境情势应阐明影响房地产未来的重要的宏观环境趋势，即人口的、经济的、技术的、政治法律的、社会文化的趋向。
三、机会与问题分析应以描述市场营销现状资料为基础，找出主要的机会与挑战、优势与劣势和整个营销期间内公司在此方案中面临的问题等。
经理应找出公司所面临的主要机会与挑战指的是外部可能左右企业未来的因素。
写出这些因素是为了要建议一些可采取的行动，应把机会和挑战分出轻重急缓，以便使其中之重要者能受到特别的关注。
只要按照上面的销售计划来工作，即使不能够回到前几年销售高峰的时候，也会回到一个不错的境界，因为我们是根据我们最实际的情况来工作的，这样我们的销售工作才会做到。
相信我们的国家经济一定会很快的恢复过来，而我们的房地产市场一定会恢复繁荣!(一)工作计划的格式：1.计划的名称。
包括订立计划单位或团体的名称和计划期限两个要素，如“年度班主任工作计划”。
2.计划的具体要求。
一般包括工作的目的和要求，工作的项目和指标，实施的步骤和措施等，也就是为什么做、做什么怎么做、做到第4页共33页什么程度。
3.最后写订立计划的日期。
(二)工作计划的内容。
一般地讲，包括：1.情况分析(制定计划的根据)。
制定计划前，要分析研究工作现状，充分了解下一步工作是在什么基础上进行的，是依据什么来制定这个计划的。
2.工作任务和要求(做什么)。
根据需要与可能，规定出一定时期内所应完成的任务和应达到的工作指标。
3.工作的方法、步骤和措施(怎样做)。
在明确了工作任务以后，还需要根据主客观条件，确定工作的方法和步骤，采取必要的措施，以保证工作任务的完成。
(三)制订好工作计划须经过的步骤：1.认真学习研究上级的有关指示办法。
领会精神，武装思想。
2.认真分析本单位的具体情况，这是制订计划的根据和基础。
3.根据上级的指示精神和本单位的现实情况，确定工作方针、工作任务、工作要求，再据此确定工作的具体办法和措施，确定工作的具体步骤。
环环紧扣，付诸实现。
4.根据工作中可能出现的偏差、缺点、障碍、困难，确定预算克服的办法和措施，以免发生问题时，工作陷于被动。
5.根据工作任务的需要，组织并分配力量，明确分工。
6.计划草案制定后，应交全体人员讨论。
计划是要靠群众来完成第5页共33页的，只有正确反映群众的要求，才能成为大家自觉为之奋斗的目标。
7.在实践中进一步修订、补充和完善计划。
计划一经制定出来，并经正式通过或批准以后，就要坚决贯彻执行。
在执行过程中，往往需要继续加以补充、修订，使其更加完善，切合实际。
楼盘销售渠道拓客方案篇2一、项目简介：凤凰城项目位于郑州房地产市场的东南板块，在郑汴路路南，凤凰东路、凤台路(在建)和青年路三条路呈型将社区同周边的商品大世界、名优建材市场等分开。
凤凰城现有的物业形态由连排别墅、普通现房多层和在建的小户型多层组成。
一期连排别墅市场定位发生失误，出现了销售障碍。
一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六栋多层吸取了别墅的教训，以超低价位入市，顺利的实现了销售，但没有为开发商实现预期的利润，没有树立中、高档物业的品牌形象，无意中形成凤凰城下一期小户型开发和小高层开发的品牌障碍。
现在，一期多层尚有37套现房、准现房，销售额850万元。
其中159.7m2的三室两厅有23套，以五、六楼为主;127m2的三室两厅7套;这两种房型的销售金额占一期余额的90.4%。
二期小户型总销售金额预计2800万元，临街商铺1700万元，合计4500万元。
预售许可证预计__年5月底办下。
第6页共33页由此可见，目前凤凰城的可售资源由三种不同的物业组成：期房小户型、现房大户型和商铺。
其中二期小户型占所有可售金额的52%，一期大户型销售额16%，二期临街商铺占32%。
如何解决可售资源过于分散的障碍，是我们面对的重大挑战之一。
二、市场概况及基本竞争格局：a、东南板块及郑汴路商圈。
郑州房地产市场的东南板块主要由三部分组成：郑汴路沿线、东明路南段沿沿线、航海东路与107国道沿线。
郑汴路沿线主要由建业、英协、百合花苑、东方明珠等中高档楼盘组成。
在郑汴路商圈的支撑下，这里已经成为明确的高尚住宅区。
凤凰城位于这一区位之内。
与英协、建业几乎是一路之隔。
但凤凰城在操盘过程中，没有除理好商务环境与居住环境的品牌区分与借势，纯粹以低价位的品牌内涵介入竞争，不仅没有收获天然的地段价格优势，而且为二期、三期制造了品牌障碍。
东明路南段沿线目前竞争非常激烈，主要由东明花园、佳艺花园等楼盘组成。
航海东路与107国道沿线是__年以来的楼市亮点，宝景、金色港湾、悉尼阳光、燕归园等一批中价位大型楼盘。
其中燕归园是凤凰城二期小户型明确的竞争楼盘，其它几乎所有的楼盘都和凤凰城一期159、127平米现房形成明确的竞争关系。
b、小户型市场概况。
第7页共33页自__年底时尚party介入郑州楼市以来，小户型这种物业形态迅速发展起来。
尤其是__年初，青年居易(easy-go)以1900余套的投放量冲击市场，形成了小户型的“市场黑洞”，彻底打破了市场的竞争格局，实现了小户型从供小于求到供大于求的转变。
今年4月份更是破天荒地出现了小户型销售量的急剧下降局面。
燕归园位于货站街东段，由盛煌房地产公司开发，已成功实现一期的开发，在几乎没有什么竞争的情况下，收获了小户型市场的第一批需求者，现在燕归二期正在认购阶段。
燕归园提前介入了小户型市场，并且认识到小户型的主力市场是60-80平米的两室户型和100平米的三室两厅。
这与我们的市调结果完全一致。
此次燕归二期开发的正是此类户型(两室两厅75平米，三室两厅95平米)。
可以说，同燕归园的户型配比上比较，我们没有优势。
c、商铺市场商铺是一个比较特殊的物业形态，商铺的价格是由商铺能为房东带来的租金多少决定的。
目前郑州的商铺市场尚处于起步阶段。
凤凰城二期商铺位于商品大世界、名优建材市场南端，即将建成的大卖场的商业价值将会决定二期商铺的价格。
人们对大卖场的商业认同也将影响二期商铺的价格。