2012万科棠樾第五园广州星河湾广州玖珑湖鼎级住宅项目研究报告
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第五园内部规划有2所小学2所幼儿园，目前2所幼儿园及1 所小学已建成，其中1所小学及1所幼儿园已经顺利开学；万 科第五园东侧规划有公办24班制小学，外部教育配套：第五 园12班幼儿园已开学,第五园小学、四季花城幼儿园、花城 小学、育英小学、五和小学都是成熟学校，另第五园五期幼 儿园已建成暂未投入使用。 以及8500平米社区配套商业。
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本次 参观 流程 缺乏
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பைடு நூலகம்1
10 9 8 7 6
1
3 2
4 5
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门口
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棠樾会所“五进大宅说”示意图 本报告是严格保密的
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木栈道沿 仙女湖蜿 蜒分布栈 1.5公里仙 道两旁平 女湖流程 整草坪加 之鲜花小 品形成良 好视觉感
项目分析报告名录
东莞万科〃棠樾 深圳万科〃第五园 璞悦山 广州星河湾项目
广州新鸿基地产玖珑湖
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深圳项目
东莞万科〃棠樾 深圳万科〃第五园 璞悦山
万科第五园：距离市中心福田中心15公里，占地44万平，总建 面63万平（不含第九期），规划为低密度、生态型居住城区
基本情况介绍
万科棠樾依此借优化的案场接待流程，达到一下目的： 让客户在功能上得到满意1、产品功能令人满意；2、服务质量令人满意；3、 服务制度令人满意的效果；从服务功能及流程，提升成交率。 让客户在心理上得到满足1、从众心理的满足；2、品牌地位的满足；3、尊贵 感受的满足；4、关系认同的满足；5、空间服务的满足。 棠樾从接待流程的优化继而实现对案场的全面管理，达到1、提升销售业绩； 2、提高来访客户的转化率；3、提升客户的满意度；4、提升销售人员的成交 力；5、也是棠樾产品力的体现。
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万科第五园定位新中式风格，将中国古代建筑风格融合现代 建筑元素，骨子里的中国风格著称，2005年项目初次开盘。
2003年11月-2004年1，第五园进行概念设计阶段； 2003年2月-2004年3月，规划方案由澳大利亚公司中标； 2004年4月-2004年7月，单体方案进行规划设计； 2004年8月-2004年10月，单体方案进行调整；
万科棠樾第五园、广州星河湾、
广州玖珑湖鼎级住宅项目研究报告
上海恒策营销项目组 2012年01月12日
We are ……
1999年，普诺国际（中国）有限公司在香港成立。 2002年，上海恒策地产咨询公司成立，正式进入国内房地产咨询服务领域。 2006年，上海恒策获誉“全国十佳代理商” 称号，进入代理行业第一矩阵。
2004年6月-2005年2月，美国易道公司中标景观设计规划；
2004年1 1月-2005年4月，室内设计； 2005年万科第五园首次面向市场； 2005年7月，万科第五园首次开盘。
2011年11月万科第五园进行了第七期璞悦山项目开盘。
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规划设计上形成区隔较明显的村落，将建筑文化与居 住文化融合，形成良好的居住社区
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看房流程中小区实景展示
看房流程由停车处-小区入口-竹园景观-灌木景观-体验区-营销 中心-样板区，整个流程贯穿项目成熟小区，体验营销中心，以 及体验区，不同阶段的展示，增强整个购房的体验及说服力。 停车处临时接待点，便于营销中心接待准备工作进行。
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看房流程通过成熟街区展示，增强客户对项目 营销的信心度，增强销售说服力
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项目集资源山、水湖泊资源，及比邻世界第一高尔 夫观澜高尔夫，项目外围自然资源优势明显。
东莞最 大的一 棵树， 树龄 100年， 直径2 米罗浮 栲 观澜高 尔夫球 场，世 界杯高 尔夫自 07年起 12年连 续落户
2700 万平米 的国家 一级森 林公园， 珍稀物 种668 种
虾公岩 饮用水 库，面 积150 亩，库 容量 847万 平方米
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万科棠樾之接待流程
万科棠樾接待流程作用思考 深圳万科棠樾接待流程解读 万科棠樾项目接待流程借鉴
本报告是严格保密的
名词解释：案场管理即对人、场、事务、风险、产品的管理，案场流程接待 是案场管理最重要的环节之一。体现项目运作思路。
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建筑外立面大量采用“黑瓦，白墙”建筑色调， 形成比较传统建筑风格的传承。
外部形象上，着力 塑造墙体的形态，又 不使其对于通风采光 造成影响。在色彩控 制上始终贯彻“舍艳 求素”的原则，同时 大面积的白色墙体也 为各种植物提供了良 好的背景。
竹韵 池水 庭院 连廊
黑瓦白墙 的风格 院池水
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园林景观环境、看房通道的设计上体现地域气候 与建筑文化有效结合处理，体现景观“幽”
开放性道路体系，与城市路网连接，将自身 纳入城市体系，成为城市肌理的一部分； 在环境设计细节上，万科第五园努力营造 “幽”的氛围。 在“第五园”的步行系统中，乔灌木配臵突 出其纳凉作用； 在景观处理的细节中，考虑本地的气候特色 以及本地区域消费市场中客户对于旅人焦和芭 蕉的钟爱而将点缀其间；体现项目所在的热带 风情特色。 而石墙前后、花窗前后、小路旁、以及项目 的拐角处，都设计种植竹丛或竹林，使整个社 区环境在窄巷、深巷、高墙小院的映衬下，形 成中国居住大院中的神色与悠远。；
2009年8月-2010年1月份开始万科棠樾项目在深圳主流媒体进行了系列家族概念 传播，以“堂”家家族为主线演绎，通过“堂”家的故事的前身后世塑造了项目 家族、大宅、家族的高端形象。
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活动之一：叶锦添艺术品鉴赏；2009年上本年依托叶锦添文化名人，棠樾项目为期进行 了半年的巡回演出，整个艺术巡展过程的活动结合宴会、报广、短信的营销体系进行，形 成市场对棠樾形成较高的市场认知度和形象美誉度。
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资源平台
RESOURCES PLATFORM
操作案例（别墅类） ORGNIZATION
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上海中房美林别墅 上海招商海德花园 佘山三号 富力桃园 上海佘山东郡 证大集团九间堂 保利林语溪 苏州石湖华城 苏州太湖之星 上海龙湖· 滟澜山 厦门世茂滨江 杭州之星 中房北京森林别墅 上海金地湾流域 合肥湖滨蓝郡 上海大华蓝郡 万科翡翠别墅 中粮万科本岸 海南国光海景
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操作案例 ORGNIZATION
沃尔玛（中国）有限公司 家乐福大型卖场 台湾大润发超市 世纪联华 锦江之星 雅高酒店有限公司 香格里拉酒店 谭木匠 汤姆熊儿童服饰 ZARA品牌服饰 阿迪达斯运动服饰 NIKE 新加坡星狮物业管理 高力国际物业公司 上海同济大学设计院 上海华东建筑设计院 日本SMK设计院 美国百盛年设计院
成熟小区安防系统，看房体验安防过程，增强客户对小区治安、 物管较高认知度；
营销中心，安徽古宅建筑整体搬迁过来，原型、原貌移植，体 现整体项目定位和营销中心体验感的一致，增强客户参观、浏览 过程体验的一致性和对项目认知的可信度。
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高端社区的高体验感和购房、看房的愉悦性，样板房体验区 实体装饰风格与深宅大院定位匹配的精神、文化小品展示。
2008年，上海恒策正式进军云南、贵州，恒策开始布局二、三线城市战略。
…… 2009年底，上海恒策在全中国同时操作78个楼盘、超过1200名员工。
上海恒策依据客户需求和市场变化不断创新和探索新的业务范围，目前已经建 立起包括房地产营销代理、发展顾问、价值评估、经纪服务和按揭服务的综合 服务体系，能够提供从区域开发、旧城改造、土地出让到项目开发、销售以及 二手房租售的全程服务。本着专业诚信的精神，上海恒策始终致力于为客户解 决问题，提供增值服务，建立伙伴型客户关系。
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万科棠樾融徽派建筑艺术、北方院落风格为一体； 整个建筑结构、布局规划都以古建筑手法而定；
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万科棠樾别墅建立了项目休闲、高端产品功能，并烙入市 场“文化型、资源型别墅社区”的形象；定位非第一居所
万科棠樾项目开发思路
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广州19届广州日报华文报纸广告奖最佳文案和广告创意作品 《万科棠樾报纸广告-游子归来系列》
中央景观带分隔而成的两个边界清晰的村落组成，一条简洁 的半环路将两个村落串连，每个村落都有不同产品组成，各村 内部都有深幽的街巷构成，构成宜人的而富有邻里空间气息；
期内部空间强调各种开敞、下沉庭院、连廊组合，形成丰富 而使人流连的村口“场所”；
在住宅单体上，种种院落形式体现中国传统民居中“内向” 的空间，提供了一方自得其乐的小天地。
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Positioned to serve China
服务中国
80亿销售额
62个城市
1200人 78个项目
环渤海区域 长三角区域（上海总部）
120家机构客户
珠三角区域
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位于深圳北部坂雪岗片区的南部，同时，该片区 又位于龙华、坂雪岗和观澜组成的深圳城市中部生 活服务发展轴线上，该轴线被定位为深圳特区居住、 生活配套与第三产业的拓展区域。 ；
建筑业态多层、小高层、高层、别墅、商业构成， 为多业态居住小区，此外小区配备有游泳池、球场、 会所等配套，满足居住小区业主多功能的需求； 开放公司深圳万科 规划设计公司:澳大利亚柏涛(墨尔本)建筑设计公 司/北京泊岸建/北京市建） 景观规划美国易道公司（成立1915）
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园林景观设计 棠樾项目园林环境设计元素来源安徽民 居和中国北方庭院人家的设计理念，设 计打造一个水上村落、家园的乐土；使 得园林山水相映、阴阳相济、流水、瀑 布与池塘湖水相应。
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把现代 建筑风 格融合
乔瓦、雕梁、庭 院灯中式建筑元 素融合。
操作案例 ORGNIZATION
中房集团 招商地产 万达集团 融科地产 新世界中国地产 光大房地产 泰达集团 鲁能集团 上实集团 城投置地 金地地产 绿城集团 上置集团 中茵置业 上海农工商地产
远洋地产 中信集团 上海绿地集团 深业集团 中核地产 华侨城地产 万科地产 香港新鸿基地产 保利地产 首创集团 中粮地产 华润（中国）地产 中海地产 华侨城地产
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项目概述 项目占地60万方， 建筑面积约40万 平米；景观设计： 新加坡tierra 设计理念与布局
棠樾项目传承中 国传统园林的意 境与神韵，将江 南式的园林建筑 群，宅院合一， 创造具有传承人 文精神和现代城 市感的新中式园 林。项目以水元 素，阐述东方生 活美学中水的重 要性和东方住宅 中奢华的一面。
项目离莞深高度塘厦镇大坪出入口2KM，距深圳市中心约40公里， 约30分钟车程； 往来东莞主城区如：东城、莞城南城约35KM，约30分钟的车程， 而距广州市区约108KM，广州火车站80分钟车程。 东距惠州市56公里，东深一级公路，广深、京九铁路贯穿全镇， 深圳未来还将建设外环高速公路，该路是深圳最长的高速公路。
体验中心展 示面。 景观绿化做 好红花、实景； 景观植被的层 次感绿化
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置业顾问良好形象及配饰展示。
服装色调沉稳 简洁。 围巾、首饰与 服装吻合协调
仿真LV包饰。 提升项目与形 象。
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万科棠樾位于东莞-深圳-香港经济大走廊之间，地 处中央别墅核心地带，辐射珠三角高端客群地带。
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门口
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棠樾会所“五进大宅说”示意图 本报告是严格保密的
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木栈道沿 仙女湖蜿 蜒分布栈 1.5公里仙 道两旁平 女湖流程 整草坪加 之鲜花小 品形成良 好视觉感
项目分析报告名录
东莞万科〃棠樾 深圳万科〃第五园 璞悦山 广州星河湾项目
广州新鸿基地产玖珑湖
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深圳项目
东莞万科〃棠樾 深圳万科〃第五园 璞悦山
万科第五园：距离市中心福田中心15公里，占地44万平，总建 面63万平（不含第九期），规划为低密度、生态型居住城区
基本情况介绍
万科棠樾依此借优化的案场接待流程，达到一下目的： 让客户在功能上得到满意1、产品功能令人满意；2、服务质量令人满意；3、 服务制度令人满意的效果；从服务功能及流程，提升成交率。 让客户在心理上得到满足1、从众心理的满足；2、品牌地位的满足；3、尊贵 感受的满足；4、关系认同的满足；5、空间服务的满足。 棠樾从接待流程的优化继而实现对案场的全面管理，达到1、提升销售业绩； 2、提高来访客户的转化率；3、提升客户的满意度；4、提升销售人员的成交 力；5、也是棠樾产品力的体现。
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万科第五园定位新中式风格，将中国古代建筑风格融合现代 建筑元素，骨子里的中国风格著称，2005年项目初次开盘。
2003年11月-2004年1，第五园进行概念设计阶段； 2003年2月-2004年3月，规划方案由澳大利亚公司中标； 2004年4月-2004年7月，单体方案进行规划设计； 2004年8月-2004年10月，单体方案进行调整；
万科棠樾第五园、广州星河湾、
广州玖珑湖鼎级住宅项目研究报告
上海恒策营销项目组 2012年01月12日
We are ……
1999年，普诺国际（中国）有限公司在香港成立。 2002年，上海恒策地产咨询公司成立，正式进入国内房地产咨询服务领域。 2006年，上海恒策获誉“全国十佳代理商” 称号，进入代理行业第一矩阵。
2004年6月-2005年2月，美国易道公司中标景观设计规划；
2004年1 1月-2005年4月，室内设计； 2005年万科第五园首次面向市场； 2005年7月，万科第五园首次开盘。
2011年11月万科第五园进行了第七期璞悦山项目开盘。
本报告是严格保密的
规划设计上形成区隔较明显的村落，将建筑文化与居 住文化融合，形成良好的居住社区
本报告是严格保密的
看房流程中小区实景展示
看房流程由停车处-小区入口-竹园景观-灌木景观-体验区-营销 中心-样板区，整个流程贯穿项目成熟小区，体验营销中心，以 及体验区，不同阶段的展示，增强整个购房的体验及说服力。 停车处临时接待点，便于营销中心接待准备工作进行。
本报告是严格保密的
看房流程通过成熟街区展示，增强客户对项目 营销的信心度，增强销售说服力
本报告是严格保密的
项目集资源山、水湖泊资源，及比邻世界第一高尔 夫观澜高尔夫，项目外围自然资源优势明显。
东莞最 大的一 棵树， 树龄 100年， 直径2 米罗浮 栲 观澜高 尔夫球 场，世 界杯高 尔夫自 07年起 12年连 续落户
2700 万平米 的国家 一级森 林公园， 珍稀物 种668 种
虾公岩 饮用水 库，面 积150 亩，库 容量 847万 平方米
本报告是严格保密的
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本报告是严格保密的
本报告是严格保密的
本报告是严格保密的
本报告是严格保密的
万科棠樾之接待流程
万科棠樾接待流程作用思考 深圳万科棠樾接待流程解读 万科棠樾项目接待流程借鉴
本报告是严格保密的
名词解释：案场管理即对人、场、事务、风险、产品的管理，案场流程接待 是案场管理最重要的环节之一。体现项目运作思路。
本报告是严格保密的
建筑外立面大量采用“黑瓦，白墙”建筑色调， 形成比较传统建筑风格的传承。
外部形象上，着力 塑造墙体的形态，又 不使其对于通风采光 造成影响。在色彩控 制上始终贯彻“舍艳 求素”的原则，同时 大面积的白色墙体也 为各种植物提供了良 好的背景。
竹韵 池水 庭院 连廊
黑瓦白墙 的风格 院池水
本报告是严格保密的
园林景观环境、看房通道的设计上体现地域气候 与建筑文化有效结合处理，体现景观“幽”
开放性道路体系，与城市路网连接，将自身 纳入城市体系，成为城市肌理的一部分； 在环境设计细节上，万科第五园努力营造 “幽”的氛围。 在“第五园”的步行系统中，乔灌木配臵突 出其纳凉作用； 在景观处理的细节中，考虑本地的气候特色 以及本地区域消费市场中客户对于旅人焦和芭 蕉的钟爱而将点缀其间；体现项目所在的热带 风情特色。 而石墙前后、花窗前后、小路旁、以及项目 的拐角处，都设计种植竹丛或竹林，使整个社 区环境在窄巷、深巷、高墙小院的映衬下，形 成中国居住大院中的神色与悠远。；
2009年8月-2010年1月份开始万科棠樾项目在深圳主流媒体进行了系列家族概念 传播，以“堂”家家族为主线演绎，通过“堂”家的故事的前身后世塑造了项目 家族、大宅、家族的高端形象。
本报告是严格保密的
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本报告是严格保密的
本报告是严格保密的
活动之一：叶锦添艺术品鉴赏；2009年上本年依托叶锦添文化名人，棠樾项目为期进行 了半年的巡回演出，整个艺术巡展过程的活动结合宴会、报广、短信的营销体系进行，形 成市场对棠樾形成较高的市场认知度和形象美誉度。
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上海中房美林别墅 上海招商海德花园 佘山三号 富力桃园 上海佘山东郡 证大集团九间堂 保利林语溪 苏州石湖华城 苏州太湖之星 上海龙湖· 滟澜山 厦门世茂滨江 杭州之星 中房北京森林别墅 上海金地湾流域 合肥湖滨蓝郡 上海大华蓝郡 万科翡翠别墅 中粮万科本岸 海南国光海景
本报告是严格保密的
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操作案例 ORGNIZATION
沃尔玛（中国）有限公司 家乐福大型卖场 台湾大润发超市 世纪联华 锦江之星 雅高酒店有限公司 香格里拉酒店 谭木匠 汤姆熊儿童服饰 ZARA品牌服饰 阿迪达斯运动服饰 NIKE 新加坡星狮物业管理 高力国际物业公司 上海同济大学设计院 上海华东建筑设计院 日本SMK设计院 美国百盛年设计院
成熟小区安防系统，看房体验安防过程，增强客户对小区治安、 物管较高认知度；
营销中心，安徽古宅建筑整体搬迁过来，原型、原貌移植，体 现整体项目定位和营销中心体验感的一致，增强客户参观、浏览 过程体验的一致性和对项目认知的可信度。
本报告是严格保密的
高端社区的高体验感和购房、看房的愉悦性，样板房体验区 实体装饰风格与深宅大院定位匹配的精神、文化小品展示。
2008年，上海恒策正式进军云南、贵州，恒策开始布局二、三线城市战略。
…… 2009年底，上海恒策在全中国同时操作78个楼盘、超过1200名员工。
上海恒策依据客户需求和市场变化不断创新和探索新的业务范围，目前已经建 立起包括房地产营销代理、发展顾问、价值评估、经纪服务和按揭服务的综合 服务体系，能够提供从区域开发、旧城改造、土地出让到项目开发、销售以及 二手房租售的全程服务。本着专业诚信的精神，上海恒策始终致力于为客户解 决问题，提供增值服务，建立伙伴型客户关系。
本报告是严格保密的
本报告是严格保密的
万科棠樾融徽派建筑艺术、北方院落风格为一体； 整个建筑结构、布局规划都以古建筑手法而定；
本报告是严格保密的
万科棠樾别墅建立了项目休闲、高端产品功能，并烙入市 场“文化型、资源型别墅社区”的形象；定位非第一居所
万科棠樾项目开发思路
本报告是严格保密的
广州19届广州日报华文报纸广告奖最佳文案和广告创意作品 《万科棠樾报纸广告-游子归来系列》
中央景观带分隔而成的两个边界清晰的村落组成，一条简洁 的半环路将两个村落串连，每个村落都有不同产品组成，各村 内部都有深幽的街巷构成，构成宜人的而富有邻里空间气息；
期内部空间强调各种开敞、下沉庭院、连廊组合，形成丰富 而使人流连的村口“场所”；
在住宅单体上，种种院落形式体现中国传统民居中“内向” 的空间，提供了一方自得其乐的小天地。
本报告是严格保密的
Positioned to serve China
服务中国
80亿销售额
62个城市
1200人 78个项目
环渤海区域 长三角区域（上海总部）
120家机构客户
珠三角区域
本报告是严格保密的
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位于深圳北部坂雪岗片区的南部，同时，该片区 又位于龙华、坂雪岗和观澜组成的深圳城市中部生 活服务发展轴线上，该轴线被定位为深圳特区居住、 生活配套与第三产业的拓展区域。 ；
建筑业态多层、小高层、高层、别墅、商业构成， 为多业态居住小区，此外小区配备有游泳池、球场、 会所等配套，满足居住小区业主多功能的需求； 开放公司深圳万科 规划设计公司:澳大利亚柏涛(墨尔本)建筑设计公 司/北京泊岸建/北京市建） 景观规划美国易道公司（成立1915）
本报告是严格保密的
本报告是严格保密的
园林景观设计 棠樾项目园林环境设计元素来源安徽民 居和中国北方庭院人家的设计理念，设 计打造一个水上村落、家园的乐土；使 得园林山水相映、阴阳相济、流水、瀑 布与池塘湖水相应。
本报告是严格保密的
本报告是严格保密的
把现代 建筑风 格融合
乔瓦、雕梁、庭 院灯中式建筑元 素融合。
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中房集团 招商地产 万达集团 融科地产 新世界中国地产 光大房地产 泰达集团 鲁能集团 上实集团 城投置地 金地地产 绿城集团 上置集团 中茵置业 上海农工商地产
远洋地产 中信集团 上海绿地集团 深业集团 中核地产 华侨城地产 万科地产 香港新鸿基地产 保利地产 首创集团 中粮地产 华润（中国）地产 中海地产 华侨城地产
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项目概述 项目占地60万方， 建筑面积约40万 平米；景观设计： 新加坡tierra 设计理念与布局
棠樾项目传承中 国传统园林的意 境与神韵，将江 南式的园林建筑 群，宅院合一， 创造具有传承人 文精神和现代城 市感的新中式园 林。项目以水元 素，阐述东方生 活美学中水的重 要性和东方住宅 中奢华的一面。
项目离莞深高度塘厦镇大坪出入口2KM，距深圳市中心约40公里， 约30分钟车程； 往来东莞主城区如：东城、莞城南城约35KM，约30分钟的车程， 而距广州市区约108KM，广州火车站80分钟车程。 东距惠州市56公里，东深一级公路，广深、京九铁路贯穿全镇， 深圳未来还将建设外环高速公路，该路是深圳最长的高速公路。
体验中心展 示面。 景观绿化做 好红花、实景； 景观植被的层 次感绿化
本报告是严格保密的
置业顾问良好形象及配饰展示。
服装色调沉稳 简洁。 围巾、首饰与 服装吻合协调
仿真LV包饰。 提升项目与形 象。
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万科棠樾位于东莞-深圳-香港经济大走廊之间，地 处中央别墅核心地带，辐射珠三角高端客群地带。