养老院项目可行性研究报告

养老院项目可行性研究报告

投资有限公司

二零年月

目录

第一章总论 (7)

1.1 项目概况 (7)

1.1.1 项目名称 (7)

1.1.2 项目性质 (7)

1.1.3 项目单位 (7)

1.1.4 项目简介 (7)

1.1.5 项目建设地址 (7)

1.1.6 项目建设内容 (7)

1.1.7 组织机构与劳动定员 (7)

1.1.8 项目建设工期及实施进度 (7)

1.1.9 投资估算和资金筹措 (7)

1.2 主要技术经济指标 (7)

1.3 编制依据及编制范围 (7)

1.4 结论及建议 (8)

第二章项目建设背景及必要性 (9)

2.1 项目建设背景 (9)

2.1.1 人口老龄化逐渐成为我国人口发展的一大趋势 (9)

2.1.2 国家政策鼓励发展养老服务业 (11)

2.1.3 老年人进养老机构已形成一种趋势 (11)

2.1.4 宜宾当地养老机构供给不足，难以满足养老需求 (12)

2.2项目建设必要性 (13)

2.2.1 响应国家和宜宾“十二五”规划 (13)

2.2.2 促进宜宾老年人幸福高地建设 (14)

2.2.3 带动宜宾养老产业及相关产业发展 (14)

2.2.4 维护社会稳定，促进社会和谐 (15)

第三章行业及市场分析 (17)

3.1 养老行业现状及发展趋势 (17)

3.1.1 养老机构行业现状分析 (17)

3.1.2 市场前景 (18)

3.1.3 发展趋势 (18)

3.2 市场分析 (19)

3.2.1 目标市场定位 (19)

3.2.2 市场容量分析 (19)

3.2.3 市场竞争分析 (21)

3.2.4 消费者需求分析 (21)

第四章项目规划 (25)

4.1 项目建设原则 (25)

4.2 项目功能规划 (25)

4.2.1 养老中心 (25)

4.2.2 医疗中心 (25)

4.2.3 护理中心 (25)

4.2.4 接待中心 (25)

4.2.5 休闲乐园 (25)

4.2.6 办公中心 (25)

4.2.7 附属用房 (25)

第五章战略规划及目标 (25)

5.1 项目优势 (25)

5.1.1 政策优势....................... 错误！未定义书签。

5.1.2 资源优势....................... 错误！未定义书签。

5.1.3 竞争优势....................... 错误！未定义书签。

5.1.4 创新优势....................... 错误！未定义书签。

5.2 项目战略定位 (25)

5.2.1 环境最美....................... 错误！未定义书签。

5.2.2 功能最全....................... 错误！未定义书签。

5.2.3 服务最优....................... 错误！未定义书签。

5.2.4 品位最高....................... 错误！未定义书签。

5.3 项目战略目标 (25)

第六章营销策略 (25)

6.1 服务宗旨和理念 (25)

6.2 目标客户 (25)

6.3 营销策略分析 (25)

6.3.2 品牌内涵....................... 错误！未定义书签。

6.4 营销推广活动 (26)

6.4.1 公益服务....................... 错误！未定义书签。

6.4.2 口碑营销....................... 错误！未定义书签。

6.4.3 主办老年活动................... 错误！未定义书签。

6.4.4 网络营销....................... 错误！未定义书签。

6.4.5 媒体广告....................... 错误！未定义书签。

6.4.6 联合营销....................... 错误！未定义书签。

6.5 终端服务培训 (26)

第七章项目选址及建设条件 (26)

7.1项目选址 (26)

7.2 建设条件 (26)

7.2.1气候条件 (26)

7.2.2交通条件 (26)

7.2.3文化条件 (27)

7.2.4人口条件 (27)

第八章项目建设方案 (28)

8.1 项目建设内容 (28)

8.2 建筑设计方案 (28)

8.2.1 设计依据....................... 错误！未定义书签。

8.2.2 设计标准....................... 错误！未定义书签。

8.2.3 建筑设计....................... 错误！未定义书签。

8.3 结构方案 (28)

8.3.1 设计依据....................... 错误！未定义书签。

8.3.2 设计要求....................... 错误！未定义书签。

8.3.3 楼屋面均匀活荷载标准值......... 错误！未定义书签。

8.3.4 基础设计....................... 错误！未定义书签。

8.3.5 主体结构设计................... 错误！未定义书签。

8.4 公用辅助工程方案 (28)

8.4.1 供电系统....................... 错误！未定义书签。

8.4.2 通讯、电视、网络系统........... 错误！未定义书签。

8.4.4 消防设计....................... 错误！未定义书签。第九章安全保障措施.. (28)

9.1 建筑物安全 (29)

9.2 消防 (29)

9.3 饮食 (29)

9.4 医疗卫生 (29)

第十章环境保护 (29)

10.1环境保护执行标准 (29)

10.2环境保护措施 (29)

10.2.1施工期环境影响防治措施......... 错误！未定义书签。

10.2.2运营期环境保护措施............. 错误！未定义书签。第十一章企业组织及劳动定员 (30)

11.1 组织机构设置 (30)

11.2 劳动定员及岗位职责 (30)

11.3 人员来源及员工培训 (30)

第十二章项目建设工期及进度 (30)

12.1 项目建设工期 (30)

12.2 项目施工计划 (30)

12.3 项目建设管理 (30)

第十三章投资估算及资金使用计划 (30)

13.2 投资估算 (31)

13.2.1 资金使用计划 (31)

13.2.2 土建工程费 (31)

13.3 资金筹措 (31)

第十四章财务效益分析 (31)

14.2 财务预测............................. 错误！未定义书签。

14.2.2 成本预测...................... 错误！未定义书签。

13.2.3 利润预测...................... 错误！未定义书签。

13.2.4 现金流量预测.................. 错误！未定义书签。

13.3 财务评价............................. 错误！未定义书签。第十五章社会效益分析 (31)

15.1带动养老健康产业等相关服务业的发展 ... 错误！未定义书签。

15.2提升老年人生活质量，满足老龄化人口需求错误！未定义书签。

15.3扬中国传统孝道文化 ................... 错误！未定义书签。

15.4促进当地劳动力的就业 ................. 错误！未定义书签。

15.5促进社会和谐发展 ..................... 错误！未定义书签。第十六章结论及建议.. (31)

16.1结论 (31)

16.2建议 (31)

第一章总论

1.1 项目概况

1.1.1 项目名称

1.1.2 项目性质

1.1.3 项目单位

1.1.4 项目简介

1.1.5 项目建设地址

1.1.6 项目建设内容

1.1.7 组织机构与劳动定员

1.1.8 项目建设工期及实施进度

1.1.9 投资估算和资金筹措

1.2 主要技术经济指标

1.3 编制依据及编制范围

（一）编制依据

1、《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》（国发〔2013〕35号）；

2、《国务院办公厅关于印发社会养老服务体系建设规划（2011-2015年）的通知》（国办发〔2011〕60号）；

3、《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；

4、《中国老龄事业发展“十二五”规划》；

5、《国家新型城镇化规划（2014—2020年）》；

6、《四川省“十二五”社会养老服务体系建设规划》；

7、《宜宾市人民政府关于加快发展养老服务业的实施意见》；

8、《关于宜宾市2014年养老服务体系建设重点任务安排意见》；

9、国家有关养老机构建设的政策、法规、标准及规范；

10、项目建设单位、当地政府提供的相关资料。

（二）编制范围

项目编制范围包括项目建设背景、必要性、行业与市场分析、项目规划、项目战略规划、项目市场营销策略、项目选址与建设条件、项目建设规模与内容、工程建设方案、环境评价、节能评价、组织结构与劳动定员、安全职业卫生与消防、投资估算与资金筹措、财务评价、经济与社会效益评估、结论及建议等方面。

1.4 结论及建议

第二章项目建设背景及必要性

2.1 项目建设背景

2.1.1 人口老龄化逐渐成为我国人口发展的一大趋势

21世纪是人口老龄化的时代。目前，世界上所有发达国家都已经进入老龄社会，许多发展中国家正在或即将进入老龄社会。按联合国的标准，65岁以上老年人达到总人口7%的国家则步入老龄化社会。

据国家统计局网站显示：截止2013年底，我国老年人口数量达到1.32亿，占人口的9.70%，我国31个省市自治区中，已有26个地区的老年人口超过了7%。中国是较早进入老龄社会的发展中国家之一。中国是世界上老年人口最多的国家，占全球老年人口总量的五分之一。

表2-1 2013年全国前十位老年化省市单位：万、%

注：除全国人口总数和老龄人口数量数据来源于国家统计局之外，其他各省市相关数据来源于各省市2013年国民经济和社会发展统计公报。

我国人口老龄化的主要特点是：

第一，人口老龄化提前达到高峰。20世纪后期，为控制人口的急剧增长，国家推行计划生育政策，使得人口出生率迅速下降，加快了我国人口老龄化的进程。由于下世纪前半叶人口压力仍然沉重，如继续坚持计划生育的国策，其结果将不可避免地使我国提早达到人口老龄化高峰。

第二，在社会经济不太发达状态下进入人口老龄化。先期进入老龄化社会的一些发达国家，目前人均国民生产总值达到20000美元以上，呈现出“先富后老”，这为解决人口老龄化带来的问题奠定了经济基础。而我国进入老龄化社会时，人均国民生产总值约为1000美元，呈现出“未富先老”，由于经济实力还不强，无疑增加了解决老龄化问题的难度。

第三，在多重压力下渡过人口老龄化阶段。下个世纪前半叶，我国在建立和完善社会主义市场经济体制过程中，改革和发展的任务繁重，经济和社会要可持续发展，社会要保持稳定，各种矛盾错综复杂，使得解决人口老龄化问题相对发达国家和人口少的国家更为艰巨。

按照国际上划分人口年龄结构类型的标准，当一个国家或地区60岁以上人口比重达到或超过10％，或者65岁以上人口比重达到或超过7％时，其人口即称为“老年型”人口，这样的社会即称之为“老龄社会”。截止到2013年底，宜宾市60岁及以上人口达到87.53万人，占宜宾市总人口16.01%，已经远远超过国际上的标准值，说明宜宾市已经步入典型的老龄社会，并且与2000年人口统计数据相比，60岁及以上人口将按每年3%左右的速度不断递增，在不改变现有人口生育政策的情形下，未来宜宾市老龄化趋势还将加快。

2.1.2 国家政策鼓励发展养老服务业

《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要（摘要）》在第三十六章第四节中指出：积极应对人口老龄化。

建立以居家为基础、为依托、机构为支撑的养老服务体系。加快发展社会养老服务，培育壮大老龄事业和产业，加强公益性养老服务设施建设，鼓励社会资本兴办具有护理功能的养老服务机构，每千名老人拥有养老床位数达到30张。

拓展养老服务领域，实现养老服务从基本生活照料向医疗健康、辅具配置、精神慰藉、法律服务、紧急援助等方面延伸。增加老年活动场所和便利化设施。开发利用老年人力资源。

《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》（国发〔2013〕35号）提出我国现阶段的发展目标为“到2020年，全面建成以居家为基础、为依托、机构为支撑的，功能完善、规模适度、覆盖城乡的养老服务体系。养老服务产品更加丰富，市场机制不断完善，养老服务业持续健康发展。”

2.1.3 老年人进养老机构已形成一种趋势

老人身体大都不好多少都是有点毛病，经常需要人照顾，有的老人考虑到儿女的实际情况，选择了老年公寓养老。养老机构的环境和条件适合养老，而且现在的交通通讯工具又十分发达，家人也能经常见面，这样既适合养老，而且亲情也不会疏远。

在养老机构老人每天的生活起居都有专人负责，经常还有各种老年人活动，有很多老伙伴在一起，老年人过得很愉快也很惬意。由于目前许多子女无时间照料老人或者家里没有条件为老年人提供系统专业的服务，再加上养老机构周到的服务和先进的设施，入住养老机构已成为现代社会养老的一种趋势。

2.1.4 宜宾当地养老机构供给不足，难以满足养老需求

养老服务机构提供的服务集中在基本的养老服务，服务同质化，如健身、健康咨询服务等仍停留在被动接受或免费服务阶段，市场并没有得到有效开发。目前宜宾市养老机构主要存在问题有：运营成本过高，服务内容还显得单一和不规范；养老服务队伍人才十分短缺、专业化水平较低；缺乏服务意识、成本意识；缺乏竞争意识、风险意识、法制意识；养老产品单一，养老品质得不到保障，很多养老机构只提供简单的养老护理工作。总体上讲，市场上针对老年人的专业化养老服务机构较少，养老机构和专业护理人员严重不足。

按照《国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》提出的“平均每千名老人占有养老床位30张”目标测算，宜宾市老年人共需养老床位约26260张。据统计，截至2014年第一季度，宜宾市共有养老机构208个，养老床位19810张，床位缺口约6450张，加快养老床位建设、满足宜宾市老年人入住需求具有重要的迫切性和现实社会意义。

图2-1 宜宾市养老机构现状

2.2项目建设必要性

2.2.1 响应国家和宜宾“十二五”规划

《中国老龄事业发展“十二五”规划》指出，“十二五”时期，随着第一个老年人口增长高峰到来，我国人口老龄化进程将进一步加快。从2011年到2015年，全国60岁以上老年人将由1.78亿增加到2.21亿，平均每年增加老年人860万；老年人口比重将由13.3%增加到16%，平均每年递增0.54个百分点。老龄化进程与家庭小型化、空巢化相伴随，与经济社会转型期的矛盾相交织，社会养老保障和养老服务的需求将急剧增加。未来20年，我国人口老龄化日益加重，到2030年全国老年人口规模将会翻一翻，解决老龄人化社会问题任

重道远，而本项目将打造多功能养老养生中心来响应国家政策的需要。

宜宾十二五规划指出宜宾市应积极应对人口老龄化问题，加快发展社会养老服务事业，以居家养老为基础、社会服务为依托、机构养老为补充、资金保障与服务提供相匹配，政府主导、部门协同、社会参与、公众互助的社会养老服务体系逐步推进。

2.2.2 促进宜宾老年人幸福高地建设

人口老龄化和老年人问题，是当前社会普遍关注的社会问题。人到老年，常有恐老、怕病、惧死的心态，加之家庭日趋小型化，势必造成他们的落伍感，甚至发生心理问题。老人中差不多有三成的老人都存在着这样或那样的心理问题。因离退休的社会角色转变而产生的心理不适应现象，如出现焦虑、抑郁、孤独和失落感，整天愁眉苦脸、唉声叹气、夜不能眠；和子女远离后的空巢感以及代沟造成的隔阂等。

面对老龄化发展的趋势和老年人口的增多，宜宾养老机构的建设能够有效地解决空巢老人的问题，提升了老年人的满意度和幸福感。让宜宾老年人实现“老有所养、老有所医、老有所为、老有所学、老有所乐”。

2.2.3 带动宜宾养老产业及相关产业发展

当前，在我国养老以居家养老为主，社会养老为辅，社会机构养老只是一种补充形式。养老服务供需矛盾突出，产业结构不均衡，以及我国特殊的“421”结构，是导致老人独居、空巢、失抚现象加剧的直接原因。社会化养老机构的出现，顺应了社会发展的形势，有力地解决了社会养老问题。社会化养老机构的建设，是体现党的亲民爱民政策，有效降低独居、空巢、失抚老人的比例，优化调整养老产业

结构，提升社会养老服务水平，促进家庭和谐、代际和谐、社会和谐的重要措施。

宜宾老年服务业总体发展水平滞后，老年福利设施在数量和质量上都与现实需要有很大差距，现有社会养老机构照料老人的能力远不能满足要求。同时，机构照顾比较高的费用也使一些经济困难的老年人望而却步；即使有条件去机构养老的老年人，也因受中国传统文化习惯的影响，不愿去机构养老；对在机构养老的老年人，容易造成社会疏离、习惯性无助等问题。因此，发展养老是我国社会养老保障体系的必要补充，也是解决城市养老问题的重大战略选择。

项目建设可以满足养老机构老人的基本生活需求，倡导快乐健康生活，促进养老产业的发展，并可以带动健康保健、医疗护理、老年旅游等相关产业的发展，缓解宜宾人口老龄化趋势，整体促进宜宾养老服务业发展。

2.2.4 维护社会稳定，促进社会和谐

构建社会主义和谐社会，既是全面建设小康社会的重要内容，也是全面建设小康社会的重要条件。全面建设小康社会的目标，明确地包含了“社会更加和谐”的要求。而构建社会主义和谐社会比全面建设小康社会的要求更高、时间更长、任务更重。构建和谐社会是一个宏大的社会系统工程。

随着经济社会的发展、人民生活水平的提高和社会生活方式的转变，老年群众在日常生活照顾、精神慰藉、心理支持、康复护理、紧急救助、临终关怀等方面的需求日益增长。妥善处理人口老龄化带来的社会问题，满足广大老年人对养老服务业的需要，解决老年人的养老、就医看病的问题显得尤为迫切。建设养老机构是构建社会主义和

谐社会、贯彻落实科学发展观、坚持以人为本的具体体现，是社会文明进步的重要标志。认真解决老年人日常生活中的实际问题，有利于保持家庭关系的和睦稳定，有利于促进老年群体和其它群体和谐相处，也有利于促进我市相关行业的发展，为建设和谐社会做出贡献。

我们国家是在经济欠发达的情况下进入老龄化社会的，如此低的经济发展水平，要承受如此高程度的人口老龄化，这就需要开辟一条新型养老道路，以缓解政府财政压力。本项目推行养老服务，正是适应了这一要求，同时也为体制转轨和结构转型营造了一个更加宽松的环境，为维护社会稳定、解决社会矛盾提供了有效的保障。

第三章行业及市场分析

3.1 养老行业现状及发展趋势

3.1.1 养老机构行业现状分析

随着中国社会人口老龄化的进一步发展，老年保障已成为社会热议的话题。当前，公众关注的焦点多在养老保险，即资金保障的问题上。但是，从目前比例众多的“4-2-1”的家庭结构上看，对老年人服务照料的问题实际上可能更大。

按中国人的习惯，一般会更青睐居家养老，这在生活能够自理的情况下当然是最合理的，如果还有完善的服务给予支持则更好。但如果老人生活不能自理，甚至卧床不起或者有老年痴呆病征，则入住养老机构更为合适。在西方国家，入住养老机构的老人比例大概为5%；在亚洲，这个比例大概为2%～3%；中国的比例为3%～4%，其中东部沿海发达省份入住养老机构的比例约为 4.6%，中、西部地区则在3.2-3.7%之间。按目前中国1.85亿老年人计算，应该是5550万～7400万人。

从上个世纪90年代以来，中国的老年服务机构发展得比较快。以为老年人、残疾人提供的社会服务机构床位数来进行比较，1991年是78万张，而在2013年，中国的老年服务机构拥有床位已达到493.9万张，收养老人320万人。可以看到，一方面，与实际需要相比，现有床位只能满足5%～7%的养老需求；另一方面，服务机构养老床位的入住率只有65%，存在资源浪费，养老服务行业亟需改善和承接社会责任。

3.1.2 市场前景

近几年，我国养老机构行业发展迅速，产品产出持续扩张，国家产业政策鼓励养老机构产业向高技术产品方向发展，国内企业新增投资项目投资逐渐增多。投资者对养老机构行业的关注越来越密切，这使得养老机构行业的发展研究需求增大。随着我国经济的发展和进入老龄化社会，私人养老需求将有极大的需求，直接促进中国私营养老机构的高速发展。

近年来，老年消费者的消费观念已经发生了重大的变化，他们更乐意接受新生事物；老年人越来越注重曾被他们忽略很久的打扮和穿着；他们的消费观念越来越向年轻人靠拢。目前中国每9人中就有1位老人，预计到2050年，每3-4人中就将有1位老人，大量患病老人的护理工作将社会化，但现在中国养老机构严重匮乏，老年人对养老机构服务需求大、增长快、要求高与全社会养老机构数量少、质量差、增速慢之间的矛盾日趋尖锐。随着老龄化社会脚步加快的压力，巨大的患病老人的护理需求日益凸显，一些患病老人住进养老机构已经成为必须，这也为民办养老机构发展提供了难得的机遇。

3.1.3 发展趋势

1、养老观念提高趋势

最近两年随着居民生活水平的提高，人们的养老和健康保健观念发生很大变化。养老机构不能再以简单的养老看护来赢得市场，客户更加看重养老环境、专业护理水平以及养老机构能够提供的附加服务。因此，对于有特色服务和专业医疗服务、能够给老人带来更高附加价值的养老机构更受市场的亲睐。

2、私营养老机构投资加速趋势

现阶段，中国养老服务呈现典型的“哑铃状”特征，一端是政府提供基本服务的传统养老机构，依靠政府财政支持以维持运营；一端是越来越多外资投资的机构，通过高投入高收费的形式实现盈利。而面向大众的专业化服务机构非常匮乏，而且与市场需求也有很大的错位。市场对养老机构服务需求大、增长快、要求高与全社会养老机构数量少、质量差、增速慢之间的矛盾日趋尖锐，未来将有越来越多的民间资本参与到投资和运营养老机构中来。民间机构投资的盈利性，依赖于更成熟的养老市场的形成。

3、经营细分化趋势

养老机构的服务是多层次、多方面的，是针对服务对象的需求提供医疗、生活、心理精神等全方位的综合服务。这就要求养老机构在未来的经营发展中注重市场细分，发掘市场机会，开拓新市场。

3.2 市场分析

3.2.1 目标市场定位

目标市场定位宜宾中高档老年服务市场，目标市场人群是宜宾60岁、中等收入以上的老年人人群。

3.2.2 市场容量分析

（1）全国老年人口统计

据调查统计，目前我国60岁以上老年人口的余寿平均有1/4时间处于肌体功能受损状态，需要不同程度地照料、护理。照此推算，目前将有近2亿老年人需要不同形式的长期护理。

2013年，大陆31个省、自治区、直辖市和现役军人的人口中，