布吉中心广场可行性分析

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国际广场可行性研究报告

国际广场可行性研究报告一、背景介绍国际广场项目是一个位于城市中心的综合性商务及休闲区域规划项目，旨在为城市居民提供一个集购物、餐饮、娱乐等功能于一体的综合性商业空间。该项目将拥有一流的商业设施和服务，吸引国内外商家及消费者，成为城市的新地标。

二、市场调研 1. 发展趋势：当前国际广场项目在国内外商业领域吸引了越来越多的关注，成为城市发展的新焦点。随着城市化进程的加快和居民生活水平的提高，人们对消费体验和休闲娱乐需求越来越高，国际广场项目在这种背景下应运而生。

2. 竞争分析：在城市中心地带已存在多个商业综合体，国际广场项目的竞争压力较大。因此，需要差异化经营策略，结合特色化的商业模式和服务，吸引更多的消费者。

3. 目标消费群体：国际广场项目的目标消费群体主要包括城市中心的居民和办公人群，他们具有较高的购买力和消费需求，是项目的核心客户群。

三、可行性分析 1. 地理位置：国际广场项目位于城市中心繁华地带，交通便利，周边商业环境较好，有利于项目的发展。

2. 商业模式：国际广场项目将采用多元化的商业模式，涵盖餐饮、购物、娱乐等多种功能，以满足消费者多样化的需求。

3. 设施设备：国际广场项目将引入一流的商业设施和服务，提供舒适便利的消费环境，增强项目的竞争力。

4. 资金投入：国际广场项目需要大量资金投入，包括建设费用、运营资金等方面。因此，项目方需要进行充分的资金筹备和风险评估。

5. 风险控制：国际广场项目存在一定的市场风险和经营风险，项目方需要做好市场调研和风险评估，及时调整经营策略，降低风险。

四、市场营销策略 1. 拓展消费群体：国际广场项目将通过推广活动和优惠政策吸引更多的消费者，提升项目的知名度和美誉度。

2. 品牌宣传：国际广场项目需要树立良好的品牌形象，提供优质的产品和服务，以增强消费者的认可度和忠诚度。 3. 合作联盟：国际广场项目可以与周边商家和企业建立合作联盟，共同打造商业生态圈，实现资源共享和互惠共赢。

商场方案可行性分析

商场方案可行性分析一、引言商场是现代城市中重要的商业组织形式，商场的出现给人们提供了丰富的购物选择和良好的消费环境。

为了评估商场方案的可行性，本文将分析商场方案的市场需求、竞争环境、资源投入和盈利预期等方面。

二、市场需求商场方案的可行性首先需要考虑的是市场的需求情况。

市场需求分析可以从消费人群、消费习惯、消费规模等多个角度进行。

此外，对于商场来说，还需要详细了解目标区域的居民收入水平、购买力以及他们对于购物环境和服务的需求。

三、竞争环境商场属于零售行业，竞争激烈，因此竞争环境分析尤为重要。

竞争环境可以从竞争对手的数量、规模和产品差异化等方面进行评估。

此外，还需要了解竞争对手的市场份额、品牌影响力和市场定位等信息。

四、资源投入商场方案的实施需要投入大量的资源，包括资金、土地、建筑设施和人力资源等。

因此，在可行性分析中，需要对需要投入的资源进行详细的估算，并确定其可获得性。

同时，还需要考虑到资源投入所带来的风险和回报。

五、盈利预期商场的目标是盈利，因此盈利预期是商场方案可行性的关键指标。

盈利预期可以通过市场调研和竞争对手的财务状况等数据进行估算。

同时，还需要考虑到商场运营周期、销售额的增长幅度和成本控制等因素。

六、风险评估商场方案的可行性还需要评估其中存在的风险。

风险评估可以从市场需求波动、竞争压力、政策变化和经营风险等方面进行分析。

在风险评估的基础上，需要采取适当的风险控制措施，减少风险的发生和对商场运营的影响。

七、结论通过对商场方案的市场需求、竞争环境、资源投入、盈利预期和风险评估等方面的分析，可以得出商场方案的可行性结论。

如果市场需求强劲，竞争环境有可控性，资源投入合理，盈利预期高且风险可控，那么商场方案是可行的，值得进一步推进。

反之，如果存在较大的市场风险或财务不可行，应重新甄选商场方案或作出调整。

综上所述，商场方案的可行性分析是对商场实施前的一项重要工作。

通过对市场需求、竞争环境、资源投入、盈利预期和风险评估等方面的深入分析，可以为商场方案的决策提供科学的依据，进一步推动商场的发展和运营。

社区商业中心可行性分析如何打造一个繁华且吸引力强的商业中心

社区商业中心可行性分析如何打造一个繁华且吸引力强的商业中心社区商业中心可行性分析及打造一个繁华且吸引力强的商业中心的指南引言：社区商业中心是一个连接社区与商业的重要枢纽，它为社区居民提供方便的购物、娱乐和服务场所，同时也为商家提供了一个良好的商业机会。

本文将通过对社区商业中心可行性的分析，探讨如何打造一个繁华且吸引力强的商业中心。

一、市场需求分析社区商业中心的可行性首先要考虑的是市场需求。

通过对社区居民的购物和娱乐习惯进行调研，了解他们对商业中心的期望和需求。

与此同时，考虑到社区附近的竞争对手和市场潜力，以评估商业中心的可持续发展性。

二、选址分析选择一个适当的地点是成功打造繁华商业中心的重要因素。

选址时需要考虑人口密度、社区居民的购买力、交通便利度以及其他相关设施的配套情况。

选址面积应根据市场需求和商业规划进行合理规划，确保商业中心有足够的空间来容纳各类商家和设施。

三、商业规划与布局商业中心的规划和布局直接影响到其吸引力和繁荣程度。

合理规划商家的类型和数量，确保商业中心能够满足不同人群的需求。

商业中心内的通道和停车场布局要合理规划，便于顾客的流动和停车。

此外，商业中心的建筑设计也需要考虑美观与实用的结合，使顾客在舒适的环境中购物。

四、招商策略招商是打造繁华商业中心的关键一环。

通过有效的招商策略，吸引知名品牌和有吸引力的商家入驻商业中心，提高商业中心的知名度和吸引力。

与商家进行合作洽谈，提供适合的租金和优质的服务，使商业中心成为商家的首选。

五、营销推广成功的商业中心需要进行有效的营销推广活动。

通过多渠道的宣传，吸引更多的潜在顾客，提高商业中心的知名度。

与社区居民建立良好的关系，了解他们的需求，并积极响应他们的反馈。

同时，通过举办各种有吸引力的活动，吸引顾客的注意力，增加他们对商业中心的兴趣。

六、配套设施和服务一个繁华的商业中心需要提供完善的配套设施和服务。

商业中心应提供便利的停车场、休息区、洗手间等基本设施，并且要注重服务质量，提供周到的服务，让顾客有良好的购物体验。

裙楼商铺

1、项目在城市的位置 2、项目周边的商业氛围及其配比 3、项目本身的定位及体量，其销售进度和销售情况 4、项目商铺的面积组成及其具体系数，比如层高，进深，面宽，等等商业物业操作难度比住宅大，涉及的面比较广，所以应该深层次的挖掘项目本身和市场需求，这是首先需要确定的先包装地段，后包装产品。先做好功能规划再做产品定价。商业项目的客户是商人，楼主要做好商业调查造成高空置率的主要原因是发展商运作项目的时候比较盲目，很多发展商从“人有我有”和高回报的角度出发，缺乏商业物业运作的经验，对周边商业环境考虑不足，往往是项目做出来了再去找市场，而不是有针对性地设计商场的规模、大小、用途等。

目前商业裙楼的低迷更主要的原因还在于定位上的偏差。现在的商业裙楼往往是在住宅部分销售后，再进行策划推广，形成住宅和裙楼在策划销售上的脱节和滞后。但是根据成功商业裙楼的经验，商业裙楼的定位应该是“补缺型”的，即优先弥补物业自身配套和周边配套的空缺或不足，为住宅的销售服务，成为提升楼盘附加值的卖点。针对宝安裙楼商业目前高空置的困境，要从定位上找到投资刚需，在销售上找到合理的方式，有统一的经营管理更重要。

目前投资裙楼商业一般是手头上有钱，从住宅投资市场退出的投资刚需，在裙楼商业定位之前，要找到这部分投资刚需，了解他们买商铺是用来做什么？买来谁打理？投资回报有多少？：“在如何锁定投资刚需的需求上，要从以下几个方面着手：第一是识别身份，即投资刚需的可能取向及其占的比例；第二是区域识别，目前投资刚需存在的区域以及该区域的消费习惯和商业规模、气氛；第三是购买力识别，即投资刚需可机动支配款项的来源、时间、地点及其比例数额。最后一点在于对购买目的的识别，开发商必须弄清楚消费者购买的目的是什么，投资、自经营、炒卖，还是转租，目的不同，要求也不同。” 在定位上，城市中心区，裙楼可作综合商业中心，而在偏远的地方，裙楼可走专业市场路线。从一些成功项目的操作中，定位先行显示了它的优势。例如深圳华强北的赛格广场裙楼，赛格一个6平方米的档口在2008年时租金6~7千元，2012年已达到2万元左右，转让费也由20~30万元涨到了70~80万元；南山商业文化中心区的西海湾花园裙楼、前海的新德家园裙楼（30000多平方米）和港湾丽都裙楼（约20000平方米），都已能分割的早已出售或者引入了主力店，而且售价和租金相比前些年有很大提高。据悉，目前西海湾家园的沿街商铺和新德家园沿街商铺售价高达12万元/平方米；港湾丽都沿街商铺单价更是高达15万元/平方米；位置稍偏的振业星海商务中心裙楼6层共36000余平方米，由于定位精准，成功引入了天虹和太平洋影院等主力店的进驻，同时还有金融类等实力雄厚的机构准备进驻，该裙楼沿街商铺的价格由前两年的2-3万元飙涨到了最高超过12万元。销售：裙楼适合租售并举目前国内除了资金雄厚的华润等少数地产商明确表示会持有商业地产外，多数住宅开发商转型商业地产更多是为了销售。根据调查，大多数的开发商考虑的仍然是出售商业物业获利，而不是长期持有。目前，宝安区多为集中式裙楼商业，集中式裙楼商业全部直接卖掉或者返租卖掉都不可能真正让商场“活”起来，然而不卖商铺也是不现实的。那么只卖一部分能不能既减少对整体商业的伤害又能回笼一部分资金呢？在两种情况下应该是可以的。第一种是在规划设计的阶段已经考虑到部分需要销售的面积，把这部分商业面积与自留商业分别考虑，规划设计上做到独立成型且互不影响，这样是最有效可靠的解决方法，但在规划设计阶段却常被忽视。第二种情况是发展商对经营管理有丰富的经验和强大的控制力，通过占主要面积比例的自有商业来带动和引导已售出的小部分商业，这样也能解决售后经营混乱的问题。

百货商场可行性研究报告

百货商场可行性研究报告一、引言百货商场作为一个大型综合性零售场所，为消费者提供各类商品和服务，是现代城市中不可缺少的商业设施之一。

本报告旨在对百货商场的可行性进行研究，并提出相应的建议和措施。

二、市场分析1. 消费者需求分析百货商场主要面向的是广大的消费者群体，因此对消费者的需求进行准确的分析十分重要。

通过市场调研和数据分析，我们发现消费者对于购物环境、商品质量、价格合理性以及服务质量等方面有着较高的要求和期望。

2. 市场竞争分析在如今的市场竞争中，百货商场面临着诸多竞争对手，包括传统的百货店、购物中心、电商平台等。

这些竞争对手的存在增加了经营的难度和压力，因此我们需要认真分析竞争对手的特点和优势，找准差距，制定相应的营销策略。

三、可行性研究1. 商场选址选址是百货商场建设中的重要环节，需要综合考虑交通便利性、周边配套设施、人口分布以及租金等因素。

应选择交通便利、人流量较大的地段，以便吸引更多的顾客前来购物。

2. 经营模式百货商场的经营模式可以包括自营、租赁和合作等。

根据市场需求和竞争对手的情况，可以灵活运用不同的经营模式，提供多元化的商品和服务，增加竞争力和盈利能力。

3. 商品定位商品定位是百货商场经营中的核心问题之一。

需要根据消费者的需求和市场趋势，确定百货商场的商品定位和特色，以便与竞争对手区分开来，并吸引目标消费者群体。

4. 营销策略为了吸引顾客并提高销售额，百货商场需要制定有效的营销策略。

可以采用促销活动、会员制度、线上线下联动等方式，提升品牌知名度和市场份额。

5. 人力资源在百货商场的运营过程中，人力资源的管理和配置是关键。

需要设立科学、公正的人才招聘、培训和激励制度，确保员工的专业能力和服务质量。

四、风险与挑战在百货商场的经营过程中，存在一定的风险和挑战。

例如，消费者需求的不确定性、竞争对手的压力、物流配送的困难等。

因此，百货商场需要做好风险评估和应对措施，以降低经营风险，保证可持续发展。

休闲广场可行性研究报告

土地购置费：5000万元
基础设施建设费：6000万元
设备购置费：3000万元
绿化景观工程费：2000万元
室内装修费：1500万元
室外装修费：1000万元
人员培训费：500万元
市场推广费：1000万元
2.资金筹措
项目资金筹措计划采取多元化方式，包括自有资金、银行贷款、政府补贴和招商引资等。预计自有资金投入占总投资的30%，银行贷款占40%，政府补贴和招商引资占30%。根据资金筹措计划，项目资金来源及占比如下：
2.市场风险
市场风险主要包括市场需求变化、竞争对手的压力以及消费者偏好的转移。项目方需通过市场调研，准确把握市场需求，制定灵活的营销策略，同时加强与竞争对手的差异化竞争，以保持项目的市场竞争力。
3.技术风险
技术风险涉及施工技术、设施维护技术以及信息技术的应用。项目方应选择有经验的设计和施工团队，采用成熟的技术方案，确保施工质量和设施运行的稳定性。同时，应定期对设施进行维护，更新技术，以应对技术风险。
3.技术支持
本项目将采用先进的设计理念和技术手段，确保休闲广场的建设质量。在施工过程中，将严格遵循国家相关标准和规范，确保项目顺利进行。
二、财务分析
1.投资估算
休闲广场项目的总投资估算包括土地购置费、基础设施建设费、设备购置费、绿化景观工程费、室内装修费、室外装修费、人员培训费、市场推广费等。根据初步的市场调研和设计规划，预计项目总投资约为人民币2亿元。具体投资细项如下：
休闲广场可行性研究报告
摘要：
本报告旨在对休闲广场项目的实施可能性及潜在风险进行评估。报告将从项目背景、技术可行性、财务分析、风险评估和结论与建议等方面进行全面分析，为决策者提供参考。
目录：
一、项目背景

商场建设可行性分析

商场建设可行性分析一、引言商场作为一个集购物、娱乐、餐饮等多功能于一体的综合性建筑，近年来在城市中得到了广泛的发展。

然而，在商场建设之前，我们需要进行一定的可行性分析，以评估商场的建设是否合理、可行。

本文将重点从市场需求、竞争环境、投资风险和政策支持等方面进行可行性分析。

二、市场需求分析商场的存在是为满足人们的购物需求，因此市场需求是商场建设的重要考虑因素之一。

首先，我们需要了解当地人口数量和消费水平，以确定商场的规模和定位。

其次，要考虑当地人们的购物习惯和购物意愿，以确定商场的商品种类和品牌组合。

最后，需要了解当地的旅游业发展情况，以便吸引更多的游客消费。

市场需求的全面分析将有助于我们确定商场建设的必要性和可行性。

三、竞争环境分析商场建设常常面临竞争环境的考验，因此了解当地的竞争状况是至关重要的。

首先，要了解当地已有的商场数量、规模和经营状况，评估其对新商场的竞争压力。

其次，要研究竞争商场的经营模式和特点，以便确定自身商场的差异化竞争策略。

最后，要关注未来竞争的动态，预测行业发展趋势和市场前景，以制定相应的应对策略。

四、投资风险分析商场建设需要大量的资金投入，因此投资风险是不可忽视的因素。

首先，要评估商场建设的成本和回报周期，确定投资回报的可持续性。

其次，要考虑资金来源和融资渠道，以确保项目的可行性和持续性。

最后，要研究商场建设的风险因素，如市场风险、政策风险、经营风险等，制定相应的风险管理策略，降低投资风险。

五、政策支持分析政策支持是商场建设的重要保障，因此要了解当地的相关政策和法规。

首先，要了解商场建设的政策法规，包括土地规划、产权保护、建设许可等方面的政策。

其次，要关注商场经营的相关政策，如商业税收、劳动力政策等，以确保商场的正常运营。

最后，要了解政府对商场建设和发展的支持政策，如补贴、优惠等，以获取更多的政策支持。

六、结论通过对市场需求、竞争环境、投资风险和政策支持等方面的分析，我们可以得出商场建设的可行性结论。

购物中心项目可行性分析报告

简单易用轻享办公（页眉可删）购物中心项目可行性分析报告不同地区的发展情况都有所不同,如果你想要更好地发展本地区的经济,就要多分析本地区的情况,制定一些符合地区发展的策略,这样才能够把经济发展好。

曾经在论坛上浏览过一篇购物中心项目可行性分析报告,这篇购物中心项目可行性分析报告写得确实不错,大家可以参考借鉴一下。

一、项目名称成都某公司购物中心项目可行性分析报告二、项目背景20__年以来,我国购物中心的投资额占全国商业营业用房投资额比重不断上升,20__年,该比重首次超过20%,达到20.8%,一定程度上显示出购物中心行业对投资的吸引力。

20__年,住宅地产市场受到国家政策严格调控,众多房地产开发商投资纷纷涌向商业地产;此外,百货零售企业的壮大也不断深入自有购物中心的投资建设当中,通过经营购物中心以降低营业成本。

20__年我国购物中心投资额在2000亿元左右,在商业营业用房投资当中的比例达到21.5%。

20__年,中国购物中心的投资额接近3200亿元,占全国商业营业用房投资额的比重约为21.7%。

20__年,成都市实现地区生产总值(GDP)10801.2亿元,按可比价格计算,比上年增长7.9%。

其中,第一产业实现增加值373.2亿元,增长3.9%;第二产业实现增加值4723.5亿元,增长7.2%;第三产业实现增加值5704.5亿元,增长9.0%。

按常住人口计算,人均生产总值74273元,增长6.6%。

一、二、三产业比例关系为3.5:43.7:52.8。

已开业的3万平米以上规模的`购物中心,五大主城中心区域(锦江、青羊、青牛、武侯)项目数量占比达到89.4%。

作为西南地区历史最长、规模最大、影响力最大的商圈,春熙路―盐市口商圈(锦江区)位处于城市中心区域,是中高端百货业态最为聚集的区域,如太平洋、王府井、时代百盛、伊势丹、伊藤洋华堂、新世界百货、北京华联、茂业百货等国内外知名百货商场云集于此,人流量巨大。

商业广场可行性分析报告

商业广场可行性分析报告二、规划原则 (4)（一）、项目名称 (4)（二）、经营理念 (4)（三）、规划原则 (4)（四）、业态定位 (6)（五）、项目功能 (7)（六）、经营模式 (10)（七）、总体规模 (11)（八）、项目选址 (11)三、市场环境分析 (11)（一）、城市概览 (11)（二）、人口规模及构成变化 (12)（三）、城市经济环境分析14（四）、五金和小商品行业分析 (24)四、房地产市场分析 (29)（一）、行业整体数据分析 (29)（二）、各细分物业市场分析 (32)五、目标市场分析 (35)（一）、商业市场概况 (35)（二）、商业细分物业市场分析 (37)（三）、在售商业供应特征分析 (44)（四）、商业市场小结 (46)六、投资分析 (47)（一）、机会 (47)（二）、挑战 (47)七、市场定位 (48)（一）、发展方向定位 (48)（二）、客群定位 (51)八、招商运营 (53)（一）、销售分析 (53)（二）、招商方式 (55)九、财务分析 (59)（一）、总投资估算依据 (59)（二）、项目利润分析 (59)十、项目前景及意义 (61)（一）、投资就业效应 (61)（三）、经验示范效应 (62)十一、可行性结论 (63)（一）、市场成功因素 (63)（二）、市场前景展望 (63)（三）、符合规划要求 (64)一、企业法人概况某项目开发商——某好一家置业有限公司，成立于2005年，是经某市各有关部门批准成立的具有国家二级资质的房地产企业，是集房地产开发、营销策划、销售和物业管理为一体的大型专业房地产企业。

公司拥有现代化的办公场所和先进的信息管理系统。

有一批具有高级资质的工程师、设计师和策划师，并有一整套先进的技术规范和操作规程，注册资金为6000万元人民币。

现正在开发建设的位于开发区军山脚下的某商业办公以其优美的设计，高品质的配套完臻的建筑质量，精美的绿化景观，为某铸造了一条靓丽的风景线。

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[布吉中心广场]项目可行性分析报告 [ 布吉中心广场]裙楼商业项目

可行性分析报告 [布吉中心广场]项目可行性分析报告 [ 布吉中心广场]裙楼商业项目

目录 1、发展商提供返租的资金预算及可行性论证。

（发展商对返租承诺的确定及新手法）

2、项目周边的消费人流对本项目商业的支撑力分析

3、购买商铺的客户群体分析

4、大型商场进驻将对本项目商业带来的机会点分析

5、布吉火车站的兴建对本项目商业带来的机会点分析

6、结论 [布吉中心广场]项目可行性分析报告策划说明在组织此报告以前，我司结合了项目的一些实际情况，综合了项目目前一些综合性因素而成：

1、对于布吉中心广场，只考虑二、三、四层返租，五层自营出售。 2、布吉中心广场二---四层裙楼为天虹商场或沃尔玛经营百货类超市。 3、项目返租部分返租的时间定为15年。 4、投资分析中的利率按现行银行活期利率2.25%计。 5、在进行资金预算时，我们只按营销利润进行核算而忽略项目的成本预算。 6、策划的主体思路是体现贵我双方的会议精神。 [布吉中心广场]项目可行性分析报告一、发展商提供返租的资金预算及可行性论证（发展商对返租承诺的确定及补偿手法）

对于发展商提供返租的方案，当然在操作手法上会有些难度，但结合我司多年的营销经验，其操作应当说是非常可行的。 1、返租营销与自售营销的对比分析

A、返租营销方式首先分析目标客户群是哪些，在返租方式情况下，我们的目标客户群是针对投资客户，投资客户是深圳最多的一类阶级－中产阶级，他们购铺所看重的是获取投资高回报及铺位具有可见的升值空间，因而具有稳定的回报与升值就成为他们闲余资金的避风港，在我们销售的彩福世纪商城客户中，购买返租铺位客户都是冲着10年返租每年8%租金收益而来，对于8％的租金回报来讲，高于存款利息近4倍，而且又有国有房地产公司的兑现保障，因而购铺风险较其他投资品种低，客户购铺对于他们来说只需支付40％的首期款，其余的供铺款可用返租租金冲抵，10年后的商铺用于出租或转让均有更大收益，当然这也是客户对宏观经济执续向好有信心的表现。事实上，返租回报在深圳商铺销售中已成为共同的营销手法，只是返租年限长短不同，但让客户能获取稳定租金收益及保持信心购铺已成为共识。 [布吉中心广场]项目可行性分析报告对于开发商而言，返租回报也是有利的，这是因为首先可极大刺激客户购铺欲望，促进销售以利于回笼资金，便于后续项目的滚动开发。作为房地产开发公司，销售楼宇才是其工作重心，资金有效回收后，用于后续项目可减少一大笔银行贷款利息，且免去了许多评估交易费及业务招待开支，对于整个公司的良性运作有极大帮助。其次返租方式的采用可减轻客户购铺后由于商场经营风险而带来的不稳定因素，一般来说客户购铺后多采用按揭方式，假如商场在开业后生意不旺，导致客户资金周转困难，则许多客户供楼存在压力，而房地产开发公司因在按揭业务中存在物业回购责任，因而须间接替客户承担购铺风险，但如采用返租方式，返租期内客户可用返租租金贴补供楼款，则供楼压力减轻，相应回购风险也随之降低。具体举例如下：例：二层一个总价50万元的铺位，发展商提供5成10年按揭和15年返租，这样客户的投资分析如下：

铺位总价：50万首期五成：25万 10年月供：2720元 15年每月返租3333元说明：返租额大于月供铺位10年按揭总价达： 250000＋326400＝576400万 15年返租回收资金 500000*8%*15=600000元 [布吉中心广场]项目可行性分析报告结论为客户在我们提供的返租方案中15年可净赚一个价值50万的铺位，（且不含物业升值因素）此案例为按揭购铺方式，实际购铺只交纳了25万首期，对于投资者压力是比较轻松的。另外随着布吉客运站的建成，还有房地产物业无穷的增值潜力，这样显然对投资客户是有明显的刺激的，其操作性也是非常强的。在上一组数据中对客户是具有吸引力的，现在唯一要讨论的是发展商提供8％的投资回报的可行性。现我们对沃尔玛和天虹两家大型商场的招商洽谈的租金来看，基本上锁定在40元／平方米左右，这样按二、三、四楼平均40／平方米出租的话，（这里由我方估算，具体按洽谈而定）二三四层的总面积为5100*3=15300m2 每月租金收入为 15300*40=61.2万每月返租（按80%销售率计）15300*12000*80%*8%/12=97.92万 1、相当于每年要补贴（97.92-61.2）*12==440.64万元 2、另外，我们从发展商回笼资金利息来看，如果发展商回笼资金1.5亿元，每年可获取活期银行利息337.5万，且一个正常的企业如果将资金用于扩大再生产，所获取的利润应远远不止活期利息数。 3、从企业的资本运营看，完成销售资金的回笼可减少项目的贷款利息等于节省了成本。从上来看，发展商提供8％的15年返租方案是相当可行的。 [布吉中心广场]项目可行性分析报告确定发展商提供8％租金回报的理由： 1、 8％的租金回报是一个比较数，我司在多年的销售中总结，这个数比银行利率高，客户近能接受。 2、如果低于8％的回报，客户投资者就会感觉到明显的不划算，而不会有购买欲望。 3、如果高于8％对销售当然有好处，但对开发商的利润会受到损失。 4、 8％的租金回报，发展商的补贴较少，年补贴额相当于回笼资金银行年利息的四分之一，一般来讲不会有太大的压力，同时如果2楼销售效果好，能促进和提高3－4层的市场售价，其附加值将远远超过发展商的补偿部分。 5、视销售情况，我司建议对于一些角落的铺位可将返租点数提高。二、项目周边的消费人流对本项目商业的支撑力分析

商业项目能否取得成功，一个重要的因素在于周边有多大的消费群体，既有无购买力支撑。本项目的消费支撑力分析如下： 1. 布吉镇的经济发展支撑：布吉镇从1979年至今，充分利用[布吉中心广场]项目可行性分析报告国家政策优势和自身的地理优势和资源优势，累计引进外资近90亿港币，拥有外商投资企业1200余家。全镇现有企业1427家，其中“三资”企业633家，“三来一补”企业446家。目前，布吉镇已形成合理的工业布局，既有秀峰工业区、罗岗工业区、百门前工业区、吉华工业区等管理规范的大型工业区，又拥有坂田、南岭、雪象等以大企业拉动的新兴工业区。1999年全镇工农业总产值达44.12亿元，经济规模已经达到内地中等城市规模。兴旺的经济是商业发展的基础。 2、布吉镇下辖的十四个村民委员会和十个居民委员会总人口30多万人，其中常住人口4万多人。人民生活水平已得到很大的提高，年人均纯收入达17903元，农民人均所得7160元，家家户户都盖了新楼房，过上了小康的富足日子。富裕起来的30万人口的购买力是本项目成功的基本支撑。 3、本项目楼前即为公交车站牌，项目所在的吉华路为布吉的交通主干道，并且是布吉镇和深圳特区之间的通道，是进特区的必由之路，是布吉车流量最大的地方。虽然目前人流量不多，但布吉镇交通一个特点就是摩托车多，随时可以上下，巨大的车流量在一定条件下是可以转化为人流量的。 4、未来的火车客运站又给本项目带来滚滚客流：以往的经验告诉我们，火车站总是人流量最大的地方，罗湖商业城的兴起即说明了一切。综上所述，本项目的成功是有着巨大消费力支撑的。 [布吉中心广场]项目可行性分析报告三、商铺购买主力分析 A、使用商铺的常常不是商铺的买家在我司销售的商铺项目中，通常购买商铺的并不都是用于自用，商铺自买自用的比例在东门仅为30％，在国贸、华强北的商铺中也以租赁为主，在我司销售的彩福世纪商城中近80％的客户购铺用于出租，因而在销售商铺物业时，推售对象不应以商铺用家为主，这主要源于，作于商铺经营者资金周转率是其商业运营的关键，保持一个良好的资金周转才能使经营活动持续下去，因而许多商家只租不买，如肯德基、麦当劳、华润、沃尔玛等连锁商业都没有购买商铺的惯例。 B、真正的主流购铺群是投资者投资者购买商铺通常基于自身有一部分闲钱但又不多，而去投资大的事业又不够，钱拿去炒股自己又不在行并且风险又大，放在银行利息又太低，购买住宅物业出租又担心房价下跌且收租繁琐，相比之下，投资自己看好的商铺物业既可以享受开发商提供的返租回报又可以坐等商铺的升值以获取差价。

四、大型商场进驻将对本项目商业带来的机会点分析 [布吉中心广场]项目可行性分析报告大型商场沃尔玛和天虹的确定，对商城会产生和带来巨大的商业价值，同时提升了商城在区域中的商业价值含量，科学合理的配合宣传将为物业带来无穷的增值潜力，以下我们对商家进驻所带来的机会点进行论证。 1、大型商家的进驻印证了此商城的区域位置属于商业发达地段。通过我们在销售彩福世纪商城及新一佳百货的引进中发现，并不是所有的裙楼都是适宜经营商来，而且深圳市区的几大百货商家更加对商业的造址慎之又慎，他们考虑的主要因素为地段、消费能力、可经营面积等，因而大型商家的进驻可充分说明此商城具有地段优势，消费力资源及规模满足需要。 2、商家进驻可提升本项目的商业价值含量大型商家沃尔玛与天虹的引进，同时带来了商家自身的品牌价值与经营管理理念，他们对本商业区的商业格局将起到引导消费的作用，目前本项目区域与布吉镇传统的商业繁华地段尚有距离，但如果能引进此二家大商家，他们将引导本区域的消费人流，也就是起到改变区域商业中心的作用，因而，本项目的商业价值含量随之增加。 3、大商家的进驻可适当提高商铺的售价在彩福商城的广告推广中，经常提到新一佳百货，特别是响亮的广告语“与新一佳一起赚钱”，它表明商家的进驻也带动了商