金融-我国商业银行个人住房抵押贷款风险分析及对策研究

我国商业银行个人住房贷款风险分析及对策研究摘要：针对目前我国商业银行个人住房贷款的风险管理机制相对比较欠缺，而随着住房制度改革的不断深入，个人房贷逐渐成为住房金融重点。同时，个人住房贷款业务的快速发展必然会给商业银行带来巨大的潜在风险的现状。本文从个人住房贷款的风险特征及隐患的分析入手，进而完善房地产金融业发展的宏观环境、个人住房贷款担保和保险制度、个人信用体系以及加强商业银行自我发展的能力等多种途径，论述了对个人住房贷款存在的潜在风险进行有效防范的措施。

关键词：商业银行个人住房贷款风险分析防范对策。

Abstract：Specifically for our country commercial bank individual housing loans risk manages relatively parallel shortcoming of mechanism at present，but with the fact that ceaselessness reforming the housing system going deep into ，the individual house loan becoming gradually housing finance priority。At the same time，individual housing loans business fleetness develops necessity current situation that can bring gigantic lurking risk to gigantic lurking risk commercial bank。The main body of a book start with individual housing loans risk characteristic and the hidden trouble analysis，various approach such as the macroscopic view environment , individual housing collateral loan that the then perfect real estate finance job develops being gone bail for and being being sure that system，personal credit system reinforce commercial bank self-development capability as well as，has discussed the measure that the effect being in progress to the lurking risk that the individual there exists in housing loans having keeps watch。

Key words：Commercial Banks；Individual housing loans；Risk Analysis；Guard countermeasure 。

目录

一、美国次贷危机的启示 (4)

二、我国商业银行个人住房贷款特点 (5)

（一）贷款对象特殊 (6)

（二）贷款用途专一 (6)

（三）贷款数量较大 (6)

（四）贷款期限较长 (6)

（五）偿还方式特殊 (6)

三、个人住房贷款的风险隐患分析 (7)

（一）借款人还款能力带来的风险 (7)

（二）借款人恶意不及时偿还贷款 (8)

（三）非真实交易造成的风险 (9)

（三）商业银行自身管理薄弱导致的风险 (10)

（四）开发商经营不善导致的风险 (11)

（五）抵押物处置引起的风险 (11)

（六）法律法规的不健全给按揭业务带来的风险 (12)

（七）其他不可抗力风险 (13)

四、个人住房贷款风险防范对策 (13)

（一）尽快建立完善的个人信用体系 (13)

（二）建立对房地产公司、中介公司以及评估机构的制约机制 (17)

（三）加强银行自身管理 (18)

（四）建立健全个人住房贷款的法律体系 (19)

结束语 (20)

参考文献： (21)

一、美国次贷危机的启示

美国次级抵押贷款危机产生的最根本原因是资产价格泡沫增加了市场投资者的风险偏好，贷款机构在利益驱动下放松了信用风险的管理,信用风险最终借助金融衍生产品的渠道进行放大和扩散。次级抵押贷款是一些贷款机构向信用程度较差和收入不高的，通常情况下被认为不具备偿还能力借款人也被给予了购房贷款。放贷机构间竞争的加剧催生了多种多样的高风险次级抵押贷款产品如只付利息的抵押贷款，它允许借款人在借款的前几年只付利息不付本金，这样借款人的还贷负担远低于固定利率贷款。一些贷款机构甚至推出了“零文件”的贷款方式，即借款人可以且仅需申报其收入情况而无需提供任何有关偿还能力的证明，如工资条、完税证明等。这使得一些中低收入者纷纷入市购房。大量的次级抵押贷款在房地产市场创造出巨大的购买力，在帮助中低收入群体获得住房的同时推动了房地产价格的上涨和行业的繁荣。随后，美国利率上升造成了引爆次贷危机的直接原因。利率大幅攀升加重了购房者的还贷负担，最终导致拖欠债务比率和丧失抵押品赎回率的上升。

再往深入探究，可以看出信用风险是导致本次美国次贷危机的主要原因之一。起源于美国贷款机构之间的恶性竞争，盲目降低贷款信用门槛，将款贷给本来借不到贷款或借不到那么多的“边缘贷款者”，当房价下跌，美联储提高利率后，“边缘贷款者”不能偿还本金和利率，房贷市场违约不断。危机再通过资产证券化转移到整个金融市场，形成今天愈演愈烈的次贷危机。

二、我国商业银行个人住房贷款特点

个人住房贷款是我国福利分房制度向住房分配货币化转变过程中引入的一种金融

产品，它是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。从目前我国住房金融发展的实际情况来看，个人住房贷款业务主要有三种形式：其一是政策性个人住房贷款，其二是商业性个人住房贷款，其三是个人住房组合贷款。随着住房制度改革的不断深化，个人住房贷款的重要作用日益凸显，己成为居民购置个人住房所倚赖的重要工具。个人住房贷款因低风险、高收益的特性而成为银行调整自身信贷结构、提高资产质量的新宠而倍受青睐。与此同时，还款周期长、流动性低等特点决定了个人住房贷款并非完全意义上的低风险业务，加之我国整个社会的信用环境欠佳、相关法律法规不健全、有关金融产品发展不完善、风险管理经验不成熟以及银行间为争夺业务而引致的恶性竞争等原因致使个人住房贷款的风险更不容忽视。如何防范和控制其风险成为各商业银行关注的核心，也成为影响房地产业在我国进一步健康快速发展所函待解决的一个问题。个人住房抵押贷款这种金融产品受很多方面因素的影响，因此，其风险种类也有很多。它不仅有借款人、开发商的信用风险，抵押物风险，流动性风险，利率风险，而且还受居民收入水平，经济周期，商业银行的操作风险等方面的影响。

根据中国人民银行1998年5月公布的《个人住房贷款管理办法》的相关内容，商业银行个人住房贷款就是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。一般以中长期贷款为主，借款人在约定的期限内按月或按年归还贷款本息的一项资产业务。个人住房贷款具有三大特点：贷款对象特殊且用途专一，对象是具有完全民事行为能力的自然人，只能用于支付其所购住房的房款；贷款期限长，五年至三十年为主；偿还方式特殊，按月归还贷款本息。正是由于上述特点，个人住房贷款呈现出分散性、隐蔽性和滞后性等风险特征，给贷款实际管理工作造成了一定的困难，也阻碍了进一步发展该

项业务。个人住房贷款所具有的以上特点，决定了个人住房贷款风险呈现出分散性、隐蔽性和滞后性等特征，给实际管理工作造成困难，一定程度上阻碍了该项业务的进一步发展，因而加强对其风险隐患的分析研究就显得尤为重要。

相比传统的企业贷款，个人住房贷款具有以下特点：

（一）贷款对象特殊

根据人民银行制定的《个人住房贷款管理办法》规定：个人住房贷款的贷款对象是具有完全民事行为能力的自然人，对借款人所应具备的条件进行了详细的规定。

（二）贷款用途专一

个人住房贷款设立是为了配合我国住房制度改革，支持城镇居民购买自用普通房，因此贷款只能用于支付所购买住房的房款。

（三）贷款数量较大

对于经办银行而言，个人住房贷款无论是市场需求还是贷款笔数和单笔贷款金额相对于其他个人消费贷款都是较大的。

（四）贷款期限较长

人行的《个人住房贷款管理办法》规定贷款期限最长不能超过30年，因此个人住房贷款多数为中长期贷款。

（五）偿还方式特殊

相对于企业贷款，个人住房贷款偿还方式较为特殊：贷款期限在1年以内（含1年）的，实行到期一次还本付息，利随本清；贷款期限在1年以上的按月归还贷款本息。

个人住房贷款所具有的以上特点，决定了个人住房贷款风险呈现出分散性、隐蔽性和滞后性等特征，给实际管理工作造成困难，一定程度上阻碍了该项业务的进一步发展，因而加强对其风险隐患的分析研究就显得尤为重要。

三、个人住房贷款的风险隐患分析

（一）借款人还款能力带来的风险

这是个人住房贷款风险中比例最高的种类，但商业银行对于借款申请人资信的调查通常可采用的手段很少。

对借款申请人进行信用调查是银行开展消费信贷业务的一个重要环节。对于贷款银行来说，一个必须解决的问题是既要获得有关申请人充分的信用资料，又不用投入过多的时间和成本。在国外，贷款银行均通过商业信用机构来完成信用调查工作，但由于我国个人资信制度尚未建立，对个人的资信状况缺乏合理、完整的判定标准，银行只能以借款人所在单位开具的收入证明等材料作为信用评定的依据，其真实性、时效性难以确定，对个人收入的核实成本较高。个人住房贷款年限最长可达30年，在这样长的时间跨度内无法对借款人经济状况进行持久的监控。现阶段商品房价格较高，每月的还本付息负担较重，一旦借款人失业或正常收入减少便有可能产生违约风险。当这种情况发生时，即代表着借款人丧失了偿还能力。丧失偿还能力，又分为永久性丧失偿还能力和暂时性丧失偿还能力两种。永久性丧失偿还能力，是指借款人丧失劳动能力，或者更准确地说借款人永久性地丧失金钱创收能力。如借款人残疾、年老体弱等等。暂时性丧失偿还能力，是指借款人在某个时段里丧失金钱创收能力。对于永久性丧失偿还能力的风险防范在于严格限定借款人的贷款期限，防止借款人因年老体弱而丧失偿还能力。对于天灾人祸等无法预测的事件引起的借款人丧失偿还能力的防范几乎是不可能的，但可以考

虑通过购买履约险来弥补这种风险所带来的损失。对于暂时性丧失偿还能力的防范，主要是在审批时对借款人所从事的行业以及借款人的家庭情况进行必要的评估，就是说对借款人所从事的行业的稳定性，借款人在该行业的稳定性以及借款人家庭经济收入的稳定性作必要的调查和分析。在出现此类风险时，银行务必及时介入，尽量帮助借款人度过难关或者适当延长贷款期限从而适当减少月供款；或者与借款人协商暂停月供，待借款人恢复偿还能力时再适当增加月供款。这样较具人情味的灵活处理比起直截了当地将借款人诉诸法律对双方更为有利。

当然，担保人（即开发商）作为借款人从银行获取贷款履行担保的第三方，如果借款人不能在其贷款年限内按时清偿相关债务，按照约定理应由担保人在借款人未取得两证（国有土地使用证、房屋所有权证）之前或贷款终结之前履行其连带责任，但由于房地产开发业也是高风险、高收益行业，开发商的经营状况、支付能力也是很难准确把握的，因此也极易产生风险。

（二）借款人恶意不及时偿还贷款

借款人有偿还能力但出于某种动机而故意不偿还贷款。如果是一手楼的抵押贷款，因为一手楼抵押贷款业务基本上由开发商做保证人，为小业主（借款人）提供担保。当借款人不偿还借款时，银行可以要求开发商先履行其担保义务，偿还债务。之后开发商再起动回购程序。所以，一手楼抵押贷款风险防范，着重考虑的是房地产开发商的保证能力。对于二手楼抵押贷款风险，银行必须及时通过律师向借款人发出催款律师函。如催收未果，则应及时委托律师向有管辖权的司法机关提起诉讼或者申请仲裁。值得注意的是，在实践中，有些案件诉讼完毕之后，房地产依法拍卖成功后，扣除诉讼费、评估费、拍卖费、律师费、差旅费等费用，银行得到的执行款所剩无几，可能还不够偿还贷款（特别是刚借款就不供款的个案）。对于此类风险的防范，银行应与其指定的评估机

构签订合作协议，严格要求评估机构在对二手楼进行评估时必须准确无误，评估价不得有半点水分。对贷款比例严格控制。同时还要考虑该二手楼的转让成功率（是否好卖）。转让成功率主要是看二手楼的地理位置、楼层、朝向、楼房质量、楼龄等因素，可由信贷员或者律师看现场或进行必要的调查了解。

（三）非真实交易造成的风险

这里所谓欺诈行为是指违反金融管理法规，捏造事实、隐瞒真相，采取不正当手段套取银行资金，骗取根本无偿还能力或超出其偿还能力的贷款，致使我行信贷资产遭受损失的行为。重复抵押、虚拟抵押、租赁房屋抵押、故意遗漏房屋共有人的抵押，或乱开收入证明、伪造身份证件等，这可能是借款人的欺诈行为，也有可能是开发商为尽快套取银行资金授意借款人的欺诈行为，还有一种可能是开发商与借款人联手制造出的欺诈行为。

1、借款人搞假买卖，骗取信贷资金

此类情况可能构成金融诈骗罪。主要出现在二手楼买卖的领域。在实践中，有些人房地产地理位置不好或太残旧，向银行申请消费性贷款或流动资金贷款，又得不到批准，或者因为二手楼抵押贷款的利率低于消费性贷款的利率，于是就找个朋友做买方，签一个买卖合同，搞一个假买卖骗取信贷资金。深圳已经发现不少这样的案例。此类风险的防范，主要是房地产评估和贷款比例的严格控制。一旦发现借款人不及时偿还贷款，就立即对其采取法律措施。还可以考虑在借款合同中约定，如果借款人超过三个月不付月供款，银行有权不通过法院，而直接收楼并委托房地产中介将该房地产出租以收取租金。这样的话，银行可以在诉讼或者仲裁的同时，以租金弥补有关损失。

2、开发商搞假销售，骗取银行的信贷资金

具体做法是：让开发商的工作人员、公司股东、股东的亲戚朋友等公民作为虚假的买房人，签订虚假的房地产买卖合同，由虚假的买房人向银行贷款八成或七成，贷款划入开发商的帐户后，开发商就将资金转走。等把所有尾盘“销售”完毕，银行也发现买尾盘的所有借款人都不给付月供款了，这时房地产开发公司只剩一个空壳了。这时银行要求开发商承担保证责任，开发商已经没有履行能力了。官司可以打赢，可是官司打完后可执行的就剩下原来卖不出去的房子。虽然房子可以拍卖，但拍卖后七扣八扣之后（扣除评估费、拍卖费、税费、诉讼费、律师费等费用）到银行手里的执行款远远不够偿还借款人所欠的贷款（其实所谓的贷款都到了开发商的手里）。这种风险的防范主要在于对开发商信誉和借款人个人身份的调查以及对开发商的财务往来的监控。发现异常情况时应及时采取补救措施。如果能让作为开发商大股东的公民或法人对借款人债务也承担连带保证责任；那么，防范力度会强得多。发现开发商涉嫌诈骗信贷资金的，应及时报警。

（三）商业银行自身管理薄弱导致的风险

1、决策风险

目前，各家银行都十分重视个人住房贷款业务，市场竞争渐呈白热化状态，无序现象突出。不少金融机构还没有完全树立科学发展观和正确的经营理念，在外部市场和内部考核的双重压力下，片面追求指标、抢占市场，放宽贷款条件，降低客户准入门槛。并且在决策的制定过程中，不对客户的资质进行细分，造成执行决策的人，对所有的借款人都使用同样的标准。银行的决策者在面对市场与风险的选择上，往往会选择市场，这必然加大了经营的风险。

2、内部操作环节的风险

随着个人住房按揭贷款业务量的急剧增加，为了加快办理的速度，银行会忽视贷款操作的严谨性，从而造成相关法律文本和手续的缺漏，如合同要素填写错误、漏填、随意修改，从而影响合同本身的法律效力，在法律认定时产生纠纷。对借款人的身份审核不严，造成贷款合同及相关法律文本由他人代签或伪造签名，形成无效合同。在抵押登记手续未完善前发放货款，使得贷款担保无法落到实处。

（四）开发商经营不善导致的风险

一些房地产开发企业由于经营管理失误，造成其已销售期房不能按时交业主使用，致使购房人与开发商发生争执或要求解除购房合约，而且往往很难在短时间内得到解决。一旦出现这种情况，使用个人住房贷款业务的客户往往会暂停偿还银行贷款，从而将客户与开发商之间的矛盾转嫁到银行身上。

1、开发商由于经营不善，导致楼盘烂尾，无法按期交楼致使购房协议无法履行，必然导致按揭贷款协议无法正常履行，银行信贷资产受到损害。

2、由于开发商所建楼房存在质量缺陷，不符合合同要求等原因，购房人以开发商违约为由要求解除购房协议不再履行按揭贷款协议。

3、开发手续不完备，开发商所开发楼盘没有取得合法使用权或伪造使用权证，在尚未取得商品房预售许可证的情况下，销售房产，回笼资金，造成所签购房合同无效，从而波及借款合同的履行。导致银行风险等。

（五）抵押物处置引起的风险

这是指借款人不能清偿债务时，银行依法对贷款抵押物进行处置以偿还贷款时产生的风险。主要表现为：

1、执行难

由于我国目前尚未形成完善的社会保障体系，当借款人发生信用危机而形成不良贷款时，银行正常行使抵押物处分权比较困难，其权益难以得到保障。其实这已不是一个单纯的经济问题，而可能延伸为一个政府极为棘手的社会问题，因为任何一个政府都不会让失业的人再一次“流离失所”。虽然在产权房抵押时，房产抵押登记部门要求借款人出具第二住所证明，然而这一纸证明的效力有多大，它能否成为银行处置抵押物时的有力依据，我们还不免要打上一个问号。

2、变现难

银行欲通过拍卖抵押物实现抵押权时，如果遇到有价无市的状况，那么银行虽然实现了对抵押物的占有，但抵押权尚未真正实现。此外，个人住房贷款的期限较长，抵押房屋可能因经济环境、房地产市场状况的变化和自然损耗而贬值，变现价值较贷款时原售价按抵押率打折后的价值还要低，从而造成银行资产的损失。

（六）法律法规的不健全给按揭业务带来的风险

2005年1月起实施的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》出台，给逾期贷款的催收和执行带来了很大的法律风险。该规定对于债务人变卖、拍卖抵押物设置了限制条件，使得抵押物虽然被查封，却不能自由转让，造成银行抵押权实际被悬空了。即便是可以达到处置条件的房产，银行也普遍感到过程漫长，耗时耗力。且根据有关法律规定，银行处分抵押房地产所得金额，应在扣除补缴土地使用权出让金（针对划拨、集体土地而言）后依下列顺序分配：支付处分抵押房地产的费用；扣除抵押房地产应缴纳的税款；偿还抵押权的债权本息及支付违约金。而通常归还

贷款本息前还应支付诉讼费、拍卖费及房产过户费。剩余的款项才能用于归还贷款，最后未必足以收回全部本息。

（七）其他不可抗力风险

在按揭贷款协议履行期限内，由于国家政策、不可抗力等因素也会使银行存在风险。如国家因公共利益和公共基础设施建设需要征用房屋使用范围内的土地，虽给购房人一定补偿金但数额不足以清偿银行贷款，使银行未受清偿的部分贷款处于无法收回的境地；又如，因地震、火灾等难以预料的自然灾害导致楼房毁损、灭失而无恢复原状之可能或必要时，虽为房屋进行投保但保险公司因特殊原因破产或无力支付保险赔偿金从而使银行权益受到损害。又或者房地产业因客观经济大气候影响，行业萧条，造成银行贷款风险。另外，借款人意外地丧失劳动力或突然死亡也应划作此种风险。

四、个人住房贷款风险防范对策

个人住房按借贷款的期限一般较长，各种人为事件或意外情况均有可能发生。事先对各种可能产生的银行风险进行有效的法律防范可谓明智之举，这也是维护银行信贷债权的根本所在。笔者认为银行风险防范应着重建设个人信用系统，并从风险转移、风险化解、风险预防三方面考虑，借鉴国外及香港的有益经验，进行综合防范，建立行之有效的有中国特色的个人住房按揭银行风险的法律防范机制。

（一）尽快建立完善的个人信用体系

所谓个人信用体系，即个人信用制度，是指个人通过信用方式获得支付能力而进行的一种消费投资和经营的制度体系，它使个人不仅单纯根据劳动酬进行支付，而且也可通过信用方式获得支付能力。在发达国家，个人信用制度已经有150年的历史。在我国，由于个人信用制度缺失，个人信息无法评估，导致各家银行的消费信贷踯躅不前，目前

仍不足银行贷款总额的3％。个人信用制度的空白对消费者信贷业务的发展形成“瓶颈”制约。一方面，我国银行无法通过个人信用体系高效准确获得个人信用告，其惟一的选择就是进行严格的信用审查，不可避免地对信誉良好的资金需求者也进行了不必要的资信审查，造成资源的浪费和低效使用，银行信息获得的高成本被转嫁到消费信贷者身上，从而使消费信贷资金价格偏高，从而制约消费信贷的发展；另一方面，作为资金需求的消费者面对繁琐的贷款手续，近乎苛刻的贷款条件，以及种种担保、抵押、保险、审核而“望贷”兴叹。个人信用体系的缺乏，不仅仅制约了消费信贷业务，而且影响了个人金融业务的整体开展，建立完善的个人信用体系是当务之急。

1、建立个人资信登记体系

金融机构发放个人贷款前，需要查询了解借款人的资信状况，按照这个要求，资信登记的内容应该包含：个人身份信息；投资及经营活动信息；商业信用记录信息；社会公共信息记录；影响个人信用状况的其他信息。

实行个人信用密码制。公安部门对个人身份证实现惟一化，在目前公民身份证编码系统的基础上，可考虑实行IC卡身份证，借此进行个人信用的实码制，即将可证实、解释和验查的个人信用资料锁定在一个固定的编码上，个人所有必要的资料都可存在该编码下。在个人需要向相关者提供自己信用情况时，只要出示个人的信用实码，对方就可以查询到所需的资料。

建立个人信用账户。所谓个人信用账户，就是居民个人在银行储蓄实名制的基础上开立的综合性信用账户。这个账户以IC卡身份证的名字为准，按身份证编码一人一号，依托于高度发达的电子信息网络系统，将个人的一切资金往来置于这一基本账户下，统一治理个人的资产、负债业务，为个人提供所需的一切金融服务。实施IC卡多功能网

络身份证后，每个人的个人资产信用情况都被适时地一一记录在一张惟一的加密过的IC 卡上和相应的数据库中。全国各地银行可以随时调阅这个人的资信情况。在具体操作上，应把个人的收入从现金交易逐步通过转账记人其个人信用卡账户，而银行个人信用卡开户又必须以其个人终生惟一的信用号码为依据。

IC卡多功能网络的实施，一个人某一时点的资产、负债情况，某一时期的经营损益情况和现金流量情况就可以编制资产负债表、损益表及现金流量表，为资信评估及贷款风险预警打下基础。

2、制定科学严谨的评价指标体系

对个人资信进行科学评估，建立科学严谨的评价指标体系，不仅是发展个人消费信贷、个人金融、家庭理财等业务的必然选择，也是建立社会主义市场经济的有效补充。个人信用评估就是通过对不同客户评级模型，运用科学合理的评估方法，在建立个人信用档案的基础上对每个客户的授信内容进行科学准确的信用风险评级。

个人信用评价指标体系可分为信誉体系，资产负债价值体系和基本情况体系。信誉体系，包括个人商业信誉、金融信誉、司法信誉等。资产负债价值体系，包括流动资产、投资、固定资产、无形资产；流动负债、长期负债。投资、固定资产、土地使用权的市场价值，采用收益现值法、现行市价法进行量化评定；个人无形资产中的专利、商标、著作版权、专有技术，根据在投资中的使用方式，采取提成收益法及成本加成法进行评估。基本情况体系包括年龄、学历、职称、职业、婚姻及健康状态、家庭年收入支出情况等。对不同的指标体系指标赋予不同的分值进行量化处理，建立完整的个人信用评分系列，然后根据评估的总分情况划分个人的信用等级。个人信用评估的关键在于评价指标的选取和其权重的设定，指标的选取原则上以上述指标为基础，权重的设定采用国际

上制定不确定性决策的通行办法——特尔非法。信用等级可采用百分制按层次划分为AAA、AA、A、BB、B、C、D级。

在此基础上，可编制个人信用评级的网络软件。

3、建立完备的个人信用法律支持体系

建设信用体系必须立法先行，以法律规范信用行为。目前信用方面的立法滞后。有法不依和执法不严的问题也相当严重，在一些失信和诈骗案件的审理中，还存在严重的地方保护主义。社会上更是缺乏严格的失信惩罚机制，尚未达到刑事犯罪程度的失信行为得不到相应的惩罚，不讲信用的个人也不能受到社会的谴责。政府对信用市场的监督治理薄弱，对从事信息服务的中介机构缺乏监管，由此造成的虚假信息盛行，社会反映强烈。所以，当务之急，是制定切实可行的信用方面的法律、法规。欧美等发达国家和部分发展中国家在此方面的立法可以借鉴。如美国在消费信贷方面就有《老实借贷法》、《信贷机会平等法》、《公平信贷告法》；在授信方面有《老实贷款法》、《信用卡发放法》等。信用中介服务机构也在信用体系中发挥重要作用，美国有许多专门从事征信、信用评级、欠账追收、信用治理等业务的信用中介服务机构，在很大程度上避免了因信用交易带来的信用风险。信用立法的目的是创造一个信用开放和公平享有、使用信息的环境。尤其应强调的是要尽快建立和完善失信惩罚机制，明确在市场经济中，失信的法律边界是什么，失信到什么程度将给予何种程度和形式的制裁。通过这种失信惩罚机制的设立，加大个人失信的成本，迫使其行为趋向守信，让老实守信者获得实惠。信用立法工作是一个长期过程。当前应从两方面推进，一是借鉴发达国家在信用治理方面的法律法规，在此基础上以比较完备的行政治理规定的形式颁布，尽早为信用中介机构的发展提供制度框架。先以部门规章的形式进行治理，为今后正式法律的出台积累经验。二是抓紧研究，率先出台与信用行业直接相关的基本法，可以先出台一些如《公平交易法》、

《信用中介机构治理条例》、《老实信用法》等相关的法律、法规，为社会信用体系的建立完善提供法律制度上的保障。

政府应将建立完善的信用体系作为当前一项重大工程来抓，联合金融机构、政法部门、工商部门、司法机关、人事单位、户籍、社会医疗机构、税收部门、公用事业单位、各物业公司等相关企事业单位，共同完善、健全信用体系，让信息使用者能对被查询人的资产、信用、健康等涉及还款能力和风险承受能力进行全面评估。逐步建立全社会范围内的完整的个人信用体系。

（二）建立对房地产公司、中介公司以及评估机构的制约机制

1、开发商项目审查环节

为了在个人住房贷款领域既大力开展业务、拓展市场份额，又确保银行信贷资金安全，必须狠抓开发商项目审查环节，严格完善按揭贷款额度审批的各项规章制度，在源头上努力把握风险，力争做到3个万无一失：即开发商资质信誉万无一失；按揭项目各项必备手续万无一失；抵押登记程序万无一失。

首先，必须仔细查验开发商提供按揭项目土地、房屋有无设置第三者抵押权，如：已经在其他银行做了土地抵押、在建工程抵押或房屋抵押便不能再对此项目叙作按揭贷款。其次，在进行项目初审时，尚须对客户提供的营业执照、开发资质证书（须经省市建委年检）、财务报表、法人证明（或授权委托书）等相关材料进行严格审查、避免信誉不好、无开发资质、经营状况不佳、法人有政治经济问题的开发企业混迹其间，有效防止可能产生的担保人偿付能力风险。最后，还须对进入销售环节的楼盘项目材料进行审查，包括国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、开工许可证及商品房销售许可证，即我们通常所说的“5证”，以确保项目资料的完整性与合法性。

2、加强对二手房合作企业的管理

应对中介合作机构进行清理，停止与一些注册资本小，操作不规范、诚信度不高的中介机构的合作，尤其是那些自身没有房产交易，仅提供融资配套服务的服务机构。要重点支持那些优质、大型、注重品牌的房产中介，对他们也可提供适当的优惠政策，用政策优惠来促使他们规范自身行为。

3、提高对评估公司的要求

评估机构应由银行指定，而非二手房经纪公司引进。并且应对评估公司的资质有所要求。银行应当与评估机构签定责任制合同，对于其评估的房价明显虚高造成银行资产风险的应由其承担相应责任。必要时还可要求其开立保证金帐户。

（三）加强银行自身管理

在个人住房贷款中，银行扮演着十分重要的角色，它既是贷款的债权人，也是抵押物的抵押权人，还是贷款资金的筹集人，因而加强银行内部信贷管理，是防范个人住房贷款风险的重点所在。

1、加强对借款人借款资格和偿债能力的审查。

2、完善贷款相关手续。

在“简化手续”的同时，要完善个人住房贷款的公证、抵押、保险等手续，加强贷款合同、档案等基础管理工作。

3、重视贷后管理工作。

银行应对已发放贷款的还款情况进行监控和跟踪，对发生的有可能影响贷款正常回收的情况及时发现并处理；对逾期贷款应加强催收及抵押物处置力度，特别要注意诉讼时效的问题。

4、提高住房信贷业务人员素质，强化其责任感，亦是防范风险的重要方面。（四）建立健全个人住房贷款的法律体系

1.尽快完善个人住房按揭贷款的配套法律法规。

应对期房抵押登记、抵押债权转移、房产中介的法律责任、个人债务的追偿、甚至是个人破产制度等问题都做出明确的规定。进一步完善抵押、拍卖制度，简化手续，提高效率，切实解决抵押物处置难的问题。

2.商业银行在办理个人住房按揭过程中应尽量规避法律不健全带来的风险。

谨慎受理低收入居民的第一套住房贷款；谨慎受理购买小户型、低总价住房的第一套贷款；必要时可要求降低贷款成数，或追加担保物。再如，在办理个人住房按揭贷款过程中，可要求抵押物所在地公证处对抵押合同进行“强制执行”的公证，一旦发生严重不履约，可直接向法院申请执行，缩短处置时间和费用。

结束语

忙忙碌碌差不多两个月，终于完成了论文的编写工作。作为一名远程教育的学员，只能在工作之余挤出一点时间进行论文的写作，同时各种社会事务、家庭事务的影响，使得论文的编写效率极为低下。难题一个接一个的来，搞的我焦头烂额！在这样的情况下，我坚持完成了论文的编写工作。在此，对我的导师-xxx教授，表示深深的感谢！没有王教授的亲身指点，就没有我这篇论文的出炉！无数次深夜的电话铃声，王教授从没表示过任何烦扰的情绪，对我的问题从来都是仔细认真地解答。电话一个接一个，邮件一封接一封，信息的反复往来让我想起这样一句话：生有吾父，教有吾师，幸甚。

感谢的是我的爸爸妈妈，焉得谖草，言树之背，养育之恩，无以回报！同时感谢我的妻子，你们期待的目光、未来的责任和时时可以寻求的慰藉，是我不断进取的力量源泉。

在论文即将完成之际，我的心情似风起浪涌，久久不能平静下。从开始进入课题到论文的顺利完成，有多少可敬的师长、同仁、朋友给了我无言的帮助，在这里请接受我诚挚的谢意！