2016年营改增后房地产相关税费计算_土地增值税计算
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物增值税率17%+5000装修费÷（1+3%）×3%小规模纳税人3%+300进项税发票=2772万元
3、2016年5月预缴增值税：
= 600002016年5月后销售6亿÷（1+11%房地产增值税率11%）×3%预缴3%=1622万元 12
PART
2
增值税计算
6
房地产项目增值税基本知识
7
百度文库
增值税计算房地产项目
对于房地产行业
征税范围
税率
计税方法
境内销售或者租赁不动产
11%、5%
一般计税方法：当期销项税额-当期进项税额 简易计税方法：应纳税额×征收率 收到预收款时预缴增值税3%，待产权发生转移时，再清算应纳税款， 并扣除已预缴的增值税款。
不同行业税率不同
（服务业6%，房地产业11%，采购材 料17%等）
注：应税服务年销售额小于为500万元(不含税销售额) ，是小规模纳税人，适用3%的增值税率 4
营改增| 对比分析
例：某代理项目合同金额1000万，期间发生广告费20万，人工成本300万，计 算营业税和增值税
应缴营业税为：1000×5%=50万 明确两个概念：
（施工方和乙公司为小规模纳税人征收率为3%，采购材料征收率17%）
应缴增值税=（销售收入-当期允许扣除的土地金额）/（1+11%）×11%-抵扣税额 1、销售收入和当期允许扣除的土地价款：
①预售房款6亿元，土地价款3亿元 ②2016年12月计算销售额时允许扣除的土地价款 1、预售收入 6亿元 =土地价款×（本期销售建筑面积÷总可售建筑面积） 2、土地总建面 20万方，当期销售 万方，出让金 3亿元 总建筑面积）=9000万元 =30000土地价款 ×（600002016年56 月后销售的 6万方÷200000
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增值税计算房地产项目
例：某房地产企业于2014年1月受让土地使用权开发两栋住宅楼，支付土地出让金3亿元， 地块总可售建筑面积20万平方米。施工许可证注明的开工日期为2014年10月，交付日期 为2016年12月。2016年5月后销售6万方，取得预售房款6亿元。2016年8月项目竣工， 一次性支付给施工方3亿元工程价款，同月，企业自行采购采购材料并委托乙公司装修， 采购材料1亿元，支付乙公司装修费5000万元。另外2016年取得其余进项增值税发票 300万。计算2016年12月应缴增值税。
营改增后房地产相关税费计算
1
目录
CONTENTS
01 营改增
02 增值税计算
03 土地增值税计算
2
PART
1
营改增
3
营改增| 对比分析
自2016年5月1日起全国各行业全面实行营改增
营业税 1、税种不同 2、征收范围不同 3、税率不同 价内税
增值税 价外税
全额计征
税率5%
差额计征（销项-进项）
法律依据1： 关于允许扣除的金额，依据财税【2016】36，房地产企业营改增后，土地成本可以按国土部门提供的行政事业 性收据，扣除11%。当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）× 支付的土地价款 法律依据2： 1.关于前期工程费，根据财税【2016】36号文件的规定，设计费等前期工程费按6%缴纳增值税 2.关于建筑安装工程费、基础设施费和材料采购费，依据财税【2016】36号文件，建筑服务11%，原材料采购 17%，市政配套费、拆迁补偿费、排污费、异地人防建设费不可以抵扣进项税
价内税 价外税
销项税： 销售业务产生的增值税（开出发票） 1000/(1+6%)×6%=56.6万 进项税： 采购业务产生的增值税 （接受发票） 20/(1+6%)×6%=1.1万
应缴增值税为： 1000/(1+6%)×6%- 20/(1+6%)×6%= 56.6-1.1=55.5万
销项税 进项税 5
5%征收率，不能抵扣进项税 11%征收率，能抵扣进项税
2、对现金流的影响
一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，无论是一般计税项目还是简易计税 项目，均应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税 应预缴税款=预收款÷（1+适用税率）×3% 简易计税方法：2016年5月预缴增值税=60000万/(1+5%)x3%=1714万 2016年12月补缴增值税2857万 -1714万=1143万 一般计税方法：2016年5月预缴增值税=60000万/(1+11%)x3%=1622万 2016年12月补缴增值税2946万 -1622万=1324万 9
经济测算中增值税具体算法
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增值税计算房地产项目
计算公式
应缴增值税=（销售收入-当期允许扣除的土地金额）/（1+11%）×11%-抵扣税额
备注 允许扣除的土地金额=土地价款（不含契税）*（当期销售建筑面积/总建筑面积） 允许抵扣的外购项目主要有：建筑服务、设计服务、材料采购、广告服务、房屋中介费、物业 管理费、水电费、电信费、不动产租赁费、办公用品、审计费、咨询费等。
案例信息整理：
3、可抵扣项：3亿工程价款（征收率3%），装修费5000万元（征收率3%），自行采 2、计算抵扣税额（工程价款、采购材料、装修费、其余增值税发票） 购材料 1亿元（征收率 17%），其余增值税进项发票300万元 =30000 工程价款÷（1+3%）×3%小规模纳税人增值税率3%+10000采购材料÷（1+17%）×17%销售或进口货
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增值税计算房地产项目
例：某房地产项目2016年5月份销售取得预售房款6亿元，2016年12月如期交房。其中 2016年5月1日之后取得的增值税专用发票进项税额总额3000万元。
1、计算方式比较
简易计税方法：应纳税额X征收率 =60000万/(1+5%)x5%=2857万 一般计税方法：当期销项税额-当期进项税额 =60000万/(1+11%)x11%-3000万=2946万
纳税义务发生时间
1、新项目采用一般计税方式，房地产老项目既可以选择一般计税方式也可以选择简易计税方式， 房地产老项目一经选择简易计税方式，36个月不得变更计税方法。 2、采用简易计税方法，按5%的征收率计征，进项税不予抵扣。 3、产生收入时预缴增值税，产权发生转移时，清算应纳税款，影响现金流量表。
备注：房地产老项目指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的项目
3、2016年5月预缴增值税：
= 600002016年5月后销售6亿÷（1+11%房地产增值税率11%）×3%预缴3%=1622万元 12
PART
2
增值税计算
6
房地产项目增值税基本知识
7
百度文库
增值税计算房地产项目
对于房地产行业
征税范围
税率
计税方法
境内销售或者租赁不动产
11%、5%
一般计税方法：当期销项税额-当期进项税额 简易计税方法：应纳税额×征收率 收到预收款时预缴增值税3%，待产权发生转移时，再清算应纳税款， 并扣除已预缴的增值税款。
不同行业税率不同
（服务业6%，房地产业11%，采购材 料17%等）
注：应税服务年销售额小于为500万元(不含税销售额) ，是小规模纳税人，适用3%的增值税率 4
营改增| 对比分析
例：某代理项目合同金额1000万，期间发生广告费20万，人工成本300万，计 算营业税和增值税
应缴营业税为：1000×5%=50万 明确两个概念：
（施工方和乙公司为小规模纳税人征收率为3%，采购材料征收率17%）
应缴增值税=（销售收入-当期允许扣除的土地金额）/（1+11%）×11%-抵扣税额 1、销售收入和当期允许扣除的土地价款：
①预售房款6亿元，土地价款3亿元 ②2016年12月计算销售额时允许扣除的土地价款 1、预售收入 6亿元 =土地价款×（本期销售建筑面积÷总可售建筑面积） 2、土地总建面 20万方，当期销售 万方，出让金 3亿元 总建筑面积）=9000万元 =30000土地价款 ×（600002016年56 月后销售的 6万方÷200000
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增值税计算房地产项目
例：某房地产企业于2014年1月受让土地使用权开发两栋住宅楼，支付土地出让金3亿元， 地块总可售建筑面积20万平方米。施工许可证注明的开工日期为2014年10月，交付日期 为2016年12月。2016年5月后销售6万方，取得预售房款6亿元。2016年8月项目竣工， 一次性支付给施工方3亿元工程价款，同月，企业自行采购采购材料并委托乙公司装修， 采购材料1亿元，支付乙公司装修费5000万元。另外2016年取得其余进项增值税发票 300万。计算2016年12月应缴增值税。
营改增后房地产相关税费计算
1
目录
CONTENTS
01 营改增
02 增值税计算
03 土地增值税计算
2
PART
1
营改增
3
营改增| 对比分析
自2016年5月1日起全国各行业全面实行营改增
营业税 1、税种不同 2、征收范围不同 3、税率不同 价内税
增值税 价外税
全额计征
税率5%
差额计征（销项-进项）
法律依据1： 关于允许扣除的金额，依据财税【2016】36，房地产企业营改增后，土地成本可以按国土部门提供的行政事业 性收据，扣除11%。当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）× 支付的土地价款 法律依据2： 1.关于前期工程费，根据财税【2016】36号文件的规定，设计费等前期工程费按6%缴纳增值税 2.关于建筑安装工程费、基础设施费和材料采购费，依据财税【2016】36号文件，建筑服务11%，原材料采购 17%，市政配套费、拆迁补偿费、排污费、异地人防建设费不可以抵扣进项税
价内税 价外税
销项税： 销售业务产生的增值税（开出发票） 1000/(1+6%)×6%=56.6万 进项税： 采购业务产生的增值税 （接受发票） 20/(1+6%)×6%=1.1万
应缴增值税为： 1000/(1+6%)×6%- 20/(1+6%)×6%= 56.6-1.1=55.5万
销项税 进项税 5
5%征收率，不能抵扣进项税 11%征收率，能抵扣进项税
2、对现金流的影响
一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，无论是一般计税项目还是简易计税 项目，均应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税 应预缴税款=预收款÷（1+适用税率）×3% 简易计税方法：2016年5月预缴增值税=60000万/(1+5%)x3%=1714万 2016年12月补缴增值税2857万 -1714万=1143万 一般计税方法：2016年5月预缴增值税=60000万/(1+11%)x3%=1622万 2016年12月补缴增值税2946万 -1622万=1324万 9
经济测算中增值税具体算法
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增值税计算房地产项目
计算公式
应缴增值税=（销售收入-当期允许扣除的土地金额）/（1+11%）×11%-抵扣税额
备注 允许扣除的土地金额=土地价款（不含契税）*（当期销售建筑面积/总建筑面积） 允许抵扣的外购项目主要有：建筑服务、设计服务、材料采购、广告服务、房屋中介费、物业 管理费、水电费、电信费、不动产租赁费、办公用品、审计费、咨询费等。
案例信息整理：
3、可抵扣项：3亿工程价款（征收率3%），装修费5000万元（征收率3%），自行采 2、计算抵扣税额（工程价款、采购材料、装修费、其余增值税发票） 购材料 1亿元（征收率 17%），其余增值税进项发票300万元 =30000 工程价款÷（1+3%）×3%小规模纳税人增值税率3%+10000采购材料÷（1+17%）×17%销售或进口货
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增值税计算房地产项目
例：某房地产项目2016年5月份销售取得预售房款6亿元，2016年12月如期交房。其中 2016年5月1日之后取得的增值税专用发票进项税额总额3000万元。
1、计算方式比较
简易计税方法：应纳税额X征收率 =60000万/(1+5%)x5%=2857万 一般计税方法：当期销项税额-当期进项税额 =60000万/(1+11%)x11%-3000万=2946万
纳税义务发生时间
1、新项目采用一般计税方式，房地产老项目既可以选择一般计税方式也可以选择简易计税方式， 房地产老项目一经选择简易计税方式，36个月不得变更计税方法。 2、采用简易计税方法，按5%的征收率计征，进项税不予抵扣。 3、产生收入时预缴增值税，产权发生转移时，清算应纳税款，影响现金流量表。
备注：房地产老项目指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的项目