民办养老院养老机构可行性研究报告
老年公寓项目
可
行
性
研
究
报
告
二〇一七年十一月
目录
第一章总论 (7)
1.1 项目概况 (7)
1.1.1 项目名称 (7)
1.1.2 项目性质 (7)
1.1.3 项目单位 (7)
1.1.4 项目简介 (7)
1.1.5 项目建设地址 (8)
1.1.6 项目建设内容 (8)
1.1.7 组织机构与劳动定员 (8)
1.1.8 项目建设工期及实施进度 (8)
1.1.9 投资估算和资金筹措 (8)
1.2 主要技术经济指标 ............ 错误！未定义书签。
1.3 编制依据及编制范围 (8)
1.4 结论及建议 (9)
第二章项目建设背景及必要性 (9)
2.1 项目建设背景 (10)
2.1.1 人口老龄化逐渐成为我国人口发展的一大趋势10
2.1.2 国家政策鼓励发展养老服务业 (11)
2.1.3 老年人进养老机构已形成一种趋势 (11)
2.1.4 我市养老机构供给不足，难以满足养老需求11
2.2项目建设必要性 (12)
2.2.1 响应国家和陕西省“十三五”规划 (12)
2.2.2 促进宝鸡市老年人幸福高地建设 (12)
2.2.3 带动宝鸡市养老产业及相关产业发展 (13)
2.2.4 维护社会稳定，促进社会和谐 (14)
第三章行业及市场分析 (15)
3.1 养老行业现状及发展趋势 (15)
3.1.1 养老机构行业现状分析 (15)
3.1.2 市场前景 (15)
3.1.3 发展趋势 (16)
3.2 市场分析 (17)
3.2.1 目标市场定位 (17)
3.2.2 市场容量分析 (17)
3.2.3 市场竞争分析 (18)
3.2.4 消费者需求分析 (19)
第四章项目规划 (23)
4.1 项目建设原则 (23)
4.2 项目功能规划 (23)
4.2.1 养老中心 (23)
4.2.2 医疗中心 (23)
4.2.3 护理中心 (23)
4.2.4 接待中心 (23)
4.2.5 休闲乐园 (23)
4.2.6 办公中心 (23)
4.2.7 附属用房 (23)
第五章战略规划及目标 (23)
5.1 项目优势 (23)
5.1.1 政策优势 ...............................
5.1.2 资源优势 ...............................
5.1.3 竞争优势 ...............................
5.1.4 创新优势 ...............................
5.2 项目战略定位 (23)
5.2.1 环境最美 ...............................
5.2.2 功能最全 ...............................
5.2.3 服务最优 ...............................
5.2.4 品位最高 ...............................
5.3 项目战略目标 (23)
第六章营销策略 (23)
6.1 服务宗旨和理念 (23)
6.2 目标客户 (23)
6.3 营销策略分析 (23)
6.3.1 营销策略 ...............................
6.3.2 品牌内涵 ...............................
6.4 营销推广活动 (23)
6.4.1 公益服务 ...............................
6.4.2 口碑营销 ...............................
6.4.3 主办老年活动............................
6.4.4 网络营销 ...............................
6.4.5 媒体广告 ...............................
6.4.6 联合营销 ...............................
6.5 终端服务培训 (23)
第七章项目选址及建设条件 (23)
7.1项目选址 (23)
7.2 建设条件 (23)
7.2.1气候条件 (23)
7.2.2交通条件 (24)
7.2.3文化条件 (24)
7.2.4人口条件 (24)
第八章项目建设方案 (26)
8.1 项目建设内容 (26)
8.2 建筑设计方案 (26)
8.2.1 设计依据 ...............................
8.2.2 设计标准 ...............................
8.2.3 建筑设计 ...............................
8.3 结构方案 (26)
8.3.1 设计依据 ...............................
8.3.2 设计要求 ...............................
8.3.3 楼屋面均匀活荷载标准值..................
8.3.4 基础设计 ...............................
8.3.5 主体结构设计............................
8.4 公用辅助工程方案 (26)
8.4.1 供电系统 ...............................
8.4.2 通讯、电视、网络系统....................
8.4.3 给排水设施. ............................
8.4.4 消防设计 ............................... 第九章安全保障措施 .. (26)
9.1 建筑物安全 (26)
9.2 消防 (26)
9.3 饮食 (26)
9.4 医疗卫生 (26)
第十章环境保护 (26)
10.1环境保护执行标准 (26)
10.2环境保护措施 (27)
10.2.1施工期环境影响防治措施.................
10.2.2运营期环境保护措施..................... 第十一章企业组织及劳动定员. (27)
11.1 组织机构设置 (27)
11.2 劳动定员及岗位职责 (27)
11.3 人员来源及员工培训 (27)
第十二章项目建设工期及进度 (27)
12.1 项目建设工期 (27)
12.2 项目施工计划 (27)
12.3 项目建设管理 (27)
第十三章投资估算及资金使用计划 (27)
13.2 投资估算 (28)
13.2.1 资金使用计划 (28)
13.2.2 土建工程费 (28)
13.3 资金筹措 (28)
第十四章财务效益分析 (28)
14.2 财务预测 ....................................
14.2.2 成本预测 ..............................
13.2.3 利润预测 ..............................
13.2.4 现金流量预测...........................
13.3 财务评价 .................................... 第十五章社会效益分析 (28)
15.1带动养老健康产业等相关服务业的发展...........
15.2提升老年人生活质量，满足老龄化人口需求.......
15.3扬中国传统孝道文化...........................
15.4促进当地劳动力的就业.........................
15.5促进社会和谐发展............................. 第十六章结论及建议 .. (28)
16.1结论 (28)
16.2建议 (28)
国家近年来十分重视养老产业的发展，密集出台了多个重要文件，对养老服务标准、养老服务市场放开、医养结合、养老互联网建设等作出了明确的规定和说明。2017年3月国务院发布《“十三五”国家老龄事业发展和养老体系建设规划》，规划提出到 2020 年多支柱、全覆盖、更加公平、更可持续的社会保障体系更加完善，居家为基础、社区为依托、机构为补充、医养相结合的养老服务体系更加健全。国内养老产业市场规模发展迅速。2016国内养老产业市场规模约5万亿，预计到 2020 年，将达到7.7 万亿元，预计 2030 年超过 20 万亿。
国家从上世纪80年代起大力推行计划生育政策，421的家庭结构逐渐形成。2020-2030 年，随着计划生育一代普遍进入老年期，全国老年人口平均子女数将下降到 2个以下，子女养老负担不断增长。根据预测，到 2020 年，我国的失能老人将达到 4200万，80 岁以上高龄老人将达到 2900 万，而空巢和独居老年人将达到 1.18 亿。这部分老年群体是社会重点关注对象，同时也是解决养老问题的关键所在。空巢和独居老人偏向于生活上的照料以及情感的陪伴，高龄老人在此基础上更偏向于医疗护理和临终关怀，而失能老人需要重点解决的是专业的医疗和护理问题
第一章总论
1.1 项目概况
1.1.1 项目名称
##老年公寓
1.1.2 项目性质
本项目为新建项目
1.1.3 项目建设单位
##老年公寓由陕西元江工贸有限公司投资建设
1.1.4 项目简介
宝鸡市_________老年公寓主要是以托老养老、日间照料护理、保健康复、娱乐休闲、居家养老及社区养老服务驿站为主的一家新型民办养老服
务机构。
1.1.5 项目建设地址
项目建设地址位于宝鸡市经二路西段，宝鸡市炎帝园西侧，毗邻宝鸡河滨公园。
1.1.6 项目建设内容
本项目现有总建筑面积3000平方米，六层办公大楼全部用于规划改造，项目改造竣工后可提供100张床位供老年人入住，项目一楼作为社区养老服务驿站，主要工作内容是利用社区资源，就近为有需求的居家老年人提供生活照料、陪伴护理、心理支持、社会交流等服务，为老年人提供一个休闲、娱乐、健身、康复等综合活动场所；项目二至六楼作为养老公寓，主要以托老养老、医疗康复及临终关怀等工作内容为主，真正为老年人打造一个舒适亲切的心灵家园。
1.1.7 组织机构与劳动定员
本项目劳动定员30人。另外视需要聘用临时护工10名。实行全员聘用制。本项目管理人员和医务人员应具有大专以上文化水平。其余员工应具有高中以上文化程度，经培训合格后持证上岗。医务人员应持有医师执业证书，护理人员在护校毕业生中招聘。管理人员和医护人员通过宝鸡市人才市场公开招聘，其余人员通过宝鸡市劳务市场公开招聘。
1.1.8 项目建设工期及实施进度
本项目规划建设周期时间一年，具体为2018年1月1日至2018年12月31日，项目分三阶段完成，2018年1月1日-4月30日，主要为项目筹建启动阶段，包括项目备案登记、工商及民政部门资质申报审批、项目资金筹集及项目规划方案等工作，全面做好项目的前期准备工作；2018年5月1日-9月30日，主要是项目的规划建设改造阶段，也是项目最为关键之点，聘请有相关养老机构建设经验，资质建全的建筑设计施工单位，根据国家养老机构建设标准规范，全面完成项目建设改造工作；2018年10月1日-12月31日，为项目完成最后的攻坚阶段，主要内容为项目配套设施购置、人员招聘、培训上岗，以及项目运营的前期宣传等等，全面做好项目运营的各项准备。
1.1.9 投资估算和资金筹措
本项目总投资额1000万，其中企业自筹资金700万，银行贷款200万，申请养老扶持专项资金100万。
1.2项目政策依据
1、《国务院办公厅关于全面放开养老服务市场提升养老服务质量的意见》（国办发〔2016〕91号）
2、《陕西省人民政府办公厅关于全面放开养老服务市场提升养老服
务质量的实施意见》（陕政办发〔2017〕76号）
3、《陕西省民政关于民办公益性养老机构建设补助资金管理办法》（陕民发〔2013〕32号）
4、《陕西省人民政府办公厅关于鼓励和引导社会资本进入养老服务领域的若干意见》（陕政办发〔2013〕82号）
5、《陕西省社会养老服务体系建设规划（2011—2015年）》（陕政办发〔2012〕57号）
6、《陕西省民政关于社会养老服务机构管理暂行办法》（陕民办发[2011]111号）
7、国家及本省市相关养老性政策文件
1.3 结论及建议
养老产业具有产业链长、涉及领域广等特点，并对上下游产业具有带动效应。老龄人口的增多拉动产生老龄人群的服务需求增长，比如对医疗卫生、休闲保健、托管托养、家政服务、文化娱乐、信息咨询等服务需求。当前我国老年消费市场开发仍处于初级阶段，养老服务产品的供给不足、比重偏低、质量不高，这些都不能满足老年人日益增长的服务需求。从国内市场来看，养老产业尚处于“沉睡”阶段，很多商机有待开发。
“十三五”时期，伴随着我国又一次老龄化增长高峰，陕西省60岁以上的老年人将新增800万，全国总数将由1.78亿增加到2.21亿，老年人口比重将由13.3%增加到16%，人口老龄化进程将加快，社会养老保障和养老服务需求将大量增加。据预测，2050年中国老年人口将达到4.8亿，将成长为全球老龄产业市场潜力最大的国家。未来5-10年间，中国养老产业发展潜力巨大。
第二章项目建设背景及必要性
2.1 项目建设背景
2.1.1 人口老龄化逐渐成为我国人口发展的一大趋势
按照联合国标准，65岁及以上人口比重超过7%即是老龄化社会。截至2017年，我国60岁及以上的老年人口总数达2.12亿人，占总人口比重达15.5%，据有关部门预计，到2053年，我国的老龄人口将达到峰值4.87亿，约占总人口的35%。这意味着每三个中国人中就有一位老年人，人口老龄化将对中国发展带来诸多可以预见和难以预见的风险挑战。中国已成为世界上老年人口总量最多的国家。
据陕西省2015年全国1%人口抽样调查数据显示，2015年末，陕西60岁及以上老年人口首次突破600万，达到601.1万人。老年人口的增加，引起养老场所和专门医疗服务两个“短板”面临挑战等社会经济问题。
2.1.2老年人增长现有的发展特征
随着老龄化程度的加快和家庭规模的不断缩小，独居老年人家庭户(一人独居户和一对夫妇单独居住户)的数量呈增加趋势。调查数据显示，2015年，家庭有60岁及以上老年人口的家庭户为443.79万户，其中独居老年人家庭户的户数为133.61万户，占比30.11%，较2010年提高3.62个百分点。可见，随着第一代独生子女家长进入老年，少子老龄化的现象初现倪端，独居户增加，老年家庭户中约三成老年人单独居住，“空巢”趋势显现。
2.1.2.2家庭成员供养比例下降社会保障水平不断提高
数据表明，老年人各种生活及社会保障水平越来越高，老年人依靠传统“家庭成员供养”和“劳动收入”作为生活来源的比例在下降，依靠各种社会保障的独立生活能力越来越强。
调查数据显示，2015年，60岁及以上人口的生活来源中依靠传统的收入来源占比由2010年的71.41%降低至65.47%，降低了5.95个百分点，其中：“家庭成员供养”由43.16%降低至42.15%，降低了1.02个百分点，“劳动收入”由28.25%降低至23.32%，降低了4.93个百分点;依靠社会保障等方面的占比有所提升，其中：生活来源为“离退休金养老金”的占比为23.68%，较2010年提高了2.73个百分点，依靠“最低生活保障金”的占比为5.03%，提高了0.34个百分点，依靠“财产性收入”的占比为0.94%，提高了0.34个百分点，依靠“其他”的占比为4.89%，提高了2.54个百分点。
2.1.2.3每千名老年人拥有养老床位32张
老龄化进程的不断加快，对社会结构、价值观念、文化习俗等经济社
会各方面带来新的问题和挑战。“居家养老”、“养儿防老”仍是社会目前主要的养老模式，但传统的养老模式已不适应当前老年人口的养老服务需求，这就需要越来越多的专业养老机构和专业服务人员服务于老年人的医疗、护理、康复及照顾。
数据显示，2015年，全省各类养老服务机构和设施6768个，比上年增长75.79%，各类养老床位19.45万张，比上年增长11.46%;每千名老年人拥有养老床位32张，比上年增长8.34%。但与庞大老年人群体的养老服务需求和陕西第十三个五年规划确定的每千名老年人拥有养老床位40张的目标相比，仍有一定缺口。加快养老床位建设、满足宝鸡市老年人入住需求具有重要的迫切性和现实社会意义。
2.1.2 国家政策鼓励发展养老服务业
根据《国务院办公厅关于全面放开养老服务市场提升养老服务质量的意见》（国办发〔2016〕91号）文件中要求，到2020年养老服务市场全面放开，不仅仅要从政策上放宽准入条件，实效上精简行政审批环节，而且加大政府优惠政策扶持力度，全面鼓励社会资本投资兴办具有护理功能的养老服务机构。
《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》（国发〔2013〕35号）提出我国现阶段的发展目标为“到2020年，全面建成以居家为基础、为依托、机构为支撑的，功能完善、规模适度、覆盖城乡的养老服务体系。养老服务产品更加丰富，市场机制不断完善，养老服务业持续健康发展。”
2.1.3 老年人进养老机构已形成一种趋势
老人身体大都不好多少都是有点毛病，经常需要人照顾，有的老人考虑到儿女的实际情况，选择了老年公寓养老。养老机构的环境和条件适合养老，而且现在的交通通讯工具又十分发达，家人也能经常见面，这样既适合养老，而且亲情也不会疏远。
在养老机构老人每天的生活起居都有专人负责，经常还有各种老年人活动，有很多老伙伴在一起，老年人过得很愉快也很惬意。由于目前许多子女无时间照料老人或者家里没有条件为老年人提供系统专业的服务，再加上养老机构周到的服务和先进的设施，入住养老机构已成为现代社会养老的一种趋势。
2.1.4 养老机构供给不足，难以满足养老需求
养老服务机构提供的服务集中在基本的养老服务，服务同质化，如健身、健康咨询服务等仍停留在被动接受或免费服务阶段，市场并没有得到有效开发。目前宝鸡市养老机构主要存在问题有：运营成本过高，服务内容还显得单一和不规范；养老服务队伍人才十分短缺、专业化水平较低；缺乏服务意识、成本意识；缺乏竞争意识、风险意识、法制意识；养老产
品单一，养老品质得不到保障，很多养老机构只提供简单的养老护理工作。总体上讲，市场上针对老年人的专业化养老服务机构较少，养老机构和专业护理人员严重不足。
按照《国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》提出的“平均每千名老人占有养老床位30张”目标测算，陕西省老年人共需养老床位约26260张。据统计，截至2014年第一季度，陕西省共有养老机构208个，养老床位19810张，床位缺口约6450张，加快养老床位建设、满足陕西省老年人入住需求具有重要的迫切性和现实社会意义。
图2-1 宜宾市养老机构现状
2.2项目建设必要性
2.2.1 响应国家和宜宾“十二五”规划
《中国老龄事业发展“十二五”规划》指出，“十二五”时期，随着第一个老年人口增长高峰到来，我国人口老龄化进程将进一步加快。从2011年到2015年，全国60岁以上老年人将由1.78亿增加到2.21亿，平均每年增加老年人860万；老年人口比重将由13.3%增加到16%，平均每年递增0.54个百分点。老龄化进程与家庭小型化、空巢化相伴随，与经济社会转型期的矛盾相交织，社会养老保障和养老服务的需求将急剧增加。未来20年，我国人口老龄化日益加重，到2030年全国老年人口规模将会翻一翻，解决老龄人化社会问题任重道远，而本项目将打造多功能养老养生中心来响应国家政策的需要。
宜宾十二五规划指出宜宾市应积极应对人口老龄化问题，加快发展社会养老服务事业，以居家养老为基础、社会服务为依托、机构养老为补充、资金保障与服务提供相匹配，政府主导、部门协同、社会参与、公众互助的社会养老服务体系逐步推进。
2.2.2 促进宜宾老年人幸福高地建设
人口老龄化和老年人问题，是当前社会普遍关注的社会问题。人到老年，常有恐老、怕病、惧死的心态，加之家庭日趋小型化，势必造成他们的落伍感，甚至发生心理问题。老人中差不多有三成的老人都存在着这样或那样的心理问题。因离退休的社会角色转变而产生的心理不适应现象，如出现焦虑、抑郁、孤独和失落感，整天愁眉苦脸、唉声叹气、夜不能眠；和子女远离后的空巢感以及代沟造成的隔阂等。
面对老龄化发展的趋势和老年人口的增多，宜宾养老机构的建设能够有效地解决空巢老人的问题，提升了老年人的满意度和幸福感。让宜宾老年人实现“老有所养、老有所医、老有所为、老有所学、老有所乐”。
2.2.3 带动宜宾养老产业及相关产业发展
当前，在我国养老以居家养老为主，社会养老为辅，社会机构养老只是一种补充形式。养老服务供需矛盾突出，产业结构不均衡，以及我国特殊的“421”结构，是导致老人独居、空巢、失抚现象加剧的直接原因。社会化养老机构的出现，顺应了社会发展的形势，有力地解决了社会养老问题。社会化养老机构的建设，是体现党的亲民爱民政策，有效降低独居、空巢、失抚老人的比例，优化调整养老产业结构，提升社会养老服务水平，促进家庭和谐、代际和谐、社会和谐的重要措施。
宜宾老年服务业总体发展水平滞后，老年福利设施在数量和质量上都与现实需要有很大差距，现有社会养老机构照料老人的能力远不能满足要求。同时，机构照顾比较高的费用也使一些经济困难的老年人望而却步；即使有条件去机构养老的老年人，也因受中国传统文化习惯的影响，不愿去机构养老；对在机构养老的老年人，容易造成社会疏离、习惯性无助等问题。因此，发展养老是我国社会养老保障体系的必要补充，也是解决城市养老问题的重大战略选择。
项目建设可以满足养老机构老人的基本生活需求，倡导快乐健康生活，促进养老产业的发展，并可以带动健康保健、医疗护理、老年旅游等相关产业的发展，缓解宜宾人口老龄化趋势，整体促进宜宾养老服务业发展。
2.2.4 维护社会稳定，促进社会和谐
构建社会主义和谐社会，既是全面建设小康社会的重要内容，也是全面建设小康社会的重要条件。全面建设小康社会的目标，明确地包含了“社会更加和谐”的要求。而构建社会主义和谐社会比全面建设小康社会的要求更高、时间更长、任务更重。构建和谐社会是一个宏大的社会系统工程。
随着经济社会的发展、人民生活水平的提高和社会生活方式的转变，老年群众在日常生活照顾、精神慰藉、心理支持、康复护理、紧急救助、临终关怀等方面的需求日益增长。妥善处理人口老龄化带来的社会问题，满足广大老年人对养老服务业的需要，解决老年人的养老、就医看病的问题显得尤为迫切。建设养老机构是构建社会主义和谐社会、贯彻落实科学发展观、坚持以人为本的具体体现，是社会文明进步的重要标志。认真解决老年人日常生活中的实际问题，有利于保持家庭关系的和睦稳定，有利于促进老年群体和其它群体和谐相处，也有利于促进我市相关行业的发展，为建设和谐社会做出贡献。
我们国家是在经济欠发达的情况下进入老龄化社会的，如此低的经济发展水平，要承受如此高程度的人口老龄化，这就需要开辟一条新型养老道路，以缓解政府财政压力。本项目推行养老服务，正是适应了这一要求，同时也为体制转轨和结构转型营造了一个更加宽松的环境，为维护社会稳定、解决社会矛盾提供了有效的保障。
第三章行业及市场分析
3.1 养老行业现状及发展趋势
3.1.1 养老机构行业现状分析
随着中国社会人口老龄化的进一步发展，老年保障已成为社会热议的话题。当前，公众关注的焦点多在养老保险，即资金保障的问题上。但是，从目前比例众多的“4-2-1”的家庭结构上看，对老年人服务照料的问题实际上可能更大。
按中国人的习惯，一般会更青睐居家养老，这在生活能够自理的情况下当然是最合理的，如果还有完善的服务给予支持则更好。但如果老人生活不能自理，甚至卧床不起或者有老年痴呆病征，则入住养老机构更为合适。在西方国家，入住养老机构的老人比例大概为5%；在亚洲，这个比例大概为2%～3%；中国的比例为3%～4%，其中东部沿海发达省份入住养老机构的比例约为 4.6%，中、西部地区则在3.2-3.7%之间。按目前中国1.85亿老年人计算，应该是5550万～7400万人。
从上个世纪90年代以来，中国的老年服务机构发展得比较快。以为老年人、残疾人提供的社会服务机构床位数来进行比较，1991年是78万张，而在2013年，中国的老年服务机构拥有床位已达到493.9万张，收养老人320万人。可以看到，一方面，与实际需要相比，现有床位只能满足5%～7%的养老需求；另一方面，服务机构养老床位的入住率只有65%，存在资源浪费，养老服务行业亟需改善和承接社会责任。
3.1.2 市场前景
近几年，我国养老机构行业发展迅速，产品产出持续扩张，国