房地产债券的资本结构与融资成本
房地产融资的16种途径
房地产融资的16种途径房地产融资的16种途径 房地产开发是⼀种资本、技术、管理密集型的投资⾏为，开发⼀个房地产项⽬所占⽤的资⾦量是⾮常庞⼤的，如果不借助于各种融资⼿段，开发商将⼨步难⾏。
同时，融资渠道作为产业链中的⾸环，⼀直以来便是房地产开发的瓶颈，需要⾦融业和健全的资⾦市场作为后盾。
房地产开发的不同项⽬、不同环节或不同的房地产公司有着不同的风险和融资需求,因此必须对房地产的融资途径进⾏分析，确定最优的融资结构，下⾯是房地产融资的⼗六种途径： 1.⾃有资⾦: 开发商利⽤企业⾃有资本⾦，或通过多种途径来扩⼤⾃有资⾦基础。
例如关联公司借款，以此来⽀持项⽬开发。
通过这种渠道筹措的资⾦开发商能长期持有，⾃⾏⽀配，灵活使⽤;必要的⾃有资⾦也是国家对开发商设定的硬性“门槛”。
121号⽂件规定，⾃有资⾦⽐例必须超过30%。
全国房地产企业的数量多，但有规模和有实⼒的企业少，随着投资规模的不断加⼤，对⾃有资⾦的需求也会变得越来越⼤，众多实⼒不⾜的中⼩房地产商将会被排除出局。
2.预收房款： 预收房款通常会受到买卖双⽅的欢迎，因为对于开发商⽽⾔，销售回笼是最优质、风险最低的融资⽅式，提前回笼的资⾦可以⽤于⼯程建设，缓解⾃有资⾦压⼒，还能将部分市场风险转移给买家;⽽对于买⽅⽽⾔，由于⽤少量的资⾦能获得较⼤的预期增值收益，所以只要看好房产前景，就会对预售表现出极⼤的热情。
121号⽂件规定，商品房必须在“结构封顶”时才能取得商业银⾏的个⼈购房按揭贷款，⽽中国⽬前绝⼤部分购房者都是贷款买房，没有住房贷款的⽀持，房地产开发商很难把房⼦预售出去，也就很难获得预收房款。
房地产项⽬从开⼯建设，办得“五证”，到“结构封顶”平均需要1年左右时间，这段时间正是资⾦最为短缺的时间，预收房款的不⾜，会使⾃有资⾦压⼒更⼤，项⽬开发难以为继。
3.建设单位垫资: ⼀种是由建筑商提供部分⼯程材料，即“甲供材”;⼀种是延期⽀付⼯程款。
据建设部统计，房地产开发拖⽋建设⼯程款约占年度房地产开发资⾦总量的10%，它解决的资⾦有限，⽽且也只是缓解，不能解决根本问题。
融资成本、风险及资本结构优化
房地产行业资本结构分析——以万科地产为例。。。
以万科为例的房地产行业资本结构分析摘要：本文以房地产行业龙头万科为例从资本结构及相关理论来对我国房地产行业的资本结构进行了总的分析，分析得出房地产上市企业资本结构存在内源融资偏少、长期融资比例偏低、间接融资比重偏大等问题，最后针对以上问题结合万科地产整体情况，提出了相应的对策建议。
关键词：房地产；资本结构；万科地产目录一、前言 (3)（一）研究背景 (3)（二）研究目的 (3)（三）研究意义 (4)二、房地产资本结构现状及分析（以万科A(000002)为例） (6)（一）房地产企业的融资现状分析 (6)1.融资渠道单一 (6)2.股权结构失衡 (6)3.资产负债率高 (7)（二）万科的资本结构现状分析以及存在的问题 (7)1.负债结构不合理 (8)2.股权结构相对分散 (9)(三)房地产上市企业的资本结构优化对策 (9)1.增强房地产上市公司盈利能力，提高内部融资比例 (10)2.加快房地产上市公司债券的发展，提高长期融资比例 (10)3.加大房地产上市公司股权融资力度，提高直接融资比例 (10)4.加强固定资产管理，注重资产流动性 (10)5.树立品牌优势以增强公司竞争力 (11)三．总结 (11)一、前言（一）研究背景房地产企业是指从事房地产开发、经营、管理和服务活动的总称。
房地产企业属于资本密集型企业，具有建设周期长，资金周转速度慢等特点。
但是随着我国市场经济体制的构建，房地产业逐渐发展成为了我国国民经济的支柱产业。
它能直接或间接的影响到建筑、冶金、建材、装饰、家具、家电、金融等数十个上下游产业，成为我国经济发展的主要推动力量和国民经济新的增长点。
因此，房地产业的良性发展可以促进其他相关产业的健康发展。
从改革开放至今，中国房地产已经走过了三十年的发展历程，成为中国经济支柱和经济增长点。
近年来我国房地产企业平均规模增长速度非常迅速，但大部分房地产企业拥有的权益资本普遍偏少，主要以银行贷款为主要融资渠道，方式过于单一，因此，分析研究房地产企业资本结构成为当前行业内急需解决的问题。
债券资本成本率计算公式
债券资本成本率计算公式以债券资本成本率计算公式为标题，本文将详细介绍债券资本成本率的概念、计算方法、影响因素和应用场景。
一、债券资本成本率的概念债券资本成本率是指企业通过发行债券所获得的资金成本，它是企业融资成本的一种重要指标。
债券资本成本率是指企业通过发行债券所支付的利息与债券的发行价格之比，也可以理解为债券收益率。
二、债券资本成本率的计算方法债券资本成本率的计算方法一般采用折现率法。
折现率法是指将未来的现金流量通过折现率折算成当期的现金流量，从而计算出债券资本成本率。
具体计算方法如下：债券资本成本率=债券的年息票利率/（1-债券的发行折扣率）其中，债券的年息票利率是指债券每年支付给持有人的利息，债券的发行折扣率是指债券的发行价格与面值之间的差距。
三、债券资本成本率的影响因素1. 债券的发行价格：债券的发行价格与债券的面值之间的差距越大，债券资本成本率越高。
2. 债券的到期时间：债券的到期时间越长，债券资本成本率越高。
3. 债券的信用评级：债券的信用评级越低，债券资本成本率越高。
4. 市场利率：市场利率越高，债券资本成本率越高。
四、债券资本成本率的应用场景债券资本成本率可以用来评估企业的融资成本，同时也可以用来评估企业的投资项目是否具有可行性。
在投资决策中，债券资本成本率可以作为折现率，将未来的现金流量折现到当期，从而计算出投资项目的净现值、内部收益率等指标。
此外，债券资本成本率也可以用来评估企业的资本结构，根据债券资本成本率的高低来调整企业的融资结构，降低企业的融资成本。
债券资本成本率是企业融资成本的重要指标，其计算方法和影响因素需要企业进行深入的分析和研究。
在投资决策中，债券资本成本率可以作为重要的参考指标，帮助企业评估投资项目的可行性，从而实现风险控制和利润最大化。
房地产资本结构优化探析—以万科为例
房地产资本结构优化探析——以万科为例摘要：自改革开放以来，中国的经济发展飞速，生活的各个领域都取得了傲人的成就。
特别是，作为中国支柱产业的房地产，在经济发展中有着举足轻重的地位，房地产业的国家监管在稳定对人口的支持中起着重要的作用。
资本密集型企业是房地产具有典型特征的，资本一直是企业生存和发展的重要因素。
资本结构的相关性对所有房地产行业都很重要，但是几乎所有房地产行业资本结构都存在着问题。
通过对房地产行业的股权结构，债务状况，盈利能力和融资渠道的深入调查和分析，本文确定了房地产行业的资本结构通常没有科学和适当地调整。
其中万科企业有限公司作为领导者，则表现的更为明显，融资渠道的狭窄、过高的的资产负债率、管理层对风险控制的关注不足以及中小型为主的股权结构限制了房地产业的发展。
通过以上的实证分析，我建议万科企业股份有限公司带头房地产行业应采取对策，扩大融资渠道，适当增加长期负债在总负债中的比重，集中股权结构，增加股权比例。
通过调整最佳结构来启动。
关键词：万科企业股份有限公司；资本结构；融资结构。
1 绪论1.1 选题的目的及意义1.1.1 选题的目的本文将房地产作为研究对象，因为房地产行业作为中国乃至世界各国的支柱产业之一，一直都是非常热门的话题，对经济的发展有着重要的影响。
资金密集是房地产公司最典型的特征，所以通常来说对于房地产公司在运营过程中，资金链是非常重要的，完善科学合理的资本结构对房地产企业的有着十分重要的影响。
1.1.2 选题的意义企业资本结构的是否合理，对企业的生存和发展起到决定性的作用。
行业不同的情况下，对于资本结构也有着不同的标准。
房地产公司的特点是资本要求特别高。
企业的正常运作与充足的资金有着千丝万缕的联系。
公司的资本结构趋于合理化，这已成为公司具有强大竞争优势的重要因素。
在中国，房地产公司的融资通常是债务，其中最常见的是短期债务。
在回顾中国房地产上市公司资本结构的发展现状的基础上，我们具体的讨论了一些影响资本结构发展的原因，探索在当前经济发展形势之下,房地产公司优化内部资本结构的可行方案,对我国房地产业的整体发展有极大的意义。
工程项目融资结构设计、资金成本与资金结构设计
适应性
根据企业规模、业务特点和发展战略， 灵活调整资金结构，适应市场变化。
资金结构设计方法
01
比例分析法
通过分析不同融资方式的比例关系， 确定最优的资金结构。
风险评估法
评估不同融资方式的风险，根据风 险承受能力确定资金结构。
详细描述
该新能源项目在资金结构设计中，积极探索创新型融资方式，如绿色债券、碳交易等，以吸引更多环 保投资。项目方注重可持续发展，确保项目在实现经济效益的同时，对环境产生积极影响，符合现代 社会的环保理念。
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工程项目融资结构设 计、资金成本与资金
结构设计
目录
• 工程项目融资结构设计 • 资金成本分析 • 资金结构设计 • 案例分析
01
工程项目融资结构设计
融资结构设计概述
01
融资结构设计是工程项目筹资的关键环节，主要涉及确定资金 来源、确定资金结构、确定资金成本等。
02
融资结构设计需要综合考虑多种因素，包括项目规模、项目风
融资方式
不同的融资方式也会影响企业的资金成本，如股 权融资和债权融资的资金成本就存在差异。
ABCD
融资规模
企业融资规模越大，相应的融资成本也会越高。
风险水平
企业的风险水平也会影响其资金成本，风险较高 的企业可能需要支付更高的利息或股息。
03
资金结构设计
资金结构概述
资金结构定义
资金结构是指企业通过不同渠道筹集的资金之 间的比例关系，包括权益资金和债务资金。
灵活性原则
融资结构设计应考虑市场环境变化和企业实 际情况，具有一定的灵活性。
融资结构设计流程
房地产开发公司融资问题的研究
房地产开发公司融资问题的研究作者：孙建国刘玉芬来源：《新农村》2011年第13期摘要：企业的生存与发展皆以筹集足够的资金并灵活地运用这些资金为前提，融资是企业资本运动的起点，因而，融资管理是企业财务管理的一项基本内容，也是企业收益分配赖以遵循的基础。
创建企业、开展日常经营活动、扩大生产经营规模、资金结构调整都需要筹集资金。
足够的资本规模，可以保证企业投资的需要，合理的资本结构，可以降低和规避融资风险，融资方式的妥善搭配，可以降低资本成本。
适时的融资能解决企业的生存和发展问题，为企业的生存提供保障，为企业的发展提供可靠的资金支持。
关键词：融资管理融资组合战略融资资本结构财务杠杆一、房地产开发企业融资活动中存在的问题1.内部融资比重小内部融资是企业依靠其内部积累进行的融资，具体包括三种形式：资本金、折旧基金转化为重置投资和留存收益转化为新增投资。
内部融资对企业资本的形成具有原始性、自主性、低成本性和抗风险性等特点。
相对于外部融资，它可以减少信息不对称问题及与此有关的激励问题，节约交易费用，降低融资成本，增强企业剩余控制权。
但是，内部融资能力及其增长，要受到企业的盈利能力、净资产规模和未来收益预期等方面的制约。
建立和完善企业内部融资机制，提升企业价值，增强其市场竞争力的有效途径，对提高企业的管理水平有重大的价值。
如果自有资金比重小，会造成企业创立初期企业的经营目标所需的资金规模相差甚远。
尤其是中小型企业，内部融资应占有很大的比重。
而房地产开发企业在融资活动中内部融资比重过小，分析了其近三年的融资情况，发现内部融资在总融资中占有很少的分量。
2.外部融资渠道狭窄，贷款难度大外部融资即企业的外部资金来源部分，主要包括直接融资和间接融资两类方式。
直接融资是指企业进行的首次上市募集资金、配股和增发等股权融资活动，所以也称为股权融资。
间接融资是指企业资金来自于银行、非银行金融机构的贷款等债权融资活动，所以也称为债务融资。
第五章-筹资管理(下)-第三节资本成本与资本结构
2.个别资本权数价值的确定标准
个别资本权数价值的确定标准一般是根据账面价值、市场价值、目标价值等
来确定的，这 3 个标准的含义、优点、缺点如下。
权数类型
账面价值权数
市场价值权数
目标价值权数
含义
以个别资本的报表账面价 值为基础计算资本权数 以个别资本的现行市价为 基础计算资本权数 以各项个别资本预计的未 来价值为基础计算资本权 数
为零。时间价值系数表如下。
K
(P/F，K，6)
(P/A，K，6)
10%
0.564 5
4.355 3
12%
0.506 6
4.111 4
要求:
⑴利用资本资产定价模型计算普通股资本成本。
⑵利用非折现模式(即一般模式)计算债券资本成本。
⑶利用折现模式计算融资租赁资本成本。
⑷根据以上计算结果，为 A 公司选择筹资方案。(2011 年)
【解析】资本成本是衡量资本结构优化程度的标准，也是对投资获利经济效
益的最低要求，通常用资本成本率表示。
【答案】√
【例题 2•单选题】某公司向银行借款 2 000 万元，年利率为 8%，筹资费率 为 0.5%，该公司适用的所得税税率为 25%，则该笔借款的资本成本是( )。(2015
年)
A.6.00%
⑵占用费:在资本使用过程中因占用资本而付出的费用是占用费，例如向股
东支付的股利、向银行等债权人支付的利息等。
2.资本成本的作用
资本成本的作用主要体现在以下 4 个方面。
⑴资本成本是比较筹资方式、选择筹资方案的依据。
⑵资本成本是衡量资本结构是否合理的重要依据。
⑶资本成本是评价投资项目可行性的主要标准。
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房地产债券的资本结构与融资成本房地产行业是一个资本密集型的行业，对于房地产企业而言，融资
是其发展的重要渠道之一。
而房地产债券作为一种重要的融资工具，
其资本结构与融资成本的问题备受关注。
本文将深入探讨房地产债券
的资本结构与融资成本之间的关系。
一、房地产债券的资本结构
房地产债券作为一种长期债务工具，通常由发行人和投资人之间签
订的合同来约定其债权和债务关系。
在房地产债券的资本结构中，通
常包括以下几个主要因素：
1. 债券面额：债券面额是发行人向投资人承诺的偿还金额，通常以
固定的数额表示，并且具有一定的期限。
2. 债券期限：债券期限是指发行人承诺偿还债务的时间。
房地产债
券期限通常较长，常见的有3年、5年甚至更长的期限。
3. 债券利率：债券利率是投资人持有债券所能获得的利息收益率，
通常以固定或浮动利率的形式存在。
4. 债券抵押物：房地产债券常常以发行人的资产作为抵押物，以提
供额外的担保保证债务的偿还。
二、房地产债券的融资成本
房地产债券作为一种融资工具，其融资成本直接影响着债务的偿还
和企业的盈利能力。
房地产债券的融资成本主要由以下几个方面构成：
1. 债券利率：债券利率是投资人投资房地产债券所能获得的利息收
益率。
房地产债券的债券利率通常与市场利率相比较，具有一定的风
险溢价和信用利差。
2. 债券评级：债券评级是评估房地产债券信用风险的重要指标。
评
级较高的债券通常有更低的融资成本，因为投资人更愿意购买高信用
等级的债券。
3. 抵押物质量：房地产债券以发行人的资产作为抵押物，抵押物质
量直接影响债券的风险和投资人的信心，进而影响融资成本。
4. 市场需求：房地产债券的融资成本还受市场需求的影响。
当市场
需求高时，融资成本可能会降低；反之，当市场需求低时，融资成本
可能会增加。
三、资本结构与融资成本的关系
房地产债券的资本结构直接决定了融资成本的高低。
一般而言，房
地产债券的资本结构越稳健，融资成本越低。
以下是几个关系密切的
因素：
1. 债券利率与评级：债券利率通常与债券评级密切相关。
评级较高
的债券通常具有更低的利率，因此，保持优质的资产抵押和强大的还
款能力对于获得低融资成本至关重要。
2. 市场需求与融资成本：房地产市场的需求决定了房地产债券的市
场流动性。
当市场需求高时，房地产债券的融资成本较低，反之亦然。
因此，企业需要准确把握市场需求，合理调整债务融资计划。
3. 资本结构和抵押物质量：房地产债券的资本结构和抵押物质量直接影响着债券的信用风险和市场接受程度。
保持高质量的抵押物和稳健的资本结构，有助于降低资金成本，提高债券的市场认可度。
综上所述，房地产债券的资本结构与融资成本紧密相关。
房地产企业在进行债务融资时，应当注重维护企业的信用评级、优化债券的抵押物质量以及准确把握市场需求。
只有这样，才能够有效地降低融资成本，获得更好的财务效益。