对万科品牌的理解及项目分析

2、和记黄埔地产城南项目简介
❖ 项目位置及交通
高新区西至铁路防护 绿地，北至三环路， 东至站华路，南至武 侯大道；交通便利， 东靠天府大道，北靠 三环路，北侧是成都 著名的桐梓富人区， 南面是规划中的科技 园区和政府办公及商 务区。
三环 二环 一环
和记黄埔项目
❖ 规划要点： 规划总面积：1036亩 开发强度：容积率≤3.0 建筑密度：≤30% 绿地率： ≥30%
项目至市中心5KM 至火车站6KM 至双流机场15KM 毗邻未来地铁二号
❖ 规划要点： 规划总面积：1986亩 总建筑面积：超过130万平方米 开发强度：容积率0.85-0.95 建筑密度：≤20% 绿地率： ≥38%
❖ 土地成交价格： 60万元/亩（备注：与成都万科土地成本相同）
❖ 配套要求：
竞争格局；
2、成都市未来房地产市场新格局预测
品
三环
牌
发
二环
展
一环
商
中海地产
及
城西项目
大
盘
分
布
图百度文库
和记黄埔 城南项目
万科地产 城东项目
二、项目综述
1、项目地理位置
本项目位于成都行政区域的东部，西接东三环高速公路，北靠成 渝高速公路，东临四川师范大学（东区校区），南眺狮子山培育 园。
2、项目发展定位
3、项目规划概述
总用地面积：444175.50m2 住宅用地面积： 243410.30m2 商业/金融/贸易用地 ：42586.51m2 开发强度：容积率2.3~3.5 建筑密度：≤35% 绿地率：≥30%
配套用地要求： 公园（5166m2） 幼儿园（4466m2） 街道办事处（1526m2） 门诊所（3028m2） 文化中心（8014m2）
目录
一、市场总体概述； 二、项目综述理解； 三、对万科品牌的理解； 四、项目SWOT分析； 五、项目定位的思考 六、项目营销方面的思考； 七、对项目运作的思考； 1、人手配置； 2、合作形式；
一、市场总体概述
1、市场发展空间巨大 竞争格局出现变迁
❖ 房地产市场呈现良好健康的发展走势； ❖ 现阶段房价水平不高，有较大的发展空间； ❖ 住宅郊区化正在盛行，为本项目的开发带来有利条件； ❖ 大盘时代的到来，外来大品牌发展商进驻成都，房地产市场迎来新的
三、万科品牌的理解
万科集团成立于1984年5月，以房地产为核心业 务，是中国大陆首批公开上市的企业之一。
成都万科公司成立于1993年6月，成为万科集团 继深圳、上海、北京、天津、沈阳之后第六大重点投资 的城市。成都万科先后开发了成都城市花园和金色家园， 在市场上树立了良好的市场形象、产品形象，获得良好 的社会效益和经济效益，成为成都房地产市场的领跑者。
插入地块图
4、地块现状
优势：
❖ 住宅用地容积可达到2.3， 使项目的产品多样化， 在设计中可使用多种产 品结构，避免项目产品 的单一性。
❖ 地块的自然坡地使各组 团错落有致，获得更好 的日照。
❖ 在项目内设有5千多平方 米的小区公园，为居民 提供休闲的地方
劣势：
•市政配套用地过多，降低住宅 和商业用地的使用率 •与三环路只有50米的绿化隔离 带，对住宅产生噪音
由于万客城市花园、金色家园在成都市 场上树立了良好的产品形象、品牌形象，因 此，成都消费者对万科的品牌有一定的认识， 也为后继开发的项目奠定了良好的市场基础。
四、项目SWOT分析
核心竞争力
经过以上SWOT分析，我司对项目提算出其内、 中、外三层核心竞争力
未来发展前景及其升值空间受到客户的认同
医院（200床，18000㎡）
双语学校（小学至高中，54班）
幼儿园（2所，双语教学）
文化活动中心（10000㎡） 净菜市场（12000㎡） 公园（紧邻项目南侧，占地48000㎡） 体育公园（紧邻项目南侧，占地23900㎡）
公园 初步规划方案
体育 公园
变电站（110KV，两个）、派出所、街道办事处、社区服务中心等
项目点评三
➢ 景观资源较为丰富，适合打造具有闲适情调的高品质 生活社区；
➢ 开发规模大、可塑性强； ➢ 但周边配套尚未完善。
小结：
从以上分析可以看出，本项目与中海城西项目相比，同属城市边缘项目， 周边配套尚未完善；本项目除了在交通可达性、土地成本上占据一定的优势外， 在项目所处地段的区位价值、景观资源、规模等方面，本项目还稍处劣势。
项目点评一
➢ 属于城市边缘项目； ➢ 交通便捷性略嫌不足；
该地块所在地段虽已开通城区 至高新西区的城市公交，但从 城区的可达性看，进城主干道 只有一条羊西沿线，而此条线 路为城西的快速通道，上下班 时常交通拥挤；
项目点评二
❖ 区域位置价值较大： ——连接城西生态景观走廊 ——城西上风下水的概念深入人心 ——“南富西贵”，城西有众多高尚社区 ——未来地铁二号线概念
城东作为成都市未来发展的重点区域，各种工厂企业都已 经大部分搬迁，各种风景区、住宅区的规划及交通规划都已经提 上日程，城东副中心中心城区的建设已步入实施阶段，锦江区区 委、区人大、区政府等相关部门将进入城东副中心。
目前“东部新区”起步区的各项配套设施正紧张有序地进行， 连接成渝高速路的道路仅差一座立交桥就得以贯通，届时三圣、 洪河、十陵片区将连成一片，进入市区将缩短至少１０分钟，今 后城东将成为一个新型居住区。
•有两条市政路贯通南北，将地 块分割成四块，不利于小区围 合式管理，影响小区内部的私 密性
5、市政配套现状
就目前该区域的生活配套现状来说，给人总的印 象还是一个“大荒地”，生活配套非常不足，目前除 了三环路投入使用外，新建成的楼盘还太少，只有上 东阳光、桃花源别墅等少数低档楼盘。而且这里没有 学校、大酒家、购物中心、大型超市、体育场馆等生 活配套，当地的居民需要移步前往外围消费。
万科品牌和质量的认同
产品的多元化发展格局
五、项目定位思考
1、万科新城是一个什么样的项目？
当前，成都万科公司对于本项目将面临一个经营思考问题： 1）是高容积率项目，追求现有产品的多样化发展？ 2）是低容积率，保持万科一贯的开发风格？
2、同品牌竞争项目对比
1）中海•国际社区（暂名）项目简介
❖ 项目位置及交通 项目位于成都市金牛区金 牛乡、郫县犀浦镇境内， 国家级成都高新技术开 发区西部园区东南侧。