第5章 房地产估价原则

房地产估价理论与方法精讲班第17讲讲义

第一节房地产估价原则概述

房地产估价原则

一、大纲要求

考试目的

本部分的考试目的是测试应考人员对房地产估价原则的含义、种类、作用，各项房地产估价原则对房地产估价、特别是对估价结果的要求，房地产估价为何要遵守这些原则以及在实际估价中如何遵守这些原则等的了解、熟悉和掌握程度。

考试要求

1．了解房地产估价原则的含义；

2．熟悉房地产估价原则的种类；

3．熟悉房地产估价原则的作用；

4．掌握独立、客观、公正原则；

5．掌握合法原则；

6．掌握最高最佳使用原则；

7．掌握估价时点原则；

8．熟悉替代原则；

9．熟悉谨慎原则。

二、内容讲解

第五章房地产估价原则

本章介绍房地产估价原则的含义、种类、作用，各项原则对房地产估价特别是对估价结果的要求，房地产估价为何要遵守这些原则以及在实际估价中如何遵守这些原则。

第一节房地产估价原则概述

一、房地产估价原则的含义

房地产价格虽然受许多复杂多变的因素的影响，但观察其形成和变动过程，仍然存在一些基本规律。房地产价格在总体上、从某种意义上讲是客观存在的，不会因为个别市场参与者希望它有多高它就会有那么高，或者希望它有多低它就会有那么低。因此，房地产估价师要评估出客观合理的房地产价值，就不能把自己主观随意认定的某个“价值”强加给估价对象，而应当遵循房地产价格形成和变动的客观规律，通过对这些规律的认识与掌握，运用科学的估价方法，把客观存在

的房地产价值“发现”、“揭示”出来。

人们在房地产估价的反复实践和理论探索中，逐渐认识了房地产价格形成和变动的客观规律，并在此基础上总结、提炼出了一些简明扼要的进行房地产估价应当依据的法则或标准。这些法则或标准就是房地产估价原则。

二、房地产估价原则的种类

房地产估价原则主要有以下6项：①独立、客观、公正原则；②合法原则；③最高最佳使用原则；

④估价时点原则；⑤替代原则；⑥谨慎原则。这些原则可以分为以下3个层次：①基本原则；②普适技术性原则；③特殊原则。房地产估价工作的性质，决定了独立、客观、公正原则是房地产估价的基本原则。“独立、客观、公正”对于房地产估价师而言，就好比是对于医生而言的“救死扶伤”，对于律师而言的“维护当事人合法权益”。因此，独立、客观、公正不仅是房地产估价的基本原则，而且可以说是房地产估价的最高行为准则，是房地产估价师的天职。

在各种估价目的的房地产估价中都应遵守的原则，称为普适性原则或者一般原则，主要有独立、客观、公正原则，合法原则，最高最佳使用原则，估价时点原则，替代原则。其中除独立、客观、公正原则是基本原则外，其余都是技术性原则，可以将它们称为普适技术性原则。

某些估价目的的房地产估价还应遵守一些其他原则，例如房地产抵押估价还应遵守谨慎原则。这些仅适用于某种或某些估价目的的房地产估价原则，可以称为特殊原则。

由上可知，最高行为准则与技术性原则是相互对应的，普适性原则与特殊原则也是相互对应的。因此，谨慎原则也属于技术性原则。

三、房地产估价原则的作用

房地产估价原则可以使不同的房地产估价师对于房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对于同一估价对象在同一估价目的和同一估价时点的评估价值趋于相同或近似，帮助房地产估价师如何去思考和衡量估价对象的价值，如何把估价对象的评估价值首先界定到一个合理的较小范围内，然后结合估价方法的测算，就可以评估出一个更加精准的价值。因此，每一位房地产估价师都应当熟知并正确理解房地产估价原则，以此作为估价时的指南。一旦正确掌握了房地产估价原则，可以收到事半功倍的效果。

如果违背了房地产估价原则，评估出的价值就不可能客观合理。因此，评判一个评估价值是否正确，很重要的一点是看估价机构和估价师是否遵守了估价原则。

第二节独立、客观、公正原则

第二节独立、客观、公正原则

独立、客观、公正原则要求房地产估价师站在中立的立场上，评估出对各方当事人来说均是公平合理的价值。具体地说，“独立”是要求房地产估价师要凭借自己的专业知识、经验和应有的职业道德进行估价，而不要受任何单位和个人的非法干预。“客观”是要求房地产估价师要从客观实际出发，反映事物的本来面目进行估价，而不要带着自己的好恶、情感和偏见。“公正”是要求房地产估价师要公平正直地进行估价，而不要偏袒相关当事人中的任何一方。

房地产估价之所以要遵守独立、客观、公正原则，是因为评估出的价值如果不公平合理，则必然会损害相关当事人中某一方的利益，也有损于房地产估价师、房地产估价机构以至整个房地产估价行业的声誉和公信力。例如，以房地产抵押贷款为目的的估价，如果评估价值比客观合理的价值高，则借款人得利，贷款人的风险增加，甚至影响金融安全。以国有土地上房屋征收补偿为目的的估价，如果评估价值比客观合理的价值低，则征收入得利，被征收人受损，甚至影响社会稳定；反之，则被征收人得利，征收人受损。以房地产税收为目的的估价，如果评估价值比客观合理的价值高，则纳税人受损；反之，则纳税人得利，税收流失，这对于其他纳税人也有失公平。为了保障房地产估价机构和房地产估价师独立、客观、公正地估价，一是要求房地产估价机构应当是一个不依附于他人、不受他人束缚的独立机构。这方面的具体要求是房地产估价机构应当由房地产估价师为主的自然人出资设立。二是要求房地产估价机构和房地产估价师应当与估价对象没有现实的或潜在的利益关系，与委托人及估价利害关系人没有除依法收取估价服务费以外的任何现实的或潜在的利害关系。如果估价机构或估价师与估价对象有利益关系或者与委托人或估价利害关系人有除依法收取估价服务费以外的利害关系，则估价时就难以做到公平公正。即使是良好的道德自律能保证估价结果客观合理，但估价报告的公信力往往也会受到怀疑。因此，当估价机构或估价师与估价对象有利益关系或者与委托人或估价利害关系人有除依法收取估价服务费以外的利害关系的，应当主动回避。三是要求房地产估价机构和房地产估价师在估价中不应受委托人等外部因素的干扰，不应屈从于外部压力。此外，房地产估价师还必须有良好的职业道德，不能受任何私心杂念的影响。

在估价操作层面，为了评估出客观合理的价值，房地产估价师首先应本着以下假设进行估价：各方当事人均是出于利己动机并且是精明、谨慎行事的，例如，买者不肯枉花一分钱购买，卖者不肯少得一分钱出售。其次，房地产估价师应以各方当事人的角色或心态来考虑评估价值，也就是说“换位思考”。在实际交易中，各方当事人的心态是不同的，例如买者的心态是出价不能高于预期使用该房地产所能带来的收益，或重新购建价格，或类似房地产的正常成交价格；卖者的心

态是要价不能低于他对该房地产已投入的开发建设成本及应获得的期望利润，或类似房地产的正常成交价格。然后，房地产估价师再以专家的身份来反复、精细地权衡评估价值：先假设评估价值的高低不是与自己无关，即如果将自己分别设想为各方当事人的角色，评估价值的高低会对自己有何影响，假如自己是买方会怎样，是卖方又会怎样。在此基础上自然就会权衡出一个对各方当事人来说均为公平合理的评估价值。

第三节合法原则

第三节合法原则

合法原则要求估价结果是在依法判定的估价对象权益下的价值。所谓依法，不仅要依据宪法和相关法律、行政法规、估价对象所在地的地方性法规(民族自治地方应同时依据相关自治条例、单行条例)、缔结或者参加的相关国际条约，还要依据国务院及其各部门颁发的相关决定、命令、部门规章和政策及技术规范，最高人民法院和最高人民检察院颁布的相关司法解释，估价对象所在地的国家机关颁发的相关地方政府规章和政策，以及估价对象的规划设计条件、国有建设用地使用权出让合同、房屋租赁合同等。因此，合法原则中所讲的“法”是广义概念的“法”。

房地产估价之所以要遵守合法原则，是因为房地产价值实质上是房地产权益的价值，房地产估价从某种意义上讲是评估房地产权益的价值。但估价对象的权益必须是依法判定的，不是委托人或估价师可以随意假定的。当然，遵守合法原则并不意味着只有完全合法的房地产才能成为估价对象，除了依法不得以某种方式处分的房地产不能成为以该种处分方式为估价目的的估价对象外，例如法律、行政法规规定不得抵押的房地产不能成为以抵押贷款为估价目的的估价对象，任何权益状况的房地产都可以成为估价对象。

依法判定的估价对象权益包括依法判定的权利类型及归属，以及使用、处分等权利。具体地说，遵守合法原则应做到下列几点：

（1）在依法判定的权利类型及归属方面，一般应以房地产权属证书、权属档案（不动产登记簿）以及相关合同（例如租赁权应依据租赁合同）等其他合法权属证明为依据。目前，房地产权属证书有房屋权属证书、土地权属证书，或者统一的房地产权证书。其中，房屋权属证书有《房屋所有权证》和《房屋他项权证》（过去有《房屋所有权证》、《房屋共有权证》和《房屋他项权证》三种）。土地权属证书有《国有土地使用证》、《集体土地所有证》、《集体土地使用证》和《土地他项权利证明书》四种。当县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的，可能制作、颁发统一的房地产权证书。

值得进一步说明的是，遵守合法原则不是指只有合法权利的房地产才能成为估价对象，而是指依据法律、法规和政策等的规定，估价对象是哪种权利状况的房地产就应当将其作为那种权利状况的房地产来估价。例如，没有合法权利的房地产，就应当将其作为没有合法权利的房地产来估价。具体地说，目前包括：集体土地不能当作国有土地来估价，以划拨方式取得的建设用地使用权不能当作以出让方式取得的建设用地使用权来估价，共有的房地产不能当作单独所有的房地产来估价，部分产权的房地产不能当作完全产权的房地产来估价，临时用地不能当作正式用地来估价，临时建筑不能当作永久建筑来估价，超过批准期限的临时用地或临时建筑不能当作未超过批准期限的临时用地或临时建筑来估价，手续不全的房地产不能当作手续齐全的房地产来估价，不可补办相关手续的非法房地产不能当作可以补办相关手续的手续不全的房地产来估价，产权不明确或权属有争议的房地产不能当作产权明确或权属无争议的房地产来估价，违法占地不能当作合法占地来估价，违法、违章建筑不能当作合法建筑来估价，等等。因此，从理论上讲，任何权利状况的房地产都可以估价，只是其评估价值应与其权利状况相匹配。由此可知，评估价值虽然通常大于零，但也可能等于零，甚至可能小于零。不过，如果评估价值等于或小于零，则通常情况下委托人就不会委托估价了。

（2）在依法判定的使用权利方面，应以使用管制（如城市规划、土地用途管制等）为依据。例如，如果城市规划规定了某宗土地的用途、建筑高度、建筑密度、容积率等，那么对该宗土地进行估价就应当以其使用符合这些规定为前提。所谓“城市规划创造土地价值”，在一定程度上反映了这一要求。具体地说，如果城市规划规定了该宗土地为居住用途，即使从该宗土地的坐落位置、周围环境来看适合作为商业用途，但也应当以居住用途为前提来估价，除非申请变更为商业用途并且能够获得批准。在容积率方面，如果城市规划规定了该宗土地的容积率不超过2．5，除非依法调整了容积率，否则应当以容积率不超过2．5为前提来估价。如果以商业用途或者容积率超过2．5来估价，由于商业用途或者超出的容积率不仅没有法律、法规的保障，而且是违法违规的，据此所评估出的较高价值也就得不到社会认可，从而不能实现。

（3）在依法判定的处分权利方面，应以法律、法规、政策或者合同（如国有建设用地使用权出让合同）等允许的处分方式为依据。处分方式包括买卖、租赁、抵押、出资、抵债、赠与等。法律、法规和政策规定或者合同约定不得以某种方式处分的房地产，不应作为以该种处分方式为估价目的的估价对象，或者委托人要求评估该种处分方式下的价值的，其评估价值应当为零。例如，法律、法规规定不得抵押的房地产，不应作为抵押估价目的的估价对象；不得作为出资的房地产，不应作为出资设立企业估价目的的估价对象。

（4）在依法判定的其他权益方面，评估出的价值应当符合国家的价格政策。具体地说，评估政府定价或者政府指导价的房地产，应当遵守相应的政府定价和政府指导价。例如，房改售房的价格，应当符合政府有关该价格测算的要求；新建的经济适用住房的价格，应当符合国家规定的经济适用住房价格构成和对利润率的限定；集体土地征收和国有土地上房屋征收估价，应当符合国家有关集体土地征收和国有土地上房屋征收补偿的法律、法规和政策。

此外，还可将合法原则拓展到对采用的估价技术标准和估价主体资格的要求上。具体地说，房地产估价应当采用国家和估价对象所在地的有关估价技术标准，应当由房地产估价机构和房地产估价师进行。

下面以国有土地上房屋征收估价为例，说明合法原则的具体应用：

在房屋征收估价中，被征收房屋的房地产市场价格与被征收房屋的性质（包括用途，下同）和面积直接相关。例如，《城市房屋拆迁管理条例》第二十二条规定：“拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿”。据此，房屋征收估价时，如果被征收房屋被定性为违章建筑或超过批准期限的临时建筑，就应当不予估价，或者评估价值为零。因此，房屋征收估价必须明确被征收房屋的性质和面积，否则就无法进行估价。但在现实中，由于各种各样的原因，被征收房屋的性质和面积有时难以认定，也不是房地产估价师能够认定的，更不是征收人和被征收人中的某一方说了算的。鉴于此，《城市房屋拆迁估价指导意见》第十二条对被征收房屋的性质和面积认定问题作了以下规定：“委托拆迁估价的，拆迁当事人应当明确被拆迁房屋的性质（包括用途，下同）和面积。被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准；各地对被拆迁房屋的性质和面积认定有特别规定的，从其规定；拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质或者面积协商一致的，可以按照协商结果进行评估。对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当向城市规划行政主管部门申请确认。对被拆迁房屋的面积不能协商一致的，可以向依照《房产测绘管理办法》设立的房屋面积鉴定机构申请鉴定；没有设立房屋面积鉴定机构的，可以委托具有房产测绘资格的房产测绘单位测算。对拆迁中涉及的被拆迁房屋的性质和面积认定的具体问题，由市、县规划行政主管部门和房地产管理部门制定办法予以解决。”有了这一规定，房地产估价师在房屋征收估价中就可以按照下列几点来把握被征收房屋的性质和面积：

（1）一般以被征收房屋的权属证书及权属档案的记载为准。房屋权属登记发证制度是《城市房地产管理法》规定的房地产管理基本制度之一。房屋权属证书中的房屋所有权人即为该房屋的所有人，依法对房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。房屋权属登记机关在依法核发房屋权属证书时，对权利申请人提出的登记申请不仅要审查形式要件，而且要对申请登记的权利的权源证

明是否有效进行严格审查，还要进行实地勘验或要求权利申请人提供房产测绘机构的实地勘验。形式要件与实地勘验结果相符的，才予登记，核发房屋权属证书，并将房屋的性质、面积等记录在房屋权属证书及权属档案中。房地产权利一经登记机关在登记簿上注册登记，该权利就在法律上有绝对效力，受国家法律保护。因此，根据被征收房屋的权属证书及权属档案的记载直接获取房屋的性质、面积等，是一种行之有效的渠道。房屋的权属证书与权属档案的记载不一致的，以权属档案的记载为准。

（2）各地对被征收房屋的性质和面积认定有特别规定的，从其规定。由于对被征收房屋性质、面积认定的复杂性，《城市房屋拆迁估价指导意见》对被征收房屋的性质和面积认定问题作了特别规定，即对已制定出台了被征收房屋的性质和面积认定特别规定的地方，依据地方的规定确定被征收房屋的性质、面积。例如，有的地方对临街住宅改为铺面房的，规定经过工商登记、依法纳税、在一年以上的，根据实际用途予以拆迁补偿。

（3）征收人与被征收人对被征收房屋的性质或者面积协商一致的，可以依据协商结果进行评估。房地产估价师应要求估价委托人提供征收人和被征收人签字认可的对被征收房屋的性质或者面积协商一致的书面结果，依据该协商结果进行评估，并将其作为估价报告的一个附件。

（4）在对被征收房屋的性质不能协商一致时，征收人或被征收人应当向城市规划行政主管部门申请确认。在对被征收房屋的面积不能协商一致时，应当向房屋面积鉴定机构申请鉴定或委托具有房产测绘资格的房产测绘单位测算。2000年12月28日，建设部、国家测绘局联合发布了《房产测绘管理办法》（建设部令第83号），规范了房屋面积计算和房产测绘行为。只有按照该办法的规定取得房产测绘资格的单位或国家认可的房产测绘成果鉴定机构，才能依法实施房屋面积计算或鉴定。

下面再以房地产抵押估价为例，说明合法原则的具体应用：

（1）评估土地使用权是以划拨方式取得的房地产的抵押价值的，该房地产的抵押价值不应包含划拨土地使用权应缴纳的土地使用权出让金或者相当于土地使用权出让金的价款；这是因为《城市房地产管理法》第五十一条规定：“设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。”

（2）评估有拖欠建设工程价款、尚未竣工或者虽然竣工但自竣工之日起六个月内的房地产的抵押价值的，该房地产的抵押价值不应包含发包人拖欠承包人的建设工程价款。建设工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人