商业地产运营管理一体化过程
商业地产运营管理一体化过程
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※ 商业地产（商业）前期全程策划
1.市场调研分析
2.项目定位策划
3.项目产品策划
4.策划沟通导入
5.配合规划设计
※ 商业地产项目委托建筑规划设计
1.市场调研分析研究
2.项目定位策划研究
3.项目产品策划研究
4.项目规划指标研究
5.概念策划沟通交流
6.实施项目概念规划
7.实施项目方案规划
※ 商业地产（商业）项目招商代理
1.招商市场调研分析
2.招商全程实施策略
3.阶段性招商与策略
4.业态业种定位策划
5.招商价格策略制订
6.招商预警策划方案
7.招商优惠政策制订
8.招商平面布局规划
9.品牌招商筛选策划10.招商中心建章立制11.招商资质文件策划12.招商合约建章立档13.招商过程必备文件14.招商现场策划布置15.招商人员定位分工16.招商人员教育培训17.招商现场人事管理18.招商营销广告策划19.招商现场活动企划20.招商客户动态管理21.招商后期策略调整22.品牌装修方案审批23.商户装修现场管理24.品牌进驻检查督导25.招商资料整理整档
※ 商业地产（商业）项目销售代理
1.销售市场调研分析
2.销售全程实施策略
3.阶段性销售与策略
4.销售铺位规划定位
5.销售价格策略制订
6.销售预警策划方案
7.销售优惠政策制订
8.投资客群锁定策划
9.销售中心建章立制10.销售资质文件策划11.销售合约建章立档12.销售过程必备文件13.销售银企合作关联14.销售现场策划布置15.销售人员定位分工16.销售人员激励政策17.销售人员教育培训18.销售现场人事管理19.销售营销广告策划20.销售现场活动企划21.销售客户动态管理22.销售后期策略调整23.客户资料整理整档
※ 商业地产商业管理技术品牌输出
1.商管市场调研分析
2.商管全程实施策略
3.商管组织架构定编
4.管理公司建章立制
5.管理班子搭建筹备
6.商管高层招聘培训
7.项目全程运营参与
8.全程参与规划会审
9.参与施工建设联会10.参与设备选型定案11.参与内外装饰定案12.全程协助项目招商13.全程协助项目销售14.招商管的和谐互动15.项目过程商管展现16.创建商管过程文化17.全员人才教育培训18.商场生财设备定案19.商户装修上货监督20.开业全程筹备策划21.招销客户档案管理22.持续优化商品结构23.商管企划社会公关24.创建业主的委员会25.创建商户的委员会
※ 商业地产物业管理技术品牌输出
1.物管市场调研分析
2.物管全程实施策略
3.物管组织架构定编
4.物业公司建章立制
5.物业班子搭建筹备
6.物业高层招聘培训
7.项目全程运营参与
8.全程参与规划会审
9.参与施工建设联会10.参与设备选型定案11.参与内外装饰定案12.全程协助项目招商13.全程协助项目销售14.全程协助项目商管15.全程协助工程建设16.项目过程物管展现17.创建物管过程文化18.全员人才教育培训19.物管配套设备定案20.商户装修监督管理21.协助商场开业筹备22.商场资产档案管理23.商场设备优化管理
※ 商业地产（商业）广告营销策划
1.项目广告市场调研
2.项目推广实施策略
3.全程整合营销策划
4.项目全程VI设计
5.平面广告策划设计
6.协助视听媒体策划
7.项目全程包装策划
8.项目营销活动策划
9.配合项目阶段宣传10.管理公司VI策划11.商场VI导视设计12.开业庆典策划设计13.商场繁荣企划策划14.阶段氛围策划设计
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商业地产运营管理模式剖析
一、商业地产成功的因素及要求 1、功能：最一般的功能是作为商品流通的基础设施，承担商品的流通展示功能，对人而言就是满足人们的购物需求。同时商业地产还可以承载餐饮功能、娱乐功能、休闲功能、商务功能等其他功能； 2、地段：商业地产对地段的要求更高。 3、客户：商业地产的客户包括经营商户、商铺投资者和目标消费者三类人群。商业地产的客户群复杂性要远甚于住宅的。 4、资金要求：大型商业地产项目需要一次性投资建成才能形成浓厚的商业气氛，沉淀资金较多，并且大多采用只租不售模式，持有商业物业经营必须有长线的充足的资金支持。 5、物业要求：商业地产而言，对物业的层高、柱距、荷载、电梯等都有很细致的要求，任何一点的差池都有可能影响商业地产项目的生存。 6、销售模式：商业地产的客户则包项目多以投资回报率、回报周期为营销重点,商业的销售则形式多样，一般而言分为四种模式，直接销售模式、带租约模式、返租式销售、整体销售模式。而且每种销售模式还可以继续细分，复杂程度更高。 7、专业性：商业地产除了要遵循住宅地产所遵循的建筑规范和消防规范外，还要遵循第三种规范即商业规范；商业专业性的要求极高；商业地产的销售只是经营的开始，还需要招商、开业和经营管理。 8、投资回报形式：销售只能获取短期的资金回笼或者解决开发商后续开发的资金问题，而经营收益和物业升值才是商业地产投资回报的最主要形式。 二、商业地产的价值链
现阶段国内商业地产开发运作的主流模式：开发商就是投资者甚至商业运营方，一个主体双重甚至三重角色，且物业大多是分割产权销售（全部或局部），在此模式下，开发商也是投资商，排在运营链的最前面，而小业主也是投资者，排在开发商之后。但未来商业地产开发运作更多会依托基金的进入或实现证券化，有独立的投资主体。 三、租售模式 模式一：只售不租 特点描述：只售不租的模式即是开发商只销售、出让产权，销售完成之后基本上就不再进行干预，仅由物业管理部门进行日常的统一维护管理，这是旧有商业地产开发普遍采用的经营方式。
商业地产运营管理一体化过程
商业地产运营管理一体化过程 赛蓝不动产提供https://www.360docs.net/doc/011087766.html, ※ 商业地产（商业）前期全程策划 1.市场调研分析 2.项目定位策划 3.项目产品策划 4.策划沟通导入 5.配合规划设计 ※ 商业地产项目委托建筑规划设计 1.市场调研分析研究 2.项目定位策划研究 3.项目产品策划研究 4.项目规划指标研究 5.概念策划沟通交流 6.实施项目概念规划 7.实施项目方案规划 ※ 商业地产（商业）项目招商代理 1.招商市场调研分析 2.招商全程实施策略 3.阶段性招商与策略 4.业态业种定位策划 5.招商价格策略制订 6.招商预警策划方案 7.招商优惠政策制订 8.招商平面布局规划 9.品牌招商筛选策划10.招商中心建章立制11.招商资质文件策划12.招商合约建章立档13.招商过程必备文件14.招商现场策划布置15.招商人员定位分工16.招商人员教育培训17.招商现场人事管理18.招商营销广告策划19.招商现场活动企划20.招商客户动态管理21.招商后期策略调整22.品牌装修方案审批23.商户装修现场管理24.品牌进驻检查督导25.招商资料整理整档 ※ 商业地产（商业）项目销售代理 1.销售市场调研分析 2.销售全程实施策略 3.阶段性销售与策略 4.销售铺位规划定位 5.销售价格策略制订 6.销售预警策划方案 7.销售优惠政策制订 8.投资客群锁定策划 9.销售中心建章立制10.销售资质文件策划11.销售合约建章立档12.销售过程必备文件13.销售银企合作关联14.销售现场策划布置15.销售人员定位分工16.销售人员激励政策17.销售人员教育培训18.销售现场人事管理19.销售营销广告策划20.销售现场活动企划21.销售客户动态管理22.销售后期策略调整23.客户资料整理整档 ※ 商业地产商业管理技术品牌输出 1.商管市场调研分析 2.商管全程实施策略 3.商管组织架构定编 4.管理公司建章立制 5.管理班子搭建筹备 6.商管高层招聘培训 7.项目全程运营参与 8.全程参与规划会审 9.参与施工建设联会10.参与设备选型定案11.参与内外装饰定案12.全程协助项目招商13.全程协助项目销售14.招商管的和谐互动15.项目过程商管展现16.创建商管过程文化17.全员人才教育培训18.商场生财设备定案19.商户装修上货监督20.开业全程筹备策划21.招销客户档案管理22.持续优化商品结构23.商管企划社会公关24.创建业主的委员会25.创建商户的委员会 ※ 商业地产物业管理技术品牌输出
浅析商业地产的运营管理
浅析商业地产的运营管理 随着现代商业地产的发展，能够在变化莫测的商业大潮中屹立不倒的成功商业项目，无一不是经过理性而严谨的规划而来的。除了以Shopping Mall为代表的商业业态的发展趋势之外，商业地产的运营管理是当前人们最关心的问题。 运用国际运营理念，营造一个适合于本土化运营的国际商业运作管理模式，不仅能为消费者构建一个良好的购物、娱乐、休闲环境，更为经营者、投资者们打造一个优质的财富平台。 商业地产成功的关键——统一的运营管理 运营管理是商业运营的核心，是商业房地产收益和物业价值提升的源泉。现代商业房地产管理运营的精髓就是要把松散的经营单位和多样的消费形态，统一到一个经营主题和信息平台上。统一的运营管理模式的运用，其实际意义就是旨在把投资者、经营者、管理者三者结成利益共同体。不能统一运营管理的商业房地产项目，会在激烈的竞争中逐渐蜕变，直至最终完全丧失自己的商业核心竞争力。 运营管理的统一性，就是开发商和入驻店铺精诚合作，在同一个主题概念指导下开展整齐划一的经营管理工作。这一经营管理又可细分为广告、宣传、共同促销、商户销售额管理、商户运营管理、顾客服务、安防管理、消防管理和设施设备维修管理等等。虽然是综合性的复合商业设施，但其运营管理可呈现出宛若单个店铺一样的统一协调感。 经营商业物业的收入主要来源于商户的租金。商业项目的功能就是帮助商户创造收入，提高每一平米商业面积的赚钱能力，这就是商业项目经营管理的价值
所在，也是商业地产成功运作的关键。换句话说，大型商业项目长期成功与否的保证，成功的统一运营就是一个关键。 商业地产的运营管理即要做到四个方面的内容的统一：统一招商管理（立足长远）、统一营销（广告宣传等）、统一服务监督和统一物业管理。每一个成功的购物中心，都以一个真正Mall的理念来运营，必定遵循购物中心的特点。广州天河城能成为中国第一个赚钱的Mall，其成功运营就是很好的例子，除了选址成功外，最重要的就是遵循购物中心的特点，开发商自营了主力百货———天贸南大-天河百货。“四个”统一的好处是便于解决规划设计和招商的难题，并且能够提高非主力店的租金收入。 虽然运营管理是一个项目成功与否的关键，但在运营管理之前，要确保一个项目完美顺利地开发、进展，则要完全归功于科学而严谨的市场调查、规划选址、准确的定位和长期有序良好的招商工作，因此说，它们又是一个成功商业项目后期顺利运营的基础。 商业地产顺利运营的基础——完美的规划与招商 一、科学严谨的市场调查 房地产市场调查的目的是对地块的价值、投资开发环境、市场供需状况、市场竞争状况等各种市场变量进行分析和研究，以期对项目进行整体的可行性分析，并对市场定位提供依据回避风险。商业地产因为其客户需求的特殊性、利益协调的多样性和开发商赢利模式的不确定性，所以更需要在开发前期进行市场调查和研究。但是，从市场调查和研究本身并不能得出市场定位的结论，他们的作用仅限于验证或者为市场定位寻找依据。 二、合理准确的选址要求
运营管理-二、基本理论
二。基本理论 1.现代运营管理的特征及发展趋势 生产经营一体化 生产与运作模式的主流发生转移——多品种生产、快速响应与灵活应变 人本管理与不断创新 生产管理模式的更新 追求“绿色生产” 2.影响企业生产单位构成的因素 产品：产品品种、结构特点、工艺特点与生产规模 企业规模：生产产品数量（或消耗原材料数量）、资产占有数量、职工数量 生产专业化水平和协作化水平：高或低 企业的生产技术水平：先进或落后 企业的环境条件：自然的、市场的、社会的 .3.工艺专业化原则的定义及优缺点。 定义：工艺布置，按照工艺原则进行设施布置，把执行相同功能的设施和人员组合在一起，安排在同一区域，组成专门对某工艺进行加工的生产单元。 优点：品种变换适应性好，充分利用设备和生产空间，生产单位专业化程度高。 缺点：运输路线长，流动资金占用量大，外部生产单位之间联系复杂。
4.对象专业化的定义及优缺点。 定义：以产品为对象来划分和设置生产单位，把全部和大部分工艺过程集中在一个生产单位对产品进行加工。 优点：产品生产专业化程度高，运输路线短、流动资金占用量低，产品生产线之间联系简单。 缺点：品种变换适应性差，不能充分利用设备和生产空间，不利于工艺、设备管理。 5、大量、成批、单件生产类型的特点： 大量生产成批生产单件生产 生产的品种和数量品种少，数量多品种较多，数量较多品种繁多，数量少 生产的稳定性和重复 性很强一定的稳定性和重复 性 差 使用的设备和工装专业化。自动化部分专用，部分通用通用设备专业化方式对象专业化俩者兼有工艺专业化 生产计划整体优化，仔细优化有所下降粗略 生产控制实时监控现场控制较难生产控制任务很重生产效率高中低 6. 服务业运营类型的划分及其特点（P33）· 按顾客需求特性划分 通用型专用型
商业管理在地产开发运营中的作用
商业管理在地产开发运营中的作用 目前国内对大型商业地产项目的盲目立项规划, 重复建设及规划布局的混乱造成城市资源的浪费及社会资源的浪费和投资风险增加,形势是严峻的。因此,聘请国际著名的商业管理设计公司就极为重要。 为什么商业地产和住宅项目存在很大的区别?国内发展商普遍缺乏商业地产开发有效的经验,对商业地产开发的操作思路、操作程序、招商渠道等也把握不好。其中最大的问题就是对于商业地产和住宅项目的开发缺乏根本性的区别。 商业地产项目的规模与形态上, 可分两大类, 一类是服务于大型综合商业的shopping Mall , 即购物中心;还有一类是商业街的商铺店面。作为专业的商业管理设计公司,主要针对购物中心来谈几个问题。 大型综合商业地产项目和住宅项目有所不同,其租售对象并非直接的购物消费者而是商家, 特别是主力店。因此发展商首先要找到主力店,按照他们的要求进行规划设计,这一过程最为艰难。一个几十万平米的店,招一家主力店最多 2万平方米,即使确定了能够解决十万平米的主力店,那么还有十几万平米等待解决,这对于发展商无疑将形成巨大的压力。同时发展商要将店铺租售出去,就必须先决定主力店的形式,是仓储式还是家电用品销售。因为对于不同的主力店,其卖场的比例大小也不同,以国内外主力店为例他们对卖场的面积、停车位的面积、货架的陈列、空间的高度等都有一系列的要求,如果发展商自己在做设计时不符合这样的要求,那么项目越深入,后其招商的困难就越大。 主力店招商有一系列的具体要求,其中对项目的市场判断尤为重要,而对于发展商,了解商业地产和住宅开发之间的区别则是最重要的。首先,同样是商业地产,其定位却不尽相同。体验式的商业,咖啡、体闲、娱乐、电脑这类游戏设施可以兼容,但不是所有业态都可以互相兼容的;而有的 shopping Mall 是家具城,有的是建材城,有的是购物超级市场它们的定位也不一样;即使同是大型业态,如国内的许多大型超市,也首先需要明确商业业态的具体形式,才能根据实际需求进行设计,为事找人,为商业定位而找设计。
商业地产的管理运营模式
商业地产管理运营模式 一、商业地产成功的因素及要求 1、功能：最一般的功能是作为商品流通的基础设施，承担商品的流通展示功能，对人而言就是满足人们的购物需求。同时商业地产还可以承载餐饮功能、娱乐功能、休闲功能、商务功能等其他功能； 2、地段：商业地产对地段的要求更高。 3、客户：商业地产的客户包括经营商户、商铺投资者和目标消费者三类人群。商业地产的客户群复杂性要远甚于住宅的。 4、资金要求：大型商业地产项目需要一次性投资建成才能形成浓厚的商业气氛，沉淀资金较多，并且大多采用只租不售模式，持有商业物业经营必须有长线的充足的资金支持。 5、物业要求：商业地产而言，对物业的层高、柱距、荷载、电梯等都有很细致的要求，任何一点的差池都有可能影响商业地产项目的生存。 6、销售模式：商业地产的客户则包项目多以投资回报率、回报周期为营销重点,商业的销售则形式多样，一般而言分为四种模式，直接销售模式、带租约模式、返租式销售、整体销售模式。而且每种销售模式还可以继续细分，复杂程度更高。 7、专业性：商业地产除了要遵循住宅地产所遵循的建筑规和消防规外，还要遵循第三种规即商业规；商业专业性的要求极高；商业地产的销售只是经营的开始，还需要招商、开业和经营管理。 8、投资回报形式：销售只能获取短期的资金回笼或者解决开发商后续开发的资金问题，而经营收益和物业升值才是商业地产投资回报的最主要形式。
二、商业地产的价值链 现阶段国商业地产开发运作的主流模式：开发商就是投资者甚至商业运营方，一个主体双重甚至三重角色，且物业大多是分割产权销售（全部或局部），在此模式下，开发商也是投资商，排在运营链的最前面，而小业主也是投资者，排在开发商之后。但未来商业地产开发运作更多会依托基金的进入或实现证券化，有独立的投资主体。 三、租售模式 模式一：只售不租
商业地产项目经营管理方案
一、前言 入职近三周以来,通过培训、学习、实地考察、同事之间的沟通,对我公司的发展战略、项目筹备工作的实际进展,也有了一定的了解。&&&&&&&&&&& 极具想象力项目定位以及呈现出的美妙前景、商业管理团队的有力构成,深深吸引了我。 我公司的“经营管理模型”提出了科学、规范的经营管理框架,具有很强的指导性。 &&&&& 作为我公司第一个实施的项目,肩负着建设、实践运营管理体系规范 的责任,具有只许成功,不许失败的性质。公司关于“细节决定成败,创意决定未来”的管理理念要求我们,既要尊重传统模式的客观性,还必须要保持创新、引领的竞争能力。 如何发挥四个统一的力量,提升竞争力和规模效应,实现规范化经营、制度化管理,打造一个既具有地方特色又融合先进经营理念的现代化休闲购物场所,对此,我深 深感受到管理团队面临的巨大压力。 根据到目前为止掌握的信息以及以往工作经验,我认为对于佛山项目上的管理应遵循如下的思路。 之所以称之为思路,是因为暂时还没有将涉及到的各个中、小主题一一展开,那将十分庞大,请尊敬的$$$$$$$$及各位领导给与指正。 二、组织结构图与编制说明---图后附。 编制说明: 1、行政部工作内容繁琐,部门人员建议编制8 人,比原计划 增加 2 人（执行层:
其中取消行政办公室副主任岗位（1 人,但行政总监不再兼任办公室主任之职,应招聘实职人选; 由于人事招聘、入（退职手续工作量很大,应增加专业主管（人事、薪酬方向1 人。 取消办公室助理岗位,改为行政助理并增加 1 人。行政助理除承担办公室助理的职能,增加总经理文员、工作督办、会议纪要等具体工作职能。 尚未确定有没有司机编制。 2、综合运营部 原综合运营部设了 2 个副部长岗位,建议只保留一个,部门总编制减少一人。 3、财务信息部 原会计核算员编制为 1 人,预计工作量较大,建议增加 1 名; 系统实施人员的编制情况主要看今后自营范围的大小（如OOM。 一旦出现自营项目,人员编制需另行修改。 4、招商管理部 原部长岗位由总监兼任,建议招聘实职人员,总监不再兼任;同时副部长岗位取消部门总人数不变。 5、营销策划部 预计美工工作量较大,建议增加美工 1 名。 项目总编制比原计划将增加3人（总数71人。 、工作概述
一体化管理体系运行考核管理制度(2020新版)
( 管理体系 ) 单位：_________________________ 姓名：_________________________ 日期：_________________________ 精品文档 / Word文档 / 文字可改 一体化管理体系运行考核管理 制度(2020新版) Safety management system is the general term for safety management methods that keep pace with the times. In different periods, the same enterprise must have different management systems.
一体化管理体系运行考核管理制度(2020 新版) 第一章总则 第一条为全面落实公司一体化管理方针和管理目标，加大一体管理体系运行考核力度，以确保一体化管理体系有效运行，特制定本管理制度。 第二条本制度适用于公司一体化管理体系运行有关的部门、项目经理部和个人；本制度应用于公司内部各项管理工作的考核；应用于认证机构对公司的外部监督审核及认证。 第二章职责和权限 第三条公司总经理批准并发布实施本制度； 第四条公司总工程师是一体化管理体系运行考核奖惩实施的主管领导；
第五条企业发展部负责本制度的贯彻落实，并由机关各部门依据日常考核结果，适时提出奖惩建议，经公司总经理批准实施。 第三章考核内容 第六条考核事项规定与要求 （一）按照一体化管理体系要求，公司各部门及项目部在规定的期限内及时落实相应的职责，杜绝无人管现象。 （二）按照职责要求及时进行管理策划并明确管理目标。 （三）按照相应的管理目标在一体化管理体系运行过程中有效地管理与操作，并能够提供合格证实，记录真实、准确，与所管理、作业内容保持同步。 （四）对影响一体化管理体系的信息及时收集、传递，并有效处理，并由专人负责。 （五）对拟订的一体化流程和管理制度，采取的纠正或预防措施，计划、方案或措施与实际应用吻合，落实有效，能够及时验证。 （六）对一体化管理体系和施工作业过程，要有专人及时收集相关数据，选择适用的统计技术方法，用以解决问题，持续改进管
商业地产运营管理中的五大痛点
揭秘：商业地产运营管理中的五大痛点看看到底有多难 核心提示：在商业地产领域，今天大家都在谈体验式商业，然而到底有多少体验式商业是真的抓住了 消费者的痛点而创造出来的？ 从互联网思维火起来的那天开始，“痛点”这个词在业界也变的炙手可热。黄章林发布 了第一期的视频节目《痛点说》，这应该算是国内首个用户洞察的商业秀，探讨如何抓精品文档，超值下载 住痛点从而给顾客带来尖叫的体验。 在商业地产领域，今天大家都在谈体验式商业，其实我想问的是“然并卵，到底有多 少体验式商业是真的抓住了消费者的痛点而创造出来的？”老黄的第一期节目是讲公寓的，我建议他下一步为我们商业地产的朋友做一期体验式商业的痛点说，一起期待一下！ 其实，我今天想说的是另外一种痛，是行业的阵痛，相信每一个正在从事商业地产的 朋友都或多或少都在感受着这些痛点和难点，而所有这些产生阵痛和摩擦的地方就是我们 需要通过技术、流程等方式用创新的思维去解决的，这些也就是这个行业发展的希望所在。 对于从住宅地产领域转型至商业地产领域的开发商而言，普遍存在五个方面的痛点： 预算管控难、招商管理难、业态规划难、运营管理难、横向协同难。这五个难点影响了开 发商在商业地产领域大展拳脚，而为了避免成为商业地产领域“即将倒下的那一批”中的 成员，该如何去迎战这“五难”呢？ 通过对各大商业地产标杆企业深入研究后，我们发现，支撑成功商业地产运营核心的背后遵循着“客户满意－商家满意－开发商满意”的本质逻辑，在此认知的基础上，我们 展开来谈一谈，如何应对商业地产运营管理中的五大痛点。 痛点1：预算管控难 相比住宅地产而言，商业地产的精细化管控要求更高，住宅地产的报表精确度以“万 元”计，而商业地产的报表要精细到元甚至角、分，因而要求商业地产的预算管控体系能 够真正建立起来。在预算管控方面的难点主要体现在实现以下三个方面可控。 1.预算目标可控
商业地产运营、物业管理与方案
商业地产运营、物业管理服务项目 方 案 书
目录 第一章前言 第二章技术文件……………………………………………………… 一、拟采取的管理方式…………………………………………… 二、人员配置、工作职责、服务规范…………………………… 1、人员配置……………………………………………………… 2、工作职责……………………………………………………… 3、服务规范……………………………………………………… 三、日常物业服务方案…………………………………………. 1、维修方案……………………………………………………… 2、保洁方案……………………………………………………… 3、保安方案……………………………………………………… 四、突发事件的处理预案……………………………………… 五、管理规章制度………………………………………………
前言 商业物业是指建设规划中必须用于商业性质的房地产，它是城市整体规划建筑中的一种重要功能组成部分，其直接的功用就是为消费者提供购物场所。其中，公共性商业楼宇是因商业发展而兴起的一种新的房地产类型，与一般零售商店不同，零售商店即使规模再大，仍然只有一个经营实体。而公共性商业楼宇一般会有很多独立的商家从事经营，各行各业的经营服务都有，范围远远超过零售商店，它不仅包括零售商店，而且包括银行、餐饮等各种服务性行业和各种娱乐场所。它的经营范围已远远超出原来商场的概念，是一种集商业、娱乐、餐饮等各种功能为一体的经营场所。 商铺是有计划的商业聚集,对商铺进行“统一管理,分散经营”是商铺区别于其他房地产的核心特点。
商铺的统一管理的理念在于统一招商管理、统一营销、统一服务监督、统一物管。 “统一的物业管理”有助于建筑空间的维护和保养。 商铺的物业管理内容包括：养护建筑、维护设备、保证水电气热正常供应、公用面积的保洁、保安防盗、车辆管理、绿化养护、意外事故处理等。商铺的各项设施的使用频率较高，统一管理有助于对物业设施设备有计划的保养与维修，增加使用的安全性和耐久性。 商铺物业的管理特点： 1、顾客流量大 商铺进出人员杂，不受管制，客流量大，易发生意外，安全保卫工作非常重要，有些零售商品易燃易爆，因此消防安全不得有半点松懈。同时商场在发生突发事件时，疏散相对较慢。安全管理应特别慎重 2、服务要求高 物业管理服务面向商铺置业人和使用人，向他们负责，一切为他们着想。促进商业物业保值、增值；同时为使用人和顾客营造一个安全、舒适、便捷、优美的经营和购物环境。这是商铺物业管理服务的根本原则 3、管理点分散 出入口多，电梯（客梯）、观光梯、自动扶梯等）分散，需要的保洁、保安人员相对较多，管理点分散，管理难度较大是商业物业管理的特点。 4、营业时间性强 顾客到商铺购物的时间，大多集中在节假日、双休日和下班及晚间，而平时和白天顾客相对少一些。统一店铺的开张及关门时间有利于商铺的
一体化管理体系运行情况报告
一体化管理体系运行情况的报告 为了强化我公司的质量、环境和职业健康安全管理工作，提高服务质量，更好地满足顾客要求，以使我公司的管理工作进一步标准化、规范化、科学化，经公司领导一致研究决定，从2013年3月开始建立和实施B/0版管理手册、程序文件及管理制度，符合ISO9001：2008《质量管理体系要求》、ISO14001：2004《环境管理体系规范和使用指南》、GB/T28001：2011《职业健康安全管理体系规范》三个标准要求的一体化管理体系。 公司在一体化管理工作中，以贯彻三个标准为重点，规范了公司内部的管理工作，提高了员工的质量、环境、职业健康安全意识，一体化管理体系始终保持了良好的运行态势，保证了商场的服务工作始终处于良好的运行状态。 1、为了能使公司的一体化管理体系顺利建立和实施，公司落实了贯标工作的主要责任部门，并由公司最高管理者任命了管理者代表，明确了管理者代表及各部门的质量职责和权限。 2、今年以来，我公司聘请了认证咨询公司的老师为我公司进行了标准的培训工作，并对培训人员进行了对标准了解情况的考核。公司派出2名人员参加了内审员的专门培训。 3、由公司综合办负责公司一体化管理体系文件的编制工作，在形成初稿后，下发各部门征求意见，根据收集上来的意见对一体化管理体系文件进行了修改、补充、完善后，下发各部门。 4、围绕公司的一体化方针的实施，制定了公司年度一体化目标。 公司办公室根据公司一体化方针，结合公司服务的特点及现状，制定了公司的一体化管理目标，该目标包括对商品质量、服务质量、顾客满意度、环境管理、职业健康安全等各项工作的要求，目标体现了具体化、定量化的原则，为各项管理工作指明了方向。 5、公司的一体化管理体系运行状况良好，一体化目标得以实现 公司的一体化管理体系按照制定的一体化管理手册和程序文件要求运行，效果良好，从服务实现的策划到服务提供过程，整个过程得到了控制，服务质量稳定、员工质量、环境、职业健康安全意识和自身素质不断提高、一体化管理形成良性循环。 一体化管理目标实现情况为： 产品一次交验合格率100%； 污染物排放（污水、噪声、粉尘）符合国家标准。 未发生火灾事故且无火灾隐患。 未发生重大人身伤亡事故，轻伤率为0‰。 公司的一体化管理体系运行下，公司无职业病的发生。 公司的一体化管理体系运行下，无交通事故、无违法乱纪和无食物中毒的发生。
商业地产项目经营管理方案
一、前言 入职近三周以来，通过培训、学习、实地考察、同事之间的沟通,对我公司的发展战略、项目筹备工作的实际进展，也有了一定的了解。 &&&&&&&&&&&极具想象力项目定位以及呈现出的美妙前景、商业管理团队的有力构成，深深吸引了我。 我公司的“经营管理模型”提出了科学、规范的经营管理框架，具有很强的指导性。 &&&&&作为我公司第一个实施的项目，肩负着建设、实践运营管理体系规范的责任，具有只许成功，不许失败的性质。公司关于“细节决定成败，创意决定未来”的管理理念要求我们，既要尊重传统模式的客观性，还必须要保持创新、引领的竞争能力。 如何发挥四个统一的力量，提升竞争力和规模效应，实现规范化经营、制度化管理，打造一个既具有地方特色又融合先进经营理念的现代化休闲购物场所，对此，我深深感受到管理团队面临的巨大压力。 根据到目前为止掌握的信息以及以往工作经验，我认为对于佛山项目上的管理应遵循如下的思路。 之所以称之为思路，是因为暂时还没有将涉及到的各个中、小主题一一展开，那将十分庞大，请尊敬的$$$$$$$$及各位领导给与指正。 二、组织结构图与编制说明---图后附。
编制说明: 1、行政部工作内容繁琐，部门人员建议编制8人，比原计划 增加2人（执行层）： 其中取消行政办公室副主任岗位（1人），但行政总监不再兼任办公室主任之职，应招聘实职人选； 由于人事招聘、入（退）职手续工作量很大，应增加专业主管（人事、薪酬方向）1人。 取消办公室助理岗位，改为行政助理并增加1人。行政助理除承担办公室助理的职能，增加总经理文员、工作督办、会议纪要等具体工作职能。 尚未确定有没有司机编制。 2、综合运营部 原综合运营部设了2个副部长岗位，建议只保留一个，部门总编制减少一人。 3、财务信息部 原会计核算员编制为1人，预计工作量较大，建议增加1名； 系统实施人员的编制情况主要看今后自营范围的大小（如OOM）。 一旦出现自营项目，人员编制需另行修改。 4、招商管理部 原部长岗位由总监兼任，建议招聘实职人员，总监不再兼任；同时副部长岗位取消，部门总人数不变。 5、营销策划部
一体化管理体系运行考核管理制度示范文本
一体化管理体系运行考核管理制度示范文本 In The Actual Work Production Management, In Order To Ensure The Smooth Progress Of The Process, And Consider The Relationship Between Each Link, The Specific Requirements Of Each Link To Achieve Risk Control And Planning 某某管理中心 XX年XX月
一体化管理体系运行考核管理制度示范 文本 使用指引：此管理制度资料应用在实际工作生产管理中为了保障过程顺利推进，同时考虑各个环节之间的关系，每个环节实现的具体要求而进行的风险控制与规划，并将危害降低到最小，文档经过下载可进行自定义修改，请根据实际需求进行调整与使用。 第一章总则 第一条为全面落实公司一体化管理方针和管理目 标，加大一体管理体系运行考核力度，以确保一体化管理 体系有效运行，特制定本管理制度。 第二条本制度适用于公司一体化管理体系运行有关 的部门、项目经理部和个人；本制度应用于公司内部各项 管理工作的考核；应用于认证机构对公司的外部监督审核 及认证。 第二章职责和权限 第三条公司总经理批准并发布实施本制度； 第四条公司总工程师是一体化管理体系运行考核奖惩
实施的主管领导； 第五条企业发展部负责本制度的贯彻落实，并由机关各部门依据日常考核结果，适时提出奖惩建议，经公司总经理批准实施。 第三章考核内容 第六条考核事项规定与要求 （一）按照一体化管理体系要求，公司各部门及项目部在规定的期限内及时落实相应的职责，杜绝无人管现象。 （二）按照职责要求及时进行管理策划并明确管理目标。 （三）按照相应的管理目标在一体化管理体系运行过程中有效地管理与操作，并能够提供合格证实，记录真实、准确，与所管理、作业内容保持同步。 （四）对影响一体化管理体系的信息及时收集、传
商业地产招商运营管理要诀
商业地产招商运营管理要诀 运营管理是商业房地产运营的核心，是商业房地产收益和物业价值提升的源泉。现代商业房地产管理运营的精髓就是要把松散的经营单位和多样的消费形态，统一到一个经营主题和信息平台上。不能统一运营管理的商业房地产项目，会逐渐从“商业管理”蜕变成“物业管理”，直至最终完全丧失自己的商业核心竞争力。 统一运营一般包含四个方面的内容：统一招商管理、统一营销、统一服务监督和统一物管。这其中“统一招商管理”又是后面三个统一工作的基础和起源。这项工作的成败得失不仅决定了发展商前期的规划是否成功，而且决定着后期商业房地产项目商业运营的管理能否成功。 随着商业房地产的发展，以MALL为代表的商业房地产的招商工作已经不仅仅限于传统的百货商店和专卖店，服务性、娱乐性的项目比重不断上升，甚至超过了普通商品店，招商管理也称之为微观经营主题的选择。 选择依据 对于一个大型的商业房地产项目，微观经营主体包括的内容非常广泛，既包括购物商店，还包括餐饮、娱乐等服务性设施，这方面比重在商业房地产中一直呈上升趋势。目前商业房地产中微观经营主体的内容主要有以下一些，百货类：大型百货商店、小型百货商店；食品类：超级市场、熟食店、鱼店、面包店、干果店、农产品店、肉店、水果店、乳品店、方便食品店、饮料店、健康食品、佐料和调料品店；服饰类：女装店、男装店、青少年服装店、童装店、婴儿装、童鞋、休闲服、沙滩装、布店；家具和装饰类：家具、家什、窗帘、灯具灯罩、瓷器和玻璃器皿、地板和地毯、古玩、现代艺术品、陶器、电视架、室内装修、特制家具、隔断；五金类：壁画、墙纸、家用五金、低压电器；药店：药品、配药、药房；餐饮店：小吃店、快餐、中餐厅、自助餐厅、咖啡店、鸡尾酒店、火锅店；其他商店：礼品店、相框、电器、音像制品、珠宝、戏装、工艺品、花店、布料店、白酒店、皮箱、化妆品和香水、烟店、报纸店、毛衣、花边、摄影器材、金店、文具店、缝纫机、玩具、邮票和纪念品、运动器材、收藏品、健身器材、热带鱼、宠物、汽车配件、轮胎和电池、园艺用品、纪念品；服务类：美容、理发、修鞋、洗衣店、干洗店、眼镜和验光店、减肥沙龙、配钥匙、出租书店、照相馆、旅行社、裁缝店、加油站、机票代售；机构类：银行、邮局、信贷处、股票代理、医疗机构和牙医、保险公司、房地产公司、会计师事务所、公共展厅；文化娱乐设施：剧场、会议室、保龄球馆、儿童乐园。 在确定了商业房地产可以由哪些微观经营主体之后，就需要从中进行选择。微观经营主体选择在商业房地产建设期间就应该有初步规划，商业房地产的建筑设计应该同微观经营主体的选择相配和。 微观经营主体选择的第一个考虑因素是建筑特点和建筑条件。微观经营主体的选择的第二个依据是商业房地产的类型和特点和整个商业房地产项目的经营定位。同时，商业房地产的类型和特点也在很大程度上取决于微观经营主体的组成。 不同的商业房地产的微观商业经营主体组成千变万化，这不是偶然的，也不是由市场自由决定的，而是开发商有意识选择的结果。他们在制定招商计划时，已经确定了各
地产项目运营管理策划书.doc
地产项目运营管理策划书1 集团房地产开发运营管理方案策划书 2013年5月 集团房地产开发运营管理方案策划书 一、方案说明 本方案是为集团进行房地产开发，解答有关运营管理方案的建议，旨在为地产项目的运营提供专业化、科学化、规范化的概要性的指导意见。本方案并非基于具体土地、具体团队、具体市场研判的市场报告，也有别于正式的制度设计。 本方案不是最终运营方案，本方案仅是集团介入房地产运营管理的概要性指导意见。最终运营方案需要在运营团队对具体地产项目进行进一步的市场考察，并考虑投资者具体的情况之后，才能完成最终市场调研报告、开发计划及其它运营方案等。 二、中国房地产开发企业运营管理趋势简判 1、中国房地产开发管理的发展趋势 2011—2012年可以说是中国房地产行业发展的一个分水岭。房地产行业正在经历前所未有的企业重新洗牌期。2011年—2012年，一方面是以中国快速城镇化为核心驱动力的房地产刚性需求，刺激着中国房地产业在相当长一段时间的硬性发展；另一方面是房地产企业正在新一波经济的调整中迎来新的高强度的冲击。各个房地产公司都心理很纠结地面临“去、留”、“成长、萎
缩”的选择。 2012年是房地产业在严峻的调控中获得较快发展的一年。从房价来看，据中房网全国一手房交易价格指数显示，截止到2013年3月，全国房价已经连涨8个月，房价已经回到调控前水平。限购的一线城市房价回暖力度显然大于中小城市。去年上半年，多数房企延续采用去年的以价换量原则，尤其在5、6月份，由于时逢冲击半年度业绩的时间点，因此推案量和促销力度都达到阶段性高点，而进入2013年年之后，由于一线房企业绩完成情况普遍较好，加上对十八大城镇化建设的经济刺激政策的期待，量价出现一定程度的上涨。从房地产企业业绩来看，龙头企业取得了较快增长。龙头企业在融资渠道、拓展布局、人才梯队建设等方面均有着十分明显的优势，在调控中的经营策略非常合理，既重视扩张，也注重规避风险，企业战略上积极向高周转策略靠拢。房地产企业纷纷实施多元化发展战略，规避风险。从发展布局来看，不少全国性企业已经不满足于国内的房地产开发，开始拓展海外业务。绿地、万科、碧桂园等企业均提出了海外发展计划，其中绿地、碧桂园、鑫苑置业已经在海外有项目在建。从发展的业务范围来看，为了规避风险，房企的发展方向更为多元化，今年以来企业的多元化发展脚步加快，转向旅游地产、养老地产、商业地产、一级开发等等，尤其是旅游地产开发，成为众多企业关注的热点。 房地产商把产品品质、营销手段都做到位时，市场已开始回归理性，购买人群的观望情绪占了主导地位、市场会进入相对时间、相对地域的萧条期。在经历前一阶段的暴涨之后，房地产行业走到了重新洗牌阶段，连行业的龙头企业也无法避免。以万科
商业地产成功运营管理
商业地产成功运营管理 商业地产的成功运营管理 随着现代商业地产的发展，能够在变化莫测的商业大潮中屹立不倒的成功商业项目，无一不是经过理性而严谨的规划而来的。除了以Shopping Mall为代表的商业业态的发展趋势之外，商业地产的运营管理是当前人们最关心的问题。 运用国际运营理念，营造一个适合于本土化运营的国际商业运作管理模式，不仅能为消费者构建一个良好的购物、娱乐、休闲环境，更为经营者、投资者们打造一个优质的财富平台。 商业地产成功的关键——统一的运营管理 运营管理是商业运营的核心，是商业房地产收益和物业价值提升的源泉。现代商业房地产管理运营的精髓就是要把松散的经营单位和多样的消费形态，统一到一个经营主题和信息平台上。统一的运营管理模式的运用，其实际意义就是旨在把投资者、经营者、管理者三者结成利益共同体。不能统一运营管理的商业房地产项目，会在激烈的竞争中逐渐蜕变，直至最终完全丧失自己的商业核心竞争力。 运营管理的统一性，就是开发商和入驻店铺精诚合作，在同一个主题概念指导下开展整齐划一的经营管理工作。这一经营管理又可细分为广告、宣传、共同促销、商户销售额管理、商户运营管理、顾客服务、安防管理、消防管理和设施设备维修管理等等。虽然是综合性的复合商业设施，但其运营管理可呈现出宛若单个店铺一样的统一协调感。 经营商业物业的收入主要来源于商户的租金。商业项目的功能就是帮助商户创造收入，提高每一平米商业面积的赚钱能力，这就是商业项目经营管理的价值所在，也是商业地产成功运作的关键。换句话说，大型商业项目长期成功与否的保证，成功的统一运营就是一个关键。 商业地产的运营管理即要做到四个方面的内容的统一：统一招商管理（立足长远）、统一营销（广告宣传等）、统一服务监督和统一物业管理。每一个成功的购物中心，都以一个真正Mall的理念来运营，必定遵循购物中心的特点。广州天河城能成为中国第一个赚钱的Mall，其成功运营就是很好的例子，除了选址成功外，最重要的就是遵循购物中心的特点，开发商自营了主力百货———天贸南大-天河百货。“四个”统一的好处是便于解决规划设计和招商的难题，并且能够提高非主力店的租金收入。 虽然运营管理是一个项目成功与否的关键，但在运营管理之前，要确保一个项目完美顺利地开发、进展，则要完全归功于科学而严谨的市场调查、规划选址、准确的定位和长期有序良好的招商工作，因此说，它们又是一个成功商业项目后期顺利运营的基础。 商业地产顺利运营的基础——完美的规划与招商 一、科学严谨的市场调查 房地产市场调查的目的是对地块的价值、投资开发环境、市场供需状况、市场竞争状况等各种市场变量进行分析和研究，以期对项目进行整体的可行性分析，并对市场定位提供依据回避风险。商业地产因为其客户需求的特殊性、利益协调的多样性和开发商赢利模式的不确定性，所以更需要在开发前期进行市场调查和研究。但是，从市场调查和研究本身并不能得出市场定位的结论，他们的作用仅限于验证或者为市场定位寻找依据。 二、合理准确的选址要求 国外Mall一般选址郊区，其原因是：首先，市中心地价昂贵；其次，市中心物业大多属于私人所有（系永久产权），拆迁赔偿的法律障碍和经济成本令人生畏；再次，人们已经完全接受了在市区工作、在郊区生活的模式；此外，极高的私车拥有率和四通八达的路网为郊区MALL提供了巨大客流。
商业运营管理计划书
商业运营管理 公司组建模式（光谷世界城运营管理计划书）
光谷世界城运营管理计划书 序言 商业地产项目只有通过良好的整体运营，才能体现真正的商业价值，像本项目这样的大型商业地产项目，因为其开发盈利模式的原因，运营管理过程中牵涉的关系和环节都比较复杂，体现了开发商、管理者、投资者、运营者、消费者五个方面的利益关系。商业运营管理公司组建的重要意义，就是要代理协调各种复杂关系，代理产权不同归属的物业或无产权的资产进行运营，整合各种内外的资源进行利用，使所管理的商业物业在整体上往良性循环和升值的方向迈进。 本计划书结合本人从事商业运营管理的浅薄经验，综合各大商业地产项目的发展情况，整合编写而成，旨在为项目即将起步的运营管理提供参考。
第一部分 商业地产项目运营管理核心理念
一、商业运营管理公司组建模式 本计划书提出，为了确保光谷世界城物业运营管理的工作开展目标的一致性和统一性，在组建原则上，绝对不能把商业运营和物业管理两大部分的只能分属不同的公司实体，而应该在一个运营管理公司的基础上，围绕物业运营作为主体，物业管理为辅助，并设置其它配套功能。 本计划书建议：由开发商单独组建运营管理公司，对物业实行全面运营管理。 单独组建运营管理公司主要出于以下三方面的目的： 1、为了能把开发商原有资产转移或交接，包括开发过程中遗留的有权资产和无产权资产 2、把商业物业的运营做旺，充分挖掘和提升物业价值 3、兑现开发商的承诺，通过运营管理公司来协调各方面的关系，开展优质运营管理服务，逐步实现开发商之前的承诺 商业运营管理公司前期资产结构由开发商注资，如停车场、仓库、广告位、内外场多种运营点等有产权和无产权资产，这些资产成为运营管理公司的注册资产，为商业运营管理的日常运营提供一定的收入来源。 商业运营管理公司的架构由运营部、工程部、管理部、财务部、行政部、策划部这六个部门组成。各部门之间相互沟通、协调、配合，形成一个高效、优质的运营管理团队。 二、商业项目运营管理的理念
商业地产运营管理
商业运营管理服务内容 一、商业管理宗旨 1、维护良好的整体形象和秩序 2、确保消费者满意 3、使物业保值增值 4、为业主创造最大赢利机会 二、经营管理方面 1、商业项目形象管理 对商业项目进行统一的形象(CIS)策划和管理，以确保商业项目良好的形象和信誉。 1)理念设计(MI)：发展目标，经营定位、商街理念、广告宣传语等； 2)行为设计(BI)：经营守则、店员仪容仪表、着装规范、礼貌用语、行为规范等； 3)视觉设计(VI)：标准色、店标、店旗、胸牌、包装袋、印刷品、办公用品等。 2、商业卖场现场管理 对商业卖场进行统一、有序、科学的管理、确保良好、美观的销售环境和秩序。 1)店铺装潢：遵循商业项目自身的统一规定和要求，不得随意装修，应维持本商业 项目的整体形象。 2)货架使用：统一使用较为高档和美观的开架式货架，并按规定摆放。 3)商品陈列：按规定对商品进行陈列摆放，不得占用过道和乱堆乱放。 4)店内广告：店内品牌和商品文选宣传、POP等，按规定设计展示、不得乱贴乱挂； 5)现场促销：促销活动应遵守商业项目的统一规定和要求，不得破坏商业卖场正常 的经营秩序。 3、市场营销推广 1)营销策划：制定商业项目整体营销和竞争策略，制定全年和阶段性的市场推广计 划。 2)宣传促销：对商业项目进行统一、有效的宣传推广，举办整体和主题促销活动。
3)品牌演绎：传播品牌故事、品牌时尚、举办品牌推广、时装表演、沙龙等活动。 4)发行《本项目商业会刊》：传播企业文化，传递流行时尚和动人事迹等，并免费 赠送给投资业主及经营者和顾客。 5)实施会员制：对顾客实施钻石、金、银卡会员制，以锁定顾客，提高销售额。 6)资料库行销：建立顾客资料库，开展资料库直效营销。 4、商业价格管理 1)实施统一明码叫价。 2)禁止价格欺诈行为。 3)不得随意降价促销。 5、商品质量管理 1)进店经营的商品必须是品牌商品，按区域功能定位对接。 2)进店商品以中高档为主以确保商品质量。 3)严禁假冒伪劣产品，假一罚十。 4)实行商品质量“三包”。 5)对商品质量进行抽检。 6、顾客服务规范 1)售前服务：提倡主动、微笑和站立服务，但不得争客、抢客。 2)售中服务：耐心热情介绍，礼貌迎送顾客，但不得强行买卖，严禁与顾客争吵。 3)投诉处理：设立投诉热线，统一处理顾客投诉，确保顾客满意。 4)售后服务：质量三包，送货安装跟踪服务等。 7、经营指导管理 1)教育辅导：专家讲习，经营者交流会，店员培训，外出观摩，销售服务与建议等。 2)销售协助：提供营销策略、宣传展示、商品陈列、店头促销等协助服务。 3)营业竞赛，奖励优胜的经营者。 4)经营分析：根据销售报表作汇总，在较和趋势分析，制定业绩提高政策。 5)信息服务：为经营者提供国家政策、市场动态、竞争状况等信息服务。