如何规范业主委员会的运作
如何规范业主委员会的运作
业主委员会，是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个业主自治性组织。业主委员会的权力基础是其对物业的所有权。业主委员会是沟通业主和物业管理公司的桥梁，代表和维护着房地产产权人、使用人的合法权益。它在相关机构的指导下负责拟定业主委员会章程，监督居住小区物业管理工作的实施，对物业管理企业进行检查和监督，协助物业管理企业进行管理工作。可以说，业主委员会是整合广大业主的共同意愿，维护广大业主合法权益的有效组织形式。它的存在有利于明确业主与物业管理公司之间的责、权、利关系；有利于促进形成物业管理市场竞争机制，在物业管理市场中发挥着重大作用。
规范业主委员会的运作，有利于物业管理企业和业主之间的沟通，有利于提高物业管理服务的质量和水平，有利于业主对物业管理的理性消费。
一、业主委员会的组织要求
(一)业主委员会应当自选举产生之日起3日内召开首次业主委员会会议，推选产生业主委员会主任1人，副主任1～2人。
(二)业主委员会委员应当符合下列条件：
1．本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；
2．遵守国家有关法律、法规；
3．遵守业主大会议事规则、业主公约，模范履行业丰义务；
4．热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；
5．具有一定组织能力；
6．具备必要的工作时间。
(三)业主委员会委员有下列情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会委员资格终止：
1．因物业转让、灭失等原因不再是业主的；
2．无故缺席业主委员会会议连续3次以上的；
3．因疾病等原因丧失履行职责能力的；
4．有犯罪行为的；
5．以书面形式向业主大会提出辞呈的；
6．拒不履行业主义务的；
7．其他原因不宜担任业主委员会委员的。
业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交给业主委员会。
(四)业主委员会应当自选举产生之曰起30日内，将业主大会的成立情况、业主大会议事规则、业主公约及业主委员会委员名单等材料向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。
(五)因物业管理区域发生变更等原因导致业主大会解散的，在解散前，业主委员会应当在区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)的指导监督下，做好业主共同财产清算工作。
(六)业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
(七)业主委员会开展工作的经费由全体业主承担；经费的筹集、管理、使用具体由业主大会议事规则规定。业主委员会工作经费的使用情况应当定期以书面形式在物业管理区域内公告，接受业主的质询。
(八)业主委员会的印章依照有关法律法规和业主大会议事规则的规定刻制、使用、管理。违反印章使用规定，造成经济损失或者不良影响的，由责任人承担相应的责任。
二、业主委员会的职责
(一)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
(二)代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；
(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同：
(四)监督业主公约的实施；
(五)业主大会赋予的其他职责。
业主委员会应当督促违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的业主，限期交纳物业服务费用。
三、业主委员会会议要求
(一)经l／3以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的，应当及时召开业主委员会会议。
(二)业主委员会会议应当做书面记录，由出席会议的委员签字后存档。
(三)业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出决定必须经全体委员人数半数以上同意。
(四)业主委员会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。
(五)业主委员会任期届满2个月前，应当召开业主大会会议进行业主委员会的换届选举；逾期未换届的，房地产行政主管部门可以指派工作人员指导其换届工作。
(六)原业主委员会应当在其任期届满之日起10日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会，并做好交接手续。
(七)经业主委员会或者20％以上业主提议，认为有必要变更业主委员会委员的，由业主大会会议作出决定，并以书面形式在物业管理区域内公告。
四、业主委员会的日常工作
业主委员会的日常工作要根据业主委员会章程来决定，一般说来有如下几项：
(一)了解掌握物业管理区域、业主和使用人的基本情况，包括辖区物业面积、建筑结构、产权性质，辖区基础设施、绿化、公建配套情况，辖区周围环境、交通等情况。业主和使用人按户登记造册。对本辖区的物业管理的目标和要求在广泛征求业主意见后提出初步方案以供讨论。
(二)如辖区原已有物业管理公司进行管理，对原来的物业管理工作做出评价，包括取得的成绩、得当的管理措施、存在的问题、收费项日和标准的合理性，对原来的物业管理公司是否续聘或解聘提出意见，向业主大会或业主代表大会报告。
(三)代表业主管理好物业专项维修资金，掌握好对物业专项维修资金的使用权，遵循专款专用的原则，要求物业管理公司在账务上按幢立账、按户核算，在年终时可委托有资质的审计单位对物业专项维修资金的账务进行审计，并把结果向业主大会报告。
(四)提出本辖区年度房屋修缮计划、设备维修更新计划、公共设施维修养护计划，并提出财务预算，提请业主大会或业主代表大会审议。必要时，做好物业专项维修资金的筹集工
作。
(五)督促业主和使用人遵守业主公约、小区管理公约、房屋使用公约等行为准则，协调好物业使用中业主的相邻关系，对于违章装修，协助物业管理公司进行管理，如有违章行为的人不听劝阻要报告有关行政管理部门依法处理。
(六)做好辖区内道路场地、车辆行驶和停放，以及设置广告等方面的管理。
(七)做好内部管理工作：起草有关物业管理公约、办法的草案；做好委员的增补选举工作；建立工作制度、会议制度和档案制度；做好办公经费的筹集和使用管理工作；做好办公用房的设置和管理工作：做好换届选举工作等。
五、业主委员会的章程
业主委员会筹备组成立起，就要拟订业主委员会章程。业主委员会章程是业主委员会活动的规范性文件。章程必须经业主大会或业主代表大会审议通过后施行。
业主委员会筹备组可以在房地产行政管理部门有关业主委员会章程的示范文本基础上制定章程，制定时结合本辖区的实际情况，征求业主小组的意见，其内容不得违反有关法律、法规、行政规章和规范性文件。
业主委员会章程的内容一般包括：
(一)本会名称、地址、所辖区域范围、性质、主管部门及宗旨等：
(二)组织及职责；
(三)会议制度及工作制度；
(四)委员的条件、选举及权利和义务等：
(五)经费来源、经费账目管理；
(六)办公用房；
(七)章程、生效、修改、补充等有关事宜。
小区业主委员会成员数量比例是多少
. 小区业主委员会成员数量比例是多少 如何成立业主委员会 为了维护住宅小区内全体业主和住户的合法权益，成立业主委员会是非常必要的。 一、成立业主委员会的条件： 业主委员会由业主大会或者业主代表大会选举产生，业主委员会委员应当由业主担任。 一个物业管理区域内，有下列情况之一的，所在地的区、县房地产管理部门应当会同住宅出售单位组织召开第一次业主大会或业主代表大会，选举产生业主委员会。 1、公有住宅出售建筑面积达到百分之三十以上； 2、新建商品住宅出售建筑面积达到百分之五十以上； 3、住宅出售已满两年。 二、成立业主委员会后要办理登记手续 业主委员会自选举产生之日起十五日内，持下列文件向所在地的区、县房地产管理部门办理登记： 1、成立业主委员会登记申请书； 2、业主委员会委员名单； 3、业主委员会章程。 区、县房地产管理部门应自受理登记申请之日起十五日内，完成登记工作，对不符合本条例规定成立的业主委员会不予登记，并用书面通知申请人。 三、业主委员会应当维护全体业主的合法权益，主要履行下列职责： 1、召开业主大会或者业主代表大会，报告物业管理的实施情况； 2、选聘或者解聘物业管理企业，与物业管理企业订立变更或者解除物业管理服务合同； 3、依照本条例设立物业维修基金的，负责该基金的筹集、使用和管理； 4、审定物业管理企业提出的物业管理服务年度计划、财务预算和决算； 5、听取业主和使用人的意见和建议，监督物业管理企业的管理服务活动； 6、监督公共建筑、公共设施的合理使用； 7、业主大会或者业主代表大会赋予的其他职责。 8、业主委员会应当定期召开会议，会议必须有过半数委员出席有效，作出决定应当经全体委员过半数通过。 四、业主公约的效力 1、业主公约是有关物业使用、维修和其他管理服务活动的行为规范，对全体业主具有约束力。使用人应当遵守业主公约。 2、业主公约自业主大会或者业主代表大会审议通过之日起生效。 3、业主委员会应当自业主公约生效之日起十五日内，将业主公约报所在地的区、县房地产管理部门备案； 4、业主大会、业主委员会作出的决定，对物业管理区域内全体、使用人具有约束力。 5、业主公约和业主大会、业主代表大会、业主委员会作出的决定，不得与法律、法规相抵触。 '.
业主委员会成立倡议书
业主委员会成立倡议书 导语：业主委员会，是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。 业主委员会成立倡议书各位业主朋友： 你好!能够在这样一个千万人口的城市中成为邻居，实乃缘分! 因为大家的入住，云门也变得越来越热闹，越来越欢乐! 一个具有自主管理的小区能给大家带来愉快、温馨、舒适、和谐和高品质的生活。也许我们来自五湖四海，但当你入住云门起，你我便有了一个共同的家。我们的家在云门，哪怕在外受到无尽的苦难，只要一回到家，就会感受到快乐的氛围，因为在这有我们的亲人用微笑等待我们。于此，云门不仅是我们的栖身之所，更是我们心灵的港湾。 为了更好地营造温馨和睦的居住环境，完善管理制度，我们有权利也有义务成立能够为自己说话办事的维权监督机构——业主委员会，让我们成为自己家园真正的主人! 成立云门业主委员会 (以下简称"业委会")，旨在健全小区公共事务管理，如:小区安全管理、卫生清理、植被绿化、车位管理、各种费用收缴、社区文化建设等。同时，业委会可以为广大业主搭建一个平台，大家可以通过业委会有效途径进行自我管理，维护自己的合法权益，培养每位业主主人翁的意识。
成立召开业主大会，选举产生业主委员会，是法律赋予每位业主的权利，建设和谐社区，配合管理工作也是法律要求每位业主承担的义务。《物权法》、《物业管理条例》赋予我们成立业主大会的权利，业主委员会由业主大会选举产生，是业主大会的执行机构，其职责如下： (一)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况; (二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同; (三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同; (四)监督管理规约的实施; (五)业主大会赋予的其他职责。 假如未来的日子里，一直没有成立业主委员会，那么由谁来代表业主与物业公司签订物业管理合同?谁来收集业主的意见并替业主发声 ?有谁来监督数额庞大的维修资金的合理使用?有谁来管理约束个别业主的不文明的行为?又有谁在潜移默化中不断提醒大家"云门是我家，我是云门人"? 现在已有很多业主与物业服务公司之间意见越来越大，甚至矛盾不断升级。由于业主与物业服务企业之间缺少合同约定条款依据，也缺少透明公开沟通对话的平台，导致了入住以来，摩擦不断。其实，这些都是由于我们的家园自
全区加强业主大会和业主委员会规范管理工作的指导意见
全区加强业主大会和业主委员会规范管理工作的指导 意见 为规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《X省物业管理条例》、《X市物业管理条例》和《业主大会和业主委员会指导规则》的相关规定，现就进一步加强业主大会和业主委员会规范管理工作提出如下指导意见： 一、总体要求 以完善社区治理体系，提高基层社会治理能力，健全基层社会治理新格局，构建以社区党组织为核心，社区居委会、业委会、物业服务企业共同参与、协调推进、各司其职、各担其责的社区治理结构为总体目标；以建立完善的城市住宅区业主自治管理与物业服务企业专业化管理相结合的社会化、专业化、市场化的物业管理体制为具体工作方向，进一步规范本区业主大会成立和业主委员会选举程序，规范业主委员会的日常监管和运作，发挥业主委员会在物业管理中的自治自律作用，全面提升我区物业管理的整体水平。 二、严格规范程序 业主大会和业主委员会是保障业主利益的合法组织，是延伸基层管理触角的有效抓手，是社会和谐稳定的重要力量。加强业主大会和业主委员会建设和规范管理工作，有利于明确业主与物业服务企业之间的责、权、利关系，有利于规范物业服务市场秩序，有利于减少和
化解矛盾纠纷，促进社区和谐。在具体工作中，要严格遵循以下规范程序： （一）具备条件的要及时组织成立业主大会 1、物业管理区域符合下列条件之一的，可以召开首次业主大会会议： （1）物业出售并交付使用的建筑面积达到物业管理区域建筑物总面积百分之五十以上的； （2）首套物业出售并交付使用满两年且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业管理区域建筑物总面积百分之二十以上的。 2、物业管理区域符合召开首次业主大会条件的，由建设单位或业主（经已售物业业主人数5%以上联名）向物业所在地街道办事处提出书面告知。街道办事处要认真审核，在收到建设单位或业主书面告知之日起30日内，组织成立业主大会筹备组。 街道办事处未在规定期限内组织成立首次业主大会筹备组的，由区人民政府责令限期改正；逾期不改正的，对负有责任的主管人员和其他直接责任人员给予行政处分。 （二）首次业主大会的筹备 1、组建业主大会筹备组。业主大会筹备组由7或9人单数组成，其中，街道办事处工作人员1名、居民委员会代表1名，建设单位代表1名，业主代表4至6名。街道办事处应当书面通知建设单位参加筹备工作。建设单位应当履行参加业主大会筹备组职责。筹备组组长由街道办事处工作人员担任。
业主委员会成立条件及流程
业主委员会成立条件及流 程 This model paper was revised by the Standardization Office on December 10, 2020
业主委员会成立条件及流程、程序 成立条件： 新建物业在竣工（分期竣工）后，已交付使用的物业建筑面积达到百分之五十，或者已交付使用的物业建筑面积达到百分之三十不足百分之五十，但使用已超过一年的，应成立业主大会，并选举产生业主委员会。原有住宅区房改售房率超过百分之三十的，应成立业主大会，并选举产生业主委员会。 成立流程： 一、成立的前期工作，由一个物业管理区域五个以上业主向所在区物业管理行政 主管部门书面申请，也可委托建设单位（公房出售单位）或物业管理企业书面申请成立业主大会。所在区物业管理行政主管部门在审查该物业管理符合成立业主大会的条件后指导成立业主大会筹备组。筹备组由业主代表、建设单位（公房出售单位）或物业管理企业代表组成。必要时，可邀请所在地街道办事处、派出所等派代表列席。筹备组成员情况必须在物业管理区域公示一周。 二、筹备组负责起草业主大会议事规则及业主公约，并将拟定的文稿公示一周， 广泛征求业主意见。 三、筹备组负责审核业主资格，并将业主资格确认结果通告全体业主。 四、筹备组负责审查业主委员会候选人资格。业主委员会候选人可采用自荐、筹 备组商议的方式产生。筹备组确认其资格后公示一周，广泛听取业主意见。业主认为有必要补充推选候选人的，可由十个以上的业主联名提出符合条件的候选人；候选人名单应当在业主大会召开前至少七天提交筹备组并由其公示一周。
五、筹备组应当自成立之日起两个月内在所在地物业管理行政主管部门和街道办 事处的指导下组织业主召开业主大会会议（提前15天将会议通知及有关材料以书面形式在物业管理区域内公告），审议通过业主大会议事规则及业主公约，选举产生首届业主委员会委员。 六、业主委员会应当自选举产生之日起3日内召开首次业主委员会会议，推选产 生业主委员会主任1人，副主任1—2人。 七、首次选举产生的业主委员会，全体委员名单必须在物业管理区域内公示一 周，并自选举产生之日起三十日内报物业所在区物业管理行政主管部门备案。业主委员会自所在区物业管理行政主管部门同意备案之日起正式履行职责。 八、所在区物业管理行政主管部门同意备案后出具盖有主管部门印章的《南京市 业主委员会备案登记表》及《刻章证明》。 九、业主委员会凭《南京市业主委员会备案登记表》及开始实行的《物业管理条 例》关于成立业主大会和业主委员会的规定有五个方面，现笔者逐一加以解读：成立业主大会和业主委员会的规定有五个方面： 一、业主大会的成立 规定：同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。 解读：业主大会由业主自行成立，但要接受物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导，具体到北京，目前要接受区、县居住小区管理办公室的指导。
成立业主委员会倡议书范文
成立业主委员会倡议书范文 居民为了保证自身的合法权益，会倡导大家成立业主委员会，以便更好地维护自己的权益。下面为大家整理了成立业主委员会倡议书，希望能给你带来帮助。 成立业主委员会倡议书篇一 尊敬的新青花园业主们： 作为您的邻居，作为临时筹备组的一员，深感荣幸。 新青是我们的家，所以解决问题靠大家。 买房不易，家的意义对每个人而言，份量不可言喻，这个家也许你有太多的期待，或许你有诸多的不满，如今你需要什么，你需要的是——业主委员会 一、业委会引导物管物业良性发展 没有成立业委会，当业主对物管不满时，业主通常拒交纳物管费。而物管在业主不交费的情况下，压缩开本，质量愈下，越不交，越不管，最终形成恶性循环。结果损害的还是业主自己的利益。香洲有一小区，因为上例恶性循环，小区像个贫民窟，臭气熏天，垃圾遍地。 如成立业委会，当广大业主认为物业管理公司提供的服务质量到位、价格合理，那么业主委员会可以代表广大业主和物业管理公司进行续约。反之，则可以解除与物业管理公司的合同，另聘新的物业管理公司进驻。 二、监督、审核各项经费的支出和收入 业主对物业管理公司收取的费用如何使用往往不得而知，如对小
区广场周边租金收入、停车费等收入也不得而知，而业主委员会可以监督、审核各项经费的支出和收入，特别是决定专项维修资金的管理与使用、续筹方案，并监督实施。 三、监督和协助物业管理企业履行物业服务合同 业主委员会可及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履 行物业服务合同;同时业主委员会可以代表业主行使对公共部位的共有权利，比如制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;可以要求物业整改并完善小区配套设施等。 四、沟通的桥梁 五、不定期组织社区活动 我们无比向往着小时候穿家过户，试想想，你认识你楼上楼下的邻居吗?给自己多一片天空，给子女更健康的成长环境，别宅在家里玩电脑玩手机，和邻居在小区空地一起来烧烧烤，喝喝啤酒。 物业管理水平和完善，更有利于房屋的保值和增值。 所以，为了能更好地建设和管理好我们居住的新青小区，构建和谐社会，我们倡议成立"新青小区业主委员会"。请大家都积极地参与到成立小区业主委员会的事情上来，全力支持"业主委员会筹备小组"的各项前期准备工作，为建好我们的家园贡献您的一份力量。 为了维护你我的切身利益，我们需要通过选举的方式成立能代表我们利益的业主委员会。成立了业主委员会，我们才有我们自己的合
如何规范业主委员会的运作
如何规范业主委员会的运作 业主委员会，是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个业主自治性组织。业主委员会的权力基础是其对物业的所有权。业主委员会是沟通业主和物业管理公司的桥梁，代表和维护着房地产产权人、使用人的合法权益。它在相关机构的指导下负责拟定业主委员会章程，监督居住小区物业管理工作的实施，对物业管理企业进行检查和监督，协助物业管理企业进行管理工作。可以说，业主委员会是整合广大业主的共同意愿，维护广大业主合法权益的有效组织形式。它的存在有利于明确业主与物业管理公司之间的责、权、利关系；有利于促进形成物业管理市场竞争机制，在物业管理市场中发挥着重大作用。 规范业主委员会的运作，有利于物业管理企业和业主之间的沟通，有利于提高物业管理服务的质量和水平，有利于业主对物业管理的理性消费。 一、业主委员会的组织要求 (一)业主委员会应当自选举产生之日起3日内召开首次业主委员会会议，推选产生业主委员会主任1人，副主任1～2人。 (二)业主委员会委员应当符合下列条件： 1．本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主； 2．遵守国家有关法律、法规； 3．遵守业主大会议事规则、业主公约，模范履行业丰义务； 4．热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力； 5．具有一定组织能力； 6．具备必要的工作时间。 (三)业主委员会委员有下列情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会委员资格终止： 1．因物业转让、灭失等原因不再是业主的； 2．无故缺席业主委员会会议连续3次以上的； 3．因疾病等原因丧失履行职责能力的； 4．有犯罪行为的；
上海业主委员会成立条件及程序
上海业主委员会成立条件及程序 上海市实施《物业管理条例》的若干意见 国务院发布的《物业管理条例》（以下简称《条例》），自今年9月1日起施行，现结合实际，提出本市实施《条例》的若干意见如下： 一、关于业主大会和业主委员会 （一）已成立的业主委员会在《条例》施行后的执行事项 业主大会和业主委员会在《条例》施行后，应分别按照《条例》规定履行职责。《业主委员会章程》应在下一次业主大会召开时，依照《条例》的规定修订为《业主大会议事规则》。 业主大会和业主委员会的印章，依照有关法律法规和业主大会议事规则的规定刻制、使用和管理。业主委员会原有印章，应根据《条例》规定的职责使用。业主大会需对外行使权利的，业主委员会应凭区、县房地产管理部门出具的证明刻制业主大会印章，并按规定使用。 业主委员会在《条例》施行前订立的物业管理合同未终止的，该合同应继续履行。 （二）《条例》施行后的业主大会成立1.业主大会的成立条件一个物业管理区域内房屋出售并交付使用的建筑面积达50％以上，或者首套房屋出售并交付使用之日起已满两年的，应成立一个业主大会。 2.首次业主大会会议的召开符合业主大会成立条件的物业管理区域，建设单位应书面报告街道办事处（乡镇政府），街道办事处（乡镇政府）在接到书面报告后的30日内，与区、县房地产管理部门一起组织成立业主大会筹备组（以下简称“筹备组”）。筹备组由街道办事处（乡镇政府）、区县房地产管理部门、部分业主、建设单位组成。筹备组中的业主由区县房地产管理部门和街道办事处（乡镇政府）组织业主予以推荐产生。筹备组成员名单确定后，街道办事处（乡镇政府）和区县房地产管理部门应在物业管理区域内书面公告。筹备组应做好各项筹备工作，并组织召开首次业主大会，选举产生业主委员会。召开首次业主大会，应当邀请居（村）民委员会参加，并接受其指导和监督。 3.首次业主大会会议上业主投票权的确定 业主在首次业主大会上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。其中，住宅物业按套计算，每套计一票；非住宅物业按物业建筑面积计算，一百平方米以上的，每一百平方米计一票，一百平方米以下有房地产权证的，每证计一票。单个业主所持的投票权最高不超过全部投票权的30％。业主大会成立以后，单个业主最高投票权按照本意见执行。
关于成立业主委员会的倡议书
关于成立业主大会及业主委员会的倡议书 各位亲爱的邻居： 作为***小区的业主，你家是否遭遇类似房屋漏水无人过问、楼道灯长期罢工、单元门禁损坏无人修理、公共绿地被建停车位、停车费交得不明不白、小区到处张贴广告、公共场地被物业出租、篮球场熄灯过早、物业收费高开支不透明等等诸多自身权益被侵犯的事情，这与我们在付钱买房时所见到的热情笑脸相比，相信我们每一个人都感触颇深。为了改变这种地位颠倒、身份错位、受人摆布的怪状，维护我们业主的切身利益，我们还有什么理由等待观望、甚至消极回避业主委员会的成立?让我们行动起来，团结起来，实现民主自治，监督物业管理，保护自身权益，为此发出倡议，请大家一起参与管理自家院子。 一、业主委员会的性质：由业主代表组成，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业公司管理运作的一个民间性组织，是沟通业主和物业管理公司的桥梁，代表和维护广大业主的合法权益。业主管理委员会的产生，一般是以业主代表大会的方式选举产生，并定期换届选举。它的存在有利于明确业主与物业管理公司之间的责、权、利关系；有利于促进形成物业管理市场竞争机制。 二、业主委员会成立程序：每栋楼召开业主大会选举产生正、副楼栋长各一名。正副楼栋长代表本楼栋参加业主委员会议，在正楼栋长中选举业主委员会主任一名及副主任数名（正副主任总数为奇数），第一届楼栋长会议时邀请县房产局、沙河街镇、居委会有关领导参加指导。召开业主委员会议时，召集人在微信群等公众平台发布信息，有意向的业主可以监督员的身份参加会议。 三、业主委员会职责：1、召集和主持业主大会；2、选聘和解聘物业管理企业，与物业管理企业订立、变更或解除物业管理服务合同；3、依照法规、规章、规定负责申请维修基金并监督其使用和管理；4、审议物业管理企业提出的年度工作计划、物业管理服务费的预算和决算；5、听取业主、物业使用人的意见和建议；6、执行业主大会的决议、决定；7、监督业主公约和物业管理制度的执行；8、业主大会赋予的其他职权。 我们需要形成统一的意志、发出一致的声音，从根本机制上维护和实现小区共同利益，这样的组织就是业主委员会。亲爱的邻居们我们有着共同的愿望，希望小区越来越美；我们有着共同的利益，能清楚我们的钱是如何消费的；我们有着共同的目的，就是和物业管理公司合作以期达到双赢的结果。为了将我们共同的家园建设得更为美好，我们提出倡议筹备成立业主委员会，由所有业主选出业主委员会代表，由业主委员会代表广大业主向物业管理公司表达业主的声音。 对本倡议有意的邻居朋友，请配合业主委员会筹备组的工作，以期我们能够完善并进行实施，把我们的家园建设得更好。 ***业主委员会筹备组 2016.5.26
重庆市业委会运作中存在的问题及对策研究
引言 （一）研究背景 从90年代初开始起步距今已10年，重庆随着城镇住房制度改革和房地产管理体制改革的不断深化，以及房地产业的迅速发展，住宅商品化和产权多元化格局的形成，促使物业管理快速进入社会经济生话，并得到了迅猛的发展，成为社区建设、城市管理和国民经济发展不可或缺的重要组成部分。随着国民经济宏观管理体制的改革，成立业主委员会是行业发展的需要。目前，重庆多数小区、大厦还未成立业主委员会，使业主难以有组织的参与管理和表达对物业管理的看法，委托管理与受托管理的责、权、利关系难以理顺，双方利益不能得到有效保障。然而，重庆市业委会还处于发展的初级阶段，运作中存在很多的问题，需要我们去解决。业主委员会运作的规范化是业主居住的有力保障，有利于建设和谐重庆。 （二）研究目的与意义 业主委员会（以下简称业委会）是由物业管理区域内全体业主所选举的业主代表组成，代表和维护全体业主合法权益的组织，现实中存在的问题导致业委会大多还没有充分发挥其应有的作用。分析这些问题及其产生的原因，并找出对策，对于业委会的运作和推动我国物业管理的健康发展具有重要意义。 （三）内容与方法 本文研究的主要目标是，通过调查研究，了解业委会运作中存在的问题，并且分析这些原因，找出解决的方案、对策。本文研究对象主要讲解重庆市业委会，拟采取的研究方法主要是文献研究。查阅重庆市有关市场细分、管理策划等相关理论资料，然后结合重庆实际情况展现出来，进行模拟分析，形成相关的理论体系，以更好地解决相关理论问题。 通过研究，希望能够解决现有的一些业委会运作中的问题，让业委会的运作规范化，推动社会的发展。
一重庆市业委会运作的现状 （一）调查目的 首要目的是了解基本情况，找出业委会运作中存在的问题，该如何去解决。去制定相应的对策方案。 （二）信息来源 业主委员会是全体业主基于建筑物区分所有权，依照法律法规规定，通过业主大会选举产生，维护全体业主在物业管理活动中合法权益的社区自治组织。成立业主委员会等类似组织代表建筑物区分所有权人的共同利益，实现对区分所有建筑物共有部分的共同管理权已经为各国立法和实践所普遍肯定。我国自1994年颁布施行《城市新建住宅小区管理办法》，要求在新建住宅小区逐步推行社会化、专业化的管理模式，并成立住宅小区管理委员会(业主委员会前身)以来，涉及业主委员会的各类法规规章以及《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》)先后出台，但由于尚未形成完善的规范体系，加之业主委员会自身运作不尽规范，监督体系不够完备等，实践中业主委员会与业主、业主大会、物业管理企业、居民委员会等的关系难以有效协调，产生了诸多冲突和矛盾。本文拟在综合分析我国业主委员会存在现状的基础上，结合系统的司法案例统计和数据分析，研究业主委员会所涉各类冲突的类型、成因以及裁判情况，分析冲突反映出的实质问题，并进一步提出整合社会资源，健全对业主委员会实际运作及纠纷解决的立法、司法、行政和内部规制体系的建立。 据中国物业管理资源网，分析结果显示，在《物权法》中虽已明确指出了业主、业主委员会和物业公司应有的权利和义务，但在被调查者中了解其内容的只占24%，多于半数的调查者知道国家已颁布《物权法》但不了解其内容，有25%的业主不知道《物权法》的存在；此外，被调查者中知道自己拥有哪些权利的只占16%，55%的业主不清楚自己拥有哪些权利；对于物业公司应尽的义务这一方面，只有1/5的被调查者基本知道，4/5的被调查者知道不多或没有听说过；在对业主委员会工作监督上，只有9%的调查者主动监督过业主委员会工作，这些从总体上反映出业主在维权方面的要求并不强烈。业主对业主委员会工作监督不足可能会造成业委会成员滥用职权，导致业主委员会畸形发展，业主委员会在这种业主对自有权利不明、行使权利不利的条件下发展起来，势必会缺少内部动机，这也预示了它的发展建设将是一个长期的过程。 （三）调查方法 本次调查方法主要是举例说明。是一种比较合符实际的方法。
重庆市业主委员会成立最新流程 含流程说明文字
确定业主身份及首次投票权 未达到 ⑩ ⑨ ⑥ ⑧ ⑦ ③ ④ ⑤ ① ② 达到 开发商 物业管理处 区房管局物管科 成立筹备组 确定业主代表及业主委员侯选人产生程序 确定首次业主大会召开内容 拟订业主大会议事规则 和管理规约 第一次业主（代表）大会 制订《业主大会议事规则》 选举 业主委员会委员 审议通过 管理规约 发布业主委员会公告 房管局申请登记 法定份额 停止召开 报告全体业主 及房管局 物业管理 其他重要事项 业主公约 刻章
（一）物业管理用房（其中含业主委员会办公室）按（《重庆市国土房管局关于物业管理若干问题的指导意见》渝国土房管发〔2006〕548号）要求配置：建设单位按房屋总建筑面积3-5‰比例在物业管理区域内无偿配置物业管理企业用房和业主委员会用房（合称物业管理用房），具体比例参照指导意见。（二）需准备的资料： 1、小区建设各项批准文件（如立项、规划、施工等许可证、国土使用权证等）； 2、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料； 3、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料； 4、物业质量保修文件和物业使用说明文件； 5、物业管理所必需的其他资料。 6、物业专项维修资金清册； 7、该项目的房屋面积测绘报告。 （三）小区公共收益帐目。 （四）会所或泛会所、露天停车场的产权情况。 （一）物业已出售的建筑面积达到百分之五十以上； （二）物业自首次出售之日起已满二年的； （三）物业十分之一以上业主联名。 （一）当出现有第一项所列述条件之一时，开发商和管理处须将下述资料上报房管局物管处，并咨询其对成立业主委员会的指导意见，领取有关表格。（流程图①②） 1、物业总建筑面积；
业委会倡议书
成立业委会不是终点，是和物管互动的过程，是业主和业主互动的过程，是业主、物管、开发商以及利益相关者的互动的过程，因此我在这里郑重呼吁： 1、物管要了解到近一段时间广大业主的诉求和对物管的不满意的地方，希望物管立即行动起来和广大业主一起努力改善过去的不尽人意的服务，以达到使业主满意的目标。 2、希望各位业主（邻居）自己检讨一下是否有做的不妥善的事，是否对业委会成立给予积极的支持，是否对小区内不良现象听之任之，不闻不问。在这里呼吁 广大业主做到：不制造噪音，不乱扔垃圾，不损毁小区设备；自觉盘问不明身份的外来者，自觉关闭各处封闭门，不给外来者以进入小区的机会； 从现在开始不把房子租给别人办公司，不租给别人办旅馆；积极参与业委会的活动；在车库中把车停在合适的位置；积极配合物管的工作，按时缴 交物业管理费；文明养宠物，不对公共空间造成污染；在小区的公共空 间不吸烟。 3、广大业主要积极向居委会，街道办事处，片区民警和政府相关部门反映小区的各方面问题，营造一个把小区管理好的外部环境和支持力量，要让外部的力量督促我们自己、物管、开发商和居委会守住各方的责任和义务，尽到该尽的职责。 4、业委会筹备组马上就要成立了，我希望广大筹备组成员要坚守为广大业主服务的初衷，无私奉献，筹备好业委会的各项工作。 5、广大业主要积极配合筹备组的工作，他们的付出是无私的，同时前进的道路也是艰难的，要得到小区50%的面积的广大业主参与并赞同是一件艰难的工作，所以从现在开始广大业主要动员你的邻居，联系你的邻居，向邻居积极宣讲业委会成立的工作进程和邻居要做的工作，需要时能参与进去。 广大业主的诉求和关注的问题不同，业委会成立也不能解决所有的问题。小区建设是我们自己的事情，每个业主做到了自己应做的事情小区就一定会建设好。业委会只能听广大业主的共同心愿，解决大多数业主诉求，形成业主与物管和开发商的对话平台，不断沟通，不断博弈，达到共赢的良好局面。 我们业主和物管以及开发商不是对立的，势不两立的，你死我活的，成立业委会也不是要和物管开发商进行斗争，是相互督促，相互监督，相互提醒把小区建设好。当然各方都不能侵害对方的利益，如果物管和开发商侵害了业主的利益，业委会就要带领广大业主进行坚决的斗争，不能让广大业主的利益受损，这就是业委会的责任和义务。因此在这里郑重呼吁广大业主积极参与业委会筹备工作，监督筹备组以及未来的业委会，把广大业主的利益维护好，争取好！不退缩，不越界，不越权！
业主委员会工作规则(参考文本)
X X X X X X X X X X X X X X X X X X区 业主委员会工作规则（草案） 目录 一、业主委员会职责 二、业主委员会委员工作守则 三、业主委员会会议 四、会计工作规定 五、应向全体业主公示的内容 六、业主委员会档案管理 七、印章的使用与保管 八、离职离任移交工作 九、附则 一、业主委员会职责 业主委员会（以下简称：业委会）是业主代表大会的执行机构，履行下列职责： 1、执行业主代表大会的决定和决议，按期完成，如遇特殊原因，应向业主代表大会书面说 明原因，并提出解决方案；（住建部的指导规则35-1） 2、每年不少于一次召集业主代表大会会议，报告物业管理区域内物业管理实施情况；（住 建部的指导规则35-2） 3、代表业主与业主代表大会选聘的物业管理服务企业（以下简称：物业公司）签订物业服 务合同。与物业公司的合同期限，原则上三年一签，也可根据实际情况作出调整。每年组织对已签约的物业公司的服务质量进行过半数的业主民意问卷式调查，并将调查结果报告业主代表大会。（住建部的指导规则35-3） 4、及时了解业主、物业使用人的意见和建议。 1）业委会应在物业管理区域内设置意见箱，每周一指定专人负责开箱收集业主各方面的建议和意见； 2）每天下午1：30-4：30在指定办公室轮流值班，负责接待业主投诉，听取业主的意见和建议，处理业委会的日常事务及处理与物业公司的各类事务，并做好值班记录。 3）根据了解、收集、证询到的各种业主的意见和建议，进行分类统计、分析，形成议案或提案交业主代表大会讨论、审议和决策。（住建部的指导规则35-4） 5、监督和协助物业公司履行物业服务合同。对于业主因相关故障向物业公司报修，物业公 司不能及时解决问题的，业委会在收到业主请求帮助的信息时，应积极代业主出面向物业公司提出书面意见，并协调、督促物业公司解决问题并做好记录备案。（住建部的指导规则35-4） 6、监督《XXXXX区管理规约》的落实及实施，督促相关各方遵守规约，履行相关合约之各 项义务。对于违反《CCCCC区管理规约》的行为在相关法律法规、规约、制度的框架下进行合理合法的处理。（住建部的指导规则35-5） 7、督促业主交纳物业服务费及其他相关费用。对于因物业公司的不作为导致业主的不履
成立小区业主委员会的倡议书
成立小区业主委员会的倡议书 成立小区业主委员会的倡议书 业主委员会是监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织，在成立业主委员会的仪式上，你都有哪些倡议呢？下面xx为大家整理推荐了成立业主委员会倡议书，欢迎大家前来参阅。 成立业主委员会倡议书篇一 各位业主，邻居们：你们好! 缘分,让大家成为邻居和朋友,因为大家的入住而变的越来越热闹。入住一个具有物业管理的小区能给大家带来愉快、温馨、舒适、和谐的高品质住宅环境,这是大家共同的愿望。小区不仅是我们身体的栖身之所,更是我们心灵的港湾。为了更好地营造我们温馨和睦的居住环境,完善物业管理,成立为我们自己说话办事的业主委员会(监督机构),让我们成为自己家园的真正主人! 小区未成立业主委员会,小区公共事务管理存在缺失(如:小区安全管理、公共设施设备的运行维护(车库、幼儿园、游泳池等)、各种费用收缴不规范、维修资金的使用等)。广大业主也无法通过有效途径进行自我管理、监督和维护自己的合法权益,突显成立业主委员会的必要性。 成立业主大会,选举业主委员会,建设和谐小区是法律法规赋予业主的权利和义务。《物权法》、《物业管理条例》赋予我们成立业主大会的权利,业主大会可以选聘和解聘物业管理企业,决定专项维修资金使用、续筹方案。并监督实施,加强与物业公司沟通、交涉,维护业主合法权益,切实抓好小区服务、管理等工作。 没有业主委员会谁来代表业主与物业公司签订物业管理合同?谁来监督物业公司?有谁知道业主缴交的维修资金的使用情况?有谁知道数额庞大的维修基金是否保值增值?又由谁来监督数额庞大的维修资金的合理使用不被挪用? 现在已有很多业主与物业服务公司之间意见越来越大,升级到拖欠物业费、吵架;但由于业主与物业服务企业之间缺少合同约定条款依据，业主显得很弱势、
战略委员会运作规范
战略委员会运作规范 第1章总则 第1条为适应公司战略发展需要,增强公司核心竞争力,加强决策与战略制定的科学性,强化公司战略规划的执行力,完善公司治理结构,根据《中华人民共和国公司法》(以下简称《公司法》)和公司章程等有关规定,公司特设立战略委员会,并制定本规范。 第2条战略委员会是董事会的专门工作机构,主要负责对公司长期发展战略进行研究并提出建议。战略委员会在对公司的现实状况和未来趋势进行综合分析和科学预测的基础上,制定并实施长远发展目标和战略规划。 第3条战略委员会工作组是日常办事机构,负责日常工作联络、会议组织及战略委员会决策前的各项准备工作。 第2章成员构成管理规范 第4条战略委员会成员由5名董事组成,其中至少包括1名独立董事。 第5条战略委员会委员由董事长、出任公司董事的总经理、1/2以上独立董事或者1/3以上董事提名,由董事会选举产生。 第6条战略委员会设主任(召集人)1名,由公司董事长担任。 第7条战略委员会主任负责召集和主持战略委员会会议,当战略委员会主任不能或无法履行职责时,由其指定1名其他委员代行其职责;战略委员会主任既不能履行职责,也不指定其他委员代行其职责时,半数以上委员可选举出1名委员代行战略委员会主任职责,并将有关情况及时向公司董事会报告。 第8条战略委员会委员必须符合下列条件。 1. 不具有《公司法》或本公司章程规定的不得担任公司董事、监事、高级管理人员的禁止情形。 2. 有较强的综合分析和判断能力,能处理复杂的涉及公司发展战略、重大战略性投资方面的问题,具备独立工作的能力。 3. 遵守诚信原则,廉洁自律,忠于职守,为维护公司和股东的利益积极开展工作。 4. 符合有关法律法规或本公司章程规定的其他条件。 第9条战略委员会任期与董事会任期一致,委员任期届满,可以连选连任。期间如有委员不再担任公司董事职务,自动失去委员资格,由委员会根据有关规定补足人数。 第10条战略委员会因委员辞职、免职或其他原因而导致委员人数少于规定人数的2/3时,公司董事会应尽快选举产生新的委员。在战略委员会委员人数达到规定人数的2/3前,战略委员
业主委员会建立的流程
小区业主委员会成立流程 小区业主委员会成立流程 现将业主委员会成立的流程、业主大会筹备小组主要工作、成立业主大会和业主委员会的相关知识问答一并传上来，供有志于参加华龙美晟业委会筹备组前期临时工作小组的邻居们参阅。 一、成立业主委员会的流程（成立业主委员会得分八步走） 第一步，想成立业主委员会的业主首先应该互相建立联系，并产 生志愿者小组，以志愿者小组为核心，联系本小区十分之一以上的业主签名，发起成立业主大会的倡议。同时发信邀请区、县小区办指导 自己小区成立业主大会。 第二步，组建成立业主大会的筹备组，筹备组成员可以由业主自荐，也可由业主推荐，最好的方法是由开始的发起人张榜通告，请业 主在一定时间内自愿报名参与筹备工作。 第三步，筹备组开始工作(人数不多的话，愿参加的业主都可参加)，起草业主委员会章程，决定业主大会成立的时间和业主委员会的组成人数，汇集愿意担任业主委员会工作的业主名单和参选业主的资料，并在业主大会成立15天前通知全体业主和告知相关居委会，开会成立的可邀请区、县小区办和相关居委会的代表参加。 第四步，将草拟的业主委员会章程、所有参选业主委员会的业主 资料、选票(最好用统计反对意见的方法)、要求反馈意见的时间和成 立业主大会的时间(收集反馈意见截止时间应早于成立业主大会的时间)书面发给每个业主，并同时请所有收到上述资料的业主签收收条。 第五步，成立业主大会时，筹备组公开在小区所有业主有权参与 监督的情况下进行验票工作，统计收回的收条和反馈意见，如果收条超过业主所持投票权1／2以上，反馈意见中的反对意见少于1／2， 业主大会成立，业主委员会章程通过，在业主委员会组成人数范围内，
小区成立业主委员会倡议书5篇
小区成立业主委员会倡议书5篇 居民为了保证自身的合法权益，会倡导大家成立业主委员会，以 便更好地维护自己的权益。下面学小编为大家整理了小区成立业主委 员会倡议书，希望能给你带来帮助。 小区成立业主委员会倡议书篇1 尊敬的xx业主们， xx一期（b1区）于20xx年5月集中入住，二期（c2c3）区也于 20xx年10月全部集中交付完毕，已经形成建筑面积达30万平方米， 住宅2000户加商业配套的规模社区。 大家知道高品质社区除了设计规划、工程营造、配套设施作为保 障外，专业的物业管理服务在保障业主生活居住体验、社区氛围营造、物业保值增值方面发挥着越来越重要的作用，物业管理服务活动离不 开业主的参与。 物业的管理服务活动主要体现在对物业辖区公共设施设备的运行 维护、安全管理服务、保洁绿化服务、车辆交通管理服务、客户沟通、经营活动、特约服务等。 xx从第一期业主入住开始尝试在重大公共事项决策上采取业主参 与的形式，如公投、业主议事厅形式等，尽管这些方式在营造践行民主、自律、友爱、包容的xx社区精神方面发挥了积极作用，但随着同 一物业区域（d1d5）业主的不断增多，这种业主参与物业管理服务的 方式越来越受到有效性和效率不高的制约。 物业服务中心认为，最有效的方式是成立业主委员会、在法定的 框架内运做才是最有效的业主参与物业管理服务活动的形式。按相关 法规约定，物业服务企业不是业主委员会的运营主体，但xx物业服务 中心以协调者的角色，计划约请业主委员会运做和物业服务的资深人 士到xx，向业主朋友们宣讲业主委员会的运做，以专业中立的视角解读：业主的权利和义务、为什么要成立业委会、业委会的职责是什么、成立业委会的程序、业委会成员资格以及业委会成立和运做过程中业主、行政主管部门、开发商和物业服务企业的关系等。 期待热心业主们积极参与，敬请留意2月底3月初的业主论坛、
对于业主委员会法人化的思考
对于业主委员会法人化的思考亲爱的老师、同学们： 大家好。我叫孙久云，今天我的演讲题目是对于业主委员会法人化的思考。众所周知，在农村有村委会，在城市有居委会，它们都是基层群众性自治组织，那么业委会又是什么呢？在城市，居委会的职责就是调解民间纠纷，那么居委会都没有法人化，业委会法人化有必要吗？而且业委会法人化又是什么意思呢？一直以来，我国物业管理中就存在着业主委员会定位不明、运作不规范等问题，致使在物业管理中损害业主合法利益的情况屡见不鲜，那么我们又该如何使业主委员会走出这种困境，更好的发挥其作用呢？下面，我来谈谈我对于这个问题的看法。 首先，什么是业委会呢？业委会全称即业主委员会,指经业主大会选举产生并经房地产行政主管部门登记，在物业管理活动中代表和维护全体业主合法权益的组织。由此可知，业委会就是维护业主权益的组织，而且它和居委会的根本目标是一致的。居委会都没有法人化，为什么它还要法人化呢？即为什么业委会要变成一个类似公司性质的组织呢？这得从我国业主委员会所面临的困境谈起。 2003年的《物业管理条例》规定业主委员会是业主大会的执行机构,但是并未对业主委员会的性质和法律地位明确规定。可见在这方面，法律是存在漏洞的。实践中业主委员会运作程序也相当不规范。
当业主的合法权益遭受侵害时, 业主委员会能否代表业主主张权利 而提起诉讼,各地做法也不一致，主要原因就在于业主委员会是否具有诉讼主体资格并不明确。而且，目前我国对于业主委员会的管理并没有一套科学合理的运作机制和有效的监督机制。在某些小区，由于部分的业主委员会和业主之间缺乏沟通和信任，同时业主委员会又只是一个民间组织，没有国家强制力保障其开展工作，也没有政府财政支持，业主委员会的成员们履行职责的积极性并不高。古语说的好，立身必先正其名，名不正则言不顺。所以，要想更好的维护业主权益，必须先为业委会正名。那么，业委会的法人化自是顺理成章。 而且，从理论上讲，法人成立有四个条件，即：依法成立；有必要的财产或者经费；有自己的名称、组织机构和场所；能够独立承担民事责任。显然，业委会早已满足此项条件。其次，业主委员会一旦有了法人资格，则可由业主委员会来代表广大业主进行诉讼，不仅明确了其法律定位，而且有利于减少诉讼成本，节约社会资源。再次，明确业主委员会的法人资格，司法机关在审理案件时有明确的依据，有利于维护社会的公平、公正，最后，明确业主委员会的法人资格，有利于强化业主委员会的“业主”意识，并使业主委员会的运作程序得以规范化，有利于解决物业管理中的矛盾。 综上，我认为，无论在理论上还是实务中业主委员会都应当具备法人资格，这样才能走出困境，顺应民意，在此，我衷心的祝愿我们
成立业主大会的必要条件及具体流程
成立业主大会的必要条件及具体流程 成立业主大会的必要条件及具体流程 主讲人：孟宪生 首先业主要了解业主大会的基于什么前提产生?什么时候才可以设立业主大会? 按照《北京市物业管理办法》小区入住率达到50%以上即可申请成立业主大会。 在《物权法》生效后，业主的共同决定权需要“双过半”(业主人数和物业面积)才以生效。例如开发商卖了三分之一不到百分之五十，理论上小业主是无法行使共同管理权的，因为只有达到“双过半”之后才可以。所以只有小业主达到50%以上，才能按照业主的共同决定权来行使权利。 那么入住率是什么?就是开发商把房屋交付给业主的比率。交付为等于入主，而是交付钥匙。原来的规则是首户业主入住两年之后可以成立业主大会，现在更改为小业主达到50%以上才能形成决议，可以设立业主大会选举业主委员会。当小区具备该条件后就出现了如何设立业主大会的流程问题?
根据新物权法规定，业主可以设立业主大会，选举业主委员会。那么业主大会由谁建议发起?向谁提出申请?《北京市物业管理办法》规定，召集人占总人数5%的以上或者专有部分面积占建筑物总面积的5%以上的业主可以申请成立业主大会，如果一个大业主拥有5%建筑面积也可以直接发起，所以不管是面积够5%还是人数够5%都可以发起设立。此时的申请权是一个建议权，向全体业主的建议，建议申请成立业主大会。有5%的业主向物业所在地的街道办事处或乡镇政府提出申请。 那么这5%的业主谁来组织?小业主可以自己组织，开发商也可以委托一个业主来组织，或者公告招募5%的业主进行申请。只要达到召集人占总人数5%以上或者专有部分面积占建筑物总面积5%以上的业主就可以启动。 关于启动申请简单概括为双启动。开发商可以启动，业主也可以。双启动之后向街道办事处提出申请，由街道办事处核实业主递交的材料并给予批复。在这个申请批复的时候街道办事处同时指定一个筹备组组长，为什么要筹备组组长?因为业主自己不了解筹备工作过程，不够专业，需要具有相对专业知识和专业能力的组织来协助业主把这个事做好。所
业主委员会成立流程及需要提交的备案资料
业主委员会成立需要提交的备案资料 1、由建设单位或5名以上业主向街道提出成立业主委员会申请 2、小区基本情况 3、建设单位和物业企业提供业主清册和汇总表（含业主人数及专有面积明细和总建筑面积） 4、成立筹备组(筹备组组长：街道办事处人员担任，筹备组人员5-9名) 5、筹备组成立公告（筹备组成立及人员简介）7天 6、业主委员会筹备组第一次会议纪要内容（会议记录要求筹备组半数以上人员签字确认） 内容：（1）候选人产生的办法：10名以上业主联名推荐或筹备组推荐（2）候选人产生的条件 （3）制定选举业委会人员选票、制定《管理规约》和《议事规 则》草案及征求意见表 7、候选人报名通知（内容：候选人产生办法及条件）公示7天 8、业主委员会筹备组第二次会议纪要内容（会议记录要求筹备组半数以上人员签字确认） 内容：（1）确定业委会候选人名单和人数（5-15人单数）公示7天（2）筹备组通过《业主大会管理规约》、《业主大会议事规则》 草案，公示7天 （3）确定召开业主大会时间并明确选举工作人员分工（唱票人、监票人、计票人等），公示7天
（4）确定业主人数和专有部分面积明细表，公示7天 9、公示开始十五天后三十天内，组织召开业主大会 10、召开业主大会后，应提供业主委员会委员空白选票一张，《管理规约》及《议事规则》的表决选票一张，并附所有选票 11、业主大会会议纪要内容（会议记录要求筹备组半数以上人员签字确认） 内容: （1）小区应到户数、面积；投票有效户数、面积；弃权户数、面积；废票户数、面积 （2）每位业主委员会候选人的选举结果（所得票权必须超过小 区总户数、总面积的半数以上） （3）对《管理规约》、《议事规则》的表决（应到户数、面积； 表决有效户数、面积；弃权户数、面积；废票户数、面积） （4）唱票人、监票人、计票人名单 12、筹备组负责人在选举后3天内组织召开业主委员会第一次会议（选举出主任一名、副主任一至二名，业主委员会委员半数以上签字确认） 13、公示7天“业主委员会选举结果”及“业主委员会分工名单” 14、社区盖章的公示证明（所有必须公示的事项均在规定的时间内进行了公示） 15、业主委员会委员产权证明（复印件） 16、业主委员会委员交纳物业费的票据 17、街道办事处在接受备案材料齐全后7日内，向业主委员会出具备案证明表