版城镇土地估价规程应用说明修订稿

版城镇土地估价规程应

用说明

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新版《城镇土地估价规程》

应用说明

二零一五年六月

目录

一、修订的主要内容

1、结构调整 1

2、概念调整 2

3、要求调整 6

4、文字调整 10

二、报告撰写中需要注意的事项

1、报告整体需要注意的要点 10

2、报告撰写的注意事项 11

3、档案资料的管理要求 14

一、修订的主要内容

1、结构调整

需要重点关注的是：现场勘查用表——估价师现场查勘时需要填写现场勘查用表，需要有估价师签字，报告存档中和电子化备案的过程中作为必备的附件材料。

2、概念调整

新规程第一章中的“术语”内容是原规程附件中的名词解释，增加了公示地价、标定地价、课税地价、土地估价

的概念，删除了熟地价格、毛地价格、生地价格、估价期日、基准地价更新、征地费用的概念。

部分概念做了调整，修改前后概念对比如下：

3、要求的调整

⑴关于技术体系与技术途径

由原规程的基准地价评估体系和宗地地价评估体系调整为宗地地价评估技术和区域地价评估技术。

将基准地价、路线价、标定地价等公示地价的评估体系包含在区域地价评估技术中。

⑵关于估价原则

新规程中保留了替代原则、最有效利用原则、预期收益原则、供需原则、贡献原则。剔除了报酬递增递减原则和变动原则。

调整的出发点是：《城镇土地估价规程》是技术规程，需要更多的反映土地估价技术，保留的原则与估价方法的选用有密切的关系，剔除的原则以及没有增加的合法原则、谨慎原则更多的是经济学中或者从事土地估价业务时需要遵循。

⑶关于方法选用

新规程在评估方法选用上做了调整，一般宗地评估需选择适宜的两种以上评估方法。针对特殊情况，提出了“评估少有交易，市场化程度极低且土地收益难以显化的特定用途土地价格，在省级以上土地估价行业协会组织专家论证的基础上,可以选择一种适宜的主要估价方法,并应在报告中充分披露,附具专家论证材料。”的解决方案。

注：在假设开发法应用过程中，确定未来开发价值时采用市场比较法，对于宗地评估来讲仍然是一种评估方法。

⑷关于主要估价方法

①市场比较法

基本公式：将年期修正系数进行了单列。

比较实例选择：明确了估价期日距比较实例的交易日原则上不超过3年。比较实例与待估宗地条件的相似性大于差异性。

地价指数编制：应符合《城市地价动态监测技术规范》TD/T 1009-2007的有关要求。

容积率修正系数：当容积率对地价影响较大时，应单独修正。

关于其他因素修正：除进行上述修正外，经过充分调查和专家论证，还可根据比较实例与待估宗地的条件差异进行其他必要的修正。

②收益还原法

估算年总收益：应考虑客观闲置损失。

确定年总费用：不动产出租方式的，不再扣除房屋年折旧费。

确定折旧年限：利用不动产收益评估土地收益价格时，当房屋经济寿命早于设定土地使用年限时，应按照房屋经济寿命确定折旧年限，合理估算剩余年期的土地价格；当房屋

经济寿命晚于设定土地使用年限时，应按照土地使用权期限确定折旧年限，并合理估算房屋余值。

③剩余法

两种情形的应用：在格式上明确了剩余法应用中的两种情形，评估现有不动产中所含土地价格，评估待开发土地的价格。

利润测算：采用现金流量法，折现率的取值综合考虑了利息和利润因素，可不单独测算利润。

④成本逼近法

新规程基本保留了老规程的内容，在土地取得费、开发费、土地增值和价格修正中的表述有所调整，增加了其严谨性。

注：应加强对客观费用的理解，规程中没有列举的，在实际征地过程中客观发生的，有文件依据的成本费用应计入成本构成。

由于增值收益率论证的缺失，建议省内的估价师尽可能避免采用成本逼近法评估宗地价格。

⑤公示地价系数修正法

方法内涵：三种方法的统称，包含基准地价系数修正法、路线价法、标定地价系数修正法。

基准地价系数修正法：进一步明确了适用范围。

标定地价系数修正法：明确了标定地价系数修正法的应

用过程和适用要求。公布标定地价，期日差距不超过1年。

⑸关于基准地价制定

①更新周期: 明确基准地价更新视市场情况而定，更新频率不得低于每三年一次，每隔六年进行全部更新。

②不同更新方式的要求:明确全面更新应在收集最新地价影响因素资料的基础之上，重新划分土地级别和均质区域，局部更新可利用符合要求的地价指数完成。

③基准地价内涵：将确定基准地价内涵的技术地位进行了明确。“基准地价内涵主要包括基准地价对应的土地权利类型、使用年期、用途、期日、开发利用程度及容积率等开发建设条件。基准地价内涵应根据区域内现状总体情况，并考虑政府管理需求确定。”

④资料调查：资料调查内容中增加了土地联营、合作建房、房屋售价及租金资料。

⑹关于不同用途地价评估

①用途分类：评估中，待估宗地用途的设定宜参照《土地利用现状分类》的二级类进行细化，对于具混合用途的待估土地，应分别界定各用途的构成比例。

土地估价中，土地用途可分为以下基本类别：

住宅用地、工矿仓储用地、商服用地、公共管理与公共服务用地、交通运输用地。

②方法选择原则：

新规程中对于不同用途的土地评估均提出了方法选择的原则，估价师在方法选用的过程中应严格遵守。新规程P38-41。

⑺不同权利状态下土地价格评估

新规范针对不同权利特征对土地价格的影响，更加科学、清晰的阐述了各类权利状态下土地评估的技术要点。

新规程P42，重点分辨不同权利状态的评估技术要点。

4、文字调整

新规程在文字表达中更加规范准确，规范了部分技术用语。

二、报告撰写中需要注意的事项

1、报告整体需要注意的要点

⑴封面增加电子备案号。

⑵土地估价报告中估价基准日改为估价期日，统改名称。

⑶地价定义

新规程明确规定地价定义应注明：在公开市场（或特定市场）条件下、与估价期日、现状利用或规划利用条件下、设定的开发程度与用途、法定最高年限内一定年期的，某种权利特征下的土地使用权（或包含其他内容）价格。

⑷对涉及抵押的估价，估价结果下边应注明上述估价结果中是否包含法定优先受偿款、抵押物抵押、使用及处置时的登记费用、拍卖佣金、司法诉讼费用及其他应付费用等。

⑸第八和第九项的签字盖章必须在一页上。

⑹估价结果一览表按照新规程要求修改，表格的上方增加估价目的，表里用途和容积率进行了细分。

⑺报告有效期统一描述为：本报告的估价结果自提交估价报告之日起一年内有效。

⑻附件土地证和房产证等权属状况材料需要验证原件，由估价机构盖章，最好让委托方盖章，否则写在特殊事项说明里。

⑼附件需要附现场勘查表，并由现场勘查估价师签字。

⑽能够证明签字估价师现场查勘照片。

2、报告撰写的注意事项

第一部分封皮摘要

⑴报告的年度编号应与提交报告年度一致，如2014年开始做的报告2015年提交，应使用2015年的报告编号。

⑵技术报告关键词，年度写提交报告年度。

⑶技术报告中的结果一览表上写“土地估价技术报告编号：（宁）**（2015）（技）字第***号”。

⑷土地估价报告中估价基准日改为估价期日

⑸第六项地价定义

新规程明确规定地价定义内涵为在公开市场（或特定市场）条件下、与估价期日、现状利用或规划利用条件下、设定的开发程度与用途、法定最高年限内一定年期的，某种权利特征下的土地使用权（或包含其他内容）价格。

⑹第七项：估价结果：

增加：对涉及抵押的估价，应注明上述估价结果中是否包含法定优先受偿款、抵押物抵押、使用及处置时的登记费用、拍卖佣金、司法诉讼费用及其他应付费用等。

⑺第八、九项：土地估价师签字、土地估价机构盖章必须在一页上。

⑻土地估价结果一览表（按新格式填写）

第二部分估价对象界定

⑴估价报告中的估价对象，要明确估价对象是否为土地还是包括其他内容（如地上建筑物）；如果有其他内容在地价定义里相应说明。

⑵土地登记状况

说明估价对象的来源、土地级别和基准地价

⑶土地权利状况:

权属(所有权)、权利（使用权，用途、面积、取得时间、出让价款）、年期（出让年期、已使用年期、剩余年期）、他项权利；实际使用与证载状况分析。

⑷土地利用状况

现有房地产（地上建构筑物及用途、容积率等）；待开发土地（规划条件、批准机关、批准日期、闲置情况等）

⑸一般因素

影响估价对象价格的宏观因素，如产业政策、税收政策、金融政策、房地产市场状况等。

估价报告不需要分析技术报告要进行分析。

⑹区域因素

区域范围界定是否合理、区域位置、设施条件、环境条件、产业集聚度、规划条件、区域土地利用状况等描述是否全面恰当；微观区位说明是否充分。

估价报告不需要分析技术报告要进行分析。

⑺个别因素

宗地自身条件（面积、形状、水文地质、临路状况等）、最有效利用、个别开发程度等。

估价报告不需要分析技术报告要进行分析。

第三部分土地估价结果及其使用

1、估价依据要有完整性、准确性、时效性、针对性。

2、估价原则要选择得当、全面；描述规范、正确；与估价目的、方法协调

3、估价的前提条件和假设条件

要明确市场的客观性

第四部分附件

增加：比较案例照片、现场查勘记录表、估价师现场查勘照片。

土地证和房产证等权属状况材料需要验证原件，由估价机构盖章。

土地估价技术报告

文字描述部分与土地估价报告要求一致。

方法应用部分重点注意方法的技术要求。

3、档案资料的管理要求

新规程中明确，估价资料归档。完成并出具估价报告后，应对有关该估价项目的全部必要资料进行整理、归档和

妥善保管。归档估价资料一般应保管15年。如法定管理机构对估价资料归档保管时间有规定的，从其规定。