商业市场调研报告提纲

商业市场调研报告提纲

南昌市商业市场调研报告提纲一、南昌市商业概况

?商业宏观环境

?城市商业基础

?商业分布

二、南昌市商圈分析

三、南昌市各商业业态分析几发展方向

第一节餐饮娱乐

第二节酒店

第三节大型商超

四、南昌市专业市场分析及发展方向

第一节

五、南昌市社区商业调研及发展方向

六、南昌市在售商业项目分析

第一节南昌市在售商业项目特征分析

第二节南昌市在售商业项目供需分析

七、综合论述………………………………….

一、南昌商业概况

南昌市属于中部内陆城市，由于受地理位置与观念的制约，南昌的经济发展明显落后于沿海与周边城市，特别是新兴的行业如IT、金融、服务、房地产、商业等领域明显滞后。但近年来，随着国家加快实施沿长江开发战略、大京九铁路的全线贯通（南昌市是京九线上唯一的省会城市），以及江西省委、省政府和南昌市委、市政府领导人大刀阔斧的改革，南昌市的经济发展形成强大的动力，产业结构调整日益完善，形成新的发展机遇。

一、南昌商业宏观环境

2007年上半年全市实现地区生产总值600.97亿元，按可比价计算同比增长14.1%。其中，第一产业增加值22.49亿元，增长4.1%；第二产业增加值300.44亿元，增长15.2%，其中工业增加值232.62亿元，增长16.4%；第三产业增加值278.05亿元，增长13.9 %。一、二、三产业对经济增长的贡献率分别为1.4%、51.7%和46.9%，其中工业贡献率为45.8%。三次产业结构比例为3.7 ：50.0 ：

46.3。

A、近年南昌GDP

2007年上半年全市实现地区生产总值600.97亿元，按可比价计算同比增长14.1%。其中，第一产业增加值22.49亿元，增长4.1%；第二产业增加值300.44亿元，增长15.2%，其中工业增加值232.62亿元，增长16.4%；第三产业增加值278.05亿元，增长13.9 %。一、二、三产业对经济增长的贡献率分别为1.4%、51.7%和46.9%，其中工业贡献率为45.8%。三次产业结构比例为3.7 ：50.0 ：46.3。

南昌宏观经济近年呈现高速发展的态势，GDP逐年增长，经济动力强劲，为商业发展提供了广阔的发展环境。

B、南昌人口

南昌经济的快速发展，近年人口持续出现净流入，常住人口稳步增长，人口

南昌城市文化底蕴深厚，素以“英雄城”著称。全市共辖五区（东湖、西湖、青云谱、湾里、郊区）、四县（南昌县、新建县、进贤县、安义县），总面积7402.86平方公里，总人口483.96万人，总户数119.26万户，户均2.99人，人口密度606人/平方公里，城区总面积为617.07平方公里，城区总人口达180.99万。

市内以平原为主，属于亚热带季风气候，四季分明，并有赣江、东湖、西湖、青山湖等众多湖泊。同时，南昌正在加快实施城市发展战略，到2010年，城市人口规模达到260-300万，中心城区范围达到260平方公里。

B、交通状况

南昌历来是华东地区的重要交通枢纽，铁路、公路、航空、水运相结合的立体交通网络四通八达，方便快捷，也是大京九铁路唯一途径的省会城市。

航空昌北机场距市区23公里（昌九高速公路经过），每周有近百个航班抵达各地，航班主要通达线路有南昌至北京、福州、广州、海口、深

圳、厦门、温州、西安、上海、香港等25条航线。

铁路京九铁路与浙赣铁路在境内贯穿交汇，浙赣、湘赣、南浔、赣宁等铁路主干线纵横穿越。

公路昌九、昌樟高速公路是连接赣江两岸的纽带，南昌各长途汽车线路有省际客车，通达广州、深圳、南京、合肥、义乌等近百个外省大中城

市；省内客班车，通达江西省内各个大、中、小城市或城镇。

水路沿赣江、抚河、锦江和鄱阳湖可到达长江各口岸，至九江外运港口220公里。

公交全市共有公交线路30条贯通市区、城郊，跨越日夜运营线路

出租全市共有出租车3000辆

结合对南昌市场宏观分析：

经济持续：南昌经济持续稳步发展，第二、三产业结构调整，外向型经济发展，人口持续流入，商业发展的外部环境良好；

城市基础：南昌城市基础，开发迅猛，交通便利、市政商业配套日趋成熟，商业消费环境改善；

业态分布：南昌业态分布的板块效应出现，市区中心区的产品零售、城郊结合的产业批发，各地域的产品经营导向明确快速消费品、汽

车、建材、五金等都形成专业街集群。

第二、南昌商圈分布

一、南昌商业布局现状

洪城商圈

中心片区商

圈

京东商圈

青云谱商圈

目前南昌市拥有商业网点3万余个，并拥有营业面积超万平方米大型百货10多家、销售额超亿元的大型零售企业，太平洋（百盛）、沃尔玛、北京华联、上海农工商、上海华联等国内外知名零售企业也先后进驻，全市现已初步建成胜利路、中山路、抚河路、渊明路、孺子路、福州路等8条市级品牌特色一条街。

从整体商业布局看，南昌市商业正由市区向周边区域突破，在地域上大型百货、产业导向上形成多点核心的商业中心发展趋势。

A、中心片区

经过多年的发展建设，中心片区已形成了以八一广场为核心的商圈，商业主要分布在以广场为中心，分别向北京西路、中山路，八一大道延伸的十字型商业圈内，大型商场主要云集在八一大道周边，而中山路、胜利路、孺子路、展览路等各类特色商业街则与之相互呼应。

■八一广场核心商圈构筑南昌最繁荣的商业气象

八一广场作南昌市第一个核心中心区，是江西最具现代大都市气派之地。在重新改造后，以其为中心的1公里商圈内，南昌百货大楼、新洪客隆商场、八一大道上紧邻广场的万达购物广场、财富广场、丽华购物广场、洪城大厦、太

平洋购物广场呈七足鼎立之势。这七大百货类零售商场均分布在八一大道、北京西路和中山路上，车行较方便。八一大道与中山路、北京西路以广场为中心点呈十字形相交，而南昌百货大楼正位于八一大道与中山路的交汇点，是这七家商场中地理位置最好的一家。其它均在八一广场的周边

500米范围内，其中新洪客隆商场、万达购物广场、丽华购物广场沿八一大道分布；太平洋购物广场座落在中山路与象山北路的交汇点上；洪城大厦位于北京西路上。

另外，沿八一大道，依托电信大楼而形成的电子通讯商城及小型街铺，新大地会展中心的家电、电脑及其耗材产品市场进一步丰富了八一广场商圈的商品类型。

■中山路、胜利路等特色商业街

南昌市商业街按不同性质来划分，可分为中山路、胜利路、展览路的商品性一条街、孺子路、福州路服务性一条街。

中山路是一条自然形成的商业街，多为中高档品牌专卖店，中山路的大型商场自东向西依次为百货大楼、太平洋购物广场、金童女人城、万寿宫，但大型商场分布较错落，其间通过商业街来贯通，西段与沿江路交叉口一带为金融中心。中山路上各项配套完善，有八一公园、东湖、八一起义纪念馆等自然及人文景观，集购物、饮食、娱乐、参观等为一体，因而其人流量位居南昌市之首。

胜利路步行街北起八一大桥，南与中山路相交，主要经营服装、钟表、黄金珠宝，是在旧城改造的基础上建起来的，自从2001年开放以来，日渐成为来昌游客和市民的最佳选择之一。然而步行街的建设水准虽说一流，但因为缺乏商业规划，没有大商家，没有经营特色，随着胜利广场和时代广场的起步运营，现象会得到改善。

广场北路又名展览路，是南昌市早期形成规模的商业街，南北连接八一广场与福州路，专营品牌女装，因其公交不便，周边配套不全，近几年在中山路的日益繁荣后日渐衰退，如今在八一广场商业发展的带动下，商业氛围有所回升。

福州路是南昌市较具影响的运动、娱乐、餐饮一条街，由于省体育馆坐落于此，形成了相关的体育用品及运动服饰专卖店，并聚集了金昌利、圣陶沙等一系列高档娱乐场所，其间还分布了尚厨、王子音乐餐厅，而一些小吃、茶座等也日渐兴盛，大型平价药店——开心人大药房、汇仁大药店也落户其中。

孺子路是誉满南昌及全省的饮食、娱乐一条街，整条街聚集了家常饭、玉兔、真真、民间饭庄等数十家餐饮店，其间有绿茵阁、大观园等酒吧、茶楼娱乐场所。另外，由于孺子路西端是南昌电信大楼，故沿西向东50米处还分布了一些经营通讯器材的街铺。

B、洪城板块

洪城路是南昌市主要对外交通的中心和枢纽，随着洪城大市场的建设与发展，洪城板块逐步形成了以洪城大市场为龙头的批发市场大商圈，商圈内的各大综合及专业市场几乎涵括了各门类商品，并辐射到全省乃至周边城市。

■综合批发市场

位于南昌大桥以东、洪城路以南的洪城大市场，成立至今8年，已成为综合批发市场的龙头，洪城大市场的逐步繁荣还带动其周边大市场的相继形成和发展，并形成了辐射全省的洪城板块批发市场商圈。

五华大市场是紧邻洪城大市场西侧市场四路而建的以机电类产品为主的综合性大市场，因配套设施的落后及经营管理不善而日渐萧条。洪城商圈内的抚生路上10万平方米的豪威大市场正在建设招商中，拟定今年投入使用。经营面积25万平方米的金润物流中心以其环境、规模、配套、管理等全面的提升带动了洪城板块商业批发市场的发展并形成了洪城商圈新的格局。

■专业批发市场

围绕着洪城大市场，周边相继建设了联信大市场、省家电市场、华东商贸城等三家专业大市场，总营业面积达到12余万平方米。同时，在相距不远的司马庙立交桥附近，相继建成了江西省建材市场、南昌市建材市场两个专业市场，总体而言，这些批发大市场经营档次都不高。而近期相继建成的鸿顺德皮具市场、盛世东方服装城在内外部环境、经营管理等方面都有一定的提升。

C、青云谱片区

南昌市城南的青云谱区位于城乡结合部，商业业态主要以小型的临街店铺和专业市场为主，由于缺乏统一规划，商铺分布零散，而且规模小，装修及经营档次普遍偏低，商业氛围淡，尤其缺乏餐饮、娱乐以及大型零售商业设施，但片区内专业市场却具有一定规模和辐射力。青云谱区在新南昌市商业规划的定位是南昌向南向东物流集散中心和大市场聚集地。

■批发贸易市场

青云谱区全区共有商品市场16个，其中肉类制品批发市场、深圳农产品市场和水果批发市场都分布在井冈山大道上，而南昌建材大市场、摩托车交易市场，迎宾家俱广场分别位于沿江南路、洪都南大道、迎宾大道上。另外在建的昌南大市场位于井冈山大道旁的包佛路上，定位为工业品市场。

■社区商业

本区域商业网点1100余个，新溪桥——包家花园商业街所在的井冈山大道是青云谱区的主干道，也是该区人口最密集的地方，分布了以北京华联为首的几个中型超市，此类超市已完全能满足当地居民的基本生活需求，由于超市所处位置交通方便,而且本身又有一定品牌知名度,已成为本区域居民主要的购物场所。

其他临街小商店主要沿井冈山大道分布，数量约300多家，消费对象主要为周边居民，其经营种类以日用消费品和小百货为主，档次低，分布比较零散，规模小，无法满足购物者一次性购物的需求。

D、青山湖——京东片区

青山湖——京东片区位于南昌市东北部，面积较大，而且开发时间较短，故商业较分散，而且呈现小型化、低档次特点。

■房地产的开发带动了大型家居、建材类专业市场的蓬勃兴起

青山湖——京东片区的人文景观资源十分丰富，整个区域近年的房地产开发量达到空前规模，2002年至今，已建、在建项目达21个之多，吸引了本地及外地家居业巨头的目光，由此引发了家居建材市场的争夺战。在原有的南京西中段的京东家具大市场外，又紧挨着其兴建了京东·鹿鼎家居博览中心。另外高新大道上由港商投资的占地25万平方米的江西国际家居港已成功引进了东方家园，预计部分市场将于明年初开业；再有就是解放东路与青山湖大道交汇处，由国内商业流通巨头——香江集团投资30亿全力打造的2000亩“南昌香江家居建材城”。如此巨大的商业体量一方面说明家居、建材类市场的发展潜力，但同时也预示着家居、建材市场将会面临的激烈竞争。

■人口较密集区域的社区商业已初步形成

在南昌大学等大中专院校较集中的上海路、南京路一带，消费人口较多，消费层次不低，并且有时尚消费的需要。因而在南京西路中段有金阳光百货商场，南昌大学北院对面有来自深圳的大型零售商场——天虹商场，此外各沿街店铺及中小型超市，大部分餐饮业相对集中在上海路。另外，在高新开发区内，火炬广场周边聚集了一批为居民提供日常生活服务的超市、餐馆、日杂等社区商业，而居民的休闲购物以及大宗消费则一般选择在八一广场商圈进行。

■其它

洪都北大道上还分布了众多汽车专卖店及维修店，虽然南昌市目前有三个大中型汽车城，但因为该路段形成较早、交通方便、形象展示效果好，而且社会认知度较高，所以仍有许多汽车经营商选择在此自建专卖店。

F、红谷滩新城商业中心

红谷滩作为南昌城市发展新区，正在以高标准、高起点进行建设，原有老昌北城区均改建，目前该地段的商业仅有八一大桥北引桥周边及丰和大道与庐山南大道交汇段服务于附近居民的社区商业。庐山南大道北段，南昌大桥北引线形成了昌北城的批发贸易体系。

■舍利甲收费站以北、南昌大桥北引线将成为汽车贸易中心

建立在南昌大桥北引线的江西新建汽车交易广场开发较早，市场内集聚了一定的整车销售中心，另外在舍利甲收费站以北，已建成了占地约30万平方米的江西国际汽车城，该区域已经成为南昌市的专业汽车交易中心。

■牛行片区红谷滩的市级商业中心将于2010年形成

牛行片区是“一江两岸”格局的精华地段，现已进行全面拆建，作为南昌的陆家嘴来建设，起点高、未来消费层次高。根据南昌市政府规划，该片区将建设成昌北的市级商业服务中心，并集购物、休闲娱乐、餐饮于一体，也是继昌南城八一广场商圈后的又一南昌核心商业中心区，该规划预计将于2010年形成。二、南昌典型商圈——中心商圈

南昌商圈对产业凝集、消费导向都有着指导意义，对南昌商业分布，成熟商圈界定主要分为中心商圈（胜利路步行街区域商圈、八一广场区域商圈、中山路商圈）；洪城商圈（洪城大市场、联信大市场、盛世东方、家电市场）；红谷滩（红谷滩汽车市场）、京东商圈（京东鹿鼎、香江家具城）。

中心商圈

胜利路步行街区域商圈：

1）、商圈现状概况：

■南昌唯一的室外步行街，已成为以珠宝、钟表、眼镜、服饰为主，商业网点密集的商业街

于2002年完成改建的胜利路步行街是南昌第一条商业步行街，路宽20米，总长1500米。目前商家总数约300余家，已形成了以经营名牌钟表、首饰、品牌服饰为主的商业街。

■缺乏对气候及天气等因素的考虑，季节变化对胜利路的人流产生极大的影响作为传统商业街的升级版，胜利路步行街配套设施相对完善，购物环境较以前得到了改良，是目前南昌购物环境最好的室外步行街。但由于规划过程中，缺乏对气候以及天气变化等因素的考虑，不符合南昌四季分明，尤其是夏季天气炎热的气候特点，导致夏季购物人流的锐减。

■旺盛的人流带动了连锁快餐及特色餐饮的发展，但车行的不便限制了大型餐饮业的发展

据统计，胜利路日均人流量可达8-9万人次，旺盛的人流带动了麦当劳、肯德基、季季红、金筷子等连锁快餐及特色餐饮的发展，就餐高峰期各餐厅时有排队等候的现象发生。但由于车行的不便以及缺乏停车位，大型餐饮在胜利路仅有八味堂与天安食街，而且均选址在中山路与胜利路交汇处，以此克服步行街停车不便的问题。

■由于缺乏统一的规划与管理，经营特色、经营主题相对模糊

由于缺乏统一的商业规划及管理，现有商业分布格局完全属市场经济产物，虽然形成了珠宝首饰专卖店相对集中的发展特点，但整条步行街的经营特色、经营主题、经营档次都相对模糊。

2）、商业网点分布状况

胜利路的商业网点多达270余家，服饰品牌专卖店近150家；19家品牌钟表、首饰、眼镜专卖店；鞋类、饰品、床上用品等专卖店近22余家，服务业、银行网点共16家，餐饮9家。基本形成了以珠宝、钟表、服饰为主的商业街。3）、租赁情况分析：

影响商铺租赁价格的主要因素有人流、地段、主力商店、店铺形状、店铺面积、视觉可触及程度等，其中人流对于商铺价格的影响最大。另外，同等地段上，店铺面积越小，租金单价越高。

根据聚智堂调查，胜利路上的人流量由南至北逐渐递减，在胜利路与中山路交汇处人流量最大，故此路段店铺租赁最高，租金范围在450——650元/m2/月，中段次之，租金范围约在240—360元/m2/月之间，而靠叠山路一带租金在200—320元/m2/月之间，胜利路店铺的总体均价：350元/㎡/月。

4）、商圈规划与定位：

南昌市商贸委在2002－2010发展规划中，结合西湖、东湖的发展建设设想，提出了胜利路步行街“以珠宝、钟表、服饰街的定位，并与中山路形成错位，品味上调至高于中山路”的总体发展设想。

5）、商圈交通状况：

■城市公交系统：

民德路、胜利路：27、29、205路公交车

中山路、胜利路：2、7路公交车、旅游精品线巴士

叠山路、胜利路：2、7、8、12、20、26路公交车

■区域内交通配套设施：观光电动车

6）、商圈配套设施：

餐饮业：

地方特色餐饮：八味堂、天安食街、季季红火锅、北味水饺、

国际连锁餐饮：麦当劳、肯德基

休闲娱乐：UFO电玩大世界、步行街茶座

公共休闲场所：8处休闲小憩场所（长椅、花岗岩椅、葡萄藤架）

其他：商业银行、交通银行、工商银行、邮政储蓄，诊所（2家）

7）、发展潜力分析：

■扩大城市商业核心范围，形成与中山路相呼应的商业街区

以往代表南昌市商业核心的街道只局限于中山路，仅有的一条商业街道已不能满足城市的发展需要。城市未来发展趋势将打破单一的城市商业中心格局，培养、孕育出能代表城市形象的商业街区，为市民提供高层次的休闲、娱乐、购物空间。

■商业业态发展将日益丰富，胜利路逐步成为城市消费者购物休闲的主要场所除了满足南昌市商业规划发展要求以外，胜利路将融入多种商业经营业态，满足消费者“一步到位”的消费需求，胜利路与叠山路交汇处的胜利广场，总建筑面积超过50000㎡，在定位中提出了“体验消费”的口号，并拟引进著名品牌零售商家，据悉，麦当劳南昌发展公司已有意向进驻。

■专业、知名品牌专卖店将成为胜利路的发展重点，并全面提升胜利路经营品位、经营档次

目前胜利路经营商家档次不齐，随着今后的城市发展和人们消费的需要，一批经营档次低、商品品质差的商家将逐渐淘汰出局，替而代之的是具有一定市场形象的专卖店加盟。

■步行街的发展日益平衡，客流量南北差异逐步减小

随着城市商业核心范围扩大，在建的新隆基、胜利广场将丰富步行街现有商业格局，有助于提升胜利路的集客能力，并在一定程度上缩小胜利南端与北端的人流差距，未来胜利路的发展将更加平衡，作为南昌市唯一的风情步行街，其在未来南昌商业发展过程中，依然具有一定地位。

八一广场区域商圈：

1）、商圈现状概况：

八一大道全长2900米，宽60米，南起老福山街心花园，北至青山南路，是南昌市区的主干道，交通便捷，人流车流如织。目前，八一大道上共有商业网点近230家，其中零售商店约占45％；餐饮娱乐及服务业约30％；其它占25％。

■交通极其便利

八一大道贯通中心城区南北，是南昌市的交通主干道，路宽60米，而且距离火车站与汽车站都在10分钟车程内，便利的交通促进了商业的发展。

■大型百货商场及电子、通讯类专业商场云集

大型商场集中在以八一广场为核心的八一大道两翼，由南向北依次分布了丽华购物广场、万达购物广场、财富广场、百货大楼、新洪客隆等，另外还形成了新大地电脑城、移动广场等专业商场。

■专卖店以经营手机、电脑及耗材、照相器材等通讯及高科技产品为主，小百货、品牌服饰等专卖店较少

由于八一大道是城市的主干道，车流量大，不利用人流的穿行，故服饰、餐饮、小百货等专卖店分布少，临街店铺主要以经营手机、电脑及耗材、照相器材等通讯及高科技产品为主，并沿孺子路口向民德路口分布（电信营业厅位于孺子路口），已成为南昌市民购买电脑、手机的主要场所。

■宾馆云集，为中高档商场提供了消费保障

八一大道是规划中的宾馆一条街，目前已聚集了南昌宾馆、江西宾馆、江西饭店等10余家宾馆，为中高档商场提供了高端市场的消费保障。

■人流量大，主要集中在八一广场商业中心区域

八一大道的日均人流高达35万人次，一是百货大楼、新洪客隆、沃尔玛购物中心、移动广场等购物人群、二是八一广场的休闲观光人群，三是八一广场各类活动吸引的人群。据调查，八一大道人流最集中的区域在八一广场商业中心区域，人流量可达25万人次。

2）、网点分布情况

八一大道商圈商业网点近230个，大部分都集中在八一广场，其中大中型零售商店7个，包括百货、超市、专业商场等，其它沿街街铺主要是以办公设备、服饰、照相器材、通讯器材等为主。以八一广场为中心坐标，从南到北（八一广场至福州路口）主要有办公设备、照相器材、服饰、通讯器材等。

3）、租赁情况分析

根据调查，八一大道上的人流量主要集中于广场及中山路口处，百货大楼处人流量最大，故展览馆――百货大楼――江西饭店路段店铺租赁最高，租金范围主要集中在400——650元/m2/月，个别小面积商铺租金超过1000元/ m2/月；而江西饭店――民德路、孺子路――展览馆两路段的人流量相对较少，租金也随之降低，租金范围约在250—350元/m2/月之间。

4）、商圈规划及定位：

■唯一的市级商业中心，并发展成外来消费客流占80—90％的“超广域”商业中心

根据南昌市2002年——2010年商业发展规划，八一广场定位于南昌市唯一的市级商业中心，并着重标识为“超广域”商业中心，即外来消费客流应占80－90％。由于市级商业中心的主要功能是繁荣繁华，因此必须从严控制开设大型综