XX大厦物业管理服务方案.doc
物业组织管理方案
一、项目概况
『×××大厦』位于，总建筑面积
平方米，根据×××业主公司的工作特点，需要带有金融色彩的物业管理服务，大厦楼宇智能化程度较高。周边高档物业环绕，位置重要。
『×××大厦』凭借×××业主公司之崇高外部形象，加之以新中物业管理（中国）有限公司之丰富的高档物业管理经验和成熟的管理体系，以及在业内特别是银行物业管理已经获得的的良好口碑，我们确信，『×××大厦』将成为北京市中心物业群体中的一颗璀璨明星。
二、物业管理组织
物业管理是楼宇建设的延续和完善，是一个复杂的系统工程，为确保今后物业管理工作能有条不紊地顺利启动和正常进行，我们能在物业管理的不同时期提供专业项目服务。具体服务范围及内容如下：
1、物业管理筹备期
在×××大厦入住前期，我们可根据该物业项目的设计思想，建筑档次以及其它诸多因素，为『×××大厦』制定一套完整的物业管理规划，并据此制定筹备工作计划，以确保在入住前全部完成。主要工作内容如下：
（1）制定《『×××大厦』物业管理公约》
（2）编制《『×××大厦』使用者手册》
（3）制定物业管理财务预算
（4）设计组织机构及工作岗位
（5）建立各项规章制度
（6）制定员工招聘计划
（7）制定、实施培训计划
----物业管理概论及物业管理法规
----处理客户投诉技巧
----紧急事件处理程序
----物业财务管理知识
----各部门工作流程及工作程序的培训
----节能意识和节能计划的培训
----工程、设备设施的日常保养培训
----员工礼仪、礼貌培训
----岗位职责培训
----撰写各类报告及公函
（8）协助筹备进驻庆典活动
2、进驻后的物业管理
『×××大厦』进住后，即转入正常的物业管理阶段。在此期间，我司将按照筹备阶段制定的物业管理规划，逐步落实到位，主要工作范围包括以下诸方面：（1）治安保卫与消防
（2）日常保洁与定期保洁
（3）绿化及绿色植物的租摆和维护
（4）工程运行维护及设施/设备的日常维修与定期保养
（5）车辆管理与交通管制
（6）会议接待服务及针对高层的要人服务
（7）节日装饰
（8）特约服务
根据『×××大厦』写字楼及××业主公司的项目特点，我司建议提供如下
之特约服务：
----大堂及楼层的接待咨询服务
----美容美发服务
----商务服务：信函及报刊速递、电话及访客留言，待发传真，24小时秘书服务、预定飞机、火车船票，预定酒店，安排酒宴、会议
----为客户提供健身活动设施和服务
----邮局信件收发服务
----劳务服务：送餐服务，衣物洗熨，汽车清洗、自行车修理服务
三、物业管理工作重点
1.前期物业服务
新中物业管理（中国）有限公司对物业的前期的工作将本着以人为本的原则，从『×××大厦』使用人的角度，日后物业管理以及节约能源和环境保护的角度，向×××大厦业主提供专业意见，于办公大楼项目交付使用前，由我司工程高级顾问及专业工程师提供工程技术顾问服务，同时派出项目物业管理专业人员前往贵项目进行考察，从大厦使用的角度随时提出意见和建议。通常情况下，我们的前期的物业服务工作主要包括下述内容：
1.1基建工程介入服务
1.1.1可参照整个『×××大厦』不同部份之设计及功能，建议××大厦综合发展所必需的工程设施及其安装规范；
1.1.2根据『×××大厦』特点，协助××业主公司制定物业装修方案；
1.1.3以使用者的角度，协助×××业主公司基建部门检讨基本设计及设施，以达到特殊使用管理的要求；
1.1.4根据需要，出席有关工程会议，务求一切设施达到设计要求及安装规范之要求，并能顺利移交管理；
1.1.5向×××业主公司汇报一切承包商在安裝工程上达不到设计规格之
事项；
1.1.6列出遗漏工程及存在问题供×××业主公司基建部门参考及跟进；
1.1.7建议可以改善之工程及增减工程项目，以节省工程费用及达致最高经济效益；
1.1.8从物业管理角度，检讨『×××大厦』的设计图例，建议一切必须改善及改良工程。
1.1.9提供改善主要设备及改良服务的意见。如供电量等问题，以避免于项目落成后加装需要的设备而影响其它设施之运作及整个物业之外观及形象。
1.1.10楼宇接管验收
配合×××业主公司对竣工楼宇进行交收事项，为保障该项工作的顺利完成，特拟定该项工作重点如下：
A.普通检查事项
(1)各大门是否有锁，是否有锁匙，门鼓是否正常，门铰是否完整。
(2)各机电、土建修理空间是否足够。
(3)各地漏是否可去水。
(4)各地面排水槽槽盖是否完整。
(5)各墙身、地台瓷砖是否完整及良好。
(6)所有垃圾应被清走。
(7)公共地方玻璃、栏杆是否完整。
(8)各机电/土建证书是否完整。
(9)所有玻璃幕墙是否完整无瑕，瓷砖、石才、梯阶是否完整，可有划痕。
(10)各类卷帘门是否运行正常。
(11)各给水、热水、采暖水、空调水阀门是否可全关全开，是否有漏水现象。
B.以下各机电设计建议用列明之规格检查，但不限于此。
空调采暖系统
(1)空调机：根据供应商提供之启动标准测试，及记录各初始运行平衡状态之读数。
(2)冷水、采暖及热水管：察看压力测试报告及每个水阀是否操作正常，支撑件是否足够及抹上防锈油，管道保温是否良好。
(3)风管：察看压力测试，各风量调节门是否操作正常，风喉有没有漏风、支撑件是否足够。
(4)各机器组件：根据测试报告及安装标准进行。
(5)各泵浦：根据测试报告试验程序进行。
(6)各贮水池：根据贮水测试程序执行。
(7)消防系统：根据消防系统检查程序执行。
(8)强电系统：根据强电检查程序执行。
(9)后备发电机：根据后备发电机试验程序执行。
(10)保安监控系统、卫星电视系统：现场试验及测试讯号分贝。
(11)楼宇自控系统：测试信号是否到位，执行机构是否可靠工作。
(12)网络系统：检查各组件安装情况，接线是否牢固，信号是否通畅。
(13)各类供回水管：压力测试，并察看各阀门操作是否正常。
(14)排水系统：测试排水是否正常、通畅。
此外，其他地方如天台、走火梯、公共地方、卷闸、天花吊顶、公共洗手间、车场等将会在现场检查。
C.验收程序
(1)所有工程验收都应由×××业主公司基建部门负责及牵头。
(2)所有系统必需于调试正常情况下，同时连续运行一段时间，以便尽量找出一些隐患，才能进行验收。
(3)在验收过程中，着重在将来运行及维修角度，如发现问题，提交×××业主公司，以便于×××业主公司及时督促相关施工单位处理，并做出记录。
(4)作为验收合格的必要条件之一，是收到所有有关政府部门的合格证、使用证。
(5)接收所有合同副本、技术规格、竣工图纸、使用说明书、维修手册、调试报告。收齐后必需建立档案。
(6)必需了解清楚保修期的起始日期及终止日期。
(7)必需知道所有施工单位的紧急联络人、电话及地址。
(8)必需收齐所有备品备料，妥为保管并记录。
1.2竣工及验收
1.2.1物业及设施验收调试
1.2.2遗漏工程之跟进
1.3物业管理服务
1.3.1物业管理公约
1.3.2客户守则
1.3.3管理预算
1.3.4规章制度之制定
1.3.5员工招聘计划
1.3.6专业培训
----物业管理有关法规、权利与义务培训
----超前的预防性保养计划培训
----服务技巧的培训
----节约能源培训
----内部稽核制度培训
----系统的财务管理培训
----对我司管理的同类型物业进行个案分析
为配合上述服务，我们建议在确定物业管理公司后，即时开展工程前期顾问工作，从管理角度对物业的规划设计、施工标准等方面提供意见，直至完成楼宇接管验收工作，并转入后期管理阶段。
2.停车场管理策划
物业的道路交通、停车管制是管理运作的动脉及联络各功能区的基本因素。因此物业管理所要考虑的，首先是规格的设计与设施配套的合理性，其次是日常管理监控力度。
2.1
规格设计上，要减少动态车流对物业的滋扰，解决好静态交通，缩减车流进入车库的最短路径，使车库内的车流方向自成一环流。另外要着重考虑消防通道的通畅。
2.2
配套方面，设计要加设必备的减速墩、反光物镜，各交叉口处设立各类交通标志(路标、路障)或辅设颜色明显的警示地砖，交通主干道方向种植常绿灌木，减少司机眼睛疲劳。设备系统的平面设计要预留低位的排风口、警示照明、CTV 安装部位及排污口，在车库内设立车道、人行道的划隔等。
2.3日常的管理主要包括进出口控制、现金管理、保安消防巡逻、交通控制等，其中：
2.3.1进出口控制意旨确保车库内的控制系统与出入口人员值守相互配合、登记、控制进出车辆，以作为整个交通畅流的前提。
2.3.2现金管理用以核计收费现金，停车通行证及车库使用的会计登记。
2.3.3
保安、消防车库巡逻在拟订岗位分配、岗位运行、岗位职责及突发事件应变措施的基础上，安排人员巡查车道、障碍物、车辆位置的安全停放及处理车场内意外的交通事故等。
2.3.4交通控制以确保交通顺畅为主，安排进行车场内外交通疏导，处理控制系统失灵而导致交通阻塞从而切换手动操作的情况等。
上述几项管理措施，均可通过一定时、定岗、定期的质量记录，如巡逻报告、特别事件报告、每日车辆进出报告等，来加强及完善整个停车库的管理。
3.绿化/种植建议
无论建筑物业的体量及设施风格有哪些变化，有一点无可置疑，绿化将在物业外围环境占有越来越大的比重，我们建议在『×××大厦』绿化设计中考虑以下几项：-
3.1对外观整体应首先融入整条街的大环境风格，并形成最鲜明的亮点，同时尽可能将周边不尽人意的场所、构筑物、人行车道等进行隐蔽。
3.2
依靠树冠遮蔽日射，产生避暑效果及休闲场所，至于遮阴的落影取决于树与场所方位的配合，以及树冠及树种的选择修饰。另外树木的高度、树距与行人车辆的视点应给予考虑。
3.3
以物业管理角度来看，种植绿化区的清洁往往也是管理中的难点，故需注意在树根周围设置保护土壤之设施，如卵石、草皮等，使地面保持连续的平面，不留出土壤。树木应考虑落叶不多，四季长青的种植植物，以确保道路的清洁及排污水道不易堵塞。
3.4对于草坪的配植，应综合考虑草种的选择，如耐寒、耐践踏、繁殖力强之草种，便于观草及使用。
3.5在绿化养护方面，尤其强调浇灌系统的合理安排，如自动全方位的喷洒及人工暗管相结合，有利于完整浇灌绿化覆盖面积，并可节约绿化用水。
4.工程管理策划
物业管理是一种以提供服务为主的业务，宗旨是要在适当的成本以内，尽可能获取客户和客人的最大满意。而现代科学技术提供的最新楼宇设备，成为给客户提供一流服务的物质基础。物业工程部直接运行和管理这些设备，所以，工程部是为客人的舒适、安全和方便，直接给客人留下服务形象的部门。工程部本身的工作，以及工程部与服务部，保安部等部门的横向联系与配合，对提高物业的整体服务质量至关重要。
同时，物业管理费用的工程设备维修费用及能源消耗是最重要的开支项目；工程设备运行、维护费用的节约，直接令成本降低，提高整体管理效益。
在物业管理范畴中，工程管理是技术最复杂和管理难度相对较高的一项工作。工程部的工作牵涉到十几个技术工种，工种与工种之间、班组与班组之间的分工与合作、交叉与配合等等，构成一个复杂的系统，如果组织得不好，往往会出现重大问题，甚至造成重大损失，因此，管理好这支队伍要负出比其他部门更大的努力。
4.1工程部的主要职责
A.对物业的土建及所有机电设施（电气、电梯、空调、给排水、通讯、保安、消防等系统）的维修保养
B.日常运行管理
C.对使用者开展有偿服务
D.对装修工程进行监督管理
E.对物业设施提出完善、整改方案
4.2建立工程部组织机构的原则
建立合理的组织机构是高效率地开展物业设备管理的组织保证。建立设备管理机构必须遵循的一般原则是：
----在物业总经理领导下的总工程师负责制原则。
----精兵简政的原则。
----设备管理、技术和经济三位一体的原则。
----符合实际的原则。
----职责职权对应分明的原则。
----保持最佳管理幅度的原则。
----信息反馈和调控的原则。
4.3工程管理规章制度
基于上述思想，我们将根据我司标准及『×××大厦』的实际情况制定下列制度、措施、规程等：
4.3.1工程部各岗位职责
4.3.2基础管理措施
4.3.3设备运行管理
4.3.4设备维修管理
5.保安管理策划
×××业主公司为重要的金融机构，其办公大厦的保安部分应为该现代大型物业在管理上重要的环节之一，我们将按×××业主公司的需要，派遣专业人员到办公大楼工地视察，配合物业之发展规范，制订一个适当之保安计划，并根据北京市治安管理条例规定，参照当今高档物业的管理惯例，结合『×××大厦』的实际情况，制定保安规程，使每位保安员贯彻“群防群治”的原则，每一位员工都具有强烈的安全服务意识，严格执行安全守则，以符合『×××大厦』高档物业之管理标准。
5.1保安部职责
保安主管
负责保安员工的管理工作，确保所有安全、保安设施运作正常，并随时准备处理紧急事件。
保安员
执行大厦保安工作，包括监控/保安/消防岗位值班，公共地区巡逻，提供紧急支援，协助物业管理部调查客户之投诉。
5.2保安部工作重点介绍
----管理处保安人员应具备的礼仪及当值时所需注意事项。
----管理处保安巡逻路线及所须注意事项。
----消防、监控值班及所须注意事项。
----紧急事件处理程序及所须注意事项。
----管理处保安人员工作守则。
----防火防盗安全检查
(1)用电和电器设备的电源线路是否完好，负荷是否正常，声音是否异常，与易燃易爆物品的距离是否符合要求；
(2)施工用火的火源四周有无杂物，是否安全，生活用火是否做到生火人在，人走火灭；
(3)各项消防设备是否完好；
(4)安全门、通道是否畅通；
(5)在本物业范围内是否有可疑人员、可疑物品；
(6)对在非正常时间进入大厦的人员和外来施工人员进行登记。
6.清洁工作策划
『×××大厦』作为高档物业，受其周边环境之影响，清洁工作将尤为重要，为此，我们将在我司原有之清洁工作标准和程序之基础上，视贵项目之特点，制订出一套高标准之清洁工作计划及实施细则，主要内容如下：
----各级清洁人员的岗位职责。
----清洁员上岗前培训及考核计划。
----各清洁岗位责任分区。
----各清洁岗位工作程序。
----各类清洁工作之详细标准及工作规范。
----清洁员服务标准、着装、礼仪、语言等。
----清洁工作巡查，定期巡检与不定期抽查结合。
----结合有关管理制度及标准对员工工作进行考评，并通过奖惩机制激励员工。
7.物业管理项目部工作策划
7.1物业管理项目部的职能
物业管理项目部作为『×××大厦』现场作业为客户提供服务的一个窗口部门，在项目整体物业管理中起着重要的作用。物业管理项目部必须起到与×××业主公司大楼使用者联络的作用，提供优质客户服务及处理投诉，并同时担负起协调物业保安、清洁及工程维修的工作，以及收取物业管理费的工作。
7.2物业管理项目部各岗位职责
于『×××大厦』进入正常运行时期，物业管理项目部的岗位主要包括楼宇巡视、监控中心、消防中心、交通疏导、大堂接待、客户沟通、收管理费等工作。
我司将根据已成型的岗位职责和『×××大厦』的管理特点，特别设计适合的物业管理部工作岗位，并制定详细的岗位职责和工作标准，主要内容如下：----物业管理项目部经理的岗位职责
----大堂接待人员的岗位职责和工作标准
----客户服务主管、助理的岗位职责和工作标准
----客户服务的各项工作程序
7.3物业管理项目部各项管理制度
于『×××大厦』进入正常运行前，物业管理项目部需根据『×××大厦』的实际运行情况，制订一系列的管理制度来保证物业日常运作于有效的控制下。主要包括：
----安全防火制度(包括组织防火队伍，及火警应急处理办法，火警演习) ----员工交接班制度
----员工值班制度
----货梯使用管理制度
----货物进出大厦管理制度
----文档管理制度
----楼宇巡视制度
----客户寻访制度
----工作跟踪检查制度
×××业主公司入住后，物业管理项目部还需密切注意与客户间的联络，做好服务状况调查工作，以期不断提高工作水平：
----处理投诉
所有客户之投诉，必须记录及妥善处理，同时要做定期分析及检讨客户主要投诉项目。
----安排防火演习
定期安排防火演习，与客户联络并安排其职员积极参与。通常一年一次或半年一次。
主要目的是让客户职员知悉物业之各项防火设备及消防栓，灭火器等之使用方法，并用熟悉防火通道。
----热线电话
设立公众投诉程序，以便改进服务，我司将在管理处接待台设立投诉电话热线，由专人接听，并记录在一预设之热线电话投诉表格，由物业总经理亲自跟踪处理任何有关问题，投诉者的姓名会被保密。
8.内部管理策划
物业管理主要是通过对人的管理来实现，人力资源是物业项目最重要的资源，造就一支素质良好的员工队伍，以适应『×××大厦』管理的需要，给予客户优质的服务，是物业管理项目部人事行政部的首要职责。
8.1人事行政部的职能
人事行政部是负责物业管理处人事行政管理的专门机构，与管理处各部门之间实现协调、服务、指导、监督及考核的功能。
8.2人事行政部主要工作包括：
----制定、掌握、控制各部门定员、定编、定岗
----办理员工的招聘
----调配余缺人力
----对员工进行适当之各类培训及入职前的培训
----记录并存档员工个人资料
----管理和调整员工薪金
----协商员工转调的具体工作
----办理员工各项保险事宜
8.3员工手册
员工手册是人事管理中重要文件之一。员工手册应按照物业管理及服务特点制定，新中物业管理（中国）有限公司已经有了公司标准的员工手册，我司可根据项目实际情况要求酌情修改，以符合经营管理的要求。一经确定，所有物业管理项目部员工须按有关规定切实执行。
8.4行政管理工作内容
----考勤：包括请假、补签、加班、调班，具体事宜由行政部、保安部共同执行。
----员工到、离岗安排：包括报到、员工保险、离职规定，具体由行政部、保安部、财务部执行。
----一般行政安排：包括物品采购、人员招聘、收转档案、办理保险，具体事宜由人事行政部执行。
----检查岗位工作纪律：包括着装标准、行为规范、工作规范、工作质量，具体事宜由人事行政部执行。
----
建立质量管理体系：根据ISO9001国际质量管理体系，建立『×××大厦』的质量管理体系，并通过ISO国际质量管理认证，具体事宜由人事行政部负责协调各部门完成。
----
参加北京市优秀大厦评选和全国示范物业管理项目评选：根据北京市优秀大厦标准和国家物业管理示范标准，不断改进管理处各项工作，努力争取评选成功，具体工作由人事行政部负责协调个部门完成。
8.5人员到位安排
根据架构编制，我们预计前期主要到位人员是工程、行政、物管之主管级骨干人员，然后可根据入伙情况逐步增加人员，并按员工的专业及能力安排适当岗位及工作。
8.6员工培训
在员工到岗后及正式运转过程中，管理处会定期安排业务培训。在入职后进行全体员工培训。课程包括『×××大厦』简介、管理处员工基本要求、保安消防一般知识、报告书写、员工守则及各岗位职责等。在正式运转过程中，管理项目部亦会按实际需要安排各部门专业培训，且受培训之员工必须通过考核方可上
岗。
9.财务管理策划
9.1我司将根据×××业主公司要求，设立一套完善的会计财务制度，包括各级员工之财务权限及支出批准之程序，务求有效控制管理收支；
9.2编制财务用文件，表格，工作流程；
9.3根据现行国家税收法律，财务部将与税务机关联系，协商有关管理本物业所需缴付之税项；
9.4建立财务及资料贮存库，以提供准确资料及财政状况预测；
9.5定期向×××业主公司提交财务报表，实行财务公开；
9.6编制管理项目部年度管理预算，提交×××业主公司审核批准。
10.设备节能办法简介
----重视节能的重要性，让每位员工都要了解节能是物业管理的重要内容。
----工程部各级管理人员要了解主要用电设备的数量和运行情况。
----了解各种能源的收费标准。
----指派专人负责节能工作的检查、督促。
----推广节能的观念、意识和方法。
----不断对用电、用水及其它能源消耗情况及节能效果进行分析、调查，使之不断完善。
----应用楼宇自动化控制进行管理，根据季节、时间变化，即时调整。
----保温材料的维护保养。
----空调风量根据季节、时间、客人的感觉随时调整。
----照明线路的布置及调整。
----灯具的选择(节能灯、日光灯带功率补偿器)。
----升降梯/电扶梯的智能管理。
----采用节能控制照明开关:(1)声控开关:(2)光控开关；(3)时间控制开关；
(4)延时控制开关。
----合理使用设备，使其最大限度的达到工作效率。
----使设备保持良好的运行状态。(润滑、密封等)
----采用节水龙头。
四、物业管理工作目标
（一）管理目标概要描述
我司将把×××业主公司总行办公大楼管理成为北京市一流服务的写字楼。我司的管理服务将采用国际标准的管理模式，以建设部《全国物业管理示范大厦标准及评分细则》为管理标准。具体物业管理过程的服务程序、质量标准及考核评价，依据ISO9001：2000国际质量管理体系、ISO14001环境管理体系及OHSAS18001职业安全卫生管理体系执行。
1、契约期内使×××业主公司办公大楼的服务管理水准达到国内一流水平，一年内使×××业主公司办公大楼达到“北京市物业管理优秀大厦”标准，并取得“北京市物业优秀示范大厦”称号；两年内达到“全国物业管理优秀示范大厦”标准。
2、若获业主委托，进一步挖掘我司自身潜力，开展有偿特约服务，为总行员工的工作带来更大的方便。
（二）管理分项目标及措施
根据贵方招标文件的要求，为保证和提高管理水平，我司拟定物业管理质量的具体指标及措施如下表：
管理分项目标及措施
序号管理分项管理目标标准措施概要
1杜绝火灾责任事故，杜绝刑事案件100％全年加强巡视管理及人员培训
2要人服务满意率97%要人重点客人满意随时收集重点客人对服务的反映
3会议接待服务满意率97%参会工作人员满意随时收集参会客人对服务的反映
4内部职工针对物业管理的满意率达97%内部职工及外来办事人员满意运用客户满意率管理机制，通过对客户意见的收集、分类、处置及分析，持续改进服务品质
5楼宇内空气质量优良率99％参照国家《室内空气质量标准》制定相关程序，加强管理
6环境卫生、清洁率及保洁服务满意率97%环境清洁，空气新鲜，无污染，垃圾日产日清制定相关程序，加强管理
7房屋完好率95％参照国家《房屋完损等级评定标准》每日进行巡检，及时维修
8设备完好率95%参照国家《房屋完损等级评定标准》每日进行巡检，及时维修
9消防设备设施完好率98％参照国家《房屋完损等级评定标准》制订各种设施设备的维修保养计划，加强对设备的定期检查、维护保养，保持清洁10停车场设备完好率达99％参照国家《房屋完损等级评定标准》制订各种设施设备的维修保养计划，加强对设备的定期检查、维护保养，保持清洁11智能化系统运行正常率达98%参照国家《房屋完损等级评定标准》制订各种设施设备的维修保养计划，加强对设备的定期检查、维护保养，保持清洁12其他专业设备设施优良率97％根据生产商或安装商提供的技术标准制订各种设施设备的维修保养计划，加强对设备的定期检查、维护保养，保持清洁13零修、报修到位和及时率98％接到报修后10分钟赶到现场，零修及时完成，不超过24小时设置24小时热线电话，建立回访制度填写回访记录，发现缺陷及时跟进解决
维修服务满意率97％
返修率低于1%
14安全供电率99％不发生重大供电事故建立相关制度并填写记录
15服务有效投诉，处理率低于1%提高服务质量
16客户投诉处理率和到位率99％客户所有投诉均及时处理
建立投诉处理程序，加强对管理服务人员的培训，协调好与业主的关系，诚心为客户服务
17档案建立与完好率98％档案齐全，管理完善，简便易查建立档案管理制度，严格执行有关档案管理规定
品味人生
1、不管鸟的翅膀多么完美，如果不凭借空气，鸟就永远飞不到高空。想象力是翅膀，客观实际是空气，只有两方面紧密结合，才能取得显着成绩。
2、想停下来深情地沉湎一番，怎奈行驶的船却没有铁锚;想回过头去重温旧梦，怎奈身后早已没有了归途。因为时间的钟摆一刻也不曾停顿过，所以生命便赋予我们将在汹涌的大潮之中不停地颠簸。
3、真正痛苦的人，却在笑脸的背后，流着别人无法知道的眼泪，生活中我们笑得比谁都开心，可是当所有的人潮散去的时候，我们比谁都落寂。
4、温暖是飘飘洒洒的春雨;温暖是写在脸上的笑影;温暖是义无反顾的响应;温暖是一丝不苟的配合。
5、幸福，是一种人生的感悟，一种个人的体验。也许，幸福是你风尘仆仆走进家门时亲切的笑脸;也许，幸福是你卧病床上百无聊赖时温馨的问候;也许，幸福是你屡遭挫折心灰意冷时劝慰的话语;也许，幸福是你历经艰辛获得成功时赞赏的掌声。关键的是，你要有一副热爱生活的心肠，要有一个积极奋进的目标，要有一种矢志不渝的追求。这样，你才能感受到幸福。
6、母爱是迷惘时苦口婆心的规劝;母爱是远行时一声殷切的叮咛;母爱是孤苦无助时慈祥的微笑。
7、淡淡素笺，浓浓墨韵，典雅的文字，浸染尘世情怀;悠悠岁月，袅袅茶香，别致的杯盏，盛满诗样芳华;云淡风轻，捧茗品文，灵动的音符，
吟唱温馨暖语;春花秋月，红尘阡陌，放飞的思绪，漫过四季如歌。读一段美文，品一盏香茗，听一曲琴音，拾一抹心情。
8、尘缘飞花，人去楼空，梦里花落为谁痛?顾眸流盼，几许痴缠。把自己揉入了轮回里，忆起，在曾相逢的梦里;别离，在泪眼迷朦的花落间;心碎，在指尖的苍白中;淡落，在亘古的残梦中。在夜莺凄凉的叹息里，让片片细腻的柔情，哽咽失语在暗夜的诗句里。
9、用不朽的“人”字支撑起来的美好风景，既有“虽体解吾犹未变兮”的执着吟哦，也有“我辈岂是蓬蒿人”的跌宕胸怀;既有“我以我血荐轩辕”的崇高追求，也有“敢教日月换新天”的豪放气魄。33 我是一只蜜蜂，在祖国的花园里，飞来飞去，不知疲倦地为祖国酿制甘甜的蜂蜜;我是一只紫燕，在祖国的蓝天上，穿越千家万户，向祖国向人民报告春的信息;我是一滴雨点，在祖国的原野上，从天而降，滋润干渴的禾苗;我是一株青松，在祖国的边疆，傲然屹立，显示出庄严的身姿。
10、母爱是一滴甘露，亲吻干涸的泥土，它用细雨的温情，用钻石的坚毅，期待着闪着碎光的泥土的肥沃;母爱不是人生中的一个凝固点，而是一条流动的河，这条河造就了我们生命中美丽的情感之景。
11、青春是盛开的鲜花，用它艳丽的花瓣铺就人生的道路;青春是美妙的乐章，用它跳跃的音符谱写人生的旋律;青春是翱翔的雄鹰，用它矫健的翅膀搏击广阔的天宇;青春是奔腾的河流，用它倒海的气势冲垮陈旧的桎梏。
12、失败，是把有价值的东西毁灭给人看;成功，是把有价值的东西包装给人看。成功的秘诀是不怕失败和不忘失败。成功者都是从失败的炼狱中走出来的。成功与失败循环往复，构成精彩的人生。成功与失败的裁决，不是在起点，而是在终点。
13、母爱是一缕阳光，让你的心灵即便在寒冷的冬天也能感受到温暖如春;母爱是一泓清泉，让你的情感即使蒙上岁月的风尘仍然清澈澄净。
14、不要吝惜自己的爱，敞开自己的胸怀，多多给予，你会发现，你也已经沐浴在了爱河里。
15、奉献是爱心，勇于付出，你一定会收到意外之外的馈赠。
16、人生就像一条河，经历丰富，才能远源流长。伟大的一生，像黄河一样跌宕起伏，像长江一样神奇壮美。人生就像一座山，经历奇特才能蔚为大观。伟大的一生，像黄山一样奇峰迭起，像泰山一样大气磅礴。经历就是人生的硎石，生命的锋芒在磨砺中闪光;经历就是人生的矿石，生命的活力在提炼中释放。经历就是体验，经历就是积淀。没有体验就没有生存的质量;没有积淀，就没有生存的智慧。人生的真谛在经历中探寻，人生的价值在经历中实现。
17、生命不是一张永远旋转的唱片;青春也不是一张永远不老的容颜。爱情是一个永恒的故事，从冬说到夏，又从绿说到黄;步履是一个载着命运的轻舟，由南驶向北，又由近驶向远。
物业服务精细化管理实施方案
物业服务精细化管理实施方案 物业服务精细化管理实施方案 根据集团“学习实践科学发展观，推行精细化管理”的企业文化活动主题，为切实开展精细化管理，特制定本实施方案，请公司各部门各管理处认真组织落实。 1.0 目的 响应集团公司的统一安排，以“关注细节、精益求精”的现代企业经营理念开展各项日常工作，体现“细化、量化、标准化、协同化、严格化、实证化、精益化”的管理特点，从而提升企业整体服务水平，打造高素质管理团队。 2.0 适用范围 本实施方案适用于物业公司内部贯彻实施精细化管理活动，提升整体服务质量。 3.0 职责 3.1 公司管理者代表负责精细化管理活动的总体督导。 3.2 品管部负责精细化管理的具体实施和检查，其它职能部门负责精细化管理期间其它相关工作的安排布置。 3.3 管理处负责对精细化管理各项工作任务的具体执行。 4.0基本要求 精细化管理要紧密结合物业公司实际，达到以下基本要求： 4.1 公司各部门管理员工要深刻领会实施精细化管理的重要性和必要性，结合实际工作，发现本部门、管理处不适应、不符合精细化管理要求的工作规定；精细化管理的内容包括安全、保洁、维修、绿化、客户服务等方面的服务理念、服务细节(把小事做细，把细事做透)、服务流程、工作标准等, 要重视员工的建议,制定在本部门推行精细化管理的具体实施措施，改进管理服务工作。 4.2 各岗位主管根据公司和本部门、管理处的实施措施合理有序的安排基层员工开展岗位岗位工作，培训，对基层员工岗位技能予以考核。 5.0 实施措施 5.1 活动实施期：年5—12月。 5.2 精细化管理首先要抓好学习培训和调研交流。 5.2.1 年6月中旬前公司安排一次主任助理级别以上人员参加的精细化管理纲要的专题培训，由品管部组织。 5.2.2 各管理处从6月份开始每月自行组织一次有骨干员工参加的内部培训，培训内容应包括： 1.清晰认知精细化管理理念，明确岗位职责和技能； 2.清晰认知精细化管理的推行重点； 3.明确公司实施精细化管理的核心规划，传达灌输精细化管理的理念、工作重点和实施安排； 4.树立正确、积极的工作观； 5.树立阳光、积极的职业心态； 6.变员工被动为主动； 7.变员工抱怨为自我改善。 培训要达到下列效果： 1.改善并消除影响效率的瓶颈工序； 2. 提高个体工作效率； 3. 提升班组长现场作业改善能力和作业现场的管理技能；
高品质写字楼物业服务设计方案
高品质写字楼物业服务设计方案 高品质智能化的物业能够吸引客户的眼球，高素质人性化的物业管理服务能够抓住客户的心。为使楷林国际大厦的物业服务质量与大厦的硬件品质相匹配，我根据既往的工作经验，针对大厦商务消费群体的需求，从以下几个方面设计楷林大厦的物业服务整体方案： 一、服务原则 1.权利界定的原则：以物业产权为管理权的基础，业主为管理权的权利主体，物业管理公司为管理的具体执行者；业主，业主大会，物业管理公司之间的权利义务应予明确。 2.业主至上的原则：有需求就有服务； 3.统一管理原则：公共部位及公共设施设备由物业公司统一管理，确保物业的保值与增值； 4.经济合理原则：物业管理费及各项收费标准合理制定，既考虑主管部门的行业管理要求，又要兼顾物业运行成本支出，以保证物业管理服务行为有效健康的进行； 5.专业化服务原则：物业管理公司有一整套专业化、规范化、系统化的管理规章制度和服务原则标准，执业员工要求持证上岗。 6.超前管理原则：物业管理公司的管理意识，服务内容要想在用户之前，不能默守陈规。 二、服务内容 1.共性服务： 从写字楼的物业特点出发，为全体业主/租户及其访客提供的全方位特色的物业管理服务 1)总台服务
商务公司的客户量较大。总台服务能够在第一时间满足来访客户的咨询、引导、查找、问讯、投诉等需求，缩短寻访时间。同时还可针客户的需要，提供包装绳、简单打包、便笺、针线包、小型运货平板车、急救包、送水等服务。 2)礼仪服务 商务公司客户的素养相对较高，他们对大厦服务人员的礼仪要求也较高。由保安员提供的酒店门僮式服务，如：开/关车门、记录出租车车牌号、搬运箱包、代叫出租车、雨、雪天撑伞护送客人上、下车等，在为客户提供方便，博得其好感的同时，也控制了部分影响商务办公的人群的进入。 特色服务 1，每日雍尚服务 每天早上8点由客服经理带领客服人员在大堂列队欢迎业主客户的到来。 2，VIP服务 针对重点业主租户建立VIP团队服务（客服、工程、保安），如遇公司庆典、重要客人来访等，做好迎接服务，体现大厦品质。 3，互动服务 经常组织和业主租户之间的互动活动增加感情，如举办联谊会、茶话会、球赛、爬楼活动等，遇到节日给业主租户赠送小礼物加强感情交流。记住每位业主（老总）的生日，有前台人员送上鲜花，表达心意。 4，超值服务 管理中心和楷林大厦周边的宾馆、饭店、会所、健身俱乐部、洗衣房等签订长期合作协议，业主租户凭客户证可享受最大折扣优惠。 5，设立专业设计部门及人员，打造大厦形象。 标示系统的完整及好坏也影响着楷林大厦的品质，为此物业公司要对标示系
商业物业管理服务方案
商业物业管理服务 方案
山东大厦 物 业 管 理 方 案 （草案） 第一章项当前期物业管理服务整体设想、策划 第一节项目整体分析
一、项目特点分析 “山东大厦”由山东省人民政府驻重庆办事处牵头，重庆山东商会组织企业自筹资金建设。项目总投资30亿元土地面积约79亩，建筑体量近30万方。地块靠近渝北鳄鱼馆附近农业园立交旁，距离江北机场、龙头寺火车站仅8公里，距离寸滩保税区仅4公里，交通方便，地理位置优越。 该项目由重庆丰腾物业管理有限公司实施物业管理和服务，我公司拥有重庆市二级物业管理资质，现管理各类物业300余万方。经过了IS09000质量体系认证和标准化服务体系认证，是一家专业的市场化物业管公司，有专业的团队、一流的管理、先进的服务理念、和紧跟时代潮流的线上线下服务平台。 二、 “山东大厦”位于渝北石盘河商务区。之前整个区域被称为渝北农业开发园区，单从名字上看，定位比较模糊。，区域正式升级为“石盘河商务区”。 整个区域是渝北区“一线两圈三片”经济战略布局的几何中心。据了解，预计未来该区域将聚集50万人口，逐步形成商业、教育、文化等为一体的都市核心区。 三、客户群体分析 山东大厦以重庆山东商会为依托，服务大重庆范围内的山东人
民和企业，针对性强，客户资源和有脉资源稳定且实力强大，同时在社会和行业上都具有一定的影响力。 四、商业物业管理理念 商业是有计划的经营聚集,对商业进行“统一管理,分散经营”是商业区别于其它房地产的核心特点。 “统一管理”，要求商业必须由代表业主权利的、受业主、开发商委托的管理公司统一管理，没有统一管理的商业是难以经受激烈的零售业市场竞争。 “分散经营”，是商业对消费者和经营者间的交易提供场所，商业的管理者不能直接进行商业经营，只是在消费者和经营者之间搭建桥梁。 1. 商业的统一管理的理念在于统一招商管理、统一营销、统一服务监督、统一物管。 为了达到“统一管理,分散经营”的管理模式，在商业销售合同中都应该约定承置业人必须服从管理公司的统一管理。在法律上确定商业管理公司的管理地位。 1.1 “统一招商管理”要求招商的品牌审核管理和完善的租约管理。 “品牌审核管理”指：招商对象需经品牌审核后才能进入。 审核包括对厂商和产品的审核，须具有有效的营业执照、生产许可证、注册商标登记证、产品合格委托书（适用于批发代理商）、
XX物业管理实施方案
清雅园小区物业管理实施方案 清雅园小区是高档次住宅小区，小区硬件配套市设施齐全，环境优美。清雅园小区物业管理对我公司来说是机遇，也是挑战，我公司全体员工将全力以赴，以更高的标准、更高的起点认真做好各项物业管理服务工作，为业主提供安全舒适、优美和谐的居住环境。 一、清雅园小区物业管理方针 清雅园小区是高档住宅小区，物业管理服务工作必须在“细微”上下功夫，我们将努力做到：物业维护和保养要精细，环境美化、生活服务、治安消防、车辆道路管理要精细。因此，我们的管理方针是：用规范的管理维护业主利益，用一流的服务满足业主心愿，用先进的方法营造优美环境，用敬业的精神创建优秀小区。 二、清雅园小区物管人员配备及培训 1、针对清雅园小区的特点，我公司将抽调业务能力强，道德品质好的管理人员进行服务管理，根据实际情况，我公司在清雅园设置小区工作人员共人，其中：管理人员2人，保安员7人，保洁员10人，工作人员除保安员、保洁员外其他从公司现有人员中抽调业务能力好，文化程度高的员工组成，保安员由转业军人组成并有一定的组织协调能力和处理突发事件的能力。同时公司对所有工作人员进行上岗前业务培训，要求统一着装，持证上岗，培训的内容主要包括；物业管理基础知识、法律、法规、公司规章制度、《清雅园小区物业管理实施方案》、《清雅园小区入住手册》、《建发品牌标准》等。
2、为了更好地促进清雅园小区的楼盘的销售，我公司将派物业管理师对售楼小姐进行物业管理知识、《物业管理条例》、小区公共设施设备、安全防范、房屋入伙管理流程、《银川市供热条例》等方面的系统培训。 三、清雅园小区物业管理主要过程的控制 根据清雅园小区物业管理方针和小区的特点，我公司将针对物业管理的主要过程书面程度文件和作业指导书，明确各项管理过程的流程、控制要求及应达到的标准。清雅园小区物业管理的主要业务包括： 1、接管验收：我公司在接到发出接管验收通知书后，由公司总物业师牵头，由相关专业人员组成接管验收领导小组，按有关验收文件要求对住宅区房屋及配套设施、设备工程进行系统验收，并收集图纸、资料、钥匙，做好验收交接记录，对存在的问题发出整改通知，并备案再查。 2、入住管理：在业主入住小区时，我公司按照有关规定负责做好下列工作： ⑴开村仪式：配合做好开园仪式，树立良好的开发商社会形象，为小区各项服务管理工作开好头，给业主留下第一印象。 ⑵入住准备工作：由服务公司经理负责，按房屋分配通知及相应入住手续由客户经理负责发放入伙通知，保管钥匙、IC卡、水、电、气磁卡，准备好向住户发放的入住资料及签订物业管理服务协议书、业主公约、建立住户档案等。 ⑶装修管理：业主入住进行装修时，由小区服务公司客户经理严
餐厅、物业方案
出城入园后勤保障小组各工作组实施方案 一、餐厅工作组 关于食堂前期设计方案、装修、厨具清单、运营模式，经与3家专业餐饮公司多次商讨设计事宜，对生产厂区食堂进行初步设计（后附设计图纸），概算两处餐厅灶具、厨具每处约150万元，两处合计：300万元；四人餐桌、椅700元/套，每处需250套，两处需500套，合计费用：35万元；两处餐具需35万元。目前现有咨询洽谈方式无法进行详细设计，建议出城入园办公室先行对设计方案、装修进行招投标，或委托、指定专业设计公司设计方案，待公司会议讨论通过后，后勤保障小组配合设计公司尽快实施。为提高食堂菜品、菜质，建议招投标两家实力强、资质全的专业餐饮公司对办公区域和厂区食堂经营管理。 由于新区餐厅、公寓基础建设进度迟缓，严重制约后勤保障小组正常开展工作。经与3家餐饮公司多次现场勘察，暂时无法设计周全的餐厅方案，建议出城入园办公室对涉及吃、住、行的基础建设加快进度，以便后勤保障小组工作有序实施。 二、“一卡通”方案 涉及后勤保障工作范畴“一卡通”方案： （一）单身公寓门禁：在单身公寓大门上安装门禁，只有在该宿舍楼住宿的员工才能刷卡进出，有效的防止内偷外盗。 （二）公寓电控管理：公寓用电分户计量计费管理，该系
统彻底改变了传统的手工抄表，收费方式更加安全可靠，符合现代化管理日益人性化、智能化、科学化的发展潮流，是解决单身公寓、宿舍用电管理难的理想方案。 （三）消费系统：“一卡通”用于食堂就餐、便利店购物、洗车洗衣消费等，实现取代现金、便捷的内部数字化消费管理。员工可以通过充值中心或自助充值机给员工卡进行充值，充值后可以在公司任一有消费机的地方进行刷卡消费，“一卡通”系统自动结算。 （四）车辆管理系统：在公司各大门车行通道，地下车库安装车辆道闸机，采用车牌识别技术，公司车辆进出时，系统自动识别车辆车牌，合法的车牌系统开闸放行，不合法的车牌需保安人员确认后放行。系统可以设置免费车辆、收费车辆、临时车等不同的车辆类型和收费标准。 （五）水控管理系统：通过系统软件、控水器、管理机、卡片和网络通讯实现用户先购水、后用水、多用多收、少用少收、无费自动关断、停止供水的科学用水管理方式，是解决公司用水管理难的理想方案，并能极大地节约用水资源。 （六）售后服务：随着电子设备的飞跃发展，通过一张单位制卡中心发放的卡片取代内部各类工作人员出入的身份卡、门禁通行卡、考勤卡、巡逻卡、访客卡、消费结算卡及车辆出入卡等，最终实现项目内部人员一卡通用。并且要预留足够的扩展空间，
XX大厦物业管理服务方案.doc
物业组织管理方案 一、项目概况 『×××大厦』位于，总建筑面积 平方米，根据×××业主公司的工作特点，需要带有金融色彩的物业管理服务，大厦楼宇智能化程度较高。周边高档物业环绕，位置重要。 『×××大厦』凭借×××业主公司之崇高外部形象，加之以新中物业管理（中国）有限公司之丰富的高档物业管理经验和成熟的管理体系，以及在业内特别是银行物业管理已经获得的的良好口碑，我们确信，『×××大厦』将成为北京市中心物业群体中的一颗璀璨明星。 二、物业管理组织 物业管理是楼宇建设的延续和完善，是一个复杂的系统工程，为确保今后物业管理工作能有条不紊地顺利启动和正常进行，我们能在物业管理的不同时期提供专业项目服务。具体服务范围及内容如下： 1、物业管理筹备期 在×××大厦入住前期，我们可根据该物业项目的设计思想，建筑档次以及其它诸多因素，为『×××大厦』制定一套完整的物业管理规划，并据此制定筹备工作计划，以确保在入住前全部完成。主要工作内容如下： （1）制定《『×××大厦』物业管理公约》 （2）编制《『×××大厦』使用者手册》 （3）制定物业管理财务预算 （4）设计组织机构及工作岗位 （5）建立各项规章制度 （6）制定员工招聘计划 （7）制定、实施培训计划
----物业管理概论及物业管理法规 ----处理客户投诉技巧 ----紧急事件处理程序 ----物业财务管理知识 ----各部门工作流程及工作程序的培训 ----节能意识和节能计划的培训 ----工程、设备设施的日常保养培训 ----员工礼仪、礼貌培训 ----岗位职责培训 ----撰写各类报告及公函 （8）协助筹备进驻庆典活动 2、进驻后的物业管理 『×××大厦』进住后，即转入正常的物业管理阶段。在此期间，我司将按照筹备阶段制定的物业管理规划，逐步落实到位，主要工作范围包括以下诸方面：（1）治安保卫与消防 （2）日常保洁与定期保洁 （3）绿化及绿色植物的租摆和维护 （4）工程运行维护及设施/设备的日常维修与定期保养 （5）车辆管理与交通管制 （6）会议接待服务及针对高层的要人服务 （7）节日装饰 （8）特约服务 根据『×××大厦』写字楼及××业主公司的项目特点，我司建议提供如下
物业服务总体实施及管理方案
物业服务总体实施及管理方案 第一节房屋日常管理与维修养护方案 一、房屋建筑养护目标 我们对房屋本体维修养护的目标是：保证房屋的使用功能和安全，维护房屋外观完好，延长房屋使用寿命，充分发挥房屋的使用价值，实现物业的保值增值，房屋及配套设施完好率99%以上，房屋零修、急修及时率为100%，中大修工程质量合格率为100%，重大维修工程回访率为100%。 二、房屋本体共用部位维修养护标准 房屋本体共用部位维修养护标准
三、房屋本体维护管理计划和实施 1、房屋共用部位日常维修养护计划和实施方案
2、房屋共用部位定期维修养护计划和实施方案 四、房屋本体管理与维修措施大纲 为确保本物业正常发挥其使用功能，保持其干净、漂亮、整洁的建筑形象，依据建筑物特点和该地区环境气候特征，管理处将坚持以预防为主的计划性维修保养和应急性的修缮养护相结合的原则，对房屋本体及公用设施采用多样化的维护管理手段，并引入绿色环保型维修养护的概念，编制科学性和操作性强的修缮养护计划，应用环保型新材料、新工艺进行实施。同时对房屋本体及公用设施加强防冻、防裂、防潮、防滑的管理。 在保修期内，房屋建筑的主体结构、防水工程和装饰工程出现的质量问题，管理处将积极配合政府市政府相关部门进行检查和监督施工单位进行整改，处理结果以书面形式及时报市政府相关部门。非正常使用因素和保修期后出现的一般性房屋损坏，管理处负责维修养护，管理处将制订大、中修或更新改造工程的修缮计划，报市政府相关部门批准后实施。 五、房屋建筑日常定期维护的实施细则
根据日常巡视检查的结果，管理处工程部组织专业人员对房屋建筑的轻微损伤进行日常零星维修养护工作。按时组织房屋定期查勘和季节性查勘工作，全面地了解房屋建筑完损状况，确定房屋的完损等级，以此制订、补充、完善房屋建筑的定期维护计划。另外，遇大风、暴雨等恶劣天气，及时对房屋建筑的基础、外墙、金属构件、屋面等易受直接影响的结构进行全面检查，根据检查结果制订针对性的维护计划和实施方案。 1.玻璃幕墙的修缮与养护 由玻璃幕墙易受大风、暴雨等恶劣天气的破坏性影响，管理处将重视对玻璃幕墙的检查和维护工作，以确保结构的安全性。定期对预埋和连接构件的检查和防锈处理，对于松动或其它异常情况及时向市政府相关部门报告，在雨季加强对玻璃幕墙的检查，发现异常情况及时采取补救措施。 2.砌体结构的修缮与养护 2.1砌体结构的修缮 主要是砌体裂缝和腐蚀砌体的修缮，一般在裂缝稳定以后进行，以免维修后又很快出现新裂缝。维修沉降裂缝和温度裂缝时，首先消除产生裂缝的隐患，避免反复多次的修补。维修时将采用环保型高强材料修复。 2.2砌体结构的加固 砌体结构的承重构件（如墙、柱等）出现开裂、腐蚀、变形时，管理处将组织专业人员进行鉴定，对已达到危险程度的构件，进行砖砌体结构加固，以确保房屋建筑的使用功能。 2.3砌体结构的养护 为防止砌体破坏，管理处将至制定严格的管理制度，禁止屋面、楼板过载荷，同时，采取防水、防腐措施，防止砌体受潮、腐蚀，并进行定期检查，保持排水系统通畅，保证砖砌体结构完好；屋面隔热层、保温层及屋面柔性分格缝发生损坏时，及时安排工程人员修复，减少和稳定温度裂缝发展。 3.钢筋混凝土结构的修缮与养护 管理处将根据钢筋混凝土结构特点制定严格的钢筋混凝土结构维修与养护的实施方案，包括钢筋混凝土表面损坏的维修、钢筋混凝土深层损坏的维修、钢筋锈蚀的维修、钢筋混凝土结构的加固和钢筋混凝土结构的养护。
物业经营管理创收方案
物业服务公司 经营管理创收计划 众所周知，物业管理企业是一种微利型企业，其所收取的物业管理费在用于管理项目的支出后所剩无几，当物业公司收取物业管理费较为困难时，立刻面临运转也就十分困难，因而导致不少物业公司降低服务水准、服务质量引起投诉进而引起诉讼案件。所以，我们不能限于收取有限的物业费中，而应该广开思路，适应市场的需要，由管理物业到经营物业兼容并行，大力发展物业的综合经营，实现企业的盈利，走出物业管理停滞不前的圈子。而且也只有物业管理企业盈利才能做到不断地提高物业管理水平，为广大客户提供更加优质的服务打下坚实的物质基础。 一、结合现状目前物业管理存在的多种问题 X物业是否能带动X市场经济？是否能在X项目中取到助推作用？是否能在X持续发展中发挥重要作用？同时X物业是否能在低物管费（X物业管理支出成本与收取比）、低收入（物业公司基本岗位薪资与市场经济比较相对偏低）的情况下实现创收，为入驻商家提供更加周到，更加优质的物业服务呢？我们的职责局限于：环境卫生，治安消防，设备维修、物业收费等事情中。 这样的结果会影响X物业的持续发展，直接后果就会致使市场不景气，商家入驻率低，市场将在长期的作用力下逐步衰退，而X物业便会致使人员素质低下，业务知识得不到提高、服务态度差、服务质量下降、引起客户投诉、拒绝交纳管理费，甚至严重的引起法律纠纷。市场与企业将面临着较大困境。 所以X物业的管理工作，不仅仅是通过卫生、安保和维修等达到业主或使用者感觉安全舒适的目标，这仅是管理的一部分内容，或者说是一小部分工
作，更大的目标是要给X项目一个市场定位，使它成为产生经济价值的一种存在，开拓物业综合服务管理的经济链。 二、X物业的收支分析 物业企业的收入来源，大致归纳就包含四个方面的收入： 一是公共性服务费用的收入，就是通常所说的物业管理费； 二是公众代办性服务费的收入； 三是特约服务费的收入； 四是物业企业的综合经营的收入。 就上述的四种收入，是物业企业经过多年的实际操作经验和市场调查、研究、分析的。可以看出，第一种物业管理费在X项目为扩大招商，促进市场可持续发展的情况下，在短期或中长期时间内作为市场发展吸引力的一部份公司投入。不作为实质性的物业经济收入。第二种公众代办服务费，就目前的市场环境来看，水、电及其他代办项目都是控制在国家能源相关部门，物业管理企业得不到任何的手续费，只能是物业管理企业免费为住户和业主提供服务。第三、第四种服务费收取靠的是物业管理企业有能力去充分发掘、开拓市场得来的，如果忽视或者没有能力作到，则企业就根本没有发展的前途和空间。 三、市场需求X物业从管理物业向经营物业过度 如何从管理物业到经营物业，如何选取其二者的最佳结合点呢？既不能全力搞其他经营，而相应降低物业服务的质量，也不能死死看守物业项目，只顾日常作业，不搞创新而把X项目的大好资源白白浪费。因此，正确的做法我们觉得是在一方面不断提高物业管理服务水平，不断创新增加服务项目的同时进行经营创利活动。
物业管理服务方案精选文档
物业管理服务方案精选 文档 TTMS system office room 【TTMS16H-TTMS2A-TTMS8Q8-
第一章本项目物业管理服务的整体设想 第一节本项目基本情况 物业名称：军事经济学院新建住房 物业类型：集体住房 物业坐落地址：武汉市硚口区古田二路 物业四至范围：东至路；西至路；南至路；北至路。本项目总占地面积㎡，总建筑面积为㎡，其中地下 ㎡，×公建及配套设施建筑面积 m2。共有建筑楼宇幢，其，配装电梯系统客运电梯数部，功率 KW。绿地面积㎡、绿化率为，建筑密度 %，居住户数户，入住人口约人左右，规划机动车停车位数量：辆。 经现场勘查，主体工程基本完工，院内道路、绿化、大门建设、部分外沿及其它配套设施还在待建，预计月份竣工，具备入住条件。 第二节本项目基本特点 一、建设规模宏大配套功能齐全，设计理念新颖，高品位的外部空间秩序和良好的绿化环境，为居住者创造了一个具有丰富生活内涵的空间形态，能够充分满足不同使用者的需求。 二、道路密集，交通顺畅，出行方便，高峰时段不会出现拥堵。 第三节本项目实施物业管理服务的难点与重点 一、工作难点 1、结合小区业主状况，物业服务企业必须提前做好宣传解释工作，这项工作一旦做到位，既可以为政府解忧；另一方面又可以减少由于业主对物业管理服务工作的误解造成的后续纠纷，舒缓今后物业管理服务的压力。
宣传内容包括：物业管理法律法规，业主入住管理规定、小区精神文明公约、房屋管理规定、道路车辆管理规定、装饰装修管理规定、安全防范管理规定、安全用水、用电、用气、用暖管理规定、消防安全管理规定、环境卫生管理规定、经营场所管理规定、招牌广告及公共场地管理规定、城市绿化管理规定等等。其宣传重点为：各公用设施入户的办理方法，尤其是天然气的通气注意事项及办理方法；各种涉及业主自身利益的管理规定；各种涉及物业服务企业正常开展工作的法律法规。 2、物业服务企业需要在村委会与开发建设单位的协助下，付出很大的人力与精力与业主积极沟通，争取尽快与业主实现和睦相处。 3、业主入住初期最多的问题是维修工作，施工单位如能做到维修及时，达到业主满意，业主与物业服务企业的矛盾可化解，反之会增加很多麻烦。为此，首要问题就是分清维修责任，物业服务企业负责的责任由物业服务企业负责，施工单位负责的责任由施工单位承担。对维修不负责任的施工单位可以扣留尾款转交物业服务企业，由物业服务企业及时完成业主的报修事项。 4、物业服务企业应当化被动为主动，按实际情况及时对本项目各类配套设施的施工予以调整，以免影响今后正常的使用。 二、工作重点 ◆业主入住之前的工作重点 1、对消防、供热和上水管道进行注水加压实验，对跑冒滴漏和不合格配件进行整改，杜绝此类隐患，防止业主入住后引发大矛盾。 2、对电梯启动运行一个月，主要查勘电梯运行的稳定性、安装质量的可靠性和主要部件是否符合国家规定的质量标准，为业主安全使用提供保障，避免发生人身伤害事件。
大厦物业管理方案大纲
第一章物业管理服务的整体设想及策划 物业管理目标 严格按照我们公司的整体构想和管理策划思路为中心，开展管理和服务以创优为目标进行整体规划。 争创优秀小区，严格按照创优小区标准来进行操作。 第二章进驻管理程序及相关内容 ●前期介入服务 将根据施工进度的实际情况，对“项目”制订科学、成熟、相应的物业管理前期介入工作计划，并按计划和阶段开展各项工作，为将来的物业管理工作顺利开展打下坚实的基础。 ●建设施工阶段工作内容 监控和消控中心的设臵； 公共照明开关设臵位臵； 小区垃圾房的设臵； 公共告示栏的配臵； 各种便民标识的设臵方案 能源设施的改造方案 分析物业建造选料及安装，改善设备使用效果，减轻后期管理的压力； 审查有关工程（包括绿化工程）的优劣，提供改善意见； 提供机电安装及能源分配的有关专业技术管理意见；
提供功能布局或用料更改的有关专业技术管理意见； 帮助施工人员做好对房屋材质方面的保护，以避免施工对材质造成损伤； 提前熟悉房屋中的各种设备和线路，包括房屋内部结构、管线布臵及所用建材的性能 检查工程施工进度（根据需要参与建造期有关工程联席会议和建筑师定期碰面会等）； 检查前期工程的施工质量，并就原设计中不合理但又可以更改的部分提出建议； 配合设备安装、管线布臵，进行现场监督，确保安装质量； 提出遗漏工程项目的建议； 对小区公建配套设施设备的进行探讨，能够使公建配套设施设备满足今后客户的发展需要和贯标（ISO9001、 ISO14001、OHSAS18001等）需要，减少投入成本和今 后的物业管理成本。 确认垃圾堆放点。 计划施工阶段结束后，相关档案记录在册，上报房产公司和总公司。 ●竣工验收阶段工作内容 参与委托方的房屋、设备、设施的竣工验收，并建立验收档案； 发现可能存在的施工隐患，并列出遗漏工程； 参与重大设备的调试和验收；
办公楼物业管理服务实施方案.docx
一、物业概况 办公区位于市区路号，始建于年，占地面积为平方米，总建筑面积为平方米，是一个以为主的老科技企业。经实地考察，管理区域内设备设施服务期较长，新旧参差不 齐，虽然能为科研、生产、经营提供基本服务，但与时代的发展有较大差距。 单位领导班子一致认为，为了使本单位全面快速发展，尽快提高物业管理服务 水平势在必行。 二、管理目标 以创建省级优秀物业管理大厦为目标，注重细节，持续改进，加强管理， 勇于创新，不断提高本企业的物业管理服务水平，提升物业管理档次。 在现有管理经验及管理资源的基础上，导入先进的管理理念，创造高效、 有序、安全、舒适的科研、生产、经营环境，建立一套与业户层次及办公需求 相一致的管理模式，使在此工作的全体员工能够真切地感受高品位的物业和高 品质的管理所带来的超值享受。 三、客户分析 办公区客户群体以产权单位员工为主，还有少量的房屋承租户。客户 以科研管理人员为主，普遍素质较高、眼界宽广，法律观念和维权意识较强，对 物业管理服务的期望值较高；同时，也有一些管理相对松散、自由度较高的一般 客户群体。这两个群体对环境、文化、环保、信息等方面的要求有所不同，这就 给办公区物业管理服务增加了难度，既要注重严肃、大气的氛围，也要体现活泼、随意的环境。因此，根据不同的需求层次，实施高质量、全方位的特色物业管理 服务，是该项目的基本要求。 四、项目定位 办公区的整体形象定位是：现代、高效、环保、繁荣。 现代——展示现代化的科研办公形象。
高效——塑造进取、创新和富有效率的科研气氛。 环保——树立注重环保的文化内涵和社会形象。 繁荣——聚集浓厚科研气氛，注重社会效益和经济效益。 五、管理原则 为实现既定管理目标，追求最佳的环境效益、社会效益和经济效益，在物业管理服务过程将始终把握以下原则： ( 一) 业户需要第一，服务质量第一，满意度第一的管理从严原则 “全心全意为业主，认认真真做物业”是服务宗旨，“业户需要第一，服务质量第一，满意度第一”是服务理念，做到从业户的需求出发，强化服务机能，丰富服务内涵，为业户提供优质、周到、及时的服务。 管理从严是服务的保障和基础，包括对物业的维护管理、员工的管理以及对业户不适当行为的管理和劝阻，建立严格、周全的管理制度，实施依法管理、从严管理、科学管理，以确保物业管理服务收到应有的成效。 ( 二) 专业管理与业主自治管理相结合的原则 在日常管理中，要充分发挥两个积极性，即物业中心的积极性和业户的积极性。物业中心应当尊重并按照广大业户的要求，通过物业中心对物业实施专业化的管理，同时努力争取业户的支持配合，使其能正确使用和维护物业，共同创建文明的办公环境。 ( 三) 物业管理为主、多种经营的原则 在做好日常管理和常规服务的同时，从物业的实际出发，开展一系列服务性的多种经营，既满足广大业户的不同需求，又增强物业中心的“造血”功能，增加经济积累，以利于更好地为业户服务。 六、服务项目 根据办公区的实际情况，将物业服务重点放在客户服务、绿化美化、清洁卫生、秩序维护、消防管理、房屋及共用设施设备管理、机动车管理、非机动
管家式物业管理服务方案范本
整体解决方案系列 管家式物业管理服务方案 范文 （标准、完整、实用、可修改）
编号：FS-QG-29856管家式物业管理服务方案范文 Example of a stewardship property management service plan 说明：为明确各负责人职责，充分调用工作积极性，使人员队伍与目标管理科学化、制度化、规范化，特此制定 小管家式物业管理服务方案范文1 一、小管家的服务理念 1、贴近服务 小管家服务组向业主提供家居生活所需要的基本服务，我们不拒绝琐碎的、但却是必需的业主要求。 2、一对一服务 小管家服务是建立在信任与关爱的基础上，我们将客户作为良师益友来对待。 3、一站式服务 小管家的服务不仅重视结果，也重视过程，我们将让客户获得完美的服务体验。 二、小管家机构设置及工作职责 物业小管家是物业公司提供服务与业主享受服务之间
的一座桥梁，业主的所有合理要求都可以交给物业公司的小管家服务组来打理，通过一对一和一站式的服务，小管家服务组完成服务的过程，业主检验服务的结果，业主不用担心在不同部门推诿而导致无人处理的情况，无论是工程质量、环境、设备、服务态度、日常物业服务等，小管家必须跟踪整个服务过程，并与业主保持沟通，针对业主的要求随时增减服务内容。 针对美好时光具体情况，每100户业主配一个管家，管家的手机24小时开机，他所服务的业主若有任何事情可以随时与他联系，再由这位管家将工作分配到其他部门执行完成。小管家将每一户业主建立服务档案，对每一户业主家庭成员都熟悉了解、采用统一制服，并佩戴具有服务意识的襟章，以统一格式树立管家服务形象。 小管家岗位职责如下: 1、遵循"尊重客户，让客户满意"的服务宗旨;主动征询客户意见按程序处理并及时予以反馈。 2、提供小管家服务范围内的各种服务，并追踪服务效果。 3、与客户建立一对一的服务模式，建立信任和关爱关系。
XX商城物业管理服务方案
华瑞商城物业管理服务 方案 二零零六年二月
目录 一、质量方针、质量目标 二、组织架构、岗位职责 三、前期物业服务内容 四、日常服务内容
第一部分 质量方针、质量目标一、质量方针 ?热忱：是物业公司服务的宗旨。 ?安全：是物业公司服务的主题。 ?兴隆：是物业公司服务的目标。 ?高效：是物业公司服务的追求。 二、质量目标
通过对公司质量目标的严格贯彻、认真实施，物业公司将完全有可能达到下列质量目标： ?保洁绿化达标率： 90% ?工程维修及时率： 98% ?工程维修合格率： 95% ?投诉处理率： 100% ?顾客满意率： 90% ?商户满意率： 90% ?管理人员培训合格率：98% ?重大火灾事故： 0% ?重大事件发生率： 0% 第二部分
组织架构、岗位职责 根据华瑞商城的实际情况及预期要完成的服务内容、服务标准，结合我司在其他类似项目的成功管理经验，对华瑞商城的物业人员组织架构建议如下： ?商城管理部： 一、部门职责：1、负责商户进场、开业、退店等手续的办理。 2、负责商户投诉的受理及跟进。 3、负责顾客投诉的受理及跟进。 4、负责费用催收工作。 5、负责商城及商户的报修受理。 6、负责保洁、绿化工作管理。 7、负责商城及商户的保险理赔工作。 8、负责与商城其他部门的协调工作。 9、协调有关政府部门的关系，配合政府部门的工作。 10、负责商城公区设备、设施的日常管理。
11、负责商户档案的建立和管理。 12、安排协调做好商户提供的各项有偿服务工作 13、对商城各项活动的配合、协调、监管； 14、定期联络商户，了解商户情况及征求商户意见； 15、协调有关政府部门的关系，配合政府部门的工作。 16、完成上级领导交办的其它工作。 二、 部门架构： 附：商场管理部经理岗位职责 商场管理部文员岗位职责 服务科 主管 1人 管理科 主管 2人 保洁 主管 1人 礼仪接待 楼层管理员 保洁管理员
商业物业管理服务方案98034
山东大厦 物 业 管 理 方 案 （草案） 第一章项目前期物业管理服务整体设想、策划
第一节项目整体分析 一、项目特点分析 “山东大厦”由山东省人民政府驻重庆办事处牵头，重庆山东商会组织企业自筹资金建设。项目总投资30亿元土地面积约79亩，建筑体量近30万方。地块靠近渝北鳄鱼馆附近农业园立交旁，距离江北机场、龙头寺火车站仅8公里，距离寸滩保税区仅4公里，交通方便，地理位置优越。 该项目由重庆丰腾物业管理有限公司实施物业管理和服务，我公司拥有重庆市二级物业管理资质，现管理各类物业300余万方。通过了IS09000质量体系认证和标准化服务体系认证，是一家专业的市场化物业管公司，有专业的团队、一流的管理、先进的服务理念、和紧跟时代潮流的线上线下服务平台。 二、 “山东大厦”位于渝北石盘河商务区。之前整个区域被称为渝北农业开发园区，单从名字上看，定位比较模糊。2013年，区域正式升级为“石盘河商务区”。 整个区域是渝北区“一线两圈三片”经济战略布局的几何中心。据了解，预计未来该区域将聚集50万人口，逐步形成商业、教育、文化等为一体的都市核心区。 三、客户群体分析 山东大厦以重庆山东商会为依托，服务大重庆范围内的山东人民和企业，针对性强，客户资源和有脉资源稳定且实力强大，同时在社会和行业上都具有一定的影响力。 四、商业物业管理理念
商业是有计划的经营聚集,对商业进行“统一管理,分散经营”是商业区别于其他房地产的核心特点。 “统一管理”，要求商业必须由代表业主权利的、受业主、开发商委托的管理公司统一管理，没有统一管理的商业是难以经受激烈的零售业市场竞争。 “分散经营”，是商业对消费者和经营者间的交易提供场所，商业的管理者不能直接进行商业经营，只是在消费者和经营者之间搭建桥梁。 1. 商业的统一管理的理念在于统一招商管理、统一营销、统一服务监督、统一物管。 为了达到“统一管理,分散经营”的管理模式，在商业销售合同中都应该约定承置业人必须服从管理公司的统一管理。在法律上确定商业管理公司的管理地位。 1.1 “统一招商管理”要求招商的品牌审核管理和完善的租约管理。 “品牌审核管理”指：招商对象需经品牌审核后才能进入。 审核包括对厂商和产品的审核，须具有有效的营业执照、生产许可证、注册商标登记证、产品合格委托书（适用于批发代理商）、品牌代理委托书（适用于专卖代理商）、税务登记证、法人授权委托书等。 “完善的租约管理”指：签定租约、合同关键条款必须进入。 租约管理包括约定租金、租期、支付方式、物业管理费的收取等，还有其他比较关键的租约条款管理，比如： 承置业人的经营业态是受到整个商业的统一商业规划的限制，如果发生重大变化，须经业主委员会的认可（业主委员会成立之前，经开发商认可）； 营业时间的确定； 承置业人的店名广告、促销广告的尺寸大小、悬挂位置、语言文字方面须接受统一管理； 为整个商业促销承担的义务； 承租人对停车场的使用，确定有偿还是无偿，有无限制； 投保范围事宜； 是否统一的收银等 1.2 “统一的营销管理”有助于维护和提高经营者的共同利益。
物业管理服务实施方案
物业管理服务实施方案 1、针对此次项目未来主要运作使用方式、理念和计划入业时间等相关方案 主要运作使用方式，经营理念预案 1.1 主要经营内容、经营使用方式 1.1.1主要经营内容：宿舍楼的租赁及物业管理服务。 经营的项目面积概况如下： 1.1.2管理经营使用方式： 1.1. 2.1管理方式确立原则 1）符合物业特点，确保管理目前实现原则。 2）规范、适宜、灵活、高效原则。 1.1. 2.2管理方式概述 依据项目特点将管理方式列图如下：
1.1. 2.3 管理方式具体内容 1）导入两个体系 导入ISO9001质量体系、ISO4001环境管理体系，将管理的各项活动纳入质量管理体系中，确保各项管理服务活动规范、高效、优质和持续改进，把以服务为主要内容的企业活动纳入到环保控制系统中。 2）采用三种手段 制度手段 制度手段包括两层含义：一是在企业内部管理方面，我们坚持“以制治企”的管理理念，制定科学的《员工业绩考核办法》等内部管理制度，使企业内部管理制度化、科学化、规范化，促使员工高标准、主动地完成工作。二是在对外服务工作的标准、流程等方面，我们将制定科学性、实用性强的制度，以制度规范员工的服务行为，确保服务质量的优质与高效。 文化手段 将通过企业理念宣讲、举办文化活动等方式，用高尚的企业文化引导人、塑造人、凝聚人，营造团结和谐的员工团队，提高员工以企业为荣、为家的意识，进而提高队伍的整体战斗力。、 同时，我们将立足物业使用人文化服务需求，单独或配合相关部门开展节日文化、旅游休闲文化、环境文化、精神文化建设工作，致力于我们管理服务活动的每个环节，使整个宿舍小区充满文化气息。 科技手段 创造性地利用自身优势，在管理活动中才采用科技手段，运用计算机、闭路
商业街物业管理服务方案
南池商业街物业管理服务方案 南池商业街为现代化标准商业街，按其经营方式主要为单体经营，物业管理服务的主要客户群为个体经营者。根据南池商业街实际运营情况，采取集中管理模式，对商业街商铺进行统一管理，培育区域商业中心。这也是目前开发商普遍推行的一种方法。 一、南池商业街物业管理理念 南池商业街是有计划的商业聚集，对商铺进行“分散经营，统一管理”是商业街区别于其他房地产的核心特点。 “分散经营”是指商业街只提供消费者与经营者之间的交易场所，不直接参与商铺经营。 “统一管理”，要求商业街所有个体经营者必须接受由业主、开发商委托的管理公司统一管理。 为了达到“分散经营，统一管理”的管理模式，在销售或租赁合同中都应该约定承租户必须服从管理公司的统一管理。在法律上确定商铺管理公司的管理地位。统一的物业管理有助于建筑空间的养护和保养，有助于运营方和经营方之间的协调和合作，有助于为商业街营造一个安全、舒适、便捷、优美的经营环境。 商铺的物业管理容包括：养护建筑、维护设备、保证水电气热正常供应、公用面积的保洁、保安防盗、车辆管理、绿化养护、意外事故处理等。 二、南池商业街的物业管理特点
关于南池商业街物业管理主要包括环境卫生管理，安全保卫管理，设施、设备的养护管理。 1．环境卫生是管理的核心，以外部环境管理为主。包括楼宇周围的场地的清洁保养、公共空间的清洁保养的等，保证商业街的整体规划和谐统一。同时要求商户做到楼宇户外广告由物业公司统一管理、垃圾袋装运至指定位置等。物业公司需根据劳动定额标准配置清洁工，确保环境服务质量，带给业主及消费者一个舒适、雅致、洁净的消费环境。 2．安全保卫是管理的重点，商铺进出人员杂，不受管制，客流量大，易发生意外，安全保卫工作非常重要，有些零售商品易燃易爆，因此消防安全不得有半点松懈。同时商场在发生突发事件时，疏散相对较慢，所以安全管理应特别慎重。应制定日常消防安全警示、消防设备的日常维护和检查等制度和流动岗的24小时巡查制度等。 3．设施、设备的养护是管理的要点，商业运作对设施设备的要求更高，水、电灯设施设备的正常运行关系到客户的正常经营，因此，设施设备的日常管理要求更高，做好相关的应急处理预案是管理服务的基本需求，而且必须制定严格的保养、清洁、检测、维修计划和执行标准，确保各种设施设备的正常使用。为业主提供一个安全舒心的经营、生活环境。 三、商业街物业管理人员配备 商铺管理的人员配备原则是因事设岗、一专多能、精简高效、使业户感觉没有虚职，没有闲人，业户交纳的管理费都用在刀刃上。
办公区物业管理服务方案
办公区物业管理服务方案 房屋建筑物及设施、设施维修养护服务 一、维修养护范围 1、房屋建筑共用设施的维护、养护、管理和运行服务。包括：共用的上下管 道、落水管、电线、供电线路、公共照明、消防设施、安防设施等。 2、物业规划红线内的共用设施的维修、养护和管理。包括：庭院道路、围墙、 室外上下管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、机动车库等。 3、物业规划红线内的配套附属服务设施的维护和管理。 4、公共设施定期清理。如：化粪池（物业管理区域内所有化粪池｛含窖井、 管道｝均由物管公司负责巡查、清掏，费用含在合同总金额中）、沟渠的清掏、蓄水池清洗消毒（物业管理区域内所有蓄水池清洗消毒均由 物管公司负责清洗消毒，费用含在合同总金额中）等，确保正常、安全使用。 5、职工食堂厨房设备的日常维修。 6、会议音控设备的日常维修。 二、设施设备维修养护工作计划 1、配电设备 从确保安全及正常运行考虑，督促维保公司（甲方聘请外包单位）每一年进行一次配电站高压设备的检测工作，配电站日常安全运行工作由值班运行电工进行，每个配电站至少安排3人365天7*24小时不间断轮班值守（数据中心配
电站至少安排6人轮班值守，每班保证2人值守），按配电站值班制度、交接班制度、设备巡检制度、维修制度等管理制度填写值班日志（包括交接班、设备日常巡检、维修记录等），做好配电系统的日常监护工作。同时，做好设备定期清洁、养护计划并实施，保证设备正常运行，对设备运行安全隐患应及时检测、发现、排除，若需大中修，应及时报告业主方。 2、消防系统 消防系统是业主大厦的安全保障重要手段之一，必须做到万无一失，按照消防法规，该系统将由甲方聘请具有一定资质和能力的消防专业公司承担该系统的维保工作。物管公司对维保单位行使监督权力，负责督促消防维保公司每月一次对设备主机系统、消防报警系统等进行检测，在日常情况下对出现的消防系统故障提供24 小时上门服务。物管公司应对物业管理服务区域内的消防报警系统、消防栓系统、灭火器材等消防设施设备进行日常巡查，发现问题及时向甲方提出书面维修申请及清单，并经甲方同意后及时进行维修恢复，材料费用由甲方承担。 3、中央空调系统（1）分行大楼和数据中心商务中央空调系统由甲方聘请具有一定资质和能力的空调专业公司承担相应系统的外包维保工作，乙方督促维保单位根据外包维保合同进行维保。 （2）分行办公大楼商务中央空调系统以外的其他中央空调系统，由乙方 进行日常管理和维保，每天日常工作按该中央空调系统正常运行必须和