毕业论文调研日志
北京建筑工程学院
经济与管理工程学院
毕业论文调研日志
学生姓名：孙欢
论文题目：限购政策对北京二手房市场影响研究
专业：市场营销
班级：营08-2班
指导教师：肖洋
2012年2月26日
调研日志：2012.2.20-2012.2.24
时光荏苒，不知不觉间我已是一名忙忙碌碌的毕业年级的学生。
面对毕业，各种压力是避免不了的。但是这并不是一种负担，更应该说是一种激励或者鞭策。无论是从学校还是自身的角度来讲，做好毕业论文设计都具有其非常重要的意义，我会以极其认真负责的态度完成我的毕业论文。
我的毕业论文题目为——限购政策对北京二手房市场影响研究
住宅是人们生活不可或缺的重要组成部分。无论是租还是买，有一个属于自己的家都是人们努力奋斗的目标。而建筑行业更是在我国国民经济中起着举足轻重的作用。甚至在近年来逐渐取代传统产业成为我国GDP的主要增长点。如何应对房地产市场的急剧膨胀，早已经成为各方关注的重点要点。随着限制房价过快增长，调控房地产市场发展速度的政策性条文的出台。房地产调控正式走进每一个老百姓的生活。
在论文的初始调研阶段，我对我国近年来所做出的房地产调控政策进行了调查，初步了解我国历次施行的房地产政策。
1998年7月3日：国务院宣布停止执行福利分房政策，改为货币化、商品化的住房分配政策
1999年2月23日：央行发文推动住房按揭贷款
2003年6月5日：央行发文规范开发商融资
2003年8月12日：国务院文件首次明确提出房地产业“已经成为国民经济的支柱产业”
2004年3月18日：政府宣布从2004年8月31日起，所有经营性土地一律采用招拍挂出让
2006年5月29日：从住房供应结构、土地、税收和信贷政策上调控房地产
2007年9月27日：大幅提高二套房的首付比例和利率，并收紧对开发商的信贷
2008年9月15日：美国雷曼兄弟公司破产，金融危机进入高潮
2008年10月22日：政府开始从税收和信贷上支持房地产业
2008年11月5日：温家宝宣布了“四万亿”投资计划
2008年12月17日：政府下调二手房转让营业税，放宽对购房者和开发商的信贷
2009年12月14日：取消二手房营业税优惠，但其他优惠措施依然保持
2010年3月18日：政府指示78家不以房地产为主业的央企退出房地产业务
2010年4月15日：政府大幅收紧房地产信贷政策，并表示将加大土地供应
2010年9月29日：政府大范围推广“限购令”, 调整首付比例首套30%，二套50%，且需提供1年期社保及纳税证明。
2010年11月1日：房贷七折利率全面取消，存量房贷不在调整之列。
2010年11月3日：购买三套及以上住房公积金贷款被叫停，下发《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》
2010年12月20日：央行再次宣布上调存款准备金率。此前央行曾分别于1月、2月和5月三次上调存款类金融机构人民币存款准备金率0．5个百分点。后又于11月10日宣布自16日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0．5个百分点，并于11月19日宣布自29日起再次上调存款准备金率0．5个百分点。
2011年1月18日：银监会：继续实施差别化房贷政策。
2011年1月26日：新“国八条”开始实施。
2011年2月27日：多方瞩目的《京十五条》颁布，北京市住房保障和房产管理局正式对外公布我市住房“限购令”实施细则。根据该实施细则，从28日起，购房人在市区购房时，须经拟购房屋所在区房地产登记（交易）机构先行核验，如符合限购政策，购房人可凭该机构出具的《住房情况证明》购买。
2011年2月-7月：央行共上调存款准备金率8次。
2011年7月12日：国务院:房价上涨过快二三线城市要采取限购措施（最新“国五条”）
2011年10月23日：宁波首开商业个贷可转成公积金贷款先例
2011年11月25日：北京市住建委联合北京市地税局联合发布了《关于公布北京市享受优惠政策住房平均交易价格的通知》。
我认为除了了解详细的房地产政策外也要了解什么是房地产政策。以及我国房地产政策的特点。同时更应该了解各个房地产名词的意义。
首先要清楚什么是房地产。房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。
房地产市场是从事房产、土地的出售、租赁、买卖、抵押等交易活动的场所或领域。房产包括作为居民个人消费资料的住宅，也包括作为生产资料的厂房、办公楼等。所以，住宅市场属于生活资料市场的一部分，非住宅房产市场则是生产要素市场的一部分。房产也是自然商品，因而建立和发展从事房产交易的市场是经济运行的要求。中国房地产市场的真正发展始于1998年。这一年中国住房体制改革的纲领性文件《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》颁布，决定自当年起停止住房实物分配，建立住房分配货币化、住房供给商品化与社会化的住房新体制。这一纲领性文件使国内的房地产业飞速发展，成为带动经济发展的第一支柱产业和动力。
中央与地方不断对现行房地产政策进行调整，2011年02月16日，北京正式公布了关于贯彻“国八条”的通知。其中，文件要求继续巩固限购政策成果，自发布之日起，对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭、持有本市有效暂住证在本市没拥有住房且连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)；
对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂住证和连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。
我国房地产调控的主要要点：
一、暂停发放第三套房贷：各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款，消费性贷款的禁止用于购买住房。
二、推进房产税改革试点：我国将加快推进房产税改革试点，并逐步扩大到全国。
三、部分城市限购房套数：房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。
四、囤地捂盘房企将停发股票债券不给贷款：对有违法违规记录的房地产开发企业，要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地，各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。
经过了上周的调研，我认为除了调查房地产政策，同时也应关注房地产政策的施行效果。为了对我国房地产调控有一个初步的认识，我研读了由专业机构或专家学者所公布的研究报告及论文。
困境中的中国房地产调控
在经历了持续的高速发展和不断变化的调控政策后，房价问题并未获得解决，而对一些国际投资者来说，他们认为这是中国经济最大的风险之一，这种局面使得中国的房地产政策决策者面临越来越复杂的不确定性。
数据之困
数年来，市场和决策者对中国房地产是否存在泡沫一直争论不休，但各方共同面临一个基本问题，即缺乏有效数据。
2010年3月，有媒体报道称，国家电网公司近期在全国660个城市的调查显示，有高达6540万套住宅电表连续六个月读数为零，这意味着中国有大量房屋处于空置状态。此后，尽管国家电网明确否认曾发布过此类消息，但这迅速引起了各界对空置率的关注和争论。国际上通用的房屋空置率指某一时点上所有空置房屋面积与全部房屋面积存量之比，这是一个判断房地产市场是否存在泡沫的重要指标，但国家统计局缺乏这方面的数据，因此一些媒体和个人只能用晒黑灯、查水表电表煤气表等方式来局部估算。
在数年来的地产调控中，政府屡次强调要“完善房地产统计和信息披露制度”，但截至2010年6月，中国尚未在全国层面上实现个人住房信息的联网。中国的房地产登记制度实行属地管理原则，包括房屋面积、位置和所有权归属等在内的房屋权属登记信息均掌握在各地政府手中。多年来中央政府一直在致力于推动相关信息的全国联网，但面临一系列困难，例如大部分城市的数据采集没有实现辖区全覆盖，绝大多数城市的登记系统未含所辖县的数据；一些城市没有实现统一系统、统一平台、统一数据；更有甚者，截至2010年6月，全国尚有891个县未建立房屋登记信息系统，占全国的55％。因此住建部目前只是计划到2013年可以“初步实现部、省、市系统联网，基本建立全国个人住房信息系统”。
土地生财
在中国现行的政绩考核体系下，GDP增长是中央考核地方官员的主要指标，这种制度促使地方政府竭尽全力去推动地方经济的发展。为了达成这一目的，地方官员一方面大力招商引资，另一方面尽可能增加本级政府的收入以加大投资力度。由于土地的相关收入是归属地方政府的，因此从土地中获取尽量多的收入成了地方官员的自然选择。
地方政府从土地中获得的第一笔收入是土地出让金，这笔收入的产生与中国的土地制度有关。中国的土地都是公有土地，但分为两种形式：国家所有和集体所有。城市土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地，绝大部分都是集体所有，这就是所谓的城乡土地二元结构。任何人在需要使用土地的时候，必须申请使用国有土地，而国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。这意味着包括商品房在内的一切建设用地都只能申请使用国有土地，而不能直接申请使用农民集体所有土地。
中央与地方的土地博弈
在土地生财的格局下，地方政府有两个目标，一是促进地方经济发展，二是扩大地方政府的收入。这两个目标高度一致，从地方政府的角度出发，加快农地转用，扩大建设用地，既能促进经济增长，又能增加收入，因此是当然之选。
相对地方政府来说，中央政府土地政策的目标有三个：第一是保护耕地、保证粮食安全；第二是维护农民利益，保持社会稳定；第三是适当增加建设用地，保持经济稳定增长。由于地方政府有很强的土地扩张动力，因此中央政府使用了行政控制和计划管理等手段来约束地方政府的占地行为。这些手段具体包括建立基本农田，制定土地利用总体规划和年度计划，加强土地执法检查等。
在现实中，中央政府的土地计划要得到执行，除了计划本身要合理外，还需要地方政府的配合，因为各地的土地情况主要是掌握在地方政府手中。但在财政分权的格局下，中央政府和地方政府的利益出现了明显分化，而且为了保持一定的经济增速，中央政府往往也不会严格限制地方政府扩大耕地占用的行为，因此中央和地方在土地上的博弈，最终的结果是耕地面积不断缩减。
抑制需求
虽然政府经常声称要打击投机性购房需求，并为此采取了一系列措施，但实际上另外一些因素却在支持购房需求。
第一，中国货币供应量过大。1999-2010年间，中国名义GDP年复合增长率为13%，广义货币供应量（M2）年复合增长率为17%（2010年名义GDP采用上半年数且假定下半年和上半年一样，2010年M2采用上半年末数且假定下半年不再增加）。因此，瑞银投资银行中国区董事总经理张化桥认为，房价高的“根源在于我们的货币印得太多了”。
第二，中国的富裕阶层拥有数额庞大的非正常渠道获得的收入，或称灰色收入。根据国民经济研究所王小鲁2007年的报告《我国的灰色收入与居民收入差距》，2005 年全国城乡居民收入总和大约是13.5 万亿元，而不是国家统计局推算的8.7万亿元。根据这一推算，2005 年城乡居民收入总和比官方数据多出4.8万亿元，统计收
入的遗漏主要发生在占城镇居民家庭10％的高收入阶层，占城镇居民全部遗漏收入的四分之三。任志强据此认为，“假如王小鲁关于收入计算的报告是成立的，那么非正常收入将支撑房价更持续的上涨”。
第三，中国的富裕阶层由于收入快速增长而出现了旺盛的投资需求，但资本管制提高了中国人海外投资的成本，因此大量资金只好在国内寻找投资渠道，而国内金融市场由于长期管制而无法为市场提供足够多的投资选择，因此商品房成了重要的投资工具。
第四，中国货币政策的目标有四个，分别是物价稳定、经济增长、充分就业和国际收支平衡，当这四个目标发生矛盾的时候，中央政府总体上倾向于经济增长和充分就业，这造成了两个结果：一是决策层经常容忍负利率的局面，而负利率意味着投资者有更强的动机去购买房屋等资产以对冲通胀；二是中央政府维护汇率稳定的政策使得国内外投资者近年来形成了明确的人民币升值预期，而汇率升值将有利于本币资产的升值，这反过来促使国内外投资者热衷于投资中国的房地产。
（本案例由长江商学院案例中心案例研究员谷重庆在李伟教授指导下完成。）
调研日志：2012.3.12-2012.3.16
本周的调研重点我放在了深入了解历次房地产政策，以及其颁布前后的市场背景等相关资料的收集。
一方面，房价涨得速度很快，另一方面工薪阶层的收入还赶不上房价。在这种情形下，政府是需要做一些市场调节工作。也就是说，需要把住房作为公共产品进行提供，必须满足大家基本的居住需要。
目前，中国房地产市场有一定的泡沫，但它实际上是中国经济高速成长所带来的自然的市场状况。因此政府在进行调节的时候，必须掌握这样的一种度，就是一方面要鼓励这个行业的发展，但是在市场没有做到或者是市场做不到的地方，由政府出手。房地产的价格，还是要按照市场规律进行。
（《日本经济病的观察与启示》，梅建平，2010年11月8日，凤凰卫视《世纪大讲堂》）
2010年1月至今，银行股整体表现低迷，估值水平持续低位，较低的估值反映了投资者对于银行业基本面较为悲观的预期，这主要是源于房地产调控政策的频频出台，限制房地产开发贷款和消费者购房贷款，抑制房价过快上涨，使投资者普遍认为房价的控制将在很大程度上影响房地产开发商的可持续经营，从而影响银行2009年大规模发放的房地产开发贷款的贷款质量，使银行不良资产率上升。
（《房贷压力测试下银行业前景没那么悲观》，周春生，2010年8月，新浪财经）
由于央企信誉普遍较好，多数处于垄断地位，企业规模较大，盈利状况也不错，因此央企比民企有着更强的融资能力。这就决定了在土地竞买中，央企更容易占有优势地位，央企与民企根本不是在同一起跑线上。
尽管国资委一再重申“4万亿投资”中一分钱都没有流入楼市，相关部门也不支持央企介入房地产投资，但由于央企决策的程序逐渐分散化，加上监管力度与具体执行规则很难迅速到位，因此“4万亿投资”以间接方式流入房地产市场，还是有可能的。
央企争当“地王”，毫无疑问会对推高房价有一定的作用。但应当明确，即使非地产主业的央企撤出房地产行业，对房地产市场的影响也不会太大，对房价的影响会更小。
虽然央企对上一轮房价高企影响甚大，但从目前看，央企退出房地产并不会导致地价、房价走低。在中国，决定房价的诸多因素中，地价只是一个因素，而房地产价格虚高，与土地使用权出让制度、土地储备制度等密切相关。此外，投资渠道不畅通，投资与投机需求旺盛等，也对房价虚高有推波助澜之功。
（《央企争抢“地王”出路何在》，梅建平，2010年12月7日，财新网）
宏观调控的逻辑:
过去几年，围绕房产市场的宏观调控政策基本上是重复了“解决高利贷问题的办法是打压放贷者”的逻辑，所以才有“调控越多，房价越高”的结局。
中国政府在调控房地产市场时的政策出现两个错位：第一个错位的地方就是一直在控制土地的供应量。因为我们知道土地的供应量越压缩，土地拍卖价格越
高的话，市场上能够有的房子的供应量会受到严重的压抑，所以供给只会越来越少，而在需求不减少反而继续上涨的情况之下，房价肯定会往上涨。
第二个错位就是为了使人们买得起住房，试图把整个房价往下降。这样一来的必然结果就是帮了高收入和中上等家庭的忙，让他们可以买一套、两套、三套、四套、五套房子还可以继续再买很多套，其实这样做的实际效果是把需求不断往上推，同时中低收入的家庭照样买不起房子。
要把房价上涨和保障中低收入阶层住房分开，中低收入阶层的住房是应该由政府采取措施来特别保障的，和商品房价格上涨没有太大关系。
（《陈志武：调控房地产市场出现的两个错位》，10月6日中国新闻网）
我的毕业论文题目为——限购政策对北京二手房市场影响研究，因此对与二手房市场相关的知识进行学习是我本周的调研重点。
二手房：新建的商品房进行第一次交易时为“一手”，第二次交易则为“二手”。因此，“二手房”是相对于开发商手中的商品房而言的。凡产权明晰、经过一手买卖之后再上市交易的房产均被称为二手房。包括商品房、允许上市交易的二手公房（房改房）、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房。有些无房的人，可以买一套别人多余的房；而另一些手里有些积蓄又有小房子居住的，可以卖掉旧房买新房；而那些住房富余户，也能卖掉自己的多余住房换取收益。
根据房改有关政策，已取得合法产权证书的已购公有住房和经济适用房可以上市出售，包括按照成本价、标准价以及按标准价优惠办法购买的公有住房；按照成本价或者标准价购买的安居工程住房；集资合作建设的住房；按市人民政府规定的指导价格购买的经济适用住房；按照高于规定成本价的价格购买的安居工程房和集资合作建设的住房。比如在北京市行政区域内，由政府房管部门直接管理和由产权单位自行管理的公有单元式住宅楼房，包括新建楼房和已住用的楼房均可出售。
为维护交易双方的利益，二手房交易需要有一定的程序。由双方订立买卖合同，据合同规定，由买方将资金付与卖方，依法办理房屋产权手续，由卖方将房产腾退如期交与买方。
二手房市场是针对于一手房即新建商品房市场而言的。对于北京等大城市来说，城市发展已久城市核心区及老城区可新增商品房面积有限，因此在上述区域二手房市场空前活跃。商品房交易量主要由二手房交易提供。并且逐步衍生了一系列围绕二手房市场进行运作的机构组织。其中传统的门店式中介机构早已为人们所熟知。近几年随着网络的发展，房地产网站如雨后春笋般纷纷涌现，为二手房市场多元化发展，以及信息的全方位交互提供了更加宽广的渠道。
众所周知，发展二手房市场对于稳定住房价格，引导梯次消费，实现住房市场的健康发展具有重要的现实意义。
不过，行内人士都认为二手房市场交易量增长幅度将被放大，前景看好。他们认为，由于成熟区域土地资源稀缺造成的新房供销给量不足和相应交通成本的增加，以及生活配套不完善等因素，使得二手房的地段优势日益突出，二手房的保值能力强而居住成本低，最主要的是相对于商品房，二手房房价的泡沫成分显然要小得多。各级政府都已经意识到，当前大力发展二手房市场对于解决房价过高问题，解决中低收入群体居住空间问题可以起到积极地作用。
自北京开始对房地产市场进行调控后，各界反应不一。为了更好地获得市场变化的相关数据，我调研了北京二手房市场近期的交易情况，并对相关数据进行了统计。
在调研过程中，我选取了北京中原所做的二手房市场统计数据作为数据参考和主要数据来源。
2011年12月北京市中高档住宅的租赁指数为142.74，单位平均租金为52.19元
/(㎡〃月) ，同比上涨了1.19%，环比下跌1.12%，降幅较上月继续增加。其中，一、二、三居室的租金价格分别为2473元/月、3653元/月和5192元/月，一、二、三居室价格均出现下浮，其中三居室下调浮度最大，达1.44%。根据北京中原市场研究部的数据显示，12月北京租赁成交量与上月基本持平。
北京中原市场研究部认为，12月份北京租赁市场面临量稳价跌，主要有以下几方面原因：
1、临近年尾，北京租赁需求偏低，主要是年底到期的换租客户。12月份租赁供需比为2:1，许多区域租赁房源充足，面临“有房无市”的情况。
2、年底是租赁周期的低点，价格环比也应声回落；同时，由于买卖市场低迷，造成可租可售房源增加，供大于求，租金同比上涨幅度不高；其次房多客少也增加了议价的几率和空间。
12月份北京中原市场研究部的“经理指数”显示，87%的经理人表示所辖区域租金价格下降或基本持平，也反映了全市租金比上个月普遍下滑的情况。
（来自于中原市场研究部2011年12月中原领先指数（北京二手住宅租金指数））