昆明市物业管理办法2015

昆明市物业管理办法

第一章总则

第一条为规范物业管理活动，维护业主、物业服务企业及其他管理人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本办法。

第二条本办法适用于本市行政区域内的物业管理活动。

第三条本办法所称物业，是指房屋和与其相配套的共用设施、设备和场地等。

本办法所称物业管理，是指业主选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及其配套设施设备和相关场地进行维修、养护和管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

本办法所称物业服务企业，是指依法取得法人资格，具有相应资质，从事物业服务的企业。

第四条市住房城乡建设部门负责对全市物业管理活动进

行指导和监督。

各县（市）区、国家、省级开发（度假）区住房城乡建设部门对辖区内物业管理活动进行监督和管理。

发改、公安、规划、城市管理综合执法、民政、工商等行政管理部门应当按照职责共同做好相关工作。

街道办事处或乡（镇）人民政府会同县级住房城乡建设部门，组织和指导本辖区内的业主依法设立业主大会和选举产生业主委员会；指导和监督业主大会、业主委员会开展活动，依法履行职责。

第五条市物业管理行业协会应加强内部建设，配合住房城乡建设部门做好物业管理工作及矛盾纠纷的协调和处理，促进物业管理行业规范和谐发展。

第六条由街道办事处或乡（镇）人民政府建立县（市）区住房城乡建设部门、公安机关、民政、司法、物业管理行业协会、社区居民委员会、业主委员会、业主代表、物业服务企业等相关单位参加的联席会议制度，协调解决物业管理中的矛盾纠纷。

第二章物业管理区域

第一节区域划分及调整

第七条分期建设或者由两个以上单位共同开发建设的新建项目，其附属设施设备独立使用、能够分割的，可以划分为不同的物业管理区域；其附属设施设备共同使用、不可分割的，应当划定为一个物业管理区域。

第八条新建建设项目的前期物业管理区域范围确定后，开发建设单位应当向县（市）区住房城乡建设部门进行物业管理区域备案，并在物业管理区域进行公告。

第九条对物业管理区域划定有异议或确需调整物业管理区域的，由街道办事处或乡（镇）人民政府会同县（市）区住房城乡建设及民政部门，参照本办法物业管理区域划分规定，结合当地社区布局，拟定调整方案，经该物业管理区域内专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意后按相关规定进行确定。

物业管理区域调整后，街道办事处或乡（镇）人民政府和县（市）区住房城乡建设及民政部门应在其物业管理区域内公告。

第二节附属设施设备配置

第十条新建建设项目的开发建设单位应当按照下列规定配置物业服务用房：（一）不小于地上建筑面积的千分之三，并且地上面积不得少于50%；

（二）具备水、电等基本使用功能。

物业服务用房包括物业服务企业用房和业主委员会用房。物业服务企业、业主委员会不得擅自改变其用途。

第十一条住房城乡建设部门应当配合其他有关部门加强对电梯等物业重要附属设施设备的监督管理，逐步建立质量、安全、日常维护诚信监管机制。

第十二条新建住宅小区内专有部分的水、电、气等应当设置一户一表计量装置、共有部分设置独立计量装置；安全防范、消防、环卫、邮政、信息等附属设施设备的配置应当符合国家有关规定并满足物业使用的基本条件。

第三节新建建设项目交付和保修

第十三条新建建设项目竣工验收合格办理备案手续后，方可交付使用。

第十四条新建建设项目交付使用后

30日内，开发建设单

位应当向前期物业服务企业移交下列资料：

（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）业主名册；

（五）物业管理必须的其他资料。

前期物业服务企业在服务合同终止时，应当将上述资料移交给新确定的物业服务企业；未确定新物业服务企业的，移交给属地社区居委会代为管理。

第十五条开发建设单位、物业服务企业及其它承担物业管理相关资料保管义务的单位及其工作人员，应当尽职尽责，防止资料遗失，不得擅自泄露。

第十六条市住房城乡建设部门应当建立健全新建建设项目的质量保修相关监管机制，督促开发建设单位履行物业质量保修义务。

第三章业主大会与业主委员会

第一节业主大会设立

第十七条一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域内，专有部分交付建筑面积达到建筑物总面积50%以上的，可召开首次业主大会，选举产生业主委员会。

第十八条符合成立业主大会的物业管理区域，由该物业管理区域内业主总人数20%以上的业主联名向街道办事处或乡（镇）人民政府提出成立业主大会的书面申请。

符合成立业主大会条件的，街道办事处或乡（镇）人民政府应当在收到业主大会书面申请后60日内，负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。

筹备组由业主和街道办事处或乡（镇）人民政府、派出所、开发建设单位派员组成，其中业主所占比例不得低于筹备组总人数的二分之一。筹备组组长由街道办事处或乡（镇）人民政府派员担任。

第十九条筹备组履行下列职责：

（一）确定召开首次业主大会会议的时间、地点和内容；（二）草拟管理规约、业主大会议事规则；

（三）确认业主身份和核计业主人数、专有部分面积；（四）确定业主委员会委员候选人条件和选举办法；（五）组织产生首届业主委员会委员候选人；（六）完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。

第二节业主大会与业主委员会管理

第二十条业主在业主大会上的投票权，按照国家有关规定行使。

业主有拒付物业服务费、不缴存专项维修资金等行为的，管理规约、业主大会议事规则可对其物业管理投票权行使予以约束。

第二十一条业主委员会委员应当遵守法律法规和管理规约，不得有下列行为：（一）挪用、侵占业主共有财产；

（二）索取、非法收受建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬；（三）承接本物业管理区域物业服务企业的业务，从事物业服务经营活动，或者推荐他人到该企业工作；

（四）委员的近亲属不得在本物业管理区域内的物业服务企业中任职；

（五）违反物业服务合同拒不缴纳物业服务费用，或利用职务之便要求物业服务企业减免物业服务费；

（六）擅自泄露业主信息；

（七）其他损害业主共同利益或者可能影响其公正履行职责的行为。

第二十二条业主委员会委员不认真履行职责的，业主大会或者业主委员会可按照《业主大会和业主委员会指导规则》或业主大会相关规约终止其委员资格。

第二十三条 20%以上业主提议罢免业主委员会成员的，街道办事处或乡（镇）人民政府在收到申请后10日内，应当书面通知业主委员会在30日内召开业主大会，对是否罢免做出表决决定。业主委员会未按规定时限组织召开的，可由街道办事处或乡（镇）人民政府组织召开。

第四章物业使用与维护

第一节物业使用管理

第二十四条业主、使用人在物业管理区域内，禁止下列危及建筑物安全或者损害他人合法权益的行为：

（一）改变房屋承重结构；（二）违法搭建建筑物、构筑物；

（三）侵占、处分业主共有部位或将业主共有部位改作他用；（四）违反管理规约，利用共有部分进行经营；

（五）堆放易燃、易爆、剧毒、含有放射性物质的物品或者超负重的物品；

（六）制造超过规定标准的噪音、振动；（七）违反规定饲养家禽、宠物；

（八）违反规定倾倒垃圾、污水或者抛掷杂物；（九）违反装饰装修相关法律法规的行为；（十）法律、法规、规章以及管理规约禁止的其他行为

第二十五条业主、使用人应当按照不动产登记簿载明的用途使用物业，不得擅自改变其使用性质。确需改变的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意，并依法经相关行政管理部门批准。

第二节车库（位）使用管理

第二十六条新建建设项目内机动车、非机动车停放库（位）的配置，不得低于规划行政主管部门制定的最低比例标准，鼓励开发建设单位投资新建建设物业管理区域内机动车、非机动车停放库（位）。

第二十七条物业管理区域内规划用于停放机动车、非机动车的库（位）应当以出售、附赠或者出租等方式首先满足业主的需要。在优先满足业主需要的前提下有空余的，可以临时出租给物业管理区域外的单位或个人。

第二十八条开发建设单位自持的机动车库（位），自物业项目竣工验收合格交付使用满两年仍闲置且小区业主确有停车需求的，开发建设单位应将不低于闲置机动车库（位）总数二分之一的车库（位）有偿提供给小区业主使用。

第二十九条利用物业共有部分设置机动车、非机动车停放库（位）的，其停放库（位）的设置、管理及收取费用的使用等事项应当经该物业管理区域内专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意。由物业服务企业进行管理和收费的，收取的费用应单独列账和核算。除去物业服务成本后的剩余费用，归该物业管理区域全体业主共同所有。

第三十条物业管理区域内停车库（位）严重不足、停车存在较大困难的，经20%以上业主提议，可召开业主大会。经该物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，并经政府相关部门批准后，可在物业管理区域内增建车库（位）。

第三节物业维修养护

第三十一条物业出现应当维修养护的情形时，业主或者其他责任人应当及时履行维修养护义务。专有部分保修期满后的维修责任，由业主自行承担，有约定的，从其约定。共有部分保修期满后的维修责任，由相关业主按专有部分面积比例共同承担。

发生危及他人房屋使用安全或者公共安全的紧急情况时，物业服务企业或者其他管理人应当立即组织抢修、更新或者采取应急防范措施，并及时通知业主委员会，费用由相关责任人承担。第三十二条维修资金的缴存、保管、使用、分摊、续筹等管理工作，按照国家、省、市相关管理规定执行。

第三十三条开发建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。保修期满后，物业专有部位、专有设备的维修养护由业主自行负责。业主委托物业服务企业对专有部位、专有设备进行维修养护的，维修养护费用由双方约定。

第三十四条保修期满后，物业共用部位、共用设施设备的

维修、更新、改造费用，按国家、省、市维修资金管理相关规定列支。未缴存维修资金，发生维修相关费用的，由维修所涉及的业主按照各自房屋的建筑面积分摊。

第三十五条物业服务企业应当根据物业服务合同的约定，加强对特种设备的管理，履行相应的义务，承担相应的责任。第三十六条因维修物业、设置公用管线等需要，必须进入专有部分的，业主、使用人不得拒绝。

供水、供电、供气、信息、环卫、邮政等专业单位进入物业管理区域提供服务的，业主、物业服务企业或者其他管理人应当予以配合。

第五章物业管理服务

第一节前期物业管理服务

第三十七条新建建设项目在办理项目竣工验收手续前，开发建设单位应当依法通过招标的方式选聘物业服务企业。

业主、业主大会通过招标方式选聘物业服务企业的，参照前期物业管理招投标管理的相关规定执行。

第三十八条新建建设项目交付使用时，开发建设单位应当向物业买受人明示以下内容：

（一）招标选聘的物业服务企业；

（二）前期物业服务合同；

（三）临时管理规约；

（四）物业管理区域备案资料。

第二节物业管理服务

第三十九条物业服务企业承接新建建设项目时，应当对物业管理区域内共有部分及其相应的档案进行查验，发现共有部分存在质量问题的，应当书面告知开发建设单位，并办理确认手续。开发建设单位应当对承接查验中确认的问题及时整改。

第四十条物业服务企业应当履行下列义务：

（一）按照物业服务合同开展物业服务，向业主、使用人收取物业服务费用；

（二）根据相关规定选聘专业企业承担部分专项物业服务；（三）接受业主的监督，及时处理业主的投诉并反馈；（四）将重点管理措施提交业主大会表决或交业主委员会确认；

（五）列席业主大会、业主委员会会议，解答业主、业主委员会提出的咨询，听取意见和建议，改进和完善管理服务；（六）协助有关部门做好安全防范工作；

（七）物业服务合同终止后，及时移交有关资料、资产；

（八）对物业管理区域内的违法违规或可能危及他人、设施安全的行为，应当及时劝阻、制止；拒不听从劝阻的，应当立即向属地相关行政主管部门报告；

（九）法律、法规规定和物业服务合同约定的其他义务。

第四十一条物业服务企业不得有下列行为：

（一）违反有关规定，聘用未取得物业管理职业资格证书的人员；

（二）将一个物业管理区域内的全部物业管理业务一并委托给他人；

（三）擅自改变公共建筑和公共设施用途，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营；（四）物业服务合同终止后，拒绝移交相关资料、资产或退出物业管理区域；

（五）

（六）擅自泄露业主信息；

（七）法律、法规禁止的其他行为。

第四十二条物业服务合同应当约定履约保证金，作为物业服务企业或者其他管理人履行合同的保证。具体的管理规定由市住房城乡建设部门制定。

第四十三条业主委员会应当在物业服务合同期限届满90日前组织召开业主大会会议，对是否续聘物业服务企业进行表决。双方续约的，应当重新签订物业服务合同。

选聘物业服务企业前，应当召开业主大会会议，对选聘方式、合同期限及合同内容等进行表决。未经业主大会同意，业主委员会不得擅自选聘、解聘物业服务企业。

第四十四条物业服务合同依法、依约解除的，物业服务企业不得以物业服务中的债权债务纠纷未解决、阶段工作未完成等为由拒绝退出。

第四十五条物业管理区域内，供水、供电、供气、信息、环卫等专业单位应当按下列规定收取有关费用：

（一）业主自用的向业主收取；

（二）物业服务企业使用的，向物业服务企业收取；（三）相关业主共同使用的，由相关业主分摊；（四）全体业主共同使用的，由全体业主分摊。。

第三节管理服务其他规定

第四十六条房屋交付使用前所发生的物业服务费用,由开发建设单位承担。

房屋通过竣工验收达到交付条件，业主收到书面交付通知并办理完相应手续的，即为交付。房屋交付之日即为业主缴纳物业服务费的起始时间，业主与开发建设单位另有合同约定或有其他政策规定的，从其约定（规定）。

业主不得以物业空置、存在开发遗留问题或者无需接受相关物业服务等为由拒付物业服务费用。

第四十七条物业服务企业将专项服务委托给其他企业的，相关委托的情况应当在物业管理区域内公告，并在签订专项服务合同后30日内，到属地县（市）区住房城乡建设部门进行备案。

被委托提供专项服务的企业未按照合同约定履行义务，给业主或他人造成人身伤害或财产损失的，应当承担相应责任，实施委托的物业服务企业承担连带责任。

第四十八条凡在本市从事物业服务活动的企业，应当将其承接的物业项目到项目所属县（市）区住房城乡建设部门进行属地物业管理备案。

第四十九条机关、企事业等单位对其内部办公、住宅自成一体的区域实施物业管理的，应当接受住房城乡建设部门、辖区街道办事处或乡（镇）人民政府的指导和监督。

第五十条物业管理区域内发生下列情况的，物业服务企业应当按照有关规定及时向相关行政主管部门、专业单位报告：

（一）发生火灾、水患、爆炸或者自然灾害等造成人身伤亡或者危及建筑物安全的；（二）建筑物及其附属设施设备发生安全隐患，不能及时排除，严重危及业主、使用人及建筑物安全的；

（三）发生群体性事件的；

（四）发生业主、使用人重大伤亡事件的；

（五）其他法律法规规定应当上报的重大事件。

第六章法律责任

第五十一条国家机关及其工作人员在物业管理工作中不认真履行本办法规定的职责，滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由相关部门对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第五十二条开发建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业服务用房的，由住房城乡建设部门责令限期改正，给予警告；情节严重的，记入不良信用记录，处10万元以上50万元以下的罚款。

第五十三条未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，住房城乡建设部门责令限期改正；逾期不改正的，记入不良信用记录，并处10万元以下罚款。

第五十四条开发建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由住房城乡建设部门责令限期改正；拒不改正的，记入不良信用记录，处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

第五十五条开发建设单位不履行保修义务的，由住房城乡建设部门责令限期改正；拒不改正的，记入不良信用记录，处1万元以上3万元以下罚款。

第五十六条开发建设单位、物业服务企业及其工作人员，擅自泄露业主信息或由于管理不善导致业主信息泄露的，由住房城乡建设部门责令限期改正、处3万元的罚款、记入不良信用记录；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第五十七条物业服务企业擅自终止物业服务或不按合同约定在结束物业服务活动时，拒不履行退出、交接义务的，由住房城乡建设部门责令限期改正；情节严重，逾期不改正的，记入不良信用记录，处以1万元以上3万元以下罚款。

第五十八条物业服务企业不履行义务或违反禁止性行为的，由住房城乡建设部门责令限期改正；拒不改正的，记入不良信用记录，处1万元以上3万元以下的罚款。

第五十九条专项服务企业违反诚实信用原则，不履行合同义务的，由相关行政主管部门依法处罚，并由住房城乡建设部门记入不良信用记录。

第六十条物业管理区域发生重大事件时，物业服务企业未按相关规定及时报告的，处1万元以上3万元以下的罚款，记入不良信用记录。

第七章附则

第六十一条本办法自2014年月日起施行。