广州市城市更新改造项目报批程序流程图

广州市城市更新改造项目报批程序流程图（试行）

城市更新项目成本核算方法

城市更新项目成本及利润核算法律实务xx 经济性是项目运作的核心和动力源泉，在取得项目之前，对一个项目的投入及产出做一个量的分析，至关重要。对于拆除重建类城市更新项目，由于在地价款、公共配套用地、保障房、安置补助、税费等多方面都与普通房地产开发项目有着较大的不同之处，所以做好算帐这门功课，对每一个有志于开发拆除重建类更新项目都有很强的现实意义。下面就该类更新项目成本及利润核算涉及到的问题逐一探讨分析：一、地价款问题（一）、划拨土地使用权的地价款问题按广东省三旧文件规定，对划拨土地使用权所涉的项目进行改造的，可采取协议方式补办土地出让手续，地价款按政府统一规定办理。深圳城市更新办法及相关配套文件在核算地价款，没有区分划拨土地使用权和出让土地使用权，按更新办法“非商品性质的房地产转为商品性质的房地产的，应按有关规定补交相应地价款”这一精神理解，对划拨土地使用权所涉的更新项目，仍应按更新办法规定以土地功能的升级改造分别测算地价款。（二）、xx项目更新办法对城中村项目更新改造的地价款的计收以容积率（plot ratio，以下简称PR）为临界点作了明确规定，即： 1、PR≤ 2.5的部分,免地价； 2、2.5＜PR≤ 4.5的部分,公告基准地价的20%； 3、PR＞ 4.5的部分,公告基准地价的100%。

对该条款的理解，应注意以下几个方面： 1、该类项目地价款的计收是分段度计算，不是一揽子计算； 2、应准确理解xx的概念和外延： 1）、xx的概念城中村是指城市化过程中按有关规定，由原农村集体经济组织的村民（通常指未完成股份合作公司改制的村民小组）及继受单位（通常指（改制后的股份合作公司）保留使用的非农建设用地的建成区域。此处的“原农村集体经济组织的村民”通常指未完成股份合作公司改制的村民小组，此处的“继受单位”通常指改制后的股份合作公司。且，该城中村的土地必须是非农建设用地，如涉及到农用地的，在办理农用地转非农建用地之前，不能升级改造；必须是建成区域，空地或仅有临时建筑的非农建设用地则不在更新之列。 2）、xx的外延 xx的具体范围主要包括：关内四区原农村集体已划定红线的用地；关外四区依据宝安龙岗国土管理暂行办法和城市化土地管理办法的规定划给原农村集体的非农建设用地；93年以后以土地主管部门的用地批复和土地使用权出让合同的形式批的征地返还用地。 3、旧屋村和xx区别：旧屋村指93年宝安龙岗国土管理暂行办法实施前已建成的旧屋村，该类项目更新改造的地价政策不同于城中村项目，应引起重视。更新办法规定，即： PR≤ 1.5的部分,免地价；PR＞

广州市城市更新村企合作操作指引

广州市城市更新村企合作操作指引旧村改造作为广东省“三旧”（旧村庄、旧城镇、旧厂房）改造的一部分，在各地市的更新改造过程中均占有一席之地，但旧村庄的改造一直存在村集体经济组织经济实力不足的问题，因此，在更新改造的进程中，各地纷纷发现，通过引入合作企业来进行更新改造是旧村改造的一大契机，本文就广州市旧村改造中村企合作的相关政策进行分析，不足之处敬请斧正。一、广州市城市更新村企合作政策演变自广东省开展“三旧”改造以来，广州市就旧村改造问题曾多次出台相关文件1，从最初未涉及村企合作政策到如今对村企合作程序进行具体规定，从中可窥得广州旧村改造的政策脉络，相关政策列表如下： 1本文以广东省开展“三旧”改造为起点，不赘言广东省开展“三旧”改造前的相关“城中村”改造政策，如《中共广州市委办公厅广州市人民政府办公厅关于“城中村”改制工作的若干意见》(穗办〔2002〕17号)和《中共广州市委办公厅广州市人民政府办公厅关于完善“农转居”和“城中村”改造有关政策问题的意见》(穗办〔2008〕10号)等。同时，为方便阅读，本文以文号简称相关文件，如《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》(穗府〔2009〕56号)简称为“〔2009〕56号文”。

通过上述表格可见，广州市在旧村改造村企合作政策上产生过诸多变化，其主要演变趋势如下： 1、从无到有改造伊始，政府并未对村企合作进行规定，〔2009〕56号文中，除村集体经济组织自行改造外，仅规定了一种其他途径，即“通过土地公开出让招商融资进行改造”。直到两年后出台〔2011〕51号文时，才引入“合作企业”这一概

念，但此时“合作企业”也仅是“自主改造”过程中的一种选择。而再往后，〔2015〕56号文中则直接把“合作改造”作为与“自主改造”并列的一种改造模式。可以说，村企合作本身在更新改造政策的不断完善中经历了一个从无到有的过程。 2、监管趋严众所周知，目前的村企合作中选择合作企业仅能通过政府公共交易平台选择，而上述政策文件中〔2011〕51号文却规定可以“通过公开招标或集体表决方式选择合作企业”，且该文件规定的集体表决方式并不复杂，仅需要各区对企业资格审核后，村集体经济组织选择1至3家候选企业，再经过成员代表大会对各合作意向方提交的合作框架协议进行表决，表决结果得到到会成员2/3以上同意后即可报改造主管部门备案。此种操作在今天已不再可能，根据最新的〔2018〕1号文规定，仅招商文件的制定程序都比以前选择合作企业的程序复杂，可见政府对于村企合作的监管在这几年间越来越严格。 3、企业进入时机趋前严格意义来说，最初的几个文件并未规定合作企业在更新改造过程中的哪个时间节点可进入项目，〔2015〕56号文第一次严格限制企业进入时机，即“合作改造类项目由区政府主导，由村集体经济组织根据批复的项目实施方案和制定的拆迁补偿安置方案，公开引进合作企业参与改造；或通过土地公开出让，引进合作企业参与改造。合作改造类项目可以一次性引入合作企业，也可按照土地整理、土地开发两阶段分别引入合作企业。”同时规定“合作改造类项目一次性引入合作企业的……项目实施方案批复后，方可开展合作改造方案的拟定和项目实施主体的选择、确认工作。”，而〔2017〕6号文将合作企业进入时点提前到“基础数据经区政府审核公布后”，目前〔2018〕1号文更是引入“合作意向企业”的概念，同时规定“引入合作意向企业的旧村，应在合作意向协议中约定合作意向企业不得自行开展基础数据调查。”此限制性规定变相说明，合作意向企业的引入可能在基础数据调查开展之前，否则也无需规定“不得自行开展”基础数据调查。二、城市更新村企合作程序

深圳市城市更新工作流程

深圳市城市更新工作流程 1，以注册资金为人民币一个亿以上的、有房地产开发资质的、在深圳市有开发成功一个以上房地产项目的公司向区政府重建局（旧改办）申请城市更新项目（占地面积小于一万平方米的项目原则上不批；占地面积超过十万平方米的项目需先取得市委、市政府主要领导的支持、并得到市城市更新办的认可之后方能向区重建局申请）。2、建设区域城市更新或城中村改造高标准规划设计方案。3、向己成立的股份公司或小区管理处、业委会沟通，做好建设单元群众思想工作（每个需更新的片区内、只要有三分之二的业主同意改造，同时达到有三分之二的旧房面积同意改造即可）。4. 向区政府重建局（旧改办）、市政府城市更新办公室申请纳入城市更新或城中村改造年度计划。5、向建设单元或改造居民递送城市更新通知（信）。6、制订拆赔方案。7、制订确权调查单位。8、制订建筑查丈调查单位。9、制订建筑评估调查单位。10、申请改造专项规划报批。11、申报改造项目前期立项。12、建设区域、改造项目环评报批。13、编制改造项目环境影响评价报告。14、编制建设区域城市更新仿真数字化模型、图文制作（信息化数据库管理）数字化模型。15、与建设单元或改造村民洽谈（工作周期、1~3年）。16、拆迁赔偿评估座谈。17、房屋拆迁安置赔偿合同（内部讨论稿定稿）。18、组织个案户分析会议。 19、公布赔偿标准。20、完成被拆迁人赔偿测算表。21、用地合宗。

22、组织有关人士考察优秀城市更新或城中村改造项目。23、向区政府、区重建局报告考察城市更新或城中村改造情况。24、召开确认合作开发会议。25、向区政府再次请示和督报合作开发项目。26、股份公司或小区业主和申请建设、开发机构签订合作开发协议。27、申请建设、开发机构与村民﹙业主﹚签订房屋拆迁赔偿协议。28、用地方案申请。29、加强项目公司及城市更新办公室建设。30、申请协议用地确认。31、用地审核（地改）。32、原址地下综合管线勘察。33、核准被拆迁人房屋及附着物现状并公布签字。34、按协议核查落实拆迁安置补充费到位情况。35、制作宗地图和桩界放点（测绘）。36、准备并申办拆迁许可证文件。37、测算地价。38、共管帐户协议（讨论稿、定稿）。39、公布拆迁，安置，回迁实施方案。 40、签订《土地使用权出让合同书》申办土地证。41、按协议向区政府城中村改造领导小组区重建局、提交建筑设计方案。42、向股份公司﹙业主﹚村民展示建设方案。43、拟定新建筑名称报地名办核批。 44、核实资金到位情况，进入共管帐户。45、申报《建设用地规划许可证》。46、核实拆迁赔偿资金到户情况。47、实施村界点边缘各类地下管线被复动迁工程。48、向﹙业主﹚村民发布房屋拆迁（除）公告。49、确认专业拆迁公司50、设计方案分别报规划、人防审查，核发设计方案审查意见书。51.核实开发机构按协议n亿元资金到位情况。52.房屋拆除动工。53.地质勘探。54.确认工程监理公司。55.小区或村内绿化树木动迁工程，至此、工程全部进入三通一平熟地待施工阶段。54、项目扩初设计。55.项目扩初设计邀请有关人员（专

什么是城市更新

现如今，很多城市建设中会出现“城市更新”这个词，但很多人对这并不了解，那什么是城市更新呢？对于自己所居住的房屋的修理改造，对于街道、公园、绿地和不良住宅区等环境的改善有要求及早施行，以形成舒适的生活环境和美丽的市容抱有很大的希望。包括所有这些内容的城市建设活动都是城市更新。下面上海思纳建筑规划设计股份有限公司就介绍一下马来西亚·吉隆坡的森美兰高铁新城城市规划项目，为大家讲讲关于城市更新规划的内容。连接新马的跨国高铁，从吉隆坡开往新加坡市中心，在到达芙蓉之前会经过一片广袤之地，这里便是拉布。现在，拉布借助高铁，计划在距吉隆坡市中心50km、紧邻机场的地方，建造一个新的城市。新城的规划核心，在于如何利用产业和城市设施吸引人才，产生人才与城市发展的良性循环，新城必须做到“产城融合”，也就是需

要合理的布局商务、产业、居住及其配套。场地现状是一片自然，东部有山，让自然山体的绿色向新城的市中心流动，形成城市生态绿廊。

新城北面已建成高速公路和铁路，待建设的高铁线路横穿新城。新城的功能布局，让居住区避开了高速公路、铁路和高铁的影响，取而代之的是制造业和食品加工的产业区。

思纳史密斯集团成立于1853年，是美国运营历史最悠久的设计和咨询集团，近二十年都在权威的世界建筑排名前十位，集团在中国设立策划设计和投资运营二大事业板块。上海思纳建筑规划设计股份有限公司（SYM 836121）及其下属各专业咨询策划设计子公司负责集团的策划设计板块。思纳设计股份成立于2000年，是规划、建筑、旅游和产业的产品策划和设计专家，也是上海为数不多的建筑规划国家双甲资质单位，公司在大型城市综合更新、智慧模块建筑、城市和旅游产业策划规划、室内装饰和艺术设计、区域环境研究和景观工程、特色酒店跨界组合运营规划等领域都有卓越的人才及成功的案例。思纳史密斯文化创意产业投资（上海）有限公司及其下属公司负责集团的投资运营板块，同时作为华侨城云南文投集团的下属企业，思纳文创投资充分利用华侨城云南文投和思纳设计股份丰富的文旅行业资源和专业策划规划和研究咨询人才，与下属思纳小镇建设、思纳小镇运营一起共同打在拥有自身文旅IP的特色小镇，开展小镇的招商、运营、双创等具体的项目合作，为项目所在区域的产业升级、城市更新、特色小镇等做出贡献。

广州市人民政府办公厅关于印发广州市城市更新局主要职责内设机构

广州市人民政府办公厅关于印发广州市城市更新局主要职责内设机构和人员编制规定的通知【法规类别】机构编制【发文字号】穗府办[2015]40号【发布部门】广州市政府【发布日期】2015.07.27 【实施日期】2015.07.27 【时效性】现行有效【效力级别】XP10 广州市人民政府办公厅关于印发广州市城市更新局主要职责内设机构和人员编制规定的通知（穗府办[2015]40号）各区、县级市人民政府，市政府各部门、各直属机构：《广州市城市更新局主要职责内设机构和人员编制规定》已经市人民政府批准，现予印发。广州市人民政府办公厅 2015年7月27日

广州市城市更新局主要职责内设机构和人员编制规定根据省委、省政府批准的广州市人民政府职能转变和机构改革方案，设立广州市城市更新局(以下简称市城市更新局)，为市人民政府工作部门。一、职能转变 (一)划转的职责。 1．将原市“三旧”改造工作办公室的职责划入市城市更新局。 2．将原市国土资源和房屋管理局负责的危房改造职责划入市城市更新局。 3．将原市城乡建设委员会承担的统筹城乡人居生态环境改善的职责划入市城市更新局。 (二)加强的职责。 1．加强统筹全市片区更新改造的职责；加强城市更新范围内的存量土地整合的职责。 2．加强运用棚户区改造优惠政策加快城市更新的组织统筹工作。二、主要职责 (一)贯彻执行国家、省、市有关城市更新和“三旧”改造的法律、法规和政策；组织城市更新政策创新研究，起草相关地方性法规、规章，拟订有关政策、标准、技术规范，经批准后组织实施。 (二)组织编制城市更新规划、总体工作方案，制定城市更新中长期及年度实施计划，经批准后实施。 (三)负责城市更新资金的统筹管理和监督使用。拟订年度城市更新专项资金安排计划，拟订涉及城市更新项目类城市维护建设资金使用计划；负责城市更新专项资金分配划拨；负责城市更新项目利用国家政策性资金的审核工作

城市更新项目操作程序

————————————————————————————————作者：————————————————————————————————日期：

城市更新项目操作程序城市更新单元规划计划受理部门大致工作及主要审批程序所需材料最终结果辖区街道办1、申报主体与权利人签订合作开发及相关协议； 2、按政府相关规定多个或单一权利人委托一个公司或个人做为申报主体； 3、权利人或申报主体向街道办提出申请，要求在划定范围纳入城市更新计划；主要审核权利人的更新意愿及土地权属的真实情况； 3、提交《指引》规定的申报资料预审。 1、拆迁范围内房屋权利人或申报主体致函所辖街道办； 2、提供上述文字图纸及电子版本的相关资料。街道办审核后致函区旧改办，阐述街道办对更新单元的意见。区旧改办1、区旧改办审核更新单元范围内的建筑物的权属是否清晰；权利人的更新意愿是否符合要求；满足上述要求，核发复函； 2、将区旧改办的复函连同相关申报资料报区国土局更新办，核实更新范围内建筑物产权及土地权属情况；核实该区域是否与法定图则规定相冲突；无异议则给予复函；并转呈市规土委更新办审批； 1、初步划定拆除重建区域作为城市更新单元范围，并将该区域内地上建筑物、构筑物逐一拍摄照片，统计拆除建筑面积等相关数据； 2、委托设计院将初步划定的更新单元范围依据《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行）》之规定绘制范围图、现状权属图、建筑物信息图及更新单元规划制定计划申报表、更新单元规划制定计划申请书、地块现状详细信息一览表、更新意愿表（包括上述信息的电子光盘）。审核并确认申报主体。区旧改办收到辖区街道办同意更新改造的函后，申报主体将《指引》规定的资料呈报给旧改办。旧改办主要审核： 1、审核申报区域权利主体权属情况是否清晰； 2、该区域是否与法定图则规定相冲突； 3、该区域是否与其他宗地红线重叠； 4、单一权利主体的申报，区旧改办无需做更新意愿的公示程序； 5、多个权利主体申报纳入更新单元规划计划的，必须做更新意愿的公示 15个自然日。辖区街道办的批复，同意该更新单元纳入更新单元规划制定计划及上述文字资料。区旧改办汇总公示意见呈区规划国土局更新科。区国土局更新科旧改办将公示的意见整理汇总并提交给区规土局更新科。 1、区规土局更新科牵头征求各职能部门意见并会签意见后，提交区规土局上会审议、批复； 2、市规土委相关部门组织申报主体单位共同委托指定有资质设计院拟订城市更新单元规划草案。草案提交区国土局上会审议并公示；市城市更新办征求相关部门意见后，45个工作日内形成审定的规划草案，报请市规划国土委技术委员会审议。汇总公示后的意见。上报市规委区旧改办区旧改办或区规土局牵头组织申报主体委托有资质的设计单位，对更新区凭区规土局同意纳入更新单元规划制定计划的批复。《城市更新单元规划制定计划

穗更新规字〔2017〕3号广州市旧村庄全面改造成本核算办法

广州市旧村庄全面改造成本核算办法第一条为进一步明确旧村庄全面改造成本核算标准，规范旧村庄全面改造成本的核算方式，科学测算项目改造成本，根据《广州市城市更新办法》和《广州市旧村庄更新实施办法》，制订本办法。第二条本办法适用于本市行政区域内城市更新片区策划方案、项目实施方案编制和审核阶段对旧村庄进行的全面改造复建安置成本核算。第三条旧村庄全面改造成本主要包括前期费、临迁费、拆运费、复建费、农转用及不可预见费等。前款所称前期费是指包含基础数据调查费、片区策划方案编制费、项目实施方案编制费在内的项目前期工作费用。第四条现状建筑拆运费按不高于每平方米30元的标准核算（包括含拆卸、余泥排放等费用）；搬家补偿费按每户2000元的标准核算（含搬出、搬进费用）；屋内装有电

话、有线电视等设施需迁移的，按有关主管部门规定的标准计算迁移费。第五条历史建筑保护费用（迁建或修缮）根据具体的历史建筑保护方案确定，并计入改造成本。第六条在不突破规划建筑总量的情况下，旧村庄改造范围内安置住宅复建总量按照“栋”或者“户”两种方式进行核定。住宅复建总量不含住宅公建配套建筑面积。（一）以“栋”的方式核定的，住宅复建总量按照每栋住宅280平方米乘以改造范围内合法住宅建筑的总栋数，或以合法住宅建筑基底总面积的3.5倍，并以不超过10%的比例上浮后核定。（二）以“户”的方式核定的，住宅复建总量按照每户280平方米乘以改造范围内的总户数进行核定。“户”的核定标准按照本市村庄规划建设管理的相关规定执行。以上所称“合法住宅建筑”指有房屋产权证、村镇建房许可证、宅基地证、2007年6月30日前的有关批准使用房

广州市城市更新改造项目报批程序流程图-房地产

改造意愿：村集体经济组织拟定改造意向书（含改造方式及模式）征求村民意见，村集体经济组织成员80%以上同意，向区政府申请更新改造年度计划：区政府通过后申请纳入市城市更新年度计划实施方案编制阶段数据调查核查：区政府统筹组织基础数据调查与核查，基础数据经区政府认定（公示15日）（注：基础数据调查可在申请计划前进行）方案审核及表决：区政府（更新机构）征求市直相关部门意见，根据反馈意见修改完善形成表决稿（包括拆迁安置总量、补偿方案等直接涉及村民利益相关内容）经村代表会议表决通过，并经区政府审核通过方案编制：区政府（更新机构）指导村集体经济组织编制项目实施方案，征求区各方意见实施方案审核审定方案审查：经区政府审核同意的方案上报市城市更新局审查（材料完整性、政策适用性）实施方案批复阶段方案批复：市更新局向区政府发出项目实施方案批复涉及完善历史用地手续的同步报批获得批复同实施方案批后实施启动拆迁：对于住宅房屋可分期签订补偿安置协议，每一期应当达到80％以上权属人签约后方可启动房屋拆除工作旧村庄全面改造更新项目报批程序流程图（试行）批复生效：批复方案在3年内经村民（含村改居后的居民和世居祖屋权属人）总人数的80%以上同意后，批复生效实施新机构指导村集体经济组织申请（更新机构）指导村集体经济组织合选择合作企业：基础数据经区政府核查公布后，村集体经济组织可引入合作企业（公告时限不少于45日）（注：合作企业选取可在申请计划前进行）方案审定：由区政府提交市更新领导小组审议通过项目建设完成验收涉及完善历史用地手续地块确权登记建设报批：区政务服务中心集中受理立项、规划、国土等行政审批申请土壤环境调查评估：供地前完成开展土壤环境调查评估

广州市城市更新片区策划

广州市城市更新片区策划方案编制指引（试行）广州市城市更新片区策划方案编制指引（试行）征求意见稿广州市城市更新局二〇一六年二月

广州市城市更新片区策划方案编制指引（试行）目录第一章总则 (1) 1.1 【目的依据】 (1) 1.2 【适用范围】 (1) 1.3 【编制任务】 (1) 1.4 【编制原则】 (2) 1.5 【编制思路】 (4) 1.6 【编制主体】 (4) 1.7 【编制单位】 (4) 1.8 【其他】 (5) 第二章编制内容 (6) 2.1 【前言背景】 (6) 2.2 【现状概述】 (6) 2.3 【规划依据】 (8) 2.4 【定位目标】 (8) 2.5 【产业分析】 (9) 2.6 【更新项目划定】 (9) 2.7 【更新项目用地方案】 (10) 2.8 【规划优化措施】 (12) 2.9 【城市设计指引】 (12) 2.10 【历史文化遗产保护】 (13) 2.11 【效益评估】 (13) 2.12 【实施措施】 (14) 2.13 【附件】 (14) 第三章编制程序 (17) 3.1 【工作流程】 (17) 3.2 【前期研究】 (17) 3.3 【基础数据调查】 (18) 3.4 【策划方案】 (18)

广州市城市更新片区策划方案编制指引（试行）3.5 【征求意见】 (19) 3.6 【公示公开】 (19) 3.7 【专家论证】 (20) 3.8 【上会审议】 (20) 3.9 【控制性详细规划调整】 (20) 第四章成果要求 (22) 4.1 【前期研究成果】 (22) 4.2 【策划方案成果构成】 (22) 4.3 【策划说明书】 (22) 4.4 【方案图集】 (23) 4.5 【专题报告】 (25) 第五章成果形式 (27) 5.1 【书面成果】 (27) 5.2 【电子数据成果】 (27) 第六章附则 (28) 6.1【报批要求】 (28) 6.2【时效】 (28) 附录1：成果体系框图 (29) 附录2：现状信息数据收集一览表 (30) 附录3：土地权属信息汇总表 (31) 附录4：拆迁及建设用地面积指标一览表 (32) 附录5：各单位诉求意见汇总表 (33) 附录6：项目地块控制指标一览表 (34) 附录7：项目信息汇总表 (35) 附录8：公共服务设施一览表 (36) 附录9：市政基础设施一览表 (37) 附录10：分期实施一览表 (38)

城市更新项目计划书

竭诚为您提供优质文档/双击可除城市更新项目计划书篇一：旧城改造策划中关于工业区升级改造的政策解读【开元观点】旧城改造(:城市更新项目计划书)策划中关于工业区升级改造的政策解读 20XX-12-30毛惠前言：城市工业区一般由加工工业企业群组成，大部分是在优越的地理条件基础上逐步形成的。但随着城市发展，城市传统产业的工业聚集地随着城市的快速发展而呈现与城市环境格格不入的景象，原有工业区的工业厂房、配套设施、技术水平以及环境影响等均已无法满足城市功能与产业发展的要求。这些工业聚集区未来面临的变化不单是简单的厂房拆除和产业置换，而是牵涉到更深层次的改造利用、产业设计和功能更新。特别是牵扯到当地支柱型工业企业的改造，由于该工业区攸关整个城市的发展，必须慎重。于是，“退二进三”、“产城融合”等转变方式与理念应运而生。从工业用地退二进三说起，“退二进三”提出于上个世

纪90年代，是为加快经济结构调整，鼓励一些产品没有市场，或者濒于破产的中小型国有企业从第二产业中退出来，从事第三产业的一种做法。后来把调整城市市区用地结构，减少工业企业用地比重，提高服务业用地比重，提出一些企业从城市的繁华地段（二环路以内）退出来，进入城市的边缘（三环路）进行发展，也称为“退二进三”。中国的工业企业升级改造经历了十余年的发展，经历了传统的技术升级到腾笼换鸟发展现代服务业几个阶段。从 20XX年佛山市委、市政府出台了《关于加快推进旧城镇旧厂房旧村居改造的决定》全面实施和推进“三旧改造”工作，到如今“三旧”改造已上升为广东全省的发展战略。城市更新已成为城市发展运营过程中的热门词汇，其实际是一系列观念的转变，决策者们更多从城市形态和城市再造去考虑建设，从顶层设计考虑城市功能改善、文化品质提升、以及基础配套的完备，其背后的源动力来自于以土地为载体的产业发展升级转型，原有的工业企业生产方式和聚集特征已无法满足城市更新换代的要求。因此，随着中国工业化的现代化发展，为推进产业转型升级、再造传统工业区的新时代活力，国家也相应提出《全国老工业基地调整改造规划（20XX-2022年）》（国函〔20XX〕46号）、《关于推进城区老工业区搬迁改造的指导意见》（国办发〔20XX〕9号）等指导性意见，为“三旧改造”、“退二

广州市城市更新单元详细规划报批指引

广州市城市更新单元详细规划报批指引一、概述 (一）工作目标。为进一步加强国土空间规划管理工作，规范城市更新单元详细规划报批流程，明确各阶段工作要求，落实《中华人民共和国城乡规划法》（中华人民共和国主席令第七十四号）《广东省关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》（粤府〔2019〕71号）《广州市城乡规划程序规定》（广州市人民政府令第59号）《中共广州市委广州市人民政府关于深化城市更新工作推进高质量发展的实施意见》（穗字〔2020〕10号）等法律法规政策文件的要求。（二）城市更新单元。本指引中所指“城市更新单元”是国土空间详细规划单元的一种类型，以低效存量用地再开发利用（城市更新改造项目）为主，称为城市更新单元。（三）城市更新单元划定。以城市更新项目范围为基础，可包括多个更新项目，以成片连片为基本原则，综合考虑道路、河流等要素及产权边界、行政管理界线等因素，保证基础设施和公共服务设施相对完整，落实国土空间详细规划单元划分要求，划定城市更新单元。城市更新单元内可结合具体更新项目划分子单元（街区单元）。

（四）城市更新单元详细规划。市规划和自然资源行政主管部门统筹组织，各区政府（广州空港经济区管委会）具体负责，可结合城市更新需要组织编制或者修改城市更新单元范围内的国土空间详细规划。二、基本原则（一）坚持规划统领原则。强化规划在城市建设中战略引领和刚性控制的重要作用，落实国土空间总体规划的管控要求，科学编制城市更新单元详细规划，提高可实施性，加快推动城市更新项目落地。（二）坚持依法依规原则。严格遵守城乡规划相关法律法规及国土空间详细规划编制、修改、审查审批的法定程序，开展城市更新单元详细规划相关工作。（三）坚持高效推进原则。优化工作流程，加强市区联动，明确工作界面，提高审批效率，发挥区政府城市更新第一责任主体作用。（四）坚持简政放权原则。落实“放管服”行政审批制度改革要求，建立“单元详细规划+地块详细规划”分层编制和刚弹结合分级审批管控体系，既坚持全市规划“一盘棋”，又实现放权强区。三、工作程序（附件1）（一）城市更新单元详细规划必要性论证。 1.划定城市更新单元。根据城市更新项目需要，由区政

20150922市规划国土委关于明确城市更新项目地价测算有关事项的通知(深规土〔2015〕587号)

市规划国土委关于明确城市更新项目地价测算有关事项的通知（深规土〔2015〕587号）来源：深圳市规划和国土资源委员会日期：2015-11-20 各处、各直属单位、各管理局、各事业单位（法定机构）: 为保证城市更新地价政策的可操作性和执行的统一性，根据《深圳市城市更新办法》（以下简称《更新办法》）、《深圳市城市更新办法实施细则》（以下简称《实施细则》）等有关规定，现就有关事项明确如下：一、关于地价测算时点（一）城市更新单元规划批准时点为单元规划批复文件的签发时间，单元规划经批准后变更，按照《城市更新单元规划审批操作规则》属于单元规划修改的，为首次批复文件的签发时间;属于单元规划调整的，为调整规划批复文件的签发时间。（二）城市更新项目办理用地出让手续的时点为用地申请已经委员会审议同意的前提下，实施主体向我委申请签订土地使用权出让合同并符合测算地价条件的当次受理时间。涉及以市场评估地价计收地价的，评估基准日为办理用地出让手续的时点。（三）按更新单元规划实施的已签订土地使用权出让合同的城市更新项目申请签订补充协议的，地价计收时点为其当次申请的受理时间。受理时间如满足《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》（深府办〔2014〕8号，以下简称《暂行措施》）第十一条规定条件的，涉及按照公告基准地价标准计收地价的部分，可按照城市更新单元规划批准时的公告基准地价标准执行。二、关于地价测算次序（一）市政府2006年确定的70个项目用地按《实施细则》第六十二条规定进行测算；（二）其它类别用地，按照零星国有未出让用地、城中村用地（《实施细则》第五十六条规定的用地）、旧屋村用地、国有已批用地（含历史遗留违法建筑处理用地）、按照《暂行措施》第一（三）项处置用地的次序进行测算。国有已批用地适用多种改造类型地价政策的，按各改造类型的用地面积比例分别测算。（三）小地块城市更新项目先按照《暂行措施》第二十一条进行地价测算（涉及工业楼宇及配套设施的按照分割转让地价标准进行），其余建筑面积适用《暂行措施》第十条的，再按照第十条进行测算。

拆除重建类城市更新项目操作基本程序

拆除重建类城市更新项目操作基本程序(试行) 日期：2011年3月13日一、年度计划申报及制定城市更新年度计划包括城市更新单元规划制定计划和城市更新项目实施计划。（一）申报渠道 1、区政府（管委会）根据本辖区城市更新工作的需要，组织城市更新年度计划申报工作，提出辖区内的年度城市更新单元规划制定计划和城市更新项目实施计划，负责整理、汇总城市更新年度计划相关申报材料，并填写年度城市更新单元规划制定计划申报汇总表和年度城市更新项目实施计划申报汇总表，向市规划国土委管理局申报纳入城市更新年度计划。 2、市政府各相关主管部门根据实际需要提出职能管辖范围内的城市更新单元规划制定计划和城市更新项目实施计划，经征求辖区政府（管委会）意见后，连同辖区政府（管委会）书面意见及相关材料一并提交市规划国土委管理局申报纳入城市更新年度计划。 3、有关企事业单位根据实际情况提出符合条件的城市更新单元规划制定计划和城市更新项目实施计划，经征求辖区政府（管委会）意见后，连同辖区政府（管委会）书面意见及相关材料一并提交市规划国土委管理局申报纳入城市更新年度计划。（二）申报内容及条件 1、申报城市更新单元规划制定计划的，须按照城市更新单元规划制定计划申报指引进行申报，并提供相关材料。 2、申报城市更新项目实施计划的，须取得城市更新单元规划批复和改造实施主体（或拆迁人）核准文件，达到辖区政府相关监管要求，具备实施条件。（三）年度计划的制定市规划国土委对各区政府、市政府各相关主管部门及有关企事业单位的申报进行统筹、协调后，拟订城市更新年度计划草案，按照规定程序公示后纳入近期建设规划年度实施计划及土地利用计划草案，报市政府常务会议审批。批准

广州城市更新总体规划2015-2020

广州市城市更新局2017年1月

目录第一章总则 (1) 第二章更新总体目标与策略 (4) 第三章更新规模控制 (7) 第四章更新功能引导 (7) 第五章更新强度指引 (14) 第六章空间管控指引 (15) 第七章专项控制指引 (18) 第八章近期重点工作与更新时序指引 (29) 第九章规划实施机制 (33)

第一章总则第一条编制目的为有效引导和有序推进全市城市更新工作，贯彻落实《珠江三角洲地区改革发展规划纲要（2008-2020年）》，充分发挥城市更新在实施城市总体规划，加快促进产业转型升级和结构调整、改善城乡人居环境、完善城市功能、土地资源优化配置、保护与传承历史文脉的重要作用，切实提升城市竞争力和改善城市面貌，建设国家中心城市和现代化国际大都市，特制订本规划。第二条规划范围经广东省国土资源厅审核通过的广州市2014 年12 月“三旧”地块标图建库数据库动态调整和核查梳理分类成果（以下简称城市更新用地）及其需要整合连片的范围。第三条规划期限本规划期限为2015-2020年。第四条规划依据本规划根据广东省人民政府《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府[2009]78号文）、《广州市城市更新办法》（广州市人民政府令第134 号，2015）、《广州市人民政府办公厅关于印发广州市城市更新办法配套文件的通知》（穗府办〔2015〕56号）和广东省国土资源厅《关于“三旧”改造工作的实施意见（试行）》（粤府办[2009]122号）、《广东省住房和城乡建设厅广东省国土资源厅关于开展“三旧”改造规划修编工作的通知》（粤建规函〔2014〕1972号）的要求，以及《中华人民共和国城乡规划法》（2008）、《中华人民共和国土地管理法》（2004）、《城市规划编制办法》（2006）、《城市规划用地分类与城市用地标准》（GB50137-2011）、《中华人民共和国文物保护法》（2013修正版）等有关法规、政策规定，依据《广州市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要（2016—2020年）》、《广州市土地利用总体规划纲要（2006-2020）》、《广州市城市总体规划（2011-2020年）》、《广州市“三规合一”规划》、《广州市历史文化名城保护规划》、《广州市城市环境总体规划（2014-2030年）》等相关规划进行编制。第五条指导思想高举中国特色社会主义伟大旗帜，坚持以马克思列宁主义、毛泽东思想、邓小平理论、“三个代表”重要思想、科学发展观为指导，深入贯彻落实党的十八大和十八届三中、四中、五中、六中全会精神，以及中央、省、市城市工作会议的工作部署，紧紧围绕全面建设国家中心城市和枢纽型网络城市的战略目标，坚持以人民为中心的发展思想，牢固树立并贯彻“创新、协调、绿色、开放、共享”的发展理念，把握城市发展和建设规律，坚持城市工作“五个统筹”，按照广州社会经济发展“四个结合”和城市更新“注重安居乐业第一；承接历史文脉，绝不毁无价之宝；实事求是，量力而行；调动各方积极性，共同推进有序更新”的四项要求，着力构建和完善城市更新长效机制，把城市更新作为建设国家中心城市和枢纽型网络城市的重要战略和公共政策长效推进。第六条基本原则（一）政府主导、市场运作。发挥城市更新作为统筹城市整体发展战略抓手的重要作用，

城市更新项目研究报告

China Index Academy 中国指数研究院 2015年11月中国城市更新项目研究成果汇报

中国一线城市已经步入存量房时代二手房成交量已经成为房地产交易的主力。随着城镇化不断推进和房地产市场快速发展，我国一线城市二手房成交量已经超过新房市场。 2015年1-10月，北京二手房与新建商品房成交量的比值为1.3，上海为1.2，深圳为1.6。图：2011-2015年北京、上海、深圳、广州新房与二手房成交套数对比

土地供应减少，未来商业楼宇以存量市场为主 2010-2015年，一线城市商办用地成交量呈递减趋势，而楼面地价逐年攀升。 2010-2013年商办用地成交量维持高位，2014年成交量下降，成交面积降幅达33%，2015年成交面积继续大幅下滑近40%。由于土地供应减少，楼面均价持续上涨，从2010年的6528元/平米涨至现在的11928元/平米。图：2010-2015年一线城市商办用地成交情况

政府加强城市更新制度建设，存量房改造更新成为发展方向多地政府相继出台相关政策，推进城市更新制度建设 : 存量房更新改造，将成为行业发展方向。未来如何通过改造更新来增强项目的竞争力和盈利能力成为企业面临的重要课题。时间城市政策影响 2009年深圳《深圳市城市更新办法》全面地规范了包括综合整治、功能改变、拆除重建在内的城市更新活动 2015年5月上海《上海市城市更新实施办法》明确通过集约利用存量土地，提升城市功能 2015年8月深圳成立城市更新局直接受理、审查拆除重建类城市更新单元计划审查、规划审查事项 2015年9月深圳出台《深圳市综合整治类旧工业区升级改造操作指引（试行）》简化旧工业区综合整治时的审批程序，放宽准入条件

广州市城市更新“中改造”项目施操作指引

广州市城市更新“中改造”项目实施操作指引为加快推进广州实现老城市新活力，实现高质量发展，根据市委、市政府工作部署，借鉴上海等城市经验做法，制定本指引。第一条基本概念城市更新“中改造”以企业投资为主，将“全面改造”和“微改造”相结合，优先保护历史文化街区及各类历史文化遗产，通过对老城区的综合片区进行更新改造，在改善人居环境品质的同时，鼓励合理的功能置换、提升利用与更新活化，对地区产业进行转型升级，让老城市焕发新活力。第二条适用范围城市更新“中改造”主要适用于老城区旧城改造或旧城与国有旧厂相结合的连片更新改造，改造范围包括:越秀区、荔湾区、海珠区全区，原黄埔区、白云区华南快速路以南范围、天河区华南快速路以西范围以及经市政府明确的其他区域。第三条项目启动各区政府按照市委、市政府工作部署，综合考虑项目区位、人居环境提升、产业转型升级、历史文化传承、居民改造意愿等因素进行遴选，确定“中改造”项目。第四条确定片区综合改造策划主体对于不涉及跨区的“中改造”项目，由各区政府选定具有

一定房地产开发、城市更新或工程建设项目管理实力的市或区属国企（含市/区属国有企业联合体）作为片区综合改造策划主体；涉及跨区的项目，由市住房城乡建设局综合相关区意见后，明确片区综合改造策划主体，必要时报市政府审定。第五条片区综合改造方案、控规调整方案编制及审议区政府组织片区综合改造策划主体开展基础数据调查、历史文化遗产普查和居民改造意愿征询等工作，结合《广州市历史文化名城保护条例》编制片区综合改造方案（方案应包含资金需求及平衡方案等）及控规调整方案，同步提交市城市更新领导小组会和市规委会审议。跨区的片区综合改造方案和控规调整方案分别由市住房城乡建设局和市规划和自然资源局统筹协调。 (一)基本原则。老城区城市更新片区综合改造方案新建建筑面积以满足回迁和考虑部分其他住宅需求，其余全部用于商务办公为原则，优先考虑改造项目自身成本和收益基本平衡，同时确定改造目标、改造成本、基本盈利水平、总体资金平衡方案等内容，涉及控规调整的，由规划资源部门按法定程序开展调整工作。统筹推进片区综合改造范围内历史文化遗产保护和周边老旧小区微改造，所需资金纳入项目综合改造成本。改造项目因用地、规划条件限制等无法实现资金平衡的，可结合项目实际需求在满足现行相关政策的情况下通过财政支持/补贴、支持市政道路和公建配套设施建设、异地安置（结合市城市更新安置房管理）、容积率转移（例如资源地块捆

广州市城市更新总体规划(2015-2020)

广州市城市更新局 2017年1月

土资源厅关于开展“三旧”改造规划修编工作的通知》（粤建规函（2008）、〔2014〕1972号）的要求，以及《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国土地管理法》（2004）、《城市规划编制办法》（2006）、《城市规划用地分类与城市用地标准》（GB50137-2011）、《中华人民共和国文物保护法》（2013修正版）等有关法规、政策规定，依据《广州市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要（2016—2020年）》、《广州市土地利用总体规划纲要（2006-2020）》、《广州市城市总体规划（2011-2020年）》、《广州市“三规合一”规划》、《广州市历史文化名城保护规划》、《广州市城市环境总体规划（2014-2030年）》等相关规划进行编制。第五条指导思想高举中国特色社会主义伟大旗帜，坚持以马克思列宁主义、毛泽东思想、邓小平理论、“三个代表”重要思想、科学发展观为指导，深入贯彻落实党的十八大和十八届三中、四中、五中、六中全会精神，以及中央、省、市城市工作会议的工作部署，紧紧围绕全面建设国家中心城市和枢纽型网络城市的战略目标，坚持以人民为中心的发展思想，牢固树立并贯彻“创新、协调、绿色、开放、共享”的发展理念，把握城市发展和建设规律，坚持城市工作“五个统筹”，按照广州社会经济发展“四个结合”和城市更新“注重安居乐业第一；承接历史文脉，绝不毁无价之宝；实事求是，量力而行；调动各方积极性，共同推进有序更新”的四项要求，着力构建和完善城市更新长效机制，把城市更新作为建设国家中心城市和枢纽型网络

深圳城市更新项目投资测算2016

深圳城市更新项目投资测算分析 PRESENTED BY刘利兵 bingliliu@https://www.360docs.net/doc/0313857188.html,

PART ONE 房地产开发项目的核心评价指标

房地产开发项目的核心评价指标项目的评价在评价一个房地产是否具备投资价值时，可对项目的经济指标进行分析，参考项目的销售利润率、IRR、EBITDA等指标，以作出综合的考虑与评判。对项目的经济分析可分为静态分析与动态分析两种。在静态分析中，对项目的成本支出及整体收入进行静态分析计算，通过销售利润判断项目收益情况。在动态分析中，不仅考虑静态的经济指标，且需对项目每年或每半年的开发节奏及收支情况作出预估分析，再通过计算经济指标判断项目可行性。一般的销售项目，仅进行静态即可大致对项目的可行性得出结论。其主要参考指标为：权益楼面地价、销售利润率。对存在较大量自持经营物业（如：商场、写字楼及酒店）的项目，则需进行动态分析。其主要参考指标为：IRR、EBITDA。

房地产开发项目的核心评价指标参考评价指标权益楼面地价—指将获取开发建设土地的总成本（包括土地出让金、旧改拆迁安置成本、回迁物业建安成本等）均摊至未来项目可用于销售或自持经营的建筑面积后，所得出的楼面地价。销售利润率—项目税前及税后的销售利润和利润率是销售项目的两项重要评价指标。销售利润率=销售利润/项目销售总收入 IRR—内部回报率（Internal rate of return），又称内部收益率，是指项目投资实际可望达到的收益率。实质上，它是能使项目的净现值等于零时的折现率。是在考虑了时间价值的情况下，计算项目投资可望达到的报酬率。