商业地产进驻业态分析报告

商业地产阶段性研究——商业地产进驻业态分析报告

商业地产进驻业态分析报告

与住宅类地产不同，商用不动产的开放具有开发周期长，资金沉淀大，运营要求高，退出

机制复杂的特点。作为开发商，商用不动产所能给开发商带来的收入主要包括持有阶段的收入和

推出阶段的收入。鉴于商业地产自身的特点，开发商停留在持有阶段的时间占了整个商业地产项

目从立项到推出的全部时间的绝大部分，持有阶段项目的开发运营情况的好坏直接决定了商业地

产项目的资金回笼和盈利，并对退出阶段的项目价格具有决定性的作用，对项目和企业的财务平

衡都有重要影响。因此，对于商业地产开发的重点也就在于持有阶段的运营和品牌的打造。在持有阶段，开发商的收入的主要组成为租金收入、物业管理收入、品牌广告收入等。从诸如地段、

区域经济发展水平、业态组合形式、管理服务水平以及品牌效应等众多的收入决定因素来看，商业地产进驻的业态决定了一个商业地产项目给外界的整体感官，对于项目收入组成和品牌塑造具

有重要的意义。如何构建一个符合项目所处的外部环境的最佳业态组合是没有商业地产开发项目

所不能回避的问题。

那么，商业地产的业态主要有些什么内容呢？

一、楼宇型商用不动产——顶级会所

以俱乐部、会馆为表现形式的顶级会所逐渐成为了中国高端服务业的重要内容之一，这些

会所大多成立于上世纪九十年代中期，专门为政商高端人士、驻华使节和各种业界精英提供具有

明显的差异化特点的高端服务。这些服务主要包括了餐饮、休闲、居住、健身和会议服务等，给

上述到顶级会所消费的人士全天候的工作、交流、休闲服务。从中国的顶级会所目前的发展现状

来看，顶级会所一般都各成特色，通过会员制和较高的消费标准将消费人群定位在了社会的高端

消费人群上，并据此赚取了高额的利润。顶级会所通常具有如下特点：

（1）特色鲜明。从中国目前发展得比较好的顶级会所来看，它们主要分为两个主要的

风格，其中有很大一部分多坐落在一些标志性建筑的顶层并配有华丽的装修，加之其细致入微的服务，给在那儿消费的人以良好的视觉感受和消费体验。另一种风格的顶级会所主要坐落一些具

有独特建筑风格的地方，如园林、府邸、庭院等，通过提供与会所所在地的建筑风格相符合的服

务和活动，给长期生活在大都市的氛围的人们一种别具一格的感受。

（2）服务人性化、细致化、差异化。由于这些顶级会所所面对的消费群体是一个

小众型的消费群，并有较高的消费标准，这些会所因而就有相对充足的人力、物力和财力为进入者提供细致入微的差异化服务。例如在装修风格的设计上，会所多会考虑会员们普遍的兴趣爱好，

让会员觉得会所是自己另一个办公室、另一个家，而不会仅仅把它当做酒店一样对待。同时，会所的工作人员的招聘大多只面向具有较高学历的大学生，并要求他们能准确无误喊出每位会员名

字，并略知会员爱好，从而及时准确地满足进入者的一切要求。

（3）物以类聚，人以群分。由于顶级会所的多采用会员制并都具有较高的消费标准，

高昂的入会费决定了进入者的社交范围和消费能力，注定这是一个收入层次较高的群体，这些年龄层次相对集中在30至50岁左右的会员，超过60%以上的具备100-200万元的年日常消费能力。同时，会员制的实行决定了再这些顶级会所消费的人群大多在生活追求、工作内容以及处世态度

等方面具有一定的共性，这些共性带来的归属感决定了实质上无形中提升了这些进入者在会所内

的消费体验。对于顶级会所的经营者来说，这就将是一种良性的经营循环。

（4）氛围良好。由于多数会员身后都有公司背景，他们的一举一动似乎都携带商业机

密。为避免不必要的猜测和误会，企业家会将很多重要的私人会见和商务交流安排在会所内。他们更多考虑的是商务的私密性。比如，若在开放式的酒店跟某位公司老总见面，外界可能会猜测是否两家公司有合作之意；若跟某位公司副总见面，外界又可能猜测他是否准备“挖人”。但会所一定程度切断了企业家商业生活的曝光通道，让他们感到安全和放松。这种既能谈工作，又能放松休闲的空间自然很受这些会所的消费者的推崇，哪怕要缴纳高昂的会费和消费也愿意享受这种

不可多得的消费体验。

从上述特点可知，作为一种比较小众型的服务业，顶级会所提供的服务与我们通常接触到

的服务业有很大的不同。从商业地产开发的角度来看，顶级会所业态的引入使得商业地产项目为

其提供的物业具有较高且稳定的租金、物业管理定价标准，收入的潜在溢价能力也较强，对于项目品牌的塑造也有重要意义。同时，鉴于顶级会所的特点，商业地产项目在设计、建设、装修时

也不得不满足其众多的细致化、小众化和差异化的物业要求，这对于开放商的水平和能力都是极

大的考验。

二、楼宇型商用不动产——餐饮服务

作为商业不动产业态组合中的重要形式，餐饮服务业对于商业地产来说具有吸引和滞留客

源、丰富物业服务功能、提供充足现金流等作用，是商业地产的基础业态形式之一。从目前我国商业地产的发展现状来看，餐饮服务业主要是通过为进入商业地产消费的顾客提供中高档的餐

饮、休闲和娱乐服务以赚取营业收入。国内餐饮业的分类主要是为了便于进行餐厅评估、方便督导而形成的，大致可分为旅游饭店、餐厅、自助餐和快餐业、冷饮业及咖啡店五大类：

（1）旅游饭店

旅游饭店可分为国际旅游饭店和一般旅游饭店，其中国际旅游饭店除了为国外访客提供住

宿上的需求外，还以其高雅的格调、精美的餐具、世界的饮食观和完善的服务，吸引大量本地的客源；加上饭店的场地大、设备齐全、员工专业水准高，因此可同时兼具美食宴会、婚丧喜庆、

展示会议等其他功能，充分发挥餐饮的边际效用，引导餐饮潮流的盛行。因此旅游饭店对商业地

产的占地面积要求很高，同时对装潢风格也有很大的讲究。由于依托于具有住宿功能的物业，旅

游饭店只要经营得当就能为物业带来持续而稳定的现金流。

（2）餐厅

餐厅是指供顾客进行正式用餐、酒会、社交活动的场所，一般分布在商业地产的较低楼层，

具有直接可视性和可达性，并通过销售餐饮产品及相关服务、承办社交活动等形式获取营业收入。

一般餐厅依产品口味和服务风格的不同，可分为中餐厅、西餐厅两种，其特色如下：

A．中餐厅

中国传统的饮食文化和地域特色造就了独特的饮食习惯与奇妙的烹饪方法，有所谓的“南甜、北咸、东辣、西酸”——随地域而变化万端，各地区均形成自己独特的菜系，且既有小吃，

又有大菜，如川菜、鲁菜、浙菜、粤菜、皖菜、苏菜、湘菜、滇菜、京菜、东北风味等等，不一

而足。这样的有特色的中餐厅店，因为它产品的专一性，使得对装潢与选址都要求很高，且这样

的特色中餐厅目前更着眼于一些高档的私房菜，因此更多选择一些多层楼的商业地产打响它的品

牌效应。

B．西餐厅

西餐厅的定义是指装潢西化、供应欧美餐饮及以西式服务为主的餐厅。为方便大量不谙西

餐的消费者，大部分的西餐厅都供应套餐，例如A餐和B餐，其顺序大致是汤、沙拉、主菜、

甜点及最后的饮料。因此现在吃西餐并非大款人士的专利，也没有特别讲究的餐饮礼仪，其休闲娱乐的性质大于正餐的性质。目前除了大饭店和高级牛排馆还保持传统西餐的风味外，去一般的西餐厅，得到的已是别样的小资情趣了。目前国内的西餐厅多分布在购物中心以及小资街上。顾客多以外国人与时髦年轻人为主，因此这样的商业地产着重于其个性化的设计以及有氛围的周边

环境。

（3）自助餐和快餐业

A．自助餐

自助餐可以分为两种形式。一种是客人自行至餐台取菜，而后根据所取样数付账，英文称

之为cafetering；另一种也是客人自行取菜，但是一次付费任您吃到饱，英文称为buffet。两种方式都是自助型或半自助型（食品由服务员供应），在人工费用昂贵的现今社会，这种服务方式的确是不可避免的餐饮潮流趋势。

70年代开始推行的“吃到饱”的自助餐，对餐饮业的经营方式带来极大的震撼，消费者不用

受套餐组合的约束，近年来已经成为各大饭店的主要餐饮业务。目前，随着自助餐潮流的兴起，

呈现出了品牌林立的特点，自助餐已逐步克服其现金流单一、成本控制难度大的缺点成为包括餐

饮业中重要的一环。就商业地产来说，自助餐对商业地产的物业要求是一定要具有单独的宽敞的

开间，其所处位置最好是能在有巨大人流量的餐厅集中区，以保证营业现金流。

B．快餐业

1955年美国麦当劳的崛起，主要针对一般上班族，因为麦当劳体会到这些上班族都希望能

到一个不用排队苦等的餐厅，赶快取得食品来解决午餐或晚餐的用餐需求。就我国来说，快餐业正在经历一个中外融合的过程，具有代表性的有麦当劳、肯德基、必胜客，德克士，乡村基等。

由于快餐消费者对其有快速、便捷的要求，快餐厅所处的商业地产区位多要求在能集中人流的地

区或者白领集中的CBD地区。从快餐业的单笔营业额小的特点来看，快餐厅物业对于现金流的

作用主要通过积寡为众实现现金流的获取。

（4）冷饮业

冷饮业的销售形式，有传统的冰店，供应各式各样的冷饮；也有近年来风行的自动售货机；

甚至还有从国外引进的冰淇淋、酸乳酪、冰淇淋店，提供卫生、较昂贵的冷饮。目前的冷饮店一

改传统冷饮店的弊病，跳出了冷饮仅仅是主餐的附属的局面，以高雅格调的装潢或是连锁的经营

方式，呈现崭新的经营风貌，且多位于一些高档且人流多的购物中心或者是景区，例如满记甜品、冰雪皇后以及哈根达斯等。随着人民消费水平的不断提高，冷饮业以其良好的发展状况，越来越能为商业地产提供新兴的现金流。

（5）咖啡店

在当前，喝咖啡的风气现在蔓延在每座城市，咖啡屋成了各地知识分子或上流人士聚会的

地方或是白领学生族聊天，放松压力的休憩地。现在，我国也有很多的咖啡连锁店，比如星巴克、

上岛等。就建筑风格和区位特点来看，一般一间像星巴克这样的咖啡连锁店就要至少两层楼以上，

且要拥有好的落地窗风景，或是在小资的景区，或是在繁华的市区。台北的星巴克连锁店就是一

个很好的例子，它们几乎都座落于繁华地段的十字路口转角处，四面八方的人都来看到，且均为2层以上的落地式窗户结构。

综合来看，餐饮服务业态作为商业地产的基础业态是一种大众型服务业，与顶级会所不同，

餐饮业所提供的餐饮、休闲服务构成了顾客在商业地产中的活动的主要内容。对于商业地产来说，餐饮服务所提供的营业收入现金流、人流聚集、品牌构造对于商业地产的价值溢增具有重要意义，

能为商业地产的开发者经营者和进驻商业提供持续而稳定的现金流量。同时，餐饮业也由于其竞争激烈、监管严格、成本控制难度大，对于商业地产的运营者提出了较高的要求，使得商业地产

在业态选择是必须以科学谨慎的态度进行。

三、楼宇型商用不动产——写字楼

与临街的餐饮服务依靠人流量前来消费获取现金流不同，写字楼是指国家机关、企事业单

位用于办理行政事物或从事业务活动的建筑物，其使用者包括营利性的经济实体和非营利性的管

理机构。写字楼业态是随着经济的发展，在城市土地紧俏，特别是市中心区地价猛涨的情况下，

向空间要价值成为地产业经营的重要方向，为满足公司办公、高效率工作需要而产生的一种房地

产经营形态。就写字楼的运营模式来看，开发经营者主要向进驻方收取租金来获取营运收入以实

现投资回收、价值增值和升级改造。

总体来说，对写字楼物业的价值和租金水平构成影响的因素主要有：

（一）楼宇品牌标准

写字楼是一个城市创造文化与财富的特定空间，写字楼的品牌形成，需要产品的差异化特

征、商务文化特征、服务经营理念、地域标志性物业和城市历史记忆。一个成功的的写字楼项目

往往因为其特色能够成为一个城市或者一个区域的地标性建筑，从而形成其城市明信片效应吸引

更多更高端的企业或机构进驻，并进入一个进驻机构名声和租金水平螺旋式上升的良性循环。因此，具备较大的区域影响力、能与城市品牌和谐统一的写字楼品牌将在现金流的获取具有重要意

义。

（二）区位因素

区位因素是投资和购买写字楼的关键要素之一。写字楼的选址往往要考虑城市的总体规划

布局、商圈分布和交通基础设施的建设水平等，良好的区位因素对于写字楼的商业价值和社会效

益集聚效应的形成具有重要意义。只有区位在城市现有或潜在商务区、地段良好、具有健全而良好的基础设施建设水平的写字楼才能更好地吸引客户的进驻，从而活动区较好的租金收益。

（三）客户层次与类别

客户层次指的是入驻写字楼的业主或租户层次。从区域经济学的角度看，现代企业布局模

式一般会将企业的总部布局在一些中心城市或一二线城市，写字楼作为承载企业总部的物业实体

自然呈现了强劲的发展势头。就写字楼本身来说，一个写字楼的客户层次通常是趋同的，因为具有较高相关度的企业总部的进驻不仅有利于发挥规模经济的集聚效应，还能更好地传递信息，有利于企业间的交流与合作。因此，客户的层次和类别也直接影响了新的业主或租户的投资决策，

因为较高的客户层次和相关度较高客户组成对于商圈的形成和公司形象有较好的提升作用。对于

开发营运者来说，这就将决定一个商业物业的价值和租金水平。

（四）服务品质标准

服务品质一方面体现在高效的物业管理上，写字楼主要是办理行政事务，从事业务活动的

场所。这里公务来往频繁，商业洽谈不断，这些特点决定了对其物业管理的独特要求。设备能完

好运行、环境优雅整洁、安全有保障、与客户的及时沟通，这些要求的达到与否都决定了写字楼

进驻客户的体验，对于进驻企业和机构的工作效率具有重要意义，因此物业管理水平对于吸引客

户的进驻和租金水平的溢增具有积极意义。

（五）硬件设施标准

主要考核建筑设计和建筑功能的创新，以及其所用的建筑技术、设施水平、质量标准、智

能设施等。建筑风格和质量水平对于一栋写字楼的品牌打造和外在吸引力具有重要意义，是形成写字楼给人的直观感受的直接因素。高水平的物业设施和智能系统的安装对于写字楼进驻用户的

使用时的直观体验，正如物业管理质量一样，能够提高进驻用户的效率，从而提升租金和价值的

溢增能力。

综合上述几点的因素分析，一个写字楼的价值主要受两大方面的影响，一是写字楼的硬件

设施，包括写字楼的区位和建筑物功能设计；二是写字楼的软件设施，包括写字楼的品牌定位和

服务标准。因此写字楼投资者应注重这两大方面的建设管理情况，两手抓两手都要硬，才能取得理想的收益。

四、楼宇型不动产——酒店式公寓

酒店式公寓是一种提供酒店式管理服务的公寓，集住宅、酒店、会所多功能于一体，具有“自用”和“投资”两大功效。酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时

代写字楼的特点，集住宅、酒店、会所、住宅等多种功能于一体。购买者拥有单元产权，既可

以自住、出租，也可以转售，是一种既提供酒店专业服务又拥有私人公寓秘密性和生活风格的综

合物业。

酒店式公寓的概念最早起源于欧洲，是当时旅游区内租给游客供其临时休憩的物业，由专

门的管理公司进行统一的上门管理，既有酒店的性质，又相当于个人的临时住家。我国的酒店式公寓从深圳发芽，之后植根于北京、上海、广州等地，目前全国各大中城市都有发展，在原有基

础上已经形成自己的特点。与传统的酒店相比，在硬件配套设施上毫不逊色，而且提供类似于酒

店的软件服务，为追求品质生活的商旅人群提供了酒店服务的一站式平台。由于它吸收了传统酒

店与传统公寓的长处，因此，备受投资人士以及在我国工作的外籍商务人士的青睐。

酒店式公寓，顾名思义，“酒店式的服务，公寓式的管理”，主要服务于高端市场。酒店式公

寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务，是一种综合性很强的物业管理概念。酒店

式公寓主要有以下特点:

投资、商务、居住功能兼具。

a. 投资功能

酒店式公寓的投资收益的获得主要通过买卖和经营获得。买卖相对简单，购买地产放置一

段时间，待价格上涨后出售，获取价差；经营则可以自行出租或者由专业酒店管理公司经营，收取租金。以上两种方式均能使投资者的资产得以保值，并获取相当不错的投资收益。

b. 商务功能

企业在CBD、市中心等地区购置酒店式公寓，可用于接待客户、商务会议之用，同时可作

为固定资产，折旧以降低企业税负，反映在企业财务中。

c. 自住功能

酒店式公寓基本上为精装修公寓，且位于旅游区、城市经济高度发达的中心地带。业主购

买后可以自行居住，相当于换一个环境，享受舒适和惬意的生活。

灵活性好，保险性高。酒店式公寓一般面积较小，总价低，风险小，已少量的资金既能够

获得较为丰厚的回报。由专业高级酒店公司管理方便，易出租，相对于住宅等其他物业有很大的

优势，但对所提供的酒店式服务和专业经验管理要求较高。

市场需求大，具有较好升值空间。近年来，由于政府对住宅类房地产的宏观调控，使得投

资者将目光投向商业地产项目。同时，国内市场商务消费能力与日俱增，传统的物业已经不适用现代商务人士的需要。另外休闲度假成为富有阶层的生活方式，在环境优美的旅游区购买、租用酒店式公寓已经成为潮流。因此，功能多样、物美价廉的酒店式公寓成为当代人投资、商务、旅

游的最佳选择，市场潜力巨大。

目前酒店式公寓市场需求前景良好，具有非常高的投资价值，而酒店式公寓的价值由什么

决定呢？或者说其租金该如何确定呢？具体可从以下五方面评定：

a、区域市场整体经济的发展

城市经济的整体发展，才能带动房地产业的发展，尤其是商业房地产。对酒店式公寓而言，

生活、商务配套的完善与便捷度是衡量其价值的一个指标，只有依靠成熟的商业圈，其价值才能得以充分实现。

b、区位

作为商业地产项目，酒店式公寓所处的区位是否具有可持续发展潜力，是否具有活跃的商

务活动，是保障其价值的关键因素。一般而言，商务酒店式公寓要优选一个城市商务活动最活跃，

经济最发达的CBD商务中心区。。而对度假酒店式公寓投资，要优选环境优美、交通方便、客

流量充裕的旅游地区。在这些热点地区的酒店式公寓风险较低，回报较高，价值更大。

c、物业品质

酒店式公寓的用户一般是高学历、高素质，甚至是国际化的人士，他们品味较高，对居住

环境、办公环境有着独特的需求。因此，建筑的设计，装修、设备等都是影响公寓长期价值的因

素。高档的名牌家具、个性化的设计、完美的居住品质才能保证酒店式公寓的长期稳定地生存。

d、经营管理与服务

酒店式公寓的管理公司是否具有品牌以及专业的服务与管理，将决定业主是否能取得高于

其他物业的收入。酒店式公寓项目是一个投资和自住兼顾的项目，酒店式公寓进入租赁市场中，

客户的去留很大程度上取决于经营的定位和服务的质量。由相对专业，有经营经验的酒店管理管理公司进行管理才能更加具有优势。

从上述酒店式公寓的特点，以及影响其价值的因素中，我们可以看到酒店式公寓在商业房

地产，尤其是旅游地产这一块起着举足轻重的地位。一个地区经济的发展带动了酒店式公寓的发展，反过来，良好的商业环境、优秀的酒店式公寓吸引了更多商业机会，为城市的发展创造了绝佳的条件。

五、旅游地产

旅游地产，是以度假和休闲旅游为目的，开发建设和经营为人们提供各种户内和户外活动

的物业，旅游地产是商业房地产的一个分支，是旅游、休闲业与地产业结合的新兴产业。其主要

的经营方式便是分时度假以及分时度假交换。旅游房地产的特点和优势在于它是旅游业和房地产

业的无缝嫁接,具有更好的自然景观、建筑景观,同时拥有完善的配套功能和极高的投资价值。

旅游地产的产生始于法国地中海沿岸，当时地中海沿岸开发了大量海滨别墅，一时间欧洲、

北美的游客蜂拥而至，地中海成为欧洲乃至世界的休闲度假中心。

我国从20世纪90年代末期引入旅游地产，以及出现一批从事旅游地产开发、经营及管理

的企业。2011年，随着国家新政对高房价的大力打压，传统住宅市场成交表现逐渐黯淡，

住宅市场的投资空间被大大的压缩，限制了投资客的投资和投机性需求。在此形势下，

旅游地产凭借其政策导向性和资源稀缺性优势深受投资者们青睐，成为万众瞩目的楼市

新宠。

旅游地产是依托旅游资源，以房地产开发为手段，整合各类资源，具有旅游、休闲、度假、

居住等功能，集投资与消费于一体的置业项目。当前形势下的旅游地产呈现出以下七大特征：特征一：国内旅游消费需求持续增加，旅游业发展空间很大。2005-2009年期间，国内旅游人数比重、国内旅游消费比重都呈稳步增长态势。

特征二：旅游地产发展城市间发展差异较大，形成一二三线城市划分，且多集中于沿海。

旅游地产市场基本呈现“一级城市靠地产，二、三级城市靠资源”的泾渭分明的发展态势。一级城

市的旅游房地产基本上走“地产”路线，以人造景区、景点来配套于住宅、酒店、社区等的开发；

而二、三级城市的旅游房地产则主要走“旅游”路线，依托区域的高等级旅游资源进行项目配置。

特征三：旅游已经从观光旅游、商务旅游向休闲旅游转变。当前，我国旅游已经从以

景点观光、城市旅游（结合商务活动）为主向休闲旅游转变。这种新兴旅游模式，对原有旅游配

套服务设施与景区经营模式提出了新兴的功能要求，而这也是未来旅游地产开发与服务的方向。

特征四：兼具投资与消费的旅游地产对“双高”阶层有很大吸引力旅游地产具有“投资+自用”双重功能，投资者不仅可以在投资中获得保值增值收益，更可以通过投资长期物业，享受其带来的空间享受和消费功能。这样的旅游地产通常会吸引一些“高收入”和追求“高品质”生活的人群前

来消费与投资。

特征五：旅游地产开发与配套软硬兼施，租务需求（特别是酒店管理、物业管理）越

来越大。旅游地产除了有硬件建设外，软件建设也必不可少，如果没有软件的建设，很难将普通地产变成旅游地产。此外，旅游地产项目区的租务需求，特别是酒店管理和物业管理的需求越来

越大，只有在拥有最优秀的酒店管理公司或者物业管理条件的地区，才可能逐渐形成旅游地产。

特征六：竞争日益激烈，更多的房企转型投入旅游地产。随着国家对旅游业战略性支

柱产业的定位、鼓励居民消费以拉动内需和加大投资力度完善基础设施建设等一系列政策的出

台，旅游地产已逐步成为房地产领域的投资热点。

特征七：旅游地产置业人群区域划分比较集中，普通型的旅游地产消费尚未形成虽然国内

旅游地产伴随房地产市场已经具有近10年，但规模性、多渠道置业流不充分。特定地区间的旅

游地产置业人群特性较为单一。一方面与民众的旅游地产消费意识较低有关，另一方面原因在于旅游地产产品类别和服务方式较少，推广不足。

如今，我国的旅游房地产市场已经初现端倪，未来具有巨大的潜力。同时，国家和地方政

府相继出台了一系列推动旅游和相关产业发展的新政策，不仅为旅游业发展提供了可持续性发展

的动力保证，而且也为房地产行业营造了一个广阔的发展平台。面对旅游房产业如此巨大的发展空间，各地房产业进而旅游业可以发挥本地的风景优势，结合自身的文化特点，必将能使旅游房地产走向一个新的台阶。