如何进行品类规划和动线设计

如何进行商业项目的品类规划和动线设计

在商业卖场的室内规划设计中，首要解决的命题就是根据建筑自身的结构特点与商业经营的特点，进行品类规划和动线设计的整合，用以满足商业定位的要求。

然而，品类规划和动线设计整合的重要功能，不仅体现在能够给进入商场的消费者舒适的行走路线，而且要使消费者能有效地接受卖场的商业文化，消除购物产生的疲劳，自觉地调节购物的密度。于是这两者在商业项目中的具体操作就显得尤为重要。

一、品类规划需要考虑的因素和遵循的原则有哪些？

首先我们要知道什么是品类规划。品类规划是对商业项目所经营商品类别的整体规划，它包括对主营品类、辅助品类及配套功能的规划，是商业项目规划的重要组成部分。关于品类规划考虑的因素和遵循的原则分别如下：

先说要考虑的因素。

第一，符合项目所在地市场需求。由于商业项目所在的市场环境不同，商业项目所经营的品类受市场环境的影响尤为突出，市场所需要的品类规划和市场上所缺乏的品类规划，是进行品类规划需要考虑的首要因素。

第二，符合商圈结构。一个项目必须存在于某一类或某一级商圈内，同一个商圈内一定会存在不同的商业项目，而每个商业项目之间，由于企业的发展和战略不尽相同，必然存在结构性的差异，这就构成了商圈的多元化，从而使项目的商业规划存在差异。因此，进行一个商业项目的品类规划，必须考虑商圈结构因素。

第三，符合项目定位的要求。项目定位包括项目战略定位、业态定位、功能定位、主题定位、市场定位及客层定位等方面，它决定了一个商业项目今后的发展方向和经营管理要实现的目标。对一个项目进行品类规划，必须重点考虑项目定位所包含的要素，才能“有据可依，有的放矢”。

最后，与竞争对手错位。商业项目的错位包括功能错位、市场错位、客群及品类错位等，其中最根本的就是品类错位。进行品类规划除了考虑以上要素之外，品类错位就是要针对竞争对手的优劣势，认真分析他们强势品类和弱势品类，主营品类和辅助品类与所规划项目品类之间的竞争关系，从而做到错位经营，发挥各自的优势，而不是“人云亦云，亦步亦趋”。

二、凡事都有规律可循，品类规划也不例外，它所要依据的具体原则，我总结出四个方面：

第一，主题突出原则：针对项目的不同功能区、不同楼层的品类，根据错位经营的要求，突出楼层或区域品类的鲜明主题和特色，做大做强优势品类、主营品类。

第二，四角定位原则：在任何一个商业项目内，由于物业结构原因，一定存在冷、背区和死角。只有将冷、背区和死角规划好，才能真正体现品类规划的真实意图，也就是在项目的边边角角规划一

些主营品类或功能配套项目的强势品牌，发挥其品牌带动效应。

第三，宜农宜林原则：一个商业项目所经营的品类，除了主营品类之外，还有辅助品类和配套功能。宜农宜林原则就是在项目内一些不适合做商品经营的区域，根据物业自身特点，规划相应的辅助品类和配套功能，从而保证项目规划的合理，同时兼顾企业的经济效益。

第四，适度点缀原则：在商业项目品类规划过程中一定要把握适度点缀原则，也就是在品类与品类之间，通过关联品类、延伸品类过渡，用辅助品类进行适度点缀，使消费者在消费过程中产生关联购买，使品类规划自然衔接。

三、不同业态的动线设计需求有何不同？

通常我们所说的动线是指消费者在商业项目里购物时流动的路线。商业项目的动线设计包括主动线、次动线和辅助动线设计。动线设计需要考虑的因素包括：

1、项目定位和经营档次；

2、物业结构、层高和项目规模、单层面积大小；

3、项目未来客流量大小；

4、平面动线和立体交通的节点组织；

5、动线的闭合；

6、各区域客流的均好性；

7、消费者的消费行为习惯；

8、柜位切割及经营的实际需求；

9、业务调整的通用性；

10、消防疏散的规范要求。

不同的业态固然有不同的设计方案，在动线上，根据商务部发布的业态指引，我们理解为动线设计是针对有店铺形态的，无店铺业态不存在动线设计问题。因此，有店铺形态的动线设计，因业态上的差异而存在不同的要求，其中最根本的出发点是基于业态及市场定位的要求进行动线设计。比如生鲜超市和大卖场的动线设计会因经营品类的不同，主动线、次动线及辅助动线的组织形式、宽窄需求不一样，同时因为物业结构的差异性，立体动线和平面动线的节点组合也存在差异。所以，不同业态的商业项目动线设计存在不同需求：

1、因项目物业结构因素，动线设计需求不一致

2、因项目规模大小，使动线设计的主、次、辅三级彼此存在差异

3、因收银方式不同，导致不同区域内动线设计存在差异

四、具体业态举例说明各业态在动线设计上的要点

超市和大卖场这两种业态在动线设计上基本一致，就收银线内外动线的设计和大家分享一些经

验。收银线内动线的设计，要保证消费者和手推车能平行通过原则，其中堆头、生鲜、水产等部分较食品、熟食等品类要宽。收银线外联营区动线的设计，一般参照百货商场的动线设计。这就要说到百货商场的动线设计了，百货商场或者专业店，它的动线设计在比例上的要求较为严格，一般主动线宽度和层高比例为：1；次动线和主动线的比例为：1；辅助动线和主动线的比例为：1。

再来说一下购物中心和家居建材超市。购物中心是多个主力店（如百货商场、超市、大卖场、专业等）的聚合体，购物中心业态多，动线的复杂程度是百货商场（专业店）所无法比拟的。购物中心动线设计的根本是融合多种业态的动线设计要求。它的动线设计主要是对各业态外部的立体动线和平面节点进行整合，也就是整合各主力业态的外部交通，通过室内步行街的形式体现规划的总体思想它一般要求较宽，比如世纪金源的中央大街。而家居建材超市的动线设计，多是参考百货商场和超市（收银线）收银线内的设计方法，它的基本要求是允许小型叉车原地掉头。

五、品类规划和动线设计在商业项目中有何重要性？两者未来的前景如何？

一个商业项目的规划设计，最主要的两项工作内容是品类规划和动线设计，这两者是以定位为基础、以合理配置项目的招商资源为目标而进行的专业设计，它们直接决定着一个商业项目今后经营、管理绩效，其重要性是不言而喻的。同时，商业项目的品类规划和动线设计是伴随着中国现代商业的发展而共同存在的，它们和中国现代商业的发展一样，经历了漫长的探索过程，正朝规范化、专业化的方向发展。随着我国商业的现代化和国际化的发展方向，它们也将更加的完善，并与国际接轨，使我国的商业项目具有更高的商业价值。

六、客流规律是选址的最重要的因素?

商业中心是消费中心，从经济效益上讲，商业中心必须满足整个城市消费市场的要求，争取尽可能多的顾客；从成本效益上讲，要争取最大的聚集效益，要求最大限度地利用城市的各种基础设施。

第一，城市人口分布的空间形态是商业中心形成发展的重要制约因素。

1、相同客流规模的不同地区，因客流的目的、速度、时间不同，对选址条件亦有不同差别。?在商业集中的繁华地区客流目的一般是以购买商品为主流，或是与购买商品有联系的观光浏览，为以后购买作准备，这类地区的客流特点一般是速度缓慢，停留时间较长，流动时间相对分散。有些时候，除了人口的密度因素之外，人口的职业分布、收入状况、年龄也是影响购买能力、购买习惯的主要因素，必须加以考虑。前者可以作为商业规模的主要参考指标，后者则除影响规模之外，还决定了商业的特色和内容。

2、选址要分析街道特点与客流规模的关系，街道交叉路口客流最多，是选址的最好位置。

3、除了被动适应客流规律之外，还可以在原有路网基础上加以改善开发，选择有开发前景的区域，开辟新的道路交通系统，主动地引导客流，制造客流，进而创造新的商业环境。

第二，交通状况

城市道路交通是联系顾客与商业设施的载体。因此，它是制约商业聚集与选址的又一个重要因素。商业活动的经济原则要求有尽可能大的吸引范围，保证尽可能多的顾客方便地到达。因此选址必须是交通可达性最佳的地点。在商业的追求最大货物销售范围的原则下，选址应使交通费用达到最小。所以商业中心交通可达性最佳的实质是：所有购物出行者到达中心的出行时间总和最小。

第三，商业环境

选址应考虑地块地点附近的商业的规模和数量，如果同一地区的商业容量已经区于饱和，势必影响商店的经营效果，此为趋异性。但由于顾客希望就近广泛地比较选择商品，以及希望一次购足所需的商品，那么商业又有集中趋势，相邻互补，此为趋同性。

第四，地形特点

选址还要分析地形特点，主要选择能见度高的地点，如选择在两面临街的地点能见度就最高，并且可以扩充橱窗面积，增辟出入口以减缓拥挤，这是最好的设址地点。位于街道的入口处、公共场所的迎面处都是能见度高的地点。

第五，城市规划的要求

城市总体规划和详细规划，都根据城市现状和发展要求对商业中心的分布、商业建筑的布局等作出一系列的规定，商业建筑的选址应该符合城市规划的要求，服从城市总体发展的需要。

在选址过程中要对以上因素进行实际调查，搜集资料，具体分析研究，了解地块的有利和不利条件，不仅要考虑现状，还要了解未来的发展变化，尤其要了解城市建设的长期规划，如所选地区的街道、交通市政、公共设施、居民住宅及其它建设或改造项目的规划，有的地点从当前分析是优越条件，而随着城市的改造将会出现新的变化，而不适合。反之，从当前分析不适合但从规划前景看又有发展前途。