上海房地产市场宏观分析报告

上海房地产市场宏观分析报告

第一部分：腾飞的上海楼市

1、楼市需求：

7年前,也就是1997年，房改政策正式出台，我国实现了从福利分房到货币购房的质变，房地产业得到了快速发展，在肯定了房地产“支柱产业”的地位后，得到20% 的市场比例。住房制度经过十几年的改革，已经改变了过去福利分房的旧体制，市场化、商品化购房已成为解决住宅问题的根本途径。因此，上海商品房价格今后继续上扬，只要不是涨幅过大，从总体上看，是利大于弊。因为大多数拥有住房所有权的市民，还是能够从中直接受益。

2、政策面：

自2001年８月１日起，上海实行内外销商品住房并轨，统一土地供应方式，用于商业、旅游、娱乐、金融、服务业、商品房等六类项目的土地使用权出让通过招标、拍卖方式进行。内、外销“双轨制”市场实质上是计划经济体制向市场经济体制转换的一种阶段性的制度。在市场建立初期，对引入外资参与城市建设，保护内资企业等方面起了一定作用。但随着市场发展，这种“双轨制”充分暴露出其不合理性。目前内、外销市场产品上的差别已基本填平，内、外并轨也是水到渠成之事，上海的商品房结束了“内外有别”的历史，有利于建立更加开放的房地产市场，也会对全国房地产行业产生重大影响。

3、供给情况：

由于一系列新政的出台，上海的开发量将会降低，而市民的需求

却在不断地提高，这样会造成一个供求关系的不平衡。不平衡之后也就是说供小了，因为能力小了，生产能力降低了，求还在升高，这样的一个结果可能会造成一个房价的直接提高。针对这种情况，政府在土地使用上实行了宏观调控，确保了市场供需平衡。同时，今后海外到上海买房的人，虽然会有所增加，外来人口的购房比率也仅为15%。，即便是在上海内外销并轨的刺激下，去年9 月份全上海的港澳台同胞也只买了98套房子，10月份东南亚以及欧美等外国人购房仅有231 套。

4、市场反映：

就在3年以前，上海的平均房价还停留在每平方米3000多元的水平，2003年却一跃而成全国第一，这不过是一个价值回归的过程。每平方米3000多元是与上海这座国际性城市的价值是不相匹配的，即便是全国第一的“5118”，也远远不能体现上海现有的价值水平。上海的房价从1999年开始止跌回升，5年来保持快速增长态势；截至2003年底商品房平均成交价为5118元/平方米，同比增长24.2%。5、GDP水平：

上海已经连续5年实现GDP两位数增长，虽然近一年多上海的房价增长过快，但累加这5年的增长还没有超过GDP的增长，因此，上海房地产市场的发展是健康稳健的，上海户均年收入与房价是比较相匹配的。同时房价还要受到消费者支付能力的影响。这几年，上海住宅购买力提高，因素也是多种多样的：住房公积金贷款和银行购房商业贷款放大了市民的购房能力；经济发展，人均可支配收入提高也相

应提高人们的支付能力。理论上讲，如果一个城市GDP持续增长，人均可支配收入也稳定增长，那么房价上涨是正常的。五年来，上海GDP年均增长10.4%，2002年城市和农村居民家庭人均可支配收入分别达到13250元和6212元，2003年人均可支配收入同比上升13.7%，今年上半年全市实现生产总值3417.75亿元，比去年同期增长14.8%，下半年增长幅度可能基本与去年持平，预计全年GDP增长将达13%-14%。照这样的发展态势，上海房价涨幅在10%左右是完全正常的、也是与经济总量的增长相匹配的。

上海的楼市在不断的规范和完善，从需求面来看，上海商品住房销售量连续四年超过竣工量，呈现供求基本平衡、求略大于供的格局，从而使空置量逐年下降。至2002年底，商品住房空置量为348万平方米，其中空置一年以上的为134万平方米。2003年，又下降到285万平方米，其中空置一年以上的为80万平方米。一般来说，空置率宜保持在10-15%之间，而上海商品住房空置率仅在7.5%左右。目前，商品住房的供求关系正在发生变化。从供应方面看，目前的土地供应量、新开工量都比较大。2003年全年商品住房用地出让超过2000万方米；商品住房施工面积达到7000万平方米，商品房竣工面积2492万平方米，其中住宅2140万平方米；销售面积达到2376万平方米，其中住宅2224万平方米。今年1-5月，商品房竣工面积481万平方米，同比增长29.6％；销售面积588万平方米，同比增长18.2％。商品住房空置量进一步下降。这预示着投资势头不会减弱，商品住房上市的节奏将明显加快。从需求方面看，未来几年商品住房的需求主

要来自市民改善住房条件、旧区改造和基础设施建设动迁、外省市和境外人士购房等方面，并考虑投资性购房的因素，需求总量超过2000万平方米。因此，商品住房将呈现供求基本平衡、供略大于求的态势。

据统计，如今上海一年住房竣工面积总量达1600-1800万平方米，开工建设面积达4000-5000万平方米，房地产业已成为仅次于金融保险、商贸流通和信息产业的上海第四大产业。

第二部分：增值的上海楼市

1、上海的国际地位：

上海是国际性的经济、金融、贸易大都市，也是我国的经济、金融、贸易、信息和交流中心，被誉为“东方明珠”，是走进中国通往世界的窗口，有着强大的辐射力，随着世博会申办成功进一步提高了上海的国际地位及影响力。

随着长三角区域经济一体化的启动，作为长三角城市带的中心城市，国际化大都市的身份使上海成为国际人才资本的汇集地，购房需求不容小觑。到目前为止，《财富》500强企业已有300多家进入上海，100余家在上海建立起跨国研发中心，台湾百大财团中也有54家斥资上海。世博会的举办拉动了新一轮的城市建设。按照举办世博会的计划，仅世博会园区建设要直接投资30亿美元。由此带动的经济发展项目、城市改造项目就达150-300亿美元的投资。世博会效应产生的动、拆迁量及房地产开发项目，只会走高不会走低。

2、四个中心：

上海加快建设国际金融、贸易、经济和航运中心的进程，使处于“桥头堡”的陆家嘴CBD区域，集聚起大批金融机构、跨国地区总部和4100余家中介服务机构，中央商务区楼宇即将“满座”，由此引发新一轮基础设施建设。仅小陆家嘴沿江，就有五六幅地块被国际投资集团选中；沿江多幅已批租地块的配套项目今年也将全面恢复上马。新一轮开发，陆家嘴努力搭建服务全国、面向世界的营运平台，继续发展各类要素市场，使金融贸易区真正成为境内外金融机构、投资公司和大贸易公司的交汇处和要素市场集散地。为适应陆家嘴金融贸易区新一轮开发热潮，陆家嘴集团将转换机制，逐步向国际金融贸易产业集团发展。

充满创新活力的张江高科技园区，日前宣布进入“二次创业”阶段。为营造良好投资创业环境，张江园区去年的固定资产投资力度超过50亿元，吸引投资累计62亿美元，入驻孵化创新企业323家。今年，张江园区以营造“环境年”、“配套年”、“服务年”为主要抓手，规划建设集产业、商贸、居住等协调发展的“现代化园林式新城”，建设第一个“上海博士后公寓”，完善“大学生活区”、“张江生活区”和“创业公寓”等三大组团配套建设，使张江园区成为上海高科技产业和创业人才汇集的高地，具有世界知名度的园区。上海通江达海，发展物流产业独具优势。今年外高桥保税区全面启动的“物流产业规划”雄心勃勃，以上海建设国际航运中心为契机，保税区国际物流基地呈现了两翼发展态势。北区，依托外高桥港

区，重点建设1.2平方公里的国际物流园区；南区，依托浦东国际机

场，重点发展以IT产业为主的空运物流。力争5年内引进10家国际著名船公司、20家世界著名物流公司以及100家跨国公司自营物流企业。至2005年，建成200万平方米仓储面积，物流量上升至1000万吨，以实现将保税区建成亚太地区货物采购中心、配送中心和中转中心的宏伟目标。

金桥开发区今年的“年度冲刺表”也令人振奋，工业年产值的目标锁定在900亿元，在去年突破700亿元基础上再迈进一大步，以确立金桥作为上海现代制造业基地的龙头地位。金桥今年将继续大力培植以电子信息、汽车与零部件、现代家电和生物医药为主的四大产业。同时，为加速发展上海外向型经济，金桥首期1.5平方公里的海关监管区将于今年5月封关运行，力争实现全年出口交货值150亿元目标。

第三部分：“世博会”的举办对房地产行业的升华作用

世博会将成为带动上海新一轮大发展的难得的机遇，作为一种19世纪中叶出现的全球交流模式，它将人类文明间的交流带到了前所未有的阶段，使得全世界都能以最快速度感受到物质文明与科学文化最新发展。在经历了150多年的历程后，伴随着国际商品交换的扩大和科学技术与经济发展之间的紧密联系，世界博览会，这一国际经济科技的奥林匹克盛会显得举足经重，并成为一个城市发展的绝好契机。而上海作为发展中的中国面向世界的一个窗口，举办了2010世博会，将把上海进一步推向国际经济科技文化交流展示的前沿，为上海成为世界级的大都市提供充足动力与机遇。世博会将成为加快上海

实现“四个实现”目标的重要能动力，且加快上海旧城更新的步伐在新世纪之初，举办世博会的意义显得极其重要，不仅反映出一个国家的建设成就和综合国力，更显示出主办国在新世纪的决心和信心。上海举办2010世博会，将向世界展示中国、上海最新面貌与生机活力，加快上海实现“四个中心”的城市定位，同时借助于世博会的良好契机，带动上海中心旧城区及浦江沿岸开发更新的步伐。

世博会将把上海升华到“城市，让生活更美好”的城市定位与品质的平台上相信在2010年，通过对未来城市生活模式的研究，城市，将会成为一个更适合人类居住生活的栖息之地。而上海则会将“城市，让生活更美好”作为城市长期发展的目标与平台，使得提高城市品味与生活质量成为城市发展的终极目标。

世博会后续利用的成功将成为具有开创性的可持续发展的典范一届世博会的成功与否，不仅体现在世博期间的成功，更体现在世博之后的后续利用上。上海世博园区在世博会结束之后将会城市发展中的最具潜力之地，它将重新融入城市生活，并极大的带动上海城市及黄浦江两岸的开发，并将成为具有划时代意义的可持续开发的典范。世博会的举办拉动了新一轮的城市建设。按照举办世博会的计划，仅世博会园区建设要直接投资30亿美元。由此带动的经济发展项目、城市改造项目就达150-300亿美元的投资。世博会效应产生的动、拆迁量及房地产开发项目，只会走高不会走低。市场的有效需求必将拉动房地产产品的全面升级，从而使房地产市场持续的健康发展，做出更加精致、更加人性化的产品。

第四部分：深深觊觎上海的外来资本

近年来，国际资本大鳄对上海房地产市场不断加深了觊觎，他们看到了上海市场的丰厚投资回报，看透了存在的巨大发展潜力。这些正在进入和已经进入的外资，对整体房地产开发企业将产生巨大的冲击和带动作用，而资本的逐利本性则将直接引发新一轮的房价上扬。今年已经有好几家跨国巨头宣布开始上海的房地产开发，他们分别是：荷兰国际房地产、菲律宾工商龙头、著名菲华巨子陈永栽集团旗下著名的裕景兴业和洛克菲勒财团。

荷兰国际房地产是与在香港主板上市的复地（集团）股份有限公司合作，共同投资开发位于上海松江新城的住宅项目。此次合作，不仅意味着海外基金继续看好上海房地产市场，也是复地继2月初在香港成功上市并融资15亿港币以后，与海外房地产基金又一次成功合作。而复地集团自1994 年涉足房地产开发领域以来，凭藉准确的产品定位、多项目管理的能力和良好的售后服务体系，逐渐奠定了在上海房地产市场的优势地位。项目分布于上海八个行政区域和部分外地中心城市。已连续四年进入上海市房地产销售五十强前列，2003 年荣膺首届上海房地产开发企业50强第四名和上海市百强企业。

荷兰国际房地产是荷兰国际集团（ ING）的全资子公司。荷兰国际集团是一家总部位于荷兰的国际化金融机构，该集团在中国的业务包括银行、人寿保险、房地产及资产管理业务。荷兰国际房地产在上海和北京开发了上海网球俱乐部和一些公寓及信荷城项目。

首度进入上海市场的菲律宾“裕景兴业”投资公司有着“香港豪宅专家”的美称，更被伦敦“超级品牌组织”考核为“超级品牌”，本次选择在陆家嘴CBD地区巨资投建总建面积约为12万平方米裕景国际项目。

石油大王“洛克菲勒”从19世纪开始就笼罩着一圈神秘光环，他代表了财富。一个多世纪后，在被喻为“上海地王”的外滩源项目上，“洛克菲勒”又被赋予了东方色彩。用合作方上海新黄浦集团董事长、总裁吴明烈的话说，美国洛克菲勒国际集团“是西方现在第一家到大陆投资的开发商”；地王所在黄浦区区长陆晓春则用“全球一流的投资开发商”、“国际业界的巨头”来介绍洛克菲勒集团。

5月7日的下午，于上海国际会议中心，洛克菲勒集团作为唯一一家外来资本与原初的国有一级开发商新黄浦集团签订合约，成为外滩源商业地产项目的总体开发商；而早先一起同台陈词的香港新鸿基地产、恒基兆业地产、香港置地集团、新加坡嘉得置地、摩根斯坦利地产，以及后来闻讯而来的和黄集团李嘉诚，则不见踪影。刚刚签好合同的总裁兼CEO乔纳森·格林（Jonathan D.Green）用“非常自豪”来形容洛克菲勒集团被唯一选中的心情，用“一个特殊、吉祥的日子”来形容最终落笔签字的这一天。光辉与灿烂的背后，是竞争对手的黯然退场。

一年多前的2003年1月，外滩源项目研讨会首次在外滩中心召开，一时引来高朋云集。当时一个夺眼的风景，是74岁高龄的传奇人物李兆基在助手的搀扶下现身会场，其誓夺上海地王的诚意与决心

由此不胫而走。

李兆基代表了香港地产界顶级开发商们的心态。据知情人士的介绍，当时在会场还有另一个香港的地产大鳄郭炳湘。新鸿基地产一直与上海市方面有着良好的合作，其时正在传说的是郭拿下了位于小陆家嘴的一块宝地，欲投资80亿元盖楼。

另一个同样实力不俗的竞争者是香港置地集团，其执行董事积极发言：“涉及到土地、建筑的所有权能否很好地转移，改造者能否更充分地利用这些土地？”

还有一位在香港和内地都响当当的人物，虽然没有出席研讨会，后来多方打探外滩源项目，他就是李嘉诚。但当时会场上出现了中国地产界前所未有的一幕：一帮高鼻子外国人所代表的国际巨鲸们的纷纷莅临，这个豪华名单包括洛克菲勒集团、摩根斯坦利地产、荷兰国际房地产、莱曼兄弟、UBS瑞士联合银行、花旗集团、美林证券等等，他们同样对于这个项目兴趣浓厚。

最终这块大蛋糕归属洛克菲勒，以及东南亚乃至世界各地的大财团竟相逐鹿上海，完全是因为无法不被上海的魅力所吸引，再次充分证明了上海优异的投资环境和未来无限的增值潜力。

第五部分：上海楼市未来展望

1、未来人口：

在美国《商业周刊》第十二届亚洲领导人年会上，上海市市长韩正说，据最近的抽样调查，上海实际人口已超过2000万，其中常住

人口已达1700万，流动人口超过300万。人口骤增带来的就是住房需求的增大。

2、未来GDP水平：

如今上海进入人均GDP由5000美元向7500美元跨越的新阶段。根据上海市市政府计划，上海人均ＧＤＰ到2007年要确保7500美元，力争达到8000美元。上海经济的发展，必然大大改善人民的生活水平；上海市民的消费水平，已经从万元级走入十万元级。

3、未来人口居住水平：

上海2002年人均住房面积为13.1平方米，到2003年末，上海市区人均住房居住面积达到13.8平方米，比上年增加0.7平方米，市区人均住房使用面积19平方米，增加0.9平方米，居民住宅成套率达到92.3％。居住面积的扩大得益于投入的增长。上海市政府计划到2005年上海人均居住面积要达到18-20平方米，而从人均住房居住面积13.8㎡到18-20㎡，则最少需要7140-10540万㎡的居住面积，且这一面积还不包括外来人员在上海的住房需求，因此，“上海房价在今后的20年里都会呈现稳步上升的状态”这一上海很多专家的新预言决非妄下定论。今年，上海就将继续保持900亿元房地产的投资规模。同时，住宅竣工总量中将有4成以上达到“高起点规划、高标准设计、高质量施工、高水平管理”的“四高”优秀小区标准，建成200万平方米节能住宅、10个生态型住宅小区。而随着上海城市化的进程，将直接拉动房地产的开发，而他们这次拥有更多、更充足的理由，随便就可以列出一大堆上海楼市的利好因素。

首先，楼市的发展趋势：2006年到2010年的“十一五”期间，上海商品房价格应该继续保持在平稳的上升通道之中。期间价格波动完全可能出现，但总体上只会是窄幅波动，上海商品房价格总体上会在波动中领先于物价增长而逐步攀升，这一期间的房地产业依然是优质投资产业。

总体来说，从现在起到2010年的五、六年中，上海商品房价格走势可能是继续上涨、增幅减缓、前急后缓、前高后低的结构优化。期间价格可能会出现总体性的波动，但这种波

动不会是大起大落，而只能是一种窄幅波动。商品房的底部区域价格，只会抬升不会大跌，

今天的底部价格用不了多久将不复存在。保守估计，今年10-12月，房价就会有一个乐观的上涨态势。

第六部分：上海楼市的现状

1、总体楼市比较介绍

由于自2003年以来，上海的房价总体上扬了20%，局部区域更是达到了60%，可谓涨势惊人，针对如此局面，上海地方政府进行了房地产市场的调控，提出重点抓大众化和本土化作为政府主管部门，首先加大土地供应的调控力度，即增加城郊周边地区且交通比较便利的普通商品住房土地的供应量，计划内环线内、内外环线间、外环线外分别占总量的20％、40％、40％。

所谓大众住房，目前商品住房的需求主要来自市民改善住房条件

及旧区改造和基础设施建设动迁，这是本土需求，约占市场总量的75％。此外，还有外省市和境外人士购房，并考虑投资性购房的因素。预计全年的需求约2600 万平方米。今年新开工2500 万平方米，加上去年结转的部分，供应量为2700 万平方米。这样，供应与需求的总量将呈现基本平衡状态，并形成供略大于求的格局。在今年的供应总量中，普通商品房为1600 万平方米，占绝对优势。而价格则处于全市均价以下水平。

在商品住房供应结构方面，继续适度控制中心城区拆迁总量，推进重大工程配套商品住房的建设。去年开工的300万平方米重大工程配套商品房即将应市，今年新开工350万平方米，上半年将有100万平方米竣工。近来，对普通商品房在配套建设上将给予优先落实。同时，降低上市预售的标准，只要达到建安工程量的25％就放行。

市场供应结构基本合理。今年1-4月商品房预售面积中，每平方米3500元以下的占15％，3500－6000元的占38％，6000－9000元的占36％，9000以上的占11％。

存量房交易持续攀升。今年截至5月，继续保持旺盛的态势，全市交易过户面积为1068万平方米，同比增长29.3％。其中存量方面积860万平方米，同比增长32.5％。

今年1-5月，上海预售房（一手房预售）和存量房（二手房销售）的交易量双双稳步上扬，预售交易总量为1161 万平方米，存量交易总量为1068 万平方米，两者比例1：0.92 ，而在去年同期，这一比例大致维持在1：0.8 的范围内。这表明上海的房地产市场已经进一

步实现了预售房、存量房市场的联动，市场发展趋于成熟。从同比增幅的走势来看，预售房的成交增幅较2003 年全年的增幅略有放大，存量房增幅持平，总体处于合理的变化范围之内。

从上述数据也可以看到，2003 年以来，本市存量房市场的成交量增长幅度较预售房为大，从趋势来看，今后上海将出现存量交易超越商品房预售的局面，就成交套数看，今年1-5月，存量房为12万套，预售房为9.7万套。

2、各区域价格水准介绍

当前，上海共有901个在售楼盘，可售套数68231套、总计102456套，可售建筑面积795万㎡、总建筑面积1192万㎡，区域分布情况如下：

上表可以看出，因为没有把中低价的动迁安置商品房计算在内，环线内的均价虽然已突破了万元大关，但在市府的宏观调控、也就是产品结构的调整下，如果加上先前提到的中低价房，则上海全市的房价在5135元/㎡，相比2003年5118元/㎡的房价只上扬了17元/㎡，作为国际大都市而言，如此偏低的房价显然是和日益发展的上海所不对称的，因此，在暂时的宏观调控以后，上海必然会掀起新一轮房地

产市场的蓬勃发展，只不过涨幅不会象2003年那样的迅猛，但却会持续稳步的走高。

而从结构比例来看，环线内22.48%的供应量暂时略超出了市府目标确定的20%；但外环以外明显超过了40%的目标，且有加大的趋势；内外环线间的比例却不足，相信随着中环线建设步伐的加快，此区域的供应量也将随之增加。

3、在售及将售楼盘（不包括崇明县）：

第七部分：上海土地供应分布情况

上海目前乃至未来相当长的时间内，土地供应仍将采取招标和拍卖的方式。

所谓招标出让土地使用权，就是在规定的期限内，由符合规定的单位或个人（受让人），以书面投标形式，竞投某块土地的使用权，土地使用权出让方评标决标，择优而取。

而拍卖出让土地使用权，则是在指定的时间、地点、利用公开场合由政府的代表者--土地行政主管部门主持拍卖指定地块的土地使用权，由拍卖主持人首先叫出底价，诸多的竞投者轮番报价，最后出最高价者取得土地使用权。

另外，还有土地使用权出租和国有土地租赁，该2种方式是国有土地有偿使用的另一种形式，是出让方式的补充。

土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同土地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

国有土地租赁是指国家将国有土地出租给使用者使用，由使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为。

目前，招标的形式主要针对的是中低价重大市政项目动迁安置房，拍卖则针对的是商品房开发和商业项目。

1、2003年上海市土地使用权出让招标：

?环线内区域

其中，纯住宅用地38幅、土地面积140万㎡，占内环土地供应量的62.82%。

?环以外区域

其中，纯住宅用地201幅，用地面积2025万㎡，占环线外总供应量的79.5%，尤其是松江区，已经成为了土地集中供应的大户，未来楼盘必将形成很大的竞争态势。

2、2004年1-3月土地供应情况