冷库项目可行性研究报告
冷库项目
可行性研究报告投资分析/实施方案
报告摘要说明
在冷链物流中，冷库起到的节点作用明显。以农产品的流通举例，从
田间到餐桌的整个供应链条中，冷库可以说是最重要的流通节点，也是企
业最重要的业务载体。但早前，由于市场需求不足，我国冷库发展的情况
一般，在商品流通过程中，有些地方的冷链基础设施不健全，冷库或冷柜
设备并不完善。
冷库是整个冷链的核心节点，起到储藏、转运的功能。根据实际需求，冷库大致分为大型库、中型库、小型库和微型库。中小型冷库一般用于超市、农贸市场这些冷链终端，或者田间地头这些冷链起点用于储藏刚收割
的农产品。
该冷库项目计划总投资3066.35万元，其中：固定资产投资
2531.61万元，占项目总投资的82.56%；流动资金534.74万元，占项
目总投资的17.44%。
本期项目达产年营业收入5074.00万元，总成本费用3882.43万元，税金及附加55.18万元，利润总额1191.57万元，利税总额
1411.10万元，税后净利润893.68万元，达产年纳税总额517.42万元；达产年投资利润率38.86%，投资利税率46.02%，投资回报率29.14%，全部投资回收期4.93年，提供就业职位85个。
冷库由于其应用场景的特殊性，所以在结构型式、功能定位、保温体系、货品类型等诸多方面与普通仓库存在很大差异。
2019年7月30日，中共中央政治局会议召开，释放出多个重磅信号。与今年4月份的政治局会议相比，此次会议提出，实施城镇老旧小区改造、城市停车场、城乡冷链物流设施建设等补短板工程，加快推进信息网络等
新型基础设施建设。值得注意的是，城乡冷链物流设施建设作为补短板工程，首次写入中央政治局会议，国家推动冷链物流设施建设的意图明显。
冷库项目可行性研究报告目录
第一章项目总论
第二章市场分析、调研
第三章主要建设内容与建设方案
第五章土建工程
第六章公用工程
第七章原辅材料供应
第八章工艺技术方案
第九章项目平面布置
第十章环境保护
第十一章职业安全
第十二章项目风险应对说明
第十三章节能说明
第十四章实施方案
第十五章投资计划
第十六章经济评价分析
第十七章项目招投标方案
附表1：主要经济指标一览表
附表2：土建工程投资一览表
附表3：节能分析一览表
附表4：项目建设进度一览表
附表5：人力资源配置一览表
附表6：固定资产投资估算表
附表7：流动资金投资估算表
附表8：总投资构成估算表
附表9：营业收入税金及附加和增值税估算表附表10：折旧及摊销一览表
附表11：总成本费用估算一览表
附表12：利润及利润分配表
附表13：盈利能力分析一览表
第一章项目总论
一、项目建设背景
在冷链物流中，冷库起到的节点作用明显。以农产品的流通举例，从田间到餐桌的整个供应链条中，冷库可以说是最重要的流通节点，
也是企业最重要的业务载体。但早前，由于市场需求不足，我国冷库
发展的情况一般，在商品流通过程中，有些地方的冷链基础设施不健全，冷库或冷柜设备并不完善。
不过，近年来，伴随着冷链物流的成熟，我国冷库在总容量等方
面取得了较为明显的进展。根据中物联数据，2013年全国冷库总容量
为2411万吨，折合6027万立方米；到2017年全国冷库总容量相比2013年已经翻番，达到4775万吨，折合11937万立方米，同比增长13.7%，2013-2017年复合年均增长率为18.63%。
我国冷库产业虽然在近年取得了长足的进步，但是与发达国家相比，仍然处于较低水平，尤其是人均冷库拥有量方面，我国仍然比较
落后。我国目前冷库总量已经与美国持平，但人均拥有量只占美国的
1/4；日本冷库总量约为3300万立方米，人均冷库拥有量是我国的3倍；德国人均冷库水平是我国的2.5倍；法国是我国的2倍；荷兰是
我国的1.5倍。
虽然冷库总容量近年来不断增长，但是区域分布不平衡的问题仍然比较严重。2017年华东、华东、华中、华南区域的冷库容量占全国冷库总容量的的比值分别为43.6%、15.88%、15.11%、11.36%，而承担全国大部分生鲜农产品批发的西南和西北区域合计占比仅14.02%，缺乏原产地区域化生产冷链体系建设。
从人均冷库容量来看，上海、天津、北京三个直辖市人均冷库保有量位列前三，分别达1282吨、1091吨、725吨；而重庆的人均冷库保有量仅430吨，差距明显。不过，判断一个地区冷库水平高低不能仅看冷库的绝对总量，也要看该地区的人口数量以及区域性特征（是产地还是销地）。新疆、宁夏的冷库容量相比其他省市较少，但由于这两个地区的人口数量并不多，因此这两个地区的人均库容仍排在全国中上等水平。
目前我国各类产品使用冷库的占比情况是，果蔬和肉制品占比最高，分别为30%和24%，两者合计占比超过50%；水产品占比为17%。果蔬产品因为销量巨大，在冷库市场占据30%的比重并不算高，其中主要以樱桃、葡萄、杨梅这类高价值水果和冷冻蔬菜为主。
而目前乳制品使用冷库仅占6%，比重很小。可以预见，随着消费能力的升级，生鲜电商带动乳制品、水产品以及高价值水果的销量，
未来乳制品的冷库占比会有所提高，果蔬产品和水产品的冷库占比会进一步提高。
冷库可以按照其使用目的、使用场景以及使用主体的不同分为交易型和周转型两种类型。
交易型冷库涵括“冷链物流园区”、“农批市场”等，这种类型冷库的优势在于使用的土地多是自有土地，并且规模大、集中度高，融资能力很强。但同时，缺点也依旧明显，自动化程度低、建造水平偏低等。
周转型冷库涵括“第三方仓储”、“配送中心”、“中央厨房”等,这种类型冷库的优势在于其自动化水平高，建造水平高，能够提供增值服务以及供应链管理服务。缺点在于土地是租用的，存在一定的限制，而且单体规模偏小、集约化程度较低，进而导致融资能力较差和冷库网络不够健全等。
按照“生产地”和“销售地”来区分冷库，可以把区域分拨型、城市配送型以及市场型冷库归类为“销售地”冷库，产地型冷库和生产型冷库则归类为“生产地”冷库，区域分拨型、城市配送型冷库、市场型冷库占比分别为20%、27%和13%，即“销售地”冷库合计占比
为60%，但“生产地”冷库合计占比仅24%。说明当前冷链“产地一公里”水平比较薄弱，田间地头冷库、预冷间等有很大的发展空间。
二、报告编制依据
1、《产业结构调整指导目录》。
2、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）。
3、《建设项目经济评价细则》（2010年本）。
4、国家现行和有关政策、法规和标准等。
5、项目承办单位现场勘察及市场调查收集的有关资料。
6、其他有关资料。
三、项目名称
冷库项目
四、项目承办单位
xxx集团
五、项目选址及用地综述
（一）项目选址方案
项目选址位于xxx高新技术产业开发区,地理位置优越，交通便利，规划电力、给排水、通讯等公用设施条件完备，建设条件良好。
（二）项目用地规模
项目总用地面积8864.43平方米（折合约13.29亩），土地综合利用率100.00%；项目建设遵循“合理和集约用地”的原则，按照冷库行业生产规范和要求进行科学设计、合理布局，符合规划建设要求。
六、土建工程建设指标
项目净用地面积8864.43平方米，建筑物基底占地面积5799.11平方米，总建筑面积9307.65平方米，其中：规划建设主体工程6614.61平方米，项目规划绿化面积732.94平方米。
七、产品规划方案
根据项目建设规划，达产年产品规划设计方案为：冷库xxx单位/年。综合考xxx集团企业发展战略、产品市场定位、资金筹措能力、产能发展需要、技术条件、销售渠道和策略、管理经验以及相应配套设备、人员素质以及项目所在地建设条件与运输条件、xxx集团的投资能力和原辅材料的供应保障能力等诸多因素，项目按照规模化、流水线生产方式布局，本着“循序渐进、量入而出”原则提出产能发展目标。
八、投资估算及经济效益分析
（一）项目总投资及资金构成
项目预计总投资3066.35万元，其中：固定资产投资2531.61万元，占项目总投资的82.56%；流动资金534.74万元，占项目总投资的17.44%。
（二）资金筹措
该项目现阶段投资均由企业自筹。
（三）项目预期经济效益规划目标
项目预期达产年营业收入5074.00万元，总成本费用3882.43万元，税金及附加55.18万元，利润总额1191.57万元，利税总额
1411.10万元，税后净利润893.68万元，达产年纳税总额517.42万元；达产年投资利润率38.86%，投资利税率46.02%，投资回报率29.14%，全部投资回收期4.93年，提供就业职位85个。
九、项目建设单位基本情况
（一）公司概况
本公司秉承“顾客至上，锐意进取”的经营理念，坚持“客户第一”的原则为广大客户提供优质的服务。公司坚持“责任+爱心”的服
务理念，将诚信经营、诚信服务作为企业立世之本，在服务社会、方
便大众中赢得信誉、赢得市场。“满足社会和业主的需要，是我们不
懈的追求”的企业观念，面对经济发展步入快车道的良好机遇，正以
高昂的热情投身于建设宏伟大业。
公司及时跟踪客户需求，与国内供应商进行了深入、广泛、紧密
的合作，为客户提供全方位的信息化解决方案。和新科技在全球信息
化的浪潮中持续发展，致力成为业界领先且具鲜明特色的信息化解决
方案专业提供商。公司拥有优秀的管理团队和较高的员工素质，在职
员工约600人，80%以上为技术及管理人员，85%以上人员有大专以上
学历。
未来公司将加强人力资源建设，根据公司未来发展战略和发展规模，建立合理的人力资源发展机制，制定人力资源总体发展规划，优
化现有人力资源整体布局，明确人力资源引进、开发、使用、培养、
考核、激励等制度和流程，实现人力资源的合理配置，全面提升公司
核心竞争力。鉴于未来三年公司业务规模将会持续扩大，公司已制定
了未来三年期的人才发展规划，明确各岗位的职责权限和任职要求，
并通过内部培养、外部招聘、竞争上岗的多种方式储备了管理、生产、销售等各种领域优秀人才。同时，公司将不断完善绩效管理体系，设
置科学的业绩考核指标，对各级员工进行合理的考核与评价。
（二）公司经济效益分析
上一年度，xxx（集团）有限公司实现营业收入3092.25万元，同比增长30.55%（723.68万元）。其中，主营业业务冷库生产及销售收入为2676.93万元，占营业总收入的86.57%。
根据初步统计测算，公司实现利润总额735.86万元，较去年同期相比增长74.82万元，增长率11.32%；实现净利润551.89万元，较去年同期相比增长119.02万元，增长率27.49%。
十、主要经济指标
主要经济指标一览表
第二章市场分析、调研
一、冷库行业发展概况
冷库是整个冷链的核心节点，起到储藏、转运的功能。根据实际需求，冷库大致分为大型库、中型库、小型库和微型库。中小型冷库一般用于超市、农贸市场这些冷链终端，或者田间地头这些冷链起点用于储藏刚收割的农产品。
近年来，随着我国冷链物流行业的快速发展，我国冷库设计与建设市场也步入行业发展的快车道。据中物联冷链委统计数据显示，2014-2018年，我国冷库总容量保持在10%以上增速平稳增长，截至2018年底，全国冷库总量达到5238万吨(折合约1.3亿立方米)，新增冷库容量为488万吨，同比增长10.3%。由于我国冷库市场处于新旧动能转换的过度阶段，很多旧冷库面临淘汰整顿和拆迁，因此从增速上来看，近年来，我国冷库容量增速有所放缓，预计2019年，我国冷库容量将达到5814万吨。
据中物联冷链委统计数据显示，2018年，我国冷库容量最大的地区为华东地区，总容量达到1898万吨，占全国冷库总容量的36.2%。随后依次是华中地区14.3%，华北地区12.0%，华南地区10.4%，西南地区9.7%，西北地区9.1%以及东北地区8.2%。
具体到各个省份及直辖市来看，2018年，我国主要地区冷库容量
超过500万吨的仅有山东地区；冷库容量在200-500万吨的地区一共
有8家，分别为上海、广东、江苏、福建、湖北、辽宁、浙江以及河南；另有13个地区冷库容量在100-200万吨之间。
从人均冷库容量排名情况来看，2018年，我国人均冷库容量排名
前三的分别是上海、天津和青海，其中上海地区以人均冷库容量1546
吨/万人遥遥领先于其他地区。
按照冷库的不同用途，我国冷库可划分为农批冷库、分拨配送冷库、生产加工冷库以及其他类型冷库。其中农批冷库的总量在我国冷
库中占比最高，达到40%；分拨配送冷库及生产加工冷库分别占比36%
和16%。
根据统计显示，2018年农产品批发市场冷库规模前20强的企业下
辖各地农批市场超过150个，冷库容量达到2273万立方米。全国农批
冷库总容量为4750万立方米，前20强约占全国农批冷库总容量的
47.8%。
港口作为我国进出口贸易的重要中转站，在我国冷链物流国际贸
易中占据重要地位，据统计，2018年我国港口冷库容量为327.35万吨，
其中海港占比最大，约为180万吨，占比达到55%；其次是空港，占比为25%，约为81万吨；陆港占比15%，约为49万吨。
从全国各地港口的冷库总量情况来看，大连港、天津港、青岛港、上海港以及厦门港等港口冷库容量较大。截至2018年底，大连港冷库
容量为37.3万吨，；青岛港冷库容量为22.3万吨；天津港冷库容量
达到19.3万吨。
二、冷库市场分析预测
冷库由于其应用场景的特殊性，所以在结构型式、功能定位、保
温体系、货品类型等诸多方面与普通仓库存在很大差异。
一是采用砌块和钢筋混凝土结构加保温建造的土建冷库，优点是
坚固、承重高、寿命长，防火和耐久性好，但是施工期长，有效容积
也比较低。根据中冷联盟数据显示，在我国，土建型冷库仍旧引领行
业潮流，占比为70.3%。
二是轻钢结构加装配式冷库型式，装配式冷库近年来有了很大的
发展，在中小型冷库建造中应用广泛，占比为21.6%。钢结构冷库则具有建设周期短、容量空间大、使用灵活、便于实现自动化等优势。
三是土建或钢混结构加装配式冷库，这种结构一定程度上避免了
以上两种结构的缺点，近年来应用较多，占比为8.1%。
按照冷库的温度可以将冷库划分为低、中、高温冷库、气调库以
及速冻库。高温冷库温度区间为（-2°~+8°），适合果品蔬菜类保鲜；中温冷库温度区间为（-23°~-10°），适合冻结后的食品冷藏；低温
冷库的温度区间为（-30°~-23°），适合冻结水产、禽肉类食品的冷藏；速冻库为温度在-30°以下的冷库，适合在鲜品冷藏前的快速冻结。
目前，我国低温库最多，占比超过七成，达到71.8%；中温库其次，占比12.7%；高温库占比10.5%，速冻库占比0.5%，其他类型占比
4.3%。
与普通仓库相比，冷库的建设成本及运营费用高昂。普通的钢结
构仓库造价约400元/㎡，土建库造价约300元/㎡，而中端装配式冷
库（对应钢结构仓库）造价为5000元/㎡，中端土建冷库造价4000元
/㎡，冷库造价是普通仓库的10倍不止。按照容积为3000吨的中端冷
库来测算，土建库的建造成本约为153.3万元，装配式（即钢结构冷库）造价约为191.58万元。
目前使用较多的是土建冷库和装配式冷库，这两种冷库由于建设
原材料和保温材料的差异，建造成本差异较大，总体来说，轻钢结构
加装配式冷库的造价更高。并且随着冷库产品质量的提升，土建冷库
和装配式冷库之间造价的差异也逐渐增加，两种结构的低端冷库造价
相差500元/平米，特殊冷库造价相差2000元/平米。
除了建造成本，冷库在经营过程中也会产生较大费用。这些费用
主要由电费、折旧费或租金、人力成本和修理费用构成；其中占比最
大的是电费和人力成本，分别占运营成本的45%和40%，折旧费用和修
理费占比较小，分别为7%和8%。冷库的建设成本和运营成本较高，但
修建完成后通常能够使用15-20年，盈利周期长；并且目前我国冷库
整体供求关系是供不应求，冷库出租率在100-120%。从冷库出租价格
来看，冷库价格比较高的城市主要有南京、北京、上海、昆明、海口，价格偏低的城市主要有济南、合肥、银川、太原等，其他城市价格相
差不大。
不过，值得注意的是，冷库的使用需求及价格变化有明显的季节性。例如，二季度入夏以后，北京及其周边地区天津，上海及其周边
地区杭州，广州等地，由于人口密集、消费需求高，冷库供不应求，
租金价格会有明显的上浮。
二、冷库行业发展趋势分析
2019年7月30日，中共中央政治局会议召开，释放出多个重磅信号。与今年4月份的政治局会议相比，此次会议提出，实施城镇老旧
小区改造、城市停车场、城乡冷链物流设施建设等补短板工程，加快推进信息网络等新型基础设施建设。值得注意的是，城乡冷链物流设施建设作为补短板工程，首次写入中央政治局会议，国家推动冷链物流设施建设的意图明显。
冷链由一系列环节构成，在冷链的多个环节比如产地预冷、生产加工、储藏、配送等环节中，冷库都起着核心作用，冷库是冷链承上启下重要的中转环节。
冷库主要由制冷系统和库房组成，制冷系统是冷库的核心，保证冷库的冷源供应，库房的作用是保温隔热，最大限度减少制冷机组制造的冷量向外泄露以维持低温环境。从分类来看，按库容可分为大、中、小型冷库，按冷藏设计温度可分为高温库、中温库、低温库和超低温库等，另还有其他类型的分类。
2018年全国冷库总量达到5238万吨（折合约1.3亿立方米），新增库容488万吨，同比增长10.3%。近5年来我国冷库市场快速发展态势明显，2018年冷库的增长稳中趋缓，但仍保持了10%以上的增速，主要原因是整个冷库市场处于新旧动能转换的过渡时期，有很多旧冷库面临整顿和拆迁。