房地产企业q全套成本分摊明细表
房地产开发企业本年共同（间接）成本分摊明细表⑴
纳税所属年度: 年度
、本表为本年发生的共同（间接）成本需要在项目各期进行分摊时填报
房地产开发企业本年共同(间接)成本分摊明细表
⑵
由(1)表转入应本期分摊的金额
本期共同(间接)成本需要分摊的金
额
成本项目
会计总 金额 税收总金 额 分摊 方法
计算分
摊比例
的分母 金额
成本 对象
成本
对象
分摊 比例 会计分 摊金额 税收分 摊金额 纳税调整 金额 分摊 比例 会计分 摊金额 税收分 摊金额 纳税调整
金额
1. 土地征用及 拆
迁补偿费
2、公共配套设 施
3.借款费用
4、其他成本费 用
合计
— ---
本表为本年发生的共同(间接)成本需要在各个成本对象间进行分摊时填报。
纳税所属年度:
年度
纳税人名称(公章) 本年本期共同(间接)成本归 集起始日
由(1)表转入应本期分摊的
金额
纳税人识别码 本年本期共同~(间接)成本
归集截止日
本项目为第几期
项目
会计金额
税收金额
项目
会计金额
税收金额
1. 土地征用及拆迁补偿费 (1)土地买价或出让金 (2) 市政配套费 (3) 耕地占用税、契税 (4) 土地使用费、闲置费 (5) 拆迁补偿支出、安置及 动迁支出 (6)其他
2.前期工程费 (1) 水文地质勘测 (2) 规划、设计 (3) 可行性研究 (4) 筹建、场地通平 (5) 其他
3.建筑安装工程费 其中：预提费用 (1)建筑工程费
会计金额
本期发生的共同(间接)成本金额
(2)安装工程费 4. 基础设施建设费 5. 公共配套设施费 —其中：预提费用 6. 开发间接费用~ (1)工资及福利费 ⑵折旧费 (3) 修理费 (4) 办公费 (5) 水电费 (6) 劳动保护费 (7) 工程管理费 (8) 利息支出费 (9)周转房摊销
(10) 项目营销设施建 造费
(11) 其他
税收金额
房地产开发企业开发成本分摊明细表（3）
纳税所属年度: 年度
1、本表为一个成本对象发生的开发成本在已销、未销、转自用间分摊时填报。
2、本年按需要在已销、未销、转自用分摊的成本对象个数分别报送。
房地产开发项目完工对象会计成本、计税成本调整计算明细表
法律和行政责任。
（签名）
年月日
1、本表填报房地产开发企业会计成本与计税成本的差异。
2、本年纳税调整金额填入企业所得税年度纳税申报表附表三40行次。
房地产开发企业预提费用明细表
—、出包工程
出包工
程项目
承包单
位名称
承包单
位主管
税务机
关
出包合
同号出包项
目开工
日期
出包项
目完工
日期
合同
金额
已开票
金额
发票
号码
预提金额预提费用占
合同总额比
例
二、公共配套设施
三、政府收费
本人知悉并保证本企业提供的资料真实、完整、准确，并承担因资料虚假而
具体
项目
政
收
相
文
名
文
号
府
费
关
件
及
件
收费
标准
收费
金额
预提
金额
公共
配套
设施
名称
开
时
（
计
完
时
（
计
预算
造价
预提
金额
企业法人代
表声明产生的法律和行政责任。（签名）
1、出包工程按出包合同明细填列，并附出包工程合同。
2、公共配套设施按项目明细填列，并附送公共配套设施承诺建造且不可撤销的
相关资料,公共配套设施是指非营利且产权属于全体业主,或无偿赠与地方政府、
公用事业单位的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园，利用地下基础设施形成的停车场所。
3、政府收费按具体收费项目明细填列。
房地产项目成本科目设置和分摊原则指引
房地产项目成本科目设置 与分摊原则管理指引 目的 统一房地产成本科目和成本费用的跨期分摊原则，制定成本目标测算、动态分析和结算的基础规则，使项目过程的成本费用数据记录清楚，便于跨项目的成本费用对比，逐步加强项目成本测算的能力。 适用范围 适用于成本科目设置和成本费用分摊。 术语和定义 成本核算：把一定时期内企业生产经营过程中所发生的费用，按其性质和发生地点，分类归集、汇总、核算，计算出该时期内生产经营费用发生总额和分别计算出每种产品的实际成本和单位成本的管理活动。 成本核算对象：是指为了有利于成本费用对比和预测，而需要单独计算实际成本和单位成本的产品。 在房地产开发活动中，成片分期（区）开发的项目，可以以各期(区)为成本核算对象；同一项目有裙楼、公寓、写字楼等不同功能的，在按期(区)划分成本核算对象的基础上，还应按功能划分成本核算对象；同一小区、同一期有高层、多层、复式等不同结构的，还应按结构划分成本核算对象； 根据核算和管理需要，对独立的设计概算或施工图预算的配套设施，不论其支出是否摊入房屋等开发产品成本，均应单独作为成本核算对象。对于只为一个房屋等开发项目服务的、应摊入房屋等开发项目成本且造价较低的配套设施，可以不单独作为成本核算对象，发生的开发费用直接计入房屋等开发项目的成本。 职责 集团成本管理部 负责制定通用的成本费用科目体系和分摊原则 项目公司成本部 根据通用的成本费用科目体系和分摊原则，制定本项目的成本科目和具体的分摊规则，进行成本测算和分摊 现有项目公司部门设置与标准项目公司部门设置对应关系： 工作方法和过程控制 成本费用科目与核算内容 成本费用科目分为五个一级科目，分别是“开发成本、营业费用、财务费用、管理费用、不可预见费”，下表是整个成本科目的详细分级与单项核算内容的示意：
房地产企业q全套成本分摊明细表
房地产开发企业本年共同（间接）成本分摊明细表⑴ 纳税所属年度: 年度 、本表为本年发生的共同（间接）成本需要在项目各期进行分摊时填报
房地产开发企业本年共同(间接)成本分摊明细表 ⑵ 由(1)表转入应本期分摊的金额 本期共同(间接)成本需要分摊的金 额 成本项目 会计总 金额 税收总金 额 分摊 方法 计算分 摊比例 的分母 金额 成本 对象 成本 对象 分摊 比例 会计分 摊金额 税收分 摊金额 纳税调整 金额 分摊 比例 会计分 摊金额 税收分 摊金额 纳税调整 金额 1. 土地征用及 拆 迁补偿费 2、公共配套设 施 3.借款费用 4、其他成本费 用 合计 — --- 本表为本年发生的共同(间接)成本需要在各个成本对象间进行分摊时填报。 纳税所属年度: 年度 纳税人名称(公章) 本年本期共同(间接)成本归 集起始日 由(1)表转入应本期分摊的 金额 纳税人识别码 本年本期共同~(间接)成本 归集截止日 本项目为第几期 项目 会计金额 税收金额 项目 会计金额 税收金额 1. 土地征用及拆迁补偿费 (1)土地买价或出让金 (2) 市政配套费 (3) 耕地占用税、契税 (4) 土地使用费、闲置费 (5) 拆迁补偿支出、安置及 动迁支出 (6)其他 2.前期工程费 (1) 水文地质勘测 (2) 规划、设计 (3) 可行性研究 (4) 筹建、场地通平 (5) 其他 3.建筑安装工程费 其中：预提费用 (1)建筑工程费 会计金额 本期发生的共同(间接)成本金额 (2)安装工程费 4. 基础设施建设费 5. 公共配套设施费 —其中：预提费用 6. 开发间接费用~ (1)工资及福利费 ⑵折旧费 (3) 修理费 (4) 办公费 (5) 水电费 (6) 劳动保护费 (7) 工程管理费 (8) 利息支出费 (9)周转房摊销 (10) 项目营销设施建 造费 (11) 其他 税收金额
房地产企业开发成本核算及分配
一、房地产企业成本核算的对象 但随着房地产市场向纵深发展，一个项目是综合的，按其居住功能分可能有普通住宅、公寓楼、写字楼、商业用房或可单独出售的配套设施等建构筑物，按其建筑的性质可能有普通多层、小高层、高层、别墅或裙楼等等，按其是否装修还可以分为毛坯房、粗装修房或精装修房等，总之开发产品是复杂多样。于是，在实际业务操作中有的以小区为核算对象、有的以分批开发的项目为核算对象、有以工程发包标段为核算对象、有的以能否单独编制概算或施工图预算的单项开发项目为成本核算对象、有的甚至提出以房地产开发项目的工程内容和工期进度作为主要依据来确定成本归集对象，我们不能去武断地评价哪一种方法正确与否，但有一点是明确的，那就是这些方法所核算出的单位面积的成本是不合理的，不能真正保证收入与成本配比。还有可能出现人为地调节利润的情况，从而使信息的真实可靠性大打折扣。 笔者认为房地产业成本归集的对象无论项目的开发是单一还是复杂多样，均应以政府批准立项的单个项目为核算对象，不管是该项目是否与其他项目的名称、地块以及其他配套设施是否相联系，因为一个项目无论是立项审批还是规划审批，一般是独立于其他项目的作为一个整体考虑的，在项目的建筑密度、容积率、绿化履盖率、人防设计要求、配套设施的建设都是单独要求的.所以在项目分批分期开发时如果简单地按批次、按标段或按建筑类别都不能合理而准确地反映出开发产品的成本。于此有一检验成本核算准确合理的方法，那就是在同一个立项项目中的同类开发产品的成本相当，在销售价格平稳再剔除其他价格调整因素的情况下，同类的开发产品的销售毛利是不会有很大的波动的。所以考虑成本核算对象时应该以政府批准立项的项目为单位，只有按照规划的要求将所有应该实施及配套的工程项目建设完成后才能算是整个项目的成本归集完毕，否则，即使提前按照工程预算将相关的成本预提计入开发总成本也会有误差。 二、房地产企业成本归集 与其他行业的成本核算一样，在确定了成本核算对象后，就是客观选择确定成本的结构。在开发成本一级科目下设置“土地成本、前期费用、建筑安装成本、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费、财务费用”等二级明细核算，再在二级明细科目下设三级明细，对各个二级科目进行细化。由于房地产产品规模大、生产周期长，往往成片分期开发，而且建筑产品是非标准产品，因此在设立三级成本明细时，对同一小区内的各工程项目应该分类进行核算，可以借助于工程或前期部门所编制的项目预算，尽可能与项目规划、预算的项目内容一致，或者说以上内容都能在所设置的三级明细成本中合理地归集，同时对于成片、分批开发的相近的开发产品可以行当合并，如甲小区——小高层、甲小区——普通多层等，对于受益对象较多或是整个立项项目都需要承担的公共成本，在核算时要做详细的记载，以便于今后的分步分配计算。 合理归集完全部开发成本后，最关键工作就是成本的分配了。在此前，我们要讨论一下单位成本的对象问题，以往大家都是计算出全部开发产品的单位建筑面积或可售面积成本，(即直接用总成本除以总的建筑面积或可售面积)，进而根据各产品对象的面积乘以单位面积成本就计算出单个开发产品的销售成本了，有些企业甚至不设置“开发产品”科目或是开发产品科目不设置明细户，当然，这对于一些规模小、开发产品较为单一的项目来说这样分配是不会影响
房地产项目成本核算的法则
房地产项目成本核算的“四五六法则” 房地产开发成本核算简单来说，就是按照成本项目归集和分配开发商品房支出的全部费用，计算出开发项目总成本和单位建筑面积成本的过程。今天来为大家梳理房地产项目成本核算的“四五六法则”，化繁为简，有条不紊，精准核算！ 成本分配的“四个方法”（一）占地面积法。指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。1.一次性开发的，按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地总面积的比例进行分配。（业态占地面积分配）2.分期开发的，首先按本期全部成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面积的比例进行分配。（先按分期分配，再按业态分配）期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开发用地占地面积减除应由各期成本对象共同负担的占地面积。?应用：土地成本分配、前期三通一平、水纹地理勘察、测绘、场地通平等成本分配。（二）建筑面积法。指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。1.一次性开发的，按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积的比例进行分配。（按业态建筑面积分配）2.分期开发的，首先按期内成本对象建筑面积占开发用地计划建筑面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象建筑面积占期内成本对象总建筑面积的比例进行分配。（先按分期分配，再按业态分配）（三）直接成本法。指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本
对象直接开发成本的比例进行分配。?应用情形：部分业态精装修成本、酒店专属设备、玻璃幕墙、专属电梯。（四）预算造价法。指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。?应用情形：发生的利息支出、监理费支出。企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计量与核算。其中，应计入开发产品成本中的费用属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象，共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象，具体分配方法可按以上规定选择其一。 成本核算的“五个步骤”第一步分类成本费用各项支出归集“开发成本与期间费用”。对当期实际发生的各项支出，按其性质、经济用途及发生的地点、时间区进行整理、归类，并将其区分为应计入成本对象的成本和应在当期税前扣除的期间费用。同时还应按规定对在有关预提费用和待摊费用进行计量与确认。第二步归集开发成本各项成本归集“直接成本、间接成本和共同成本”。对应计入成本对象中的各项实际支出、预提费用、待摊费用等合理的划分为直接成本、间接成本和共同成本，并按规定将其合理的归集、分配至已完工成本对象、在建成本对象和未建成本对象。?直接成本：指在项目开发中直接发生的可以直接计入各成本对象的成本，如土地成本、建安成本。?间接成本：指不能准确直接计入各成本对象的成本，如工程管理费、营销设施费等
房地产企业成本分摊
房地产企业成本分摊 作者: 来源: 网络 本世纪已出台的会计制度中，皆没有专门用于房地产开发企业的会计科目及核算办法，这给这些企业的会计核算带来很大不便。但是，现行所有会计制度涉及会计科目设置的说明中都规定：在不影响对外提供统一财务会计报告的前提下，企业可以根据实际情况自行增设某些会计科目。根据这一些规定，执行《小企业会计制度》、《企业会计制度》或新准则的房地产开发企业，在执行各自适用的会计制度规定的基础上，增设以下专门核算房地产开发的会计科目，不但是需要的，也是符合会计制度规定的： 1.“开发成本”科目。本科目核算房地产开发的费用和成本，包括：（1）开支的拆迁补偿费、土地出让金或受让价款及相关税费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设备费等费用；（2）开发采用出包方式的，根据预付给承包商的款项和工程进度估价的开发成本；（3）工程采用自营方式发生的各项成本费用；（4）分配应由开发产品承担的公共配套设施费、计提应上交有关部门管理的维修费和分摊的间接开发费用；（5）应予资本化计入产品成本的借款费用等；（6）结转开发完工并验收合格的房地产成本。 购入已拆迁平整的土地准备用于房产开发，可先计入“无形资产——土地使用权”科目，待开发时再以适当的分配方法，分摊到“开发成本”的明细科目。 2.“开发间接费用”科目。本科目相当于工业企业的“制造费用”，核算为开发产品而发生除应由行政管理部门承担的费用以外的各项间接费用。 3.“开发产品”科目。本科目核算已开发完工、经验收合格的房地产。 4.“出租开发产品”科目。本科目核算用于出租经营但尚未转为固定资产的土地和房屋。 5.“周转房”科目。本科目核算安置拆迁居民周转使用的房屋。 编制资产负债表时，以上增设的5个会计科目的期末余额，均应计入报表的“存货”项目。 三、房地产开发企业建筑成本、土地成本的计算分摊 房地产开发企业的开发产品成本，一般可划分为建筑成本和土地成本两大类，即开发产品成本=建筑成本+土地成本。建筑成本构成比较复杂，既包括前期费用和房屋的建造成本，还包括与开发产品相关的配套设施费用，以及预提的商品房维修费用、白蚁防治费等其他间接费用；土地成本构成则比较简单，即取得用于开发的土地及土地使用权的全部支出。 建设一幢房屋或者在同一地块上建设若干幢房屋，往往因为用途不同、建筑结构不同，甚至因为楼层不同而有不同的售价，而且，开发房地产的成本，特别是土地成本，往往是笼统的。因此，如何尽可能合理地计算分摊完工产品的建筑成本和土地成本，是房地产开发企业核算的一个难题。 当然，对于开发的房屋如果用途相同、建筑结构也大致相同，例如，一个小区若干幢房屋都是成套住宅，可以采用按可计价销售的房屋面积比例计算分摊建筑成本和土地成本。具体做法是，将小区可售房产连同归全体业主共有的道路、休闲场地等的全部开发成本（包括建筑成本和土地成本，下同），除以可出售房屋的面积总和，得出每平方米住宅的成本，再按各套住宅面积分摊产品成本；如果其中有少量房屋或其他可出售项目，比如车库或车位，采用清一色的按面积分摊不尽合理，可通过估算方法，将其估算的成本从总成本中剔除，然后再按可出售成套住宅面积分摊产品成本。这种成本分摊方法，叫做可售房屋面积比例法，简称面积比例法。 但是，面积比例法适用范围相对较小， 对于同一小区内开发的结构、用途不同的房屋，此法即不可采用。一般情况下，对成片开发不同用途、不同结构的房屋，建筑成本可采用估价修正法进行计算分摊，土地成本可采用售价比率法进行计算分摊，而且这两种方法应合并进行，分步实施。 第一步，用估价修正法计算分摊开发房屋的建筑成本。估价修正法是通过对建筑成本的估算数额进行修正，计算出各种不同结构房屋建筑成本的方法。这种方法也应分步实施： 首先，应估算房屋单位建筑成本。所谓房屋单位建筑成本，实际为每平方米可出售房屋应分摊建筑成本，内容包括：（1）房屋自身的建筑成本；（2）应分摊小区内道路、围墙、休闲场地、休闲设施等附属设施的建筑成本；（3）应分摊其他间接费用构成的开发成本等。 单位成本采用估算方法确定后，再按可出售房屋面积得出估算的开发产品建筑总成本，即：
浅谈房地产企业成本分摊方法
龙源期刊网 https://www.360docs.net/doc/073280683.html, 浅谈房地产企业成本分摊方法 作者：刘媛 来源：《科学大众》2019年第09期 摘 ; 要：现如今，市场经济发展迅速，房地产行业成为市场经济快速发展的主力因素。尤其是近年来，房地产的迅速崛起，为我国的城市化建设作出了贡献，同时也大大提高了国内经济发展水平。對房地产企业发展而言，如何确保企业健康平稳地发展，是持续稳定生存下去需要考虑的问题。很多房地产企业结合后期项目清算的问题着手考虑成本分摊的方法。文章第一部分简述了成本分摊的重要性，第二部分以S房地产企业为例，分析在符合成本分摊方法的原则下对于不同成本采取的分摊方式。第三部分对于房地产企业成本分摊方法的难点根据政策在不同口径下做出解释和建议，旨在为同行业发展提供参考价值。 关键词：房地产企业;成本分摊;方法 近年来，我国的经济发展水平得到了很大提升，人民群众的物质生活水平也跟着有所提高，经济独立导致居民的购房需求增加。房地产行业也因为需求的增长，行业前景呈现一片大好趋势。但也因此，使房地产企业的竞争越来越激烈，不少企业因经营不善，导致倒闭。房地产企业的特点是投资周期长、投资成本高，选择一种合理并适合本企业的成本分摊方法对于未来成本的确认显得尤为重要，因此房地产企业必须重视成本分摊方法带来的经济效益。 1 ; ;成本分摊的重要性 对企业来说，合规合理的成本分摊可以帮助企业享受国家税收优惠政策，帮助企业有效控制成本。从长远上来说，可以为企业提高经济效益。如果企业没有选择合适的成本分摊方法，可能会让原本能享受优惠的项目反变成应税项目，加大了企业税收负担。 2 ; ;S房地产企业成本分摊方法 2.1 ;公共成本 S房地产企业（以下简称S企业）2008年通过招拍挂与国土局签订了土地出让合同，出让面积近666 660 m2。由于出让面积较大，S企业分ABCD 4个组团逐期开发。2009年取得了A 组团的施工许可证，BCD组团的施工许可证分别于2014年、2015年、2017年取得，目前ABC 3个组团已经竣工验收，D组团还在建设中，未竣工。 S企业于2009年取得A，B，C，D 4个组团的土地证，土地出让金按照土地证面积在4个组团分摊。由于A组团是第一个开发的，财务部对于独立于A组团发生的成本合同单独签订。对于发生在A，B，C，D 4个组团需要分摊的公共成本，如前期开发费、基础设施建设费
(完整版)万科集团房地产成本核算指导
万科集团房地产成本核算指导 第一章总则 1-1 为了加强成本管理，规范集团房地产开发企业成本核算，正确计算开发产品成本，便于成本资料的比较和分析，根据会计准则等有关规定，以及集团《财务管理规则》和《会计管理规则》的要求，制定本指导。 1-2 集团房地产开发企业成本核算的任务是：建立和完善成本核算基础工作，严格遵守成本开支范围，合理确定成本计算对象，正确归集和分配开发成本及费用，及时、准确、完整地提供成本核算资料，及时发现成本管理中存在的问题，以便寻求降低成本的途径。 1-3 各房地产开发企业，建立成本核算责任制，不断完善成本核算基础工作，改进成本核算办法，严格按照国家以及集团成本管理的要求，正确组织成本核算工作，并自觉接受集团的监督。 第二章成本核算的基本程序 成本核算的一般步骤： 第一步：根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。 第二步：按成本核算及管理的要求，设置有关成本核算会计科目和帐簿，按成本核算对象归集开发成本费用。 第三步：按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。 第四步：将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。 第五步：编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本。 第六步：正确划分完工和在建开发产品之间的开发成本，分别结转完工开发产品成本，按建筑面积计算完工产品单位成本。 第七步：正确划分可售面积、不可售面积(由主管部门划分提供)，根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本，按与结算销售收入配比的原则正确结转完工开发产品的销售成本。 第八步：编制成本报表，根据成本管理和核算要求，总括反映各成本核算对象的成本情况。 第三章成本核算对象的确定 3-1 成本核算对象的确定原则：应满足成本计算的需要；便于成本费用的归集；利于成本的及时结算；适应成本监控的要求。 3-2 各单位可根据上述原则，参照下列条件，结合项目开发地点、规模、周期、方式、功能设计、结构类型、装修档次、层高、施工队伍等因素和管理需要等当地实际情况，确定具体成本核算对象。 (1) 单体开发项目，一般以每一独立编制设计概算或施工图预算所列的单项开发工程为成本核算对象。 (2) 在同一开发地点、结构类型相同、开竣工时间相近、由同一施工单位施工或总包的群体开发项目，可以合并为一个成本核算对象。 (3) 对于开发规模较大、工期较长的开发项目，可以结合项目特点和成本管理的需要，按开发项目的一定区域或部位或周期划分成本核算对象。 ▲成片分期（区）开发的项目，可以以各期(区)为成本核算对象。 ▲同一项目有裙房、公寓、写字楼等不同功能的，在按期(区)划分成本核算对象的基础上，
房地产企业成本分摊方法整理
房地产企业成本分摊方法整理 （一）建筑面积法 什么是建筑面积法？ 建筑面积法。指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。 1.一次性开发的，按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积的比例进行分配。 2.分期开发的，首先按期内成本对象建筑面积占开发用地计划建筑面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象建筑面积占期内成本对象总建筑面积的比例进行分配。 为了阐述大家都知道的“概念”，我通过简单的案例来解读概念。 【案例一】 老王计划在老家宅基地修建一座两层的门房，建筑面积是200平方米，共花了75000元，请计算每平方米的单位造价是多少元？ 75000元/200平方米=375元/㎡ 以上计算过程就是对建筑面积法的核心诠释。 在房地产企业进行土地增值税清算的时候，计算单位成本是必经步骤。在实际操作中，建筑面积法要学会灵活运用。下面我们就详细解读。 【案例二】 假设某房地产企业开发成本（依据竣工决算报告做出，记账凭证、流水均符合税法规定）、销售面积、单位成本如下图所示： 第一步：归集开发成本合计数。 首先归集清算对象帐载“开发成本”会计科目借方累计发生数，即建造项目所有的、合理的、合规的支出。如上图所示，开发成本总额1.15亿元。 提示：按照开发成本六个明细列式，详细记载每一明细科目的借方发生数。目的就是一则细化分类，便于后续审核；二则便于稽查应对。 第二步：利息单独列示 “开发成本---开发间接费”科目的“利息”支出单独列示。在计算土地增值税流程中，利息扣除分为两种，一是计算扣除，二是据实扣除。为了便于前期测算和后期清算，有必要单独列示。你懂的！ 第三步：汇总销售面积 该销售面积包括三部分：
房地产项目开发成本分摊工作指引(初版)
成本分摊工作指引 （初版） 编制*** 日期2020年3月 审核*** 日期2020年3月 批准*** 日期2020年3月
1、职责划分 1.1部门简称说明 1.1.1成本管理部门：指公司总部成本管理中心，项目公司成本管理部。 1.1.3财务管理部门：指公司总部财务管理中心、项目公司财务管理部。 1.2成本管理部门 1.2.1项目公司成本管理部负责编制《跨期分摊明细表》； 1.3财务管理部门 1.3.1项目公司财务管理部负责成本核算对象的划分确认、成本分摊原则； 2、成本核算流程 2.1核算对象的确定 根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象 2.2科目设置 设置有关成本科目，核算和归集开发成本及费用。 具体科目内容见附件一《成本科目及费项说明》。 2.3分摊标准 按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。 2.4费用分摊 将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。 2.5核算对象成本 编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本。 2.3开发成本划分 正确划分已完工和在建开发产品之间的开发成本，分别结转完工开发产品成本。 2.4可售面积与不可售面积 正确划分可售面积、不可售面积(按政府主管部门规定划分)，根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本。 2.5成本报表 编制成本报表（纳入目标成本编制方案中），根据成本核算和管理要求，综合反映各成本核算对象的成本情况。 3成本核算对象的确定原则 3.1可售性原则 区分是否作为成本核算对象的基本原则：如果某一类开发产品可以对外经营销售，则应当作为独立的成本对象进行成本核算。 3.2定价差异原则
房地产企业成本分摊方法整理(附案例分析).pdf
房地产企业成本分摊方法整理（附案例分析） （一）建筑面积法什么是建筑面积法？ 建筑面积法。指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行 分配。 1.一次性开发的，按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积的比例进行分 配。 2.分期开发的，首先按期内成本对象建筑面积占开发用地计划建筑面积的比例进行 分配，然后再按某一成本对象建筑面积占期内成本对象总建筑面积的比例进行分配。 为了阐述大家都知道的概念，我通过简单的案例来解读概念。 【案例一】 老王计划在老家宅基地修建一座两层的门房，建筑面积是200平方米，共花了75000元，请计算每平方米的单位造价是多少元？（小学三年级应用题） 对了，你们已经学会抢答！计算过程如下： 75000元/200平方米=375元/㎡ 以上计算过程就是对建筑面积法的核心诠释。
在房地产企业进行土地增值税清算的时候，计算单位成本是必经步骤。在实际操作 中，建筑面积法要学会灵活运用。下面我们就详细解读。 【案例二】 假设某房地产企业开发成本（依据竣工决算报告做出，记账凭证、流水均符合税法 规定）、销售面积、单位成本如下图所示： 第一步：归集开发成本合计数。 首先归集清算对象帐载开发成本会计科目借方累计发生数，即建造项目所有的、合 理的、合规的支出。如上图所示，开发成本总额 1.15亿元。 提示：按照开发成本六个明细列式，详细记载每一明细科目的借方发生数。目的就 是一则细化分类，便于后续审核；二则便于稽查应对。 第二步：利息单独列示 开发成本---开发间接费科目的利息支出单独列示。在计算土地增值税流程中，利息扣除分为两种，一是计算扣除，二是据实扣除。为了便于前期测算和后期清算，有 必要单独列示。你懂的！
土地出让金、开发成本、配套设置费的分摊方法
一、第三十三条九项（二）款的原文 （二）扣除项目不能够直接认定的，审核当期扣除项目分配标准和口径是否一致，是否按照下列顺序合理分摊： 1.将“取得土地使用权所支付的金额、土地征用及拆迁补偿费”按照实际占用土地面积占土地总面积的比例，在可售与不可售的房地产之间进行分配。 2.将“前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金、国家规定的其他扣除项目”，按照建筑面积占总建筑面积的比例，在可售与不可售的房地产之间进行分配。 3.属于全体业主共有或者无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的公共配套设施费，一般按照可售面积分摊各期、各项目应负担的成本。 二、土地成本分摊，分配方法 （一）交易情况 某房地产开发公司在一块10000平方米的土地进行房地产开发，其取得土地使用权所支付的出让金为1000万元。该房地产公司在这块土地上建了两幢楼，一幢为写字楼，占地面积（包括周围的道路及绿地等）4000平方米，建筑面积15000平方米；一幢为公寓，占地面积（包括周围的道路及绿地等）6000平方米，建筑面积16000平方米。公寓的公共配套设施当中有游泳池占地面积100平方米、建筑面积的500平方米，开发商改变为对外开放的经营性质的设施。公寓已出售90%，写字楼尚未转让。 （二）按占地面积分摊土地出让金 1.公寓应分摊的土地出让金为： 按转让土地使用权的面积分摊，公寓应分摊的土地出让金的计算方法如下： 公寓应分摊的土地出让金600万元＝公寓占地面积6000平方米×（项目支付土地出让金总额1000万元÷项目总占地面积10000平方米）。 2.按可售与不可售面积确认应分摊的土地出让金： （1）公寓不可售占地面积应负担的出让金。公寓总占地面积6000平方米，其中不可售面积的游泳也占地100平方米，应负担土地出让金计算方法如下： 不可售面积应负担的土地出让金1O万元＝不可售占地面积100平方米×（项目支付土地出让金总额1000万元÷项目总占地面积10000平方米）。 （2）公寓可售面积应分摊的土地出让金。 公寓可售面积应分摊的土地出让金590万元＝公寓应分摊的土地出让金600万元－不可售面积应负担的土地出让金10万元。
开发成本的分摊方法
开发成本的分摊方法（1） 1、房地产企业开发成本、土地成本、公共配套的分摊方法 （一）不能够直接认定的土地成本分摊、开发成本分摊、公共配套设施费分摊等三个问题作如下分析说明 （二）扣除项目不能够直接认定的，审核当期扣除项目分配标准和口径是否一致，是否按照下列顺序合理分摊： 1.将“取得土地使用权所支付的金额、土地征用及拆迁补偿费”按照实际占用土地面积占土地总面积的比例，在可售与不可售的房地产之间进行分配。 2.将“前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金、国家规定的其他扣除项目”，按照建筑面积占总建筑面积的比例，在可售与不可售的房地产之间进行分配。 3.属于全体业主共有或者无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的公共配套设施费，一般按照可售面积分摊各期、各项目应负担的成本。 二、土地成本分摊，分配方法 （一）交易情况 某房地产开发公司在一块10000平方米的土地进行房地产开发，其取得土地使用权所支付的出让金为1000万元。该房地产公司在这块土地上建了两幢楼，一幢为写字楼，占地面积（包括周围的道路及绿地等）4000平方米，建筑面积15000平方米；一幢为公寓，占地面积（包括周围的道路及绿地等）6000平方米，建筑面积16000平方米。公寓的公共配套设施当中有游泳池占地面积100平方米、建筑面积的500平方米，开发商改变为对外开放的经营性质的设施。公寓已出售90%，写字楼尚未转让。 （二）按占地面积分摊土地出让金 1.公寓应分摊的土地出让金为： 按转让土地使用权的面积分摊，公寓应分摊的土地出让金的计算方法如下： 公寓应分摊的土地出让金600万元＝公寓占地面积6000平方米×（项目支付土地出让金总额1000万元÷项目总占地面积10000平方米）。 2.按可售与不可售面积确认应分摊的土地出让金： （1）公寓不可售占地面积应负担的出让金。公寓总占地面积6000平方米，其中不可售面积的游泳也占地100平方米，应负担土地出让金计算方法如下： 不可售面积应负担的土地出让金1O万元＝不可售占地面积100平方米×（项目支付土地出让金总额1000万元÷项目总占地面积10000平方米）。 （2）公寓可售面积应分摊的土地出让金。 公寓可售面积应分摊的土地出让金590万元＝公寓应分摊的土地出让金600万元－不可售面积应负担的土地出让金10万元。 3.本次清算应负担的土地出让金： 本次清算应负担的土地出让金531万元＝公寓可售面积应分摊的土地出让金590万元×已出售比例90%。 （三）按建筑面积分摊土地出让金 1.公寓应分摊的土地出让金为： （1）总建筑面积=写字楼建筑面积15000平方米＋公寓建筑面积16000平方米＝31000平方米（2）公寓应分摊的土地出让金：516万元＝公寓建筑面积16000平方米×（出让金总额1000万元÷总建筑面积31000平方米）。 2.按可售与不可售面积确认应分摊的土地出让金： （1）公寓不可售占地面积应负担的出让金 不可售面积应负担的土地出让金16万元＝不可售建筑面积500平方米×（项目支付土地出让金总额1000万元÷项目总建筑面积31000平方米）。 （2）公寓可售面积应分摊的土地出让金
土地增值税的成本分摊方法部分汇总
土地增值税的成本分摊方法部分汇总 问题一、清算单位（成本对象）之间的成本分摊 土地增值税每个清算单位（成本对象）之间土地成本、间接费用、共同费用，公共配套设施分摊的规定很有特色：其规定既不明确，且可选择。如： 土地增值税实施细则：纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。国税发[2006]187号：属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。二、一个成本对象中包含不同类型房地产扣除项目分摊问题。 国税发[2009]91号：纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。（合理的方法是什么？没有明确。） 地方规定： 1、按建筑面积分摊。如：广西壮族自治区地方税务局关于明确土地增值税清算若干政策问题的通知（桂地税发〔2008〕44号） 三、关于房地产开发项目同时涉及普通住宅、非普通住宅和其他用房的，应如何计算其增值额的问题 （一）开发项目同时包含普通住宅与非普通住宅以及其他用房的，应分别核算其增值额。 （二）上述项目在计算时，如其成本费用混合核算的，应以不同类型的用房，分别按建筑面积进行分摊。 2、按面积建筑分摊外加可选择其他。如：安徽省地方税务局关于土地增值税有关问题的通知（皖地税函〔2007〕311号） 1、纳税人开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅，应依照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）的要求，分别核算增值额。 在分别核算增值额时，可以采取按普通标准住宅可售建筑面积占整个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定扣除金额。前款中，其他合理的方法是指：按照土地增值税计算的原则和规定以及房地产开发企业实际计算并分摊开发成本、开发费用等扣除项目的方法。湖北省地方税务局关于印发《湖北省房地产开发企业土地增值税清算管理办法》的通知（鄂地税发〔2008〕207号）第十八条清算的房地产开发项目，其房地产开发成本费用的计算分摊按核实的可售建筑面积计算分摊，并遵循准予扣除的房地产开发成本金额与取得收入的面积相配比的分摊原则。对于商住综合楼，可结合实际情况，采取合理方法分别计算确定商铺与住宅的单位建筑面积成本。 3、其他分配方法。 按面积分摊不尽合理，再说选择其他方法如果没有文件明确规定等于没有。为了克服按面积分摊的不合理，有些地方明确了其他分配方法。 3－1、层高系数法。如：福州市地方税务局关于房地产开发企业土地增值税若干政策问题的通知（榕地税发〔2008〕108号） 根据国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）和福建省地方税务局《关于进一步加强我省房地产开发企业土地增值税管理的通知》（闽地税发〔2008〕64号）第二条第(二)点关于“土地增值税扣除项目金额的计算。对同一项目中包含不同类型房地产的，其扣除项目金额在不同类型房地产间的分摊原则上按可售面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他合理方式计算分摊。具体事宜由设区市地税局明确”的规定，结合我市情况，经2008年6月9日局务会议研究决定，对我市房地产开发企业同一项目中包含不同类型房地产的土地增值税扣除项目金额计算分摊办法明确通知如下: 一、房地产开发成本计算分配办法 房地产开发企业同一项目中包含不同类型房地产的,其房地产开发成本可采取层高系数计算分配办法，具体计算口径和步骤如下： （一）计算层高系数 在纳税人同一项目(包含不同类型房地产)中，选取住宅层高为基数，设定为1，其他商品层高与住宅层高之比，计算出各自层高系数。 （二）计算总层高系数面积 ∑层高系数面积=∑不同类型商品层高系数×可售面积 （三）计算房地产开发成本在不同类型商品中分摊 不同类型商品应分摊的房地产开发成本=[房地产开发成本÷∑层高系数面积×（不同类型商品层高系数×已售面积）
房地产项目成本科目设置和分摊原则指引
房地产项目成本科目设置和分摊原则指引 -CAL-FENGHAI-(2020YEAR-YICAI)_JINGBIAN
房地产项目成本科目设置 与分摊原则管理指引 1.目的 统一房地产成本科目和成本费用的跨期分摊原则，制定成本目标测算、动态分析和结算的基础规则，使项目过程的成本费用数据记录清楚，便于跨项目的成本费用对比，逐步加强项目成本测算的能力。 2.适用范围 适用于成本科目设置和成本费用分摊。 3.术语和定义 成本核算：把一定时期内企业生产经营过程中所发生的费用，按其性质和发生地点，分类归集、汇总、核算，计算出该时期内生产经营费用发生总额和分别计算出每种产品的实际成本和单位成本的管理活动。 成本核算对象：是指为了有利于成本费用对比和预测，而需要单独计算实际成本和单位成本的产品。 在房地产开发活动中，成片分期（区）开发的项目，可以以各期(区)为成本核算对象；同一项目有裙楼、公寓、写字楼等不同功能的，在按期(区)划分成本核算对象的基础上，还应按功能划分成本核算对象；同一小区、同一期有高层、多层、复式等不同结构的，还应按结构划分成本核算对 象； 根据核算和管理需要，对独立的设计概算或施工图预算的配套设施，不论其支出是否摊入房屋等开发产品成本，均应单独作为成本核算对象。对于只为一个房屋等开发项目服务的、应摊入房屋等开发项目成本且造价较低的配套设施，可以不单独作为成本核算对象，发生的开发费用直接计入房屋等开发项目的成本。 4.职责 4.1集团成本管理部 4.1.1负责制定通用的成本费用科目体系和分摊原则 项目公司成本部 根据通用的成本费用科目体系和分摊原则，制定本项目的成本科目和具体的分摊规则，进行成本测算和分摊 现有项目公司部门设置与标准项目公司部门设置对应关系：
房地产企业成本分摊方法整理【最新版】
房地产企业成本分摊方法整理 (五)层高系数法 根据《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)规定，属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。 前面，关于成本分摊的基础方法(建筑面积法、预算造价法、占地面积法、直接成本法)，我们就与大家分享完了。那么，下来我们再聊聊“其他合理的方法”，首先来了解层高系数法。 什么是层高系数法? 我翻阅了相关资料，暂时没有找到层高系数法的定义，只好自己来做蹩脚的阐述。层高系数法，就是利用层高系数来均衡分摊由于层高不一样而影响的建筑成本。我们还是通过案例来解读: 案例: 老王计划在老家的宅基地修建一座两层的门房，建筑面积是200
平方米，其中第一层层高4.5米(假设为商业)，第二层层高3米(假设为普通住宅)，各层建筑面积均为100㎡，共花了75000元。请计算商业的工程造价?(小学三年级的应用题) 第一步:计算层高系数 将普通住宅的层高设为单位“1”，则商业的层高系数为:商业的层高/住宅的层高 =4.5米÷3米=1.5 第二步:计算层高系数下的“层高系数面积” 第一层层高4.5米，可以虚拟认为商业建造了1.5层，于是商业建筑面积就不是真实的100㎡了，而是虚拟的150㎡。数据来源: (1)商业建筑面积*层高细数 =100平方米×1.5 =150㎡
(2)住宅的层高系数面积 =真实的建筑面积*层高系数 =100㎡×1 =100㎡ 于是，整座楼的建筑面积就不是200平方米了，而是考虑层高因素下的250平方米了。数据来源: 商业层高细数面积+住宅层高系数面积 =150㎡+100㎡ =250㎡ 第三步:计算层高系数法下的单位成本 单位成本=总成本/层高系数面积 =7.5万元÷250㎡
房地产企业成本分摊方法
房地产企业开发成本、土地成本、公共配套的分摊方法 不能够直接认定的土地成本分摊、开发成本分摊、公共配套设施费分摊等三个问题作如下分析说明 （二）扣除项目不能够直接认定的，审核当期扣除项目分配标准和口径是否一致，是否按照下列顺序合理分摊： 1.将“取得土地使用权所支付的金额、土地征用及拆迁补偿费”按照实际占用土地面积占土地总面积的比例，在可售与不可售的房地产之间进行分配。 2.将“前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金、国家规定的其他扣除项目”，按照建筑面积占总建筑面积的比例，在可售与不可售的房地产之间进行分配。 3.属于全体业主共有或者无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的公共配套设施费，一般按照可售面积分摊各期、各项目应负担的成本。 二、土地成本分摊，分配方法 （一）交易情况 某房地产开发公司在一块10000平方米的土地进行房地产开发，其取得土地使用权所支付的出让金为1000万元。该房地产公司在这块土地上建了两幢楼，一幢为写字楼，占地面积（包括周围的道路及绿地等）4000平方米，建筑面积15000平方米；一幢为公寓，占地面积（包括周围的道路及绿地等）6000平方米，建筑面积16000平方米。公寓的公共配套设施当中有游泳池占地面积100平方米、建筑面积的500平方米，开发商改变为对外开放的经营性质的设施。公寓已出售90%，写字楼尚未转让。 （二）按占地面积分摊土地出让金 1.公寓应分摊的土地出让金为：
按转让土地使用权的面积分摊，公寓应分摊的土地出让金的计算方法如下： 公寓应分摊的土地出让金600万元＝公寓占地面积6000平方米×（项目支付土地出让金总额1000万元÷项目总占地面积10000平方米）。 2.按可售与不可售面积确认应分摊的土地出让金： （1）公寓不可售占地面积应负担的出让金。公寓总占地面积6000平方米，其中不可售面积的游泳也占地100平方米，应负担土地出让金计算方法如下： 不可售面积应负担的土地出让金1O万元＝不可售占地面积100平方米×（项目支付土地出让金总额1000万元÷项目总占地面积10000平方米）。 （2）公寓可售面积应分摊的土地出让金。 公寓可售面积应分摊的土地出让金590万元＝公寓应分摊的土地出让金600万元－不可售面积应负担的土地出让金10万元。 3.本次清算应负担的土地出让金： 本次清算应负担的土地出让金531万元＝公寓可售面积应分摊的土地出让金590万元×已出售比例90%。 （三）按建筑面积分摊土地出让金 1.公寓应分摊的土地出让金为： （1）总建筑面积=写字楼建筑面积15000平方米＋公寓建筑面积16000平方米＝31000平方米 （2）公寓应分摊的土地出让金：516万元＝公寓建筑面积16000平方米×（出让金总额1000万元÷总建筑面积31000平方米）。 2.按可售与不可售面积确认应分摊的土地出让金： （1）公寓不可售占地面积应负担的出让金
房地产成本分摊办法(完整资料).doc
【最新整理，下载后即可编辑】 为方便大家实际工作，现对《<土地增值税清算鉴证业务准则>指南》“第三十三条扣除项目的认定九、扣除项目分配分摊的顺序和标准的审核方法”中“（二）”项应如何理解。“（二）”项讲的是不能够直接认定的土地成本分摊、开发成本分摊、公共配套设施费分摊等三个问题作如下分析说明。 一、第三十三条九项（二）款的原文 （二）扣除项目不能够直接认定的，审核当期扣除项目分配标准和口径是否一致，是否按照下列顺序合理分摊： 1.将“取得土地使用权所支付的金额、土地征用及拆迁补偿费”按照实际占用土地面积占土地总面积的比例，在可售与不可售的房地产之间进行分配。 2.将“前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金、国家规定的其他扣除项目”，按照建筑面积占总建筑面积的比例，在可售与不可售的房地产之间进行分配。 3.属于全体业主共有或者无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的公共配套设施费，一般按照可售面积分摊各期、各项目应负担的成本。 二、土地成本分摊，分配方法 （一）交易情况 某房地产开发公司在一块10000平方米的土地进行房地产开发，其取得土地使用权所支付的出让金为1000万元。该房地产公司在这块土地上建了两幢楼，一幢为写字楼，占地面积（包括
周围的道路及绿地等）4000平方米，建筑面积15000平方米；一幢为公寓，占地面积（包括周围的道路及绿地等）6000平方米，建筑面积16000平方米。公寓的公共配套设施当中有游泳池占地面积100平方米、建筑面积的500平方米，开发商改变为对外开放的经营性质的设施。公寓已出售90%，写字楼尚未转让。 （二）按占地面积分摊土地出让金 1.公寓应分摊的土地出让金为： 按转让土地使用权的面积分摊，公寓应分摊的土地出让金的计算方法如下： 公寓应分摊的土地出让金600万元＝公寓占地面积6000平方米×（项目支付土地出让金总额1000万元÷项目总占地面积10000平方米）。 2.按可售与不可售面积确认应分摊的土地出让金： （1）公寓不可售占地面积应负担的出让金。公寓总占地面积6000平方米，其中不可售面积的游泳也占地100平方米，应负担土地出让金计算方法如下： 不可售面积应负担的土地出让金1O万元＝不可售占地面积100平方米×（项目支付土地出让金总额1000万元÷项目总占地面积10000平方米）。 （2）公寓可售面积应分摊的土地出让金。 公寓可售面积应分摊的土地出让金590万元＝公寓应分摊的土地出让金600万元－不可售面积应负担的土地出让金10万元。