城中村改造项目具体操作步骤参考资料

城市城中村改造项目项目主要分为三种形式:

广州市城中村旧村庄改造工作流程图

广州市旧城改造工作流程图

广州市旧厂房改造工作流程图

广州市“城中村”改造有关程序

一、改造项目启动程序

（一）改造意愿表决。“城中村”改造之前应充分征询改造范围内村集体经济组织成员的改造意愿，应召开村集体经济组织成员代表大会进行集体表决，经应到会代表2/3以上同意后方可进行改造。

（二）改造方式表决。纳入全面改造范围的“城中村”村集体经济组织可以选择自主改造或通过土地公开出让招商融资进行改造。选择改造方式应经村集体经济组织成员代表大会集体表决，所做决定应当经应到会代表2/3以上通过。

为保证“城中村”改造工作的延续性，各村集体经济组织应成立“城中村”改造领导小组，领导小组负责人由班子成员担任。

二、选择合作企业程序

经村集体经济组织成员代表大会表决确定为自主改造的，村集体经济组织可以通过公开招标或集体表决方式选择合作企业。

(一)公开招标的方式

鼓励村集体经济组织采用公开招标的方式，选择有社会责任、有品牌、有实力、有经验的开发企业参与“城中村”改造项目。

公开招标方案由村集体经济组织编制，并报区政府同意后，通过市政府公开招标平台选择合作企业。

(二)集体表决的方式

1.企业资格审核。各区“三旧”改造主管部门、行政街道管辖办事处会同村集体经济组织对有意向的开发企业其资金实力、拆迁安置能力、改造经验、商业信誉、以及时间精力等方面进行查核，确保数据真实。

2.确定候选企业。村集体经济组织在广泛听取村民意见的基础上需选择1至3家开发企业作为候选企业。

3.集体表决。通过召开村集体经济组织成员代表大会对各合作意向方提交的合作框架协议进行表决。表决结果经应到会成员2/3以上同意后，报各区“三旧”改造主管部门备案。

4.表决结果确认。会议需当场记录和保留纪要文件，纪要文件上需有参加会议人员的签名。

5.表决过程监督。各区“三旧”改造主管部门、行政管辖街道办事处应派员全程参与并监督。

（三）结果公示

确定合作企业后，其结果要进行公示，公示应按以下要求进行：

1.公示时间不少于5个工作日，公示地点应包括村集体经济组织办公地点、村社牌坊及村民主要聚集地等。公示期间村集体经济组织应将每天公示的情况以照片或影像的形式进行记录。

2.应公布各区“三旧”改造主管部门监督电话及行政管辖街道办事处监督电话，受理投诉。公示期满后，各区“三旧”改造主管部门将投诉受理情况书面通知村集体经济组织。

3.选择集体表决方式选择合作企业的，如1/10以上有选举权的成员对结果提出异议并经查实，应当提交村集体经济组织成员代表大会重新表决。

（四）签订合作意向书

如没有收到相关投诉或投诉经查实不影响公示结果，各区“三旧”改造主管部门将书面通知村集体经济组织，村集体经济组织收到上述通知后方可与合作意向方签订合作意向书和共创廉洁承诺书。

（五）报批相关资料

签订合作意向书后一周内，应将相关资料向行政管辖街道办事处、区“三旧”改造主管部门、区政府逐级报批资料。报批的资料包括：合作意向书（复印件，加盖与原件相符公章）、共创廉洁承诺书、村民表决书等相关资料（复印件，加盖与原件相符公章）、各村关于确定合作开发企业的报告、合作企业相关资料等。

各级“三旧”改造机构在审查各“城中村”改造项目的改造方案过程中，对没有经村集体经济组织成员代表大会集体表决程序，或经表决未达到应到会代表2/3以上同意的，不予批准；对选择合作企业没有经过公示的，不予批准。

三、改造方案编制和报批程序

（一）方案编制。村集体经济组织根据城市规划完成改造方案的编制工作。改造范围内登记在册的或村集体提出予以保留的历史建筑，应制定修缮维护方案并明确责任主体。

（二）方案表决。改造方案的制定应当充分听取改造范围内村集体经济组织成员的意见，改造方案需经村集体经济组织80％以上成员同意后方可通过。

（三）方案报批。经表决通过的改造方案上报区政府，由区政府报请市“三旧”改造工作领导小组会议审议。

四、改造方案实施程序

（一）启动拆迁。启动拆迁工程之前，应当与改造范围内被拆迁的村集体经济组织成员签订拆迁安置补偿协议。当80%以上被拆迁户数签订拆迁安置补偿协议后，才可启动拆迁。

（二）复建安置资金监管

1.建立监管账户。区政府在符合条件的相关金融机构设立复建安置资金监管账户，按照土地出让合同或批准的改造方案的要求，将复建安置资金存入监管账户。

2.签订监管协议。复建安置资金所有权人、监管账户开户银行与区政府应当就复建安置资金的管理签订监管协议，建立三方监管机制。

（三）建筑工程委托。改造中由村集体经济组织或者村企合作投资的建筑工程项目，应当根据《广东省实施<中华人民共和国招标投标法>办法》的法定程序和方式来选择工程实施单位。

一、改造项目启动程序

（一）改造意愿表决。“城中村”改造之前应充分征询改造范围内村集体经济组织成员的改造意愿，应召开村集体经济组织成员代表大会进行集体表决，经应到会代表2/3以上同意后方可进行改造。

（二）改造方式表决。纳入全面改造范围的“城中村”村集体经济组织可以选择自主改造或通过土地公开出让招商融资进行改造。选择改造方式应经村集体经济组织成员代表大会集体表决，所做决定应当经应到会代表2/3以上通过。

为保证“城中村”改造工作的延续性，各村集体经济组织应成立“城中村”改造领导小组，领导小组负责人由班子成员担任。

二、选择合作企业程序

经村集体经济组织成员代表大会表决确定为自主改造的，村集体经济组织可以通过公开招标或集体表决方式选择合作企业。

(一)公开招标的方式

鼓励村集体经济组织采用公开招标的方式，选择有社会责任、有品牌、有实力、有经验的开发企业参与“城中村”改造项目。

公开招标方案由村集体经济组织编制，并报区政府同意后，通过市政府公开招标平台选择合作企业。

(二)集体表决的方式

1.企业资格审核。各区“三旧”改造主管部门、行政街道管辖办事处会同村集体经济组织对有意向的开发企业其资金实力、拆迁安置能力、改造经验、商业信誉、以及时间精力等方面进行查核，确保数据真实。

2.确定候选企业。村集体经济组织在广泛听取村民意见的基础上需选择1至3家开发企业作为候选企业。

3.集体表决。通过召开村集体经济组织成员代表大会对各合作意向方提交的合作框架协议进行表决。表决结果经应到会成员2/3以上同意后，报各区“三旧”改造主管部门备案。

4.表决结果确认。会议需当场记录和保留纪要文件，纪要文件上需有参加会议人员的签名。

5.表决过程监督。各区“三旧”改造主管部门、行政管辖街道办事处应派员全程参与并监督。

（三）结果公示

确定合作企业后，其结果要进行公示，公示应按以下要求进行：

1.公示时间不少于5个工作日，公示地点应包括村集体经济组织办公地点、村社牌坊及村民主要聚集地等。公示期间村集体经济组织应将每天公示的情况以照片或影像的形式进行记录。

2.应公布各区“三旧”改造主管部门监督电话及行政管辖街道办事处监督电话，受理投诉。公示期满后，各区“三旧”改造主管部门将投诉受理情况书面通知村集体经济组织。

3.选择集体表决方式选择合作企业的，如1/10以上有选举权的成员对结果提出异议并经查实，应当提交村集体经济

组织成员代表大会重新表决。

（四）签订合作意向书

如没有收到相关投诉或投诉经查实不影响公示结果，各区“三旧”改造主管部门将书面通知村集体经济组织，村集体经济组织收到上述通知后方可与合作意向方签订合作意向书和共创廉洁承诺书。

（五）报批相关资料

签订合作意向书后一周内，应将相关资料向行政管辖街道办事处、区“三旧”改造主管部门、区政府逐级报批资料。报批的资料包括：合作意向书（复印件，加盖与原件相符公章）、共创廉洁承诺书、村民表决书等相关资料（复印件，加盖与原件相符公章）、各村关于确定合作开发企业的报告、合作企业相关资料等。

各级“三旧”改造机构在审查各“城中村”改造项目的改造方案过程中，对没有经村集体经济组织成员代表大会集体表决程序，或经表决未达到应到会代表2/3以上同意的，不予批准；对选择合作企业没有经过公示的，不予批准。

三、改造方案编制和报批程序

（一）方案编制。村集体经济组织根据城市规划完成改造方案的编制工作。改造范围内登记在册的或村集体提出予以保留的历史建筑，应制定修缮维护方案并明确责任主体。

（二）方案表决。改造方案的制定应当充分听取改造范围内村集体经济组织成员的意见，改造方案需经村集体经济组

织80％以上成员同意后方可通过。

（三）方案报批。经表决通过的改造方案上报区政府，由区政府报请市“三旧”改造工作领导小组会议审议。

四、改造方案实施程序

（一）启动拆迁。启动拆迁工程之前，应当与改造范围内被拆迁的村集体经济组织成员签订拆迁安置补偿协议。当80%以上被拆迁户数签订拆迁安置补偿协议后，才可启动拆迁。

（二）复建安置资金监管

1.建立监管账户。区政府在符合条件的相关金融机构设立复建安置资金监管账户，按照土地出让合同或批准的改造方案的要求，将复建安置资金存入监管账户。

2.签订监管协议。复建安置资金所有权人、监管账户开户银行与区政府应当就复建安置资金的管理签订监管协议，建立三方监管机制。

（三）建筑工程委托。改造中由村集体经济组织或者村企合作投资的建筑工程项目，应当根据《广东省实施<中华人民共和国招标投标法>办法》的法定程序和方式来选择工程实施单位。

五、城中村改造中的监督程序

（一）实行改造信息公开

在“城中村”改造过程中，要通过张榜、广播、散发宣传单等可行的方式向村集体经济组织成员通告改造的进展与步骤等相关情况。在村集体经济组织选择合作意向方的过程中，对于合作意向方的信息要向村集体经济组织成员公开。选择和决策合作企业的过程要实现“阳光操作”，确保村集体经济组织成员的知情权。

各区政府、各区“三旧”改造机构应对各村改造中的相关程序进行监督，并及时公开监督信息。

（二）发挥政府的引导监督职能

各区“三旧”改造机构以及行政街道管辖办事处应当做好的指导和监督，指导村集体经济组织做出有效的决策，并对整个改造过程进行监督。

区政府要对合作企业的改造进度进行监督，确保合作企业在约定的期限内将补偿金按期足额发给村民，确保安置资金到位，确保在约定的期限内将合格的回迁房交付给村民使用。如果违反合同规定，区政府及时做好协调工作，协调无效时要协助村民进行司法诉讼。

（三）加强预防职务犯罪的宣传

各村集体经济组织应设立预防职务犯罪宣传栏。区政府应加大预防职务犯罪工作的宣传力度，公布举报电话、举报箱，及时处理村集体经济组织成员反映的情况和投诉，防范在“城中村”改造中出现权钱交易、侵害村集体经济组织成员利益的行为。

关于广州城中村改造步骤及应注意问题的工作指南

一、全面改造方案编制阶段

该阶段是城中村改造的第一步，也是关键的一步，必须做到公开、公平、公证，以增强村民对改造工程的信心。该阶段的工作步骤为：

（一）现状摸查。这工作的目的是摸清村内建筑物、产权关系等，为制定改造经济测算以及补偿方案提供客观有效的数据。期间，可能由于村民的不了解，工作会产生一些障碍，例如不让出门测量、村民拒绝签字确认现状等等。对此，测量人员必须实事求是，不能因困难而放弃入门测量，甚至伪造数据，否则将耽误制定改造经济测算以及补偿方案的工作。村集体应召集村民参加测量动员大会，告知村民测量工作是为了研究改造的可行性，统计村内资产，不是要拆除他们的房屋。同时，村集体还加强对测量人员的培养，要求他们必须佩戴工作证，不能强迫村民签字确认现状，成立专门的工作窗口，向村民解释相关的改造政策，以解除村民无谓的担忧。

在摸查现状过程中，测量人员的测量内容应包括房屋的基底面积、现状层数、证载层数、合法建筑面积、超建面积（分为已作处理、未作处理，且应注明结构类型）、飘台飘楼及阳台面积、阁楼数量、铁皮屋面积、水池数量、水井数量、自留空地面积、自留通道面积等等，本所可提供参考样本给村集体。同时，测量人员还应尽量收集村民的宅基地证、集体房产证等复印件。村民拒绝提供的，村集体应向天河区房管局查备案存根，以便了解村内房屋总合法建筑面积的数据，

以及产权证的类型。

第三，测量人员应记录村内房屋可能出现的纠纷，例如合作建房纠纷、买卖房屋纠纷（含赠与）、家庭纠纷等等。这些纠纷往往是阻碍改造工程的主要因素之一，村集体必须给予足够的重视。根据这些纠纷的复杂程度，村集体可选择不同的解决方案。若合作建房纠纷、买卖房屋纠纷（含赠与）不多，村集体可参考林和村、杨箕村的做法，强调补偿待遇只能属于村民所有，再协助合作建房人、买房人与该村民就补偿待遇的分配问题进行协商。若这些纠纷太多，且合作建房人、买房人对抗激烈的，为了有效推进工作以及减轻维稳压力，村集体可参考文冲村的做法，在合同期内将回迁房的使用权给予合作建房人、买房人，但产权归村民所有。我们已经对上述两种解决方案有了固定的模板，且在谈判方面有了丰富经验，相信能在实践中及时分担村集体的工作压力。

（二）制定规划方案，向市“三旧”办公室领导小组申请规划设计条件。根据广州市关于“三旧”改造的意见，改造方案包括实施方案、规划方案以及补偿方案，且应一起报请市“三旧”办公室领导小组审批。但是，在实践中，规划方案与补偿方案往往很难同步。补偿方案以规划方案为前提，政府给予的规划设计条件决定了补偿方案的补偿标准，回迁房的容积率大小决定了村民获得回迁面积的多少。鉴于规划方案的重要性，林和村、杨箕村、文冲村向市“三旧”办公室领导小组先报请了实施方案（含改造模式、经济测量、启动时间等内容）、规划方案，再根据批复规划设计条件制定补偿方案。

规划方案必须严格结合现状摸查的结果以及民风民俗。规划方案的核心是容积率以及总建筑面积，决定了村集体能

否完整安排村民回迁。在制定规划方案之前，村集体应初步统计村民的总回迁面积，设计单位再根据该数据制定规划方案。规划的建筑面积应适当多于回迁面积，以便在回迁时对村民的回迁面积进行必要的调剂。根据村民一般以收租为收入来源的特点，规划方案应将村民的居住区及出租区区别开，居住区用于村民回迁后的自己居住，多以大面积为主，出租区用于村民对外放租经营，应多以小面积为主。规划方案还应尊重民风民俗，保留与复建在村民心中地位重要的建筑，例如祠堂、神庙、牌坊、碉楼以及其他古建筑等等。

（三）制定补偿方案，报请市“三旧”办公室领导小组批准。补偿方案是整个改造工程中的重中之重，不仅要实现村民利益的最大化，还要完善制定程序，为日后可能出现的”拒迁户”扫清阻碍。具体的程序应包括以下几方面：

1、制定补偿方案初稿。拟定初稿是为了让村民大会有具体的对象进行表决，加快改造步伐。初稿的好坏直接影响到村民的改造积极性，若历经多稿仍无法表决通过的，不仅耽误了改造的进程，而且可能会打击村民对改造信心，增加对抗改造工程的不稳定因素。因此，村集体在制定补偿方案初稿时一定不能闭门造车，应在区三旧办公室、街道的指导下进行，以及引进专业人员的力量。本所先后协助了林和村、杨箕村、小新塘村等制定补偿方案初稿，累计了丰富的工作经验，相信能为村集体提供专业的技术支持。

初稿应以规划方案为前提，以村民的意愿为对象。在规划方案允许的范围内，初稿应尽可能地体现村民的利益。从实践效果来看，改造是否成功，关键在于村民获得的补偿待遇是否够多。只要补偿待遇满足了大部分村民的心里预算，

改造工程就算是成功了一大半。村民的预算无非是回迁面积多少及货币补偿多少，若这两者符合目前广州三旧的补偿标准，且不远低于其他村的补偿标准，则村民应是支持改造的。由于目前其他村的补偿标准偏高，且政府对补偿标准有了一定的限制，渔沙坦、柯木朗村集体在制定补偿方案的问题要严峻不少。一方面是无法与其他村集体的补偿标准持平，容易使得村民产生心理不平衡，阻碍动迁工作的开展，另一方面是我们的补偿标准又不能超出政府的要求，更是使得村民的预算大打折扣。但是，本所认为，在政府方面，只要容积率控制好，补偿方案又在规划方案允许的范围之内，即使部分村民的回迁面积超出了政府的要求，补偿方案也应是可以获得批准的。

由此可见，补偿方案初稿主要应列明一下内容：改造主体、改造范围、改造时间、回迁面积、超建面积的补偿标准、其他材料的补偿标准、临迁费、搬家费、奖励金等等。方案应对补偿待遇进行差别对待，应规定迟延搬迁的村民不能享受奖励金，且临迁费标准应低于其他村民，甚至回迁面积也适当减少等等。同时，在计算回迁面积方面，村集体还应注意不同产权证之间的区别，例如宅基地记载的面积全是合法面积，但集体房产证记载的面积包含的违章面积，若不谨慎处理，回迁面积就可能因证不同而产生不同的结果，造成不公，阻碍改造进程。总之，初稿是面向广大村民的重要一步，村集体必须给予足够的重视，多讨论、多采集意见、多尊重街道及专业人员的意见，才能更有效推进后续工作。

2、组织成员大会对补偿方案初稿进行表决。根据《广东省农村集体经济组织管理规定》的规定，成员大会可以户为单位。但是，为了谨慎起见，村集体应先面向全村组织成员大会或动员大会，向广大村民收集对初稿的意见。再次修改

初稿后，村集体再组织村内每户的代表进行表决，最好以宅基地使用权人为每户的代表。表决过程可能十分繁琐，且须不断对初稿进行易稿，例如杨箕村在表决过程中就进行了三次咨询三次表决。在上述过程中，村集体应聘请公证人员对现场进行公证并全程进行录像，证明村集体已经组织过全体村民参与讨论补偿方案，以及组织村内每户的代表对补偿方案进行表决。根据《广州市人民政府关于加快推进“三旧”改造工作的意见》，只要村集体经济组织80%以上成员同意的，补偿方案就可报请市“三旧”办公室领导小组批准，且对全体成员有约束力。因主要的对象是面对广大村民，这一阶段的工作可能显得繁琐且压力甚大，但村集体一定不能回避，必须全面完善以上手续，否则有的村民就抓住程序瑕疵而大做文章，拒绝搬迁，甚至以改造不合法为由，鼓动其他村民反对改造工程。同时，做好完善程序的工作，还能为日后起诉”拒迁户”的司法诉讼带来便利，加快处理疑难问题的速度。

3、将成员大会通过的补偿方案报请市“三旧”办公室领导小组批准。即使政府更注重城中村改造的规划方案以及控制容积率，但根据上述“三旧”改造工作的意见规定，市“三旧”办公室领导小组对补偿方案是有审批权的。为了完善手续，防止有的村民寻找拒绝搬迁的理由，村集体还应将成员大会通过的补偿方案报请市“三旧”办公室领导小组批准，由该领导小组在相关的会议纪要或其他文件中明确表示同意补偿方案。

（四）在村内广泛开展针对补偿方案的宣传工作，且在律师的协助下制定与村民签约的补偿安置协议书。宣传工作的重点不仅是让广大村民了解通过后的补偿方案，而且应收集村集体已经组织宣传工作的资料。根据杨箕村、文冲村的做

法，将补偿方案制作成通俗易懂的小册子是很好的宣传手段。在派发过程中，村集体应尽量要求村民签名领取小册子。同时，村集体还应在村内主要公示栏对补偿方案进行公示，并聘请公证人员对公示方式及内容进行见证，以证明村集体已经履行充分的宣传义务。上述工作相当细致，但是必须的程序，在处理日后的疑难问题上有着十分重要的作用。

补偿安置协议书是村民签署同意改造的正式文件，当中包括改造主体及村民的权利、义务，也包括了村民具体的补偿待遇。协议书的内容原则上不能太多，否则因村民长时间阅读而影响总体的签约速度，而且内容越多，村民提出的疑问就越多，反而阻碍了村民的签约信心。同时，内容也不能过于丰富改造主体的权利，忽视村民的权利，甚至加大村民的义务，否则也会严重耽误签约速度。至于协议书应否经成员大会同意的问题，相关的法律、法规及政策文件对此没有明确的要求，其他村集体也没有走成员大会的程序。本所认为，协议书是改造主体与各个村民之间的民事协议，是否经成员大会同意并不影响其合法性，而且成员大会通过的协议书可能不利于实践工作，这也是其他村集体都没有该程序的原因之一。改造的核心是村民可获得多少的补偿待遇，协议书的内容只要不是过于偏向改造主体的权利，又充分保障村民的应有权利，就可用于实践工作。

（五）村集体经济组织在获得以上全部审批手续后，向区政府申请整体启动城中村改造，由区政府公示改造通知。政府的公示行为能有效提升村民对改造工程的信心，体现了改造工作以“政府为主导，村集体自主改造”为原则，预防日后留守户以无相关政府公示为由拒绝搬迁。

二、全面改造组织实施阶段

该阶段的主要工作是与广大村民进行签约，是工作量最大的阶段，也是村内矛盾激化的阶段。根据其他村的成功经验，该阶段主要分为以下几点：

（一）分工合作，互相监督。在实践中，村民的部分补偿数据往往存在随意性的特点。例如超建面积多少、铁皮屋面积多少、其他材料补偿多少等，因没有合法证载，一般以测量人员的实测为准，具有一定的随意性。为了防止这种随意性产生不公，在签约阶段，村集体应将工作部门分为三个部门。

测量部门。该部门主要由专业测量人员组成，统一佩戴村集体派发的工作证，应村民的要求，前往村民的房屋进行现状测量，复印房屋产权证明以及产权人的身份信息。测量人员、村民应在现状表上签名确认。测量人员根据补偿方案及现状表制定补偿待遇计算表（初稿），由测量人员、村民再次签名确认。该部门还适当分担了改造政策、补偿房屋等方面的动迁解释工作，村集体在启动实施阶段应组织对该部门进行培训。

审核部门。该部门主要由熟悉村内房屋状况的村集体工作人员组成，主要审核测量部门送来的每间房屋补偿待遇计算表（初稿），审查相关的补偿数据是否客观事实。对补偿数据有异议的计算表（初稿），该部门应退回测量部门重新测量及填写，对无异议的，该部门应盖章确认，并退回测量部门，由测量部门制定补偿安置协议书及计算表（正稿）。

签约部门。该部门主要由律师组成，主要向村民解释改造政策、协议内容、解决家庭纠纷、合作建房纠纷、房屋买