xxxx工业园区(北区)控制性详细规划说明书

xxxx工业园区（北区）控制性详细规划

说明书

目录

一、规划背景 (2)

二、现状概况与分析 (2)

三《潼南县县城城市总体规划局部修编》（2005年）解读 (4)

四、规划依据 (4)

五、规指导思想划与原则 (5)

六、规划目标 (6)

七、产业定位与规模 (6)

八、用地布局 (7)

九、土地使用规划 (9)

十、地块指标控制规划 (9)

十一、“四线”规划 (13)

十二、配套公共服务设施规划 (13)

十三、道路交通规划 (14)

十四、公用工程设施规划 (15)

十五、城市设计导则 (19)

十六、绿化及生态环境保护规划 (20)

十七、防灾规划 (22)

十八、规划实施 (26)

一、规划背景

1、经济全球化的国际发展形势和我国加入WTO的举措，既拓展了我国各级城市的发展空间，又带来了新的竞争压力。其直接后果就是各地方如何因地制宜，利用自身的资源优势，结合宏观发展背景，加大发展力度，推动地方经济的“起飞”。

2、重庆城乡统筹配套改革试验区的设立等国家宏观战略的启动与实施，潼南面临着历史上难得的发展机遇。抓住这一机遇，潼南县可以从资金、项目、人才政策等层面争取到国家实实在在的投入；更重要的是，随着经济全球化的加速，国际分工的发展，区域产业的转换和资金、技术、人力等生产要素的流动，潼南可以充分利用自身的发展优势促进区域资源优化配置和合理分工，加快产业升级和技术进步，实现跨越式的发展。

3、潼南位于重庆一小时经济圈的北部城镇产业拓展带上和西北经济发展区中，根据重庆市提出“一圈两翼”的空间发展战略构想，进一步明确了潼南是以发展商贸、旅游、农产品加工为主的中等城市的定位。

4、建设特色工业园是市委、市政府加速推进我市城镇化、新型工业化进程，推动工业经济跨跃式发展，尽快把我市建设成为长江上游经济中心的重大举措。

5、xxxx工业园区位于潼南县政治、经济、文化中心的梓潼镇，是经重庆市人民政府批准设立的重庆市特色工业园区，总体建设规模15平方公里，首期启动2平方公里，园区分为南、北两区，重点发展机械加工、绿色食品加工和化工纸业。

6、随着特色工业园区在潼南建设的确定，给潼南工业提供了更大的发展平台，随着工业用地规模的扩大，规划需要进行潼南产业及相关基础设施用地空间布局的调整。为进一步拓展深化潼南工业园区（北区）建设，特编制《潼南工业园区北区控制性详细规划》（以下简称本规划）。

二、现状概况与分析

（一）规划范围

规划区位于潼南江北新城东北部，东至规划北区工业大道以西自然山体，西北接火车站片区，西南区部分位于现状万利来化工厂区域，南临涪江。规划区面积836.86公顷。

（二）自然环境

1、区位关系

规划区与江北新城行政中心相距3.5公里，至涪江南岸旧城区距离5.5公里，距xxxx工业园区南区5.5公里，到双江古镇约12公里。

2、交通区位

规划区沿涪江展开，离潼南火车站仅2公里，离奋进大道仅1公里。

3、地形地貌

根据地形分析，规划区地形主要为缓坡地，标高集中在305.0米至325.0米。在坡度上，主要集中在0-10%坡用地。从潼南整个城市规划区来看，本次规划区应该是较为难得的一块平地，比较适合大规模集中建设。

4、水文气象

规划区为亚热带季风性湿润气候，具有冬温夏热、热量丰富、降水充沛、季节

变化大、多云雾、少日照等特点。多年平均气温为17.9℃,最高年份为18.4℃，最低年份为１7.1℃，气温变化较为稳定，潼南最热月为８月，平均气温达28℃，极端最高温度40.8℃；最冷月为1月，平均气温为 6.9℃，极端最低气温为-3.8℃。潼南县地处四川盆地底部，冬季温暖、很少霜冻，多年平均无霜期为335天，最长则长年无霜，无霜年率为14%。多年平均日照时数1218.8小时。全县多年平均降雨量974.8毫米，最高年份达1413.9毫米，最少仅650.8毫米，年际变化显著。降水量的季节分配也不均匀，夏半年（5-10月）降水量偏差，达781.40毫米，占全年总降水量的80%，冬半年（11-4月）降水量仅195.4mm，占年总水量的20%。

规划区防洪标准按20年一遇设防，防洪水位为245.75—245.11米。

5、现状概括

1）规划区东北地块大部分用地为农业用地、未利用土地和农村居民点。现状有民丰化工用地。

2）规划区内现有110kv电铁线穿越规划区。

3）现状道路有奋进大道至民丰化工厂的专用道以及其他几条5米宽左右的碎石道路。

4）临涪江地块以现状为主，有新华化工厂等。

（三）规划范围开发条件评定

1、不利条件

（1）道路交通落后

规划范围内道路除了奋进大道至民丰化工厂的专用道外，其他道路等级极低，路面质量差，道路网密度低，可利用路基少。

（2）现状用地零散

规划范围内现状建筑分布零散，大部分为砖结构，建筑质量较差，且大部分属于农村居民房，在园区开发建设工程中涉及到拆迁问题。

（3）城市建设需要较大规模的前期投入。

规划区的现状企业还只有民丰化工、万利来化工厂等，城市建设的展开需要一定量的前期投入，以获得良好的开发环境。

（4）与周边区域发展协调的问题

规划区是以发展工业为主的开发区，在项目引进的过程中面临市内其他工业园区的竞争，同时还面临工业园区南区的挑战，如何与其他同类工业园区协调发展也是发展中需要面对的问题。

2、有利条件

（1）政策优势

国家批准重庆设立统筹城乡综合配套改革试验区，给未来潼南的经济社会发展带来了空前的发展机遇。

建设特色工业园是市委、市政府加速推进我市城镇化、新型工业化进程，推动工业经济跨跃式发展，是构建区域经济发展的新格局，是促进我市经济可持续发展的重要组成部分。

（2）交通区位优势

规划区沿涪江展开，离潼南火车站仅2公里，离奋进大道仅1公里。

（3）良好的建设条件

规划区地形较为平坦，工程填挖方量较少，无地质灾害高易发区，有利于土地开发建设。规划区土地基本为农用地，土地成本低，具有较高的建设吸引力和投资开发价值。

（4）景观资源优势

规划范围拥有极好的江景资源，位于规划范围至高点可直接观赏涪江，景观优势突出。

三《潼南县县城城市总体规划局部修编》（2005年）解读

（一）梓潼组团——“一环、一带、三片区”

一环：外围生态保护区：

面积约100平方公里，是包括河流、冲沟、丘陵组成的有相当宽度的复合生态系统，该范围内以农地、林地为主。

一带：绿色生态走廊

以涪江及两岸湿地及防护绿化为主的绿色生态走廊；面积6平方公里，是包括涪江两岸100-200米范围内的河流、滩涂湿地及岸线绿化。

三片区：

旧城--凉风垭哨楼片区：规划建设区面积约7.9km2，人口8.5万人。旧城部分是潼南县的商业中心，城市建设以旧城改造为主，不宜进行大拆大建，并严格控制城市向旧城区以南的发展规模。凉风垭哨楼片区包括居住区和潼南工业园区（南区），是以发展商贸、信息、物流、高新技术、和机械制造、食品（农副产品）加工产业的城市新区。”江北新城片区（含火车站）：规划建设区面积约10.6 km2，人口10.6万人，是潼南县新的政治、文化中心及商业副中心，是城市的重要发展方向。该片区内的潼南工业园区（北区）是依托潼南天然气资源优势，发展化工产业、纸业产业的现代工业园区。

大佛坝片区：规划建成区面积约2.5km2，人口2.5万人。该片区依托涪江二桥的建设逐步发展，是潼南县城新的文化、商业副中心，是城市的又一重要发展方向。

（二）双江组团

双江组团规划建设区面积约0.8km2，人口1.0万人，是以发展旅游、商贸、轻工机械为主的旅游组团。规划形成以旧城为中心，几个分散组团密切联系的组团式布局结构。新城建设应脱开老城，跳过碉楼堡、金龙寺，向高速路接口方向发展，严格控制长滩子、三星堡地区，保护老镇及其周边环境。

梓潼组团以北的奋进大道两侧的建设以发展高新技术、服装加工产业为主的带状工业区。

四、规划依据

1《中华人民共和国城乡规划法》（2008年1月1日）

2《中华人民共和国土地管理法》

3《城市道路交通规划设计规范》（GB50220-95）

4、《重庆市控制性详细规划编制技术规定》；

5、《重庆市城乡规划工业用地规划导则》

6、《潼南县县城城市总体规划（2002—2020）》；

7、《潼南县县城城市总体规划局部修编》（2005年）。

8、规划区地质灾害危险性调查评价

9、其他相关法律法规、技术标准、技术规范

五、规指导思想划与原则

（一）规划指导思想

1、以《潼南县县城城市总体规划（2002—2020）》为指导，坚持可持续发展，统一规划，分期实施。促进社会、经济、资源、生态的协调发展。结合渝遂高速公路的修建，使该区成为潼南县城的有机组成部分。

2、坚持以人为本，创造“人与自然、城与自然”和谐共存的生活、工作、休闲环境，精心塑造富有特色的生态居住社区和工业园区。

3、尊重自然，注重生态环境，保护自然生态的原生性。

（一）规划原则

1、重视生产、生活和生态的和谐发展

工业园区不仅是生产活动的区域，也是产业人员的生活场所。无论是生产活动，还是生活场所，都对优美、舒适的环境具有很高的要求。因此，必须十分重视生产、生活和生态的协调发展，强调坚持“三生性”原则，注重以人为本。另外，通过生产、生活和生态的协调发展，为基地提供一个良好的区域文化和发展空间，从而以优越的环境质量、良好的开发区形象和声誉提升基地的投资吸引力和综合竞争力。

园区的规划着力营造一种生活舒适、生产方便、生态环境优美的氛围。园区建设初期，在用地、配套设施等方面主要满足企业生产和产业开发的需要，随着园区规模的逐渐扩大和人气的旺盛，在开发区预留的土地上完善市政配套设施，把园区逐渐转变为一座新城。同时，在这整个过程中，保留永久性绿地，保持优美的城镇环境，为广大的居民提供开敞的公共活动空间。

2、创造良好的投资环境

规划也是生产力，工业园区的规划则要求合理配置各项基础设施，创造良好的投资环境，主要包括以下几个方面：

一是外部交通条件，要求高速、便捷、通畅；

二是基础设施条件，包括道路、给水、排水、电力、通讯、供气以及场地等，要求起步早、水平高、起点新。在服务设施方面要求有专门商业服务设施、文化服务设施；在通讯方面，要求有发达的信息网络、信息传输设备、数据库以及运用信息的各类专业人才；

三是具有完备的辅助产业和发达的第三产业，能够满足休闲娱乐和商业服务的需求；

四是环境质量条件，适宜的生产、生活环境和宽松优惠的社会政策环境。在生活环境中，要求文化、生活服务设施齐全、良好的配套协作条件，满足其舒适的住房条件。

3、促进区域协调与可持续发展

为了促进本规划范围的健康发展，规划和建设结合潼南工业的总体定位，发展自身特色，切实加强对自然生态环境的保护，坚持建设开发与环境保护相协调的可持续发展理念，充分利用土地资源，建设优美的科技产业开发区，在增强竞争能力的同时保持自己独有的优势，独特的风格，促进区域协调与可持续发展。

4、节约、合理利用土地

土地是一种短缺的宝贵资源，它是经济建设和发展不可缺少的条件。合理土地利用，将会带来巨大的经济效益、社会效益和生态效益，而且土地的经营具有长期收益和升值的特性。因此，必须制定科学的土地利用和经营策略，节约、合理利用土地。

节约、合理利用土地要避免土地闲置现象，理顺土地利用与收益关系，在节约用地的前提下，兼顾国家、集体和个人的利益。通过科学的土地利用规划，按照土地的适应性特征，布局生产、生活设施，营造企业基地优美的环境，确定开发建设的时序，成熟一片，开发一片。同时，利用规划的契机，解决由于土地分属不同的所有者而造成的在开发方式、开发水平、开发时间等方面的差异，5、保持规划的弹性、可操作性

要求规划既要坚持一定的原则，但同时在某些方面也要保持一定的弹性。规划范围的开发建设是一个循序渐进的过程，也是一个充满未知的过程。这要求我们在地块划分、道路布局、设施配套、开发强度等方面留有一定的弹性空间，方便以后的土地出让、地块合并与拆分、支路选线、扩大开发区容量，有利于基地的开发建设，使规划真正作到科学性与可操作性的结合。六、规划目标

创造一个产城联动、和谐发展的工业园区；

创造一个卓越的、可持续发展的示范性工业园区；

创造一个生产、营销、休闲、生活为一体的新型综合性工业园区；

创造一个生态化、人性化、集约化的特色工业园区。

七、产业定位与规模

（一）产业定位

工业园区建设是推进潼南工业化进程中的重要举措，吸纳产业应该突出生态型特色，突出区位优势，以吸纳与重庆主城区机械加工、绿色食品加工和化工纸业等主导工业配套的企业为主，同时注重弹性，并优先考虑环保型、科技型企业吸纳。

（二）规划规模

1、用地规模

本规划范围总用地为836.86公顷。由于本规划区靠近潼南江北新城区和火车站场片区，主要公共配套设施均在潼南城区内解决，所以规划区内以各企业内布置少量职工宿舍和公寓及基本配套设施为主。

2、人口规模

参考相关新区就业职工的人数，工业园区就业职工按照2500人/平方公里计算，约有就业员工21000人左右（工业园区内的职工人口不计入城市常住人口）。

八、用地布局

（一）规划性质

规划区是以一般化工为主的生产建筑用地，辅以公共设施用地、道路广场、绿化、公用工程设施用地等。

（二）规划结构

本规划区用地功能结构概括为“二轴、五片”布局结构。

“二轴”——规划的南北向32米宽北区工业大道，和东西向32米宽的巴渝大道形成的经济发展轴线。该轴线连接规划区的各生产区，并通往江北新城区，带动园区整体发展。

“五片”——即位于规划区北部物流片区、西部专业市场片区、中部精细化工园片区、南部纸业化工园片区和外围滨江休闲片区。

—北部物流片区

该区域地形简单，北侧紧靠火车站，为工业园区产品集散、堆放及中转区域。—西部专业市场片区

该区域地形简单，西侧紧靠火车站场片区，是为工业配套服务的现货批发市场区域。

—中部精细化工园片区

该区域地形简单，主要布置以精细化工为主的生产区域。

—南部工纸业化工片区

该区域西侧地形较为复杂，其他区域相对平坦，主要布置以纸业化工为主的生产区域。该区域现已落实民丰化工用地、新华化工用地、万利来化工用地。—外围滨江休闲片区

该区域紧靠涪江和大溪沟，环境及景观资源突出，规划做为滨江休闲区域和江北新城区的生态缓冲区。

（三）用地布局

1、行政办公用地（C1）

在规划区南侧靠近涪江位置规划一处园区管理用地，位于D23-3/01地块内。

规划行政管理用地面积0.81公顷，占建设用地的0.12%。

2、商业金融用地（C2）

商业金融用地为规划区西侧呈带状布置的专业市场片区用地。是为工业配套服务的现货批发市场区域。

规划商业金融用地面积39.25公顷，占建设用地的5.48%。

3、文物古迹用地（C7）

在规划区东侧，位于D17-2/01地块内，现有一处保存较为完好的古建筑，需进行保护和控制。

4、工业用地（M）

规划区内工业用地分为精细化工产业区，化工纸业产业区规划以二类以上工业为主，精细化工产业区规划为一类工业，鹭鸶溪流域内的工业不得布置有污水、废水排放的企业，工业总用地面积为436.25公顷，占建设用地的60.93%。

5、仓储用地（W1）

在规划区北部区域规划仓储用地，仓储用地与火车站片区仓储形一体化的物流

园区，仓储用地可根据实际建设发展需要可兼容无水污染、无大气污染的一类工业。仓储用地面积为59.07公顷，占建设用地的8.25%。

6、市政公用设施用地（U）

在规划区中心布置一处消防站，位于D15-2/01地块内，用地面积0.80公顷。在规划区北侧布置一处环卫站，位于D2-3/01地块内；在规划区南侧靠近涪江规划一处污水处理厂，位于D25-2/01地块内。规划环卫设施用地面积4.89公顷。在规划区靠近火车站场布置一处货运车站用地，位于D3-1/01地块内，用地面积1.72公顷。

市政公用设施用地面积为7.41公顷，占建设用地的1.03%。

7、道路广场用地（S）

结合现状地形特征，规划区道路采用方格网为主，自由式为辅的道路骨架。规划道路用地面积83.39公顷，占建设用地的11.64%。

本规划共规划二处公共停车场，分别位于D2-1/01、D23-3/01地块内。用地面积1.10公顷。

规划道路广场用地面积84.49公顷，占建设用地的11.80%。

8、对外交通用地（T）

在规划区西南侧，结合涪江流域规划一处货运码头，位于D25-1/01地块内。

规划对外交通用地面积1.73公顷，占建设用地的0.24%。

9、绿化用地（G）

结合现状自然山体、水体特征和园区发展需要，本规划绿地分为防护绿地、公园绿地两类。1）防护绿地（G3）

规划区内防护绿地主要为工业用地与其他用地的绿化隔离带，污水处理厂周边防护绿带，110KV高压线两侧15米宽防护带以及文物古迹隔离带等。

规划防护绿地用地面积28.89公顷，占建设用地的4.03%。

2）公园绿地（G1）

主要包括东西沿江景观带绿地，巴渝大道和北区工业大道两侧各控制的10米景观绿化带，以及规划区北侧自然山体公园。

规划公园绿地用地面积57.84公顷，占建设用地的8.08%。

土地利用汇总表

九、土地使用规划

（一）土地使用性质分类和代码均按国标《城市用地分类与规划建设用地标准》(GBJ 137—90)，将用地划分至中类，必要时划分至小类。

（二）土地使用的各项控制指标分为规定性指标和指导性指标。

（三）地块划分的原则：

1、为便于规划管理，有利土地出让出租，基本地块划分应因地制宜，结合不同功能性质的用地在未来开发建设中建筑布置的相关要求合理划分。

2、地块划分应充分考虑保持用地性质的完整性和唯一性，对公共服务设施用地、公用工程设施用地、公园绿地等尽量单独划分，以便重点优先保证。

3、地块划分应考虑山、河、崖等形成的天然界线。对于地块高差大，位于不同标高台地上的用地应划分成各自独立的地块。

4、基本地块划分应依据由道路、步行道等形成的人工界线。对于单一性质的成片用地，应采用增加可灵活管理的支路或步行道加以划小，并要注意保留和利用传统的公共步行道。

5、地块划分应兼顾行政区划界及土地权属界，注意把成规模的新建区与未开发用地分开。

十、地块指标控制规划

（一）限制性指标

土地利用控制限制性指标包括：容积率、建筑密度、建筑限高、出入口方位、绿地率、建筑退界。

1、地块容积率

地块容积率是反映土地开发强度的综合技术经济指标，合理的容积率，既充分利用土地资源，又不至过度开发，形成良好的城园区环境。规划对不同功能用地规定不同的上限。规划行政办公控制在1.8以下；商业金融不大于2.5；仓储用地控制在1.2以下；一类工业用地容积率不得低于1.2，二类工业用地容积率不得低于1.5，容积率参见《重庆市城乡规划工业用地规划导则》中4.1.3中规定。

2、建筑密度

建筑密度是控制地块建筑容量和环境容量及空间利用强度的重要指标，根据用地性质、地块区位、环境质量、建筑高度、容积率、建筑安全距离、建筑类型、地方气候条件、用地条件及景观要求等来确定。本次规划商业金融用地建筑密度控制在35%以内，工业用地建筑密度不低于40%；仓储用地建筑密度控制在