平层大户型之豪宅

大平层特点

大平层六大产品特点(组图) 2011-03-31 15:42:30来源: 新民晚报(上海)跟贴0 条手机看新闻低密度大平层中心景观带大平层的家庭会客厅

大平层精装修玄关随着住宅市场的快速发展，别墅不再是豪宅的唯一选择。由大牌企业领衔，一切围绕在以居住功能、人性化、豪华舒适为目的的大平层产品已然执掌了当今豪宅的话语权，大平层之所以成为高端置业者继别墅之后的又一选择，在于大平层区别于别墅的诸多产品特性：特点一：别墅功能“扁平化” 不同于别墅的上上下下，所谓的大平层产品更多的是把别墅的功能区都放在一个平面上，即在一层内解决了家庭生活的所有功能，要满足这样的空间需求，只有面积超过300平方米。大平层宽敞的空间布局能让主卧空间、衣帽间、主卫等主人的生活空间被强化，并且在舒适度上更加贴合高端人群需求。特点二：风格建筑“群落化” 与相对独立的建筑形态相比，大平层在居住气势上更抢眼。大平层在建筑形态上犹如被群组的单栋别墅，看上去更有气势、更加壮观。犹如宫殿建筑群般气势恢宏，其聚合式的表现手法让建筑更具有观赏和艺术价值，更能将建筑的美感通过集中和放大表现出来。成为了时代的标杆，传承着“建筑”之精髓。

特点三：景观资源“集中化” 别墅的景观往往被划分到每户人家，资源过于分散不能体现出低密度带来的优势。而大平层则能很好地掌握社区感和私享性，在景观空间营造上，通过各种细节元素来完成，比如轴线、路径、平台等。对于当代高端阶层来说，他们生活最主要的需求无外乎私享和舒适，他们在需要个人空间的同时，还需要交流空间，因此如果能够提供给与身份相匹配的景观氛围，在享受着整体景观的景观视角的同时，也凝聚了整个社区风景的精华，无疑是对他们身份最好的证明。特点四：生活“私密化” 大平层的优势特征，便是其拥有的全套房设计，并且都带有的独立生活空间，包括主卫及个人衣帽间。保证了家庭成员适合的交流尺度，进可以全家交流，退可以互不干扰。当社会发展到一定阶段，高端人群对生活的品质要求越来越高，在对生活标准有了一定要求之后，高端人群需要在生活中拥有一片自己的私密化空间，来完成对生活的展望。因此，大平层对居住者私密性的保护，让他们在拥有私密化生活的同时，也提高了居住的舒适度。特点五：室内空间“家庭化” 平层大宅在室内空间设计上给人以尊贵感，回归家庭生活逐渐成为成功人士对终极置业的考量，更在所有空间设计上以家庭为核心，对起居室和门厅的扩大，让居者在空间感受上更加强烈。考虑了家庭生活的需求，完善的功能区间使得家庭生活被强化，如礼仪区和社交区乃至家庭活动室，都有着明显的区分，对于老人与小孩来说更加人性化，绝非“小房子”的放大版。特点六：配置“精装化” 那些早已拥有别墅的精英阶层，他们尊贵生活方式与品味决定了其对住所的更多功能性的要求。为了满足高端阶层人群对生活品质和生活方式上的要求,高品质的精装修已成为高端置业人群的首选。可以看出，目前市场上的大平层住宅大多在规划阶段就引入国际理念，

成都新十大豪宅曝光

成都新十大豪宅曝光在成都，金字塔尖的顶级富豪都住哪里？别墅？只对了三分之一。当下的成都，真正谈得上豪宅的楼盘早已不是单一的高端材料上的堆砌，更是综合品牌实力、项目背景、地理位置、建筑设计、高端商业、主题定制等六大要素中最为顶尖的部分，按照以上标准，成都目前“新十大豪宅”主要分成三类：滨江项目、独栋别墅和城市中心。不过，这新十大豪宅大多低调神秘，甚至有的连售楼部都没有，因为它们的业主大部分不是成都本地人，而是来自北上广甚至国外的商界名流。当然，更为“拉仇恨”的是，它们有的售价超过8万一平米，普通成都人一年的工资别说厕所了，连一个玄关都买不到。 01. 中国华商金融中心(楼盘详情图库) 40万方顶级综合体、跨国企业打造、“全球华商顶级商务中心”仍然不能涵盖这个传奇项目，因为在这些头衔之下，它还有一个普通豪宅完全不可能比拟的优势——成都首家以“中国”冠名的中字头豪宅。一个楼盘名称经过国务院商务部签署同意，这显然不是“有钱任性”就能实现的。不过，该项目极其低调神秘，市场声音不多，售价更是一个谜。 02：成都银泰中心华悦府(楼盘详情图库)。综合体下的大平层豪宅。有中国第三家华尔道夫酒店、奢侈品购物中心In99的重磅加持，吸引多位商界名流在此置业，目前单价为3.3万。

03：成都棕榈泉费尔蒙公寓。成都首个入市销售的六星级费尔蒙奢侈品酒店公寓。曾以29200元创下成都最贵住宅成交单价，由全球奢侈品牌酒店管理集团——费尔蒙酒店直接管理。

04：阿玛尼艺术公寓。中国首个阿玛尼集团队设计并打造的豪宅项目，部分公寓内部家具也为阿玛尼定制。

05：来福士T5。新加坡知名开发商凯德置地打造，相传该项目设计费上亿，而且只有76席。不过这个位于城市中轴线的人民南路的豪宅，销售的主要对象并非成都本地，而是针对新加坡、上海、北京。

大平层的销售策划方案

营销策划第一章项目总体策划一、1、项目背景分析：A、项目宏观背景：1)项目时代背景：中国政府实施西部大开发的划时代战略2)项目区位背景：产业位于柯桥，属产业园中的北示范区 ... 第一章项目总体策划一、 1、项目背景分析： A、项目宏观背景： 1)项目时代背景：政府规划的RBD中心 2)项目区位背景。 RBD精髓，占地1600亩的大不板湖 B、项目立项背景： 1柯桥是全国最大的纺织业集散中心，政府极力配合发展开，RBD的概念逐渐人心 2)：连接各大城市的交通区纽 2、市场概况分析： 1、市场概况：柯桥人们都比较喜欢水而居，比如说在瓜渚湖旁边的一些高端住宅 2、一代客户注重的人文环境和生态环境的住宅。 3)在柯桥尚无自然环境而且是水景与建筑相结合的大平层产面市内。 ‘二、项目分析 1、产品分析 A、产品类型：大平豪宅是一种升级型且具有填补市场空白功能的产品，其建筑形态是大平层，而且是270°环水景观。 B、产品差异化分析：产业大平层豪宅既需要体现居住型别墅高贵、人性化、园林化的优点，同时又须具备比传统住宅更高档次的集购物，餐饮，娱乐，观光，休闲，商务的RBD 休闲商业中心。 1)传统住宅的缺点： A.没有自然水景 d、附近很少有令人赏心悦目的景观; 2)大平层豪宅有别于传统大平层的优点： a、优秀的园区生态氛围; b、建筑风格独具个性; c、有良好的自然通风和光照，有自由、富有变化的、灵活个性的生活空间; d、更完善软硬件配套; e、更舒适高档的休闲会谈场所; f、体现的是一种非常尊贵与人性化的高级 A、专案宏观背景卖点：

项目主要优势分析 1)政策优势整体规划优势：政府规划的RBD中心。目前银行存款准备金利率下调，银行贷款有松动的迹象，对房地产最低市无疑是过去了！ 2)服务及配套优势高质量人居配套：370平方米和290平方米，营造完美人居环境，完全满足社区休闲商务生活居住需要。完善市政设施：产业区为入区企业设置金融、电讯、电信、通讯、邮政、教育及公交等全套机构，提供便利高效的市政服务。功能区域规划：产业区统一划分为三大区域，包括产业区、中心区和生活配套区。产业区内除依据不同产业类型划分相应的园区外，还规划建设有住宅、宾馆、公寓、中心、会展中心、图书中心、艺术中心及大学、国际中学、“双语制”小学、幼儿园等设施，满足入区企业全方位的功能需求。三、项目综合定位 1、目标客户定位： A、基于产业大平层的高端性与稀缺性，决定了其目标客户群范围较小。 B、目标客户为综合实力雄厚的企业。此类企业的领导人着眼于建立良好的和企业环境，有强烈的创新意识，对企业形象有较高要求。同时，这类投资谨慎，对物业的性价比及升值潜力判断有较丰富的经验。第二章推广策略一、核心战略 1、动力型地产解码： A、专案成功关键： 1)动力型地产既是一个引爆市场的全新概念，又代表着实质性、前瞻性、建设性的地产开发形态。这一地产模式的推出是为本案成功的关键所在。 2)围绕动力型地产的特质：产业别墅与普通消费型地产在产品形态与目标客户选择上都有很大区别，需要利用非常规的重量级手段来实现核心战略：动力型地产、运动战消化。 B、动力型地产之精髓是由三大创新带来三大收益的一个良性互动过程，由这一过程最终形成推动城市发展的巨大力量。 2、： A、价格控制：本案从一侧面充分显示了产品的强大竞争力，高品质商用新产品并未因追求超高利润而选择超高价位，而是结合设定中高价位;缓释全新业态上市时的概念认知难度。 B、价格杠杆运用： 1)本专案价格杠杆运用策略在一定意义上可理解为：高开高走。起点即为项目均价，利用强有力的市场推广和项目本体逐步浮出水面带来的强大冲击稳步提升价格。 2)计划通过销售杠杆的运用，最大限度促进销售并最终实现平均15%-25%的超价收入。二、传播推广策略 1、整合传播策略在整合模式上的分众传播方法使得每一分费用都用到实处，起到实效。全面结合本案产

200平豪宅户型特点

200平豪宅户型近些年，200平泛豪宅的户型越来越被推崇，空间实用、价格相对较低，同时具备一般豪宅所具备的华丽外装、精美内装、户型稍大等特点。对于市面上较热销的200平豪宅户型研究分析，得出以下几点：1）豪宅空间设计明亮舒适，通风采光性佳； 2）入户处会设有入户花园、背景墙等； 3）配有衣帽间，方便主人换装打扮，凸显奢华； 4）多观景阳台，采光点多； 5）配有多处储物空间等设计。例子：（一）惠州皇庭波西塔诺惠州皇庭波西塔诺热销的200平臻品联排别墅，赠送面积高达250平，折算后单价仅3055元/平米。皇庭波西塔诺，意大利风情建筑风格的低密度国际生态纯别墅大盘，占地面积21万平，容积率仅0.86。

通过分析此户型（三房）后有如下亮点：（1）共5层，半地下室（架空层）、一楼、二楼、三楼、顶层；（2）架空层，非地下挖掘，近20米超大进深架空设计，自然通风和采光好，设有私家车库、棋牌室、视听室、酒吧区，全赠送；（3）一楼有超大后花园、内花园、超大挑空客厅，方正实用；（4）二楼有独立卫生间、超大衣帽间，露台全赠送；（5）三楼为40平的大主卧，独特的采光通风结构，露台全赠送；

（6）顶楼为阁楼层，大观景露台、空中花园作用，全赠送。（二）惠州方直君御方直君御由240平米水景双拼别墅、200-220平米花园联排别墅、170-250㎡情景洋房、180平方米低密多层住宅和110-180平米高端洋房组成。方直君御建筑风格，以低密住宅的简约现代立面风格，搭配高端洋房的极具魅力装饰线条、时尚贵气的Art-deco新古典立面风格，浓厚的贵族豪宅气质，高端别墅豪宅区。通过分析此户型（四房）后有如下亮点：（1）共3层，地下两层、地上一层；

别墅及大平层说辞

鼓楼1号院别墅说辞区位：鼓楼广场的别墅1号院组团，位于二环北路与中山北路交叉口，九龙湖公园东南方向，地铁二号线“九龙湖站”出入口，预计2020年地铁通车以后，到市中心金鹰两站路只要5分钟。土地价值：目前市中心地段在售的别墅产品比较稀缺，现在这个区位的土地成本大概在600万亩，（参照旋凯门土地价）折合到我们的每套叠加别墅，每套单单土地成价约100万元左右。产品介绍： 1号院组团由4楼排屋和平墅组成，13号楼是平墅产品，目前已经全部售罄；10号、11号、12号楼为叠加别墅，目前仅剩7套，面积从264㎡到399㎡大小不等，分为天户和地户，其中-1至2层为地户，3-4层为天户，天户送顶层大露台，地户送下沉式庭院，赠送面积都很大，生活很舒适，别墅区位于小区中央景观水系旁，是整个小区内环境最好的位置，中央水系采用的ANCS景观水处理技术，模拟自然水景生态系统，提高水体抗污染荷载能力，可使水体长期保持清澈和无异味。1号院共56套别墅，已经卖出49套，买我们别墅的业主大多是徐州比较出名的企业家、商人，话说“百万买房，千万择邻”，越来越多的人把这样的圈层领域作为购房的重要指标，与同等高度人群做邻居，无论是邻里相处，还是商业合作，都很舒心。报价体系 10-12#楼共五重优惠套餐，销售人员权限交20万抵40万元； 13#楼，共五重优惠套餐，销售人员权限交20万抵30万元；

户型带看说辞 10#地户，地户共三层，地上两层，地下一层，建筑面积㎡，另外赠送下沉庭院㎡，前庭后院㎡，赠送面积达㎡，实际使用面积㎡。下沉式庭院负一层：负一层是罕见的下沉式会所设计，赠送约115平米双下沉式庭院，可设置不同的娱乐休闲空间，棋牌室、桌球室、桑拿房、私家影院、儿童玩具房……115平米双下沉式庭院，可在顶部做玻璃全封，做成超大阳光房，种花栽草，与宠物尽情嬉戏，安置一两藤椅，晒着日光浴静静睡着……与好友聚会也好，与家人狂欢也可，在享受喜悦的同时欣赏窗外自然美景，生活无比惬意。一楼：玄关：穿过入户花园即到入户主大门，我们对于地户设有南北两门入户，南向主大门是非常大气的子母门，登堂入室不失尊贵，更方便大件物品搬运进户，比如您的钢琴或者高档定制家具；玄关处为您预留了鞋柜的空间，您也可以在入户处做个隔断，既美观又保障入户隐私；客厅：客厅南北通透，大开间与景观阳台相连，既能保证充分采光，又利于客厅空气流通；米挑高客厅，使客厅的空间感更强，是别墅特有的建筑设计格调；特别要提到的是，我们的玻璃窗都是采用LOW-E窗材料，是普通铝合金窗造价的2-3倍，隔音隔温隔热效果更强，居住起来冬暖夏凉。厨房餐厅：餐厅厨房区域与客厅浅台阶过度相连，台阶设计，使得客餐厅功能层次分离，既使得两功能区互不干涉，又彰显名流气度。餐厅北墙是我们的南门，打开南门是赠送给您的后院，加上前庭赠送的面积，大概是50平米的使用空间，您可以充分利用养养花草，

平层户型销售说辞

平层户型销售说辞项目在户型功能设计上也充分与国际顶级豪宅纽约公园大道、海德公园、纽约西21街551号，独立电梯入户、双流线、家政独立流线、厨房环形动线，细微考虑到每一个家庭成员的功能需求，强调舒适、易于家庭交流、成长可变等属性。延续金茂对人居充分尊重的理念，并结合全国府系已入住业主反馈及高净值客户的需求打造的全新升级版金茂府。在户型设计上重点针对居住全生命周期、社交化生活方式、空间灵动、儿童成长需求、适老需求进行了升级和创新。 661组团的平墅产品有三个户型，包括两个金茂经典户型的升级版和一个创新端厅户型。首先，为您介绍北京金茂府原创的端厅户型：户型升级要点： 1）四维社交空间设计创新户型设计将“宽厅”极致化：11.6米景观宽厅，4面宽朝南，270°全屋采光，处处观景；由宽厅而构建起了四维社交空间，客、餐、厨、趣（第二起居室）四重空间交互，生活更多乐趣，家人朋友更多交流。 2）全周期、全龄化设计亮点

在金茂府经典户型基础上传承升级，针对二孩时代及全家庭需求，提出全周期、全龄化规划理念，定位四居功能，或三居全套房设计；主卧室：豪华南向主卧套，阳光卫浴、独立浴缸，宽大步入式衣帽间，结合多功能房的设计，主卧可达9米面宽；儿童房：可打造双孩子的使用需求，北向独立儿童房、南向婴儿套房，满足家庭全生命周期的使用转换，儿童房临近老人房或主人房，便于祖孙照顾交流及亲情互动；老人房：阳光老人房，套内阳台扩充微型起居功能，增加老人爱好和休闲空间；独立家政间设计：在四居基础上依然实现独立家政间设计，实现功能细分，家政动线与生活动线不交叉；多功能空间，灵活多变，南向两个空间均可以根据家庭结构的变化而进行不同功能需求的设计。 3）国际化高端生活方式设计亮点独立交通、电梯独立入户，提升尊贵感；双玄关升级：精细收纳玄关+艺术个性玄关，将玄关功能用到极致，即保障收纳的功能性，又实现第一时间主人品位的呈现；多重起居：会客区和多功能起居相邻，中西厨、岛台的餐-起-厨互动，提升家庭交往互动，亲情升温；社交厨房：西厨岛台、餐桌空间一体化设计，提升厨房

住宅大平层

如何做大平层

1 典型案例解析 2 大平层优势之空间功能性、趣味性3 大平层优势之景观和私密性 4 大平层优势之仪式感

PART 01

一、典型案例解析 l大平层，这几年一直很火，甚至已经下沉到二三线城市。据说很多地方，大平层豪宅在高档住宅里面已经PK掉了别墅和洋房，成为富豪首选。当然，在一线城市，大平层的热度也依然不减。 l例如华润深圳湾瑞府，被媒体称为8000万豪宅“秒光”，让人不得不感叹深圳土豪的购买力。 l其实，瑞府当天并没有卖光，只是朝向好、景观好的户型被秒杀了。当房子达到这个档次，客户的敏感点已经不再是价格了，而是产品本身的舒适度和稀缺性。

一、典型案例解析从这个明星项目当中，我们多少也可以看出目前大平层豪宅打造的趋势和重点，首先我们来看一下这个“秒光”的400㎡户型，到底哪里神奇： ①玄关隐形门设计。把客厅餐厅和卧室区完全隔开，实现主客动线完全分离。如果家里人回来，发现家里有人在接待和会客，就可以直接进入到生活区域，相互之间互不打扰。 ②在卧室区里面，配置了一个家庭休息室。将客厅的社交接待功能和家人的休闲娱乐功能分开。 ③玄关处衣帽间。将玄关的功能进行扩展，主人回家随手脱下来的大衣、帽子、鞋，都可以放在这里，也可以作为临时的储物间。 ④单独的洗衣室，家政空间。 ⑤社交厨房设计，增加了户型的“社交”属性。东面景观会客厅、客厅、餐厅和社交厨房（开放式西厨）组成了四重交流空间。

一、典型案例解析 ⑥所有三个房间都是套房设计，而且主卧内还专门安排了一个影音室，作为娱乐空间。 ⑦主卧T形衣帽间和洄游动线，衣帽间、影音室、房间、卫生间，任意两个空间之间都能够随意通行，空间的层次感非常丰富。男主人晚回家，冲凉看电视，也可以不影响夫人和家庭其他成员休息。 ⑧三分离式的主卫，夫妻化妆、冲凉、使用卫生间，都不会相互干扰。 ⑨门窗系统全部落地设计，景观面长达38米！所有主要功能区，都享受到无敌景观。在厨房做饭也能有山海相伴。

住宅大户型专项去化保障方案

19、20#楼152/175㎡大户型去化保障方案一、本体 ?外部优势 1、站位国际城南，背靠大源核心居住区，规划/交通红利逐步释放项目位于国际城南天府五街，背靠城南最为成熟的大源高端居住区，目前项目所在的大源西板块规划红利逐步呈现，一带一路国际社区高端定位为板块未来的发展定下了基调。天府五街通车/昆华路大桥今年底通车，交通通达性逐步呈现，家天下项目正在逐步兑现城南210亩品质大盘承诺。 2、江安河自然资源+近千米滨河公园带提升项目居住环境家天下项目拥有大源板块唯一的江安河自然资源，同时规划有近千米的滨河公园带，项目宜居属性最强，大源板块无出其右。 ?内部优势 1、临河布局/三面采光/横厅设计超大观景面/电梯入户/高标准装修 1.3期19、20#楼作为整盘类住宅最为高端的产品，是全盘类住宅产品的标杆。在总平布局上，19、20#楼位于南北地块之间，也是类住宅产品中唯一临河享有一线原湾景观带的公寓产品，户型设计功能性强，以四房、五房设计为主，电梯直接入户，三面采光南北通透，通风采光效果俱佳。在产品配置上，大面积类住宅产品以舒居为核心的打造目标，配备中央空调、地暖等产品，保证客户的居住舒适度及体验感。

二、市场竞争分析 ?市场整体情况市场结论：主打居住属性的类住宅产品与高端商务公寓为主要供应相似产品首付月供要求极高，渠道销售为主力去化手段目前大城南市场与本案1.3期有类似的产品的项目共有6个，其中已入市项目4个，未入市项目2个。此类产品目前分为两类：一是主打居住属性的类住宅产品，代表项目融创香璟台、棠湖柏林城、和泓麓江府。此类产品价格集中在17000元/㎡，突出自己的与住宅无差别的居住功能，清水为主。此类产品总价集中在200-300万之间。二是主打高端商务大平层公寓，此类产品自身的地段区位、产品素质水平较高，在改善居住的基础上，更偏重商务属性，代表项目保利天悦、滨江天悦、花漾锦江。此类产品以高附加值配置实现较高的溢价，高标准精装为产品标配，此类产品总价超400万，市场上此类产品面对完全不同的客户群体，但首付款均为百万级别，主力去化手段为分销、中介、全民经纪人等渠道销售。综合来看，棠湖柏林城与本案从产品、区位和客群定位存在较大的重合，为本案1.3期的直接竞品。 ?棠湖柏林城个案分析棠湖柏林城与本案产品高度重叠，本案区位及河景资源优势突出该项目商墅客群对本案1.3期蓄客有借鉴意义

大平层户型说明

天玺A |约160㎡+160㎡+35㎡+8㎡| 四室两厅两卫天字头大四房如果胸怀气度可以衡量，定与您大宅的数字有关恢弘气度： 160㎡敞轩四室，东西面宽近15m、南北纵深约14m、起居室开间近5m、举架高约3m、阳光主卧近37㎡、超值附赠空间达203㎡，大数字凝结豪宅之气，大尺度还原生活本真。写意格局：一梯2户的都市领地，让“私属”与“近邻”兼得。黄金中轴线将南北厅室完美分割，8间厅室均有个性配窗，收束阳光，拢聚风水。储光主卧：南向大主卧，追随阳光无死角，10㎡室内卫浴间，犒赏极致生活。雅境书房： 15㎡中正大书房，背靠开放式逸景露台，让书香与墅景碰触，房间功能性完美彰显。超值附赠约203㎡多功能负首层：约160㎡地下室，囊聚多种功能，随意组装属于您自己的创意空间。私属花园：约35㎡私属下沉式花园，圆都市田园梦想。逸景露台：约8㎡开放式逸景露台，私密与墅景的无缝链接。

御轩A |约140㎡+140㎡+30㎡+7㎡| 三室两厅一卫御字头阔三房如果心胸的宽度可以丈量，定于您大宅的开阔有关黄金尺度：方正典雅的大三房，4.5m大面宽起居室，21㎡阳光主卧，超值附赠空间约177㎡，严谨的空间序列，实用阔绰、比例协调。写意格局：一梯2户的都市领地，让私属与近邻兼得。黄金中轴线将南北厅室完美分割，6间厅室均有个性配窗，收束阳光，拢聚风水。储光双卧：主次卧分离，大明窗让每个角落都可触碰阳光，彰显从容气度。雅境书房： 13㎡中正大书房，背靠开放式逸景露台，让书香与墅景碰触，房间功能性完美彰显。超值附赠约177㎡多功能负首层：约140㎡灵动空间，功能多变，让您的创意有的放矢。私属花园：约30㎡私属下沉式花园，圆都市田园梦想。逸景露台：约7㎡开放式逸景露台，私密与墅景的无缝链接。