大丰市丰中地块项目市场定位报告

大丰市丰中某地块项目市场定位报告一、大丰市房地产市场背景分析

一）城市概况

大丰市地处江苏东部，盐城市东南。东联黄海，南与东台市接壤。2006年末城市总人口73万，面积2367平方公里，辖14个镇、两个省级开发区，境内有省属农场和沪属农场各3个。

大丰是新兴港口城市。国家重点工程大丰港位于江苏沿海海岸线中部，是填补江苏沿海港口空白带的中心战略大港。2005年10月18日，大丰港一期工程两个万吨级泊位已建成试航，2006年6月大丰港一类口岸获国家批准，并同时开工建设6个5万吨级泊位。

二）经济总量及人口与收入分析

2006年底大丰市经济总量近150亿元，年末总人口近73万人，其中城镇居民达超过21万人，城市化率41.1%，人均GDP更是首次突破20000元人民币大关。

大丰市做为苏北的经济强县，经济总量在盐城市排列前矛。2006年底统计数据表明，在苏北24个县中，大丰的经济总量处于第三位。在过去的几年中大丰市的经济总量每年都以15%以上的速率上涨。

经济的高速发展带来的是居民收入的提高。同比盐城市的其他县市的发展速度，大丰市的经济总量上升速度较快，这为房地产市场的发展奠定了物质基础。

数据来源：大丰市统计局、2005、2006年统计年鉴

从上图可看出，2006年底大丰市的GDP总量已近150亿元，而每年平均发展速度已超过15%，在苏北的县市中属于非常高的位置。

数据来源：大丰市统计局、2005、2006年统计年鉴

与经济总量的增速相类似，自2005年以来，城镇居民人均可支配收入增速已达到了15%，这样的收入水平已超过盐城市的平均收入水平。

数据来源：大丰市统计局、2005、2006年统计年鉴

从上图看出，根据统计年鉴可发现，大丰市自2004年以来，人均住房面积就已经达到了32平方米，超过全省居民住房面积，但增长率没有大幅提高。原因在于2005年以来的商品房虽然开工面积很多，但入住率不高。

三）影响房产市场发展的重要因素分析

1、港口建设

国家一级港——大丰港，经过了近9年的建设，已于2006年10月被国家正式批准为一类港口。在此之前，大丰港已于2005年完成了一期两个万吨工程，并将在2007年9月正式对外开放并营业。

港口的建设极大带动了港区房地产市场的发展，但受配套设施不全的影响，目前港区的商品房均价在1600-1900元/平方米左右。但港口建设的成功改变了政府原来将城市向西发展的规划，转而向东发展，并促使市政府向东搬迁，由此带动东部区域的房地产发展。本地块处于东部区域，港口的建设所带来的系列搬迁，必然对本项目产生积极影响。

2、市政府搬迁

在2005年左右的时候，政府即传出将搬迁至西区，并已先行搬迁并建设了大丰市

高级中学。而本地块内的大丰市初级中学，在地块拍卖成功之后也将搬迁至现在的大丰市高级中学南侧。这系列的政策信号传输出一个信号，对房地产市场的刺激信号非常明显，目前西区扎堆开发的大型项目即有嘉英阳光城市、丰惠蝴蝶湾、御景佳苑、东方锦绣城、上海花园，还有一些小型项目如金宇景苑、聚龙苑等。

目前市委市政府位于黄海东路，而市政府已经决定搬迁，且目前市政府内的办公环境也决定了即将搬迁。但随着大丰港一期的建设成功，政府已决定搬迁至东部，能够将港区与大丰市区的联系更加紧密。受此信息刺激，本地块南侧的恒达世纪新城在今年上半年即告售罄。

3、大丰初级中学搬迁

本地块原属于大丰市初级中学，中学的搬迁将带动相关配套设施的建设，并吸引部分教师群体至西区置业。政府提出配合港区建设，期望东迁的政策对西区有影响，但目前的现状是西区房产供应与销售都比较火热，学校的搬迁与建设对西区的项目有积极的影响。

四）小结

?大丰市经济总量较高，名列苏北县市前矛

大丰市的经济发展速度较快，其中尤为关键的港口建设对相关产业的发展带动，带来了投资，同时提高了区域内居民的收入。从而为地区房产的发展建立物质方面的基础。

?居民收入较高，购房意识日渐成熟

综观2006年以来的住宅供应与销售情况，大丰市居民购房热情高涨。一方面由于市区供应较少，居民收入得到提高，对住宅的需求逐渐显现。从西区集中的供应与销售来看，居民的购房意识逐渐强烈。

对政府依赖度高，政府即将东迁对地块将产生积极影响

政府的政策指向性非常之高，这对地区内的所有项目都具有同样的效力。但只有市政府的最终搬迁地址，会对搬迁的小区域产生非常良好的效果，对房产的销售与价格提高都可预期。

二、大丰市房地产市场发展分析

一）土地市场

数据来源：大丰市房产局

2004年大丰市土地供应量达到历史最高，达到了484.55亩，同比增长率达到了110%！这与当时全国房地产市场一片火热是同步的。若将2004-2007年土地供应按60%的开发率，普通容积率以1.8测算，则3年来形成的住宅供应量约为87万平方米的供应量。而自2004-2007年以来的销售量约58.51万平方米，可见总体供应要略超过销售。

但2005年以后土地供应逐步降低，而进入2007年上半年以来土地供应为0，本次的土地供应尚属2007年的第一批。可预见的是，土地供应的乏力与销售的持续向好将迫使商品房供需趋向平衡。

二）房地产开发投资分析

数据来源：大丰市房产局

大丰市的房地产开发投资持续高涨，经历了2004年的暴涨之后，房地产投资的上涨幅度有大幅回落，但2007年上半年以来又已经达到了49.6%的涨幅！房地产商的开发热情较高。

三）商品房开工、竣工面积分析

数据来源：大丰市房产局

商品房开工面积逐年上升，而且上升幅度越来越大，如2007年上半年的开工量就已达到26.8万平方米，即使按保守估计，全年的开工量也将超过50万平方米。而竣工

面积明显赶不上开工面积，说明了商品房在过去的1年左右的时间内，开始出现大规模的囤积现象。

四）商品房供销分析

1、商品房供销面积同比大幅上升，供销比急速增大

数据来源：大丰市房产局

数据来源：大丰市房产局

如上表所示，上市量为统计已开工建设且获得预售许可证的项目。可以发现，2004年以来上市量一直在高速上升，而销售率也同样高速上涨。

自2005年以来，商品房上市与销售面积迅速上升，但供销比也开始变大，至2007年上半年已达到1.9：1，远远超过供应，这值得我们警惕。

截止到2007年7月底，获得预售许可证的项目累计总量达到了20.86万平方米，其中住宅16.96万平方米；而同期销售累计已达到8.92万平方米，同比增长78.4%。可发现，目前的市场环境下，供应要大于销售量，且供应主要集中于西区的住宅。

2、商品房销售总额增幅显著

数据来源：大丰市房产局

在供应大于销售的情况下，商品房的销售额依然保持了高速增长，2007年上半年，商品房销售额达到了2.94亿元，预计全年可超过6亿元。上半年商品住宅销售额2.06亿元，同比增长了96%，这是一个良好的势头与信号，预计下半年的销售形势将更好。五）商品房销售价格走势分析

数据来源：大丰市房产局

上图的商品房销售均价走势包括了大丰市的商业、住宅及港口区域的房产，而港口由于建设周期较长，配套不齐全，目前均价只有1600-1800元/平方米，在数据上将大丰市的商品房均价拉低。事实上，大丰市的房价发力上涨是在2006年底及2007年上半年。但由于西区及港口房产的总体价格较低，因此影响了大丰市的整体房价。

六）小结

?土地供应逐年递减，而销售逐年上升，形势看好

前面已分析过，土地供应的逐年下降，导致可开发土地短时间内变短，有利于房地产开发的理性投资。

?西区开发相对集中，供应量巨大，销售速度趋平稳

西区是目前大丰市的热点区域，也是开发商扎堆取暖的一个区域。在开发项目体量较大。目前供应量明显偏大，销售速度落后于供应速度。目前在售项目的销售情况仍较好，但销售速度已有变缓的迹象，天气炎热是其中原因之一，政府的搬迁方向则是又一原因。

?市中心供应稀少，成交活跃，成交价格逐步上行

目前市区内项目供应较少，在售项目如世纪新城等二期已结束，而丰和丽都及永泰

国际广场等项目目前住宅都未能上市，因此市区内的供应稀少已形成在售项目价格逐渐上行的趋势。

?商品房销售速度与价格上涨幅度都较快

自2006年下半年以来，大丰市的房地产市场开始快速发展，综合看来有几个方面的因素，港口的建设、市政府的即将搬迁、土地供应的逐渐减少，需求的持续旺盛等造成了商品房价格的迅速上行，同时幅度也较大。

?房地产市场发展较快，市场不理性因素开始聚集

随着市场的持续向好，价格持续上行，房地产市场中的投资、投机因素开始聚集，最明显的是，一些投资客开始对西区及市区内的项目投资，而开发商尚未对项目的推出体量进行有意识的控制。

三、主要竞争项目研究

一）本地块周边直接竞争项目分析

1、恒达世纪新城

恒达世纪新城位于黄海东路以南、康平路以西，由大丰市恒达房地产开发有限公司开发，项目总规模为481套，总建筑面积约6.5万平方米。项目共分为三期建设，已完成一、二期的建设，并销售完毕。其中一期于2005年建设完成，并已销售完毕，共推出1-4幢共4栋多层住宅，当时销售均价为2000元/㎡；二期分为两个组团建设，其中第一组团为5栋多层住宅，于2006年年初推出销售，销售均价2300元/㎡；二期第二组团于2006年9月推出销售，于2007年3月销售完毕，共推出6栋多层住宅，至今年3月时，实现销售均价2600-2700元/㎡。

目前在建为三期，包括6栋多层住宅，和部分沿街商铺，具体推出时间未定。

该项目与本地块有直接的竞争，尤其在住宅方面，但从区域与配套上来说，比本地块要差。

2、丰和丽都

丰和丽都位于黄海东路以南，恒达世纪新城以西，由大丰晟大房地产开发有限公司投资建设，总建筑面积约6-7万平方米，以多层住宅为主。目前该项目正处于建设中，售楼处已对外开放，但一期尚未开盘，销售价格与上市时间仍需继续跟踪。

3、永泰国际广场

永泰国际广场位于大丰市商业最繁华的地段——人民路与健康路的交界处。由大丰永泰置业投资有限公司开发建设，项目占地面积近60000㎡，规划总建筑面积130000㎡。规划建设有9栋19层高层住宅，其中2栋为单身公寓；另有一总建筑面积约25600㎡的四层商场，计划引进一大型超市。沿街建设有3层商业，还建设有一栋沿街4层商业为华联超市的回迁商业。

该项目目前尚未开盘，预计将于8月底左右推出该项目沿街商铺共32间，上市面积2560平方米，住宅部分尚未建设。具体上市商业面积及销售价格如下：

4、汇豪雅苑

汇豪雅苑位于康平路以东，幸福路以北，由江苏汇豪房地产开发有限公司开发建设，项目总建筑面积约1.5万平方米，共包括6栋多层住宅及部分沿街2层商业。

住宅部分目前已销售近80%以上，住宅销售均价2300元/平方米，商业部分一层销售均价7000元/平方米，开间在3-6米之间。进深为7.32米，单间建筑面积16-57平方米左右。二层商业销售单价为3000元/平方米。商业部分一层已销售近90%，但二层仅销售约10%左右。

项目体量较小，目前已销售近80%，因此后期对本地块的影响不大。

二）西区代表楼盘分析

1、嘉英阳光城市

阳光城市分为两期建设，规划总建筑面积为29万平方米，由大丰嘉英置业有限公司投资开发建设。目前在建的为一期，一期总建筑面积为15万平方米左右，规划建设有27栋多层及小高层住宅。

2007年上半年累计推出04号、08号、09号、12号、14-25号共16栋多层住宅，累计推出面积59794平方米，目前销售已接近85%。销售形势非常好，对外公布销售均价2800元/㎡，但多数多层房源的售价已超过3000元/㎡。

主力户型为85-95平方米的2房2厅1卫、105-115平方米的3房2厅1卫、125-130平方米的3房2厅2卫；户型总体设计合理，属于市场比较受欢迎的2房及3房。

该项目也是目前西区市场上销售均价格最高、整体形象最好的项目。项目销售处位于大丰唯一一家四星级酒店——新词大酒店内。

2、东方锦绣城（南城）

东方锦绣城分为北城及南城，由江苏盐海置业有限公司、盐城市汇通房地产开发有限公司开发建设。其中北城已于2007年之前完成开发并已全部交付并入住，属于西区最早开发的起点较高的项目。

前期的项目建设为公司的南城开发起到了良好的带动作用，目前该项目为一期，共200多套住宅，销售情况非常好。项目对外销售均价为2400元/平方米，楼层差价上，3层价格最高，达到2800元/㎡，比2层高240-280元/㎡，4层比3楼便宜100元/㎡；5层与6层价格相同，顶层阁楼赠送。

自行车库销售单价1100元/㎡，汽车库销售单价为3500元/㎡。商业部分共建设有2层沿街商业，其中一层商业销售单价为10000元/㎡，二层销售单价为3000元/㎡。

2007年上半年以来，该项目共推出1-10号共10栋多层住宅，累计推出住宅面积31000平方米，目前已销售近70%。

3、御景佳苑

御景佳苑位于大丰市经济技术开发区内，与建设中的大丰市初级中学及使用中的高级中学相邻。项目由大丰瑞城房地产开发有限公司开发，共分为两期开发建设，总建筑面积约32万平方米，其中一期约17万平方米。目前推出部分为一期，对外销售均价2600-2700元/平方米。

项目主打意大利风格，户型配置则以80-100平方米为主力户型，是大丰首个以中小套型为主体定位的项目，与竞争项目阳光城市定位进行合理区分，因此销售也较良好。

4、金宇景苑

金宇景苑位于大丰市黄海路与金丰南路交界处，由大丰市金宇房地产开发有限公司投资建设。项目规划建设有25栋多层住宅，目前已推出20栋左右多层住宅，总体销售率达65%。

2006年该项目对外销售均价为2380元/平方米，目前销售均价为2600元/平方米，其中自行车库销售单价为1200元/平方米，汽车库销售单价为2580元/平方米。顶层部分销售单价为1900元/平方米，连同阁楼一起出售。

大丰市在售及未来即将上市项目图示

四、地块分析及SWOT分析

一）地块概况

地块为原大丰市初级中学的学校用地，地块北至健康东路，西至财政巷，南至大华路，东与住宅小区相联。

地块形状较为方正，呈梯形布局，便于规划。由于之前为学校用地，地块内部绿化及基地条件良好。虽然目前地块尚未拆迁，拆迁工程量不大。地块西面即为大丰市财政管理局，东面则为大丰市工商局等机关，区域内人群收入及需求比较强大。

地块南侧为大华路，紧邻二卯酉河，适合作为小区的主入口。地块北侧为健康路，可根据实际情况建设部分商业。

地块占地面积为7.32万平方米，规划容积率为2.0，绿地率大于30%，建筑密度小于28%，可规划建设有商业及住宅。

地块所处位置与市中心繁华地段仅5分钟路程，在调查中，来自政府官员与周边居民及部分开发企业，对本地块的地理位置非常认可。

二）周边商业分析

大丰市的商圈以人民路与健康东路的交界处为中心，商圈半径约500-800米。区域内商业比较散乱，目前区域内有农工商超市、世纪华联超市等，经营状况良好。

本地块与该商圈的距离为步行时间约3-5分钟，地块北侧为沿街2层商业，西侧为沿街1-3层商铺，目前仍处于营业中。在地块的西面为大丰市目前较为集中的批发市场，且该区域内有一个正处于整修中的菜市场，规模较大。

地块西侧部分商业经营状况

如上表所示，目前地块西侧的商业租金属于商圈中的中等水平，基本维持在25-35元/月·㎡。尽管知道了本地块即将要拆迁，在本地块的商业内经营的商户，经营状况仍良好。且有部分商户希望在本地块改造之后，重新租赁本地块的商铺，部分商户则希望能够购买此处的商铺。

三）SWOT分析

优势：

?地理位置优越，政府官员及开发企业与居民均认可地块，区域内潜在购房群体经

济实力较强；

?地块方正，便于规划，且市区中如此大盘已不多见，可形成规模小区；

?紧邻财政管理局、工商局等机关，且与大丰市人民医院距离较近，可获得大部分

稳定客户群体；

劣势：

?商业经营业态简单，处于初级批发阶段，影响住宅的品质；

机会：

?城市处于新一轮的开发建设高速期，旧城改造仍未全面展开；

?房地产市场处于快速发展阶段，商品房需求比较旺盛；

?政府即将搬迁至东部，激发出积极信号，已促使部分项目价格上行；

?市中心区域内目前供应较少，而本项目的出现可适时满足需求；

?区域内产品在规划设计上起点较低，缺少真正的中高档项目；

风险：

?大丰市目前房地产发展过快，可能存在政策打压的风险；

?地块目前尚未拆迁，如在竞得土地之后，政府是否按时拆迁，会极大影响项目的

开发进度与周期；

?大风市初级中学的搬迁，将区域内的部分教师购房需求转移至西区；

?地块的竞争激烈，可能出现部分竞争者不计成本报价，会影响整个地块的盈利水

平；

?竞争项目永泰国际广场后期将有大量住宅推出，会抢夺区域内的优质群体；

四）结论

房地产市场及政策因素向好，地块地理位置优越，此地块值得开发投资；地块内的商业规划建设非常关键，商业部分面积与规划业态将对整个项目的收益形成决定性影响；目前市场缺少真正的高档产品，如在规划设计上能够在现有条件下进行品质提升，将有助于提升项目的总体销售。