房地产开发经营与管理重点归纳
Importance for Aki
——房地产开发经营与管理第一章房地产概述
①位置固定性②数量有限性③用途多样性④供求区域性⑤投资风险性⑥难以变现性⑦外部影响性⑧使用限制性⑨保值增值性○10大量投资性○11长期使用性
①房地产业投资大、周期长、效益高
②房产、地产交易的不可分割性
③房地产业的产品保值性、增值性和地域性
④房地产业的发展要受城镇综合因素的影响
对GDP的贡献——6-12%
对地方财政的贡献（土地出让金、房地产企业税收、向房地产企业的收费）
对相关产业的拉动——建筑业、建材、冶金、机械、电器、家具；金融、邮电通信、交通运输、商业……
对就业的拉动——建筑装修、物业管理、中介评估……
按投资形式划分（直接投资和间接投资）
按投资所处的环节划分（开发投资和置业投资）
按物业类型划分（居住、商业、工业、特殊）
直接投资——投资者直接参与房地产开发或购买房地产的过程，参与有关管理工作，包括从购地开始的开发投资和面向建成物业的置业投资两种形式。
间接投资——将资金投入与房地产相关的证券市场的行为，间接投资者不需要直接参与房地产经营管理工作。房地产企业债券和股票投资、投资于房地产投资信托公司（REITs）、购买、开发、管理和出售房地产资产的公司、购买住房抵押支持证券
①投资金额巨大，回收期长
②投资不确定因素多，风险较大
③流动性较差
④具有保值增值性
⑤受政府政策影响较大
⑥依赖金融部门的支持
⑦具有专业性
⑧投资具有相互影响性
①投资机会寻找
②项目可行性研究
③取得土地使用权
④项目规划与合同谈判
⑤项目建设
⑥房地产租售
⑦物业管理
第二章房地产企业
①经营对象的不可移动性
②业务形态的服务性
③经营活动的资金和人才密集性
④不完全竞争性。
⑤房地产企业存在专业化和综合化发展两个趋势
根据建设部房地产开发企业资质管理的规定，房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四等。各资质等级企业应当在规定的业务范围内从事房地产开发经营业务，不得超越承担业务。各资质等级的企业应达到相应的条件。
一级资质房地产开发企业承担项目的建设规模不受限制。
二级资质房地产开发企业可以承担建筑面积25万平方米以下的项目。
三级资质房地产开发企业可以承担建筑面积20万平方米以下的项目。
四级资质房地产开发企业可以承担建筑面积10万平方米以下的项目。新设立房地产开发企业视具体条件审批建设规模。
①职能型组织结构
②项目型组织结构
③矩阵型组织结构
④混合型组织结构
原则——
①可行性原则
②可量化原则
③一致性原则
④弹性原则
内容——
①战略目标
②成长性目标（营业收入及增长率、资产总额及增长率、开发规模及开发范围；土地储备面积）
③营利性目标（净利润、利润率、资产负债率等）
④竞争性目标（市场占有率、行业影响率、品牌价值）
⑤战术目标——市场定位，产品结构，价格策略，广告策略，营销策略
第三章房地产开发与经营环境分析
①政治环境（政治局势、政策制度、政府管理服务水平）
②经济环境（宏观经济环境、市场环境、财务环境、资源环境）
③社会文化环境（社会秩序、人口、就业、风俗、宗教、价值观念）
④自然地理环境
⑤基础设施环境
⑥法律环境
①道氏评估法
②SWOT分析法
③综合评价法
①确定投资环境要素
②由层次分析法确定各环境要素的权重系数
③由统计分析确定各环境要素的得分
④分别对不同方案（选址）计算投资环境的综合评分
⑤根据环境条件变化对评价结果的影响进行敏感性分析
⑥根据综合评分与敏感性分析结果，作出投资选址决策
①市场环境调研
②消费者调研
③竞争楼盘调研
④竞争对手调研
原则——
①目的性原则
②可接受性原则
③顺序性原则
④匹配性原则
⑤简明性原则
注意问题——
①避免提一般性的问题
②避免用不确切的词
③避免引导性的提问
④避免提可能令被访者感到难堪、禁忌和敏感的问题
⑤问题要考虑时效性
⑥避免问题与答案不一致
第四章房地产开发土地的取得
①出让
②转让
③租赁
④划拨——经济适用房、土地入股
①补偿对象：被拆迁房屋及其附属物的所有人,不是使用人。
②补偿形式：货币补偿、房屋产权调换、被拆迁人选择
③几种情况的补偿：出租房屋；产权不明确房屋；设有抵押权的房屋；临时建筑与违章建筑。(谭术魁
书p101)
④超过批准使用期限的临时建筑不予补偿、违章建筑不予补偿
⑤安置对象：被拆迁房屋的使用人，不是所有人。
⑥安置规定：搬迁补助费；临时安置补助费；
第五章房地产开发可行性研究
①可行性研究是指在投资决策前，对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的科学方法
②投资决策的基本依据
③筹集建设资金的依据
④项目立项、用地审批的条件
⑤开发商与有关各部门签订协议、合同的依据。
⑥编制下一阶段规划设计方案的依据
2
静态指标——
①投资利润率
②静态投资回收期
③资产负债率、流动比率、速动比率
动态指标——
①净现值
②净现值率
③内部收益率
④动态投资回收期
投资利润率——
投资利润率＝年利润总额或平均年利润总额/项目总投资额×100％
总投资额包括贷款利息。
将投资利润率与基准投资利润率进行比较。只有当投资利润率大于基准投资利润率，项目才可行。同时，还可与行业的平均利润率相比较。
比较粗略，适用于投资额小、比较简单的项目评价。
投资利税率——
投资利税率＝正常年利税总额或平均
年利税额/ 项目总投资额×100％
除了反映项目的盈利能力以外，还可反映项目为国家财政所作贡献的大小。
按平均收益额——
投资回收期＝项目总投资/项目年平均收益额
总投资同样包括利息。年平均收益额等于年均营业收入(租金收入)扣除年平均经营成本及各种税金后的余额。
按累计收益额——
项目投资总
额＝
其中，Ft:第t 年的净现金流量，n:静态投资回收期
即：使得各年累计的净现金收入与项目总投资相等
净现值(NPV)——
NPV=∑n 0=t t t )i +(1F 0
Ft:第t 年的净现金流量(CI-CO 现金流入量-现金流出量)
i0：贴现率
应用——
首先，可行的方案必须使NPV>0；
其次，方案间进行比较时，NPV 越大越好,NPV 越大，说明方案的盈利能力越强。
不足：贴现率的确定比较困难；是一个绝对指标，没有反映投资的单位回报。{例题见ppt}
在项目经济寿命周期内，各年净现金流量的现值累计等于零时的贴现率，即项目净现值为零时的贴现率。 即满足NPV= ∑n 0=t t t )i +(1F 0 =0的i0就是内部收益率，即项目能承受的最高贷款利率,IRR.
计算方法——
内插值法
1.假定一个贴现率i1,求出以这个贴现率计算的NPV1;
2. 若NPV1>0,则提高贴现率,重新计算NPV,直到NPV<0; 反之,如果NPV1<0,则降低贴现率,直到NPV>0。假定此时的贴现率为i2, 此时的净现值为NPV2.
假设NPV1>0, NPV2<0, 则内部收益率的计算公式如下：
)i (i NPV NPV NPV i 12211
1-++=IRR
∑n 0=t Ft
式中, IRR:项目内部收益率
i1：低贴现率;
1NPV :低贴现率时的净现值绝对值；
i2：高贴现率:
2NPV :高贴现率时的净现值绝对值。
内部收益率是项目贴现率的临界值。在进行独立方案评价时，一般是将求得的项目内部收益率与同期贷款利率，同期本行业的基准贴现率，以及同期同类项目的基准贴现率相比较。
在进行多方案对比时，若其他因素相同，则选择IRR 较大的投资方案。{例题见ppt}
指在考虑了资金的时间价值的基础上，以投资项目所得到的净现金流量抵偿项目初始投资所需要的时间。 公式——
动态投资回收期N=(累计净现值开始出现正值的年份数-1)+(上年累计净现值的绝对值/当年的净现值)
优缺点——
在静态回收期的基础上引入了资金贴现概念，完善了投资回收期的概念，即不仅是回收资本的投入量，还是按期望的投资回报率回收投入资本所赢得的货币时间价值。
动态投资回收期长短受所选用的贴现率大小的影响，只考虑了资本回收的快慢,而忽视了投入资本的盈利能力,更没有考虑投资回收以后的收益情况，因此只能作为辅助指标
不确定性因素
租售价格及租售率
开发周期
开发成本
利率
盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析。
C=CF+CV=CF+CXQ
C ：总成本；CF ：固定成本；CV ：可变成本；
CX ：单位产品的可变成本；Q ：开发数量。
S=PQ-tQ
S ：销售收入；P ：销售单价；
t ：销售税金及附加
求盈亏平衡点即求使C=S 的点：
CF+CXQ=PQ-tQ
Q*=CF/（P-CX-t ）
Q*即为盈亏平衡时的开发数量。
是研究投资效益预测中某些不确定因素对预测结果的影响及其影响程度的分析。
敏感性系数＝评价指标变动的百分比(变动率)/不确定因素变动的百分比(变动率)
敏感性系数越大，说明该因素对评价指标的影响越大，或者说评价指标对该因素越敏感。
临界点：不确定因素变动多少个百分点，会使评价指标达到临界点(例如净现值为0的点)。
临界点越低，说明说明该因素对评价指标的影响越大，或者说评价指标对该因素越敏感
通常采用标准差来对项目的风险进行度量。
i n i i P K K R *-=∑=12)(
∑=*=n i i i P K K 1
R ：风险的度量指标
Pi ：第i 个不确定结果发生的概率 Ki ：第i 个不确定结果的数量值
n ：不确定结果的数目
K ：期望值
风险回避 风险预控 风险组合 风险转移(如保险)
狭义：由不同类型的房地产和不同地区的房地产投资所构成的投资组合。
广义：将房地产与股票、证券等金融资产进行投资组合。
在投资组合中投资类型已经确定的前提下，风险与回报呈正向运动关系，风险越大，期望回报越高；风险越小，期望回报越低。
如果在一个已有的投资组合基础上引入新的投资资产，则可以在保持风险不变的前提下增加投资回报。
由于房地产具有保值增值功能，并且有抵御通货膨胀风险的功能，因此，将房地产引入投资组合中，有可能降低风险，并且提高投资回报。
第六章房地产开发前期准备
①收入费用估算与资金筹措
②规划方案设计
③项目报建
④项目招投标
1）土地费用2）前期工程费3）建安工程费4）基础设施建设费5）公共配套设施建设费6）不可预见费7）开发期税费8）管理费用9）销售费用10)财务费用11)经营资金
前期准备阶段——契税、耕地占用税
建设施工阶段——建筑安装营业税、增值税、印花税（签订施工合同）、车船税
销售阶段——营业税、城市维护建设税、土地增值税、企业所得税
保有阶段——城镇土地使用税、房产税
资金来源的渠道——
资本金(通常是自有资金)、银行贷款、预售款、也有承包商带资承包和合作开发
又可分为内部筹资和外部筹资
内部筹资包括动用公司留利中可转化为生产经营资金的部分和公司内部职工的筹资外部筹资包括公司间的资金拆借(直接筹资)和通过金融机构来进行的筹资(间接筹资)间接筹资是主要的筹资方式包括股权市场、债务市场、租赁市场和政策性信贷
注意问题——
严格按照资金的需求量确定筹资额
认真选择筹资来源渠道
准确把握自有资金与外部筹资的比例，并符合国家的有关规定
避免利率风险对项目的不利影响
申领建设工程规划许可证和工程施工许可证
第七章房地产开发项目管理
①投资控制
②进度控制
③质量管理
④安全生产管理
①建设单位的原因
②施工单位的原因
③其他有关单位的原因
④施工条件的变化
⑤意外事故的出现
①一次性
②时效性
③多方全过程参与
④难度大
①审核施工组织设计
②对原材料的检验
③对工程中的配套设备进行检验
④控制混凝土质量
⑤隐蔽工程验收
①设计阶段
②招标阶段
③材料等物资供应
④施工阶段（质量、进度、投资）
⑤合同监理
⑥其他委托服务
申请人——建设单位，申请对象——相关部门和专业人第八章房地产营销管理
复杂性（涉及许多程序、环节、部门）
区域性（大多数都在楼盘所在地进行）
风险性（价值大、周期长，导致很强的不确定性）
严密性（需要借助律师、估价师、经纪人等专业人员的服务）
差异性（消费者的需求各不相同，典型的一对一推销）
了解)
宏观因素——
对所有地区房地产价格水平都产生影响的因素。如人口、经济发展状况、城市化进程、社会安定状况、利率、财政政策和货币政策等
中观因素——
对某个地区房地产价格水平产生影响的因素。如城市的基础设施状况，城市规划，地区产业结构和主导产业性质，地区行业法规和政策等
微观因素——
房地产自身状况或条件对其价格水平产生影响的因素。如项目的区位、景观、公共服务设施的完备程度，建筑物本身的特征等
①生产费用价值论：房地产生产所需要的基本费用
②预期原理：预期房地产能为消费者带来的收益或效用
③替代原理：竞争者所能提供的类似产品的替代关系
④供求理论：供给需求的变化与价格之间的相互影响
①成本导向定价法——成本加成定价法；目标利润定价法；变动成本定价法
②需求导向定价法——理解价值定价法；需求差别定价法；最优价格定价法
③竞争导向定价法——随行就市定价法；主动竞争定价法
①新产品定价策略（撇脂定价、渗透定价、满意定价）
②折扣与让价的定价策略（折扣、让价）
③差别定价策略(质量、朝向、楼层、面积)
④心理定价策略（尾数、整数、声望、习惯）
房地产直接销售——
房地产企业直接面对消费者进行销售，而不通过任何中间环节的销售渠道，简称直销。
直接销售——
优点：了解市场，降低费用，加强推销，控制价格，提供优质服务。
缺点：对房地产企业的开发和营销能力要求较高；分散了房地产企业的人力物力和财力，增加了企业的经营费用；不利于房地产企业分散经营风险，一旦市场发生变化，企业必须独自承担全部风险和损失。
房地产间接销售：是房地产企业通过房地产中间商来向消费者销售自己开发的房地产产品，而自己并不承担销售业务的销售方式。
主要包括两种形式——
房地产中间商或经销商
房地产代理商
在我国房地产业发展的初期，房地产市场处于卖方市场，直接销售是主要的销售渠道。
随着房地产市场竞争日益激烈，间接销售正在逐渐取代直接销售成为房地产企业更加依赖的销售形式。
然而也有一些有实力的大型房地产公司仍然保留自己的销售队伍进行直接销售。
：
①房地产广告策略
②房地产销售促进策略
③房地产公共关系策略
④房地产人员推销策略
（运用各种短期诱因，以刺激和鼓励消费者购买房地产产品和服务的促销活动）
能够在短时间内对产品销售发挥较强的刺激作用，但这种效果持续的时间比较短，对建立长期品牌没什么帮助。如果频繁运用销售促进，还会让消费者对产品质量和品牌信誉产生怀疑。
第九章房地产物业管理
①物业管理的社会化
②物业管理的专业化
③物业管理的企业化
④物业管理的经营化
⑤物业管理形式的规范化
权利——
①根据有关法律法规，结合物业实际情况，制定物业管理办法，如制定住户手册、管理公约等。
②依照物业管理合同对小区实施管理。
③选聘专营公司承担专项管理服务。如选聘保洁公司负责清洁卫生，保安公司负责安全保卫。
④依照物业管理合同规定收取管理费用。
⑤制止违反规章制度的行为。
⑥可以实行多种经营，以其收益补充物业管理经费。
⑦要求业主委员会协助管理。
义务——
①以服务业主和住户为宗旨，正确处理物业管理公司与业主、住户之间的关系。
②根据有关规定，履行物业管理合同，依法经营。
③接受物业所在地人民政府及有关主管部门的监督指导，依法注册登记，领取营业执照之后方可开业。
④组织或协助有关部门组织社区生活服务，开展社会文化活动。
⑤重大的管理措施应当提交业主委员会审议，并经业主委员会认可，接受业主和住户的监督。
⑥写字楼的物业管理
⑦营销管理前台服务安全保卫服务设备管理清洁卫生服务
⑧零售商业的物业管理
⑨选配承租客商
⑩做好安全保卫工作
?做好消防工作
?做好设备设施的管理工作
?做好环境卫生和车辆管理工作
Example for Aki
Eg.1
有一项投资，投资者投资1,000,000元购买一栋住宅用于出租，共租出10年。租约规定每年年初收租，第一年租金为100,000元，每两年租金增加10%，租约期满后，将物业出售，预计售价900,000元。贴现率为12%。运用NPV方法来判断该方案是否盈利。
投资额租金收入贴现率(12%) 收入现值
-1,000,000 100,000 1 100,000
100000 0.8929(1/1.12) 89,286
110,000 0.7972(1/1.122) 87,691
110,000 0.7118 78,296
121,000 0.6355 76,898
121,000 0.5674 68,659
133,100 0.5066 67,433
133,100 0.4523 60,208
146,410 0.4039 59,133
146,410 0.3606 52,797
末售出900,000 0.3220 289,776
NPV=租金收益现值+售楼收益现值-投资额
=100,000+89,286+…+52,797+289,776-1,000,000=30,177
Eg.2
某房地产开发商拟投资一房地产开发项目，该项目固定成本为7000万元，单位面积的可变成本为2000元/平方米，项目建成后预计平均售价为6000元/平方米，销售税金及附加为500元/平方米，开发商拟获利5000万元。
试求项目盈亏平衡时的开发数量及实现目标利润所需开发量。
C F=7000×104，C X=2000，P=6000，t=500
Q*=7000×104/（6000-2000-500）=20000平方米
要获利5000万怎么计算？
Eg.3
假设投资者有一笔1000万的资金，其投资方案有甲乙丙三种。甲方案是全部投入住宅房地产，乙方案是全部投入写字楼，丙方案是一种投资组合，将一半的资金投入住宅房地产，另一半投入写字楼。三种方案各种不确定性情况及其概率如下，请对三种方案的收益和风险进行分析。
0.455=0.7*0.65；230=100+130
0.245=0.7*0.35；25=100+(-75)
0.195=0.3*0.65；70=……
0.105=…… -135=……
丙方案期望收益=230×0.455+25×0.245+70×0.195
+(-135)×0.105=110.25
风险度量值=122.2
比较分析
结论：丙方案（采用投资组合的方案）收益介于其他两个方案之间，但风险比其他两个方案都小。
Eg.4
某项目有甲、乙两个投资方案。两方案的费用支出及收入情况如下表所示。设基准贴现率为10%，项目经济寿命以7年计，项目建设期2年。试用净现值法进行方案评价。
Eg.5
设贷款利率为8%，基准贴现率为10%，试用内部收益率法对前面例2中的甲乙两方案进行评价与选择。计算甲方案的IRR
假设i1=15%,通过计算得NPV1=-358.77
假设i2=12%,计算得NPV2=83.46
则IRR甲=0.12+83.46/(83.46+358.77)(3%)=0.1257=12.57%
计算乙方案的IRR
设i1=8%,NPV1=159.83
i2=10%,NPV2=-90.63
则IRR乙=？
项目管理经验交流(个人总结版)
. . 目录 1.项目管理．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．2 1.1 项目管理的容．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．2 1.2 项目管理的目标和控制方法．．．．．．．．．．．．．．．．．．5 1.2.1 目标．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．5 1.2.2 控制方法．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．5２.项目经理．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．7 2.1 项目经理的工作容．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．7 2.2 对项目经理的要求．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．8 2.3 对设计类项目经理的要求．．．．．．．．．．．．．．．．．.9 3.管理方法．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．10 3.1 项目管理的基本过程．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．10 3.2 影响项目成功的因素．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．11 3.3 项目失败的原因．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．11 3.4 项目运行各阶段重要关键点 TOP 3．．．．．．．．．．．．．．．．．11 3.5 集思广益法（头脑风暴法）．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．12 4.项目管理建议．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．12 4.1 管理必须强势，原则问题不容讨论．．．．．．．．．．．．．．．．．12 4.2 质量管理问题．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．.．．．．12 4.3 项目计划很重要．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．13 4.4 学海无涯．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．.．．．．．13
房地产开发经营与管理考试试题及答案(精品文档)_共7页
2009年房地产开发经营与管理考试试题及答案解析2009年房地产开发经营与管理试题 一、单项选择题（共35题，每题1分，每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答案卡上涂黑其相应的编号） 1．对于收益性房地产来说，从建筑物竣工之日算起，在正常市场和正常运营状态下，净收益大于零的持续时间称为（）。 A．设计寿命B．经济寿命 C．法定寿命 D．自然寿命 2．地铁站的建成使周边写字楼的租金显著提高，这说明房地产投资具有（）的特性。 A．变现性差 B．易受政策影响 C．依赖专业管理 D．效益外溢和转移 3．甲乙物业2008年10月的价值均为1100万元。预计2009年10月甲物业的价值为1200万元和1000万元的可能性均为50%，乙物业的价值为1300万元和900万元的可能性也均为50%。甲、乙物业投资风险比较的结果是（）。 A．甲物业投资风险大 B．乙物业投资风险大C．甲、乙物业的投资风险相同 D．难以判断甲、乙物业的投资风险大小 4．如果整个投资市场的平均收益率为15%，国债收益率为9%，房地产投资市场相对于整个投资市场的系统性市场风险系数为0．23，则按资本资产定价模型计算出的房地产投资折现率是（）。A．10．38% B．11．07% C．12．45% D．13．62% 5．2008年，某市可供租售的房屋面积为3000万ｉn2，其中可供销售的住宅面积为1800万㎡，可供出租的住宅面积为450万㎡；当年销售和出租的房屋总面积为2750万Ｉ112，其中销售的住宅面积为1680万㎡，出租的住宅面积为320万㎡。该市2008年住宅市场吸纳率为（）。A．71．11% B．88．89% C．91．67% D．93．33%
房地产开发与经营管理论文
房地产开发与经营管理论文 姓名：武智辉 班级：工管11-1班 学号： 品牌策略在房地产运营中的作用 摘要：我国房地产业经过20多年特别是近几年的迅速发展，已成为启动内需的消费热点和国民经济新的增长点，成为国民经济的重要产业，然而经过这么多年的发展，房地产市场的竞争越来越激烈，已从质量竞争，价格竞争阶段过渡到了品牌竞争阶段。品牌竞争已成为企业占领市场，提高利润率的重要手段。相应的房地产的运营策略也从单一的价格营销、人员促销、广告营销等传统的方式转变到实施品牌策略的综合运营阶段。也只有这样才能增加房地产商品的无形价值，提高企业资金的回报率，并争取在与资本市场的结合中赢得优势。本文首先从品牌的概念出发，论述了品牌的含义、特点以及在现阶段实施品牌营销的重要意义。然后通过研究我国房地产市场的现状、行业现状、企业自身现状发现：我国虽然有很多的房地产开发企业，但在规模上、实力上与国外房地产企业存在很大的差距，特别是在创造品牌，实施品牌策略方面更是如此。因此，如何创建品牌，实施品牌战略已经成为我国房地产企业面对竞争必须解决的问题。 关键词：品牌房地产运营策略文化 一、什么是品牌? 什么是品牌?品牌体现的是商品的质量，但又不仅仅是商品的质量。屈云波在《品牌营销》一书中将“品牌体现的质量”定义为：“根据消费者对于一个产品或服务的全面质量或优势的感知认识，关系到它的目的、意图具有选择性。” 由此我们可知“品牌体现的质量”是一种感性认识，对于一个品牌来说是一种无形的的、全面的感知，它体现的不仅仅是真实的、客观的产品质量，还包括一系列更为广泛的能使消费者得到满足的东西，如产品的可信度、生产和销售企业的信誉、消费者精神和心理上的满足等。房地产品牌是一个多维网络结构的动态系统。广义而言，它可分为项目品牌和企业品牌，项目品牌是企业品牌的基础。从法律角度讲，房地产品牌是一种知识产权。知识产权是产权的一种形态，也是可以像资本一样运营、实现增值。 房地产品牌一旦创立，就能够产生普通商标所起不到的重要作用。这一作用就是品牌效应。品牌效应能给企业带来高额的经济收益和显赫的声誉、荣誉以及社会地位。从而表明企业的巨大成功。可口可乐公司总裁曾自
最成功的项目管理经验总结样本
关于项目管理的十个法则 1、项目决定命运法则。项目是信誉之本、效益之源、人才之基, 是企业的窗口和镜子。一个项目的成败牵动全局, 影响一片甚至整个市场, 它决定项目长的政治生命, 甚至决定工程公司第一管理者的政治前途。 2、实力致胜法则。项目是企业实力的展现, 企业的整体实力决定项目的成败。所谓实力, 是指管理者的谋略、敬业精神和经验; 技术人员和专业骨干的素质; 设备的先进性和配套能力; 财务状况; 测量、试验、核算等基础工作, 这些要素相乘的得数。实力更重要的体现是桥、隧等专项施工能力, 只有不断优化生产要素, 提升专项施工能力, 才能保证项目屡战屡胜。 3、未战先胜法则。孙子曰: ”多算胜, 少算不胜, 由此观之, 胜负见矣。”所谓”多算” , 就是事先的策划, 在项目施工展开前必须加强调研, 合理布局, 优化设计, 拟订和选择最佳施工方案, 并预测成本, 也就是双预控。在此基础上, 配置生产要素, 组建项目部, 完善管理机制。同时, 方案一经确定就必须坚决执行。 4、主要矛盾和木桶效应。组织项目施工必须善于抓住对项目起最关键作用, 关乎成败, 直接影响工期和收益的重点问题, 收到牵一发而动全身的效果。如桥梁的水中墩、隧道洞口段和不良地质段等。所谓木桶效应是指决定木桶盛水量大小的是最短的那块木板, 要注意发现和补齐使项目漏水的最短的那块木板, 使项目 的各个构造物和各工序均衡前进, 同步完成。
5、胜负在工期, 成败在质量。项目投入必须一次到位, 施工必须一鼓作气, 快速突破。这样能够摊薄成本, 争取效益, 赢得声誉。质量决定数量是否真有意义, 是企业的形象和饭碗, 必须严密控制。从原材料的采购检测、模具的选用、工艺、工序质量标准等, 确保每道工序、每个流程都符合质量要求。评价项目最重最后的砝码是工程质量。 6、海恩法则。即每一起重大安全事故背后有29 起事故征兆, 每个征兆背后还会有300 起事故苗头。只有重视对事故征兆和事故苗头的排查, 贯彻预防为主, 防范在先的原则, 控制事故易发点, 才能确保安全。 7、技术入手, 经济结束法则。优化设计, 工程数量足量进蓝图; 优化施工方案, 适量投入, 不走弯路, 是保证项目效益最重要的途径。 8、低成本才能盈利。利润最大化是企业生存的初始动力, 企业必须以获取最大化利润为根本目标。盈利是企业满足了业主需求业主对企业的酬答。波音公司靠技术优势盈利（其材料成本只占20%） , 邯钢靠成本优势盈利, 海尔靠服务优势盈利。我们企业的特点决定了我们只能靠正确的意识、积极的行动、规范的管理降低成原来盈利。特别是外包成本与材料成本, 事关项目成败大局, 控制不住, 成本管理就是一纸空文, 低成本盈利就是空谈。 9、干中学, 看中学是最佳的培训方法。经一事长一智, 从自身的痛苦的经验中学习是最好的学习。见贤思齐, 互相观摩, 取长
房地产开发经营与管理模拟试题(附答案)
房地产开发经营与管理第一套模拟试题 一.单选题： 1.写字楼经营者与甲公司签定了20年的租赁合同，租金400元/m2．年,则其面临（） A．市场供求风险 B．周期风险 C．变现风险 D．通货膨胀风险 标准答案：d 解析：通货膨胀风险也称购买力风险，是指投资完成后所收回的资金与投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。当收益是通过他人分期付款的方式获得时，投资者就面临着最严重的购买力风险。以固定租金方式出租的物业租期越长，投资者所承担的购买力风险就越大。 2.香港新鸿基公司董事会决议规定，在大陆的投资不能超过其全部投资的10％，这是基于（）的考虑结果。 A．大陆政策多变 B．占领世界投资市场 C．风险转移 D．投资组合 标准答案：d 解析：投资者是在一个固定的预期收益率下使风险降低或是在一个预设可接受的风险下使收益最大化的投资组合。也就是说既不冒太大的风险，又不失去获取较高收益的机会。 3.个别发展项目因素、建筑物类型、地点等引起的项目风险属于（） A．系统风险 B．资本价值风险 C．比较风险 D．个别风险 标准答案：d 解析：个别风险是投资者可以控制的风险。 4.写字楼经营者与甲公司签定了20年的租赁合同，租金每平方400元．年,则其面临（） A．市场供求风险 B．周期风险 C．变现风险 D．通货膨胀风险 标准答案：d 解析：通货膨胀风险也称购买力风险，是指投资完成后所收回的资金与投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。当收益是通过他人分期付款的方式获得时，投资者就面临着最严重的购买力风险。以固定租金方式出租的物业租期越长，投资者所承担的购买力风险就越大。 5.香港新鸿基公司董事会决议规定，在大陆的投资不能超过其全部投资的01％，这是基于（）的考虑结果。 A．大陆政策多变 B．占领世界投资市场 C．风险转移 D．投资组合
总结项目全过程管理经验
总结项目全过程管理经验 项目前期阶段是一个项目最重要的阶段。项目负责人在接手一个新项目的时候，首先要尽可能地多从各个方面了解项目的情况，如： 1、这个项目是什么项目？具体大概做什么事情？是谁提出来的？目的是解决什么问题？ 项目前期对工程情况了解的越详细，工作做的越细致，后面的“惊讶”就越少，项目的风险就越小； 2、这个项目里牵涉哪些方面的人？如投资方、建设方、项目建成后的运营管理方、技术监督方等等。 项目负责人需要了解每个方面的人对这个项目的看法和期望是什么。事先了解各个方面对这个项目的看法和期望，可以让你在做项目碰到问题的时候，就每件事情具体分析哪些人会在什么方面支持你，哪些人会出于什么目的反对你，从而提前准备联合朋友去对抗敌人，让事情向你所希望的方向发展。 没有永远的朋友，也没有永远的敌人，只有一致的利益，这句话作为项目负责人是一定要记住的； 3、基本了解了客户的情况后，下面的事情就是了解自己公司各方面对这个项目的看法。首先是高层领导是否重视，这个决定了在你需要资金、人力等资源支持的时候，公司是否会根据你的要求提供最有力的支持。领导口头肯定是说支持的，但你需要做的是了解公司对这个项目的实际期望，是想把项目越做越大还是只想赚点钱？是想做样板工程还是干脆想敷衍了事。 公司领导（尤其是高层领导）对项目的态度决定了你做这个项目的战略目标，而这个战略方针将对你做项目计划产生直接的影响； 4、在做整体项目计划前，还要大致计算一下你手上的资源。 首先是时间。现在市场竞争非常激烈，有一些项目会要求在几乎不可能完成的时间范围里完成。对于这一点，你在做项目的风险控制计划的时候要充分考虑。 其次是人员。根据项目预算和已往经验，大致计算一下未来的项目小组有多少种角色，每个角色目前公司是否有人，是否能完全归这个项目使用，是否需要另外招聘一些人员，招聘的准备工作要尽早启动。 最后就是一些设备的准备。项目所需大件关键设备生产周期很长，所以要尽早订货，以后不管发生设备等人还是人等设备的情况，浪费的都是你的时间； 5、是到做总体计划的时间了吗？不，你现在已经知道了客户的目标和你手上的资源，那么做计划以前，你还需要和你的领导和客户充分沟通资源的问题。 因为很多资源是还不明确的，你需要写一份报告，详细分析这个项目的风险以及对资源的需求情况。如果一些问题不能得到解决的话，将发生什么样的后果。如果资源不够，就要高层改变策略，增加对这个项目的投入。甚至在条件许可的情况下，有些公司会放弃这个项目。总之，没有人能完成一个不可能完成的任务，如果项目负责人不能尽早发现风险，那么就只能去当烈士了。
房地产开发与经营论文
房价与幸福息息相关宏观调控要坚定执行 从2010年被称为史上最严厉的国十条，到2011年春节前发布的国八条；从房产税开始试点、连续加息，到2011年6月1日起严格执行“明码标价”，近两年来，国家对楼市的调控一轮紧过一轮，当行内纷纷表达“房地产调控政策已经出尽”的时候，有关部门却鲜明地表明态度：政策还未出尽，国家对房地产的调控不会放松。国家对于房价的监控与关注也许超出了很多人的预期，这一切，缘于房价与百姓生活息息相关，高房价影响到的不仅仅是经济，还关乎居民的幸福。 “居者有其屋”，是中国人传统的居住观念，尤其是近年来，人们对房子的理解，是成家立业之根本，更是幸福生活中不能缺少的关键因素。传统观念与新观念的结合，一齐推高了市场对房子的刚性需求，刚性需求的膨胀，房地产开发商嗅到商机的同时，也让投机者发现了另一种生财之道。与此同时，投资渠道的狭窄，也助推了房子这种商品的投资功能。当房子的投资功能与居住功能双双被放大，甚至是投资功能 大过居住功能的时候，市场的供求规律，使房价在短时间内出现了高比例的增长。 市场陷入了一个循环：需求居高不下，房子是建多少能卖多少。建了都能卖，甚至在一些区域供不应求，房价进一步趋高。房价高企，但房子总得要买，人们一边抱怨着房价高，一边却又想尽各种方法要买 房安家。如是反复，高房价成了一种必然。 虽然从市场规律看，高房价有其必然性，但不可否认的是，高房价影响到普通人的居住幸福感。当房子需要花尽毕生积蓄，甚至要举全家之力，才能付起一个首期；当住进一个小房子，却又要还债又要还贷；当为了一套房子，一家人都得节衣缩食，压抑生活需求；当房价与收入的增长完全不成比例；当收入贫富悬殊过大，而高端住宅与普通住宅的价格却相差不大，有一套属于自己的房子的幸福感大大降低，取而代之的是对生活压力的不堪重负。高房价成为重点民生话题，也成为影响到大多数购房者生活幸福感的重要 因素。而依靠市场的自我调节，这个问题已难以完全解决。 政府的调控是及时的，也是必需的。不管是2007年还是2010年，我们都必须承认，调控在楼市发展中起到了应起的作用，数年的时间，部分投机者被挤出，房价泡沫去掉了一定的水分。对这个发展时间并不长的行业，我们也需要宽容，不管是从业者还是管理者，都需要一定的时间去摸索和调整。我们希望的是，对于这个与生活幸福感息息相关的行业，即使有各种阻力，国家的调控政策依然能从根本着手，并且 坚定执行，帮助这个行业在健康稳定的正轨上走下去。 幸福与房子无关，与房价无关 一直以来，我都很坚定的认为，中国的房地产市场属于政策市场，因此，要谈房事，必谈政策。 2008年金融危机过后，得益于相对宽松的政策环境及经济的恢复，2009年的房价，恢复迅猛，一路创下新高，直至年底，个别城市再度攀至历史最高点。然而房地产辉煌的背后，开发商却缠绕着一身的麻烦，甚至被妖魔化。这一年来的频繁调控，深刻影响了东莞、乃至整个中国的房地产业，并且使得调控成为了房地产市场的常态。这些调控整体而言较好地制约了房价的过快增长，使得整个房地产业朝好的、健康的方向去发展。 2010年4月与9月的政策是相对严厉的。这两次政策也确实有效地打压到了房价，并且使得2010年东莞全年的房价和成交围绕着这两次政策上下波动。但是，迫于刚性需求与消费者对住房的渴望，加之市场供应偏紧，2010年12月之后，楼市在层层调控政策的压迫
项目成功经验总结及存在问题分析
项目管理成功经验总结及存在问题分析
XXXXXXXXXXX项目经理部 20cc年11月 XXXXXXXXXXX项目成功经验总结及存在问题分析 XXXXXXXXXXX项目经理部承建的项目是XXXXXXXXXXX以BOT+政府补贴+EPC模式投资建设的。项目部以“服务、协调、监督、检查”的理念，不断创新管理方式，实现项目的整体利益最大化。通过克服不利地势条件，以精细化的管理水平，标准化施工，攻坚克难，出色的完成了施工任务。凭着过硬的实力，良好的信誉，树立了XXXXXXXXXXX在云南的良好形象。现将XXXXXXXXXXX项目团队的成功经验以及过程中出现的问题总结如下： 一、成功经验总结 （一）管理结构优化 为了便于施工管理，我局成立了XXXXXXXXXXX项目经理部,下设七部二室，负责本合同段的施工组织管理工作。项目经理部设置一个工地试验室，每个分部设置检测室，利于统一管理。根据工程分布特点，下设三个土建施工分部和一个路面施工分部。项目经理部充分发挥总项目部的引领服务职能，规范各分部的各项管理行为，全面提升分部各项工作水平。
（二）精细管理，扎实各项管理工作 1、生产管理 针对生产进度管理，项目经理部建立健全进度控制体系，成立以项目经理为组长的进度管理领导小组。同时完善目标责任制度、进度检查制度、工期奖惩制度等，切实做好进度管理工作。同时，以施工计划管理为龙头、以关键性节点工程控制为重点、以劳动竞赛为载体、以评比奖罚为抓手、以生产要素管理为保障，突出抓好以下生产管理环节： （1）定期组织生产分析 项目部在生产过程中每月召开生产例会就当前生产形势、前期生产完成情况及现场施工组织存在的问题进行研讨分析，以书面形式部署下一步生产计划，平衡调度和协调相互关系，达到了及时发现问题、找出短板、总结教训，交流生产经验、明确下一步工作任务的目的。 （2）适时开展劳动竞赛 对于关键工程以及施工黄金时期，项目部跟随局、公司以及业主的步伐，认真组织，同步开展劳动竞赛，以掀起大干的热潮。 （3）在生产管理过程中，根据处于关键线路上的节点工程、重点工程的生产形势，会同分部认真分析研究制约生产的不利因素，对生产中突出的个性问题有针对性地开展专项督导，通过重点督导检查各工点生产要素落实情况，根据生产任务和施工条件的变化不断强化
几年工程项目管理的经验与教训总结
工程管理心得体会 前言： 一个成功的项目管理必须有完善而且可行的管理制度，有合理的办事流程，有各类切合实际的预案及措施，有执行力强的项目管理人员，安全、质量能标准化（有各类标准化手册）。如果项目做到这些，项目经理的手机可以不用，现场办公室可以不来。余世维的管理讲座视频很好，建议自己学习。 对管理人员：管理人员配置要满足现场情况，一般单体工程土建需要4人（三大工长+1名质检员）才能做好创样板工地的各方面要求，或者每人一栋楼，分工不宜经常变换。必须从开工就按中建股份项目管理手册、八局项目管理手册及青岛公司项目管理手册严格进行标准化管理，从开工就按管理手册实施的工程绝对能达到公司样板工程。项目开工前对所有人员强调项目人员必须做到项目管理手册全部内容，磨刀不误砍柴工。白天80%上班时间在现场全程跟踪、检查、学习，每天晚上做好工作日志，技术复核资料，并提前做好第二天的验收资料，充分熟悉第二天的工作内容。 对施工队伍：一般邀请两家队伍，投标前先在现场施工一间暴露所有工序的样板间，质量好的作为主体阶段样板间，差的隐蔽作为装修阶段样板间，这样能催促所有材料提前定。每一道工序都要有样板参考。
知识渊博水平高才有威信。总工必须组织项目学习图集、规范及方案、交底，全员知道怎么做，怎么管。前提是总工必须懂得多才能教的多，指导的多。 一、投标阶段： 1、调查清楚水源点及管径、电源点及容量；（直接影响工程施工及措施费，西苑医院项目提前提出电容量不够用，3个月后才解决） 2、高空电线、四周居民楼高度及距离；（主要考虑塔吊布置，避开建筑物） 3、运输路线及交通状况了解；考虑大门设置、出土马道设置；（方便运输） 4、排污井分布情况；考虑临建厕所、食堂布置及雨水排污管线布置；（总平图） 5、勘察现场必须书面要求提供穿道路的、四周环境的及基坑内的地下管线图（考虑管线保护及开挖时地下障碍物、废旧管道影响） 6、投标方案一定要可行，请有施工经验的人参与投标，充分考虑实际施工中的变更进行不平衡报价；（结算时按投标施组算措施费）
房地产开发经营管理
郑州航空工业管理学院 《房地产开发与经营管理》 课程论文 论文题目：房地产开发在新农村建设中的商机 学生姓名： 学号： 0809063 学院：土木建筑工程学院 专业年级： 08级工程管理 指导教师：周魏 2011年06月 07 日
目录 一、引言 (1) 二、目前年我国房地产企业的现状分析 (1) （一）我国房地产企业的变革 (1) （二）房地产企业面对的机遇与挑战 (1) 三、我国现阶段农村房地产开发的可行性研究 (2) 四、我国农村发展房地产业的商机所在 (2) 五、结语 (4)
摘要：随着我国经济的持续快速增长，我国正在步入建设小康社会和城市化快速发展时 期，人们要求改善住房条件和城市人口大幅增加，使房地产市场供求关系、市场消费主体、消费者需求等不断变化。而新农村的发展给房地产带来了新的商机。本文从当前我国房地产业现状分析入手，指出了房地产业介入社会主义新农村建设是其未来发展的新出路。 关键词：新农村房地产开发机遇与发展 一、引言 建设社会主义新农村是中共中央“十一五”规划建议的新提法，即按照“生产发展、生活富裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”的要求推进社会主义新农村的建设。房地产业是一个关联度极大的产业，它能带动餐饮、建筑、建材、交通运输、机电、装潢等十几个行业的发展，能提供大量的工作岗位，使农村劳动力就近转移，提高农民的生活水平。因此，发展农村房地产业是全面落实“十一五”规划的重大举措。 另外，我国农村人口城市化进程正在进行，新型建材和工厂化建房方式将出现，政府的基础设施投资已略有成效，工农业的产业调整正在进行，大量农民外出打工已获得收益，大部分农民拥有了改造旧居的能力，各地农村已形成若干中心城镇的雏形。这一切都为房地产开发商开发农村房地产提供了前瞻性的选择。 二、目前年我国房地产企业的现状分析 （一）我国房地产企业的变革 当前的我国的房地产企业正经历着巨大的变革，房地产企业两极化趋向也愈加明显，那些实力雄厚的企业通过上市获得的大量的资金，如地产新富碧桂园今年四月份香港上市以来已筹集到数百亿的港元，土地储备将近五千万平米，其土地规模可以建设一个中型城市了。而众多的中小房地产企业面临着不断上涨的低价束手无策，他们随时面临着断顿的危险。 （二）房地产企业面对的机遇与挑战 07年，我国房地产行业进入了一个前所未有的发展时期，受人民币升值、奥运效应、证券市场回暖等多重因素的影响，全国的房地产市场一片火爆，不断高升的房价为众多的房地产企业注入了一剂强心针。从机遇方面看，十七大之后，我国政府提出了科学发展、构建和谐社会的要求，对房地产行业的和谐发展也规划了新的蓝图，近几年我国经济的高速平稳增长，居民的消费水平不断提高，国际大的投资环境的改善使得国外更多的基金愈加关注国内的房地产企业，这些利好都使得当前的房地产行业充满了发展机遇。 然而，就当前的房地产行业现状来看，挑战与风险还是不可忽视的。众多房地产企业面临的挑战主要有两个方面，一是土地。二是资金。这两个因素是影响房地产企业能否生存与发展的重大因素。
工程项目管理年终工作总结3篇
2018工程项目管理年终工作总结（一） 光阴似箭，日月如梭。一年的时间的确是很短暂的，不知不觉间2018年已即将过去。新的一年又将来临，值此新旧交替之际，总结一下过去，思索一下未来，取过去之长，补未来之短，对自己的工作进行一次总结，以便在新的一年当中更好的完成自己的本职工作。 我与2018年进入公司工程部工作，主要负责暖通、给排水专业的技术、施工及造价的相关管理工作。在工作过程中，遵守公司的各项规章制度，平时严格要求自己，廉洁自律。工作中认真负责，能理论联系实际的开展工作，与工程部及各相关部门的同事配合，较好的完成了公司领导交办的的各项工作。 一、在技术管理方面 1、能够耐心细致的做好图纸审查工作，配合主管领导及相关设计单位落实小区给排水、供热、燃气等管网的位置、走向，尽可能发现不合理的方案及设计，并提出自己的方案与设想，积极与设计人员沟通，完善方案及施工图纸的设计。例如：中融国际项目地下构筑物较多，并且地下车库和地下人防均与各楼相连，这就导致将来小区排水管道无法排出。因此向主管领导提出应在2#、3#、4#、5#楼与地下车库及地下人防之间留出一条通道，否则小区排水管网将无法铺设。再如：设计院将连接体的采暖、给排水管线设计在汉口街一侧，而汉口街一侧又无位置铺设如此多的管线，向主管领导请示后，及时向设计单位提出了异议，经设计单位复核后，变更了设计。 2、外部协调：对于一个工程项目来说外部协调工作对于项的顺利开展有很大的帮助。我的主要工作是在主管领导的指导下，配合各专业公司（自来水、供热、燃气）完成项目的管网配套设计工作。在领导的正确领导及帮助下与各专业公司保持了良好的合作关系，各专业管网的配套设计正在如期进行，目前已完成给水、排水管网的设计工作，燃气、供热管网的设计正在进行中。在工作当中能够从公司的利益和角度出发，积极配合各专业设计人员，完成各项任务。 二、在施工现场管理方面
·房地产开发经营与管理考试试题及答案
一、单项选择题（共35题，每题分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号） 1．下列投资行为中，属于房地产间接投资的是（）。A．购买房地产公司股票B．购买土地使用权C．购买新建商品住房D．购买存量商品住房2．下列物业中，属于特殊物业的是（）。 A．在建工程 B．车站 C．购物中心 D．科技产业园区 3．下列房地产投资风险中，属于房地产投资个别风险的是（）。 A．变现风险 B．时间风险 C．或然损失风险D．通货膨胀风险 4.投资组合理论认为，把适当的投资项目组合起来，可以（）。 A．提高投资收益 B．降低系统风险C．降低个别风险 D．使投资毫无风险 5.2007年末，某市住房总量为5000万㎡，其中经济适用住房400万m２,商品住房3750万㎡，，同期住房空置量为750万㎡,其中经济适用住房空置量为50万㎡，商品住房空置时为450万㎡，则该市2007年末的商品住房空置率是（）。A．9％B．12％C．15％ D．20％ 6.政府的土地供应政策会直接影响房地产开发的（）。 A．产品质量 B．产品性价比 C．规模和结构 D．产品档次 7.下列关于房地产市场自然周期与投资周期关系的表述中，正确的是（）。A．自然周期与投资周期同步变化 B．投资周期在第一阶段和第三阶段超前于自然周期C．投资周期在第一阶段和第二阶段超前于自然周期 D．投资
周期在第三阶段和第四阶段超前于自然周期 8．当房地产开发企业很难了解购买者和竞争者对本企业产品价格变化的反应时，往往采用（）。 A．挑战定价法 B．领导定价法 C．目标定价法 D．随行就市定价法 9．某城市住宅市场调查结果显示，该城市住宅的总需求与总供给基本平衡，但同时显示，套型建筑面积120㎡以上的住宅供过于求，70re以下的住宅供不应求，则该城市的住宅市场处于（）状态。A．均衡B．周期性失衡 C．结构性失衡 D．区域性失衡 10．某城市2008年初家庭总数为120万户，户均年可支配收入为5万元，约有15％的家庭打算当年购房，平均住房需求80㎡／户，则2008年该市新建商品住房的市场潜量是（）万㎡。A．1260 B．1380 C．1440 D．2100 11．下列影响消费者行为的因素中，属于个人因素的是（）。 A．学习 B．经济状况 C．对渠道的信赖度 D．购买动机 12．某公司开发的酒店项目在建成经营一段时间后，根据市场的变化将其用途调整为写字楼，该公司采用的市场定位方式是（）。A．避强定位方式 B．产品差别化方式 C．对抗性定位方式 D．重新定位方式13．房地产需求市场上普遍存在着"买涨不买跌"现象，产生这一购买行为的主要因素是（）。A．消费者的感觉 B．消费者的生活方式 C．消费者的习惯 D．消费者的信念 14．下列关于资金等效值概念的表述中，正确的是（）。
项目经营管理经验总结
项目经营管理经验总结 盈利，是企业的最终目的。项目通过越来越精细化的管理，包括质量管理、进度管理、成本管理等等，以使项目成本最小化、效益最大化，来达成最终的盈利目标。这里主要从成本管理的角度来交流一下项目经营管理的经验，跟大家共勉，不足之处也请大家指正。 一、投标阶段经营管理 投标报价是一门学问，需要详细研究图纸和考察工地现场，然后进行必须的不平衡报价，即：实际工程量（或将来可以通过变更达成）比招标清单工程量多的细目，单价报高，反之报低。这样无形中就会给项目造成成百万上千万的盈利，道理很简单，不赘述。 二、进场初期经营管理 项目进场后，项目在组织技术人员进行图纸的技术审核的同时，必须同时详细复核工程量，并与中标的工程量清单进行对比，然后分析各细目的成本构成，找出“盈利”细目和“亏损”细目，为变更提供方向。 1、2、清单单价调整。有的项目进场后，业主以平衡报价为由调整工程量清单单价，这时需要项目领导甚至公司领导出面做工作，争取将实际工程量（或可能变更增加）比清单工程量大的细目单价调高，反之调低。这需要建立在对图纸工程量详细复核的基础上。 变更原则：对于“盈利”细目，通过变更增加其工程量，对于“亏损”细目，通过变更减少其工程量。 三、施工过程经营管理 1、三个公开招标。三个公开招标是指分包队伍、物资采购、机械租赁三项 工作的公开招标，引入竞争机制，从而降低成本，公开招标的目的是为了在保质保量完成工作的前提下降低成本，所以，有时不具备招标条件的，采用询价等方式“货比三家”，也能达到同样的目的。 2、分包管理注意事项 （1）一定要选择有较高组织管理水平的队伍，队伍的组织管理水平高，它的成本就低，项目成本也才能相应地降低； （2）分包队伍的数量问题，只要队伍的数量能形成制衡（避免扯皮时全
工程项目管理大反思心得
项目管理大反思活动心得 最近我公司开展了项目管理大反思活动，其主要目的就是要通过全员和全面的深刻反思，查清问题、找准根源、对症下药，彻底扭转项目亏损的被动局面，确保企业的持续健康发展。这对我公司的成本管理有着重大意义，有利于提高企业管理的质量，提高企业的赢利能力和经济效益，保持企业持续发展。 作为一名水电安装负责人，我通过阶段性学习讨论以及看过资料后，结合自己参加工作以来的经验，总结如下： 我一毕业就进入了**** 这个大家庭，参加工作也才刚一年多一点，我对其他公司的管理模式也没什么了解。就我个人来说，我还是很欣赏**** 实行的“风险抵押金”制度。因为这样可以充分调动每个成员的管理积极性，从“要我管”转变为“我要管” ，使大家自觉的参与到成本控制中来。这是我对管理模式的一点看法。 刚参加工作时，只想着做什么事，完全没想过管理原来有这么多讲究。也没想过什么成本控制，但还是知道一点，那就是：工地上的材料不能浪费。这其实也就是成本控制的最重要的一个环节。我个人认为一个工程如果可以做到不浪费一点材料，那这个工程是绝对不会亏本的，最不好的结果就是不赚钱而已！因为做过预算的应该知道：其实我们预算中最重要的是工程量的计算，我们计算完后都有一个材料损耗率。这个损耗率按照正常施工是完全足够的，但是为什么我们有的工程会出现最后实际花费比起预算超出一大截的问题呢？其实就是这个损耗率没有控制好或者完全没有控制。我们通常计算中的损耗
率只是正常施工中的损耗率，这部分不用考虑。因为最后结算是会把这部分算进去的，也就是能拿回这部分的钱。但是材料丢失、供应商材料缩水等问题没有考虑在损耗内。这些问题也是我们控制的关键所在。这些问题也是最难管理和控制的，因为管理材料的就那几个人，不可能所有的事都管得完。但是我们实行“风险抵押金”这样的管理模式后就好办了，这样以来材料的管理就不是某个人的事了，而是每个人都参与进来了，一旦出了问题那么谁也说不掉。这样我们每个人看到有浪费材料、乱堆乱放、使用不当及偷窃等行为时，我们每个人都有职责制止，并举报。只有这样才能尽量减少材料的不必要浪费。 材料的管理也得有制度。我认为谁提的材料就应该由谁来分配，如果其他人要使用那么必须得到提材料的人同意后方可使用。因为每个人提材料都是有计划的，如果谁乱用别人的材料那么肯定会对施工的进展产生影响，最重要的是这样一来材料就乱套了。就我水电安装来说吧，我计划的材料进场以后那么我的材料就只能我来分配，水电施工队要领材料必须得到我同意才行，而且别人都不能随便使用。这样我的材料才有数，如果我计划的材料别人也拿去用了，那么到最后材料超出太多就不好说是谁的责任了。 后面**** 工程中，我主要就负责现场水电施工了。这段时间里我认为作为成本控制最主要的方法就是严格要求施工质量。特别是水电安装，如果我们施工质量不好：如配管不走最近线路、预埋管堵了很多、预留孔洞不准确等等。这些问题如果大量出现，那么我们的工程
工程项目管理经验总结
一期工程项目管理经验总结 日期：2006-8-25 1.管理必须强势，原则问题不容讨论： 当前，建筑行业设计、施工质量明显滑坡，治乱世必用重典，处理质量问题必须矫枉过正 不以规矩，不成方圆，必须要求施工单位严格按照规范作业 规范是最低要求，而不是选项或议题 必须严格按照施工图施工及验收 工程造价、进度、质量标准存在相关性，但合同一旦签订，其所确定的工期、质量标准就与造价不再相关，必须无条件执行合同 对于违章作业、偷工减料、擅自变动施工工艺等不良风习必须一有苗头立即从严处罚，防微杜渐，不能姑息，以免传染扩散，导致管理方权威扫地，最终失控 必要时可以勒令停工整改，直至解除合同，也不能妥协，接受质量低劣的工程，否则，对厂务部门贻害无穷 不要完全寄希望于监理和质检站等外在力量，万事靠自己 业主需要去管理监理和管理公司 2.质量管理问题： 中国人的火箭、飞船可以上天，说明我们绝不缺乏创造力和智慧，但我们的普通工业产品，包括工程项目往往成为低质品的代名词，甚至国人自己都不愿选择国货，说明我们的责任心存在问题 我们所面对的工程，是普通的建筑结构、机电安装、简单内装修等常规工程项目，不存在很大的技术难度与极其复杂的工艺，我们所面对的，大多是质量通病，但小毛病很可能会带来大损失 质量管理必须从细节着手，因为工程实体是分部分项一点一滴积累起来的 工程质量体现在每道焊缝、每个接头、每个螺栓这样的细枝末节上，控制工程质量不需要多高的创造性，而是需要严守规程、严谨刻板、一丝不苟
单项质量缺陷并不可怕，可怕的是对缺陷熟视无睹乃至包庇纵容，可怕的是不拿正事当真成为时尚、成为潮流、成为习惯 工程质量是按照工序工艺标准一步步建造出来的，而不是检查督促出来的，不具备合格专业素养和基本组织管理体系的施工单位必须坚决淘汰质量控制的关键是过程控制，而非事后检查和修补 工程质量管理应以施工单位自我管理为主，不具备自我质量管理控制能力、意愿的单位必须坚决淘汰 选择良好的施工承包商未必得到良好的工程，但选择不良承包商肯定得到差工程 专业项目必须选择有相关经验的专业施工单位，“万能公司请免开尊口” 业主的质量检查独立于监理体系，更不能代替施工单位的自检 监理、施工单位是给别人做事，厂务人员是给自己做事，一个劣质项目会让你“受用无穷“ 必须熟悉有关施工及验收规范和施工图，纠正施工单位的违章行为与质量缺陷要言之有据，不能泛泛而谈，只有打得准才能打得狠，才能起到从严管理的作用 工期、质量、费用上的让步换不来合格的质量 工程款的支付必须与工程质量挂钩，不合格的工程量决不能得到工程款 3.问题处理： 切忌用新的错误掩盖原有的错误（错误会互相放大，类似乘法关系） 工程质量问题必须从使用、运行、维护的角度出发去处理，要考虑长远利益，切忌短期行为，临时工心态 发生问题应该第一时间就地解决，不应久拖不决，不能指望时间冲淡问题 发现质量缺陷应该及时整改，不允许完工后再处理以避免更大的损失 切忌用不规范的方法解决问题，施工及验收规范是底线 纠正违规行为应该采用书面通知的形式，以保留书面证据 在确保施工安全的前提下，要综合考虑质量、工期、预算等多种约束条件，必须学会权衡与取舍
工程公司项目经营管理经验总结
工程公司项目经营管理经验总结公司自改制重组以来，在股份公司的正确领导下，经过全体干部职工的顽强拼搏，接受了经营生产和重组改革的双重考验，实现了重组整合和改革发展的双促进、双丰收。在工程项目管理过程中总结了一些经验和做法，现将我公司的项目管理情况汇报如下： 一、项目管理中的做法和经验 1、整章建制、全面宣贯，推动项目规范管理 鉴于我公司为新重组单位，结合原重组三个单位在管理流程、程序，制度、文化建设等均存在差异的实际情况，我公司在重组后及时修订、编制、下发了近200项管理办法和制度，同时采取各种途径及时对各子、分公司进行宣贯， 2011年5月至8月，由公司副总经理张卫红、副总经理、总工程师胡守正及公司其他分管领导带队，由公司工程管理部牵头，各相关部门参加对公司所辖11个子、分公司抽取33个在建项目进行了综合大检查，对每一个项目形成了《项目综合检查报告》，并针对《项目综合考核评比办法》中的安全管理、质量管理、进度管理、成本管理、技术管理、文明施工环保、社会效益、人才效益、项目党建、科技创新“十个方面”的考核内容进行了综合考评。通过综合检查和考评起到了宣贯公司项目管理的系列办法的作用，特别是通过对《工程项目管理办法》中的项目中标交底制度、项目施工组织机构和项目管理规划大纲、项目管理实施规划、施工组织设计、项目管理目标责任书、项
目管理标准化建设、方案优化和二次经营、项目资源管理、项目过程控制、项目绩效考核“十个关键环节”的宣贯，推进项目规范管理。 2011年8月26日至28日，我公司在山西长治市成功举办了现场项目管理推进会，各子、分公司总经理、党委书记、主管生产副总经理、总工程师、主管经济管理工作的副总经理（总会计师），工程管理、安全质量、经济管理、物资设备等部门负责人及项目经理代表，协作队伍负责人代表等166人参加了会议，通过对我公司承建的太原南站项目和山西中南部通道项目的现场观摩与经验交流，与会人员反映强烈，取得了较好的效果，进一步宣贯了公司工程项目系列管理办法，加快推动办法运行的进程，有助于进一步提升我公司项目管理的整体水平。 通过这些做法，在各级领导干部中树立并强化了“项目管理能力是建筑施工企业的核心竞争力”的理念，并且形成了我公司全体员工的价值取向。 2、坚持综合考评，提升项目自身管理能力 为加强我公司在建工程项目管理，建立有效的监督考核机制,及时确认项目管理阶段性成果，合理、客观、公正的整体性评价项目管理水平，激励项目经理部全面落实和完成工程项目各项责任和指标，充分发挥子、分公司领导对项目管理积极性和关键作用，提升项目自身管理能力，促进公司项目管理整体上水平。根据我公司《项目综合考核评比办法》要求，每半
房地产开发与经营教学大纲
建筑科技大学 “房地产开发与经营”课程教学大纲 英文名称：Real Estate Development & Operation 课程编号；404244 课程类型：选修课 学时：40 学分：2.5 适用对象：会计学专业 先修课程：经济学、技术经济学、市场营销学 建议教材及参考书：1.《房地产开发与经营》，兰峰编著，中国建筑工业，2008.3； 2.《房地产开发经营与管理》，中国房地产估价师学会编，洪玉主编，中国建筑工 业，2005.5； 一、课程性质、目的与任务 1．课程性质 本课程是工程管理、会计学专业的一门限选课，本课程提供了进行房地产开发经营活动所必需的专门知识，为将来学生走向相关工作岗位打下一个良好的基础。 2．课程目的和任务 通过本课程的学习，使学生能够全面认识和了解房地产开发经营管理的全过程知识体系，掌握房地产开发概述、房地产开发前期工作、房地产开发项目市场调查、房地产开发项目策划、房地产开发项目规划设计、房地产开发项目风险与不确定性分析、房地产开发项目可行性研究、房地产开发项目工程建设管理、房地产开发项目市场推广、物业管理等方面的专业知识，提高房地产投资决策的质量。 二、课程教学容及要求 第一章房地产开发概述 容 （1）房地产与房地产开发：房地产的基本概念，房地产开发的含义，房地产开发的地位和作用； （2）房地产开发模式：多元化开发模式，专业化开发模式，其他开发模式； （3）房地产开发分类与项目类型：房地产开发的分类，房地产开发的项目类型； （4）房地产开发特性：区位特性，价值特性，外部特性； （5）房地产开发企业：房地产开发企业的设立条件，房地产开发企业资质等级，房地产开发企业设立的程序。 基本要求 （1）掌握房地产的基本概念； （2）熟悉房地产开发的项目类型、房地产开发的特性；
总结项目进度管理经验
总结项目进度管理经验 一、概述 项目的进度、成本、范围、质量构成项目的四大目标，简而言之：多快好省。对于这四个方面的管理组成了项目管理的核心部分，而进度管理是对于时间的管理，项目成本、范围、质量都与时间密切相关。 另外一方面，项目还存在其他一些目标，如客户满意度、公司的认可度等等，这些往往也都与项目的进度目标是否达到密切相关。因此可以说，项目进度管理是项目目标管理的中心。 项目是特殊的，为了独特的项目目标所进行的一次性活动。项目过程中存在了或多或少的变化，这些变化往往是导致项目各种各样症结的直接原因。俗话说计划不如变化，可我要说，没有计划，我们就无法应对变化，兵来将挡，水来土掩的传统手工作坊模式项目管理在大部分现在的项目中已经暴露出它的缺点。通过进度计划、进度监控、风险应对措施等手段才能更好的应对变化，保证项目进度目标的实现。在项目管理过程中，所有的计划都不是一成不变的，需要在各个特定的时间点(如面对变更、人力资源调整、项目外部环境变化等等)上进行调整或细化，这样的计划才是符合项目实际情况的，才是可行的。 既然项目的进度如此的关键，怎么样才能最大限度的保证项目如期交付?作为对项目成败负直接管理责任的项目经理，我们应该采取怎么样的管理办法才能提高项目在进度方面的“成活率”，不在死亡之旅中苦苦挣扎呢?希望看完本文，大家能有所收获。 二、进度计划 项目进度计划是为了明确项目所有交付物或完成这些交付物所必须的工作的一份时间进度表，它应明确每个子工作的时间要求：计划开始时间、计划完成时间、允许的浮动时间、前置工作、后续工作等等。对于制定项目的进度计划，需要完成项目的估算。在项目启动伊始，获取了项目的初步范围、完成了项目的整体估算之后，我们便可以制定出项目的整体进度计划。 需要特别指出，在这份计划中，通常我们把项目的生命周期划分为规划、执行、收尾三个阶段，执行阶段根据项目的实际情况还可以划分为若干个小阶段并且设置里程碑检查点。并且需要细化规划阶段的工作。 至此，我们已经明确了，项目的各个大的目标的大致时序，并且可以在相应的里程碑节点上去检验这个里程碑的交付物是否都已经达到了。这样做的好处是，通过里程碑完成节点上的检查，我们可以判断清晰的项目的进度的执行情况，并可以相应的对之后的进度计划做出调整，更好的应对变化。 也许你会问，这样的一份计划并没有细化，怎么样才能知道我们的项目管理工作呢?这样我要说的是，我们的大致思路是这样的：计划往往是不能做到一步到位，非常详细的，因为很多时候我们的信息尚未获取完全，比如需求分析还没完成、从客户处获取的部分交付物时间要求还没有明确等等。 这种时候，我们需要将这些前置条件的时间要求细化进进度计划，并监控这些活动的进度，当这些工作完成时，我们便应该着手细化我们的计划了。例如，假设这个项目的需求分析工作在规划阶段将全部完成，那么在规划阶段完成后的计划。 在进度计划计划的过程中，我们需要考虑各方面的因素，如项目的紧迫程度(我们是否需要将部分工作并行进行，同时承担一定风险)、项目的人力资源情况、客户对部分交付物的时间要求等等。 那么到底细化到什么粒度才是合适的呢?这个要根据项目各个活动的实际情况来判断。首先我们要明确的是，我们所做的计划都是为了指导项目工作开展，指导我们之后说要进行的进度监控所制定的。所需要的监控力度也就决定了计划的细化粒度。例如，某一模块的设计工作由一位非常有经验的并且曾经从事做类似功能设计的项目组成员负责，那么也许我并不需要对这一活动细化的很详细，只需要明确整个模块的设计工作计划即可。 毕竟项目管理更重要是对人的管理，项目管理成本也是相当的重要，频繁的监控将消耗更多的成本，极端情况下还有可能引起工作负责人的不满。另外一个例子，如果某一活动被认为存在风险，如技术很陌生、人员技能水平不足、客户时间要求紧迫且严格，那么我们往往需要将工作足够的细化，并且在监控中步步跟进才可以确保工作的如期完成。