万科股份盈利能力分析
摘 要
近年来，我国发展势头迅猛的房地产行业进入了缓冲期，发展期间产生的各种问题再也无法忽视，急需解决之道。通过对公司财务数据进行分析来进行监督和预警是一个不错的方法。其中，企业的盈利能力是其中最关键的一部分。本文根据万科集团2011年至2015年的财务报告以及在有关网站上查询到的相关数据，另外又找到一家同行业的公司，保利地产，分别采用比率分析法、比较分析法和趋势分析法对两家公司进行多方面、多层次的财务指标分析，并将分析结果与房地产行业平均指标相对比，同时对其最近五年的利润表进行水平分析和垂直分析，客观评价公司在房地产行业中的发展情况，通过对万科股份的盈利能力剖析，进一步分析出公司的发展过程中遇到的问题，并针对相应的问题提出建议。
关键词：万科股份；盈利能力指标；盈利能力指标分析；利润表分析
ABSTRACT
In recent years, the booming real estate industry in our country has entered a buffer period, during the development of the problems can no longer be ignored, be badly in need of solution. A good approach is to supervise and warn through the analysis of corporate financial data. Among them,the profitability of firms becomes the most critical part. In this article, based on the financial report of Van Ke Group from the year 2011 to 2015 and related data which can be obtained online, along with the data from another real estate company- Bao Li Real Estate, various and multi-layered analysis of financial indicators are conducted through ratio analysis, comparative analysis and trend analysis respectively. At the same time, the analysis results are compared with the average index of real estate industry and objectively evaluate the company’s prospect in the real estate industry through level analysis and vertical analysis of the company’s profitability in the last five years. By conducting profitability analyzes of Van Ke Group, problems which appear during the development process of the company can be analyzed further and recommendations for the corresponding problem can be proposed.
Key Words: Van Ke Share; Profitability index; Profitability index analysis; Income statement analysis
目录
摘 要 I
ABSTRACT II
目录 III
1 绪论 1
1.1 选题目的及意义 1
1.1.1 选题目的 1
1.1.2 选题意义 1
1.2 文献综述 1
1.2.1 国外文献综述 1
1.2.2 国内文献综述 1
2 公司简介和行业现状 2
2.1 公司简介 2
2.2万科股份与保利地产的对比 2
2.3 行业现状 2
3 万科股份盈利能力指标分析 3
3.1 净资产收益率 3
3.2 总资产净利润率 4
3.3 营业利润率 5
3.4 成本费用利润率 6
3.5销售毛利率 7
3.6销售净利率 8
4 利润表分析 9
4.1 利润表水平分析 9
4.2 利润表垂直分析 10
5 万科股份盈利能力评价 11
5.1盈利
能力保持稳定，但整体水平降低 11
5.2成长能力有提高的空间 12
5.3费用管理水平有提高的空间 13
5.4现金流紧张 14
6 万科股份提高盈利能力的建议 14
6.1提高整体盈利水平 14
6.2增强成长能力 15
6.3 强化成本控制管理 15
6.4 改善现金流结构，提高资金使用率 15
结束语 16
致 谢 17
参考文献 18
万科股份盈利能力分析
1绪论
1.1 选题目的及意义
1.1.1 选题目的
房地产业是经济增长、生活水平和社会稳定最具影响力的产业之一。2015年，在政策的不断刺激下，房地产行业尽管已经展现出回暖的趋势，但在整体上仍然无法阻挡下行的趋势。因此，房地产行业依然承受着重压。房地产企业的盈利情况不容乐观，必须剖析影响企业盈利能力的各种要素，改进企业运营管理理念，提高企业总体盈利程度，才能改变当前局势，推进房地产行业的健康发展。
1.1.2 选题意义
本文可以实现三个目标基于对万科集团有限公司的盈利能力进行分析。第一，反映企业的经营业绩，从而权衡经理人工作能力的水平；第二，反映企业运营中的问题，从而采取方法来提高收益能力；第三，帮助企业投资者或者潜在投资者更加方便的评价公司的财务状况和经营成果，从而做出合适的投资决策计划。
2 公司简介和行业现状
2.1 公司简介
万科股份是中国大陆最早上市的公司之一，专注于住宅建设。万科以"不囤地,不捂盘,不拿地王”为经营原则，采取快速周转、快速开发以获取公平回报的经营战略。万科的客户为城市一般家庭，其产品永远是定位于城市主流住宅市场。公司保持规范运作，不谋求高利润率。公司之所以成为最受客户、最受投资者、最受员工、最受合作伙伴欢迎的企业，主要是万科规范、透明的企业文化和稳健、专一的发展模式。随着公司管理和道德规范的表现，公司连续八年荣获“中国最受尊敬企业”称号。
该公司主要经营范围：房地产开发；其次物资供销业、兴办实业、国内商业、进出口业务。
2.2万科股份与保利地产的对比
万科股份与保利地产均是房地产行业的领跑者。两家公司采取非常相似的发展战略，既强调疾速发展，又快速周转。他们都在上海证券交易所上市交易所以采用相同的会计准则。于是，在钻研万科的财务数据的同时将其与保利地产相比照，能够让我们对这两家企业有更为清楚的了解。
当然，万科与保利也有着各自的特点。第一，资本背景不同。万科的前身属于国营性质，后来逐渐向多元化的民营性质转变；保利地产的前身隶属于国务院批准的保利集团，具有浓浓的官方色彩。第二，产品策略不同。万科走大众路线，主要开发城市普通住宅；保利
走精品路线，主要开发精品地产。第三，企业文化不同。王石的人本主义对万科影响深远；李彬海的军队文化对保利也是意义非凡。万科在长期的经营过程中，已成为房地产行业最成熟的企业，而保利地产近年来快速发展，具有很多竞争优势。
2.3 行业现状
2015年以来，由于政府的一些好政策及房地产商的努力，楼市慢慢“解冻”。根据亿翰智库数据显示，1-11月，30个典型的企业包括万科、保利、华润、恒大等15大房企完成90%年度业绩目标。但因为库存数量庞大，其余房企业绩实现情况并不理想。
2015年的上半年，楼市整体在房地产行业好政策频频出台的好形势下仍显低迷。从2014年初起就已经出现的住宅销售面积同比下降的问题仍在继续，至今已经连续6个季度。除个体实力雄厚的个别房地产企业以外，各公司业绩普遍下滑。在2015年以前，房价增长趋势为单边疾速上涨。而2015年度的下半年，房价形势却是在上下区间波动。房地产行业总体销售收入的增长速度越来越缓慢，利润率持续下滑，由此引发各种问题，房企资金短缺是其中尤其突出的一点。
2015年，部分地区楼市不尽如人意，房企分化等现象严重，这些地区的房地产行业几近入冬。只有资金雄厚、资金流动较多并且有一个强大的销售队伍的房地产企业才能确保度过冬天。而某些中央企业，不仅拥有以上种种优势，其业务也散落在世界各地，个别地区的产业萧条对他们的整体影响不大。
2015年房地产企业商品房的库存数量庞大，绝大多数城市地皮供给过剩，整体上供大于求，等待出卖的房源可能需要五至十年才能出让，因此2016的情况不会有明显改善，可能会继续恶化。
怎么去化库存与避免过剩的供给，是2016年政府非常重要的使命。
全国的房地产市场在2016年，将呈现全年去库存、平稳、分化的发展态势。按2015年楼市形势与政策来看， 2016年房价将持续回升。2016年上半年楼市将复苏回暖，而在下半年，楼市则会变得炙热慎重。而政府可能继续出台新政策帮助房地产行业迅速“回春”。
3 万科股份盈利能力指标分析
3.1 净资产收益率
净资产收益率= ×100%
表3-1 净资产收益率分析表
2011 2012 2013 2014 2015
净利润（万元） 1,159,960.00 1,566,260.00 1,829,760.00 1,928,750.00 2,594,940.00
净资产收益率（%） 18.17 19.66 19.66 17.86 18.09
（注：表中数据来源于新浪财经）
由图3-1可以得出：
（1）整个行业优秀值从2011年到2015年是一直处于下滑状态，下降了4.1个百分点，说明房地产行业业绩整体走低。
（2）在2011年中期之前，万科的净资产收益率小于行业优秀值，但之后一直高于行业优秀值，在2015年高于行业
优秀值2.19个百分点，说明万科在整个房地产行业中处于前列。与保利地产相比，整体来说，万科的净资产收益率是低于保利地产的，尤其是在2012年到2014年中旬这一段时期。在2014年后半段，万科的净资产收益率回升，甚至领先保利地产。
（3）整体分析来看，万科的净利润一直处于增长状态，而2013年到2015年净资产收益率的下降是由于平均所有者权益总额的上升幅度大于净利润的增长幅度造成的。万科保持良好的收益率，有相对稳定的盈利能力，但整体水平下降。
图3-1 2011-2015年净资产收益率变化趋势图
3.2 总资产净利润率
总资产净利率 = ×100%
总资产净利率分析如图所示：
图3-2 2011-2015年总资产净率变化趋势图
（注：表中数据来源于新浪财经）
由上图可以得出:
(1)万科总资产净利率在2011至2012略有增加，同比上升0.11个百分点；在2012年到2014年有大幅度的下行，下降了0.73个百分点；2014年到2015年又大幅上行，同比回升0.73个百分点，回到2012年的水平。
（2）与保利地产相比，在2013年之前万科总资产净利率明显高于保利地产，后来由于万科总资产净利率的不断下降，导致其落后于保利地产，在2014年后期，万科的总资产净利率回升，甚至超过了保利地产。
（3）总体来看，万科的净利润一直处于上升状态，很可能是净利润的增长导致了总资产净利率的增长，但由于平均资产总额的增长幅度高于净利润的增长幅度，因此造成2013年到2015年总资产净利率的下降。
3.3 营业利润率
营业利润率= ×100%
表3-3 企业营业利润率分析表
2011 2012 2013 2014 2015
营业利润（万元） 1576320.00 2101300.00 2426130.00 2497940.00 3312280.00
营业收入（万 元） 7178280.00 10311600.00 13541900.00 14638800.00 19554900.00
营业利润率（%） 21.96 20.38 17.92 17.06 16.94
图3-3 2011-2015年主营业务利润率变化趋势图
（注：数据均来源于新浪财经）
由上图可以得出：
（1）从2011年到2015年，营业务利润率一直呈现下降趋势，由21.96%下降到16.94%，说明整个房地产行业的大趋势对万科也是有一定的影响力。
（2）相比保利地产，万科在2014年之前的营业务利润率高于保利地产，在2014年之后，低于保利地产。
（3）总体来看，万科的营业收入及营业利润不停增长，但由于营业利润的增长幅度低于营业收入的增长幅度造成主营业务利润率下降，而营业总成本的不断增加导致营业利润增加幅度低于营业收入。营业总成本中营业成本、销售费用、管理费用及营业税金及附加所占比重较大。
3.4 成本费用利润率
成本费用利润率= ×100%
表3-4 成本费用利润率分析表
2011 2012 2013 2014 2015
营业总成本（万元） 5,671,640.00 8,302,320.00 11,21
6,200.00 12,557,900.00 16,598,800.00
利润总额（万元） 1,580,590.00 2,107,020.00 2,429,100.00 2,525,240.00 3,380,260.00
成本费用利润率（%） 27.87 25.38 20.56 21.66 20.36
图3-4 2011-2015年成本费用利润率变化趋势图
（注：数据均来源于新浪财经）
由上图可以得出：
（1）整个行业的成本费用利润率优秀值在2011年到2013年呈下滑趋势，下降了3.4个百分点，2014年回升2.4个百分点，2015年又下降2.7个百分点。
（2）万科的成本费用利润率整体上是低于行业优秀值的。在2011到2013年，万科的成本费用利润率高于保利地产，说明万科为获取利润而付出的价格小于保利地产，盈余较好；2013到2014年两者基本相同；2014到2015年，万科的成本费用利润率低于保利地产，这与2011年到2013年的情况相反。
（3）整体来看，可能是由于利润总额的增长速度低于成本费用总额的增长速度造成成本费用利润率的降低，而营业成本、销售费用、管理费用及营业税金及附加造成成本费用增加。
3.5销售毛利率
销售毛利率= ×100%
表3-5 销售毛利率分析表
2011 2012 2013 2014 2015
营业收入（万元） 7178280.00 10311600.00 13541900.00 14638800.00 19554900.00
营业成本（万元） 4322820.00 6542160.00 9279760.00 10255700.00 13815100.00
销售毛利率（%） 39.78 36.56 31.47 29.94 29.35
图3-5 2011-2015年销售毛利率变化趋势图
（注：数据均来源于新浪财经）
由上图可以的出：
（1）万科的销售毛利率从2011年到2015年一直呈现下降的趋势，从39.78%下降到29.35%，下降了10.43个百分点。2013年到2015年的下滑幅度小于2011年道2013年的幅度。
（2）与保利地产相比，在2011年到2012年万科的销售毛利率明显高于保利地产，2012年到2013年二者不相上下，在2013年之后万科的销售毛利率明显被反超。
（3）整体来看，2011年到2015年的营业收入一直是上升的趋势，但销售毛利率是下滑趋势，这可能是由于营业成本的增加带来的效应，说明企业的成本管理水平有问题，也可能是市场供大于求，影响了商品价格，进而影响了销售毛利率。2011年到2012年，万科明显优于保利地产，但在2013年之后，万科的竞争优势不如保利地产。
3.6销售净利率
销售净利率= ×100%
销售净利率分析如图所示：
图3-6 2011-2015年销售净利率变化趋势图
（注：表中数据来源于新浪财经）
由上图可以得出：
（1）万科销售净利率在2011至2014之间一直呈下降趋势，同比下降了2.98个百分点，但在2014年至2015年间出现了小幅浮动，上升了0.09个百分点。
（2）与保利地产相比，在2011年到2014年，万科的销售净利率明显高于保利地产，在2014年后可以看出有反超的趋势。
（3）整体来看2011年到2014年，万科销售净利率的下滑