土地增值税最新政策梳理
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土地增值税最新政策梳理
【标 签】土地增值税,最新政策梳理
【业务主题】土地增值税
【来 源】
近年来国家税务总局不断出台土地增值税清算准则、管理规程等新政策，以强化土地增值税的清算管理，并加大土地增值税的征管和稽查力度，特别是国家税务总局2009年6月1日开始实施的《土地增值税清算管理规程》，更加细致和有针对性的对房产完工项目土地增值税清算工作，提出了具体指导意见。不论是税务机关进行清算管理，还是开展鉴证业务的中介鉴证机构以及广大房地产开发企业都应认真学习、吃透政策，以确保土地增值税清算准确、管理规范、执行到位。笔者现就《土地增值税清算管理规程》重点内容以及新旧政策的对比作一简要分析和探讨，以期对税收管理员及纳税人有所帮助。
一、土地增值税征收管理的相关文件
为了加强房地产开发企业的土地增值税征收管理，国家税务总局自2006年以来，发布了一系列关于土地增值税管理的相关政策规定，主要政策如下：
（一）2006年3月2日，财政部、国家税务总局《关于土地增值税若干问题的通知》（财
税〔2006〕21号文），对土地增值税相关的预征和清算以及以房地产进行投资或联营的征免税等问题，进行了明确，并规定从2006年3月2日开始执行。
（二）2006年12月28日，国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号），对土地增值税清算的条件、扣除项目、报送资料等方面问题进行了规范和明确，并规定从2007年2月1日开始执行。
（三）2007年12月29日，国家税务总局公布了《土地增值税清算鉴证业务准则》（国税
发[2007]132号），为税务师事务所和注册税务师开展土地增值税清算鉴证业务提供了依据，并规定从2008年1月1日开始执行。
（四）2008年4月11日，国家税务总局《关于进一步开展土地增值税清算工作的通知》（国税函〔2008〕318号），明确部署对各地土地增值税清算工作开展情况进行督导检查。
（五）2009年4月29日，国家税务总局《关于加强税种征管促进堵漏增收的若干意见》（国税发[2009]85号）明确规定：各地要认真贯彻《土地增值税清算管理规程》，加强和规范土地增值税清算工作。为落实《国家税务总局关于进一步开展土地增值税清算工作的通知》(国税函〔2008〕318号)要求，税务总局将于近期开展督导检查，各地也要层层开展自查，切实提高土地增值税管理水平。
（六）2009年 5月 20日，国家税务总局发布了《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号），并规定从2009年6月1日开始实施。该文件是对土地增值税征收管理工作制定较完整的规范性文件。特别强调了税务机关在清算中需要明确的管理事项以及清算审核的重点关注内容。
二、土地增值税清算管理规程重点内容及新旧政策对比
（一）《管理规程》对扣除项目的五点明示：
1.计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除，且扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。这一点与房地产企业所得税中对有些成本费用可以预提扣除的规定不同。
2.拆迁补偿费不一定需要取得税务发票，但强调是否实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁（回迁）合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应。
3.要求正确区分开发成本和开发费用。由于计算土地增值税扣除项目时，开发成本可以加计20%扣除，所以，有的纳税人希望加大开发成本，可能将在期间费用中列支的开发费用也计入前期工程费、基础设施费或开发间接费用，以扩大扣除金额，少计算增值额从而少纳税。因此，税务机关不允许将开发费用计入开发成本中的前期工程费、基础设施费和开发间接费用等。
4.采取以建筑发票控制建筑安装成本。根据营业税法规定建筑业劳务在施工地纳税原则，要求开发企业取得的建筑安装发票在项目所在地税务机关开具，便于控制虚假的支出。同时审核建筑安装工程费发生的费用是否与决算报告、审计报告、工程结算报告、工程施工合同记载的内容相符；开发企业采用自营方式自行施工建设的，关注有无虚列、多列施工人工费、材料费、机械使用费等情况。
5.将利息支出从房地产开发成本中调整至开发费用。按照会计制度规定和企业所得税法规定，企业借款利息支出，在开发产品完工之前，应该实行资本化处理计入开发产品成本。但土地增值税法规定，利息费用要单独计算，不计入开发成本，更不得计入加计扣除基数。
（二）《管理规程》与国税发[2006]187号文对比的主要变化：
1.总体框架清晰明了。
（1）《管理规程》分六章，共38条，新增“前期管理”、“清算审核”等内容。而187号文仅就八个方面的问题进行规范，没有章节之分。
（2）《管理规程》第二条，明确规定了它的适用范围是：用于税务机关对于土地增值税清算管理。而不同于《土地增值税清算鉴证业务准则》（国税发[2007]132号）是适用于土地增值税的清算鉴证机构――税务师事务所。
（3）《管理规程》第三条，首次明确了“土地增值税清算”的定义，有利于征纳双方做好土地增值税清算工作。
2.《管理规程》新增“前期管理”内容，主要变化有三点：
其一，强调主管税务机关在项目清算前，提前介入房地产开发项目的日常税收管理，对房地产开发全过程情况实施跟踪监控，做到税务管理与纳税人项目开发同步。
其二，明确提出对房地产开发企业的会计核算予以关注，对企业会计核算规范化的要求更高了。
其三，对纳税人实施项目专用票据管理，强化了税务机关对房地产企业收入监控。
以上前期管理三个方面的变化，加大了纳税人会计核算、发票管理、收入管理等涉税风险，需要纳税人高度重视。
3.明确了纳税人注销前必须清算。
《管理规程》与187号文在土地增值税清算条件方面的规定是一致的，即：
纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。
（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
（3）直接转让土地使用权的。
而《管理规程》对纳税人申请注销税务登记进行土地增值税清算，明确了时限要求。即申请注销税务登记前，必须完成土地增值税清算工作，否则不予办理税务注销、工商注销。
新增的这一规定，对于堵塞个别基层税务机关不经土地增值税清算，而提前给予房地产开发企业注销的税务管理漏洞，具有特别重要的意义。同时，也破灭了部分纳税人不经清算注销企业的梦想。
4.强化了征纳双方的责任。
《管理规程》不仅明确规定了纳税人的责任，同时也强化了主管税务机关的税收管理责任。（1）纳税人的责任
《管理规程》第四条，明确规定了纳税人的申报责任，并对申报的真实性、准确性和完整性
负责。
《管理规程》第十一条，强调了不按照税务机关确定期限清算或不提供清算资料的纳税人的法律责任。
《税收征收管理法》第六十二条规定，纳税人未按照规定的期限办理纳税申报和报送纳税资料的，或者扣缴义务人未按照规定的期限向税务机关报送代扣代缴、代收代缴税款报告表和有关资料的，由税务机关责令限期改正，可以处二千元以下的罚款；情节严重的，可以处二千元以上一万元以下的罚款。
（2）主管税务机关的责任
《管理规程》第五条，明确规定了主管税务机关，应为纳税人提供优质纳税服务，加强土地增值税政策宣传辅导。并对是否及时审核纳税人清算申报的情况、依法征收土地增值税负责。
《管理规程》第三十条，明确规定了主管税务机关，对中介机构鉴证报告的合法性、真实性具有审核责任。
《管理规程》第三十二条规定，土地增值税清算审核结束，主管税务机关应当将审核结果书面通知纳税人，并确定办理补、退税期限。
5.授予税务机关是否清算的自由裁量权
《管理规程》第十一条，授予了主管税务机关是否进行土地增值税清算的自由裁量权，明确规定：
（1）对于符合本规程第十条规定的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算；（2）对于符合本规程第十条规定的，主管税务机关也可以不要求纳税人进行土地增值税清算。
由此可见，是否进行土地增值税清算，纳税人与主管税务机关的协调沟通是很重要的。
6.对纳税人提供的清算资料有新要求
《管理规程》第十二条，对纳税人进行土地增值税清算应提供的资料提出了新要求，完善和补充了原有资料的不足。
（1）统一制定并规范了土地增值税清算表及其附表的参考格式，同时要求各地主管税务机关可根据实际情况重新制定。从新的参考格式看，对企业的要求更高，比如在成本费用申报明细表中增设了“非招投标合同金额”等。
（2）增加了“房地产开发项目清算说明”，主要包括：房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。
（3）还增加了以下资料：
A、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。
B、主管税务机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件。
从上述可见，纳税人要特别关注两点，它给予了主管税务机关较大的空间：一是主管税务机关需要了解的其他情况；二是与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。
7.明确了是否受理清算的处理方式
《管理规程》第十三条，明确规定了主管税务机关是否受理土地增值税清算的处理方式有三种：
（1）对符合清算条件的项目，且报送的清算资料完备的，予以受理。
（2）对符合清算条件、但报送的清算资料不全的，应要求纳税人在规定限期内补报，纳税人在规定的期限内补齐清算资料后，予以受理。
（3）对不符合清算条件的项目，不予受理。意味着可以对该项目的土地增值税清算，按
照《管理规程》第三十三条规定实行核定征收。
同时，该条还明确规定了两点：
其一，授权各省、自治区、直辖市、计划单列市税务机关确定上述的具体期限。
其二，主管税务机关已受理的清算申请，纳税人无正当理由不得撤消。
8.增加了清算前纳税评估的要求
鉴于《管理规程》第六条规定，主管税务机关要全程介入并跟踪监控房地产开发过程，做到税务管理与纳税人项目开发同步。因此，《管理规程》第十四条提出了土地增值税清算前进行纳税评估的要求。
（1）对符合税务机关可要求纳税人进行清算情形的，应当作出评估，并经分管领导批准，确定何时要求纳税人进行清算的时间。
（2）对确定暂不通知清算的，主管税务机关应继续做好项目管理，每年作出评估，及时确定清算时间并通知纳税人办理清算。
由此可见，纳税人应积极配合主管税务机关的前期日常管理，有利于纳税评估。
9.新增“清算审核”程序性、实质性的规定
《管理规程》与187号文相比，最大的变化就是新增了关于“清算审核”的程序性、实质性规定。这一部分内容，是该文件的核心和灵魂。该规定与《土地增值税清算鉴证业务准则》（国税发[2007]132号）第四章的内容基本一致，纳税人应该予以高度重视。
清算审核的内容很多，主要有以下几点：
（1）批文、资料的审核；
（2）直接销售收入的审核；
（3） 非直接销售收入的审核；
（4）扣除项目的程序性审核；
（5）扣除项目（如分成本项目、代收费用、关联企业交易等）应该重点关注内容的审核等。
10.实行核定征收的变化
《管理规程》第五章是关于土地增值税核定征收的内容，与187号文相比主要有以下3点变化：
（1）《管理规程》第三十三条明确规定，在土地增值税清算过程中，发现纳税人符合核定征收条件的，应按核定征收方式对房地产项目进行清算。
（2）取消了187号文关于“核定征收率不低于预征率”的规定。
（3）《管理规程》第三十三条明确了核定征收的程序性规定，即“符合上述核定征收条件的，由主管税务机关发出核定征收的税务事项告知书后，税务人员对房地产项目开展土地增值税核定征收核查，经主管税务机关审核合议，通知纳税人申报缴纳应补缴税款或办理退税。
（三）地方政策对《管理规程》的补充执行
随着《管理规程》的出台，四川省地方税务局、成都市地方税务局于2009年8月也出台相应的配套文件：川地税发[2009]60号（四川省地方税务局转发《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》）、成地税发[2009]182号文（成都市地方税务局转发《土地增值税清算管理规程》的通知），并在通知中作了相关政策规定：
1.区分房屋类型，分类计算土地增值税。
川地税发[2009]60号对原川地税发[2007]21号文《四川省地方税务局转发<国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知>的通知》中“对纳税人既建造普通标准住宅，又建造其它商品房的，应分别计算增值额。增值额计算方法为：先按核算项目整体计算增值额和增值率，确定相应税率后，再按销售（面积）比例计算增值税”的规定做了修改，明确“属于既建造普通标准住宅，又建造其他商用房的房地产开发项目，纳税人应分别计算扣除项目金额、增值额和增值率，否则，其建造的普通标准住宅不得适用免税规定。对难以分别计算扣除项目金额的，应按普通标准住宅和其他商品房占销售总面积的比例进行分摊确定”。
2.提高了核定增收率
川地税发[2009]60号文规定“三、对符合核定征收土地增值税条件的，应按核定征收方式清算房地产项目土地增值税，其核定征收率应不低于各地确定的预征率”，成地税[2009]182号文规定“一、对符合核定征收土地增值税条件的，按商用房4%、非普通住房3%、普通住
房2%核定征收方式清算房地产项目土地增值税”。替代了原川地税发[2007]21号文规定“五、房地产开发企业有《通知》第七条规定情形之一的，各地应在1.5%--2.5%的幅度内确定征收率核定征收土地增值税”。该两项补充了《管理规程》中未明示的“核定征收率不低于预征率”规定，加大了房产企业采用核定增收土地增值税的税负成本，从1.5%-2.5%调增
到2%-4%的核定征收率。
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土地增值税政策讲解与实例解析
土地增值税政策讲解与实例解析 纳税调整范围 转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。同时满足三条件：国有转让收入 1、国有 2、转让转让标志：产权转移 转让无产权地下车库（位）征收土地增值税 房地产开发企业转让其利用地下基础设施形成的不可售的地下车库（位），取得的转让收入不预征税款，也不计入清算收入。同时，该不可售库（位）应分担的开发土地和新建房及配套设施成本、开发土地和新建房及配套设施费用等不得计入扣除。其他未列入可售范围的建筑物等比照执行。 大连地税局公告2014第1号 视同转让： 非直接销售确认收入预征土地增值税 房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其它单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，预征土地增值税，其收入的确认方法和顺序按照《通知》第三条第一项执行。 大连地税局公告2014第1号 3、收入 （1）对转让房地产并取得收入的征税，对发生转让行为，而未取得收入的不征税。 （2）收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。（《土增税细则》第五条）（3）视同销售房地产, 其收入按下列方法和顺序确认： A、按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定； B、由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。 ——国税发〔2006〕187号第三条第一款 （4）继承、赠与 土地增值税计算征收 土地增值税计税依据——增值额 增值额=收入额－扣除项目金额 税率设置——四级超率累进税率 应征税款=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数 土地增值税税负=土地增值税税额÷开发产品销售收入 纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。 共同成本费用分摊方法 （一）属于多个房地产项目共同的土地成本，应按清算项目的占地面积占多个项目总占地面积的比例，计算确定清算项目的扣除金额。 （二）属于多个房地产项目共同的其他成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目总可售建筑面积的比例，计算确定清算项目的扣除金额。 （三）属于同一项目的共同成本费用，应按普通标准住宅、非普通标准住宅、非住宅可售建筑面积占总可售建筑面积的比例，计算扣除金额。 大连地税局公告2014第1号
土地增值税案例分析与计算
一、土地增值税案例分析题 1、万家房地产开发公司为某市区一家内资企业，公司于2010年1月-2013年2月开发“万丽家园”住宅项目，发生相关项目如下： （1）2010年1月通过竞拍获得一宗国有土地使用权，合同记载总价款17000万元，并规定2010年3月1日动工开发。由于公司资金短缺，于2011年5月才开始动工。因超过期限1年未进行开发建设，被政府相关部门按照规定征收土地受让总价款10%的土地闲置费。（2）支付拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、公共配套设施费和间接开发费用合计2450万元。 （3）2012年3月该项目竣工验收，应支付建筑企业工程总价款3150万元，根据合同约定当期实际支付价款为总价的95%，剩余5%作为质量保证金留存两年，建筑企业按照工程总价款开具了发票。 （4）发生销售费用、管理费用1200万元，向商业银行借款的利息支出600万元，其中含超过贷款期限的利息和罚息150万元，已取得相关凭证。 （5）2012年4月开始销售，可售总面积为45000m2，截止2012年8月底，销售面积为40500m 2，取得收入40500万元；尚余4500m2房屋未销售。 （6）2012年9月主管税务机关要求房地产开发公司就“万丽家园”项目进行土地增值税清算，公司以该项目尚未销售完毕为由对此提出异议。 (7)2013年2月底，公司将剩余的4500m2房屋打包销售，收取价款4320万元。 (其他相关资料：①当地适用的契税税率为4％；②其他开发费用扣除比例为5％) 要求：根据上述资料，按序号回答下列问题，如有计算，每问需计算出合计数。 (1)简要说明主管税务机关于2012年9月要求万家房地产开发公司对该项目进行土地增值税清算的理由。 (2)在计算土地增值税和企业所得税时，对缴纳的土地闲置费是否可以扣除? (3)计算2012年9月进行土地增值税清算时可扣除的土地成本金额。 (4)计算2012年9月进行土地增值税清算时可扣除的开发成本金额。 (5)在计算土地增值税和企业所得税时，对公司发生的借款利息支出如何进行税务处理? (6)计算2012年9月进行土地增值税清算时可扣除的开发费用。 (7)计算2012年9月进行土地增值税清算时可扣除的营业税金及附加。 (8)计算2012年9月进行土地增值税清算时的增值额。 (9)计算2012年9月进行土地增值税清算时应缴纳的土地增值税。 (10)计算2013年2月公司打包销售的4500m2房屋的单位建筑面积成本费用。 (11)计算2013年2月公司打包销售的4500m2房屋的土地增值税。 【解析】：（1）万家房地产开发公司，已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例为：40500÷45000×100%=90%，超过了85%。所以，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。 已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85％以上，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。 （2）房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费在计算土地增值税时不得扣除。由于土地商品的特殊性，土地闲置费是一种费用性质的支出，不能视为罚款性支出，是与收入相关的合理的支出，可以在企业所得税税前扣除。 （3）2012年9月进行土地增值税清算时可扣除的土地成本金额=（17000+17000×4%）×90%=15912（万元）
土地增值税的征收与实例分析
土地增值税的征收与实例分析 一、有关征税范围的实例分析 土地增值税是对国有土地使用权及其地上的建筑物和附着物的转让并取得 收入的行为征税。 例：某市国土局将一块国有土地出让给某房地产商进行开发，获土地使用权出让金１５００万元。这一行为属于土地一级市场的国有土地使用权出让，而不是国有土地使用权在土地二级市场上的转让，因此不属于土地增值税的征税范围。 例：某村将一块集体土地使用权自行转让给某开发商获转让金１２０万元。根据土地增值税暂行条例的规定，这一行为是集体土地违法自行转让，不屑于土地增值税的征税范围。 例：中国公民张某去世后留下私有房产一处，价值２０００００元，由其子继承。尽管该房地产的权属发生了转移，但原权属人（张某）并没有因此取得收入，因此不属于土地增值税的征税范围。 例：中国境内某公司将一座办公楼出租、每月获租金收入１５０００元。本例中，虽然权属人因房地产取得了收入，但该房地产的权属并未转移，所以不属于土地增值税的征税范围。 例：某房地产公司代某单位在某块土地上建房，取得代建房收入８００万元。本例中，房地产公司虽然得到了收入，但房地产的权属始终归某单位所有，没有发生转移。所以，不属于土地增值税的征税范围 例：中国公民何某将价值270000元的自有房屋一处赠与中国青少年发展基金会。本例中，房地产权属虽然发生了变更，但原权属人并未因此获得收入，因而不属于土地增值税的征税范围。 值得注意的是：符合本例条件的“赠与”仅指： （1）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。 （2）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。 例：房地产的重新评估
河南省地方税务局关于明确土地增值税若干政策的通知豫地税发〔2010〕28号
河南省地方税务局关于明确土地增值税若干政策的通知 豫地税发〔2010〕28号 全文有效成文日期：2010-03-17 字体：【大】【中】【小】各省辖市地方税务局、省局直属各单位，各扩权县（市）地方税务局： 为了加强我省土地增值税的管理，根据全国地方税工作会议精神和国家税务总局关于《土地增值税清算管理规程》（国税发〔2009〕91号）及其他相关规定的要求，结合我省土地增值税政策执行的实际情况，做好土地增值税清算工作，现将有关问题明确如下： 一、土地增值税预征率 根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十六条的规定，我省土地增值税预征率按不同项目分别确定： （一）普通标准住宅1.5%； （二）除普通标准住宅以外的其他住宅3.5%； （三）除上述（一）、（二）项以外的其他房地产项目4.5%。 二、土地增值税核定征收率 （一）普通标准住宅2%; （二）除普通标准住宅以外的其他住宅4%; （三）除上述（一）、（二）项以外的其他房地产项目5%； （四）符合第三条第（二）项条件的8%。 三、土地增值税的核定征收 所有房地产开发项目纳税人自本通知执行之日起，一律按查账征收方式按预征率征收土地增值税，待符合土地增值税清算条件后，由纳税人按规定
自行清算，并结清税款。主管税务机关对纳税人上报的清算资料进行审核过程中，对纳税人符合下列（一）、（二）项条件的，报省辖市地方税务局批准，按核定征收率征收土地增值税。 （一）纳税人开发的房地产项目有下列情形之一的，按规定的核定征收率征收土地增值税。 1、能够准确核算收入总额或收入总额能够查实，但其扣除项目支出不能正确核算的； 2、能够准确核算扣除项目支出或扣除项目支出能够查实，但其收入总额不能正确核算的； 3、收入总额及扣除项目核算有误的，主管税务机关难以核实的； 凡纳税人转让普通标准住宅、豪华住宅、写字楼、商业用房、办公用房的收入等，应按不同的核定征收项目分别核算，核算不清的一律从高适用核定征收率。 （二）房地产开发企业有下列情形之一的，按核定征收率8%征收土地增值税。 1、擅自销毁账簿； 2、拒不提供纳税资料或不按税务机关要求提供纳税资料的； 3、依照法律、法规的规定应当设置但未设置账簿的； 4、虽设置账簿，但账目混乱，造成收入、扣除项目无法准确计算的； 5、符合土地增值税清算条件，未按规定的期限清算，经税务机关责令清算，逾期仍不清算的； 6、申报的计税价格明显偏低，又无正当理由的。 四、所有纳税人转让“土地”的一律按查账方式征收土地增值税。国有企业改组改制中遇到的土地转让项目，无法计算扣除项目的，报省局批准后可按核定征收方式，按6%的征收率征收土地增值税。
旧房转让土地增值税扣除项目分析
旧房转让土地增值税扣除项目分析 旧房转让计算土地增值税关键在扣除项目的确定上，笔者对扣除项目及有关问题作提出自己的意见，供朋友们参考： 什么是旧房？《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]048号）第七条规定：“新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅（局）和地方税务局具体规定。”笔者查了一下，河南省的规定很简单：使用一年以下（含一年）的房屋为新房，使用一年以上的为旧房。 经过分析土地增值税暂行条例、实施细则及相关文件规定，笔者认为旧房转让扣除项目有四项： 一、旧房的土地价值。依据《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]048号）第十条规定，旧房的土地价值包括：取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。国有房产（包括国家机关、国有企业等单位）在转让时，一般要求评估。在评估报告中列明土地价值和房屋价值。但在开具发票时，土地价值和房屋价值一般没有分开。该条规定“对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。”从规定中可以看出，旧房的土地价值如果想单独扣除，一是必须支付了地价款；二是必须取得支付地价款凭据。除了国有房产，非国有房产（包括民营企业、个人等）很难符合上述条件。 二、旧房的建造价值。按照土地增值税税法的相关规定，旧房的建造价值的扣除，首先选择按照“房屋重置成本价乘以成新度折扣率计算的房屋成本价”扣除。重置成本又称现行成本，是指按照当前市场条件，重新取得同样一项资产所需支付的现金或现金等价物金额。成新度是指旧房的新旧程度，比如有8成新，成新度折扣率就是80%。一处房产经评估如果重置成本为100万元，允许扣除的旧房的建造价值为100×80%=80万元。《国家税务总局建设部关于土地增值税征收管理有关问题的通知》（国税发[1996]48号）第五条规定“可委托经省以上房地产管理部门确认评估资格并报税务部门备案的房地产评估机构受理有关转让房地产的评估业务。”如果纳税人转让旧房及建筑物不能取得评估价格,但能提供购房发票的,依据《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）第二条的规定，旧房的土地价值和建造价值可以按照发票所载金额，从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。计算时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。如果增值税进项税额允许抵扣的，发票所载金额按照不含税价加计扣除；如果不能抵扣的，按照含税价加计扣除。 三、税金及附加。可扣除的税金及附加包括：城市维护建设税、印花税、教育费附加、地方教育费附加。营改增之前，还包括营业税。营改增后，由于转让收入为不含税价，因此不包括增值税。依据《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]048号）第十一条规定：“对于个人购入房地产再转让的，其在购入时已缴纳的契税，在旧房及建筑物的评估价中已包括了此项因素，在计征土地增值税时，不另作为‘与转让房地产有关的税金’予以扣除。”如果企业选择按照发票金额加计扣除的方法，依据《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）第二条规定“对纳
土地增值税的优惠政策
土地增值税的优惠政策 1、法定免税。有下列情形之一的，免征土地增值税： (1)纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%; (2)因国家建设需要依法征用、收回的房地产。 《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第8条 2、转让房地产免税。因城市规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，经税务机关审核，免征土地增值税。 《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第11条 3、转让自用住房免税。个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，凡居住满5年及以上的，免征土地增值税;居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税。 《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第12条 4、房地产入股免税。以房地产作价入股进行投资或联营的，转让到所投资、联营的企业中的房地产，免征土地增值税。 《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号) 5、合作建自用房免税。对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征土地增值税。 《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号) 6、互换房地产免税。个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，免征土地增值税。 《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号) 7、房地产转让免税。对1994年1月1日以前已签订的房地产转让合同，不论何时转让其房地产，免征增值税。 《关于对1994年1月1日前签订开发及转让合同的房地产征免土地增值税的通知》(财法字[1995]7号) 8、房地产转让免税。对1994年1月1日以前已签订房地产开发合同或已分项，并已按规定投入资金进行开发，其首次转让房地产的，在2000年底前免征土地增值税。 《财政部、国家税务总局关于土地增值税优惠政策延期的通知》(财税字[1999]293号) 9、个人转让普通住宅免税。从1999年8月1日起，对居民个人转让其拥有的普通住宅，暂免征土地增值税。 《财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》(财税字[1999]210号) 10、赠与房地产不征税。房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的，不征收土地增值税。 《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)
土地增值税清算案例分析
土地增值税清算案例分析 三、土地增值税清算案例分析 (一)北京市东城区某房地产开发公司土地增值税清算案例分析 北京市东城区某房地产开发有限公司投资建设的“东园小区”项目,在2006年7月,向东城地方税务局提出办理土地增值税清算申请手续。税务部门对该公司所提供的有关清算项目资料进行了验收,特别就是对《土地增值税清算鉴证报告》(以下简称《鉴证报告》)中内容与格式进行了重点查验后,同意“东园小区”项目办理土地增值税清算手续。 在公司提交的“东园小区”项目《鉴证报告》中披露的具体情况如下: 第一,整体项目情况简介 1、某房地产开发有限公司建设东园小区项目,就是经北京市发展计划委员会于2001年2月以(2001)231号文件批准投资开发的项目的,座落于东城区XX号,规划批准总占地面积80,000平方米。该单位在2003年3月曾到东城地方税务局为该项目办理了土地增值税项目登记手续。 2、该项目于2002年初开工建设,于2003年5月开始对商品房进行预销售,根据北京市房地产勘察测绘所提供实测总建筑面积证明为200,000平方米,可售面积证书中批复商品房销售面积170,000平方米;其余不可出售的自用办公、商业、车库等面积30,000平方米。另外还有配套设施面积12,000平方米。 3、截止2006年5月30日,可售面积中已出售面积为160,000平方米,其中出售住宅120,000平方米、出售商业用房15,000平方米、出售办公用房25,000平方米。剩余未销售面积10,000平方米中,已对外出租4000平方米。 4、公共配套设施用途分别为:变电站与热力站800平方米、物业管理用房200平方米、托儿所2000平方米、派出所500平方米、游泳馆4000平方米、自行车棚1000平方米,车库3500平方米。 5、该项目在2006年5月通过全部工程质量验收,并取得了北京市建设工程质量监督总站颁发的“北京市建设工程质量合格证书”。 6、根据房屋测绘部门对出售商品住宅进行测量后出具的证明为:总商品住宅面积130,000平方米、总商品住宅共7栋为1040套,按单栋计算后,每套平均125平方米,属于2级土地,根据2006年北京市公布的每平方米普通住房平均交易价格12710、4元,规划批复的项目容积率为2、5,因此按照普通标准住宅三个条件的标准,已出售的120,000平方米商品住宅,可以享受普通标准住宅的优惠政策。 7、该项目已销售面积占总建筑面积的比例为:160,000/200,000=80﹪。 第二,取得收入情况说明 该单位于2003年5月开始预销售东园小区的房屋,截止到2006年5月30日,已出售面积为160,000平方米,共取得销售收入总额1,430,000,000元,总额全部为货币收入(人民币)。其中:出售住宅120,000平方米,取得销售收入900,000,000元;出售商业用房15,000平方米,取得销售收入255,000,000元;出售办公用房25,000平方米,取得销售收入总额275,000,000元。另外,取得租金收入200,000元。 对于该房地产开发企业在售房时代收的各项费用,未计入房价中,而就是在房价之外单独收取的,不包含在转让房地产的收入中。 第三,扣除项目情况说明 1、取得土地使用权所支付的总金额为453,200,000元。 单位提供的“x号土地出让合同”及京房地［地］字X号地价缴款证明,“东园小区”项
土地增值税相关政策文件
土地增值税相关政策文件 一、土地增值税预征率 （一）对保障性住房暂不预征土地增值税。 （二）普通住宅预征率为1%。 （三）非普通住宅预征率为1.5％。 （四）商用房预征率为2.5％。 （五）车库预征率为1.5%、2.5% 二、土地增值税核定征收率 根据国税发〔2010〕53号文件规定，对纳税人开发的房地产项目确需核定征收的，要严格按照税收法律法规的要求，从严、从高确定核定征收率，核定征收率不低于5%。 三、以房地产进行投资或联营的征免税问题(财税[2006]21号) 对于以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的,凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用（财税字[1995]48号）第一条暂免征收土地增值税的规定。 四、土地增值税清算相关政策 1、土地增值税的清算单位（国税发[2006]187号） 土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。 2、房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或者用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。（国税发[2006]187号） 3、房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。（国税发[2006]187号） 4、关于售楼部、样板房的装修费用列支问题 第一种情况，售楼部、样板房在项目范围内，并对外出售，产生销售收入。在这种情况下，视同销售装修房，销售收入计入清算收入，装修费用计入扣除费用。 第二种情况，售楼部、样板房不在项目范围内，或售楼部、样板房未对外销售产生收入，这里应将装修费用列入销售费用。 5、关于精装房成本项目的扣除 第一种情况，销售收入中含有装修款项。 在销售收入已隐含装修款项情况下，重点分析装修款项内容。在实际工作中，部分精装房装修款项里含有家用电器类支出。土地增值税条例及细则都明确规定是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入这种行为征收土地增值税。这里，需要判断装修内空是否可以归属地上的建筑物及其附着物。家用电器此类支出不能归属地上建筑物及其附着物，应在土地增值税清算收入及扣除项目中同时剔除该部分金额。 第二税情况，销售收入未含有装修款项。 在销售收入中未含有装修款项时，其对应装修支出不能计入扣除项目。 6、房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。（国税函[2010]220号） 7、房地产开发费用（销售、管理、财务费用）的具体扣除比例。 凡不能按转让房地产项目分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用
土地增值税讲解(总体)
土地增值税政策规定讲解 主讲人：李金奎 2005年8月17日
目录 第一章开征土地增值税的意义 第一节土地增值税的概念 第二节为什么要在我国开征土地增值税 第三节国际上开征土地增值税的理论与实践第四节我国开征土地增值税的立税原则 第五节我国开征土地增值税的主要历程 第二章土地增值税的征税范围和纳税义务人第一节土地增值税的征税范围 第二节土地增值税的纳税义务人 第三章土地增值税的计算 第一节房地产装让收入的确定 第二节土地增值税扣除项目金额的计算 第三节土地增值税的税率和计算公式 第四章土地增值税的减免与免税 第一节对建造普通标准住宅的减免税政策 第二节对过节征用收回的房地产的免税政策
第三节对个人转让房地产的优惠政策 第五章房地产的评估 第一节房地产评估的基本知识 第二节为什么要在土地增值税计税中采用房地产评估值 第三节土地增值税中有关房地产评估的具体规定 第四节我国房地产评估的现状及评估价格与土地增值税计税的关系 第六章土地增值税的征收管理 第一节土地增值税的纳税申报及纳税地点 第二节土地增值税计税依据的核定及有关部门的配合 第三节土地增殖水税款的计算与征收 第七章土地增值税的其他问题 第一节关于《条例》和《细则》的其他规定 第二节对《条例》施行前签订的房地产开发及转让合同的征免税问题
第一章开征土地增值税的意义 《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称《条例》）第一条就开门见山地对开征土地增值税的目的和宗旨进行了揭示：“为了规范土地、房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家权益，制定本条例”。全面理解这一条的内涵是十分重要的，因为整个《条例》第一条来规定的。要掌握土地增值税的具体知识，必须首先深刻领会土地增值税的开征意义，才能在实际工作中完整、准确地贯彻《条例》和《细则》的各项内容，充分发挥土地增值税的作用和达到预期的效果。 第一节土地增值税的概念 一、什么是土地增值税 要理解和掌握土地增值税的具体内容，首先必须搞清楚什么是土地增值和土地增值税。 所谓土地增值，是指某块土地因为周围环境的变化过者内在设施的完善，导致该土地在供求因素影响下发生地价（土地地租的资本表现形式）上涨而形成的升值。
土地增值税合理避税的各种对策
土地增值税税务筹划合理避税的各种策略 一、要做到如何合理避税，首先我们就要熟悉这个行业及相关税金及定义，就土地增值税来说，主要可以从以下几个方面理解： 1、土地增值税的征税对象是纳税人转让房地产所取得的增值额，此项增值额为纳税人转让房地产取得的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额。 2、土地增值税只有对有偿转让的房地产征税，对于继承、赠与等方式无偿转让房地产，则不予征税。 3、以房地产转让到投资、联营企业，暂免征，再转让，征税。 合作建房建成后自用的，暂免，建成后转让的，征税。 企业兼并转让房地产的，暂免。 交换房地产的，单位之间交换征税，个人之间互换经当地税务机关核实，免征。 房地产抵押，抵押期间不征，期满偿还债务本息不征，期满不能偿还债务，以房地产抵押的征。 房地产出租不征。 房地产评估增值不征。 国家收回房地产产权免征。 土地使用者转让、抵债或置换土地征税。 首先大概的征税与不征税范围我们明白了，这就有利于我们进行后续
的筹划，接下来就是解决实际核算的问题了，合理避税的目的也就是在合法的范围内用合规的方式合理的降低企业税收成本，增加利润，那么合理避税主要就可以从两方面入手了，一是从成本入手，关于成本的问题可参照本论坛的另一篇文章，一是从收入入手。首先税收成本的降低就从日常发生的各项支出开始，要想少交税，自然就要想办法从成本上下功夫，在收入保持不变的情况下，成本费用增加了，实现的增值额自然就降低了，那么税也就少了。首先我们要了解可以扣除的项目 二、土地增值税可扣除项目： 1、取得土地使用权所支付的金额 （1）、以出让方式取得土地使用权时，为支付的土地出让金 （2）、以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补缴的土地出让金 （3）、以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款 2、开发土地和新建房及配套设施的成本（简称房地产开发成本）（1）、土地征用及拆迁补偿费 (2)、前期工程费 （3）、建筑安装工程费 (4)、基础设施费 （5）、公共配套设施费 （6）、开发间接费：直接组织、管理开发项目所发生的费用，包括工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费等等。
房地产投资与土地增值税政策分析
房地产投资与土地增值税政策分析 摘要 自1998年特别是2003年以来，房地产规模以“肉眼可见”的速度快速增长，房地产市场发展迅速，也产生了各种各样的不平衡不充分发展的问题。因此企业在获取经济利益的同时，也要承担相应的纳税义务，房地产企业的税负严重影响了企业的经济效益，对于房地产企业，怎样减轻税负，加强土地增值税清算。因此，房地产企业需要从自身实际情况出发，合理运用相关经济政策，加强增值税清算，减少不必要税额支出。近年来，我国的税收政策出现了较大的调整，本文对于房地产企业落实《关于房地产企业土地增值税清算管理办法》如何进行土地增值税筹划及如何面对清算过程中出现的挑战进行分析，从企业纳税筹划角度和企业纳税管理角度对房地产企业加强土地增值税清算提出了一些建议,主要是利用建造普通标准住宅的税收优惠政策,合理增加扣除项目金额,聘用专业人全面准确掌握土地增值税相关税收政策,积极防范税务风险。最终提高房地产企业的经济利益和社会利益具有重要现实意义。 关键词：房地产企业；土地增值税；清算；物业税；
一、绪论 （一）问题的提出 一项对中国房价研究的分析结果表明，中国房价一直居高不下的原因并非住房的价值在上涨而是地价在上涨，地价被一致认为是引起房价上涨的罪魁祸首。基于《关于房地产企业土地增值税清算管理办法》本课题期望进行有益探索。 （二）本论文相关的国内研究动态综述 国内有关房地产企业土地增值税理论研究主要集中在土地增值税纳税筹划的风险及防范上、土地增值税清算的难点以及我国对国外物业税开征的借鉴。 1. 土地增值税的风险及防范措施 国内学者通过分析大量的相关文献后，指出在当今时代土地增值税面临的挑战与应对之法。李璐从土地增值税降低成本出发，分析了土地增值税不足之处包括税收筹划目标不明确、税务部门不完善以及企业对纳税筹划认识不足，以及应对这些缺陷的解决之法。张雷纳税筹划风险出发，分析了土地增值税工作中的可能出现的风险及其应对措施。杨丽群从土地增值税纳税筹划出发，分析了在纳税筹划中遇见的问题及其解决方法 2. 土地增值税清算的难点 国内学者研究杨宁主编的《土地增值税清算实务》一书。本书作者从工作实务操作出发，详细地介绍了与房地产开发行业相关的业务流程，从纳税人、税务中介机构和税务机关三个角度立体化地讲解了与财务核算、纳税申报、税务鉴证、受理审核、税务稽查等相关的税收政策和行业管理规范。在厘清房地产开发行业相关概念的基础上，系统地讲解了土地增值税清算政策及应用、土地增值税清算程序及方法、土地增值税清算申报表的填报和审核，全面整理了房地产开发企业的会计核算实务和涉税事项，重点剖析了土地增值税清算实务中的重点和难点。本书可以作为房地产开发企业进行土地增值税清算申报、税务师事务所从事土地增值税清算鉴证、主管税务机关实施清算审核和检查的指导用书，适用范围广泛。 3. 物业税实施被重新提出 物业税的征收涉及社会发展的各个领域，关于物业税制度的实行和有效开展是一个循序渐进的过程，在借鉴国际各国的成功经验和进行了大量的理论研究之后，国内研究学者对物业税研究也达到了一定的深度。再根据我国发展的需要我国也是时候建立物业税制度了。
土地增值税案例筹划分析(1)
房地产开发企业对土地增值税进行筹划是常态。然而不当税收筹划又会带来税务稽查风险。本文从一则房地产开发企业的土地增值税清算案例入手，对房地产开发企业的土地增值税税收筹划进行分析，指出其税务稽查风险点供大家参考。 （一）基本案情 A项目由A房地产开发企业全资开发。该项目坐落于H区的新兴行政中心，紧邻国道，2010年7月拿地3.6万㎡，2013年12月竣工，B集团同时为A 房地产开发企业控股股东，出资比例70%。 A项目只开发普通住宅和非住宅两种清算类型，其中非住宅包括车库、商铺和幼儿园三种类型共计2.2万余㎡，在土地增值税清算申报时已售罄。A房地产开发企业提交的税务师事务所出具鉴证报告审定的销售截止期为2014年12月，已售面积16.4万㎡，已售比例96.99%，申报收入约6.9亿。根据税务师事务所出具的鉴证报告，A项目转让普通住宅和非普通住宅两种房屋类型所取得收入的增值率都是负值，也就是说申报的土地增值税实际税负为零。 A项目已预缴土地增值税1102万元，申请退税1102万元。（二）税务机关的质疑 1、实际税负的争议问题。A房地产开发企业申报的土地增值税实际税负为零，剔除房地产开发企业按照取得土地使用
权所支付的金额和房地产开发成本之和加计扣除20%，计算出A项目开发经营的利润率仅为13%左右，这与行业正常利润率不符。 2、销售收入的争议问题。非住宅的销售单价仅为4170元/㎡，低于普通住宅的4204元/㎡。但仔细核对后发现，根据鉴证报告该项目非住宅分为三种类型——商铺、幼儿园和车库，其中车库面积占非住宅总面积70%，单价2381元/㎡，在H区不算低价，但是车库拉低了非住宅销售平均单价。而同时，商铺均价9000元/㎡，幼儿园均价4500元/㎡，初步看来也是低于市场价的。 3、成本比率的争议。该项目申报四项费用之和达到4亿元，单位面积成本2376元，超出按竣工年度计算的定额标准。（三）税务机关的清算审核 地税局相关人员从以下几方面进行了土地增值税清算审核：1、清算单位的审核 在基本情况的审核中，税务人员发现该项目拥有两个《建设用地规划许可证》，按照当地地税局的公告，“房地产开发以规划主管部门审批的用地规划项目为清算单位”，故A项目应当划分为两个清算单位，而税务师事务所出具的鉴证报告只划分了一个清算单位。 通过进一步分析，独立办理《建设用地规划许可证》的小地块上是九号楼，而九号楼车库面积1742㎡，仅占其非住宅
土地增值税清算不能不知道的政策
?独家>土地增值税清算政策梳理 ? 国家税务总局日前下发通知，要求各级税务机关加强征管堵漏增收，提高收入增长质量。在下一阶段规范税收秩序的重点中，就包括“加大土地增值税清算力度”。本文梳理土地增值税清算相关规定，帮助纳税人理解遵从。 相关规定 ●清算的定义 土地增值税清算，指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。 ●清算的总体要求 纳税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税额，保证清算申报的真实性、准确性和完整性。税务机关应当为纳税人提供优质纳税服务，加强土地增值税政策宣传辅导。主管税务机关应及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况进行审核，依法征收土地增值税。 ●清算条件 应清算条件： 1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的； 2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的； 3.直接转让土地使用权的。 符合应清算条件规定的纳税人，须在满足清算条件之日起90日内到主管税务机关办理
清算手续。 可清算条件： 1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的； 2.取得销售（预售）许可证满3年仍未销售完毕的； 3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。 4.省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。 符合可清算条件规定的纳税人，须在主管税务机关限定的期限内办理清算手续。 ●纳税人办理土地增值税清算应报送的资料 1.房地产开发企业清算土地增值税书面申请、土地增值税纳税申报表； 2.项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料； 3.主管税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料等。 纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。 ●土地增值税的核定征收 房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税： 1.依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；
地下车位在土地增值税中的分摊和筹划分析
《房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第四条第（三）款中，对于房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的公共设施的处理原则，第3项明确“建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用”，其中包括地下车库，因为地下车位、地下室与地下车库特点相同，下文以地下车库为例进行分析。 地下车库属于稀缺产品，很多城市一库难求，必须摇号分配，销售收入能够和投入成本持平甚至是盈利。此时地下车库销售时土地增值税增值率一般为正值。 在二三线城市，地下车库收入和成本倒挂，即地下车库的销售收入一般低于其成本，以我们服务过的某房地产企业开发的某项目为例，企业每个地下车库建筑面积为36平方米，投入成本为3500元/㎡，不考虑分摊土地成本的情况下，投入成本为36*3500=126,000元，而销售收入为含税价10万元/个，收入和成本明显倒挂。 合理利用倒挂的特点，制定销售车库策略，是企业必须思考的问题。 以河北为例，《河北省地方税务局关于对地方税有关业务问题的解答》第三条明确，房地产开发项目中同时包含住宅、商铺、车库等不同类型产品的，应划分为普通住宅、
非普通住宅、其他（商铺、车库等）三类分别计算增值额。房地产开发商与购房者签订地下室、车库转让合同的，其收入计征土地增值税，其成本费用允许按照对应配比原则在土地增值税清算中扣除。对于赠送地下室、车库的情形，按购买房地产的金额一并核算，收入不再区分类型，其成本费用归集到购买的房地产类型进行扣除。 假定开发项目中“其他类房产”属于以下情况： （1）仅有地下车库，该清算对象增值率为负值； （2）地下车库+零星商业，该清算对象增值率为负值；如果该开发项目要实现盈利，在普通标准住宅不确定的情况下，非普通标准住宅土地增值税增值率一定为正值，才有可能实现企业的目标。 此时，如果单独销售，清算对象中“其他类房产”——地下车库无须缴纳土地增值税，但是，非普通标准住宅要缴纳大量的土地增值税，企业整体负担加重。 如果企业对业务模式变通、改变销售模式，变单独销售车库含税价10万元/个，变为“原来的住宅价格+10万元”可购买住宅一套含地下车库一个。 在销售收入没有减少的前提下，企业既实现了住宅和地下车库的销售，在未来土地增值税清算时，地下车库归集时还可以随房确定，利用车库收入和成本倒挂的现实情况大幅降低非普通标准住宅的土地增值税。