西溪湿地运营模式分析

西溪湿地运营模式分析

植物景观设计教研室

日18月09年2014

第一部分西溪湿地概况

西溪湿地国家公园，国家5A级旅游景区，坐落于浙江省杭州市区西部，距离杭州西湖五公里，在杭州天目山路延伸段，是罕见的城中次生湿地，也是国内第一个也是唯一的集城市湿地、农耕湿地、文化湿地于一体的国家湿地公园。西溪湿地曾与西湖、西泠并称杭州“三西”.园区约70%的面积为河港、池塘、湖漾、沼泽，正所谓“一曲溪流一曲烟”，整个园区六条河流纵横交汇，水道如巷、河汊如网、鱼塘栉比如鳞、诸岛棋布，形成了西溪独特的湿地景致。

西溪湿地国家公园，占地面积约11.5平方公里，分为东部湿地生态保护培育区、中部湿地生态旅游休闲区和西部湿地生态景观封育区。西溪集生态湿地、城市湿地、文化湿地于一身，堪称中

国湿地第一园，西溪湿地以独特的风光和生态，形成了极富吸引力的一种湿地景观旅游资源。

第二部分西溪湿地的投入与产出

投入分析：

西溪湿地分为东部湿地生态保护培育区（二期）、中部湿地生态旅游休闲区（一期）和西部湿地生态景观封育区（三期）。西溪湿地目前已经完成总投资约90亿的西溪湿地综合保护一期、二期、三期工程，湿地保护建设和生态旅游开发已全面实施。

一期保护工程约为3.46平方公里，总投资15亿元。

二期工程南起沿山河，北至文二西路，东接紫金港西侧绿化带，西侧与湿地公园一期（3.46平方公里）范围及湿地公园余杭区块的东界相邻。规划总用地面积约4.89平方公里，总投资30亿元人民币。

三期西溪湿地公园（西区）规划面积3.15平方公里，投资总额43.14亿元人民币。其中三期工程直接费用20.6亿元，其中“前府后园”式的洪园、五常民俗村、西溪名园、风情水街、秋雪庵

湿地文化区等工程费用合计8.22亿元，多层（高层）公寓安置10.03亿元；征地拆迁费用17.64亿元；建设管理费及其他1.715亿元；基本预备费3.196亿元。

产出分析：

《西溪国家湿地公园生态服务功能价值评估研究报告》结果显示，西溪湿地国家公园每年提供的生态系统服务功能总价值为11.32亿元/年。

其中，西溪湿地纯生态物质生产价值占据比例较小，只有0.26%，仅体现了西溪湿地的生态价值；其次是西溪湿地的旅游价值，达到了37.64%；由于西溪湿地本身及周边生态环境的改善，西溪

湿地对提升周边土地价值的贡献最大，达到了46.61％，即每年5.23亿元。

西溪湿地的建设的收益主要体现在周边土地价值的提升方面，随着湿地环境及交通的不断改善，周边土地及房地产市场价格迅速增长。2003年湿地改造之前，周边大华西溪风情一期排屋推出，均价仅4000元/平方米。至2008年3月，西溪风情一期排屋，二手房市场上至少每平方米在22000元左右。2008年年初开盘的西溪蝶园成交均价超过2万元/平方米。排屋部分，包括平层大宅，开盘价格则都超过3万元/平方米，留庄的成交均价达到33000元/平方米以上。

生态经济能值投入产出比较：

根据《杭州西溪国家湿地公园总体规划(2004 ～ 2010)》和调查资料, 湿地公园建立之前, 西溪湿地生态经济系统每年能值总投入为1.71 ×10sej, 相当于1.85 ×10US＄。619

其中农业和渔业养殖的投入资金为1.48 ×10US＄ ;环境投入3.43 ×10sej, 相当于18 6

3.71 ×10US＄。湿地公园建立之后, 环境投入不变,由于湿地生态环境保护和修复等投 5

入大量资金, 使经济投入增加为2.62 ×10US＄ , 每年能值总投入增加到原来的1.6倍。6

产出方面, 湿地公园建立之前, 系统能值总产出为1.14 ×10sej, 相当于1.23 ×10US7 20

＄ , 服务功能产出能值最大, 环境总产出是经济产出的3倍。其中, 经济收入来源于芦苇、水稻、淡水鱼、竹林和柿树等农副产品, 为3.08 ×10US＄ ;芦苇、水稻、柿树产生的系 6

统有机物质积累为1.98 ×10sej;西溪湿地具有丰富的动植物和水生生物资源, 在大气组18分调节、环境净化、水文调节及生物多样性保护方面发挥着重要作用, 其能值产出为8.99 ×10US＄。建立湿地公园以后, 系统能值总产出是原来的1.9倍, 服务功能产出能值仍占最 6

大比例, 环境总产出与经济产出的比例提高到7∶1。其中, 通过发展湿地旅游实现经营收入

2.90 ×10US＄ ;由于芦苇、竹林等得到补种, 且不再收获用于市场交换, 而是作为有机 6

物质贮存在系统中, 系统的有机物质积累增加为3.05 ×10sej, 比原系统增加0.5倍;由18

于池塘、河汊、港湾等生态环境得到修复, 水质明显改善, 湿地生物栖息地得到保护, 维管束植物、鱼类及水系动物、鸟类等种类增加, 同时, 湿地环境监测、国家湿地公园示范项目研究等科研活动、科普教育广泛开展, 生态系统服务功能能值产出增加到2.04 ×10US＄ , 7

是原来的2.3倍。综上, 西溪湿地公园建立之后与之前相比,系统能值总投入增加, 总产出以更大的幅度增加。经济产出有所减小, 环境产出增幅较大,其中有机物质积累使系统贮存能值增加,生态系统服务功能产出是能值产出的重要部分。

运营模式第三部分“生态优先、最小干我们认为西溪模式可概括为：根据国家的湿地公园试点要求，坚持预、修旧如旧、注重文化、以人为本、可持续发展”六大原则，全面加强湿地及其生物多样保持和最大限度地发挥湿地生态系统的维护湿地生态系统的生态特性和基本功能，性保护，努力各种功能和效益，积极进行生态系统保护、园区环境修复、法规条例制定等实践探索，生态旅特色文化的延续区、科研科普的实验区、把杭州西溪湿地打造成湿地生态的保护区、游的品牌区、和谐发展的示范区。

西溪湿地公园的建设与管理：、西溪湿地公园发展的战略定位1湿地生态保护主题；湿地观光、休闲主:建设和管理湿地公园，需要给她主题定位，即．

题；湿地（生态）科普教育主题；湿地国际论坛主题以及湿地景观与地产。西溪湿地公园的形象定位：公园对外宣传形象定位为成为杭州市湿底生态系统的重要组成部分，湿地观光、湿地休闲，走进湿地、亲近自然；公园文化定位:西溪湿地公园的主题文化定位为西溪民俗文化。公园内从建筑形态、园林环境、人文环境等方面表现和渲染民俗文化，凸现苏杭地域特色，使西溪民俗文化与现代文明融为一体。西溪湿地公园的兼容性文化定位为水文化和生态文明；公园市场定位:长江三角洲地区游客；杭州市和周边地区中小学校学生；拓展杭州旅游的国内外游客。

2、湿地公园的建设目标

西溪湿地公园的建设总目标：在坚持生态优先、最小干预、修旧如旧、注重文化、以人为本，可持续发展六条原则的基础上，以改善保护区的水质为根本立足点，保护、培育特有的江南水乡的湿地自然景观以及芦苇、柿树、柳树、梅花等构成的植被资源和鸟类及鱼类等野生动物资源，同时在积极保护生态资源的基础上，展示其清雅秀丽的湿地自然景观、深厚的人文景观，在西溪和西湖形成一个有机互补的整体，全面提升杭州的生态、环境质量和目标旅游城市品位，探索出中

国建设湿地公园之路，把西溪湿地公园打造成全国典范。

3、西溪国家湿地公园建设原则

湿地生态保护与合理利用相协调的原则。生态环境是人类生存和发展的基本条件，是社会、经济可持续发展的基础，通过人工恢复与重建后的西溪国家湿地公园必须在保护好湿地生态系统及环境的基础上开展湿地旅游，达到保护与合理利用相协调，实行可持续发展；湿地公园的建设必须维护区域生态系统平衡，体现湿地生物多样性的特点，具备系统自身反馈和演替的能力。

湿地公园的项目设置应体现人与自然和谐共存的原则，为游客提供一个亲近自然、体验自然和零距离感受湿地的科普、教育、休闲和娱乐环境。

第四部分对周边经济的影响

积极影响：促进了该区域的经济发展，尤其是第三产业服务业的发展，有效带动了就业的发展。对当地政府而言，西溪湿地的开发提高了土地的价格，带动了房地产的发展，增加了政府的税收。对于当地的群众（没有迁出的）而言，西溪湿地的开发增加了他们的额外收入，居民可以将家居改成简易的旅馆以赚取额外的收入。

消极影响：片面追求旅游发展，直接影响了当地经济发展的结构不合理，西溪湿地的开发，使得当地许多人依附其生存，但是旅游地的季节性极强，冬季的游客数量明显减少，使得商家在此期间的收入明显减少。西溪周边的高房价也使得许多原地的居民迁出，建设了许多的高档住宅小区，使得周边的物价升高。

西溪湿地周边房地产概况：

杭州房地产分布现状：

西溪房地产特点：

西溪房地产现状：

西溪房地产在售项目价格：

2005年4月21日新闻报道：

今年5月1日，全国首个湿地公园——西溪湿地公园终于“千呼万唤始出来”。据了解，杭州市物价局将对西溪湿地公园门票试行每人次40元的价格。同时，在一年的试行期内，杭州市民还可以凭公园IC卡免票入园参观，而西溪湿地公园还将设立“公众日”，每周一天免费向公众开放。．

除了西溪湿地本身的关注度外，西溪湿地周边的房地产项目再次成为视线的聚焦点。西溪湿地的开放，意味着人气的聚集，而人气，对于一个大型居住区而言，其意义不言而喻。

1. 沾西溪之“光”周边房产叫座

有人把西溪湿地公园，看作未来可以和西湖媲美的景点。而沾了西溪湿地的“光”，目前公园附近的房地产项目，别墅、排屋的价格已经卖到每平方米上万元，“大西溪”（闲林板块）的公寓价格也普遍在6000元/平方米左右。2005年最受关注的大盘“翡翠城”已有近万人预订，最终将会通过摇号产生购房者，这在商品房销售上也很少见。而这些楼盘，大多是以“生态居住”为卖点。

“南方·西溪名园”是西溪湿地公园10.2平方公里的核心区域内惟一的房地产项目，目前已售完，均价1.2万元/平方米。

西溪湿地公园开放后对周边房产所产生的辐射效应，显然已被大多数房产开发商看好。今年春节后，新出让的西溪湿地公园周边的一块土地，楼面价接近7000元/平方米，这样的数字，已经高出热点区域滨江4000多元/平方米的楼面价。而四月份新出让的文一路北面的一块土地，楼面价为8000多元/平方米。

2. 可供开发土地所剩无几

那么，西溪湿地以及它的周边地区到底还有多少土地可供房地产项目开发？据记者调查，可以说是所剩无几。杭州市西湖区建设局副局长、西溪湿地综合保护工程指挥部规划工程部副主任吴少雯告诉记者，和西湖相比，西溪湿地更接近原生态，“原始”、“自然”是西溪湿地公园最大的特点。

如果湿地周边的建筑过于密集、商业氛围过浓将破坏这里的自然生态景观。

因此，根据西溪湿地的总体规划，其10.2平方公里的核心区域内不允许新的房产项目进入，而湿地公园周围的建筑也将被严格限制高度。目前西溪湿地周边包括闲林板块已有20多个楼盘，几乎都打着“生态居住”的卖点，但事实上，目前打着“西溪”招牌的楼盘，只有少数是可以直接被西溪景区辐射的。尽管如此，但仍有开发商想挤进“西溪”。不过，眼下有点“好梦难圆”，这里的土地成本已明显提高，而且土地供应量也很少。浙江大华房产营销部经理赖劲松告诉记者，从去年四月份公布了西溪湿地公园的总规划后，其周边的土地出让价格就明显高了。据了解，西溪湿地公园东面（城西）已经几乎没有土地；北面（天目山路）如果有土地再供应很可能要等拆迁项目实施之后；西面（西溪湿地公园外围保护区域）也属于西溪湿地公园的保护区域，基本上不会再拿新地；文二路北面（西溪湿地核心区域北边界），将来有大型的旅游配套设施以及部分安置工程，估计只有很少量的土地可供开发房地产项目。