第六章投资性房地产
一、内容提要
本章解析投资性房地产的界定及入账成本的确认，对投资性房地产的两种后续计量模式在选择标准上、会计处理上和计量模式的转化上进行了系统地阐述，最后，本章对投资性房地产的转换及处置做了案例解析。
二、关键考点
1.投资性房地产的辨认；
2.公允价值模式下投资性房地产的会计核算；
3.成本模式转为公允价值模式的会计处理原则；
4.公允价值模式下投资性房地产与固定资产、无形资产或开发产品相互转换时公允价值与账面价值差额的归属科目认定；
5.投资性房地产处置损益的计算，尤其是公允价值模式下“其他综合收益”和“公允价值变动损益”转入“其他业务成本”的会计处理。
三、历年试题分析
年份题型题数分数考点
2017
单选题 1 1.5
自用房产转为公允价值模式计量的投资性房地产形成贬值的科
目归属
多选题 1 2 投资性房地产会计处理原则的正误甄别
判断题 1 1 投资性房地产的界定
综合题 1 18 投资性房地产结合所得税的会计处理
2018
单选题 1 1.5 投资性房地产折旧的计算
多选题 1 2 成本模式转公允价值模式的会计处理
判断题 1 1 投资性房地产的后续支出处理
计算题 1 10 公允价值模式下的投资性房地产的会计处理
2019
单选题 1 1.5 投资性房地产日常维护支出的科目归属
多选题 1 2
自用房产转换为公允价值模式的投资性房地产对财务报表项目
的影响
判断题 1 1 部分出租部分自用的会计处理原则
计算题 1 10
公允价值计量模式下投资性房地产的取得、公允价值变动及转
为自用固定资产并提取折旧的会计处理
四、本章知识点详解
【知识点】投资性房地产的特征与范围▲▲▲
【解释】房地产包含两部分：地皮与地上建筑物。房地产企业购买地皮，并在此基础上建造商品房，两者合二为一属于房地产企业的库存商品，计入“开发产品”科目。一般企业购买地皮，计入“无形资产——土地使用权”，建造的地上建筑物计入“固定资产”，如果无法合理区分，全部计入“固定资产”。
一、投资性房地产的定义及特征
（一）投资性房地产的定义
所谓投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。
（二）投资性房地产的特征
1.投资性房地产是一种经营活动。
【解释】投资性房地产产生的几乎所有的经济利益流入，计入其他业务收入；所付出的代价，计入“其他业务成本”。
2.投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于企业作为生产经营场所的房地产和房地产开发企业用于销售的房地产。
【解释】投资性房地产是用于投资或保值增值；用于生产经营的房地产包括固定资产、无形资产；用于出售的房地产指的是房地产企业建造的商品房，属于企业的库存商品，计入开发产品。
3.投资性房地产有两种计量模式；一是成本模式，二是公允价值模式。
【解释】投资性房地产后续计量模式分为成本模式和公允模式，如果房地产无持续可靠的公允价值，只能采用成本模式；如果房地产有持续可靠的公允价值，企业可以选用任何一种模式，但不一定必须选用公允模式。
成本模式可以转为公允模式，但公允模式不能转为成本模式。
二、投资性房地产的范围
（一）投资性房地产的范围
1.已出租的土地使用权；
【解释】A将自己的地皮出租给B，之后B又将地皮转租给C，B从中赚取租金差额。
在此案例中A可以将地皮划为投资性房地产，而B是不可以的，因为它没有产权。
【2017年判断题】企业将其拥有的办公大楼由自用转为收取租金收益时，应将其转为投资性房地产。（）
『正确答案』√
『答案解析』投资性房地产主要包括：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。所以本题的表述正确。
2.持有并准备增值后转让的土地使用权；
按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。
房地产企业持有以备增值后转让的地皮属于开发产品。
3.已出租的建筑物。
（1）用于出租的建筑物是企业拥有产权的建筑物；
（2）已出租的建筑物是企业已经与其他方签订了租赁协议，约定以经营租赁方式出租的建筑物。
【解释】甲公司将自己的一栋办公楼出租给乙公司，而后乙公司将其转租给丙公司。在本案例中甲公司可以将办公楼归为投资性房地产。
4.特殊情况
（1）空置建筑物
只要企业管理当局（董事会或类似机构）作出正式书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，则视为投资性房地产。
【备注】空置建筑物是指企业新购入、自行建造或开发完工但尚未使用的建筑物，以及不再用于日常生产经营活动且经整理后达到可供经营出租状态的建筑物。
（2）在建房产
只要管理当局作出正式书面决议，明确表示在房产完工后用于出租，则决议当日即视为投资性房地产，以“投资性房地产——在建”科目核算。
（3）某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。
（4）企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，如企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务，应当将该建筑物确认为投资性房地产。
（二）不属于投资性房地产的资产
1.自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。
2.作为存货的房地产。
【关键考点】投资性房地产的辨认。
【单选题】下列项目中，不属于投资性房地产的是（）。
A.经营出租给子公司的自用写字楼
B.已出租的房屋租赁期届满，收回后继续用于出租但暂时空置
C.房地产开发企业持有并准备增值后出售的建筑物
D.企业持有并准备增值后转让的土地使用权
『正确答案』C
『答案解析』选项C不属于投资性房地产，应作为存货处理。
【知识点】投资性房地产的确认及初始计量▲▲
一、投资性房地产的确认
（一）投资性房地产在同时满足下列条件时予以确认
1.企业能够取得与该项投资性房地产相关的租金收入或增值收益；
2.该项投资性房地产的成本能够可靠地计量。
（二）投资性房地产的确认时点
1.用于出租的投资性房地产以租赁开始日为确认日。
2.持有以备经营出租的空置建筑物，以企业管理当局就该事项作出正式书面决议的日期为准。
3.持有以备增值后转让的土地使用权以企业将自用土地使用权停止自用，准备增值后转让的日期为准。
二、投资性房地产的入账价值确认
1.总的原则：历史成本原则。即企业取得投资性房地产时，应当按照取得时的实际成本进行初始计量，在这点上与普通资产的核算标准相同。
2.不同取得渠道下投资性房地产的入账成本构成
（1）外购的投资性房地产。按买价和可直接归属于该资产的相关税费作为其入账价值。
（2）自行建造的投资性房地产。按建造该资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出，作为入账价值。在建造过程中发生的非正常性损失，直接计入当期损益，不计入投资性房地产成本。
（3）以其他方式取得的投资性房地产。原则上也是按其取得时的实际成本作为入账价值，符合其他相关准则规定的按照相应的准则规定予以确定。比如债务重组转入的投资性房地产就应按债务重组准则的规定来处理。
【知识点】投资性房地产的后续计量▲▲▲
一、后续计量模式的选择
企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，也可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。成本模式在满足规定条件时可以转为公允价值模式，按会计政策变更进行追溯调整，但公允价值模式不能转为成本模式。
【关键考点】掌握后续计量模式的选择原则。
二、采用成本模式进行后续计量的投资性房地产
在成本模式下，应当按照固定资产或无形资产的有关规定，对投资性房地产进行后续计量，计提折旧或摊销；存在减值迹象的，还应当按照资产减值的有关规定进行处理。
1.折旧或摊销时
借：其他业务成本
贷：投资性房地产累计折旧（摊销）
2.取得的租金收入
借：银行存款
贷：其他业务收入
应交税费——应交增值税（销项税额）
3.投资性房地产提取减值时
借：资产减值损失
贷：投资性房地产减值准备
【关键考点】掌握成本模式下投资性房地产相关损益的归属科目。
【基础知识题】甲公司为增值税一般纳税人，不动产租赁服务适用的增值税税率为9%。甲公司2×10年6月30日购入一幢商务楼，当天即用于对外出租。该资产的买价为3 000万元（不含增值税），相关税费20万元，预计使用寿命为40年，预计残值为21万元，预计清理费用1万元，甲公司采用直线法提取折旧。该办公楼的年租金为400万元，于年末一次结清，并同时开具增值税专用发票。甲公司对此房产采用成本模式进行后续计量。2×11年末商务楼的可收回金额为2 330万元，假定发生减值后净残值、预计使用年限、折旧方法等因素均未发生变化。
『答案解析』该投资性房地产2×10年～2×12年的会计处理如下：
『答案解析』
①投资性房地产的入账成本＝3 000＋20＝3 020（万元）；
②2×10年的摊销额＝［3 020－（21－1）］÷40×6/12＝37.5（万元）；
③2×10年的会计分录
A.收取租金时：
借：银行存款218
贷：其他业务收入200
应交税费——应交增值税（销项税额） 18
B.提取当年折旧时：
借：其他业务成本 37.5
贷：投资性房地产累计折旧 37.5
④2×11年的摊销额＝［3 020－（21－1）］÷40＝75（万元）；
⑤2×11年的会计分录
A.收取租金时：
借：银行存款436
贷：其他业务收入400
应交税费——应交增值税（销项税额） 36
B.提取当年折旧时：
借：其他业务成本75
贷：投资性房地产累计折旧75
⑥2×11年末的折余价值为2 907.5万元（3 020－37.5－75），相比此时的可收回价值2 330万元，发生贬值577.5万元，减值计提分录如下：
借：资产减值损失 577.5
贷：投资性房地产减值准备577.5
⑦2×12年的折旧额＝［2 330－（21－1）］÷（40－1.5）＝60（万元），
分录如下：
借：其他业务成本60
贷：投资性房地产累计折旧60
⑧2×12年收取租金时：
借：银行存款436
贷：其他业务收入400
应交税费——应交增值税（销项税额） 36
【2018年单选题】甲公司对投资性房地产以成本模式进行后续计量，2017年1月10日甲公司以银行存款9600万元购入一栋写字楼并立即以经营租赁方式租出，甲公司预计该写字楼的使用寿命为40年，预计净残值为120万元。采用年限平均法计提折旧，不考虑相关税费及其他因素，2017年甲公司应对该写字楼计提的折旧金额为（）万元。
A.240
B.220
C.217.25
D.237
『正确答案』C
『答案解析』2017年年末计提折旧金额=（9600－120）/40/12×11＝217.25（万元）。
三、采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产
1.采用公允价值模式的前提条件
企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得，才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。企业一旦选择采用公允价值计量模式，就应当对其所有的投资性房地产均采用公允价值模式进行后续计量。
2.采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，应当同时满足下列条件：
①投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。
②企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。
3.采用公允价值模式进行后续计量的会计处理
①会计处理原则
企业采用公允价值模式进行后续计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，不提减值，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。投资性房地产取得的租金收入，确认为其他业务收入。
②一般分录
A.期末公允价值大于账面价值时
借：投资性房地产——公允价值变动
贷：公允价值变动损益
B.期末公允价值小于账面价值时
借：公允价值变动损益
贷：投资性房地产——公允价值变动
C.收取租金时
借：银行存款
贷：其他业务收入
应交税费——应交增值税（销项税额）
另外，采用此模式形成的初始入账成本应列入“投资性房地产——成本”。
【关键考点】对公允价值模式下的会计处理应作全面掌握。
【基础知识题】戊公司2019年7月1日与乙公司进行债务重组，重组当日的应收债权为3 700万
元（戊公司未计提坏账准备），双方协议由乙公司以一幢楼房进行抵债，假定该楼房的公允价值是3 000万元，债务解除手续于2019年10月1日办妥，假定无其他税费。戊公司将此楼房用于出租，于2019年10月1日与丁公司签订了租赁协议，租期为10年，年租金为120万元，租金于每年年末结清，同时开具增值税专用发票。按照当地的房地产交易市场的价格体系，该楼房2019年末的公允价值为3 200万元，2020年末的公允价值为3 120万元。戊公司对其投资性房地产按照公允价值进行后续计量。上述公司均为增值税一般纳税人，不动产及不动产租赁服务适用的增值税税率均为9%。此应收账款在债务重组日的公允价值为3 270万元。对此戊公司应作如下会计处理：
『正确答案』
①该投资性房地产的入账成本＝3 270（放弃债权的公允价值）－3 000×9%（换入非货币性资
产的进项税）＋0（相关税费）＝3 000（万元）；
②取得该楼房时：
借：投资性房地产——成本 3 000（3 270－3 000×9%）
应交税费——应交增值税（进项税额）270（3 000×9%）
营业外支出430
贷：应收账款 3 700
③2019年末取得租金时：
借：银行存款32.7
贷：其他业务收入 30
应交税费——应交增值税（销项税额） 2.7
④2019年末当楼房的公允价值达到3 200万元时，此时的账面价值为3 000万元，由此产生
的增值200万元应确认当年的公允价值变动收益，具体处理如下：
借：投资性房地产——公允价值变动200
贷：公允价值变动损益 200
⑤2020年末取得租金时：
借：银行存款130.8
贷：其他业务收入 120
应交税费——应交增值税（销项税额）10.8
⑥2020年末当楼房的公允价值达到3 120万元时，此时的账面价值为3 200万元，由此产生
的贬值80万元应确认当年的公允价值变动损失，具体处理如下：
借：公允价值变动损益 80
贷：投资性房地产——公允价值变动80
四、投资性房地产后续计量模式的变更
企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。成本模式转为公允价值模式的，应当作
为会计政策变更
处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益（盈余公积、未分配利润）。已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。
【解释】2018年1月1日，投资性房地产采用的后续计量模式是成本模式，直到2020年1月1日，计量模式转为公允模式，此时按照会计政策变更处理，将2018年与2019年账务处理调整为公允模式计
量。
借：投资性房地产900（公允价值）
投资性房地产累计折旧（摊销）100
投资性房地产减值准备100
贷：投资性房地产 1000
递延所得税资产
递延所得税负债 25
盈余公积7.5
利润分配——未分配利润 67.5
借：投资性房地产700（公允价值）
投资性房地产累计折旧（摊销）100
投资性房地产减值准备100
递延所得税资产
递延所得税负债 25
盈余公积7.5
利润分配——未分配利润67.5
贷：投资性房地产 1000
【关键考点】成本模式转为公允价值模式属于会计政策变更，此知识点与政策变更结合是一个较为典型的出题角度。
【2011年单选题】投资性房地产的后续计量从成本模式转为公允价值模式的，转换日投资性房地产的公允价值高于其账面价值的差额会对下列财务报表项目产生影响的是（）。
A.资本公积
B.营业外收入
C.未分配利润
D.投资收益
『正确答案』C
『答案解析』投资性房地产由成本模式转为公允价值模式，应该作为会计政策变更处理，公允价值与账面价值的差额应计入留存收益。所以选择C选项。
【2018年多选题】投资性房地产的后续计量由成本模式变为公允价值模式时，其公允价值与账面价值的差额，对企业下列财务报表项目产生影响的有（）。
A.资本公积
B.盈余公积
C.其他综合收益
D.未分配利润
『正确答案』BD
『答案解析』投资性房地产由成本模式转为公允价值模式，属于会计政策变更，应进行追溯调整，所以变更当日公允价值与原账面价值的差额，应当计入留存收益。
五、投资性房地产的后续支出
（一）资本化的后续支出
1.成本模式下
（1）转入改扩建时
借：投资性房地产——厂房（在建）
投资性房地产累计折旧（摊销）
投资性房地产减值准备
贷：投资性房地产
（2）发生改扩建支出时
借：投资性房地产——厂房（在建）
贷：银行存款（或）应付账款等
（3）完工时
借：投资性房地产
贷：投资性房地产——厂房（在建）
2.公允价值模式下
（1）转入改扩建时
借：投资性房地产——在建
贷：投资性房地产——成本
——公允价值变动（或借记）
（2）发生改扩建支出时
借：投资性房地产——在建
贷：银行存款（或）应付账款
（3）完工时
借：投资性房地产——成本
贷：投资性房地产——在建
【2018年判断题】企业对采用成本模式计量的投资性房地产进行再开发，且将来仍作为投资性房地产的，再开发期间应当对此资产继续计提折旧或摊销。（）
『正确答案』×
『答案解析』以成本模式计量的投资性房地产再开发期间的折旧或摊销与固定资产或无形资产的相关规定一样，暂停计提折旧或摊销。
（二）费用化的后续支出
借：其他业务成本
贷：银行存款等科目
【关键考点】投资性房地产的资本化后续支出与固定资产基本一致，可参照固定资产后续支出原则来理解，其费用化后续支出计入“其他业务成本”科目。
【2019年单选题】企业对其分类为投资性房地产的写字楼进行日常维护所发生的相关支出，应当计入的财务报表项目是（）。
A.管理费用
B.营业外支出
C.营业成本
D.投资收益
『正确答案』C
『答案解析』投资性房地产日常维护所发生的相关支出，应计入其他业务成本科目，在利润表中列示于“营业成本”项目。
【知识点】投资性房地产的转换与处置▲▲▲
一、转换条件
在下列情况下，当有确凿证据表明房地产用途发生改变时，企业应当将投资性房地产转换为其他资产或将其他资产转换为投资性房地产：
①投资性房地产开始自用，相应地由投资性房地产转换为自用房地产。比如原来出租的房地产现改为自用房地产；
②房地产开发企业将其存货以经营租赁方式租出，相应地由存货转换为投资性房地产；
③自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值，相应地由无形资产转为投资性房地产；
④自用建筑物停止自用，改为出租，相应地由固定资产转换为投资性房地产；
⑤房地产企业将用于经营出租的房地产重新开发用于对外销售，从投资性房地产转为存货。
二、转换日的确定
①投资性房地产开始自用，转换日为房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期；
②作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租，转换日为租赁期开始日；
③自用土地使用权停止自用，改为用于资本增值，转换日为企业停止将该项土地使用权用于生产商品、提供劳务或经营管理且管理当局作出房地产转换决议的日期。
④房地产企业将用于经营出租的房地产重新开发用于对外销售时，从投资性房地产转为存货，转换日为租赁期满，企业董事会或类似机构作出书面决议明确表示将其重新开发用于对外销售的日期。
三、转换时入账口径的选择
1.在成本模式下，房地产转换后的入账价值，以其转换前的账面价值确定。
会计分录为：
A.由自用房地产、存货转为投资性房地产时：
借：投资性房地产（按转换时的原账面余额计量；若转换前为存货，则按账面价值计量）累计折旧（摊销）
固定资产（无形资产）减值准备、存货跌价准备
贷：固定资产、无形资产或开发产品
投资性房地产累计折旧（摊销）
投资性房地产减值准备
【解释】房地产企业将开发产品对外出租，开发产品余额是100万元，累计计提跌价准备是20万元，则账务处理是：
借：投资性房地产80
存货跌价准备20
贷：开发产品 100
B.由投资性房地产转为自用房地产、存货时：
借：固定资产、无形资产（按转换时的原账面余额计量）
开发产品（按转换时的原账面价值计量）
投资性房地产累计折旧（摊销）
投资性房地产减值准备
贷：投资性房地产
累计折旧（摊销）
固定资产（无形资产）减值准备
2.以公允价值计价的投资性房地产转换为自用房地产或存货时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产或存货的入账价值，转换当日的公允价值与投资性房地产原账面价值之间的差额计入当期损益。
会计分录为：
借：固定资产、无形资产或开发产品（以转换当日的公允价值计量）
公允价值变动损益（公允价值小于账面价值的差额列为损失）
贷：投资性房地产（按转换当日的账面价值结转）
公允价值变动损益（公允价值大于账面价值的差额计收益）
3.自用房地产或存货转换为以公允价值模式计量的投资性房地产时，如果转换当日的公允价值小于原账面价值，应当将差额计入当期损益；如果转换当日的公允价值大于原账面价值，应当将其差额计入其他综合收益。
会计分录为：
借：投资性房地产（以转换当日的公允价值计量）
累计折旧（摊销）
固定资产（无形资产）减值准备、存货跌价准备（转换当时已提减值准备）
公允价值变动损益（公允价值小于账面价值的差额列为损失）
贷：固定资产、无形资产或开发产品（按转换当时的账面余额结转）
其他综合收益（公允价值大于账面价值的差额不得列为收益，而是追加其他综合收益）
【关键考点】这三组分录中需重点关注后两种情况中转化差额的处理方式，尤其是自用房产、存货转为公允价值模式下的投资性房地产形成增值时的会计处理。
【2019年多选题】企业将自用房地产转换为以公允价值模式计量的投资性房地产时，转换日公允价值与原账面价值的差额，可能影响的财务报表项目有（）。
A.资本公积
B.投资收益
C.公允价值变动收益
D.其他综合收益
『正确答案』CD
『答案解析』企业将自用房地产转换为以公允价值模式计量的投资性房地产时，转换日公允价值与原账面价值的差额，如果是借方差额，则计入公允价值变动损益，如果是贷方差额，则计入其他综
合收益。
【2017年单选题】企业将自用房地产转为以公允价值模式计量的投资性房地产。下列关于转换日该房地产公允价值小于账面价值的差额的会计处理表述中，正确的是（）。
A.计入递延收益
B.计入当期损益
C.计入其他综合收益
D.计入资本公积
『正确答案』B
『答案解析』企业将自用房地产转为公允价值模式计量的投资性房地产，当日公允价值小于账面价值的差额，应该计入公允价值变动损益。
【2010年单选题】自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，转换日该房地产公允价值大于账面价值的差额，正确的会计处理是（）。
A.计入其他综合收益
B.计入期初留存收益
C.计入营业外收入
D.计入公允价值变动损益
『正确答案』A
『答案解析』自用房地产转换为公允价值模式计量的投资性房地产时，转换日公允价值大于账面价值的差额记入“其他综合收益”科目。
【2017年多选题】下列关于企业投资性房地产会计处理的表述中，正确的有（）。
A.自行建造的投资性房地产，按达到预定可使用状态前所发生的必要支出进行初始计量
B.以成本模式进行后续计量的投资性房地产，计提的减值准备以后会计期间可以转回
C.投资性房地产后续计量由成本模式转为公允价值模式时，其公允价值与账面价值的差额应计入当期损益
D.满足投资性房地产确认条件的后续支出，应予以资本化
『正确答案』AD
『答案解析』选项B，以成本模式计量的投资性房地产，计提的减值准备以后不能转回；选项C，投资性房地产后续计量模式的变更，作为会计政策变更处理，按计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益。
四、投资性房地产的处置
（一）成本模式下
企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损时，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益（将实际收到的处置收入计入其他业务收入，所处置投资性房地产的账面价值计入其他业务成本）。
1.收到处置收入时
借：银行存款
贷：其他业务收入
应交税费——应交增值税（销项税额）
2.结转投资性房地产账面价值
借：其他业务成本
投资性房地产累计折旧（摊销）
投资性房地产减值准备
贷：投资性房地产
【基础知识题】甲公司是增值税一般纳税人，不动产及不动产租赁服务适用的增值税税率均为9%。甲公司2×10年1月1日将2×08年12月31日开始使用的一幢办公楼用于对外出租。由于公允价值不能持续可靠估计，甲公司采用成本模式后续计量。该办公楼当初买价为3 020万元，进项税额为271.8万元，假定不考虑其他税费。预计使用寿命为40年，预计净残值为20万元，甲公司采用直线法提取折旧。该办公楼的年租金为400万元，于年末一次结清，租赁期开始日为2×10年1月1日。2×10年末该办公楼的可收回价值为2 560万元，预计净残值为14万元，预计使用年限和折旧方法不变。2×11年12月31日，甲公司以2 800万元的价格（不含增值税）对外转让该办公楼。
【要求】根据上述业务，作出相关账务处理。
『答案解析』
①2×09年末累计计提的折旧额＝（3 020－20）/40×1＝75（万元）；
②2×10年初办公楼出租时：
借：投资性房地产 3 020
累计折旧75
贷：固定资产 3 020
投资性房地产累计折旧 75
③2×10年计提的折旧额＝（3 020－20）/40＝75（万元），
会计分录如下：
借：其他业务成本 75
贷：投资性房地产累计折旧 75
④2×10年收取租金时：
借：银行存款 436
贷：其他业务收入400
应交税费——应交增值税（销项税额）36
⑤2×10年末办公楼的折余价值为2 870万元（3 020－75－75），相比此时的可收回价值2 560万元，发生减值 310万元，分录如下：
借：资产减值损失 310
贷：投资性房地产减值准备 310
⑥2×11年计提的折旧额＝（2 560－14）/38＝67（万元），
相关分录如下：
借：其他业务成本67
贷：投资性房地产累计折旧67
⑦2×11年收取租金时：
借：银行存款 436
贷：其他业务收入400
应交税费——应交增值税（销项税额）36
⑧2×11年12月31日以2 800万元的价格对外转让该办公楼时：
借：银行存款3052
贷：其他业务收入 2 800
应交税费——应交增值税（销项税额） 252
借：其他业务成本 2 493
投资性房地产累计折旧 217
投资性房地产减值准备 310
贷：投资性房地产 3 020
【拓展】此房产处置时对营业利润的影响——追加营业利润307万元（2800－2493）。
【单选题】丙公司于2×07年12月31日将一办公楼对外出租并采用成本模式进行后续计量，租期为5年，每年12月31日收取租金150万元，出租时该办公楼的账面原价为2 800万元，已提折旧500万元，已提减值准备300万元，预计净残值为零，尚可使用年限20年，丙公司对该办公楼采用年限平均法计提折旧，假定无残值。2×09年末、2×11年末该办公楼的可收回价值分别为1 710万元和1 560万元。假定办公楼的折旧方法、预计折旧年限和预计净残值一直未发生变化。2×12年3月5日丙公司将其出售，不含税价款为1 600万元，不动产适用的增值税税率为9%。丙公司出售该办公楼时影响营业利润的金额为（）万元。
A.103.75
B.105.26
C.105.21
D.106.45
『正确答案』A
『答案解析』
①2×08年末办公楼的账面价值＝2 800－500－300－（2 800－500－300）/20＝1 900（万元）；
②2×09年末办公楼的账面价值＝1 900－（2 800－500－300）/20＝1 800（万元）；
③2×09年末办公楼的可收回价值为1 710万元，则应追提减值准备90万元（1 800－1 710）；
④2×10年办公楼的折旧额＝1 710/18＝95（万元）；
⑤2×10年末办公楼的账面价值＝1 710－95＝1 615（万元）；
⑥2×11年末办公楼的账面价值＝1 710－95－95＝1 520（万元）；
⑦2×11年末办公楼的可收回价值为1 560万元，办公楼价值有所恢复，但不应确认；
⑧2×12年出售时办公楼的账面价值为1 496.25万元（1 520－95×3/12），则该办公楼出售
时影响营业利润的金额＝1 600－1496.25＝103.75（万元）。
（二）公允价值模式下
一般分录如下：
1.按实际收到的款项
借：银行存款
贷：其他业务收入
应交税费——应交增值税（销项税额）
2.按当时投资性房地产的账面余额
借：其他业务成本
贷：投资性房地产——成本
——公允价值变动（也可能在借方）
3.将累计公允价值变动转入其他业务成本
借：公允价值变动损益
贷：其他业务成本
或反之。
4.将转换时原计入其他综合收益的部分转入其他业务成本
借：其他综合收益
贷：其他业务成本
【关键考点】掌握投资性房地产处置损益的计算，尤其需关注公允价值模式下投资性房地产处置时“公允价值变动损益”转“其他业务成本”不影响损益总额。
【单选题】2×06年12月20日甲公司与乙公司签订协议，将自用的办公楼出租给乙公司，租期为
3年，每年租金为500万元，于年初收取，2×07年1月1日为租赁期开始日，2×09年12月31日到期。甲公司采用公允价值模式计量投资性房地产。2×07年1月1日此办公楼的公允价值为900万元，账面原价为2 000万元，已提折旧为1 200万元，未计提减值准备。2×07年12月31日该办公楼的公允价值为1 200万元，2×08年12月31日办公楼的公允价值为1 800万元，2×09年12月31日办公楼的公允价值为1 700万元。
2×09年12月31日租赁协议到期，甲公司与乙公司达成协议，将该办公楼出售给乙公司，价款为3 000万元，增值税税率为9%。2×10年初完成交易。则甲公司出售办公楼时影响营业利润的金额为（）万元。
A.1 300
B.1 400
C.1 050
D.1 200
『正确答案』B
『答案解析』
①2×07年初自用办公楼转为以公允价值模式计量的投资性房地产时产生的价值增值额＝900
－（2 000－1 200）＝100（万元），列入“其他综合收益”贷方；
②2×07年末根据当时的公允价值1 200万元，应认定投资性房地产暂时增值额＝1 200－900
＝300（万元）；
③2×08年末根据当时的公允价值1 800万元，应认定投资性房地产暂时增值额＝1 800－1 200
＝600（万元）；
④2×09年末根据当时的公允价值1 700万元，应认定投资性房地产暂时贬值额＝1 800－1 700
＝100（万元）；
⑤2×10年初出售办公楼时产生的其他业务收入＝3 000（万元）；
⑥2×10年初出售办公楼时产生的其他业务成本＝1 700（万元）；
⑦2×10年初出售办公楼时由其持有期间产生的暂时净增值冲减其他业务成本＝300＋600－
100＝800（万元）；
⑧当初自用房产转为公允价值模式计量的投资性房地产形成的“其他综合收益”在出售办公楼
时冲减“其他业务成本”100万元；
⑨2×10年初出售办公楼时影响营业利润的金额＝3000－1700＋100＝1400（万元）。
【2018年计算题】甲公司以公允价值模式对投资性房地产进行计量。2017年到2018年相关资料如下：
资料一：2017年3月1日，甲公司将原作为固定资产核算的写字楼，以经营租赁的方式租给乙公司，租期18个月，当日该写字楼的公允价值16000万元，账面原值15000万元，已计提折旧3000万元。
资料二：2017年3月31日，甲公司收到第一个月租金收入125万元，存入银行。12月31日，该写字楼的公允价值17000万元。
资料三：2018年9月1日，租赁期届满，甲公司以17500万元的价格出售该写字楼。
要求：
（1）写出出租写字楼的分录；
『正确答案』2017年3月1日出租写字楼：
借：投资性房地产——成本16000
累计折旧 3000
贷：固定资产15000
其他综合收益 4000
（2）写出2017年3月31日收到租金的分录；
『正确答案』2017年3月31日收到租金：
借：银行存款125
贷：其他业务收入125
（3）写出2017年12月31日公允价值变动的分录；
『正确答案』2017年12月31日公允价值变动：
借：投资性房地产——公允价值变动1000
贷：公允价值变动损益1000
（4）写出处置该写字楼的分录。
『正确答案』2018年9月1日处置写字楼：
借：银行存款17500
贷：其他业务收入 17500
借：其他业务成本 17000
贷：投资性房地产——成本16000
——公允价值变动1000
借：公允价值变动损益1000
贷：其他业务成本1000
借：其他综合收益4000
贷：其他业务成本4000
【2019年计算题】甲公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，2×16年至2×18年与A办公楼相关的交易或事项如下：
资料一，2×16年6月30日，甲公司以银行存款12 000万元购入A办公楼，并于当日出租给乙公司使用，且已办妥相关手续，租期2年，500万元/年，租金每半年收一次。
资料二，2×16年12月31日，甲公司收到首期租金250万元，并存入银行，2×16年12月31日，该办公楼公允价值为11 800万元。
资料三，2×18年6月30日，租赁期满，甲公司收回并交付本公司行政管理部门使用，当日，该办公楼账面价值与公允价值均为11 500万元，预计尚可使用20年，预计净残值为零。采用年限平均法计提折旧。
本题不考虑增值税及其他因素。
要求：
（1）编制甲公司2×16年6月30日购入A办公楼的会计分录。
（2）编制甲公司2×16年12月31日收到租金的会计分录。
（3）编制甲公司2×16年12月31日A办公楼公允价值变动的会计分录。
（4）2×18年12月31日，编制甲公司收回A办公楼并交付本公司使用的会计分录。
（5）计算甲公司对A办公楼应计提的2×18年下半年折旧总额，并编制会计分录。
『答案解析』
（1）2×16年6月30日，购入办公楼：
借：投资性房地产——成本 12 000
贷：银行存款 12 000
（2）2×16年12月31日，确认租金收入：
借：银行存款250
贷：其他业务收入250
（3）2×16年12月31日，确认公允价值变动：
借：公允价值变动损益 200
贷：投资性房地产——公允价值变动200
（4）2×18年12月31日，收回办公楼转为自用：
借：固定资产 11 500
投资性房地产——公允价值变动500
贷：投资性房地产——成本 12 000
（5）2×18年下半年固定资产应计提折旧额＝11 500/20/2＝287.5（万元）借：管理费用287.5
贷：累计折旧287.5
关键考点小结
1.投资性房地产的界定
2.投资性房地产的后续计量原则
3.自用房产、存货转换为公允价值模式的投资房地产时价值差额的处理
4.投资性房地产处置损益的计算
注会会计第六章投资性房地产习题及答案
第六章投资性房地产 一、单项选择题 1、甲公司投资性房地产采用成本模式进行后续计量。2017年6月30日，甲公司处置了其持有的一项投资性房地产，取得价款5 000万元。该项投资性房地产原值为6 000万元，于2006年12月31日取得，预计使用年限为50年，预计净残值为0，采用直线法计提折旧。该项投资性房地产在持有期间未发生减值。假定不考虑相关税费，甲公司因处置该项投资性房地产应确认的处置损益的金额为（）。 A、260万元 B、10万元 C、140万元 D、－110 2、甲公司将一写字楼转换为采用成本模式计量的投资性房地产，该写字楼的账面原值为2500万元，已计提的累计折旧为50万元，已计提的固定资产减值准备150万元，转换日的公允价值为3000万元，记入“投资性房地产”科目的金额是（）。 A、3000万元 B、2300万元 C、2500万元 D、2800万元 3、20×7年12月1日，甲公司资产管理部门建议管理层将一栋闲置建筑物用于出租。20×7年12月20日，董事会批准关于出租建筑物的方案并明确出租建筑物的意图在短期内不会发生变化。当日，该建筑物的成本为1 000万元，已计提折旧为230万元，未计提减值准备，公允价值为800万元。甲公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。20×7年12月31日，甲公司与承租方签订建筑物租赁合同，租赁期为自20×8年1月1日起2年，年租金为15万元，每年年初收取租金。20×7年12月31日，该建筑物的公允价值为800万元。20×8年12月31日，该建筑物的公允价值为820万元。20×9年12月31日，该建筑物的公允价值为815万元。20×9年，该项投资性房地产对利润的影响额为（）。 A、－5万元 B、5万元 C、20万元 D、10万元 4、甲公司从事房地产开发经营业务，20×8年度发生的有关交易或事项如下：（1）因商品房滞销，董事会决定将两栋商品房用于出租。（2）收回租赁期届满的一宗土地使用权，经批准用于建造办公楼。（3）收回租赁期届满的商铺，并计划对其重新装修后继续用于出租。甲公司对出租的商品房、土地使用权和商铺均采用成本模式进行后续计量。下列各项关于甲公司对上述交易或事项会计处理的表述中，正确的是（）。 A、商铺重新装修所发生的支出直接计入当期损益 B、重新装修完工并达到预定可使用状态的商铺作为固定资产列报 C、用于建造办公楼的土地使用权账面价值计入所建造办公楼的成本 D、商品房改为出租用房时按照其账面价值作为投资性房地产的入账价值 5、下列关于投资性房地产后续支出的说法中，不正确的是（）。 A、投资性房地产的后续支出，满足资本化条件的，应当计入投资性房地产的成本 B、投资性房地产的后续支出，不满足资本化条件的，应当计入当期损益
[精编]第八章投资性房地产练习题及参考答案
第八章投资性房地产练习题 及参考答案
第八章投资性房地产 一、单项选择题 1.甲公司2011年1月1日外购一幢建筑物，价款为400 万元，将该建筑物用于出租，年租金30万，每年年 初收取。该公司采用公允价值模式对投资性房地产 进行后续计量。2011年12月31日该建筑物的公 允价值为420万元，2012年12月31日该建筑物 的公允价值为410万元，2013年1月1日甲企业 出售该建筑物，售价410万元，不考虑相关的税费，处置时影响损益的金额合计为（）万元。 A.0 B.10 C.20 D.30
2.甲公司将一栋写字楼转换为采用成本模式计量的投资 性房地产，该写字楼的账面原值为2500万元，已计提的累计折旧为50万元，已计提固定资产减值准备150万元，转换日的公允价值为3000万元，不考虑其他因素，则转换日投资性房地产的账面价值是（）万元。 A.3000 B.2300 C.2500 D.2450 3.甲公司2011年1月1日外购一幢建筑物，支付价款 400万元。甲公司于购入当日将其对外出租，年租金为40万元，每年年初收取租金。甲公司对此项投
资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。2011年12月31日，该建筑物的公允价值为430万元。 不考虑相关税费，则该项房地产对甲公司2011年度损益的影响金额为（）万元。 A.70 B.40 C.30 D.50 4.甲公司对投资性房地产采用成本模式进行后续计量， 2010年7月1日开始对一项投资性房地产进行改良，改良后将继续用于经营出租。该投资性房地产原价为500万元，采用直线法计提折旧，使用寿命为20年，预计净残值为零，已使用4年。改良期间
最新中级会计职称第4章投资性房地产课后习题及答案
中级会计职称《中级会计实务》第四章课后练习题及答案 第四章投资性房地产（课后作业） 一、单项选择题 1．2011 年5 月，甲公司与乙公司的一项厂房经营租赁合同即将到期。该厂房原价为5000万元，已计提折旧1000 万元。为了提高厂房的租金收入，甲公司决定在租赁期满后对该厂房进行改扩建，并与丙公司签订了经营租赁合同，约定自改扩建完工时将该厂房出租给丙公司。2011年5月31日，与乙公司的租赁合同到期，该厂房随即进入改扩建工程。2011年12 月31 日，该厂房改扩建工程完工，改扩建中共发生支出500 万元（均符合投资性房地产 确认条件），上述款项均已由银行存款支付，当日按照租赁合同出租给丙公司。假定甲公司对投资性房地产采用成本模式计量。则下列各项有关甲公司对上述事项的会计处理中，正确的是（）。 A. 借：在建工程4000 投资性房地产累计折旧1000 贷：投资性房地产5000 B. 借：投资性房地产一一在建4000 贷：投资性房地产4000 C. 借：投资性房地产一一在建500 贷：银行存款500 D. 借：投资性房地产一一成本4500 贷：投资性房地产——在建4500 答案：C 解析：甲公司上述业务相关会计处理为： 2011年5月31日： 借：投资性房地产——在建4000 投资性房地产累计折旧1000 贷：投资性房地产5000 改扩建发生的支出： 借：投资性房地产——在建500 贷：银行存款500 2011年12 月31日： 借：投资性房地产4500 贷：投资性房地产——在建4500 注：企业对投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，再开发期间应继续将其作为投资性房地产，再开发期间不计提折旧或摊销。
第六章投资性房地产
一、内容提要 本章解析投资性房地产的界定及入账成本的确认，对投资性房地产的两种后续计量模式在选择标准上、会计处理上和计量模式的转化上进行了系统地阐述，最后，本章对投资性房地产的转换及处置做了案例解析。 二、关键考点 1.投资性房地产的辨认； 2.公允价值模式下投资性房地产的会计核算； 3.成本模式转为公允价值模式的会计处理原则； 4.公允价值模式下投资性房地产与固定资产、无形资产或开发产品相互转换时公允价值与账面价值差额的归属科目认定； 5.投资性房地产处置损益的计算，尤其是公允价值模式下“其他综合收益”和“公允价值变动损益”转入“其他业务成本”的会计处理。 三、历年试题分析 年份题型题数分数考点 2017 单选题 1 1.5 自用房产转为公允价值模式计量的投资性房地产形成贬值的科 目归属 多选题 1 2 投资性房地产会计处理原则的正误甄别 判断题 1 1 投资性房地产的界定 综合题 1 18 投资性房地产结合所得税的会计处理 2018 单选题 1 1.5 投资性房地产折旧的计算 多选题 1 2 成本模式转公允价值模式的会计处理 判断题 1 1 投资性房地产的后续支出处理 计算题 1 10 公允价值模式下的投资性房地产的会计处理 2019 单选题 1 1.5 投资性房地产日常维护支出的科目归属 多选题 1 2 自用房产转换为公允价值模式的投资性房地产对财务报表项目 的影响 判断题 1 1 部分出租部分自用的会计处理原则 计算题 1 10 公允价值计量模式下投资性房地产的取得、公允价值变动及转 为自用固定资产并提取折旧的会计处理 四、本章知识点详解 【知识点】投资性房地产的特征与范围▲▲▲ 【解释】房地产包含两部分：地皮与地上建筑物。房地产企业购买地皮，并在此基础上建造商品房，两者合二为一属于房地产企业的库存商品，计入“开发产品”科目。一般企业购买地皮，计入“无形资产——土地使用权”，建造的地上建筑物计入“固定资产”，如果无法合理区分，全部计入“固定资产”。
第8章节 投资性房地产习题跟例子答案
第八章 投资性房地产 （一）单项选择题 1.D 2.B 3.B 4.B 【解析】在出包方式下，企业建造固定资产的成本是指向建造承包商支付的全部工程价款，至于固定资产的实际建造成本，由建造承包商自己核算，与出包企业无关。投资性房地产无论采用哪一种后续计量模式，取得时均应当按照成本进行初始计量。 5.B 【解析】企业外购房地产的成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。本题中， 房地产成本=20 000+150=20 150（万元） 至于与客户签订经营租赁合同过程中支付的咨询费、律师费、差旅费等，与该房地产的取得无关，应当于发生时计入管理费用。 6.A 7.A 8.C 【解析】企业外购的房地产只有在购入的同时即开始出租，才能直接确认为投资性房地产。如果购入时尚未对外出租，则应先将其确认为固定资产，直至对外出租时，再从固定资产转换为投资性房地产。因此，本题中该房屋确认为投资性房地产的时点是20×8年3月1日。但必须注意，房屋确认为投资性房地产的时点和房屋计提折旧的时点并不是同一概念。房屋计提折旧的时点应当是购入的次月，本题中，该房屋应从2月份起计提折旧，即20×8年应按11个月计提折旧。计算如下： 20×8年度房屋应提折旧额=380202012 -?×11=16.5（万元） 9.B 【解析】投资性房地产第四年年末账面价值=10 000- 10 00050020-×4-200=7 900（万元） 10.B 11.B 12.C 13.D 14.C 15.A 【解析】存货转为投资性房地产时公允价值大于账面价值的差额计入资本公积，存货转为投资性房地产时公允价值小于账面价值的差额、资产负债表日公允价值大于账面价值的差额或公允价值小于账面价值的差额均计入公允价值变动损益。 16.D 17.C 18.B 19.C 20.A 21.D 22.C 23.D 24.B 25.C 26.D 27.D 28.C 【解析】对20×8年度损益的影响金额=120×1012 +（2 800-2 500）=400（万元） 29.A 【解析】企业将自用建筑物或土地使用权转换为以公允价值模式计量的投资性房地产时，应当以该项建筑物或土地使用权在转换日的公允价值作为投资性房地产的入账价值。 30.B 【解析】企业将采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以转换日的公允价值作为自用房地产的账面价值，本题中， 20×8年度应提折旧额=2 9801001512 -?×11=176（万元） 31.A 【解析】第四年年末投资性房地产累计折旧= 2 00010020-=380（万元） 计提减值准备后投资性房地产账面价值=2 000-380-200=1 420（万元） 第五年应提折旧额=1 42010016 -=82.5（万元）
第七章 投资性房地产
第七章投资性房地产 客观题 1．乙公司于2007年8月自行建造的办公大楼达到了预定可使用状态并投入使用，建设期间耗费工程物资1638万元，并领用了本企业生产的库存商品一批，成本160万元，计税价格200万元，增值税率为17%，另支付在建工程人员薪酬362万元。该办公楼预计使用寿命为20年，预计净残值为94万元，采用直线法计提折旧。2009年1月1日乙公司将该办公大楼租赁给丙公司，租赁期为10年，年租金为240万元，租金于每年年末结清，乙公司对投资性房地产采用公允价值模式计量。与该办公大楼同类的房地产在2009年年初的公允价值为2200万元，2009年年末的公允价值分别为2400万元。2010年1月，乙公司以2500万元的价格将该项办公大楼转让给丙公司。根据上述资料完成如下问题的解答：（1）办公大楼由自用转为出租时形成的增值应列入（）。 A．贷记“资本公积”145万元 B．贷记“公允价值变动损益”126万元 C．贷记“公允价值变动损益”146万元 D．贷记“资本公积”146万元 【答案】D 【解析】①办公大楼的入账成本＝1638+160+200×17%+362＝2194（万元）； ②2007年办公楼提取的折旧额度＝（2194－94）÷20×4/12＝35（万元）； ③2008年办公楼提取的折旧＝（2194－94）÷20＝105（万元）； ④2009年因出租转为以公允价值模式计量的投资性房地产时产生的暂时增值额＝2200－（2194－35－105）＝146（万元）。 （2）乙公司2010年因此办公楼产生的其他业务利润为（）万元。 A．300 B．200 C．446 D．346 【答案】C 【解析】①2009年末因公允价值调整产生的暂时增值额＝2400－2200＝200（万元）； ②2010年出售办公楼时产生的其他业务收入＝2500（万元）； ③2010年出售办公楼时产生的其他业务成本＝2400（万元）； ④2010年出售办公楼时由暂时增值额转为的其他业务收入额＝146+200＝346（万元）； ⑤2010年出售办公楼产生的其他业务利润＝2500－2400+346＝446（万元）。 2．甲于2007年7月1日开始对一生产用厂房进行改扩建，改扩建前该厂房的原价为2000万元，已计提折旧200万元，已计提减值准备100万元。在改扩建过程中领用工程物资400万元，领用生产用原材料200万元，原材料的进项税额为34万元。发生改扩建人员薪酬50万元，用银行存款支付其他费用66万元。该厂房于2007年12月20日达到预定可使用状态。该企业对改扩建后的厂房采用双倍余额法计提折旧，预计尚可使用年限为8年，预计净残值为50万元。2009年12月10日，由于所生产的产品停产，甲决定将上述厂房以经营租赁方式对外出租，租赁期为2年，每年末收取租金，每年租金为400万元，起租日为2009年12月31日，到期日为2011年12月31日，对租出的投资性房地产采用成本模式计量，租出后，该厂房仍按原折旧方法，折旧年限和预计净残值计提折旧，则2010年因出租此厂房产生的其他业务利润为（）万元。 A．55.35 B．55.47 C．50.23 D．65.4
注册会计师第七章投资性房地产章节练习
甲股份有限公司（以下简称甲公司）为非房地产开发企业，发生的有关投资性房地产的资料如下：
（1）甲公司将所持有的原作为固定资产核算的写字楼经营租赁给乙公司，租赁期为1年，年租金为300万元，租金于年末结清。租赁期开始日为2010年1月1日。租赁期间，由甲公司提供该写字楼的日常维护。该写字楼的原造价为3000万元，使用寿命30年，采用年限平均法计提折旧，预计净残值为零，已计提折旧1000万元。甲公司对投资性房地产采用成本模式进行后续核算。
（2）2010年12月，该办公楼发生减值迹象，经减值测试，其可收回金额为1600万元；2010年共发生日常维护费用40万元，均以银行存款支付；收到乙公司支付的租金并存入银行。
（3）2011年1月1日，甲企业决定于当日开始对该写字楼进行重新装修，装修完成后将继续用于经营租赁。
（4）2011年4月20日，甲企业与丙公司签订经营租赁合同，约定自2011年7月1日起将写字楼出租给丙公司。租赁期为2年，年租金为500万元，租金每半年支付一次。
（5）2011年6月30日，该写字楼再开发完成，共发生符合资本化条件的支出200万元，均以银行存款支付。开发完成后发现甲公司当地的房地产市场比较成熟、公允价值能够持续可靠取得，于是将该写字楼的后续计量模式由成本模式变为公允价值模式，当日的公允价值为2500万元。
（6）2011年12月31日该投资性房地产的公允价值为2700万元。
（7）假定不考虑其他条件，甲公司按净利润的10％计提盈余公积。
要求：
（1）编制2010年1月1日甲企业出租写字楼的有关会计分录。
（2）编制2010年12月31日该投资性房地产的有关会计分录。
（3）编制2011年1月1日该投资性房地产的会计分录。
（4）编制2011年6月30日该投资性房地产的有关会计分录。
（5）编制2011年12月31日该投资性房地产的有关会计分录。 A.该项变更为会计政策变更 年12月31日应当确认公允价值变动损益200万元 年12月31日应当确认资本公积200万元 年12月31日应当确认的公允价值变动损失为100万元 年12月31日应当确认的公允价值变动收益为50万元 根据资料（2），下列说法中正确的有（） A.以出让方式购入的准备建造办公楼的土地使用权 B.未来持有目的不明确在建建筑物 C.经营出租拥有使用权的建筑物 D.出租的投资性房地产租赁期届满，暂时空置但将继续用于出租 E.已出租的建筑物 下列各项资产中，不属于投资性房地产的有（）
1第一章 投资性房地产(习题与思考)参考答案
一、甲公司从事房地产开发经营业务，20×8年度发生的有关交易或事项如下： （1）1月1日，因商品房滞销，董事会决定将两栋商品房用于出租。1月20日，甲公司与乙公司签订租赁合同并已将两栋商品房以经营租赁方式提供给乙公司使用。出租商品房的账面余额为9000万元，未计提跌价准备，公允价值为10000万元。该出租商品房预计使用50年，预计净残值为零，采用年限平均法计提折旧。 （2）1月5日，收回租赁期届满的一宗土地使用权，经批准用于建造办公楼。该土地使用权成本为2750万元，未计提减值准备，至办公楼开工之日已摊销10年，预计尚可使用40年，采用直线法摊销。办公楼于3月1日开始建造，至年末尚未完工，共发生工程支出3500万元。 （3）3月5日，收回租赁期届满的商铺，并计划对其重新装修后继续用于出租。该商铺成本为6500万元，至重新装修之日，已计提折旧2000万元，账面价值为4500万元，其中原装修支出的账面价值为300万元。装修工程于8月1日开始，于年末完工并达到预定可使用状态，共发生装修支出1500万元。装修后预计租金收入将大幅增加。 甲公司对出租的商品房、土地使用权和商铺均采用成本模式进行后续计量。 要求： 根据上述资料，不考虑其他因素，回答下列第3题至第5题。（2009年原考试制度） 1.下列各项关于甲公司对上述交易或事项会计处理的表述中，正确的是（）。 A.商铺重新装修所发生的支出直接计入当期损益 B.重新装修完工并达到预定可使用状态的商铺作为固定资产列报 C.用于建造办公楼的土地使用权账面价值计入所建造办公楼的成本 D.商品房改为出租用房时按照其账面价值作为投资性房地产的入账价值 2.甲公司出租商品房20×8年度应当计提的折旧是（）。 A.165.00万元 B.180.00万元 C.183.33万元 D.200.00万元 3.下列各项关于甲公司20×8年12月31日资产负债表项目列报金额的表述中，正确的是（）。 A.存货为9000万元 B.在建工程为5700万元 C.固定资产为6000万元 D.投资性房地产为14535万元 1.【答案】D 【解析】选项A，商铺重新装修发生的支出应予资本化，计入投资性房地产的成本；选项B,商铺租赁期届满后重新装修后继续用于出租，在重新装修完工并达到预定可使用状态后商铺应作为投资性房地产列报；选项C，用于建造办公楼的土地使用权的账面价值不计入所建造办公楼的成本，作为无形资产单独核算。 2.【答案】A 【解析】应计提的折旧额= 9000/50 * 11/12 = 165（万元） 3.【答案】D 【解析】20×8年12月31日投资性房地产的列报金额= 9000-165+4500-300+1500 = 14535（万元） 二、20×7年2月5日，甲公司资产管理部门建议管理层将一闲置办公楼用于出租。20×7年2月10日，董事会批准关于出租办公楼的议案，并明确出租办公楼的意图在短期内不会发生变化。当日，办公楼成本为3 200万元，已计提折旧为2 100万元，未计提减值准备，公允价值为2 400万元。甲公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。 20×7年2月20日，甲公司与承租方签订办公楼租赁合同，租赁期为自20×7年3月1日起2年，年租金为360万元。办公楼20×7年12月31日的公允价值为2 600万元，20×8年12月31 目的公允价值为2 640万元。20×9年3月1日，甲公司收回租赁期届满的办公楼并对外出售，取得价款2 800万元。 要求：根据上述资料，不考虑其他因素，回答下列第13题至第14题。（2009年新考试制度）4．甲公司将自用房地产转换为投资性房地产的时点是( )。 A．20×7年2月5日 B．20×7年2月10日 C．20×7年2月20日 D．20×7年3月1日 5．甲公司20×9年度因出售办公楼而应确认的损益金额是( )。 A．160万元 B.400万元 C．1 460万元 D．1 700万元
第八章 投资性房地产
第八章投资性房地产 本章考情分析 本章是2007年增加的内容，主要阐述投资性房地产的确认、计量和记录问题。2007年一个计算及会计处理题与本章有关，属于比较重要章节。 本章应关注的主要内容有：（1）投资性房地产的范围；（2）投资性房地产的初始计量；（3）投资性房地产的后续计量；（4）投资性房地产的转换和处置。 学习本章应注意的问题：（1）掌握投资性房地产的范围；（2）掌握投资性房地产后续计量模式变更的会计处理；（3）掌握投资性房地产转换的会计处理；（4）本章内容可以和债务重组、非货币性资产交换、资产减值、会计差错等内容结合出题。 与2007年教材相比，本章变化的主要内容有：（1）在“投资性房地产范围部分”，对空置建筑物的会计处理作了说明；（2）在“与投资性房地产有关的后续支出”对投资性房地产的改扩建作了相关规定；在“采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产”部分，对如何确定公允价值及公允价值模式的应用作了说明；在“投资性房地产的转换和处置”一节，增加了一些说明。 第一节投资性房地产的特征与范围 一、投资性房地产的定义及特征 投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。 二、投资性房地产的范围 投资性房地产主要包括：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。 （一）已出租的土地使用权 是指企业通过出让或转让方式取得并以经营租赁方式出租的土地使用权。企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权，不属于此类。 （二）持有并准备增值后转让的土地使用权 是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。 （三）已出租的建筑物 （1）用于出租的建筑物应拥有其产权。 例如：甲公司将其在市中心的一处房产出租给经营餐饮业务的乙公司，租期为5年，由于乙企业连年亏损，将其转租给丙公司，假定合同允许，此时该房产对于甲公司来说是可以作为投资性房地产核算的，但是乙公司不能够作为投资性房地产核算的，因为该房产的所有权是归属于甲公司的。 （2）已经出租的建筑物，是企业已经与其他方签订了租赁协议,约定以经营租赁方式出租建筑物。 对企业持有以备经营出租的空置建筑物，只有企业管理当局（董事会或类似机构）作出
会计第07章投资性房地产
第七章投资性房地产 考试定位：非重点章 考试类型：客观题为主 考点一：投资性房地产的认定--------注意的问题： （1）已经出租的建筑物（企业已经与其他方签订了租赁协议,约定以经营租赁方式出租建筑物）。准备出租的不作为投资性房地产。 对企业持有以备经营出租的空置建筑物，只有企业管理当局（董事会或类似机构）作出正式书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议，也可视为投资性房
地产。 （2）某项房地产，部分出租部分自用的，则能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。 （3）企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，如企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务，应当将该建筑物确认为投资性房地产。 （4）企业拥有并自行经营的旅馆
饭店，不属于投资性房地产。 （5）出租柜台不属于投资性房地产。（6）炒楼花是违法的行为是一种投机行为，不属于投资性房地产。（炒 楼花是指买家在楼盘未落成之际只交数量很少的订金,订下一套或多套单元,之后转手卖给别人,套取高额订金,从中赚取差价。） （7）闲置土地不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。 （8）企业出租给本企业职工居住的宿舍，如果收取租金，仍然不属于投资性房地产。 （9）关联企业之间租赁房地产的，租出方可以将出租的房地产确认为投资性房地产。
考点二：成本模式下投资性房地产通常应当采用成本模式计量，满足特定条件时可以采用公允价值模式计量。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。注意几点： 1.帐户需要专门设置“投资性房地产”、“投资性房地产累计折旧或累计摊销”、“投资性房地产减值准备”等账户。 2.投资性房地产计提的减值准备可以转回的。 3.计提的折旧或摊销计入“其他业务成本”。
注会习题第七章投资性房地产资料
第七章投资性房地产 一、单项选择题 1.下列项目中，属于投资性房地产的是（）。 A.房地产企业的自用厂房 B.房地产开发企业在正常经营活动中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地 C.已出租的土地使用权 D.出租给高级管理人员居住的公寓 2.下列项目中，不属于投资性房地产的是（）。 A.已出租的建筑物 B.以融资租赁方式租入在转租的厂房 C.持有并准备增值后转让的土地使用权 D.已出租的土地使用权 3. 长江公司是房地产开发企业，2010年1月将作为存货的商品房转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，转换日商品房的账面余额为2000万元，已计存货跌价准备200万元，该项商品房在转换日的公允价值为3000万元，则转换日记入“投资性房地产”科目的金额是（）万元。 A.1800 B.800 C.3000 D.1700 4.2010年1月1日华强公司用1212万元购买一项建筑物用于出租，采用成本模式进行后续计量，预计使用年限为5年，预计净残值为12万元，采用年数总和法计提折旧，则2011年该项投资性房地产应计提折旧（）万元。（计算结果保留两位小数） A.240 B.192 C.326.66 D.320 5.关于投资性房地产后续支出的说法中，正确的是（）。 A.投资性房地产的后续支出全部计入投资性房地产的成本 B.投资性房地产的后续支出全部计入管理费用 C.投资性房地产的后续支出全部计入其他业务成本 D.投资性房地产的后续支出符合资本化条件的，计入投资性房地产的成本 6.关于投资性房地产采用成本模式进行后续计量时，下列说法中错误的是（）。 A.投资性房地产采用成本模式进行后续计量时，计提的折旧或摊销计入管理费用 B.投资性房地产采用成本模式进行后续计量时，按照固定资产或无形资产的有关规定计提折旧或进行摊销 C.投资性房地产存在减值迹象的，要对其进行减值测试，计提减值准备 D.投资性房地产计提的折旧或摊销，计入其他业务成本 7.关于投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量时，下列说法中正确的是（）。 A.企业对投资性房地产要进行减值测试，计提减值准备 B.企业对投资性房地产计提折旧或摊销 C.投资性房地产公允价值上升时，计入资本公积 D.投资性房地产公允价值下降时，计入当期损益 8.关于投资性房地产的后续计量，下列说法错误的是（）。 A.投资性房地产由公允价值模式转换为成本模式，属于会计政策变更 B. 投资性房地产由成本模式转换为公允价值模式，属于会计政策变更 C. 同一企业只能采用以一种模式对所有投资性房地产进行后续计量 D. 投资性房地产由成本模式转换为公允价值模式时，公允价值与账面价值的差额调整期初
(完整版)中级会计实务第四章投资性房地产习题与解析
第四章投资性房地产 一、单项选择题 1、A公司拥有一栋写字楼，用于本公司办公使用。2010年1月1日，A公司与B公司签订经营租赁协议，将该写字楼整体出租给B公司使用，租赁期开始日为2010年1月1日，年租金为400万元，为期3年。当日，该写字楼的账面余额为3 500万元，已计提折旧1 000万元，公允价值为1 800万元，且预计其公允价值能够持续可靠取得。2010年年底，该项投资性房地产的公允价值为2 400万元。假定A公司对投资性房地产采用公允价值模式计量，不考虑其他因素，则该项房地产业务对A公司2010年度损益的影响金额为（）万元。 A、1 000 B、－100 C、300 D、600 2、A房地产开发商于2010年1月，将作为存货的商品房转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，转换日的商品房账面余额为 10 000万元，未计提跌价准备，该项房产在转换日的公允价值为9 900万元，则转换日关于投资性房地产的说法不正确的是（）。 A、转换日确认投资性房地产 B、转换日按公允价值9900万元计量 C、转换日的公允价值小于存货的账面价值的差额100万元，计入公允价值变动损益 D、转换日的不会产生损益 3、A房地产开发公司对投资性房地产采用成本模式计量。2011年1月1日，将开发的一栋写字楼用于出租。该开发产品的账面余额为260万元，已计提存货跌价准备20万元。则转换日投资性房地产的入账价值为（）万元。 A、240 B、180 C、260 D、200 4、甲公司将一栋写字楼转换为采用成本模式计量的投资性房地产，该写字楼的账面原值为2 500万元，已计提的累计折旧为50万元，已计提固定资产减值准备150万元，转换日的公允价值为3 000万元，不考虑其他因素，则转换日投资性房地产的账面价值是（）万元。 A、3 000 B、2 300 C、2 500 D、2 450 5、A公司的投资性房地产采用公允价值计量模式。2009年4月10日，A公司将一项固定资产转换为投资性房地产。该固定资产的账面余额为210万元，已提折旧30万元，已经计提的减值准备为10万元。转换当日，该项房地产的公允价值为200万元。不考虑其他因素，则该项投资性房地产的入账价值为（）万元。 A、210 B、200 C、170 D、180 6、2011年7月1日，甲公司将一项按照成本模式进行后续计量的投资性房地产转换为固定资产。该资产在转换前的账面原价为4 000万元，已计提折旧200万元，已计提减值准备100万元，转换日的公允价值为3 850万元，假定不考虑其他因素，转换日甲公司应借记“固定资产”科目的金额为（）万元。 A、3 700 B、3 800 C、3 850 D、4 000 7、2011年6月30日，A公司的一项采用公允价值模式计量的投资性房地产租赁期届满，A公司将其收回后作为办公楼供本企业行政部门使用，该房地产2010年12月31日的公允价值为2 000万元，2011年6月30日的公允价值为1 900万元，2011年上半年的租金收入为60万元。转换日预计尚可使用年限10年，采用直线法计提折旧，无残值。不考虑其他因素，则该项房地产对A公司2011年度损益的影响金额为（）万元。 A、－95
2018初级《初级会计实务》第一章：投资性房地产的处置
2018初级《初级会计实务》第一章：投资性房地产的处置 2018年初级会计职称考试备考已经开始，虽然大家都认为今年的教材相对简单，但是，报考人数也在增加，要想在数百万考生中胜出也不是容易的事，所以，大家还是不要掉以轻心。下面中公会计小编整理了初级会计实务第一章知识点，助力大家在前期扎实基础，提高自己。 第一章资产 第八节固定资产和投资性房地产 知识点48：投资性房地产的处置 难度：C 考频说明：偶尔会在考试中出现，难度低、易掌握 内容详解： 当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，应当终止确认该项投资性房地产。
企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损时，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益(将实际收到的处置收入计入其他业务收入，所处置投资性房地产的账面价值计入其他业务成本)。 (1)采用成本模式计量 借：银行存款 贷：其他业务收入 借：其他业务成本 投资性房地产累计折旧(摊销) 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产 【例1-107】甲公司将其出租的一栋写字楼确认为投资性房地产，采用成本模式计量，租赁期届满后，甲公司将该栋写字楼出售给乙公司，合同价款为150000000 元，乙公司已用银行存款付清。出售时，该栋写字楼的成本为140000000 元，已计提折旧10000000 元，假定不考虑税费的影响。甲公司应编制如下会计分录： (1)收取处置收入： 借：银行存款150000000 贷：其他业务收入150000000 (2)结转成本： 借：其他业务成本130000000 投资性房地产累计折旧10000000 贷：投资性房地产——写字楼140000000 (2)采用公允价值模式计量
第七章 投资性房地产
1. 2、【例题·多选题】下列各项关于土地使用权会计处理的表述中，正确的有（ABCD）。 A.为建造固定资产购入的土地使用权确认为无形资产 B.房地产开发企业为开发商品房购入的土地使用权确认为存货 C.用于出租的土地使用权及其地上建筑物一并确认为投资性房地产 D.用于建造厂房的土地使用权摊销金额在厂房建造期间计入在建工程成本 E.土地使用权在地上建筑物达到预定可使用状态时与地上建筑物一并确认为固定资产 3、【例题·单选题】甲公司以1 200万元取得土地使用权并自建三栋同样设计的厂房，其中一栋作为投资性房地产用于经营租赁，三栋厂房工程已经完工，建造支出合计6 000万元租赁期开始日该投资性房地产的初始成本是（C）万元。 A.3 600 B.7 200 C.2 400 D.2 000 4、企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，满足特定条件时也可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。 5、采用成本模式进行后续计量的投资性房地产 （一）科目设置 投资性房地产 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 （二）会计处理 在成本模式下，应当按照固定资产或无形资产的有关规定，对投资性房地产进行后续计量，计提折旧或摊销；存在减值迹象的，还应当按照资产减值的有关规定进行处理。 6、【例题】2010年8月31日，华联实业股份有限公司购入写字楼，实际支付购买价款和相关税费共计2 400万元。该写字楼预计使用寿命为20年，预计净残值为零，采用直线法计提折旧。2010年9月1日，华联公司将该外购的写字楼以经营租赁方式出租给B公司使用，租赁合同约定，写字楼租赁期为5年，年租金为138万元，B公司须于每年8月31日之前预付下租赁年度的租金。华联公司对投资性房地产采用成本模式进行后续计量。2012年12月31日，写字楼出现减值迹象，经减值测试，确定其可收回金额为1 800万元。 （1）2010年8月31日，预收租金
2014第一章 资产(课后练习)
第一章 资产
一、单项选择题 1、采用权益法核算长期股权投资的情况下,被投资企业发生亏损时,投资企业应当（
A、借记“投资收益”科目 B、借记“资本公积”科目 C、借记“长期股权投资”科目 D、不作处理 【正确答案】 A 【答案解析】 本题考核长期股权投资权益法的核算。 长期股权投资采用权益法核算时,被投资单位发生亏损,投资企业应该 借记“投资收益”科目,贷记“长期股权投资”等科目。
） 。
2、关于投资性房地产的初始计量,下列说法中不正确的是（
） 。
A、采用公允价值模式或成本模式进行后续计量的外购投资性房地产,均应当按照购置成本进行初始计量 B、采用公允价值模式进行后续计量的外购投资性房地产,取得时按照公允价值进行初始计量 C、自行建造投资性房地产的成本,由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成 D、外购投资性房地产的成本,包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出 【正确答案】 B 【答案解析】 本题考核投资性房地产的初始计量。采用公允价值模式或成本模式进行后续计量的外购投资性房地产,都应 当按照购置成本进行初始计量。
3、 某企业于2012年12月31日购入一项固定资产,其原价为200 万元,预计使用年限为5年,预计 净残值为0.8万元,采用双倍余额递减法计提折旧。2013年度该项固定资产应计提的年折旧额 为（ ）万元。
A、39.84 B、66.4 C、79.68 D、80 【正确答案】 D 【答案解析】 本题考核固定资产折旧的计算。2013年度该项固定资产应计提的年折旧额=200×2÷5=80 (万元)。
4、某企业将自产的一批应税消费品(非金银首饰)用于房屋建造。该批消费品成本为1500万
CPA会计第六章 投资性房地产
第12讲-投资性房地产的特征与范围、确认和计量 第六章投资性房地产 本章考情分析 本章考试内容较多，但所占分值不多，一般为客观题，但作为基础知识经常与非货币性资产交换、债务重组、所得税及会计政策变更、差错更正等内容结合，以主观题的形式出现。本章分值一般在5分左右。 本章教材主要变化 本章内容无实质性变化。 本章基本结构框架 第一节投资性房地产的特征与范围 一、投资性房地产的定义 投资性房地产：是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。 二、投资性房地产的范围 主要包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。 （一）属于投资性房地产的项目
借：投资性房地产——写字楼12 000 000 贷：银行存款12 000 000 【补充例题】（公允价值模式） 沿用上例，假设甲企业拥有的投资性房地产符合采用公允价值计量模式的条件，采用公允价值模式进行后续计量。 【答案】 甲企业的账务处理如下： 借：投资性房地产——成本（写字楼）12 000 000 贷：银行存款 12 000 000 【例6-1】（成本模式的后续支出） 20×8年3月，甲企业与乙企业的一项厂房经营租赁合同即将到期。该厂房按照成本模式进行后续计量，原价为2 000万元，已计提折旧600万元。为了提高厂房的租金收入，甲企业决定在租赁期满后对厂房进行改扩建，并与丙企业签订了经营租赁合同，约定自改扩建完工时将厂房出租给丙企业。3月15日，与乙企业的租赁合同到期，厂房随即进入改扩建工程。12月10日，厂房改扩建工程完工，共发生支出150万元，即日按照租赁合同出租给丙企业。假设甲企业采用成本计量模式。不考虑相关税费。 甲企业的账务处理如下： （1）20×8年3月15日，投资性房地产转入改扩建工程： 借：投资性房地产——厂房（在建）14 000 000 投资性房地产累计折旧（摊销） 6 000 000 贷：投资性房地产——厂房20 000 000 （2）20×8年3月15日～12月10日： 借：投资性房地产——厂房（在建） 1 500 000 贷：银行存款等 1 500 000 （3）20×8年12月10日，改扩建工程完工： 借：投资性房地产——厂房15 500 000 贷：投资性房地产——厂房（在建）15 500 000 【例6-2】（公允价值模式的后续支出） 20×8年3月，甲企业与乙企业的一项厂房经营租赁合同即将到期。为了提高厂房的租金收入，甲企业决定在租赁期满后对厂房进行改扩建，并与丙企业签订了经营租赁合同，约定自改扩建完工时将厂房出租给丙企业。3月15日，与乙企业的租赁合同到期，厂房即进入改扩建工程。11月10日，厂房改扩建工程完工，共发生支出150万元，即日按照租赁合同出租给丙企业。3月15日，厂房账面余额为1 200万元，其中成本1 000万元，累计公允价值变动200万元（借方）。假设甲企业采用公允价值计量模式。不考虑相关税费。
第7章习题投资性房地产(答案完整版)讲课稿
投资性房地产： 一、单项选择 1.下列项目属于投资性房地产定义的内容有（）。 A.企业将闲置的房屋等出租 B.为了获得利益而出租资产 C.出租的资产能够单独计量和出售 D.为赚取租金或资本增值而出租 【答案】CD 投资性房地产是指公司为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。作为公司的投资性房地产，应当能够单独计量和出售 2.下列项目中，不属于投资性房地产的是（）。 A.以经营租赁方式租入的建筑物再转租给其他单位 B.经营出租的土地使用权 C.经营出租的建筑物 D.持有并准备增值后转让的土地使用权 【答案】：A 对于以经营租赁方式租入土地使用权再转租给其他单位的，不能确认为投资性房地产 3.2009年12月1日，甲公司购入一幢写字楼并于购买当日出租给乙公司，甲公司购买写字楼所取得的发票上注明的价款为1500万元，全部款项尚未支付。购入该项资产时发生的契税为50万元也并以银行存款支付。甲企业该项投资性房地产的入账金额是（）。 A.1550万元 B.1500万元 C.1450万元 D.50万元 【答案】：A 按照成本模式进行初始计量的投资性房地产，其成本是指取得投资性房地产的实际成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出 4.下列有关投资性房地产的会计处理中，说法不正确的有（）。 A.采用公允价值模式计量的投资性房地产不提取折旧 B.公允价值模式计量的投资性房地产转为成本模式时应作为会计政策变更 C.采用成本模式计量的土地使用权，期末应当进行摊销 D.存货转换为以公允价值模式计量的投资性房地产，应当按照转换日的公允价值计量 【答案】：B 对于已采用公允价值模式计量的投资性房地产的企业，不得从公允价值模式转为成本模式 5.自用房地产或存货转换为以公允价值模式计量的投资性房地产，处置该项投资性房地产时原计入所有者权益的部分应当转入的科目是（）。 A.营业外收入 B.投资收益 C.利润分配 D.其他业务收入 【答案】：D
第八章投资性房地产教程文件
第八章投资性房地产 【学习目标】 1．了解投资性房地产的概念及范围。 2．掌握投资性房地产的初始计量、后续计量方法。 3．掌握投资性房地产的转换和处置的会计处理。 【技能要求】 1．能正确区分企业的投资性房地产与非投资性房地产。 2．对企业的投资性房地产能够熟练地进行会计处理。 投资性房地产到底是利润魔方还是水中之月 在新的会计准则中，投资性房地产无疑是最受投资者瞩目的一项，因为在国内房地产市场大幅度上升的背景下，拥有投资性房地产就意味着拥有了大宝藏。一旦公司按公允价值计量投资性房地产，公司的业绩很可能出现爆发性增长。但并不是所有的房地产都属于投资性房地产，也不是所有的公司都会采用公允价值计量投资性房地产。那么，投资者该怎样看待投资性房地产呢？ 20xx年可谓是房地产的多事之秋，调控“紧箍咒”一声紧似一声。然而，与此截然不同的是，在股市中，尤其是下半年的股市中，房地产股却与银行股并驾齐驱，成为行情的主角。年关将近，房地产股更是一马当先，甚至连续飙升。关于房地产股未来猜想的种种利好充斥市场，其中，20xx年新会计准则即将启用的背景下的“资产重估升值”概念，似乎成为房地产股强悍的首要理由。 然而，新会计准则是否真的让所有的房地产股一夜“暴富”？市场对新会计准则是否存在误读？新会计准则又将对哪些房地产上市公司或拥有房地产的上市公司产生实质性利好？ （资料来源：20xx年xx月《理财周刊》） 以上是有关投资性房地产对企业的影响。本章我们将介绍新会计准则中关于投资性房地产的有关内容。
第一节投资性房地产的确认与初始计量 一、投资性房地产概述 投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应该能够单独计量和出售。 （一）投资性房地产的范围 根据投资性房地产准则的规定，投资性房地产主要包括以下范围。 1．已出租的土地使用权 已出租的土地使用权是指企业通过出让或转让方式取得的，并以经营租赁方式出租的土地使用权。对于以经营租赁方式租入土地使用权再转租给其他单位的，不能确认为投资性房地产。 2．持有并准备增值后转让的土地使用权 持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。但是按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。 根据xx99年国土资源部发布的《闲置土地处理办法》的规定，土地使用者依法取得土地使用权后，应当按照国有土地有偿使用合同或建设用地批准规定的期限动工开发建设，未经原批准用地的人民政府同意，超过规定的期限未动工开发建设的建设用地属于闲置土地。 3．已出租的建筑物 已出租的建筑物是指企业拥有产权的、以经营租赁方式出租的建筑物，包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物。 在判断已出租的建筑物是否属于投资性房地产时，应同时符合以下条件。 (1)用于出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物。企业以经营租赁方式租入再转租的建筑物不属于投资性房地产。 (2)已出租的建筑物是拥有建筑物产权的企业已经与其他方签订了租赁协议，约定以经营租赁方式出租的建筑物。 (3)企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，应当将该建筑物确认为投资性房地产。 （二）不属于投资性房地产的项目 1．自用房地产 自用房地产是指为生产商品、提供服务或者经营管理而持有的房地产。例如，企业拥有产权并作为生产经营用的厂房和自用的办公楼，企业自行经营的宾馆酒楼，企业自用的土地使用权等均是自用房地产。 自用房地产的特点是持有房地产的目的是为企业生产经营提供服务，其价值随着房地产的使用逐渐转移到企业的产品或服务中去，随着收入的实现，其价值也得到了补偿。 2．作为存货的房地产 作为存货的房地产通常是指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。这些房地产是房地产开发企业的销售的商品，构成了房地产开发企业的主营业务收入和主营业务成本，不是投资性房地产。 某项房地产，部分用于自用或作为存货出售，部分用于出租或资本增值，如果这些不同用途的部分能够单独计量和出售的，应当分别确认为固定资产（无形资产、存货）和投资性房地产；如果这些不同用途的部分不能单独计量和出售，则全部确认为固定资产或无形资产。