转让土地的土地增值税如何计算 (2)共5页文档

转让土地的土地增值税如何计算

【问题】

我公司向另一房地产公司购买了一块位于城市市区的土地，拟开发为商业地产，并对土地上的建筑物进行了拆除及土地的平整，并委托中介机构进行了规划方案设计、勘查设计等，已支付的部份设计费计入了开发成本，同时因项目进行招商发生了部份费用直接计入了管理费用。后因其他原因，我公司将尚未开工的该地块进行了转让，请问：该转让行为的土地增值税是否可以按开发成本的20%加计扣除，期间费用及利息可否按比例扣除？若认定为直接转让土地，根据相关规定只能扣除取得土地支付的地价款及交纳转让环节的税费。那么我公司已发生的开发成本（规划方案设计、勘查设计、景观绿化养护支出）及相关费用如何扣除？

【解答】

根据《国家税务总局关于印发〈土地增值税宣传提纲〉的通知》（国税函发[1995]110号）文件第六条二款规定：“对取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，和开发土地所需成本再加计开发成本的20%以及在转让环节缴纳的税金。这样规定，是鼓励投资者将更多的资金投向房地产开发。”

因此你公司将生地变为熟地的开发过程中，对开发成本可以加计20%扣除，但期间费用及利息不得扣除。

如你公司实质上属于未进行开发即转让的，则根据第六条一款规定：“对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。这样规定，其目的主要是抑制“炒”买“炒”卖地皮的行为。”

则相应的相关费用在计算土地增值额时不得作为扣除项目。

土地竞拍时支付的佣金可否作为土地增值税扣除项目

【问题】

《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号）有各类附表作为附件。有部分地方税务局的工作人员解释说，在进行土地增值税清算时，能否作为扣除项目，应以上述附表中列举的项目为准。那么，在参加土地竞拍时支付的佣金以及工程工程部门发生的差旅费又是否可以作为土地增值税的扣除项目呢？

【解答】

根据《土地增值税暂行条例实施细则》第七条一款规定：“取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。”佣金是支付给中介机构而不是支付给土地出让方或转让方的，因此不应当作为取得土地使用权所支付的金额，但可以计入管理费用计算比例扣除。

第二款规定：“开发间接费用是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。”因此工程部门发生的办公费-差旅费可以作为土地增值税的扣除项目。

国有划拨地对外有偿转让时是否先交纳土地出让金

【问题】

国有划拨地对外有偿转让时是否应该先交纳土地出让金？另外，计算土地增值税时是否可以将交纳的土地出让金在取得的收入中扣除来计算增值额？

【解答】

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第六条计算增值额的扣除项目：（一）取得土地使用权所支付的金额；

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一法规缴纳的有关费用。

因此，转让国有划拨用地补缴的土地出让金属于取得土地使用权所支付的金额，计算土地增值税时允许扣除。

个人将土地归还政府取得的收入是否需缴土地增值税

【问题】

个人将土地归还政府取得的收入，是否需要缴纳土地增值税？

【解答】

根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，转让国有土地使用权属于土地增值税的征税对象，而个人将土地使用权归还政府的行为属于转让土地使用权行为，按照规定应缴纳土地增值税。但因城市实施规划、国家建设的需要，而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权，或是由纳税人自行转让原房地产的，则免征土地增值税。

个人将土地归还政府取得收入是否缴土地增值税

个人将土地归还政府，取得的收入是否缴纳土地增值税？

根据《土地增值税暂行条例》、《土地增值税暂行条例实施细则》规定，土地增值税的征税对象范围包括转让国有土地使用权，个人将土地使用权归还政府的行为属于转让土地使用权，按照规定应当缴纳土地增值税。但因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权，或是由纳税人自行转让原房地产的，免征土地增值税。

缴纳土地增值税能否在各年度平均调整

【问题】

2019年企业在土地增值税结算时补缴了较大金额的税款，估计以后年度没有利润可以弥补，能否追溯调整到整个开发项目各年度？

【解答】

企业正常经营年度“以前年度按固定比例预缴，今年结算时补缴的土地增值税”如果在补交年度的应纳税所得额中不足扣除的，应按照企业亏损处理，不得追溯调整以前年度应纳税所得额。

特殊规定：房地产开发企业按规定对开发项目进行土地增值税清算后，在向税务机关申请办理注销税务登记时，如注销当年汇算清缴出现亏损，可按照《国家税务总局关于房地产开发企业注销前有关企业所得税处理问题的公告》（2019年第29号）规定的方法计算出其在注销前项目开发各年度多缴的企业所得税税款，并申请退税在所属年度扣除。

装饰成本可否享受土地增值税加计扣除

【问题】

现有一家房地产公司开发沿街两层商铺14000平方米，每平方米销售价格6000元，现为提高沿街商铺商业价值，房地产公司于购房客户达成协议，由房地产公司代为沿街商铺统一装饰，收取购房户装饰款5000万元，实际发生装饰成本4300万元，收入5000万元应计缴土地增值税，请问，装饰成本4300万元可否享受土地增值税加计扣除？

【解答】

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第五条纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第五条条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。因此，房地产公司销售房屋建筑物所收取的有关经济利益均要缴纳土地增值税。装饰成本属于开发成本一部分，可以按规定加计扣除。

土地增值税清算后补缴税是否加收滞纳金

【问题】

土地增值税清算后应补缴的土地增值税如何加收滞纳金？

【解答】

纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。

土地使用权被分立后是否缴纳土地增值税

【问题】

拥有土地使用权的外商投资企业分立成两家股权比例相同的企业，其中分立中涉及土地使用权的分立，请问土地增值税是否需要计算缴纳？（分立过程由于股比前后没有变化，因此没有对价支付情况）无论是否需要缴纳，有无相应的文件支持？

【解答】

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及附刏物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第二条规定，条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。

第五条规定，条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。