住建部门：没列入拆迁计划的才改造!

住建部门：没列入拆迁计划的才改造！

在实践中，会有很多人会把拆迁和改造混为一体，认为改造就是拆迁，拆迁就是改造。

近日就有相关媒体报道，位于百丈东路上一家本地大型中介门店的业务员谈下一套50几平方米的老小区二手房，就在约房东准备和客户签合同的时候，房东却要求加价15万元，相当于每平方米涨了3000元！

这笔买卖也就此告吹，此房东给出的理由是——老小区要大规模改造了，要变拆迁房了。

那么老旧小区改造就等同于拆迁吗？

据当地住建部门相关负责人明确表示：老旧小区改造不是拆迁，而是通过改造，提升老旧小区的居住环境、补齐配套设施短板、完善管理和服务。同时该负责人还表示，这150个老旧小区将优先从“国有土地上2000年前建成交付且未列入棚改计划、征收计划的老旧小区和可维修加固使用的楼房”范围中选择，条件成熟一批，改造一批。这显然，恰恰是没有被列入拆迁计划的老旧小区，才会被改造。

此时相信会有很多人产生疑惑：那么我们在实际生活中所遇到的棚户区改造与普通的拆迁会有区别吗？

一直以来，棚户区改造、城中村改造项目和征地拆迁项目都备受大家的关注。而实施棚户区改造的根本目的是改善老百姓居住的条件，完善当地城市功能以及改善城市环境等。也就是说棚户区改造的主要对象按照《住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、财政部、农业部、国家林业局、国务院侨务办公室、中华全国总工会关于加快推进棚户区（危旧房）改造的通知》（建保〔2012〕190号）第二条规定，是指城市规划区范围内，简易结构房屋较多、建筑密度较大，使用年限久，房屋质量差，建筑安全隐患多，使用功能不完善，配套设施不健全的区域；危旧房改造具体范围由市县人民政府结合当地实际情况确定。

但是，棚户区改造、城中村改造并不是法律上的概念，相关政策、规定，多见于国务院、各部委以及地方各级政府的规范性文件。而房屋拆迁是棚户区改造、城中村改造时的一种方案，也就是说，棚户区改造和城中村改造只是拆迁缘由中的一个，拆迁与棚户区改造、城中村改造之间更多的是包含与被包含的关系。

而且从理论上来说，棚户区改造、城中村改造还存在不需要启动征收、拆迁的情况。不过这个还有一个很重要的前提条件就是全体居民自愿，且不能涉及各种强制。

由此可见，棚户区改造与普通的房屋拆迁是两种不同的名词，我们所遇到的棚户区改造多则是一个政策，而房屋拆迁是一种制度。可是实践中，棚户区改造与城中村改造几乎都伴随着征收拆迁。

但无论是棚户区改造还是城中村改造相关部门都应当要依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《中华人民共和国土地管理法》中的规定实施。征收土地的，依照法定程序批准后，必须由县级以上人民政府进行实施。

棚户区改造补偿标准

棚户区改造补偿方式一般有两种，一种是实物安置。实物安置指的是产权调换，产权置换的最低标准是拆一还一，也就是说，拆一平补一平。且产权置换实行原地安置和异地安置相结合，一般情况下是优先考虑就近安置，需要异地安置的，则要充分考虑到居民的就业、就医、就学等需要。

另一种是货币补偿：根据法律所规定的，给予被征收人的补偿应当包括被征收房屋的价值，停产停业的费用以及安置补助费和奖励费等。另外根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第19条规定，对被征收房屋价值的补偿不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产市场价格。

且在《国务院办公厅关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知》中明确规定，征地涉及拆迁农民住房的，必须先安置后拆迁，妥善解决好被征地农户的居住问题。

而棚户区集体土地上房屋拆迁补偿标准

根据《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第12条第2款规定：征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿的，补偿安置时房屋所在的区域已经纳入城市规划区的，那么土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的，人民法院一般应当支持，但应当扣除已经取得的土地补偿费。

也就是说，如果所征收的集体土地上房屋已经被纳入到城市规划区内，那么拆迁补偿可以参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的规定进行补偿。

最后，凯诺律师提醒大家，棚户区改造是一项重大的民生工程，更关系到被征收人的合法权益，如果在棚改过程中或是其他项目征收拆迁中员到补偿不合理、程序违法等，一定要及时的咨询专业律师，以免错过维权的时机。文章来源于凯诺拆迁律师团