物业费用成本测算

物业管理费用

管理费用分析

1、经济来源

定期收取的物业管理服务费

住宅维修基金

以业养业，多种经营收入

集团给予的支持

政府给予的政策扶持

2、主要支出

管理服务人员的工资和按规定提取的福利费

公共设施、设备正常运行、维修及保养费

绿化管理费

清洁卫生费

保安费

办公费

固定资产折旧费

法定税费

物业保险费

维修基金范围应支出费用

3、如何盈利

综上所属，如何合理使用物业管理费和拓展新的物业管理项目，达到开源

节流，最终实现盈利，需要珠光物业认真考虑。

（1））开源部份

以业养业，多种经营：本着“取之小区、用于小区”的原则，严格按照物

价部门审批收费标准收取物业管理费。广泛开展各种便民有偿服务，如房

屋装修、水电维修、代定报刊等服务内容。同时，开办超市、托儿所、幼

儿园、活动中心、酒吧等多种经营场所，最终走上以业养业的良性循环。

扩大经营规模，降低管理成本：在现代社会中，物业管理将发展成为一种

有效提高居民生活质量的最佳选择，作为房地产业的组成部分，物业管理

也是必不可少的配套行业，随着房地产业的逐步发展，物业管理的市场会

越来越大，产值也会越来越高。在这种形势下，珠光物业必须努力提高服

务质量，参与市场竞争，不断扩大经营规模，增加新的物业管理项目，降

低企业负担，壮大实力，最终成为一个规范化、规模化、信息化、专业化

的现代化物业管理公司，在成都，乃至全国创出自己所特有的企业品牌。（2））节流部份

强化内部管理，提高工作效率：通过健全内部管理机制，不断完善服务功

能，提高管理水平等有效手段和措施，以期降低企业成本，减低业主负担。

每一位员工必须具备高度责任感和很高的工作效率，能够快速、高效、高

质量的完成自己的工作。

节约能源：能源约占管理开支20%以上，因此在节减管理开支中，节能是

一种有效的方法。珠光物业在服务过程中将凭借以往的管理经验，安排成

立专题研究小组，并按照实际情况制定预算，尽量节省管理开支。

人员精简：按“*** 项目”设备及环境制定节约方案，并充分利用“*** 项目”的智能化系统，使人防和技防有机结合。利用专业系统的培训工作提

升员工知识水平，加强工作质量和效率，强调一岗多能、一岗多专，以达

到精简架构的目的。

长远设备维修计划：编制并实施预防性维修计划减低设备的突发性毁坏，以便减轻维修费用的开支。

提升设备系统功率：保持系统在其最高运行功率，以减低运作费用及延长设备使用期。

二、维修基金

维修基金是指用于“*** 项目”共用部位、共用设施设备的购置、更新与大、中修基金。这些费用一旦需要支出，数额巨大，单靠日常管理收费无法负

担，因此，有必要以基金的形式事先提取。

1、维修基金的收取

建设部、财政部（1998）213 号文《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第五条规定：商品房在销售时，购房者与销售单位应当签订有

关维修基金缴交约定。购房者应当按购房款2-3%比例向售房单位缴交维修基金。售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销

售收入。

2、维修基金的使用与管理

维修基金必须专款专用，只能用于物业共用部位和共用设施设备的购置、

更新与大、中修。维修基金归全体业主所有，经业主委员会批准，委托物

业管理公司实际操作使用。维修基金收缴后，应专户存入指定银行，在需

要使用时，由物业管理公司提出使用计划和预算，报业主委员会批准，在

使用过程中，接受业主委员会的监督检查。

维修基金突出特点，就是数额巨大并可以持续使用，因此应在保证安全基

础上，争取产生最大增值收益，如购买国库券、债券等，产生的利息及收

益一方面用于物业的更新维修，一方面也可弥补日常管理费不足。

三、*** 项目物管效益预测

单位：人民币（元/ 月）序入伙第1 年入伙第2 年

项目

号前半年后半年前半年后半年

总额929477 1035423 1119167 1212240

1 经营收入

均摊 2.58188 2.87618 3.1088 3.36733

总额

2 管理成本

均摊

总额

3 盈亏

均摊

四、*** 项目物管经营收入核算

1、物管收入核算总表

单位：人民币（元/ 月）序号项目入伙第1 年入伙第2 年

均摊至每平方米为

2.58188

2.87618

3.10880

3.36733

前半年

后半年 前半年 后半年 1 物管费 790978 847476 903974 960473 2 停车场 127639 159548 191458 223368 3 游泳池收入 无 6004 无 6004 4

网球场收入 231

1137

1477

1137

5

便民服务用

9629

19258

19258

19258

车

6

其它特约服

1000

2000

3000

2000

务

合

计

929477 1035423 1119167 1212240

2、 物管收入核算明细

（1） ）物业管理服务费

物业管理费：建筑面积×收费标准×己入住率×收缴率

空房物管费：建筑面积×收费标准×未入住率×收缴率×

50%

建筑面积：住宅 360000 ㎡ 收费标准：住宅 3.5 元/ 月/ ㎡

入住率：第一年前半年 40%、后半年 50%入住率

第二年前半年 60%、后半年 70%入住率收缴率： 95%

空置房：按收费标准的50%比例收取。

单位：人民币（元/ 月）

序号项目

入伙第

前半年1 年

后半年

入伙第

前半年

2 年

后半年

1、住宅478800 598500 718200 837900

2、住宅空房359100 299250 239400 179550

小计837900 897750 957600 1017450

税收5.6% 46922 50274 53626 56977

合计790978 847476 903974 960473

（2））停车场经营

汽车停车位：2000个

车辆拥有率：80%

固定停放率：80%

收费标准：300 元/ 月/ 辆，另前3 月为装修期，车位空置

停车场现有 2 种方式：

第1 种为住户租赁，物业按相应标准收取场地使用费。

计算方式：总户数×入住率×车辆拥有率×固定停放率×收费标准（300 元/ 月）第2 种为临时停放，其标准按物价局统一标准执行。

计算方式：总户数×入住率×临停率（10%）×收费标准（150元/ 月）

单位：人民币（元/ 月）序号项目入伙第1 年入伙第2 年

前半年后半年前半年后半年

1 固定停车138240 172800 207360 241920

2 住户临停8640 10800 12960 15120

收入小计146880 183600 220320 257040

3 税收5.6% 8225 10282 12338 14394

4 保险5% 7344 9180 11016 12852

5

成本支出

3672 4590 5508 6426

2.5%

支出小计19241 24052 28862 33672 合计127639 159548 191458 223368

（3））游泳池经营收入

月票：100 元/ 月，次票：5 元/ 次

第一年按按入住率比例的10%计算每月月票收入，每年旺季为 5 月。

第二年按按入住率比例的20%计算每月月票收入，每年旺季为 5 月。

序号项目

单位：人民币（元/ 月）入伙第1 年入伙第2 年

前半年后半年前半年后半年

1、月票无4389 无12289

2、次票无9000 无24000

收入小计无13389 无36289

3、税收5.6%

4、电耗无-750 无-2032

30×30×5×0.63=-2835

5、人力成本600× 3=-1800

6、其它-2000

支出小计无-7385 无-8667

合计无6004 无27622

（4））网球场经营收入

20 元/ 小时，每天按 3 小时计算，每半年递增20% (前2 月不计收入)

单位：人民币(元/ 月)

序号项目

入伙第1 年入伙第2 年前半年后半年前半年后半年

1、收入1200 2160 2520 2880

2、税收-67 -121 -141 -161

3、电耗16×1×30× 0.63=-302

4、人力成本600×1=-600

合计231 1137 1477 1817

（5））便民服务用车收

入大客车：

收费标准：3 元/ 单边

客源：业主、商业项目、物业工作人员、散客等

营业时间：6：30-21：30，每2 小时往返一次，每天8 次

头3 月不计收入，以每车20 人/ 次计算

车费收入为：3×8×20×30=14400元/ 月（前三月无）

税收支出为：14400×5.6%=806元/ 月

利润为：13594元/ 月（前三月无）

观光车：

车费收入为：1 元×5 人×10 次×4 辆×30 天=6000 元/ 月（前三月无）

税收支出为：6000×5.6%=336 元/ 月

序号 项 目 金额 均摊物业费（元 / 平方米） 比例 行政管理费：前 7 项之和8%计提

合

计

29179 393912

0.19604

2.6465

7.4% 100%

物管成本核算明细

单位：人民币（元 / 月）

利润为： 5664 元/ 月（前三月无） 两项合计： 19258元/ 月（前三月无）

（6） ）篮球场、足球场

暂不考虑收费，最终根据实际情况另行测算五、 *** 项目物管成本支出核算 1、 核算总表

单位：人民币 (元/ 月)

1、 管理、服务人员工资及福利费 282512 1.89806 71.7%

2、 公共设施设备运行维修保养费 43643 0.29322 11%

3、 绿化养护、管理费 6500 0.04367 1.7%

4、 清洁卫生费 8818 0.05924 2.2%

5、 保安费 3040 0.02042 0.8%

6、 办公费 17140 0.11516 4.4%

7、 社区文化建设费

3080

0.02069 0.8%

小 计

364733

2、

序号 项目

计算公式

合计 一、 工资和福利费 （一）至（五）和

282512 （一） 管理、服务人员工资 1-5 之和 179150 1、

总务部

共 6 人

17800 （ 1） 经理

6800×1 6800 （ 2） 总务主管兼行政专员

3000×1

3000 （ 3） 品控兼采购、生活兼保管 2500×2

5000

（4）司机1500×2 3000 2、客户服务中心共6 人12500 （1）主管兼区房管员3000×1 3000 （2）区房管员、会计兼档案、2500×3

7500 出纳兼收银

（3）客户协调兼接待1000×22000

3、工程部共12 人17400 （1）总工程师4000×14000 （2）主管兼工程监理3000×13000 （3）组团、维修、万能工1000×1010000 （4）兼职领班津贴200× 2400

4、保安部共89 人85450 （1）经理助理4000×14000 （2）保安队长3000×13000 （3）保安副队长1800×23600 （4）保安干事1200×44800 （5）保安850× 8168850 （6）兼职领班津贴200× 61200

5、环境部共65 人46000 （1）经理助理4000×14000 （1）保洁、绿化主管3000×26000 （3）保洁550× 4826400 （4）绿化600× 148400 （5）兼职领班津贴200× 61200 （二）按规定提取福利费1-3 之和31351

1、福利基金179150×14%25081

2、工会经费179150×2%3583

3、教育经费179150×1.5%2687 （三）劳动保险费1-4 之和24663

1、养老保险、502×17.6%×17815727

2、医疗保险502×7%×1786255

3、失业保险502×2%×1781787

4、工伤保险502×1%×178894 （四）工作餐费1-2 之和30570

1、保安250× 8922250

2、保安中夜餐 1.5×30×89÷3×22670

3、管理、工程值班250×10+1.5×30×102950

4、其它150× 182700 （五）加班费1-3 之和16778

1、职工日常补贴20×4×16813440

2、保安节日加班30×10/12×892225

3、其余人员节日加班30×10/12×89/21113

二、设施设备运行维保费（一）至（七）和43643 （一）照明系统维保费1-16 之和15635

1、庭院灯照明电费46×5×30×0.63+46×6×

6173 30×35%×0.63

2、景观灯光彩灯照明电费68×5×30×0.63 6426

3、高杆照明电费 3.2×11×30×0.63 665

4、楼道白炽灯照明电费22×53×0.04×1×30×

881 0.63

5、节日社区活动灯光电费40×3×20×0.63÷12126

6、楼道白炽灯更换1166×2×1÷12194

7、楼道声光控更换1166×5%×15÷1273

8、草坪灯更换200×40%×10÷1267

9、庭院灯更换200×40%×45÷12300

10、镇流器更换200×10%×150÷12250

11、启动器更换200×40%×12÷1280

12、

13、其它灯具更换

网球场专用灯照明电费在经营中独立核算

400

14、篮球场专用灯照明电费方案未出无法测算

（二）供配电系统维保费1-3 之和967

1、变压器年检费7×800÷12467

2、变压器维保费2000÷12167

3、低压配电柜、箱维修费4000÷12333 （三）防盗、监控系统维保费1-8 之和2770

1、单元对讲运行电费208×0.005×24×30×0.63472

2、监控设备运行电费3×24×30×0.631361

3、档车系统运行电费2×2×3×30×0.63227

4、监控设备维护费5000÷12417

5、室内安全系统维护费500÷ 1242

6、单元对讲系统维护费2000÷12167

7、档车系统维护费500÷ 1242

8、背景音乐系统维护费500÷ 1242 （四）消防系统维保费1-3 之和449

1、消火栓维保费99×2198

2、灭火器更换(4×53+2×20)×20%×40

÷12

168

3、水带修补1000×10%×10÷1283 （五）供排水系统维保费1-12 之和21822

1、循环水泵运行电费13×2.6×4×30×0.632555

2、喷泉泵运行电费4×2×4×30×0.63605

3、补水井泵运行电费2×5×1×30×0.63189

4、喷灌泵运行电费2×3×2×30×0.63227

5、污水处理设备运行电费80×40%×12×30×0.637258

6、给水设备运行电费120×30%×12×30×0.638165

7、8、室外游泳池运行电费

污水处理系统药料费

在经营中独立核算

8×30240

9、给水处理药料费75×302250

10、水泵维保费50×2100

11、阀门更换150×5%×80÷1250

12、管道维护费1000÷1283

13、水箱年检费600×2÷12100 （六）木作1000 （七）土建及其它1000

三、绿化养护、管理费1-4 之和6500

1、肥料、农药购置费2000 2000

2、景观费2000 2000

3、油耗、修理费2000 2000

4、其它500 500

四、清洁卫生费1-4 之和8818

1、物料费60×523120

2、化粪池清掏费10 元/ 户/ 年×924770

3、卫生防疫消杀 4 元/ 户/ 年×924308

4、垃圾外运费 5 元/ 户/ 月×9244620

五、保安费1-3 之和3040

1、公安资料会务费500

2、保安管理费80/2 ×89/21780

3、保安物耗20×38760

六、办公费1-23 之和17140

1、24 小时紧急求助电话50×150

2、客户服务电话50×150

3、客户中心工作电话500× 21000

4、经理办公室电话300× 1300

5、助理办公室电话200× 2400

6、总工办电话150× 1150

7、总务部电话300× 1300

8、工程部电话150× 1150

9、保安部电话150× 1150

10、环境部电话150× 1150

11、管理部手机300×1+200×3+100×61500

12、车辆油费300×1+200×3+21403040

13、车辆养路费105× 4+8401260

14、车辆保险350× 4+12002600

15、维修费750× 1750

16、交通费90×201800

17、低值易耗费5×178890

18、电瓶观光车200× 4800

19、传真300× 1300 21、办公设备维护费500 500

22、

23、检查评比政府协调费用

管理用房、生活用房

1000

免费提供

1000

七、社区文明建设费1-3 之和3480

1、书报费200 元/ 月200

2、广告宣传及杂费200 元/ 月200

3、社区文化费40×924÷123080

六、*** 项目物业管理补贴

由于*** 项目距市区相对偏远，加之沿途修路以及大多数业主购房系投资行

为等具体情况，因此前期业主入住率相对较低，加之业主对物业管理有一

定认识和了解的过程，物业整体状态尚不稳定，各种费用支出较多，物业

管理不可避免的在一定时期内会存在亏损。单靠收取物业管理费不能维持

公司的正常运作和对*** 项目的物业管理，因此，集团应该按照如下标准补贴物业公司亏损。

单位：人民币（元/ 月）

补贴金额小计

补贴时间备注

元/ 月/ ㎡元/ 月（元/6 月）

前6 月

1.3226 196853 1181118 两年物业

第1 年

后6 月 1.2058 179477 1076862 补贴均摊

前6 月 1.1089 165054 990324 为1.11 元/ 第2 年

后6 月0.7861 117005 702030 ㎡全部补贴合计3950334（即分摊至每平方米为26.5403元）

七、*** 项目物管开办费和品牌支持提成费

根据*** 项目实际情况，集团应考虑合理的物业开办费和品牌支持费，开办成初步估算为69.9536万人民币，即分摊至每平方米为 4.7 元。品牌支持费根据集团发展给予物业品牌支持费用按照销售总额的5%给予物业公司提成。

1、开办费总表

单位：人民币（元/ 月）序号项目金额

1、服装187204

2、行政开办费用188082

3、保洁开办费用43350

4、绿化开办费用25260

5、工程开办费用36020

6、保安开办费用99440

7、客户服务中心开办费用120180

8、食堂开办费用已在前期申报并已投入使用

合计699536

2、开办费明细表

单位：人民币（元/ 月）

序号一、

项目

服装开办费

计算公式合计

详见附件《服装配置明细表》187204

1、工程技术人员10 人×560 元5600

2、安全保卫人员86 人×1664元-33 人×180 元137164

3、保洁绿化人员62 人×620 元38440

4、客户服务人员 6 人×1000元6000

5、其它人员服装自备

二、行政开办费用188082

1、办公室装修由开发商按照物业要求装修，并承担装修费用，另支付1 万元供物业用作办公室软装修(公司口号、徽记、形象墙等)

2、大班台 1 台×1500元1500

3、中班台 3 台×800 元2400

4、大（中）班椅 4 把×250 元1000

5、屏风式办公桌14 张×500 元7000

6、职员椅28 把×150 元4200

7、会客沙发 3 套×1200元3600

8、空调/ 分体式7 台×3000元21000

9、电话（开户）9 部×158 元1422

10、电话话机9 部×200 元1800

11、卡钟 1 台×2000元2000

12、留言板 2 张×200 元400

13、员工更衣柜33 组（现有7 组）×580元15080

14、钢架床99 架（现有18 架）×180 元14580

15、电风扇30 台（现有12 台）×100 元1800

16、取暖器30 台（现有3 台）×100元2700

17、双门木质文件柜16 组×350 元5600

18、电脑8 台（现有1 台）×6000元42000

19、打印机 1 台×3000元3000

20、物业管理软件 1 套×25000元25000

21、对讲机 5 部×1560元7800

22、热水器洗漱工具 2 套×5000元10000

23、电视等 2 套（现有1 套）3000元3000

24、货架8 组×150 元1200

三、保洁开办费用43350

1、高压水枪 2 台×3000元6000

2、垃圾清运车 4 辆×1200元4800

3、吸尘器 1 台×800 元800

4、尘推50 套×60 元3000

5、玻璃套装工具10 套×300 元3000

6、人字梯（2m） 5 把×200 元1000

7、人字梯（3m） 5 把×300 元1500

8、手钳10 把×15 元150

9、脚踩垃圾桶50 个×50 元2500

10、给皂器20 个×130 元2600

11、平板车 4 辆×300 元1200

12、对讲机10 部×1560元15600

13、自行车 3 辆×400 元1200

四、绿化开办费用25260

1、燃油打草机 2 台×2000元4000

2、剪草机 2 台×5000元10000

3、绿离机 2 台×1500元3000

4、汽油机喷雾器 4 台×150 元600

5、高枝剪 4 把×150 元600

6、手锯 4 把×200 元800

7、条剪 4 把×100 元400

8、三轮车 2 辆×500 元1000

9、斗车 4 辆×200 元800

10、人字梯（2m） 4 把×200 元800

11、咬钳 4 把×15 元60

12、枝剪 4 把×100 元400

13、浇水水管 4 套×500 元2000

14、铁耙 4 把×50 元200

15、潜水泵 2 台×300 元600 五工程开办费用36020

1、电钻 2 台×500 元1000

2、管钳 4 把×80 元320

3、万用表 4 只×200 元800

4、疏通机 2 台×600 元1200

5、电锤 2 把×1600元3200

6、插话机 2 只×100 元200

7、活动扳手 4 把×60 元240

8、电焊机 1 台×1500元1500

9、套筒扳手 1 套×300 元300

10、梅花扳手 1 套×300 元300

11、台钳 1 台×200 元200

12、PPR热融机 1 台×300 元300

13、切割机 1 台×400 元400

14、人字梯（2.5m） 2 把×200 元400

15、人字梯(1.5m) 2 把×150 元300

16、工具柜 4 套×800 元3200

17、维修工具及材料8 套×300 元2400

18、对讲机10 部×1560元15600

19、橡皮线(200m) 2 圈×480 元960 元

20、自行车8 辆×400 元3200 六保安开办费用99440

1、警棍32 根×50 元1600

2、充电手电筒32 把×50 元1600

3、应急灯32 台×150 元4800

4、物品柜10 套×600 元6000

5、电风扇32 台×100 元3200

6、取暖器32 台×100 元3200

7、台灯32 台×50 元1600

8、巡逻自行车10 辆×400 元4000

9、保安常用器械10 套×500 元5000

10、对讲机（手持）49 部（现有10 部）×1560元60840

11、对讲机（座式） 2 部×3800元7600 七客户服务中心开办费用120180

1、空调/ 柜机 1 台×6000元6000

2、空调/ 挂机 3 台×3000元9000

3、电话（开户） 3 部×400 元（含选号费）1200

4、电话话机 2 部×200 元400

5、传真机 1 台×2500元2500

6、复膜机 1 台×600 元600

7、报纸书刊展示架 4 组×200 元800

8、点钞机 1 台×3000元3000

9、保险柜 1 个×1000元1000

10、接待客户桌椅 4 组×1000元4000

11、复印机 1 台×15000元15000

12、各种资料印刷20000

13、针式打印机 1 台×2000元2000

14、电脑 3 台×6000元18000

15、会客茶几、沙发 3 套×1200元3600

16、对讲机（座式） 1 部×3800元3800

17、对讲机（手持） 3 部×1560元4680

18、住户档案专用柜 1 组×1000元1000

19、档案吊夹1000组×2 元2000

20、便民设施 4 套×5000元20000

21、自行车 4 辆×400 元1600

八食堂开办费用：已在前期申报并已投入使用

八、提请开发商解决事项

为便于珠光物业尽早进入管理状态，规范管理，根据《物业管理条例》第

三十条之规定，开发商应在醒目位置提供如下用房，并无偿装修使其具备

使用（办公、生活）条件。具体如下：

1、客户服务中心

接待大厅：1 间，建筑面积50 ㎡

要求同时具备以下使用功能：空调插口 1 个、其它电源插口 3 个、电话和宽带插口各 1 个、40 瓦日光灯5 盏

会客室：2 间，每间建筑面积15 ㎡

要求同时具备以下使用功能：空调插口 1 个、有其它电源插口 3 个、电话和宽带插口各 1 个、40 瓦日光灯 3 盏

资料展示室：1 间，建筑面积30 ㎡

要求同时具备以下使用功能：电源插口 2 个、40 瓦日光灯 3 盏

收银室：1 间，建筑面积20 ㎡

要求同时具备以下使用功能：有电源插口 3 个、40 瓦日光灯2 盏

卫生间：男、女各一间，建筑面积共20 ㎡

要求同时具备以下使用功能：电源插口 2 个、40 瓦白炽灯4 盏、镜前灯 2 盏、排风扇 2 台

各组团接待室：各组团1 间，每间建筑面积10 ㎡

要求同时具备以下使用功能：有电源插口 3 个、电话和宽带插口各一个、

40 瓦日光灯2 盏

以上客户服务中心用房共需190 ㎡

2、物业管理办公用房

经理办公室：1 间，建筑面积20 ㎡

要求同时具备以下使用功能：集办公、资料存放、会客等功能，空调插口

1 个、其它电源插口3 个、电话和宽带插口各 1 个、40 瓦日光灯

2 盏

经理助理室：1 间，建筑面积15 ㎡

要求同时具备以下使用功能：集办公、资料存放、会客等功能，空调插口

1 个、其它电源插口3 个、电话和宽带插口各 1 个、40 瓦日光灯

2 盏

档案室：1 间，建筑面积20 ㎡

要求同时具备以下使用功能：电源插口 2 个、40 瓦日光灯 2 盏

会议室：1 间，建筑面积50 ㎡

要求同时具备以下使用功能：空调插口 1 个、其它电源插口 3 个、40 瓦日光灯3 盏

总务部办公室：1 间，建筑面积15 ㎡

要求同时具备以下使用功能：空调插口 1 个、其它电源插口 3 个、电话和