中国三大旅游区古城商业街调研报告-105页

目录

第一：大理古城商业街 (4)

一、大理概况 (4)

二、大理古城概况 (5)

1、大理古城之地理位置 (6)

2、大理古城之人口和民族 (6)

3、大理古城之建筑风格 (7)

4、大理古城之环境景观 (7)

5、大理古城之名胜古迹 (15)

6、大理古城之特色产品 (15)

三、大理古城旅游商业街概况： (17)

1、大理古城商业街概述： (17)

2、大理古城商业街整体业态分布情况分析： (17)

3、大理古城商业街整体租金水平分析：（以使用面积计算） (19)

四、大理古城商业街各主要街区分析： (19)

1、大理古城酒吧街——洋人街 (20)

2、大理古城商品购物街——复兴路 (22)

3、大理古城餐饮街——人民路 (23)

4、大理古城旅馆街——博爱路 (24)

五、大理古城旅游用品批发市场情况说明： (25)

六、大理古城酒店式客栈情况说明： (25)

第二：丽江古城商业街 (28)

一、丽江概况 (28)

二、丽江古城概况： (29)

1、丽江古城之地理位置： (29)

2、丽江古城之人口和民族： (30)

3、丽江古城之建筑风格： (30)

4、丽江古城之环境景观： (31)

5、丽江古城之街道： (38)

三、丽江古城旅游商业街概况： (39)

1、丽江古城商业街概述： (39)

2、丽江古城商业街整体业态分布情况分析： (40)

3、丽江古城商业街租金水平分析：（按使用面积计算） (41)

四、丽江古城商业街各主要街区分析： (42)

1、丽江古城的门脸——玉河广场 (42)

2、丽江商业的品牌——四方街 (42)

3、丽江古城最优美的街——东大街 (43)

4、丽江古城最重要的一条街——新华街 (44)

1）、丽江古城的酒吧一条街： (45)

2）、丽江古城的客栈一条街： (47)

５、丽江古城最长的商品经营街——七一街 (48)

五、丽江古城商业街民俗文化挖掘概述 (50)

1、民俗文化在环境景观的体现： (51)

2、强化民俗文化的参予性： (53)

六、丽江新兴旅游商业街概况： (55)

1、丽江南门商业街 (55)

2、丽江玉水商业街 (56)

3、丽江七星街 (58)

第三：阳朔西街商业街： (59)

一、阳朔西街概况： (59)

1、阳朔西街之历史 (59)

2、阳朔西街之建筑 (60)

3、店铺形式 (61)

二、阳朔西街经营状况分析 (63)

1、品种、面积及比例调查与分析 (64)

2、经营户构成、商品来源、商品特征 (65)

3、消费群体及特征分析： (66)

4、店铺租金水平调查分析： (66)

三、阳朔西街经营特征分析： (66)

四、阳朔西街酒吧、咖啡厅分析说明： (67)

第四：后起之秀——凤凰古城 (69)

一、凤凰概况 (69)

二、凤凰古城概况 (69)

三、凤凰古城旅游商业街概况 (85)

1、凤凰古城商业街整体业态分布情况分析： (85)

2、古城商业街整体租金水平分析：（以使用面积计算） (86)

四、凤凰古城商业街各主要街区分析： (87)

1、连接凤凰新、老古城的文化桥——虹桥 (88)

2、凤凰古城酒吧街——老营哨 (89)

3、凤凰古城民族一条街——东正街 (91)

4、凤凰古城旅馆街——北门 (93)

5、凤凰古城现代购物商业街——建设路 (94)

五、凤凰古城在售项目调查 (94)

六、凤凰古城商业街商户进驻意向访谈 (95)

第五：独具魅力——芙蓉镇 (96)

一、芙蓉镇概况 (96)

1、芙蓉镇之地理位置 (96)

2、芙蓉镇之旅游来源 (97)

3、芙蓉镇之工艺品 (98)

4、芙蓉镇之建筑景观 (99)

二、芙蓉镇旅游商业街概况 (101)

1、芙蓉镇商业业态分布分析 (103)

2、芙蓉镇旅游商业街整体租金水平分析：（以使用面积计算） (104)

三、芙蓉镇旅游商业街进驻商户意向访谈 (104)

第一：大理古城商业街

一、大理概况

文献之邦，拥有1200年历史的南诏古国，2005年，大理接待游客664万人次，实现旅游收入47.9亿元，人均消费721元

大理白族自治州位于云南省西南部，下辖12县市，总人口约320万，有白、汉、彝、回等18个民族，长期的多民族社会形成了自的特色和多姿多彩的民俗风情。东邻楚雄州，南靠思茅、临沧地区，西与保山地区、怒江州相连，北接丽江地区。自治州首府驻大理市下关，总面积29459平方公里。

大理白族自治州有悠久的历史，灿烂的文化，素有“文献名邦”之称，拥有1200多年的历史，唐、宋时期，南诏、大理国均在此立国。中华人民共和国建立后，全州各项事业飞速发展，成就辉煌，前景喜人。全州山川雄奇，风光秀丽，气候宜人，民风淳朴。

大理是国务院首批公布的全国24个历史文化名城和国家级44个风景名胜区之一，苍山洱海被国务院批准为国家级自然保护区。“三顶桂冠”使大理声名远播，享誉中外。

大理交通发达，已形成海、陆、客运输网络，是云南省西部的交通枢纽。2005年，大理接待国内外旅游者664万人次，，旅游社会总收入47．9亿元，同比增长23％。

二、大理古城概况

1、大理古城之地理位置

大理东部，北靠苍山、东接洱海，街道四横三纵 大理古城位于大理东部，北靠苍山，东接洱海，由洱海门、南门、西门和北门及连接的城墙围合而成，呈正方形，周长6公里，总面积为4平方公里。城内街道都是南北、东西走向，纵横交错，为典型的棋盘式布局。建筑为青一色的青瓦屋面，鹅卵石垒砌墙壁，显得十分的古朴、别致。

整个古城街道呈四横三纵格局，四横为平等路、玉洱路、洋人街（原名护国路）、人民路，三纵为博爱路、复兴路和叶榆路。

2、大理古城之人口和民族

2万人口的小城，汉族和少数民族平分秋色各占50%

大理古城共有人口2万余人，其中少数民族17个，汉族占50%，白族占30%其他16个民族占总人口数的20%。

白族自称白子、白尼、白伙、他称“勒墨”、“那马”。白族尚白，以白色为贵。白族除信仰佛教、道教外，还有特有的宗教本主崇拜，本主神祗各村不尽相同。白族保持自己的语言，白语属汉藏语系藏缅语族白语支。

彝族分“纳苏”、“改素”、“腊苏”三个支系，住宅有土掌房、垛木房、散片房等。彝族尚很黑，服饰以黑色为基调。彝语属汉藏语系藏缅语族彝语支，大理经年的彝族大多操西部方言。巍山“打歌”是久负盛名的彝族民间舞蹈。“二月八”是彝族的年节，农历六月二十四日是彝族生大的节日“火把节”。

回族严格的保持着自己的风俗习惯。主要节日有开斋节、古尔邦节圣纪节。在长期生活中回族和其他民族和睦相处，日常生活中的服饰语言基本上和当地民族无二致。

傈僳族住房多数是“木愣房”，平时爱穿自种自织的麻布褂衣，成年男子喜欢在左腰佩带砍刀，在右腰挂个箭包，以防身。傈僳语属汉藏语系藏缅语族彝语支，多数傈僳人能操汉语。

3、大理古城之建筑风格

两房一耳，三房一照壁，四合五天井 白族的民居建筑均为独立封闭式的住宅，有点像北京的四合院。一座端庄的民居院落主要由院墙、大门、照壁、正房、左右耳房组成。一般的建筑形式是：“两房一耳”；“三房一照壁”，少数富户住“四合五天井”，即四方高房，四方耳房，一眼大开井，四眼小天井。此外，还有两院相连的“六合同春”；楼上楼下由走廊全部贯通的“走马转阁楼”等等，真是五花八门，犹似迷宫。不过这种古老而又造价昂贵华丽的住宅已不被当地白族人采用了。现在多是一家一户自成院落的二层楼房。但雕刻、彩绘仍不减当年，而且有所发展。

照壁是白族居民建筑不可缺少的部分，院内有照壁，大门外有照壁，村前也有照壁，可见照壁的作用和重要性。照壁均用泥瓦砖石砌成。正面写有“福星高照”、“紫气东来”、“虎卧雄岗”等吉祥辞句。照壁前设有大型花坛，花坛造型各异，花木品种繁多，一年四季，花香四溢。

4、大理古城之环境景观

五华楼、洱海门成为大理古城的标志性建筑 大理古城拥有五华楼、洱海门等标志性的景观以及散落在整个商业街之中的小品，构成了整个大理古城环境景观的重要组成部分，无不散发着一股股商业之外的天然灵气。

二条人工水系，一条1200米，一条1500米，观赏与民用合二为一 大理古城的水系引自苍山雪泉，雪泉进城过街，走家串巷、向东直奔洱海。水路有两条，一条源头在五华楼，五华楼城墙边的水池的人造涌泉，由五华楼奔向北门，总长1200米。另一条源头在西门外，通过水景一条街、人民路、洋人街三条分路留向东门（洱海门），总长1500余米。

水系在洱海与苍山之间又以水泵抽水上山形成循环，主要功能在于旱季将洱海的水抽到苍山上，利用高低走势，使得古城里的水永不枯竭。

古城水系，合理的在通道节点上设置了防污铁栅，每天有相关人员清理，保证了水系的清洁。沿溪植柳，柳荫水清，起到了旅客观赏与民用合而为一的功能。

大理古城商业街中水渠穿街过巷，奔流不息。

置身其中，地下流水潺潺，地面垂柳依依，喧嚣的商业街平添了几分灵气。

商业街中可以留影的地方不多，水景正好弥补了这一缺憾。

匠心独运的设计者特意将供人立足的石礅设计为外圆内方的中国古铜钱状，使爱好彩头的人们一个个“前离后继”往上跳。

大理古城商业街中的水景由由西向东与由南向北的两道水流组成，其中由西向东的水流是顺势形成的，由南向北的水流是通过水道将水引至城南，然后使水顺地势向北流而成。两股水流出商业街后合为一处，汇入洱海。

中央水域升华水景

标志性景观点缀水景

造形多样的水景地面部分，不仅满足了不同地域对地面通道的使用需要，同时也使整个水系更活泼，造型更具美感。

通过设置石壁抬高水位，减缓了水流的流速，不仅使水流出现缓急变化，而且可节约排泄流量。通过设置涵洞排水，使水流前进方向改变，并使小水流加速，达到一种欢快奔流的效果。

环境景观的细部处理，无不体现着对整体氛围的营造 大理古城的整体环境景观，除了标志性建筑或景观、点缀性的小品、极富特色的环境水系之外，其它的环境景观的细部处理，大到洗手间的风格，小到一个拉圾筒、路灯、店铺的门等等，无不体现着对整体环境氛围折营造。

主要使用用LED轮廓灯，营造迷人的夜景

5、大理古城之名胜古迹

四大古迹，景点与商业环环相扣

大理古城是文化与商业的融合，处处涵景点，处处育商机，景点与商业环环相扣，这里的名胜古迹有：回族起义领袖杜文秀帅府（紫禁城）遗址，五华楼、文献楼、宋湘“种松碑”（在大理一中南花厅内）、革命烈士纪念碑和水景一条街等人文景观。还有玉洱公园和许多灵巧雅致的庭院花园。

6、大理古城之特色产品

1）、大理石及其工艺品

苍山之腹盛产奇石，世称大理石，又名点苍石、文石、础石。石本以大理而得名，而今全世界凡产这种花石均称大理石，“大理”也因石而名扬天下。

大理石又因色泽不同分为彩花石、雪白石、银灰石等。工艺品更是品种繁多，古城常见的有屏风、盆景、茶盘、山水、花鸟、人物、走兽、桌椅、茶几。 2）、大理扎染

扎染，俗称“扎花布”，是一种古老的手工印染工艺。大理扎染是由中原传进来的，目前主要在大理周城、巍山大仓和庙街制作。其原料为纯棉白布或棉麻混纺白布，染料为植物蓝靛；工艺过程分设计、上稿、扎缝、浸染、折线、漂洗、整检等工序。

大理扎染取材常见的动、植物形象、如蜜蜂、蝴蝶、梅花、鸟虫等。蓝底白花、图案产生自然晕纹，青里带翠、凝重素雅，形象生动；布局丰富，构图严谨，

多为二方或四方连续纹样。近年来，大理扎染生产发展很快，新产品已达7大类，近百种图形。其艺术效果为机械生产所不能取代。它深受国内外顾客的欢迎，成为一种时髦的装饰艺术品。

3）、鹤庆银饰

距丽江不远的大理州鹤庆县新华村，家家有作坊，当当敲打响，在这你可以不费力气就可以找到心仪的银饰。打造一件银器需要化银、锻打、下料、粗加工、做铅托、精加工、焊接、酸洗等至少八道工序，好的银饰还运用了镶嵌、点翠、珐琅等工艺。其中精加工这道工序包括了锤錾、錾刻、镌镂等工艺，这道工序也叫“雕花”。雕花所用的工具是一把小锤和若干支錾子，錾头有尖、圆、平、月牙形、花瓣形等多种，银匠加工时左手握锤，像画家运笔一样，心手相应，雕出一组组生动有致的图案，雕刻细微之处彰显独具匠心。

4）、白族服饰

古城销售的民族服饰多为白族姑娘和妇女的服饰，保持着鲜明的民族特征：色彩对比明快，映衬协调，挑绣精美，都有镶边花饰。

妇女服饰中少女头饰极为讲究，最有民族特色，喜欢梳独辫，用一块挑花头巾，把它叠成长条形加在上面。再用红头绳绕着长长的独发辫，把辫子挽上，发辫成龙，挤在中间，上成龙马角，下成龙凤尾。头巾上的缨穗系到左耳下，风吹飘摇，银珠闪闪发光。额上缨花发垒成串，既显示了少女长发美，又突出了发辫下色彩鲜艳的头巾，非常满酒自如地渲染了白族少女发型和头饰所特有的风韵。5）、下关坨茶

云南沱茶是中国茶苑里一株绚丽的奇葩，它植根于中华大地，始创于云南下关，从面世至今已有九十多年的历史。

云南沱茶，不仅是茶中天然上乘饮品，而且还具有独特的医疗效能。由于该茶的独特品质和医疗效果，深受国际市场的欢迎，在国际优质食品博览评比中，屡获殊荣：于1986年、1987年、1993年三次荣膺"世界食品金冠奖"；1980年获云南省优质产品称号；1987年获商业部优质产品称号，1988年获中国首届食品博览会金奖。

6）、苍山雪绿

苍山雪绿条索整结，香气馥郁、滋味浓厚、汤色黄绿，一经问世，就受到各族群众的欢迎和好评。尤其是在著名的蝴蝶泉边，当人们尽兴游览风光稍事休息之际，汲取蝴蝶泉的泉水煮沸后冲泡苍山雪绿，更是茶香水甜，相得益彰。其时，饱览蝴蝶泉的秀色，品味苍山雪绿的茶香，令人耳目一新，口舌滋润，情趣倍增，倦容乏意顿消，精神重振。苍山雪绿是云南大叶良种名茶之一。创造于1964年，1980—1983年连续三次被评为省级名茶。1989年在农牧渔业部的名茶评比会上，荣获优质茶称号。

三、大理古城旅游商业街概况：

1、大理古城商业街概述：

四大街区围合，全长1700米，总营业面积3万多平米，经营区域集中在一楼，二楼仅作为居住、仓储功能使用

大理古城商业街由洋人街、复兴路、人民路、博爱路组成，目前已开发的地段全长约5000米，拥有店铺上千家，基本为街铺，总营业面积约3万平方米，营业率约80%左右。

大理古城商业街的核心区域由洋人街、复兴路、人民路、博爱路围合而成，全长约1700米，共有店铺565家，总营业面积约2万平方米，除去旅馆营业面积约1、6万平方米；全部为街铺；开门营业率达到了100%。主要以银饰、珠宝玉器、民族服饰、茶叶等旅游产品及餐饮和酒吧为主，其他零星分布了药店、诊所、超市、眼镜店、烟草、土特产店、面包店、音像店等配套商铺。

大理古城商业街原有的街铺基本是由民居改造而成，多为私有物业，由业主自营自租。新开发的商铺如洋人街中心广场、红龙井商业街等则是由开发商进行旧城改造后出售形成的物业。所有铺面基本都为单面街铺，二楼无独立铺面发售。

大理古城商业街全部为一楼街铺，部分店铺有打通一二楼使用的情况，但大部分店铺二楼仅作为居住、存货用；几乎没有将二楼作为独立门店使用的。在洋人街这样一铺难求的地段，也没有二楼单独开门经营的店铺。

2、大理古城商业街整体业态分布情况分析：

大理古城商业街的业态主要以商品经营、餐饮业、休闲业（酒吧）、服务及配套行业为主：

按数量分，其中商品经营占80%，餐饮业占8%，服务及配套行业占7%，

休闲娱乐占5%；

按面积分，商品经营约占46%，服务及配套行业占37%，餐饮业约占7%，

休闲娱乐占10%。

上述三类业态的目标顾客为中外旅客与古城居民，属于业态混杂配置。 大理古城的餐饮业与旅馆业生存状态欠佳，这主要是因为大理古城游客停留时间短、住宿客源少所致。

——大理古城商业街业态构成（按面积进行分类）

30%配套行业

珠宝3%

大理古城业态分布中，商品类共有49种经营品种，其中服饰180家、珠宝148家、消费品67家、工艺品54家。其中，银器与玉器生意最好，酒吧与民族工艺品生意较好。

——大理古城商品类业态构成（按数量进行分类）

服务业

5%12%

10%

——关于大理古城业态混杂情况的说明： 业态分布虽然无规划，相对混杂，但未对经营产生不良影响

大理古城商业街内每条街上均存在多种业态类型交叉的现象，并未按流行的商品或服务类别进行分区配置；原因可能是私人业主自发操作店铺出租所致。业态混杂看似违背现象商业理论，但古城众多店铺历经时日仍生存良好，也无游客抱怨购物不便，说明业态混杂至少在大理古城是有市场基础的。

3、大理古城商业街整体租金水平分析：（以使用面积计算） 地段

租金(元/M 2) 博爱路

90 复兴路

500 人民路

100 洋人街

150 四、大理古城商业街各主要街区分析：

四大街区围合，各大街区各有主题特色明显

大理古城商业街的核心区域由洋人街、复兴路、人民路、博爱路围合而成，每条街各有其经营主题，业态区分明显，且各有特色，其中：

酒吧街：洋人街以酒吧、珠宝为主，是主要的酒吧街；

购物街：复兴路以商品经营、服务业为主，是主要的商品街；

旅馆街：博爱路以宾馆、客栈为主兼有中西餐，是主要的旅业街；

餐饮街：人民路以餐饮、酒吧和服务居民的店铺为主，是主要的餐饮街。

1、大理古城酒吧街——洋人街

大理有名的酒吧一条街，商户71家，经营面积1840平米 租金100-150元/m2·月，营业率100%