写字楼物业管理技术文件(技术部)

物业服务技术指导文件

第一部分：整体设想及费用标准

根据客户要结合软件园大楼物业的特点，我司拟对软件实行一体化的综合管理，采用先进的管理手段，有针对性地对客户服务、秩序维护、清洁绿化、设备设施等实行重点管理，聆听客户的需求，提供创新及符合客户需求的服务。据科学详细的计算，管理费定为㎡。软件园建筑面积为㎡，年费用为：年。各项费用详细如下表：

费用明细表

第二部分：服务内容

一．前台服务、特约服务

1.接听前台电话，对重要事情做好记录，并传达到相关人员及部门。

2.收发邮件、报刊等工作。

3.租车服务（员工班车，机场、车站接送等相关业务）

4.餐饮、酒店预订服务。

5.

二．

1.

2.各岗位职责

保安队长岗位职责

a.执行管理处指令，主持保安部日常工作。带领全体队员依据各岗位工作职责，认真

做好服务区域内的保安、消防、车辆管理工作。

b.熟悉各岗位职责、任务、操作规程和其它要求。

c.不间断对各岗位工作进行巡查，督促各岗位保安员按操作规程规范操作，发现岗位

操作中存在的问题或不符合操作规范，及时纠正处理。

d.当发生突发事件时，按照应急预案，立即组织全队人员进行有效处理。

e.按照部门的培训计划，定期组织全体员工进行各项业务培训。

f.定期组织召开工作会，查找、分析工作中存在的不足，了解员工工作和生活情况，

将各项情况书面汇总交上级领导。

g.完成管理处下达的其它工作任务。

保安班长岗位职责

a.执行保安队长指令，处理当班期间的各类事件，按管理处计划定时召开班务会。

b.在完成自身工作的同时，监督各岗位按照岗位规范操作，发现问题及时上报处理。

c.定时对重点区域进行巡查签到，发现问题及时上报处理。

d.完成管理处下达的其它工作任务。

消防监控岗位职责

a.熟悉视屏监控设备及消防设备操作平台的操作方法。

b.对监控区域内发现的异常情况及时通知相关岗位跟进。并做好相关记录。

c.监控员应爱护使用的设备，以延长机器的使用寿命，不得擅自拆装设备。

d.监控室所监控范围及摄像监视头的开关时间均属保密，严禁外传，更不准向无关人

员介绍监控情况。

e.没有部门经理同意，其它任何人都不能拷贝、翻拍监控记录。

f.完成管理处下达的其它工作任务。

后通道车库岗位职责

a.指引车辆按规定正确停放，能熟练操作车库机械设备。

b.保证后通道道路畅通，禁止无关人员进入大楼内。

c.对外出携带重要物品若有疑问应进行检查后再放行，确保客户的财产安全。

d.认真做好本职工作，对管区内的安全保卫负全责。

e.完成管理处下达的其它工作任务。

前广场及栋岗位职责

a.做好前广州及栋周边的车辆停放安排，保证美观整齐。

b.协助前台对来访人员进行礼貌询问、登记和指引。对外出携带重要物品若有疑问应

进行检查后再放行，确保用户的财产安全。

c.保持警惕，严禁闲杂人员、推销及行为失控人员进入软件园大楼，防止破坏和盗窃。

d.完成管理处下达的其它工作任务。

．各岗位主要工作内容

三．清洁绿化服务

.清洁绿化岗位设置（根据目前现场实际情况最低配置为人）

.清洁绿化岗位职责

清洁绿化班长职责

a)负责对软件园大楼内的公共环境清洁和绿化工作实施一体综合管理，贯彻执行公司质量控制过

程中体系，完成年度质量指标。

b)制定软件园大楼清洁卫生和绿化技术指导文件、标准、程序并组织人员实施。

c)接受管理处的指导和监督，做好环境卫生的工作检查、监督和不合格服务的处理

d)理布置人员，协调各岗位的分工与协作，责任到人，确保员工有良好的精神面貌和积极的工作

态度

e)按公司规定对员工实施考核，做到奖罚分明。

f)充分调动员工的积极性，高质量、高效率地完成各项工作

g)完成管理处安排的其他工作任务。

2.2绿化工岗位职责

a)每天浇灌一次草坪、花基、楼层的花槽，并依气候和天气情况增减次数，确保绿化不干旱为宜

b)周五对花槽、草坪和造型树木修剪一次，保持花木造型美观

c)每周除一次杂草，清理一次枯死的花草树木，确保无杂草、枯枝、烂叶

d)每月对花草松土、施肥一次，确保花草长势良好

e)春、秋季各喷药杀虫一次，平时勤检查，及时除虫，确保无大面积病虫害

f)草树木大面积枯死时，及时通知甲方补种，超过时及时汇报公司，由公司出资补种。

g)日常对绿化进有效管理，对破坏绿化的现象，及时加以制止。

2.3清洁岗位职责

a)负责对软件园大楼内各栋楼的楼梯、走廊、扶手、前台大堂等公共的清洁

b)负责管辖区内马路、停车场、草地、天台、平台等公共场地的清扫、清洁及垃圾桶内垃圾的清理

和清洗。

c)保管好各自所使用的材料、工具设施等。

d)完成管理处交办的其它工作任务。

．清洁主要工作内容

每日清洁内容

a)前广场每日次、路面垃圾桶每日清洁次。

b)栋洗手间每日清洁次（男厕个、女厕个、残厕个）

c)栋公共区域垃圾桶每日次。

d)栋公共通道走廊道每日清洁次。

e)栋大堂每天清洁次。前台大堂。玻璃门每天清洁次。

f)栋阶梯教室地面每天清洁次，走廊、楼梯每天清洁次。

g)栋洗手间每日清洁次（男厕个、女厕个、残厕个）。

h)栋公共区域垃圾桶每日次。

i)栋公共通走廊道每日清洁次。

j)栋公共走廊及通道每日次。

每周清洁内容

a)前广场及路面公共垃圾桶每周清洗次。

b)栋公共垃圾桶每周清洗次。

c)栋公共通道门窗每周清洁次。

d)栋大堂低处墙壁每周清洁次。

e)栋阶梯教室桌椅、门窗每周清洁次。

f)栋公共垃圾桶每周清洗次。

g)栋公共门窗周清洗次。

h)栋公共通道门窗每周清洁次

i)所有防滑垫等相关物品每周清洗次

j)车库每星期清洁次。

每月清洁内容

a)前广场每月高压水枪清洗次。

b)外围排水沟每月清洗打扫次。

c)天台每月清理次。

d)全部外围玻璃每月清理次。

e)电梯等不锈钢制品每月上油次。

f)每月“三害”次

绿化工作标准及内容（绿化总面积为㎡、树木棵、灌木棵其中名贵树罗汉松棵）

a)根据天气情况，每天对绿化浇水一次。

b)每天清扫次绿地、清除花坛、树底杂物、垃圾。

c)每天清除杂草，修剪草坪、树木、等。

d)每月根据花草长势进行杀虫施肥。

e)每月对枯死树木、花草进行补种。

f)对名贵树木加强看护和保养。

四．工程维护服务（高压配电房个、水泵房个、低压配电房个、发电机房）

1.主要工作内容

a)一般日常维修及安装工作

b)供水、供电、空调、电梯等相关设备的运行保障及保养工作。

c)建立台账，做好维修保养巡查记录。

d)做好每月的水电抄表工作。

e)跟进外包委托保养及维修服务。

．每日巡查

a)做好供水设施的日常保养，查看设备的运行情况正常，保证自动控制良好。每小时检查次

b)检查供电设施无缺相，运作正常，记录变压器运行情况。每小时检查次。

c)查看空调主机、副机的电源是否接通、空调机房是否正常，每小时检查次。

d)每天对对所有强电井、弱电井、管井及配电箱巡查次。（共个）

e)检查所有照明，发现问题及时跟进维修。

2.每周维护

a)维修保养闸阀、逆流阀、水表、联轴器。水泵轴承加油。备用泵轮轴工作。

b)变压器全面检查，配电房、计量仪表开关标识，安全标识，配电房除尘次。

．每月维护

a)发电机每月启动次

．季度维护

a)清洗生活供水池。

b)检查变压器接线柱，双回路高压线路。

c)清洗空调空气过滤网，排除盘管内的空气，检查风机转动是否灵活。

.年度维护

a)电机轴承加油

b)化验变压路油。

五．专项委托服务

专项委托服务外包给有专业维保资质的公司进行专业化的维修保养，与维保公司签订的保养合同提交一份给客户留档保存，专项委托服务包含以下内容。

1.消防设施设备维保

2.监控设施维保

3.门禁系统维保

4.电梯维保

5.空调维保

六．其他

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