学校物业管理服务方案

学校物业管理服务方案

一、我方对采购项目总体要求的理解

根据本项目招标文件要求，我公司首先进行了各项资格的自检，经自检我公司符合本项目招标文件的要求。

我公司人员对本项目报价文件和补充通知及答疑文件进行反复研究和向招标单位、业主单位进一步深入了解物业要求后，根据我公司多年的物业管理经验对xx六中物业管理服务项目环境进行了排雷式考察，现已对托管的各项内容、物业管理标准和周边环境对学校物业管理可能带来的影响做到心中有数，同时也将会在此物业管理方案中进行详细的分析和提出合理化的管理方案。

一流的学校自然要求一流的物业服务与之相匹配。针对xx六中物业管理服务项目的特点，我公司确立了“高超、高雅、高尚”的物业管理定位和“细致、细微、细密”的服务思路，享受细致入微的物业服务。

针对以上管理特点，xx的管理办法主要分为以下五大方面：

1、组建高素质的物业管理队伍，实行专业化的物业管理

xx经过近多年的物业管理磨练，造就了一支管理经验丰富，操作技术精湛的物业管理团队。自接管物业管理项目以来，我公司不断积累经验。针对xx六中物业管理服务项目，xx从员工队伍中，好中选优，组建一支素质高、能力强、专业齐全、能打善战、技术精湛的物业管理队伍，进驻该项目。并详细划分界定xx六中物业管理服务项目功能布局界限，统一调度，分片包干，把各个部位都纳入xx物业规范化管理的正确轨道，使进入项目内的各类人员和车辆，各行其

道，各得其所，各居其位，在互不干扰，互不影响，闹中取静，整洁舒适，安全有序的环境中办公。

2、使用优良设备，工具，精心保洁，精心整理创造一流的校区

xx在项目合作中，曾创造过一流物业管理的佳绩。在这次项目中，决定使用最好的设备器材，专用工具，委派经过严格培训的保安恪守职责工作、保洁员工等多个保洁班组大力营造干净、整洁、明快、温馨的良好氛围。

3、强化安全管理，营造万无一失的安全办公、就学环境

针对xx六中物业管理服务项目，内部使用功能的特点，xx物业服务部委派警惕性高，反应灵敏，作风快捷的安全人员组成安保部进驻该项目。科学规划，合理安排，出入口门岗，室外巡逻岗，安全监控和消防监控岗，昼夜24小时值勤巡查，监控，详细制订了各项应急情况处臵方案和防火防盗，防毁损破坏等有效措施，把安全防范和应急处理工作件件落实到实处，确保项目安全万无一失。

4、精心组织，精心操作，精心维修，精心养护

针对xx六中物业管理服务项目的特点，xx选派富有高级智能化综合型工程设备运行、维护经验的工程师、技工组成项目工程部进驻。保证各种工程设备，楼宇在得到良好维护的同时，大大延长使用寿命。

5、树立超值性服务意识，提升学校形象品牌

学校是文明的窗口，xx管理公司在项目部的组织结构设臵上结合实际、合理搭配以确保最快的速度为全体业主开展全面服务。届时xx的全体员工将让领导及家长看到的是微笑，听到的是敬语，感受到的是热情，体会到的是温馨。享受到超值性服务的同时，大力提升学校的社会形象品牌。

二、我方投标的服务方案

本方案通过现场考察，根据【xx六中物业管理服务项目】具有的特点来定位，寻求清洁成本和卫生质量的临界点，并结合专业运作理念与经验而编制的物业方案。旨在紧紧围绕“人性化服务”的物业管理主题，来统筹企划【xx六中物业管理服务项目】的物业保洁的管理模式、组织架构、服务配套、硬件保护等诸多方面，提出了切合实际的指标，尤其详尽阐述了诸如：

服务流程及管理目标、各种规章制度，以科学态度进行保洁管理。旨在通过专业的保洁管理设计与策划，提供一种定位正确、操作性强的专业管理与服务模式，在达到为【xx六中物业管理服务项目】提供整洁舒适的工作、学习环境的同时，亦降低物业的综合营运成本，延长物业内硬件设施的使用寿命。更重要的是通过这种专业的保洁管理与服务，能够使【xx六中物业管理服务项目】有一个良好的对外形与品质，使【xx六中】在行业中进一步树立良好的信誉和品牌。

1、物业管理组织机构

1.1组织及架构

xx是最早实现集团化发展的综合性物业服务机构，管理团队50人，高中级职称占80%，本科以上学历占90%。基层员工人数1650余人。服务项目遍布全省，服务范围不断拓展。形成了以高档社区服务与大型商业中心服务并重，专业保安、保洁高端发展的良好态势。全力打造xx的服务品牌，为xx的长久发展奠定更坚实的基础。

xx 组织结构：

1.2管理部设置

公司将在xx 六中设置【xx 六中物业管理服务项目综合服务部】，全面对物业实施高效的管理与服务。该组织是队伍的最高管理机构。

服务部

安保主管 从业人员

保洁经

理 食堂经营主管

主管 物业部 保安部 保洁部

行政人事部 财 务 部 拓展部

品 质 部 鸿润城物业总部 各物业项目中心 各保安项目部 各保洁项目部

绿化环保部 客服部 工程维修部 安保部

隶属关系

服务中心经理1人 安保班长

保洁班长 保洁服务部 监督考核 鸿润城物业 服务部 主管1人 保洁员 安保员 食堂经营班长

从业人员

我公司承包【xx六中物业管理服务项目】的管理服务，具体情况如下：（1）服务管理中所有的设备租用xx六中原有的设备、维修养护的直接或间接的费用由我公司承担，设备使用过程中所消耗的红、黑垫、抛光垫及结晶机所使用的磨片除外，我司将在所报物料清单中体现。并按照专业清洗服务所提供的清洗周期表及使用频率，从而测算具体的消耗量。

（2）我公司负责服务管理操中我公司员工的人工成本包含社保、保险、功夫、管理佣金等。

（3）服务管理操作中，所有消耗费用，如保洁用水、电费由xx六中承担。

（4）服务管理操作中，如果遇到节假日举办活动，我公司须提供相关人员，根据双方签订的合同平均人工费用结算。

3、管理服务标准

（一）保洁服务

1．负责校道路和绿化、公厕、建筑物、构筑物、照明设施等的清扫保洁。

2．负责环卫设施（果皮箱、垃圾桶等）的管理、维护和保养，所有保洁范围内垃圾桶垃圾箱进行袋装化管理。

3．负责将清扫的道路垃圾运往指定的地点（严禁将清扫保洁道路外的垃圾混入），并协助城市垃圾统一收运装车工作。

4．负责清扫作业质量的监督、检查。

5．负责按国家、省、市有关规定，按时支付保洁人员工资及福利，签订劳动合同，缴纳社会保险。

6．负责配合做好市、区布置的临时性、阶段性任务（含检查、突击整治、重大活动等）中的环境卫生工作。

7．根据行业主管部门要求，适时组织对道路进行洒水。

8．路面清扫要做到路见本色，无明显砂石、泥土，废弃物。

9．路牙净要做到路牙或隔离桩下无明显灰砂带，无明显积水和废弃物。

10．严禁向窨井口内扫垃圾，窨井口无堵塞和明显废弃物，确保通畅的情况下，每月定期清理一次，并做好记录。

11．绿化带内清掏及时，无杂物、无落叶等。

12．道路清扫保洁的垃圾要及时收集清运，不得倒入绿化带内，垃圾收集车要车容整洁、密闭运输、摆放有序。

13．废物箱管理要做到每天清掏两次，定时洗刷、消毒（确保整洁的情况下每月不少于1次），确保废物箱不满溢，箱体完好及周围卫生、整洁。

14．严禁在景区、公园内焚烧垃圾、树叶、杂物。

15．雨天清扫工人要积极推扫积水，雪天要清除积雪，保洁路面清洁。

16．保洁作业为两班制（无缝对接模式）：一班为早班（早5：30-7：30，下午12：00-3：00），二班为常规班（早7：30-11：30，下午3：00-6：30）；冬季和夏季的工作时间按照区城管局统一要求执行。节日、迎检及重大活动，无条件执行全市、区城管局统一安排，增加清扫保洁人员，延长清扫保洁时间，增加垃圾收集次数。

17．每日晨扫作业必须在7：30前结束。

18．必须及时发现管理区域的偷到垃圾和破坏市容环境卫生的的行为，并立即通报执法部门，待执法部门取证完毕后，立即清除。

19．公共设施设备维护维修及时保持状态良好，公厕保洁常态化，无异味，垃圾及时清理，做到防滑。

（二）安保服务

1．绿化带内无乱停、乱堆、乱放，草坪无被践踏，树干无钉栓刻画等现象；

2．植物上无栓绳、挂物、晾晒杂物；

3．无毁绿开地种庄稼，乱砍、滥伐树木；

4．严格执行车辆管理规定，各种车辆定线出入、定点存放；

5．门口秩序良好，无乱设摊点、影响出入园现象；

6．无强行兜售、行乞、赌博、封建迷信活动；

7．时刻做好迎接各级领导检查的工作部署，要求各项工作落实到位；

8．校内需认真落实安全制度，无安全隐患。

9．校内禁止任何经营性项目（含流动摊点），如有特殊需求，须上报上级主管单位批准，经批准同意后方可实施。

10．负责公司设置、设备、苗木等资产的安全管理工作，防止偷盗事件的发生。

11．负责按国家、省、市有关规定，按时支付保安工资及福利，签订劳动合同，缴纳社会保险。

（三）文明管理

1．管理人员、作业人员需统一着装、挂牌上岗；在作业过程中须穿戴具有反光功能的安全标志服装和防护帽；服务热情、规范，使用文明用语及普通话，服务耐心热情；

3．遵守职业道德和岗位规范，及时妥善处理与游人发生的各种矛盾；

4．在岗期间，工作人员不得擅离岗位、扎堆聊天、吸烟、看报纸、干私活等从事与业务无关的事情；

5．养护作业产生的废弃物（如树枝、树叶、草屑等），重点区域随产随清，其他地区日产日清，不得堆放在绿地中、做到道路边，人走场清；

（四）其他养护工作要求

1．基础资料、台帐管理应做到以下几点：

（1）每天做好详细的巡查日志的登记工作，以备招标人不定期抽查。

（2）在每月5日前应编制服务工作计划，并按照招标人要求对服务计划进行调整，不得擅自更改实施计划，并于每月5日前上报本月的工作完成情况，每年12月5日前报送当年工作总结，交由招标人审定，作为考核依据。

三、服务管理计划

1、建立快捷客户服务系统

xx将始终坚持“客户至尊，服务至上”的企业宗旨，把客户满意与否作为工作业绩评价的主要依据，从而最大限度地满足客户需求。通过运用创新的客户服务理念，建立全方位客户服务系统，提供高档次的精品服务，不断提高客户满意度。根据客户的需求信息来调度各职能部门和作业层面的日常服务工作，设立客户信息档案，高效反馈、处理客户意见及需求。每月按期将客户需求和回访结果进行深入细致的分析，调整工作思路，真正体现“真诚服务，精心管理”的服务理念。

2、实施物业整体形象工程

主体形象通过定期维护和管理，确保楼宇完好率达99％。设备管理设备标识清晰规范，设备档案完善，所有设备无油污、无锈斑、无故障运行。环境维护实施水质和空气监测、排污管制及垃圾分类处理，完善标识系统，倡导环境文化，保洁效果达到“洁净”目标。员工形象强化员工自律意识与服务观念，通过规范员工行为和实施隐性化服务，减少服务过程中对客户的影响，体现对员工和客户的尊重。

3、建立严谨的管理运作体系

在物业交接阶段，管理部主管将制订详细的工作计划，按照管理处组织架构，选调和培训人员，组织实施维修保养、保洁等工作，虚心听取福田地税相关负责人的意见，以达到平稳过渡，顺利接管。在物业接管以后，按照科学的管理机制和严格的安全制度，制定和实施机电设备的运行保养和维修计划。在环境

管理、公共秩序等方面管理处均按专业程序予以安排。并结合该物业特点，通过征询客户的意见，确定适宜的质量目标。

4、建立规范化的成本控制体系

采用成本倒算原则，制定切实可行的物业管理年度预算案，征求客户同意后组织实施。执行预算过程中实行成本否决制，即预算案中未列项目坚决控制或从简。同时，采取员工参与、适当废除、数据评价、库房挖潜、量化指标管理等有效手段，使成本控制落实在全员、全要素、全过程中。高度重视物业节能降耗工作，针对政府办公楼机电设备，制定并实施有效的设备经济运行方案，从而降低总体运营成本。加强对供应商和供货厂家的监管力度，利用自身对设备十分了解的优势，我公司将根据在其他办公楼对水、电、空调的管理经验，结合该物业设备实际情况，在对供货厂家交货数量、保修服务内容和质量方面实施有效控制。

5、创造优美、舒适、安全、文明、洁净环境的设想

①垃圾分类

从接管之日起即采取垃圾分类收集办法，根据xx六中教学楼、办公楼建设的特点，设立可回收垃圾、一般垃圾和有害有毒垃圾箱。可回收垃圾以报纸、书刊、瓶罐为主，一般垃圾以日用废物、尘土为主，有害垃圾主要为污水排放沉淀物、废旧电池等。对垃圾分类处理，我们将配合政府相关部门，采取有效措施进行妥善处理。

②环保控制

鉴于学校人流量大，管理人员根据实际情况或季节的变化调整空调的冷风量以及新风量，保证室内空气质量。根据环保要求，对所产生废气、废水的排放情况提出合理化建议。

③精神文明建设

我公司在精神文明建设方面有以下几点设想：

(1)在重大节日协助做好节日装饰，营造节日气氛。

(2)配合、支持学校举办的各类职工文化活动。

(3)协助接待来进行参观、学习的团体。

(4) 协助办好墙报、宣传栏、读报栏等工作。

④具体服务标准

目的：通过日常保洁工作，使学校公共环境和公共部位整洁，公共设施洁净、无异味、无破损。

（1）根据材质选择最佳保养方法，定期上光打蜡，保持材质表面光亮整洁；

（2）公共卫生间设专人巡回清洁，保持整洁无异味；

（3）楼层公共烟缸每天擦试两次，巡回清理，无烟蒂堆积；

（4）大堂设专人巡回保洁，玻璃门窗保持光亮，无明显印渍；

（5）学校各公共区域保持清洁，无随意堆放杂物和占用公共场所现象，随时清除各类污渍、积水；

（6）每天定时（正常上班时间前）收集垃圾一次，确保垃圾袋装化，并扎紧袋口，以免渗漏，每周对垃圾桶清洁、消毒，清洁垃圾房内外墙壁及地面，每月对垃圾房消毒二次；

（7）定期进行外墙清洗；

（8）各类公共照明、消防等设施，每月保洁一次；

（9）定期对下水道等排污管道清理一次；

（10）告示牌、指示牌等每天保洁一次；

（11）电梯轿厢每天保洁二次，每月对电梯门槽进行一次清洁；

（12）春夏秋季每周在害虫滋生地用药灭虫一次（冬季每月一次）；

5.6风险控制

风险控制的出发点是为了全面解除客户的后顾之忧，确保在任何时候，水、电、气设备运行正常，无任何大小事故发生。为此，物业公司将在各个环节严格履行管理职责。多年的管理经验告诉我们，无论多么完善的监控设施，都必须通过人的各种规范行为才能实现预期目标。

我物业公司培养出了众多具有丰富实践经验的操作员工，这些员工能够始终如一在自己岗位尽职尽责地工作，从而确保了公司一旦接管新物业，能按照规范要求，来操作各项设备，及时发现安全隐患，并将其消灭在萌芽状态，从而为学校教师生们提供一个安全、舒适的工作环境。

四、拟派人员岗位职责、人员培训

1、岗位职责

1.1项目部经理职责

（1）全面领导主持物业管理项目部的经营管理工作，在本项目内全权管理、使用和调配人员、设备和物资，向分公司和业主负责。

（2）主持制定年度经营管理工作计划并负责落实。

（3）带教培训本部门各级管理干部和员工，建立思想稳定、作风过硬、技术精湛的骨干队伍，夯实物业管理的组织和技术基础。

（4）深入物业管理“四个阶段”的全过程，全面监控物业管理质量，现场解决和纠正各专业工作中的问题和不良行为，争创优质、精品物业管理项目工程。

（5）适时组织质量分析会和技术研讨会，研究和解决物业管理质量和工程项目中存在的“常见病”、“多发病”及技术疑难问题，不断提高工程项目的管理、保障、维修和保养水平。

（6）加强设备和工具的使用、保养教育和存放管理，尽力保证其使用功能不受损坏，尽量延长其使用寿命。

（7）加强物业管理成本控制，大力降低物料消耗，增收节支，全面完成公司下达的经营管理指标。

（8）经常拜访业主，征求其对物业管理的意见和建议，正确处理业主投诉，并积极组织整改，及时向业主反馈整改结果。

（9）定期开展安全教育和安全检查，针对存在的不安全因素制定安全保护措施并督导落实，坚持夜间查岗查哨制度，确保物业管理项目的人身财产安全检

查万无一失。

（10）关心和爱护学校师生，发动群众开展深入细致的思想工作，当好职工的贴心人，不断增强企业的凝聚力和向心力。

（11）工作勤谨、忠实、敬业，廉洁自律、以身作则，处处作职工的表率。把明洁公司“四个亮点”工作台推向新水平。

（12）完成上级领导交办的其他任务。

1.2工程部职责

①工程部主管职责

（1）领导主持工程部的全面工作，工程保障、养护维修质量向项目部经理和业主单位负责。

（2）认真组织检查、验收、接收、登记托管工程项目的工程质量和设备、设施的数量、品牌、规格、型号，并组织专业工程师详细查阅大型设备的技术资料、开通使用、维修、保养说明书，弄清其性能特点、操作使用方法和工作注意事项。

（3）认真查阅建筑、装修、设备、设施安装图纸，现场勘查业主建筑物、设备、设施的布局功能及安装特点。深入了解业主单位的工作性质、特点和专业需求，有针对性的制定运行和保养、维修措施。

（4）主持制定运行保障和维修保养计划，一式三份，业主单位、项目部、工程部各存一份，报项目经理和业主单位批准后组织实施。

（5）主持召开由业主单位和工程技术人员参加的工程保障工作会议，研究制定工程保障工作方案，并认真征求业主单位意见，经项目部和业主单位审批后认真执行。

（6）有计划、有针对性的组织专业技术培训，努力提高工程部的保障技术水

平。

（7）针对工程项目状况，经常组织工程项目的“常见病”、“多发病”和设备、设施的技术性能、故障特点主持制定预防、养护和维修保障措施。

（8）深入工程现场，跟踪工程运行、维修过程，规范工程技术人员的工作行为，检查验收工程质量。

（9）协助人事部招聘工程技术人员。

（10）负责本部技术人员的在岗培训和工作技术考评工作。

（11）随时做好特殊情况的应急准备，工程项目出现险情，立即赶赴现场，组织排故和救援。

（12）定期走访业主单位有关人员，经常征求业主单位对工程保障工作的意见和建议。对业主单位的投诉，积极组织整改，并将整改结果向业主单位反馈。

（13）定期进行安全教育，主持制定安全预防和安全操作规程，并监督落实，确保工程保障和技术操作安全。

（14）完成上级领导交办的其他任务。

1.3保洁部职责

①保洁部主管职责

（1）领导主持保洁部的全面工作，保洁质量向项目部经理和业主单位负责。

（2）检查接收项目保洁场所，界定保洁内容和范围。

（3）根据项目保洁特点和业主要求制定保洁工作计划，并组织实施。组织项目保洁，彻底清洁项目现场卫生，按业主单位要求摆放办公家具和生活设施。

（4）带教培训保洁管理人员。

（5）建立保洁工作制度，深入保洁工作现场规范保洁工作行为，严格控制保

洁工作质量。

（6）组织保洁设备使用培训，教育员工正确使用和养护保洁设备。定期走访业主单位，征求其对保洁工作的意见和建议，并付诸落实。

（7）历行节约降低消耗，严格控制保洁管理成本。

（8）组织安排安全工作教育和消防安全培训，制订成品保护措施，杜绝不安全因素和伤亡事故。

（9）负责项目内的卫生保洁、外围绿化的带班管理工作。

（10）负责保洁员的出勤考核，行政管理工作。

（11）负责保洁员的思想政治工作。

（12）定期组织保洁员的常规培训。

（13）负责保洁区域内得工作质量检查、指导。

（14）主持班务会，讲评安全工作情况，提高安全工作质量。

（15）认真处理业主投诉，并将处理结果向业主反馈。

（16）完成上级交办的其他工作任务。

②保洁员职责

（1）按保洁工作计划完成责任范围内的保洁工作任务，工作质量向领班负责。

（2）正确使用保洁设备，不断总结保洁工作经验，不断提高劳动效率。

（3）爱护成品，节约使用保洁用品，努力降低工作成本。

（4）检查责任区域内照明和冷暖设备，发现故障及时报修。

（5）负责定期对干部值班室被、褥洗涤及值班室环境卫生

（6）认真学习安全知识，保证工作安全。

（7）注意仪容仪表，认真落实员工行为规范。

（8）协助其它员工完成保洁任务。

（9）完成上级交办的其它任务。

③绿化工职责

（1）按环卫保洁绿化计划，实施环境保洁绿化工作。

（2）学习钻研环卫绿化技术，熟练使用环卫绿化工作设备。

（3）遵守环卫绿化工作规程，确保环卫绿化工作质量。

（4）爱护校内花草树木，悉心保护，不受损害。

（5）负责院内公共区域得卫生清扫。

（6）完成上级交给的其他工作任务。

1.4保安部职责

①保安部主管职责

（1）领导主持安保部的全面工作。

（2）主持制定安全保卫工作和四防（防火、防盗、防破坏、防自然灾害）管理制度经上级和业主单位批准后贯彻落实。

（3）根据托管项目特点公安部门的法规要求制订安全保卫工作计划，经上级和业主单位批准后组织实施。

（4）经常进行法律、法规教育，让全体安全人员都学法、懂法，并且会用法律、法规，历行职责，维持秩序，规范行为，保证安全。

（5）带教培训安全管理人员和安全员。

（6）加强安全保卫、消防监控等专项业务的技术训练，提高全全人员的工作能力和业务水平。