史上最全的万科房地产组织架构及岗位职责说明书
史上最全的万科房地产组织架构及岗位职责说明书
目录
高管
总裁职位说明书错误！未定义书签。
经营副总裁职位说明书 12
工程副总裁职位说明书 17
人力资源部
人力资源部总经理职位说明书 22
招聘培训专员职位说明书27
薪酬绩效专员职位说明书32
行政管理部
行政管理部总经理职位说明书 36 法律事务专员职位说明书41
信息管理专员职位说明书45
行政专员职位说明书49
档案管理专员职位说明书53
前台接待员职位说明书 57
司机职位说明书 61
总裁秘书
总裁秘书职位说明书65
计划管理部
计划管理部总经理职位说明书 69 统计分析专员职位说明书74
经营计划专员职位说明书78
客户服务部
客户服务部总经理职位说明书 82 客户服务专员职位说明书88
物业管理专员职位说明书92
研发设计部
研发设计部总经理职位说明书 96 结构设计师职位说明书 102
电气设计师职位说明书 106
水暖设计师职位说明书 111
建筑设计师职位说明书 116
园林景观设计师职位说明书120投资开发部
投资开发部总经理职位说明书 124 项目开拓专员职位说明书130
市场研究专员职位说明书134
营销策划部
营销策划部总经理职位说明书 139 产品策划专员职位说明书144
营销策划专员职位说明书149
销售管理专员职位说明书153
预决算部
预决算部总经理职位说明书158 建筑装饰造价师职位说明书165 设备安装造价师职位说明书169
工程管理部
工程管理部总经理职位说明书 173 土建工程师职位说明书 179
电气工程师职位说明书 183
给排水工程师职位说明书187
暖通工程师职位说明书 191
采购合约部
采购合约部总经理职位说明书 195 招标管理专员职位说明书200
合同管理专员职位说明书204
采购专员职位说明书208
财务管理部
财务管理部总经理职位说明书 212 主管会计职位说明书217
会计职位说明书 221
出纳员职位说明书226
资金专员职位说明书230
项目公司
项目公司总经理职位说明书234
项目公司工程副总经理职位说明书243
项目公司营销副总经理职位说明书249
项目公司工程部经理职位说明书254
项目公司工程部土建工程师职位说明书259
项目公司工程部电气工程师职位说明书263
项目公司工程部给排水工程师职位说明书267
项目公司工程部暖通工程师职位说明书271
项目公司预算管理员职位说明书275
项目公司销售部经理职位说明书279
项目公司营销推广专员职位说明书284
项目公司销售部销售内务专员职位说明书288
项目公司销售部置业顾问职位说明书 292
项目公司综合管理部经理职位说明书 296
项目公司前期开发专员职位说明书301
项目公司综合管理部行政人事专员职位说明书305 项目公司综合管理部档案管理专员职位说明书308 项目公司综合管理部司机职位说明书 312
项目公司财务部经理职位说明书316
万科房地产新项目发展
目的：为适应集团公司业务规模的发展，规范对新项目的论证，提高决策效率，提升集团公司竞争力，特制定本制度。 范围：本办法适用于集团公司全资拥有、控股或相对控股的房地产公司。 职责： 1、集团企划部负责本制度的制订、修改、指导和监督； 2、集团公司全资拥有、控股或相对控股的房地产公司均有对本制度提出修 改之权力和义务； 3、集团公司全资拥有、控股或相对控股的房地产公司第一负责人负责执行 本制度； 4、本制度解释权归企划部。
万科企业股份有限公司 房地产新项目发展管理制度 （试行） 一、释义 本制度中，除非文意另有所指，下列简称具有如下特定意义： 集团公司：指万科企业股份有限公司 一线公司：指集团公司全资拥有、控股或相对控股的房地产公司 企划部：指集团企划部 决策委员会：指万科企业股份有限公司投资决策委员会 小组：指项目发展工作小组，是决策委员会下属工作机构 二、操作规范 第一条新项目发展信息通报 一线公司定期或不定期向企划部通报新项目概况和进展程度，企划部及时汇总整理并通报。具体格式参见《新项目发展信息通报》表格。 第二条项目发展工作小组 1、小组负责项目进展过程中，各种信息的上传下达，保证信息通畅。 2、小组成员3—4人，由集团企划部、财务部、法律室委派的人员共同组成，组长由企划 部第一负责人担任或委派，负责领导具体工作。 3、原则上，小组一经成立，小组成员不得随意变动，不同项目小组成员可以不同。 4、小组对“决策委员会”负责。一线公司与合作方（土地方）签约后，小组自行解散。 5、工作内容和流程： （1）对重点介入的项目，一线公司向企划部提交《成立项目发展工作小组》的申请和项目资料。 （2）企划部根据一线公司上报资料对项目进行初步评估，并征询集团财务部、法律室意见后，决定是否成立小组，同时知会“决策委员会”主任或集团主管领导。 （3）决定成立小组后，企划部、财务部、法律室应及时委派本部室专业人员成立工作小组，组长制定具体工作时间。 （4）小组成立一周内（视项目紧迫性可适当延长），完成实地调查和评估工作，提出项目发展意见和建议（小组各成员的专业意见事先应经其所在职能部门通过），向“决策委员会”委员、集团主管领导汇报，同时抄送一线公司和集团办公室、财务部、企
万科房地产集团组织架构解析 集团 区域公司 城市公司 事业部
集团公司组织构架 上海区域深圳区域北京区域 直属城市分公司 武汉分公司重庆分公司成都分公司西安分公司 业务单位（3+X ） 目前万科集团已进入30个城市，173个项目。2009年销售663.6万平方米,销售金额634.2亿元，销售净利润53.3亿元。 深圳、佛山、广州、珠海、中山、厦门、东莞、福州、海南、北海、上海、宁波、杭州、无锡、苏州、南昌、合肥、南京、镇江、北京、沈阳、天津、大连、长春、青岛、长沙、武汉、西安、重庆、成都。 集团公司 董事会办公室监事会办公室 总裁办公室工程采购与成本管理部 建筑研究中心 财务管理部战略与投资管理部人力资源部 风险管理部流程与信息管理部 品牌管理部 万创设计管理中心 审计部 客户关系部 工程管理部采购管理部成本管理部董事会 11个部门，6个二级部门。主要控制区域的投资、资金、销售额和利润
上海公司宁 波 公 司 杭 州 公 司 苏 南 公 司 南 京 公 司 镇 江 公 司 南 昌 公 司 合 肥 公 司 苏 州 无 锡 业务单位和利 润中心（8个 公司，9个城 市） 综合管理部 产 品 管 理 部 投 资 及 运 管 理 部 品 质 管 理 部 上海区域公司 控制各公司的投资、 运营、产品品质、 销售额、利润及资 源共享；同时充当 消防队员角色 上海区域2009年实现销售面积XXX万平方米，销售金额XXX亿元区域公司组织构架
浦东事业部闵行事业部西北事业部滨江事业部 保障性住宅事业部 业务单位和利润中心 上海公司共21个项目：上海公司2009年实现销售面积XXX 万平方米，销售金额XXX 亿元 浦东事业部5个项目：地杰项目（B 街坊、C 街坊等）、济阳路项目、五街坊项目、新里程项目、深蓝项目。闵行事业部4个项目：城花新园项目、燕南园项目、旗忠项目、花园小城项目。西北事业部4个项目：白马项目、罗店项目、四季花城项目、赵巷项目滨江事业部4个项目：翡翠项目、铜山街项目、滨江项目、七宝53项目 保障性住宅事业部4个项目：地杰D 街坊、七宝187项目、华漕213项目、浦东七街坊。 嘉明绿化公司 10个后台支持部门及2个公司 上海公司 总经理办公室 财务管理部 人力资源部成本管理部 设计管理部采购管理部项目发展部 工程管理中心客户关系中心营销管理中心柏轩装修公司城市公司组织构架
万科地产集团有限公司设计任务书
【十里画廊项目】 （1#、2#楼） 施工图设计任务书 平顶山市十里画廊置业有限公司公司 总工室 二零一四年一月
第一部分总则 (5) 一、目的 (5) 二、依据 (5) 三、适用范围 (5) 四、图纸要求 (5) 1.工程名称： (5) 2.图面要求： (5) 3.时间要求： (6) 4.其他要求： (6) 五、内容说明 (7) 第二部分建筑专业 (7) 一、建筑专业设计任务书 (8) 1.设计说明 (8) 2.统一做法 (8) 3.构造要求 (11) 4.立面 (13) 5.外立面装修设计深度 (13) 6.室内装修设计深度 (14) 7.环境 (14) 8.详图 (14) 9.其它 (14) 二、设计管理 (14) 第三部分结构专业 (15) 一、结构专业设计任务书 (15) 1.结构设计的一般要求 (15) 2.结构设计的特殊要求 (17)
3.荷载取值要求 (18) 4.对设计全过程的配合要求 (18) 5.主体工程 (19) 6.基础及地下室工程 (19) 7.楼地面工程 (20) 二、结构设计管理 (20) 第四部分机电专业 (21) 一、电气部分 (21) 1.设计范围及指标 (21) 2.设计注意事项及我司的习惯做法 (21) 二、给排水部分 (25) 1.设计范围及指标 (25) 2.设计注意事项及发展商的习惯做法 (25) 三、暖通部分 (27) 1.设计范围及指标 (27) 2.设计注意事项及发展商的习惯做法 (27) 四、燃气部分 (29) 五、设备安装初步设计成果要求 (29) 六、设备安装施工图设计成果要求 (31) 1.建筑给排水施工图成果要求 (31) 2.室外给排水施工图成果要求 (32) 3.建筑电气施工图成果要求 (33) 4.室外电气施工图成果要求 (34) 5.采暖施工图成果要求 (35) 七、设计管理 (36) 1.综合 (36) 2.设计过程管理 (37)
万科地产企业文化手册
万科地产企业文化手册 手册内容适用于经万科企业股份有限公司人力资源部批准录用的所有职员，所称“公司”（或“万科”、“集团”）均指万科企业股份有限公司，包括总部及所有下属公司。 如果你在阅读或执行中有任何的疑问，请与我们或你的上司、你所在单位人力资源部门的同事联系。我们都很乐意解答你的疑惑，并和你坦诚地进行讨论和交流。 万科企业股份有限公司 人力资源部 王石致辞 作为公司的一员，我非常乐意和大家一起，度过一生中美好的一段工作年华。 万科是一个富有理想和激情的团队，充满着追求创新的进取精神和蓬勃向上的朝气。在探索中国现代企业发展道路上，万科扮演着重要的角色。 创新是公司发展永恒的原动力。公司积极参与科技应用和观念创新，充分拓展企业生存空间，创建并保持企业的核心竞争力。公司未来广阔的发展空间，是职员最好的职业平台。 公司致力于培养职业经理阶层，聚集了一批善经营、懂管理、有专业知识、不断追求卓越的人才。这在我们的资产负债表上看不到，但却是最宝贵的资产。 公司为职员提供可持续发展的机会和空间，努力创造公平竞争的环境。只要你付出思考和努力，虚心学习，不断进步，最终你必会获得公正评价。更重要的是，这种善于学习的心态本身就是获得成功的要素。
团队意识与强烈的事业心是公司力量不竭的源泉。你会发现个人的聪明才智只有融入团队才会获得更好的发挥、才能取得更大的成就。以公司共同目标和整体形象为前提，公司提倡个性发挥，为职员提供广阔的发展空间。 公司倡导健康丰盛的人生，追求的价值观在于有兴趣的工作、志趣相投的同事、健康的体魄、开放的心态、乐观向上的精神，这些都具有金钱所无法替代的价值。 我期待看到你在这和谐、理想而富有激情的环境中一展才华，和公司一起成长。 作为公司团队中的一员，你为公司所做的工作和努力，我衷心感谢。 祝愿你在公司工作愉快。 万科企业股份有限公司 董事长：王石 二零零四年 公司沿革 l1984年5月，公司以“深圳现代科教仪器展销中心”的名称诞生于深圳经济特区。 l1988年，公司完成股份制改造，更名为“深圳万科企业股份有限公司”，1988年12月27日在《深圳特区报》刊登新中国成立以来第一份《招股通函》。同年，公司开始进入房地产领域。 l1991年1月，万科股票在深圳证券交易所挂牌交易，股票代码“0002”。 l1992年起，公司确立了以房地产为核心业务的发展战略，并将城市居民住宅作为主导开发方向。 l1993年公司向境外发行B股，同年12月改用现名“万科企业股份有限公司”。
万科—房地产开发全流程(20200420175435)
- 1 - 房地产开发作业指导书 （内部使用资料） ·万科房地产公司·
目录 1. 土地投标（商务） (4) 2. 土地投标（技术） (6) 3. 土地状况调研 (8) 4. 编制可行性研究报告 (10) 5. 建立公共建筑和住宅小区资料库 (14) 6. 建立优秀设计师信息库 (15) 7. 编制设计任务书 (16) 8. 建筑方案招标 (19) 9. 规划方案报审 (22) 10.申报计划立项 (24) 11.申办《建设用地规划许可证》 (25) 12.编制房地产开发流程计划 (26) 13.双代号座标网络计划（房地产开发企业项目管理通用范例） (30) 14.设计委托 (31) 15.建筑设计优化 (33) 16.日照分析报告的编制和报送 (36) 17.编制营销策划书 (38) 18.选择和确定营销代理 (40) 19.召开扩初设计审批会 (42) 20.扩初设计送审 (43) 21.委托现场地质勘探 (46) 22.结构设计优化 (49) 23.三通一平跟踪管理 (51) 24.土地接管 (52) 25.工程报建 (54) 26.申办《建设工程规划许可证》 (56) 27.工程安全质量报监 (58) 28.申领《施工许可证》 (60) 29.投资监理委托 (62) 31.现场管理台帐 (68) 32.图纸管理 (70)
34.编制会议纪要 (72) 35.施工图内审 (73) 36.施工图设计交底 (75) 37.临水、临电配套 (77) 38.申办开工复验红线 (79) 39.施工技术方案优化 (81) 40.委托勘丈 (83) 41.楼书及宣传资料制作 (85) 42.选择首届物业管理单位 (86) 43.申办《预售许可证》 (88) 44.组织房展会 (90) 45.商品房销售合同的网上备案和登记 (91) 46.商品房定金合同的网上备案 (93) 47.编制工程预算 (94) 48.编制项目计划书 (96) 49.审核验工月报 (98) 50.工程拨款 (100) 51.甲方采购 (102) 52.施工安全管理 (105) 53.施工安全巡视 (108) 54.施工图修改 (110) 55.工程例会 (112) 56.现场签证 (114) 57.工程质量事故处理 (116) 58.索赔 (118) 59.样板引路和封样验收 (122) 60.隐蔽工程验收（土建） (124) 61.隐蔽工程验收程序（安装） (126) 62.竣工备案制验收 (128) 63.公建配套 (133) 64.供电配套 (135) 65.供水配套 (139) 66.排水配套 (142) 67.消防配套 (144)
万科公司审计手册(绝密资料)
万科公司审计手册(绝密资料)
【内部审计】 万科内部审计是公司内部经济监督的一种形式，是公司审计室在董事会审计委员会的领导下，依照国家有关法规和公司有关规章制度，独立、客观地监督、评价公司及其下属单位的财务收支及其经济活动的真实性、合法性和效益性，检查、评价内部控制制度的完善性，评估企业经营风险，以达到查错防弊、防范和降低经营风险、改善经营管理、提高经济效益的目的。 所谓真实性，是指企业的财务会计、统计等记录必须如实反映企业的实际经营管理成果，必须按照国家相关的经济法规、政策和公司董事会的有关规定，记录和反映企业的经营管理活动。 所谓合法性，是指企业的一切经营管理活动必须符合国家相应的法规、政策条例，必须符合公司董事会决议及公司的有关规章制度。 所谓效益性，是指企业的一切经营管理活动都必须围绕如何产生更大的经济效益而进行。
【审计工作的基本原则】 《内审条例》所称的基本原则为： “依法”是指依据国家颁布的审计、财经、税务等方面的法律、法规、政策，在此还包括万科公司董事会决议、公司的有关规章制度等进行审计。 “独立”是指内部审计机构、内部审计工作、内部审计人员方面的独立性。在组织上的地位，必须使它能圆满地履行其审计职责，即内部审计机构隶属于公司董事会审计委员会，独立于公司内所有经营管理活动；内部审计独立开展审计工作，不受其它部门的干涉，审计工作的范围和深度不应受到影响和限制；独立地发表审计意见和建议；内部审计负责人的任免须经董事会审计委员会批准，审计委员会应赋予审计人员一定的职责权限。 “客观”是指审计工作中所收集的审计证据以及对“审计发现”的表述必须实事求是，客观如实。审计工作重调查研究，重审计证据，即审计过程中必须以客观事实为基础，实事求是，注重证据，不夸大或缩小事实。 “公正”是指审计报告中的审计意见、审计结论应恰如其分，不偏不倚，保证充分的公允性。坚持证据确凿，结论公正，评价合理，建议中肯。
万科地产宣传画册结构
“万科地产”宣传画册结构 封面、封底 深圳市万科房地产有限公司 P1－P2扉页企业理念 方案A： 万科地产是什么？ （手写体） 非常专业。／人感觉有自由发挥的空间。／服务精神。建房子。卖房子。住房子／．．．．．． 方案B： 巨幅有渲染力的员工表情群像照片
P3-4 集团董事长致辞 标题 正文Array配图：底图 照片：王石休闲照（大）／正装照（小）
P5-6 地产董事长莫军致辞 & 目录 地产董事长莫军致辞 目录 标题 正文 配图：底图 照片：莫军休闲照（大）／正装照（小）
●P7－8 ROOM OF V ANKEDC ● 人在万科 从ROOM开始 [ROOM]：******* 万科在机遇面前DEVELOPING BY ROOM 万科人在空间里规划PLAN A ROOM 人在房间里生活LIFE IN A ROOM 配照片：空间感强的图片
P9-10 空间阐释／企业简介 [ROOM－SPACE][空间] 一个巨大的空间里 回旋着一股力量 人性化经营管理理念 由上至下 贯穿万科企业本体 万科之成长、蓬勃、发展 均源于此 人的集合／人的空间／人的力量 企业简介 深圳市万科房地产有限公司是深圳著名的地产发展商之一。公司成立于1998年，十几年来，致力于发展优质住宅房产和为广大客户提供高水准的房产物业管理服务，于98年和99年连续两年荣获深圳市房地产行业综合开发企业资质排名第一名，在社会上树立了大型房地产专业公司的公众形象。公司现有员工1500余人，下属企业10余个。截至2000年年底，公司共成功开发地产项目**个，总资产额达**亿元，年销售额突破**亿元，呈现明确上升轨迹。 配照片： 万科地产公司办公环境创意照 威登别墅竞卖现场 文：万科地产第一声：1988/11/18；成功竞争得威登别墅住宅用地
史上最全的万科房地产组织架构及岗位职责说明书
史上最全的万科房地产组织架构及岗位职责说明书 目录 高管 总裁职位说明书错误！未定义书签。 经营副总裁职位说明书 12 工程副总裁职位说明书 17 人力资源部 人力资源部总经理职位说明书 22 招聘培训专员职位说明书27 薪酬绩效专员职位说明书32
行政管理部 行政管理部总经理职位说明书 36 法律事务专员职位说明书41 信息管理专员职位说明书45 行政专员职位说明书49 档案管理专员职位说明书53 前台接待员职位说明书 57 司机职位说明书 61 总裁秘书 总裁秘书职位说明书65 计划管理部 计划管理部总经理职位说明书 69 统计分析专员职位说明书74 经营计划专员职位说明书78 客户服务部 客户服务部总经理职位说明书 82 客户服务专员职位说明书88 物业管理专员职位说明书92 研发设计部
研发设计部总经理职位说明书 96 结构设计师职位说明书 102 电气设计师职位说明书 106 水暖设计师职位说明书 111 建筑设计师职位说明书 116 园林景观设计师职位说明书120投资开发部 投资开发部总经理职位说明书 124 项目开拓专员职位说明书130 市场研究专员职位说明书134 营销策划部 营销策划部总经理职位说明书 139 产品策划专员职位说明书144 营销策划专员职位说明书149 销售管理专员职位说明书153 预决算部 预决算部总经理职位说明书158 建筑装饰造价师职位说明书165 设备安装造价师职位说明书169
工程管理部 工程管理部总经理职位说明书 173 土建工程师职位说明书 179 电气工程师职位说明书 183 给排水工程师职位说明书187 暖通工程师职位说明书 191 采购合约部 采购合约部总经理职位说明书 195 招标管理专员职位说明书200 合同管理专员职位说明书204 采购专员职位说明书208 财务管理部 财务管理部总经理职位说明书 212 主管会计职位说明书217 会计职位说明书 221 出纳员职位说明书226 资金专员职位说明书230 项目公司 项目公司总经理职位说明书234
万科物业各岗位职责
第二章岗位职责 1、项目物业部总监、副总监岗位职责
2、行政助理的岗位职责 一、会务管理 1、会议通知 负责通知相关与会人员，告之会议召开的时间和地点，登记与会人数。如有不能如期参加会议者，需请示领导层做出相应处理。 2、会议记录 行政助理随会负责会议记录。记录内容包括：会议名称、召开会议的时间和地点、与会人员、主持人、记录人、与会者发言。散会后，请示主持人审阅会议记录并签字，记录人签字。 3、会议纪要 会议结束后，整理会议纪要。对于会议中形成的决定，有必要形成制度的，请示相关领导，行文入档。 二、档案管理 1、归档制度要求 (1)公司内部文件：经过文书起草和公文制定后，按照“拟稿、审稿、审批、登记”的文件处 理程序，编制文件入档序号，注明摘要内容； (2)与客户来往的信函、传真等应按其内容与有关合同整理立卷，在合同或信件上注明 结果。 2、档案保管 (1)文书档案：按年度、组织、机构分类；
(2)客户档案：按地区分类； (3)会计档案：按报表、账册、凭证顺序排列； (4)设备档案：按使用年限、型号分类； (5)技术档案：按科目分类； (6)照片档案：按内容、时间顺序排列； (7)档案最低保管期限为十五年； (8)各类档案每年清查一次，做出清查报告。过期作废的档案必须收回，获得领导层同 意后进行销毁； (9)各类合同的原件放在公司档案柜，部门只留复印件； (10)档案管理员工作调动时，认真办理交接手续。 3、档案借阅 (1)一般只在公司查阅，尽量不外借； (2)确有需要的，需办理借阅手续； (3)任何被借阅的文件资料不准擅自复印； (4)被借阅档案必须在限期内归还，档案借阅完毕时，注销借阅手续。 (5)不得泄露档案内容，严格执行保密制度。会议结束后，整理会议纪要。对于会议中形成的 决定，请示相关领导，行文入档。 三、库房管理 1、项目物资采购 (1)库管员根据各部门提出的采购申请编制《月度物资采购计划单》、《紧急物资采购 单》； (2)协助完成供方选择及采购流程发起； (3)采购审批完成后及时督促供方或采购部门进行采购，并完成付款制单； (4)资产购置需提前申报K2,采购后填写《资产审核单》及资产管理软件，报相关部门 备案； (5)合理控制采购金额，确保不超出预算。 2、物资出入库验证管理 (1)根据《月度物资采购计划单》《紧急物资采购单》核对到库物品名称、规格、质量 等是否相符，直属上级必须现场监督库管员验货； (2)物资的规格、质量等不符合要求时，不能办理入库手续，由库管员填写《不合格物 资处理单》，通知采购员进行退货或调换；
万科地产Swot分析及战略目标
万科Swot分析 优势（S） （1）品牌优势 万科品牌在世界品牌价值实验室（World Brand Value Lab）编制的2010年度《中国品牌500强》排行榜中排名第19位，品牌价值已达635.65亿元。同时，“万科”成为行业第一个全国驰名商标，旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等品牌得到各地消费者的接受和喜爱； （3）持续增长和领跑 万科给自己的定位是，做中国房地产行业的领跑者。公司已经连续3年保持经营性和投资性现金之和为净流入状态。这表明公司实现的是有质量的增长,财务状况非常稳健。 （4）组织结构创新 万科的组织结构根据战略的变化而变化。万科以整个项目的生命周期为基础设立组织结构。这样使得专业分工更强，各线集中精力执行专门的任务，每一个过程都得到高度关注。 （5）研发能力强 万科研发的“情景花园洋房”是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利。万科专门设立了创新研究部门，不断地创新，开发出更多的新产品。如今,标准住宅的4个版本基本成型,已经有超过12 个部品实现了工厂化的生产装配,在住宅性能标准方面的创新超过60 项.通过创新研究部的努力,万科有几十项专利正在申报. （6）经营管理模式先进 万科物业服务通过全国首批ISO9002质量体系认证；公司创立的万客会是住宅行业的第一个客户关系组织。此外，万科在经营专业化、住宅市场主流化、财务政策积极化、产业结构合理化上做出的努力持续加大。
劣势（W） （1）对员工关注不够，员工满意度不高 （2）国内不同城市客户的评价褒贬不一 （3）与政府的关系非常一般 （4）发展受限于土地资源和土地成本 土地储备约2200万平方米，仅能满足万科2?3年的发展需要，低于行业平均水平，可能会影响其增长并增加土地购置成本。对以房地产为主导业务的万科来说，土地资源和土地成本的限制，是影响万科地产经营效益的重要因素，万科获得的可开发土地，较多来源于二级市场或公开拍卖市场土地资源来源渠道的限制，迫使万科只能走城乡结合部开发的策略。这一策略固然给万科带来了巨大的收益，其不足之处也很明显。 （5）品牌建设模式停滞 品牌定位不够清晰明确，个性不够鲜明，和消费者之间的亲和力不够；而消费者对万科品牌的理解，仍停留在表面的产品、服务等功能层面。以万科现有的以企业家品牌为龙头的品牌建设模式，再加上一位自己都承认“青涩”的企业家王石，让看似强大的万科品牌实际上相当的脆弱，再也经不起任何风吹草动。 机会（O） （1）目前，中国的城市化率还很低，城市化进程正在如火如荼的进行中，这必然加大对城市的住房需求。 （2）国家对货币政策持续收紧，资本市场低迷，使得房地产公司现金非常紧张，如果持续下去，势必导致部分房地产公司的现金流断裂，甚至出现中小房地产公司的倒闭潮。由于万科提前采取了降价销售回笼资金，因此对于手握大量现金的万科来说，此时兼并中小房地产公司扩大市场占有率的大好时机。 （3）由于国内紧缩的货币政策使得房地产融资困难，所以大量房地产公司到国外融资，国外融资以美元计价，由于人民币在不断升值，所以融资成本相比较低。一旦美国走强势美元，那么人民币将被迫贬值，大量的房地产公司将无力还款而倒闭，这对于万科这样的大的房地产
万科地产组织架构和岗位职责
南京万科置业有限公司部门架构及岗位职责 目录 1、南京公司组织架构图 2、各部门岗位职责 总经理办公室 工程部 设计部 营销部 成本管理部 财务部 项目发展部
南京公司组织机构图
为加强公司的管理及各部门之间的配合，明确各部门岗位的设置及职责，使每位员工、每个部门都能有效的发挥作用。现制订以下各部门岗位职责。一、总经理办公室 全面负责部门事务并向主管副总负责 年度、月度部门工作目标及计划的拟订 下属职员的月度、年度绩效考核 部门内部人力资源调配 部门内部职员的培养及职业发展指导 审核各职能组的报告、申请 协调公司各部门的业务 部门费用的统筹与控制 拟订行政事务工作的工作计划、控制实施 办公环境、设备、用品的管理 车辆与司机的管理 固定资产管理（购置、调拨、维护、报废、盘点） 员工餐厅与公寓的管理 制定有关管理规范并跟进落实 负责办公用品领用、易耗品订购 档案资料的管理 负责接转电话、收发传真 负责来访联络、接待安排 负责酒店、餐厅、票务联络 会议室管理 报纸、杂志订阅与收发，信件、邮包邮寄 门禁/考勤协助管理 公告板管理 部门内务协助 接送人员 车辆保养与维护 办公易耗品的检查、补给 办公环境检查与维护 任务书拟订、下发 半月报编制与呈报 总经理月报 公司内部信息的收集与发布 参加部门/公司例会 跟进计划实行情况 规范编制、完善 规范落实情况检查与改进
分类、编号、存档 借阅管理 内部、外部网页的规划 合作单位考察 数据备份、病毒防护、网络安全 应用电脑软件的引进 电脑培训的组织 办公软件考察、开发、引进 知识系统的引入 电脑和外围设备、软件的购买、安装电脑、网络设备、视频系统维护 协助举办电脑培训 邮箱开设与取消 信息更新 设备保管与借用手续办理 人力资源分析 业绩考核 培训的组织 招（解）聘、人事政策检讨与改进员工文体活动举办 职员适应性辅导 转正、离职面谈 工作氛围营造 公司办公 录用（离职）、手续办理 薪酬、福利发放，保险办理 劳动合同管理 考勤管理（请假、休假等） 晋级、调配手续办理 人事档案保管 人力资源月报 暂住证、出国证件办理 公司领导内勤协助 公司领导动态记录 登记总经理签署文件 会议安排 返回
万科地产发展史
万科：财务结构稳定抗风险能力强 来源：焦点房地产网 2008年09月04日11:39 我来说两句(0) 2008年以来，受到中国宏观经济政策调控等因素影响，住宅行业进入调整期，市场波动加剧，行业整体资金面较为紧张。在这一背景下，万科长期坚持的稳健财务策略凸显成效。此外，为更好的适应市场环境变化，把握未来机遇，公司主动调整开发经营节奏，高度关注市场调整中公司的资金安全，更加坚决地贯彻“现金为王”的经营策略。我们认为，公司一贯稳定的财务基础和未来一系列强化财务安全的策略调整，将使得公司能够有效抵御短期市场波动中可能出现的风险，确保公司的偿债能力。 财务状况稳健 在经历了连续几年的快速增长后，万科的资产规模在2007年底时突破了1000亿元大关，达到1,000.94亿元，2008年上半年达到1,111.01亿元。从2004年末到2007年末，公司总资产的年均复合增长率达到了86.1%。2007年8月，公司增发3.17亿股A股，募集资金净额人民币99.37亿元。截至2008年上半年，公司所有者权益（包括少数股东权益）达到358.23亿元。公司通过资本市场直接融资不断充实自有资本，保持了较为合理的资本结构，同时，资本实力的增强也为公司应对行业调整提供了重要的安全保障。 截至2008年上半年，公司的资产负债率为67.76%，从账面上看，这一比率有所增长。但资产负债率的上升主要因为预收帐款的增长较快，而预收帐款来自公司已售未结资源，并不构成公司的偿债压力。如果扣除这一因素的影响，从2006年底、2007年底和2008年中期，公司的负债率依次为47.34%，44.51%和43.95%，实际呈下降趋势。和一些通过利用较高财务杠杆加速扩张的房地产公司相比，万科较为稳健的发展战略和偏保守的资本结构使其具备一定的融资空间。 在负债规模增加的同时，公司的偿债能力有所增强。截至2008年上半年，公司长期借款为136.99亿元，短期借款为53.51亿元，一年内到期的非流动负债为96.12亿元，债务结构较为合理，且其中短期借款和一年内到期的非流动负债合计149.6亿元，低于公司期末持有的现金153.7亿元，显示公司短期偿债能力较强。此外，万科在商业银行方面具有较高的授信额度，且其依靠规模和品牌效应争取到诸多外部融资渠道，说明公司具有充足的备用流动性。 在对外担保等问题上公司严格遵循有关规则。公司的对外担保主要来自受让浙江南都等公司股权带来的历史担保，根据股权转让协议的约定，因这些担保导致的所有争议、索赔事项均由股权转让方负责处理，相关赔偿义务及责任均由股权转让方承担。总体看上述担保出现代偿责任的风险较小。 调整策略，强化抗风险能力 自2007年年底以来，受行业宏观调控力度加大影响，部分城市住房价格出现较大回调，各主要住房市场的销售量有所萎缩，观望气氛较浓。加之从紧的货币政策的影响，住房行业资金面较为紧张。在此背景下，为应对市场波动，万科对未来一段时期的经营策略进行调整，将保障经营安全确定为首要目标，从产品、销售、开发、新项目获取等各个方面展开调整。
万科集团组织结构
万科集团组织结构 万科地产系统分成三层管理架构： 第一层是集团总部； 第二层是集团总部下面的4个区域本部，作为派出机构； 第三层是区域本部下面，按照城市设置公司（万科（专题阅读）内部叫做一线公司）。 从框架上来讲，万科的管控模式非常简单，除了在战略、品牌、融资、研发和流程上对一线公司的支持外，集团总部主要从三个方面进行管控： 投资，只有总部有这样的权限，也就是说一线公司要买任何一个项目，要买任何一块地，必须通过总部最后的同意； 财务管控，每个一线公司现金流的管理和财务运营管理，都受总部财务部的直接管理； 人事，一线公司的员工从总经理到普通员工大致分为5级，其中上面三级都是由集团总部直接任命。除此之外，考虑到地产公司的行业特点，一线公司在运营上拥有非常大的自主权。而区域总部的作用，是代表集团总部为这个区域里面的所有一线公司起一些指导和管理的作用。 这种管控体系充分体现了万科的行业特色和文化特色，在集权和放权之间保持了微妙的平衡：这种管控方式直接体现了万科对于运营风险的认识、资金安全、土地和人才，所以总部一定要把这三个权利集中在手上； 地产行业不同于标准化生产和销售的行业，而具有极强的地域性，各地的政策、消费、市场成熟度和居住习惯都有很大的差异，要求一线城市拥有很高的自由度和权限，以便应对当地市场的激烈竞争。事实上，万科一线公司的运营自由度相当大，不仅体现在对具体项目的判断和运作上，甚至各个一线公司的组织架构都是不一样的。 万科集团总部组织架构 万科深圳区域公司组织架构——强调设计过程前期的介入和管理 万科某城市公司组织架构 每个城市公司都强调成本管理过程，设立成本管理部，与总部财务部对接； 对城市公司而言，管理线条也比较清晰，而且与集团对接。 万科项目部组织架构—主要以工程管理为主，对进度质量安全及部分成本目标负责 小结 万科各区域及城市公司采用介于职能与矩阵管理之间的弱矩阵管理模式，没有采用项目管理模式；最早提出职业经理人理念的企业，倡导职业化管理，管理比较规范； 集团本部为投资决策中心，从事战略高度事宜，各地区为法人治理机制企业，通过产权管理； 分公司授权较大，机构尽量简单，总部提供支持和监督功能；
万科房地产营销策略分析
2 万科地产概况 万科企业股份成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。2007年公司完成新开工面积776.7万平方米，竣工面积445.3万平方米，实现销售金额523.6亿元，结算收入351.8亿元，净利润48.4亿元，纳税53.2亿元。以理念奠基、视道德伦理重于商业利益，是万科的最大特色。万科认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。公司致力于通过规、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工欢迎，最受社会尊重的企业。凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续五年入选“中国最受尊敬企业”，连续第四年获得“中国最佳企业公民”称号。万科作为中国最大的上市住宅开发企业，是行业第一个全国驰名商标。根据盖洛普公司的调查结果，万科2006年客户满意度为87％，忠诚度为69％。至2006年底，平均每个老客户曾向6.41人推荐过万科楼盘。其品牌形象得到社会各界的广泛认同。（见表1） 表1：万科成为2007年最关注的地产公司 万科管理层认为，当前部分市场所出现的理性调整是阶段性的，并不会改变行业整体的发展方向。（见表2）长远来看，中国城市住宅总体供应趋紧的状况没有改变；中国高速城市化和工业化的方向没有改变；人口红利和人口迁徙的态势没有改变；国民财富积累和投资理财需求的升级没有改变；人民币和资本品升值的预期没有改变。因此，我们依然可以坚定不移地看好行业的未来前景。而市
场从过热向理性的回归，不仅不是住宅行业由繁荣转向衰退的信号，反而将有助于行业获得更为稳定健康的发展环境。顺应这一趋势的企业，将获得更为广阔的成长空间。 表2：网民对于房地产行业的关注度呈节节攀高之势 正是基于这样的思路，万科将2008年的主题词确定为“虑远积厚?守正筑坚”。在住宅行业中耕耘了二十年的万科，越来越意识到只有回到市场逻辑的起点，不断强化自身的能力，才是应对一切市场变动最简洁、也最有效的终极策略。有志于成为世界级优秀住宅企业的万科，越来越意识到，市场是最公平的游戏，在这里不存在取巧的捷径，只有脚踏实地、一步步前行，才是通往理想的康庄大道。 3 房地产4P营销的多元回归分析 3.1房地产营销概述 房地产市场营销的产生是生产力发展和商品经济发达的必然产物,市场营销是房地产经营过程中不可缺少的组成部分,强有力的房地产市场营销活动可以促进地区的经济繁荣,还有助于将计划中的房地产开发建设方案变成现实。从事房地产营销需要清楚地了解营销策略,辨别外界环境的发展变化,通过系统分析及时改变营销策略。 作为房地产开发商和经营商,首先要对爆炸性的人口增长、人口的老龄化以
万科房地产集团公司全套管理制度及流程
万科房地产集团公司全套管理制度及流程 万科房地产开发有限公司管理制度 目录 一、万科房地产开发有限公司组织结构 1、垂直化管理组织结构图 2、项目前期部组织结构及责权 3、设计管理部组织结构及责权 4、商务部组织结构及责权 5、工程管理部组织结构及责权 6、销售部组织结构及责权 7、办公室部组织结构及责权 二、万科房地产开发有限公司职位说明书 1. 高层管理类 （1）总经理职位说明书 （2）副总经理（分管经营）职位说明书 （3）副总经理（分管营销）职位说明书 （4）总工程师职位说明书 2.项目前期部 （1）项目前期部经理职位说明书 （2）投资发展主管职位说明书 （3）项目开发主管职位说明书 （4）项目规划主管职位说明书 3.设计管理部 （1）设计管理部经理职位说明书 （2）结构设计师职位说明书 （3）图纸审核员职位说明书 （4）资料管理员职位说明书 4. 商务部 （1）商务部经理职位说明书 （2）造价工程师职位说明书 （3）合同主管职位说明书 5. 工程管理部
（1）工程管理部经理职位说明书 （2）土建工程师职位说明书 （3）水电工程师职位说明书 （4）市政工程师职位说明书 6. 销售部 销售部经理职位说明书 7. 办公室 （1）办公室主任职位说明书 （2）人力资源主管职位说明书 （3）行政主管职位说明书 （4）档案主管职位说明书 三、万科房地产开发有限公司投资及开发管理 1、项目投资及开发管理制度设计 （1）企业项目投资管理制度 （2）企业经营计划管理制度 2、项目投资及开发管理操作工具 （1）项目阶段投资回收分析表 （2）企业年度总体经营计划书 （3）投资项目竞争分析调研表 （4）项目开发成本费用估算 3、项目投资及开发管理管理工作流程 （1）企业经营决策管理流程 （2）年度经营计划编制流程 4. 项目投资及开发管理方案设计 （1）年度经营计划方案 （2）项目投资分析方案 （3）项目拆迁安置方案 四．万科房地产开发有限公司设计管理 1.设计管理制度设计 （1）工程设计管理制度 （2）设计图纸自审制度
万科房地产营销策划书
万科进入北大学城市场 营 销 策 划 书 策划人: 徐超 2013年4月25日
前言 2009年杭州房地产市场火爆,很多区域板块也开始发展成熟,该策划主要对杭州丁桥板块得区域、规划、土地出让等介绍,对住宅供求与目前丁桥在建项目三盛·颐景园楼盘进行解读,并通过机会分析、战略分析等对潜在客户进行分析,最后提出相关营销推广方案及丁桥房地产市场得发展前景。
目录 第1部分概要提示 (1) 第2部分环境分析 (1) 2、1 市场分析 (1) 2、1、1杭州房地产市场分析 (1) 2、2 房地产发展状况 (1) 2、3土地出让情况 (2) 2、4 丁桥区域房地产市场分析 (2) 2、4、1区域城市规划 (2) 2、4、2房地产开发现状 (3) 2、4、3竞争项目分析 (3) 2、5 市场走势研判 (4) 第3部分机会分析 (5) 3、1 杭州房地产客户分析 (5) 3、2 杭州市住宅需求特征分析 (6) 3、3 丁桥区域客户特点分析 (7) 3、4 目标客户群定位 (9) 3、4、1目标客群特征: (9) 3、4、2选购产品得动机: (10) 3、4、3购买行为特征: (10) 第4部分产品分析 (11) 4、1 地块现状分析 (11) 4、1、1地块环境调研 (11) 4、1、2地块周边环境调查 (11) 4、1、3地块交通条件调查 (12) 4、1、4周边市政配套设施调查 (12) 4、2 SWOT分析 (13) 4、3 产品定位 (14) 第5部分战略及行动方案 (15) 5、1 定价原则 (15) 5、2 定价建议 (15) 5、3 价格调整方案 (16) 5、3、1开发成本核算 (16) 5、3、2价格定位 (18) 第6部分营销策略 (19) 6、1 推广主策略 (19) 6、1、1平面广告形式 (20) 6、1、2多维广告形式 (20) 6、2 媒体组合建议 (20) 6、2、1媒体投放目标 (20) 6、2、2媒体投放原则 (20) 6、2、3媒体选择 (20) 6、3 营销活动策略 (21)
万科万科 企业文化手册
手册内容适用于经万科企业股份有限公司人力资源部批准录用的所有职员，所称“公司”（或“万科”、“集团”）均指万科企业股份有限公司，包括总部及所有下属公司。 如果你在阅读或执行中有任何的疑问，请与我们或你的上司、你所在单位人力资源部门的同事联系。我们都很乐意解答你的疑惑，并和你坦诚地进行讨论和交流。 万科企业股份有限公司 人力资源部 王石致辞 作为公司的一员，我非常乐意和大家一起，度过一生中美好的一段工作年华。 万科是一个富有理想和激情的团队，充满着追求创新的进取精神和蓬勃向上的朝气。在探索中国现代企业发展道路上，万科扮演着重要的角色。 创新是公司发展永恒的原动力。公司积极参与科技应用和观念创新，充分拓展企业生存空间，创建并保持企业的核心竞争力。公司未来广阔的发展空间，是职员最好的职业平台。 公司致力于培养职业经理阶层，聚集了一批善经营、懂管理、有专业知识、不断追求卓越的人才。这在我们的资产负债表上看不到，但却是最宝贵的资产。 公司为职员提供可持续发展的机会和空间，努力创造公平竞争的环境。只要你付出思考和努力，虚心学习，不断进步，最终你必会获得公正评价。更重要的是，这种善于学习的心态本身就是获得成功的要素。 团队意识与强烈的事业心是公司力量不竭的源泉。你会发现个人的聪明才智只有融入团队才会获得更好的发挥、才能取得更大的成就。以公司共同目标和整体形象为前提，公司提倡个性发挥，为职员提供广阔的发展空间。 公司倡导健康丰盛的人生，追求的价值观在于有兴趣的工作、志趣相投的同事、健康的体魄、开放的心态、乐观向上的精神，这些都具有金钱所无法替代的价值。 我期待看到你在这和谐、理想而富有激情的环境中一展才华，和公司一起成长。 作为公司团队中的一员，你为公司所做的工作和努力，我衷心感谢。 祝愿你在公司工作愉快。 万科企业股份有限公司 董事长：王石 二零零四年 公司沿革 l1984年5月，公司以“深圳现代科教仪器展销中心”的名称诞生于深圳经济特区。
万科房地产集团公司全套管理制度及流程
万科房地产开发有限公司管理制度 目录 一、万科房地产开发有限公司组织结构 1、垂直化管理组织结构图 2、项目前期部组织结构与责权 3、设计管理部组织结构与责权 4、商务部组织结构与责权 5、工程管理部组织结构与责权 6、销售部组织结构与责权 7、办公室部组织结构与责权 二、万科房地产开发有限公司职位说明书 1. 高层管理类 （1）总经理职位说明书 （2）副总经理（分管经营）职位说明书 （3）副总经理（分管营销）职位说明书 （4）总工程师职位说明书 2.项目前期部 （1）项目前期部经理职位说明书 （2）投资发展主管职位说明书 （3）项目开发主管职位说明书 （4）项目规划主管职位说明书
3.设计管理部 （1）设计管理部经理职位说明书 （2）结构设计师职位说明书 （3）图纸审核员职位说明书 （4）资料管理员职位说明书 4. 商务部 （1）商务部经理职位说明书 （2）造价工程师职位说明书 （3）合同主管职位说明书 5. 工程管理部 （1）工程管理部经理职位说明书 （2）土建工程师职位说明书 （3）水电工程师职位说明书 （4）市政工程师职位说明书 6. 销售部 销售部经理职位说明书 7. 办公室 （1）办公室主任职位说明书 （2）人力资源主管职位说明书 （3）行政主管职位说明书 （4）档案主管职位说明书 三、万科房地产开发有限公司投资与开发管理
1、项目投资与开发管理制度设计 （1）企业项目投资管理制度 （2）企业经营计划管理制度 2、项目投资与开发管理操作工具 （1）项目阶段投资回收分析表 （2）企业年度总体经营计划书 （3）投资项目竞争分析调研表 （4）项目开发成本费用估算 3、项目投资与开发管理管理工作流程 （1）企业经营决策管理流程 （2）年度经营计划编制流程 4. 项目投资与开发管理方案设计 （1）年度经营计划方案 （2）项目投资分析方案 （3）项目拆迁安置方案 四．万科房地产开发有限公司设计管理 1.设计管理制度设计 （1）工程设计管理制度 （2）设计图纸自审制度 2. 设计管理操作工具 （1）工程项目设计任务单 （2）设计任务修改审批表
万科房地产集团公司管理制度及流程汇编 完整版
万科房地产开发有限公司管理制度
目录 一、万科房地产开发有限公司组织结构 1、垂直化管理组织结构图 2、项目前期部组织结构与责权 3、设计管理部组织结构与责权 4、商务部组织结构与责权 5、工程管理部组织结构与责权 6、销售部组织结构与责权 7、办公室部组织结构与责权 二、万科房地产开发有限公司职位说明书 1. 高层管理类 （1）总经理职位说明书 （2）副总经理（分管经营）职位说明书 （3）副总经理（分管营销）职位说明书 （4）总工程师职位说明书 2.项目前期部 （1）项目前期部经理职位说明书 （2）投资发展主管职位说明书 （3）项目开发主管职位说明书 （4）项目规划主管职位说明书 3.设计管理部
（1）设计管理部经理职位说明书（2）结构设计师职位说明书（3）图纸审核员职位说明书（4）资料管理员职位说明书4. 商务部 （1）商务部经理职位说明书（2）造价工程师职位说明书（3）合同主管职位说明书 5. 工程管理部 （1）工程管理部经理职位说明书（2）土建工程师职位说明书（3）水电工程师职位说明书（4）市政工程师职位说明书 6. 销售部 销售部经理职位说明书 7. 办公室 （1）办公室主任职位说明书（2）人力资源主管职位说明书（3）行政主管职位说明书 （4）档案主管职位说明书
三、万科房地产开发有限公司投资与开发管理 1、项目投资与开发管理制度设计 （1）企业项目投资管理制度 （2）企业经营计划管理制度 2、项目投资与开发管理操作工具 （1）项目阶段投资回收分析表 （2）企业年度总体经营计划书 （3）投资项目竞争分析调研表 （4）项目开发成本费用估算 3、项目投资与开发管理管理工作流程 （1）企业经营决策管理流程 （2）年度经营计划编制流程 4. 项目投资与开发管理方案设计 （1）年度经营计划方案 （2）项目投资分析方案 （3）项目拆迁安置方案 四．万科房地产开发有限公司设计管理 1.设计管理制度设计 （1）工程设计管理制度 （2）设计图纸自审制度 2. 设计管理操作工具 （1）工程项目设计任务单