永川楼盘信息
凤凰湖周边楼盘
凰城华府
开发商：重庆利安地产
地址：永川区凤凰大道1号
交通状况：凰城华府周边公共交通：可乘301、108、302、103等多路公交。容积率：0.73
绿化率：60%
占地面积：300亩
总建筑面积：50万平方米
户数：总共300户
物业公司：重庆利安物业有限责任公司
售房均价：最低价4630元/平方米
最新楼盘动态：首付5.5万置业凰城华府，特价房可享受89折总房款优惠
凰城华府项目特点：总建筑面积50万平方米，永川第一大盘；
永川唯一内设2.5万平方米业主私属中央公园的洋房社区；
永川唯一的5+1电梯洋房组团。
凰城华府周边配套：
学校：红旗小学、永川中学；
医院：永川人民医院；
公园：凤凰湖公园、观音山公园；
体育配套：体育中心等。
游泳池、健身房、羽毛球场、篮球场等娱乐健身设施。
楼层状况：多层花园洋房，5+1层纯电梯洋房组团。
代理商:中原地产
景观设计单位:重庆蓝调国际设计公司
建筑设计单位:美国INC建筑设计咨询公司，中国机械工业第三设计研究院
整合推广公司:中原地产
产权年限:50年
高层
红河枫景
开发商：重庆竣祥房地产开发有限公司
物业公司：重庆竣祥物业管理有限公司
交通状况：红河枫景三期交通：101、102、107、108、501等多路公交
容积率：3.47
绿化率：36.13%
项目配套：
红河枫景三期毗邻竹溪夜雨广场、华创步行街、文理学院、公安局、水景公园，项目周边还有人民广场、体育中心等。
红河枫景三期小区配有游泳池、篮球场、网球场、羽毛球场、健身房、棋牌室、幼儿园、地下车库、中心水上舞台。
楼层状况：3栋高层，每栋31层。
占地面积:19000平方米
建筑面积:78000平方米
物业管理附加信息:暂定为0.8-1.0元/平方米·月
建筑单位:重庆精物实业有限公司
代理商:重庆竣祥房地产开发有限公司
景观设计单位:重庆宏筑建筑设计有限公司
建筑设计单位:重庆宏筑建筑设计有限公司
优惠：一次性付款的客户可享受总房款优惠5%，按揭付款可享受总房款优惠1%，公积金贷款可享受总房款优惠2%；老带新活动（老客户可获得价值1000元提货卡一张，新客户可享受总房款3000元的优惠）；团购优惠，（购房3套及以上）购房者可享受1000元总房款优惠。
物业形态：高层
在售房源：160多套
户型面积：59—135㎡
价格：折前4385—4660元/㎡
凤凰育才
开发商：重庆福特佳房地产开发有限公司
物业公司：重庆仰和物业管理有限公司
物业费：0.80元/平方米·月
容积率：2.5
绿化率：41.85%
户数：总共168户
项目配套：
学校：红旗小学、永川中学、国际枫叶学校、水电学院、文理学院、城市职业学院；
超市：新世纪超市、人人乐超市、吉又吉超市、家博超市；
医院：人民医院、疾控中心、集爱医院、妇幼保健院
假山，水景，翠绿的园景。景观大道向两侧延伸，休闲广场配置建身器材。
交通状况：107、108、301、302公交线路
楼层状况：高性价比的全封闭式花园洋房，有品牌电梯。28层。
占地面积:27855平方米
建筑面积:53000平方米
建筑单位:广厦重庆第一建筑有限（集团）公司
代理商:重庆王道地产经纪有限公司
景观设计单位:深圳华纳国际建筑设计有限公司
建筑设计单位:深圳华纳国际建筑设计有限公司
优惠：一次性96折；按揭98折；凡持有永川身份证、户口本的永川市民购房可享受3000元的优惠，凭教师证等相关证明可享受优惠1000元，拆迁户凭相关证明可享受1000元的购房优惠。
物业形态：高层
在售房源：100套左右
户型面积：77—116㎡
价格：折后3460元/㎡起
渝西印象
开发商：重庆鸿正房地产开发有限公司
交通状况：渝西印象周边配有107、108、301路公交线路。[
容积率：2.5
绿化率：38%
物业地址：永川区新城区（新红旗小学旁）
渝西印象学校配套：紧临新红旗小学，西面是拟建中的新永川中学、重庆文理学院、重庆城市职业学院、加拿大枫叶国际学校。
渝西印象生活配套：新世纪超市、崇尚百货、吉又吉超市。
渝西印象其他配套：人民医院、妇幼保健院，体育公园、人民广场、水景公园、华创商业步行街。
渝西印象小区配套：商业、地下车库、篮球场、羽毛球场、健身器材等。
楼层状况：16幢一梯二户、二梯三户纯板式现代高层住宅。
占地面积:31280平方米
建筑面积:93616平方米
代理商:重庆鸿正房地产开发有限公司
建筑设计单位:重庆鸿正房地产开发有限公司
优惠：按揭付款98折优惠，公积金、分期付款97折优惠，一次性付款96折优惠；另外在付款方式优惠基础上，再根据户型面积享受95折；幸运大转盘购房送奖金（幸运大转盘购房送奖金设置有8个奖项，奖金有800—5000元不等）；购房送旅游基金（活动期间客户另享有赠送价值约2000元的旅游基金）；本项目成交老客户带新客户购房，双方各奖励2000元；团购（3套以及以上套数）可再优惠1%（此项与老带新不能重叠使用）。活动9月20号截止。
物业形态：高层
在售房源：100余套
户型面积：88—122㎡
价格：折后3660元/㎡起；均价4100元/㎡左右
洋房
时代国际
开发商：重庆中科普永奥地产有限公司
物业公司：重庆鼎派物业管理有限公司
物业费：1.45元/平方米·月
户数：总共2285 户
容积率：2.5
绿化率：35%
项目配套：整个小区配套十分齐全，除了本身的幼儿园、社区商业、游泳池外，小区北面就是永川的体育公园，包括6个灯光网球场、6个灯光篮球场、2个门球场、1个游泳馆和一个大型综合性体育场，并且全部对外向公众开放；南面就是永川最好的红旗小学；东面有永川中学，文理学院B区以及观音岩公园；运动就在家门口、休闲也在家门口。
项目内有幼儿园、社区商业、游泳池等。
今天状况：通过兴龙大道连接重庆，到主城时间在50分钟左右；有兴龙大道、红河南路、三星北路连接永川城区各个位置；周边有103、107、108等公交线路。
停车位:1575个
占地面积:93336平方米
建筑面积:124530平方米
建筑单位:重庆时代建设（集团）有限公司
代理商:重庆时代建设（集团）有限公司
景观设计单位:中煤国际工程集团重庆设计研究院
建筑设计单位:中煤国际工程集团重庆设计研究院
优惠：8月份每周前三名购房者可享受一次性付款93折优惠；前三名以后的购房者享受一次性付款95折优惠，按揭97折优惠。
物业形态:花园洋房
在售房源：50套左右
户型面积：128—261㎡
价格：折后均价4900元/㎡
香缇漫城
开发商：重庆昕晖房地产开发有限公司
物业公司：香港戴德梁行物业管理有限公司
户数：总共2000户
容积率：2.5
绿化率：35.03%
项目配套：
生态：体育公园、观音山公园，双公园环绕，与自然亲密无间。
运动：零距离享受体育中心篮球场，网球场等，让您每天都拥有健康
高品质的生活。
教育：红旗小学新校区、文理学院B区、加拿大枫叶国际学校、卧龙
中学和建设中的“永川中学”，周边名校云集，坐享一站式教育配套。
医疗：永川人民医院、永川妇幼保健院、集爱医院、永川疾控中心、
健明药房、桐君阁药房、
超市：新世纪百货超市永川新城店、吉又吉超市。
金融：建设银行，工商银行，农业银行，交通银行。
交通：108、301等多条公交线路，畅达永川各处。
楼层状况：8+1/5+1花园洋房
建筑面积:200000平方米
建筑单位:重庆拓达建设（集团）有限公司
景观设计单位:重庆大野景观设计公司
建筑设计单位:美国IDG建筑设计公司
优惠：一次性付款96折；按揭(公积金)97折；老带新其中老客户免收1200元物业管理费，新客户免收1000元物业管理费；3天内签订购房合同再优惠总房款3000元；推出买房送车位活动（限135㎡以上含135㎡）送价值7—8万元左右的车位（地下车库）；首付4万元，日供38元的活动（贷款年限为30年）；另有“易房节”活动。
物业形态：花园洋房
在售房源：50套左右
户型面积：72—194㎡
价格：折前4336—5996元/㎡
巴塞罗那
开发商：重庆中科普永奥地产有限公司
物业公司：重庆翰海物业管理有限公司
物业费：0.90元/平方米·月 [
交通状况：永奥巴塞罗那交通配套：101、102、107、108、501等公共交通线路环伺项目周边
容积率：1.77
绿化率：45%
户数：总共1500户
项目配套：
毗邻体育公园、观音山公园和重庆第二大的体育中心——永川体育中心；项目周边文化氛围浓厚，毗邻多所高等学府：重庆文理学院、重庆枫叶国际学校、红旗小学新校区、永川中学近在咫尺。
永奥巴塞罗小区内部设置了网球场，游泳池，半场篮球，羽毛球场，室外乒乓球，滨河健身跑道等多种健身休闲设施，同时在红旗河畔还有一条具有浓郁西班牙风情的休闲滨河长廊。
停车位:地下停车位519个。
建筑面积:170000平方米
物业管理公司:重庆翰海物业管理有限公司
物业顾问公司:重庆中科普永奥地产有限公司
建筑单位:中建四局第三分局
代理商:重庆中科普永奥地产有限公司
景观设计单位:成都海宁一川环境艺术有限公司
建筑设计单位:中国机械工业第三设计建筑研究院
优惠：一次性付款93折、按揭：9.65折，另推出4600元/㎡购洋房的特价房活动。
物业形态：花园洋房
在售房源：150余套
户型面积：120—210㎡
价格：折前4600—5800元/㎡
凤凰湖工业园
简介
重庆永川工业园区凤凰湖工业园成立于2005年6月，是重庆永川工业园区“一区三园”之一, 因辖有城区“三湖之一“的凤凰湖而得名，园区控规面积50平方公里，近期规划30平方公里，已建成11.2平方公里。是重庆市都市工业园、电子信息（元器件）产业园、笔记本电脑PCB和适配器产业园、科技孵化器、中小企业创业基地和全国农业机械化综合示范基地。
产业规划
凤凰湖工业园是永川工业园区中唯一纳入主城总体规划的工业园区，园区即为主城新区，园区规划与城市规划互相融合。针对园区产业发展，编制了《电子信息产业发展规划》和《机械装备产业发展规划》；根据重庆市笔记本电脑“一区十园七基地”的产业布局，园区内新规划了3平方公里电子信息产业园，将为永川电子信息产业的发展搭建新的平台。
区位优势
凤凰湖工业园地处永川新城区，与成渝高速公路、成渝铁路、渝隆公路、城市一环路、永泸公路环绕相连，紧靠永川火车站、栏杆滩火车站，距长江永川港区30公里，离重庆江北机场仅1小时车程。成渝城际客运专线已启动建设，预计2014年建成通车，届时，园区到重庆主城仅14分钟，到成都45分钟。永川长江大桥、重庆三环道路永川段即将启动，永川经璧山至重庆大学城快速通道和年吞吐量1800万吨的重庆港永川港区正在加快建设。经西南出海大通道至广西北海1300公里，经渝沪高速公路至上海1900公里，经长江水道至上海2300公里，到东莞的公路里程1906公里，铁路里程1949公里。园区内布局了物流园区1个，年货物吞吐总量可达800万吨，能够保证企业物流配送。
产业基础
园区成立以来，大力发展电子信息、机械装备、新型材料三大产业，电子信息产业已引入台湾PSA华科事业群、台湾致伸科技股份有限公司、航凌电路板、联德适配器、翔发注塑、南翔模具、万特佳衡器、松填汇坦电容、白雪冰柜、华日电装品等企业，可进一步拉动电子元器件、汽车电子、环保电子、笔记本电脑配套、家电等项目的发展；
机械装备产业已引入美国罗宾斯掘进机、科克发动机、中重石油机械、新泰石油井口设备、西源凸轮轴、赛特尔汽摩配件等项目，能拉动散热器、曲轴、排气支管、汽缸套等集群项目的发展；
新型材料产业已引入法国拉法基、渝琥玻璃、晋安钢构、香港招商铝业、新格再生铝、隆锦铝箔等企业，能拉动玻璃深加工、铝材深加工等新型材料项目发展。
同时，为配套园区产业集群发展，还引入了国维职教、中小企业创业基地等项目，以加快完善园区公共服务功能。
https://www.360docs.net/doc/0d1718742.html,/uploadfile/200902171408338138.jpg（原图地址）
重庆市永川主城区K标准分区回顾性
环境影响评价公众参与公示（第一次）
受永川凤凰湖工业园管委会委托，重庆大学环境影响评价室正在开展《重庆市永川主城区K标准分区回顾性环境影响评价》的相关工作。根据国家相关法律法规规定，现公示该区域评价工作的相关内容，征求广大公众意见。
1、规划区名称及概要
规划区名称：重庆市永川主城区K标准分区
概要：永川主城区K标准分区位于永川主城区的南部，已于2006年2月完成环境影响报告书，与L标准分区合称为凤凰湖工业园。该规划区占地面积为7.78 km2，经过近6年的开发建设，K标准分区已基本开发完毕。
根据《中华人民共和国环境保护法》中有关环境影响后评价的内容，及本着对环境负责的态度，永川凤凰湖工业园管委会决定对K标准分区进行回顾性评价。回顾评价主要内容包括总体规划的回顾性分析、污染源的回顾性评价、环保基础设施的回顾性评价，环境质量现状监测与评价、清洁生产和循环经济发展情况等，其目的是通过规划区历史环境与现状的对比分析，环境管理及其他环境研究，提出更为合理和实用的环境保护措施及对策，为规划区的可持续发展提供更为科学的依据。
2、建设单位情况
建设单位：重庆市永川凤凰湖工业园管委会
通讯地址：重庆永川区人民大道191号
3、环评单位情况
单位名称：重庆大学环境影响评价室
单位所在地：沙坪坝区沙坪坝正街174号
4、环境影响回顾评价的工作程序和主要工作内容工作程序
搜集资料、现场踏勘、开发现状分析、环境现状监测、区域污染源调查、综合对比分析（公众参与、环境管理、环境监测、环保措施、事故风险）、得出结论、编写报告书、专家评审、送环保部门审批。主要工作内容：对K标准分区的规划和现状进行分析，进行区域规划的综合论证，提出环境影响减缓措施，评价结论包括规划执行情况、环境质量现状与发展趋势、区域开发建设的合理性及环境可行性、存在的环境问题与解决方案。
5、征求公众意见的主要事项
（1）您在本地区居住的年限为？（2）您的住处离L标准分区的距离为？（3）您对L标准分区的了解程度？（4）你认为L标准分区的开发对当地的经济发展有促进作用吗？（5）你认为规划区的总体布局是否合理？（6）你认为规划区目前的水环境现状为？（7）你认为当地空气质量现状为？（8）你认为当地声环境现状为？（9）你认为规划区的开发对水环境影响的最重要因素为？（10）你认为规划区的开发建设会对你的生活环境产生不良影响吗？（11）你认为规划区的建设对农业生态环境的影响如何？（12）你认为规划区的建设对基础设施（如道路交通、文教、供水）的影响如何？（13）你认为规划区的建设对社会安定的影响如何？（14）你对规划区建设的态度是？（15）你对拆迁安置是否满意？（16）你对规划区在开发建设过程中，在环境保护方面有什么要求和建议？
6、公众提出意见的主要方式
在本公告公示期间，公众可以选择以下方式中的一种或多种提出意见：（1）向现场工作人员进行口头建议；（2）填写现场所提供的公众参与调查表；（3）采取书面或电子邮件形式将所提意见反映给联系人。
7、公告说明
（1）公告不得少于10日，自公告之日起10日内，建设单位将为公告提供相关资料查询、查阅服务。
（2）公众对建设项目有环境保护意见的，应当自本公告之日起十日内，可同时向建设项目单位或环境影响编制单位提出。
（3）在该项目环评报告书基本完成（报送审批前），还将进行第2次信息公示。（4）请公众在发表意见的同时尽量提供详尽的联系方式，以便建设单位或评价单位及时向您反馈相关信息。
公告发布单位：重庆市永川凤凰湖工业园管委会
新楼盘定价策略
一、成本+竞争？消费者+竞争？ 无论是以攫取高额利润还是以快速回笼资金为主要目标，我们在为楼盘确定价格时通常需考虑三个因素：一是成本——地价、建安成本、税收及其他费用的总和。二是竞争——市场供求总量、直接与间接竞争对手们的价格情况。三是消费者——目标消费者能够接受何种价格。 三种因素在楼盘最终定价中所起的作用显然不一样，一般说来市场供求总量与竞争对手的价格只是参考，而成本与消费者则是决定价格策略的根本因素。深入分析后即可发现：成本+竞争和消费者+竞争是房地产定价的两种基本策略。 成本+竞争定价策略的决策流程大致是：计算出项目总成本→侦察竞争对手的价格情况→加上预期利润（视目标不同而比例不同）→得出本楼盘价格。 消费者+竞争定价策略的决策流程是：竞争对手提供的物业与价格如何→调查在该地段开发与竞争对手差异化物业，调整各项价格变数后消费者将愿意以何种价格接受何种物业→开发何种物业类型、如何开发能实现战略目标→本楼盘最终具体价格。 很显然，目前多数发展商选择的是成本+竞争定价策略，因为它最简便易行，因为这样能“最清楚地知道自己能赚多少利润”，更因为多数发展商是在房子盖好了快要卖时才考虑价格的。但从上面的比较中我们可以看出，这种是典型的“产品主导型”策略，是不太符合市场发展趋势的，因为它蕴含着两方面的风险：首先是定价过高产品滞销的风险。在买方市场中，消费者是市场主体，但这一定价模式却将消费者排斥于价格体系之外，而现实是只有
当消费者认为付出该价格能得到相对甚至超额的价值时，才能使交易成为现实，一旦出现不能有效满足消费者需要与欲求的设计、建筑，依成本+利润方法定出的价格只能是一种“虚拟价格”，得不到消费者的回应，于是产品滞销，于是制定价格时预期的利润也就成了“虚拟利润”。其次是定价过低较难赢取超高额利润的风险。当前地产市场是个起步不久发展极为迅速的市场，也是个消费层级差距越来越大的市场，因此经常可以依靠新规划理念、新建筑设计、新户型设计、创新的小区环境营造、新建筑材料、新科技运用等为楼盘树立起与市场流行产品截然不同的形象，并带给消费者特殊的附加价值，而企业也就能轻松赢取超高额的利润，但以产品为中心，以成本为出发点的这一定价模式显然难以做到这一点。 消费者+竞争定价策略最大的好处由于以消费者的潜在心理接受价格为出发点，以竞争对手为参照，因而无论规划、设计、建筑、户型、配套、营销均以满足消费者的需求为原则，并时刻注意区别或跟随竞争对手，因而实现开发目标（高额利润或快速回笼资金）的各种措施、手段、过程始终都处于可控制状态，能使开发效率达到最高。 但这一定价策略需要发展商有以市场、以消费者为中心的开放心态，需要认识到价格是一种是与产品、市场、销售、形象、宣传推广一起构成一个互有关联的系统策略，需要在前期做大量的专业研究，需要大量同时具备专业与市场知识的管理人才，因而在目前国内的发展商中，只有万科、深圳的金田、招商、华侨城、北京中鸿天、广州金业、上海华辰等大市场中的大发展商才能做到，但反过来，从市场出发、从消费者出发也正是他们屡屡成功的主要原因。
中国楼市走势
中国楼市未来价格走势 中国经济最大的变数在于房地产与股市。 中国的股市在热钱的不断推高下，从998点到6124点，可以说疯狂。但中国政府理性，知道这样对中国实体经济帮助不大，在4000-5000点时就开始对经济当然包括股市、楼市进行调控，取得了不错的效果： 1、在外国热钱推高股市想溜之前，调控股市，使股指断崖般向下做自由落体运动。有着鲜明的调控色彩。试想一想，在中国保持着10%多的经济增长率面前，面对在美国本土发生的次贷危机进而发展为金融危机的美国股市都只下跌了10-20%，而中国股市却在提前下跌了50%的时候，竟比美国股指跌落得更快。有人想不通，其实这不能通过正常的股市思维来思考这一切。必须从两国政府之间的明争暗斗来分析其思路。 美国以及外国的热钱为什么要来中国，并不断推高中国股指，目的是在短时间内吸货-拉高-派发，想在中国股市坐庄，捞一把就闪人。但中国这一代领导人却有着五千年中国的智慧与成熟，知道股市对中国经济及上市公司的重要作用，其中最重要的就是融资功能，让中国的企业，特别是国有银行获得重生的资本金，因此在股市高涨的时候，拼命地让中国的几家国有银行上市，增强其实力，这在此次的金融危机中，中资银行表现得如此稳如泰山就知道中国政府让中国的银行上市的策略是多么聪明了；中国政府同时知道股价的高低，只是上市公司在市场里的一个价格符号罢了，只影响着是股民的钱袋，股价的波动，对实体经济来说，影响甚小，或者完全不受影响。在别人把中国股市、楼市当成一种战争工具的时候，也知道如何利用东道主的优势回敬入侵者，那就是打压、打压、再打压股市。嘴上说希望股市楼市稳定，但行动上却没有实际的利好出台，就如美国的“强势美元”策略一样，说强势的时候，就意味着实际的弱势意图，而在美国发生经济危机时，没有了强势美元的宣传，但美元却奇迹般地强势起来，这就是美国想借美元的国际货币地位实现其不可告人的目的。中国领导人也深暗此道，这不股市在此次次贷危机没有完全暴发的时候降了一半，在次贷危机全面暴发时，更加疯狂地下跌，仿佛金融危机不是发生在美国，而是在中国，为什么会出现这种现象，就是中国不愿意美国的热钱在虽然被套的情况下被抽逃，导致资金快速外流，危协中国经济的稳定。热钱可以走，但此时的热钱回流美国时，也只能是偷鸡不成蚀把米了。 2、再回来看一看楼市。中国的楼市也是热钱寄生的地方，同时也是中国的经济支柱之一。如何处理好楼市问题是一个难题。中央处理此问题，也有其独道之处，相比股市的急，楼市方案就一个字--------缓。 处理楼市要注意两个问题：1、房价大起大落问题。房价的大起大落，容易引起人民的反对，楼市与股市不同，投身与股市的人都还受到“股市有风险，投资需谨慎”的风险教育，而楼市一部分是炒房客，而另一部分人则是为了实现居家的梦想，关系到的是民生的问题，弄不好会出乱子，不可不慎重；2、热钱回流的问题。中国楼市的价格近年来突飞猛涨，当然少来了热钱的功劳，但不要忘了，热钱的本质，不是投资而是投机，因此在外资撤退的时候，不可避免的是楼价的回落。 再注意这个细节，在股市急跌的时候，楼市还在顽强地上涨，但涨幅趋缓。为什么要缓，在股市与楼市同跌的情况下，会出现什么情况，在关系民生的楼市与股市同跌，多半会出现社会动荡，银行按揭贷款的大量坏帐产生，那么中国式的次贷就可能不可避免的发生，并严重影响每一个中国人，导致经济危机在中国发生，那时不要说中国救世界，那时会出现世界掠夺中国了。因此一个“缓”字是多么重要。
新楼盘价格体系
新开楼盘价格体系 A.价格策略 （一）价格定位策略 价格定位：采用产品分解定价策略，即针对项目不同的产品形式，比较市场同类产品的价格，得出项目各种不同产品的价格，最终合成项目整体价格。 1、产品分类 根据面积区间分类分为：Ⅰ～Ⅴ 类别面积区间（㎡）户型面积小计（㎡）面积比套数小计套数比 Ⅰ Ⅱ Ⅲ Ⅳ Ⅴ 合计
产品类别 户型 面积小计 面积比 套数小计 套数比 1 2 3 4 总计 面积区间比例图示 不同面积区间的套数比 % % % % Ⅰ % Ⅰ % Ⅱ Ⅱ % Ⅲ Ⅲ Ⅳ Ⅳ % Ⅴ % Ⅴ %
不同产品面积比例图示 % 1 2 % 3 % 4 % 不同产品套数比例图示 % % % 1 2 3 4 % 统计分析： 结论：通过产品分类分析，总结出销售主攻方向。
二、选择竞争楼盘的原则 竞争楼盘是指与同类或同质楼盘比较，争取相同类型顾客购买物业所消费资金的项目，比较房地产项目竞争对手的基本原则如下： B. 同地域片区竞争 C. 同品质竞争 D. 同定位竞争（户型和客户的定位一致） E. 同概念竞争（主要卖点的推广） F. 同客户源竞争 以上方面的竞争在实际情况中是重叠、组合的，而不是单一的比较，将它们的价格和销售情况进行分析，对于确定我项目的价格和销售策略具有借鉴意义。 三、竞争楼盘概况 根据以上原则，结合本项目的具体情况，我们选择了下列有竞争潜力的相近相似楼盘进行调查比较，以确定出本盘的实收均价： 项目
位置，占地面积、开发总量，园林景观及配套情况，产品类型分布、户型结构等详细情况，认筹或销售情况，余量分析，客群分析，主力户型； 具体销售策略，销售政策，销售效果，存在问题 项目 项目 项目 项目
楼盘价格定价方法
二、产品差价系数定价法 (一) Townhouse定价依据 1、系数指标 一、户型指标 二、朝向指标 三、端单元指标
四、楼间距指标
五、花园指标 六、露台指标 七、地下室指标 八、交通动线指标
九、户型稀缺性指标 十、景观指标
2、Townhouse价格计算函数公式说明： 建筑单价=基价 + IF(户型代码=1,200,IF(户型代码=2,300,IF(户型代码=3,300,IF(户型代码 =4,200,IF(户型代码=5,0,IF(户型代码=6,0,IF(户型代码=7,100,IF(户型代码 =8,100,200)))))))) + IF(朝向代码=1,0,IF(朝向代码=2,-50,-100)) + IF(端单元代码=1,400,IF(端单元代码=2,300,IF(端单元代码=3,300,IF(端单元代码 =4,200,0)))) + IF(南楼间距代码<18,-20,IF(南楼间距代码<20,0,20)) + IF(北楼间距代码<18,-20,IF(北楼间距代码<20,0,20)) + IF(花园面积代码<30,0,IF(花园面积代码<50,100,200)) + IF(花园朝向代码=1,80,-80) + IF(露台面积代码<20,0,IF(露台面积代码<30,30,50)) + IF(地下室面积代码<40,0,IF(地下室面积代码<60,50,80)) + IF(交通动线代码=1,-20,IF(交通动线代码=2,-10,IF(交通动线代码=3,-150,IF(交通
动线代码=4,-20,IF(交通动线代码=5,-10,IF(交通动线代码 =7,-170,IF(O8=8,-40,0))))))) + IF(户型稀缺性代码<5,200,IF(户型稀缺性代码<15,100,IF(户型稀缺性代码 <30,50,0))) + IF(景观代码=1,600,IF(景观代码=2,400,IF(景观代码=3,300,IF(景观代码 =4,100,0)))) + 手调系数 3、Townhouse定价建议：5601元/平米（底价）、5896元/平米（表价）
楼盘市场价格调研报告_调研报告.doc
楼盘市场价格调研报告_调研报告 楼盘指由具备开发资质的开发商承担设计、建设并聚集在某一处进入市场上销售的房子。下面是小编为大家整理的关于楼盘市场价格的调研报告，欢迎大家的阅读。 楼盘市场价格调研报告一一、xx房地产市场发展现状 优越的地理环境，浓厚的商业氛围，旧城历史景观和独特滨江景观特色是xx房地产业的发展的主要特质。从2000年起至今，xx商品房价格一直呈现稳步上涨的态势，xx已成为武汉高档房产的主要聚集区域，同时，也成为优势地产竟相博弈之地。总体而言，xx房地产无论从产品定位还是创新程度，都趋向于中高端。 xx年以后，随着大量外埠资本注资xx，该区域房地产格局呈现出新变化。一方面，房产的整合概念不断增强，如永清片区的新天地项目，集合住宅、酒店、写字楼、商铺等不同商业业态于一体。房地产开发不再以某类物业为主，而是深化为产业概念，地产对城市的影响力进一步增强。 另一方面，顶级项目拉动了高端消费力量。长期以来，武汉的房产高端消费都受到了产品的极大制约，项目品质的均等性使xx的房地产业不能满足细分市场的要求。这一局面被打破，xx滨江地产及商业地产呈现出积极的发展态势。xx房地产进入了历年来最火爆的一年。
目前，xx房地产呈现出住宅、商业并进的格局，物业形态上以高层为主，投资型物业不断涌现。在国家宏观调控措施的影响之下，房地产项目的消化速度虽然有所放缓，但价格仍然稳步上升。 二、xx商品住宅发展特征 产品特征：xx中心区域住宅以高层住房、高档公寓为主;城郊结合部以多层、小高层、连排别墅为主。 价格特征：xx城区商品住宅总体价格水平在6500元/平方米左右，均价在6500元/平方米以下的物业主要集中于后湖、金银湖,、二七片及古田区域。 供求特征：全市商品房销售项目中，xx区域占据了39.54%，xx区域楼盘供求基本平衡。 消费者特征：包括公务员、商人、公司职员、企业老总、外来人员等。 产品定位：中高端产品为主，中低档楼盘放量偏少(多集中在后湖、金银湖)。 文化诉求特征：浓厚的商业、娱乐等都市文化特征。 三、xx商品住宅供给和销售基本分析 (1) 商品住宅价格与销量分析 xx区域凭借得天独厚的地理位置、丰富的土地资源以及优美的自然环境等优势在过去的时间内，房地产开发量居武汉
楼盘定价细则
楼盘定价的细节 大体的价格基准就不予重复了,无谓也就是此之前策友们曾提过的市场定价法和成本定价法。这次我们的重点在于:当定出了基准价之后,其他价格该怎么定,有何影响因素? 先列一个影响楼盘系数的目录出来 1、朝向系数 2、副朝向系数 3、景观系数 4、对流系数 5、层差系数 先讲一下朝向系数吧 一:朝向系数 朝向来说:一般除了别墅之外,不存在整套单位的朝向问题。一般我们说的朝向指的是客厅的朝向。 1、朝向系数 以1为标准系数,各朝向系数加上1 分了16个朝向,从正北开始的系数分别如下: 正北:-0.05
东北:-0.04/-0.02 正东:0/0.02 东南:0.03/0.04 正南:0.05/0.05 西南:0.04/0.02 正西:0/-0.02 西北:-0.03/-0.04 注:以上的系数都为销售当地楼盘的效果不断改进得出,基本上适用于南方 大部分地区。有争议处为到底是南向好还是东南向好,具体要根据当地人的偏好调整系数。 2、副朝向系数 所谓的副朝向系数就是与主朝向呈90度,然后又是能够接受日照的方向。 主朝向是客厅的朝向。副朝向系数与主朝向系数一样,只是所有数值只有主朝向的五分之一,也就是说如果正南向的正朝向是0.05的话,正南作为副朝向只有0.01。 为什么要加这样一个系数呢?一般来说,副朝向的位置都会设置为主人房,所以稍微关注一下。 二:现在讲景观系数,这是定价中比较复杂的问题,希望各位策友一起参与讨论一下
1、景观系数 景观系数不太好讲,不过从客户的反应来看,一般客户最看重的景观为客厅的景观,所以景观系数中指的景观大多以客厅的景观为主。 由于视线的关系,我一般只对正对客厅正负45度之内的景观为准,超过了这个范围,一般情况下就不是那么重要的景观了,因为一般人不会注意那么大的角度。 除客厅外,主卧室的景观也有一定的影响,但除非主卧室的景观特别好或者特别差,否则只要根据客厅的景观就可以确定这个景观系数了。 一般来说,景观系数是除朝向之外最重要的影响系数,所以一定要订出差距来。 首先,要搞清楚景观系数取决于哪部分的景观。一般定价都会以一个组团来推货,先定下一个景观点,然后加上景观系数。 比如说:一个楼盘是一个围合的组团,对组团花园的单位景观系数的起点就较高,可以加上0.05。 这里注意一下,楼距这个因素在景观里面显得比较重要。因为虽然是看景观,但很多时候会变成看楼距,楼距开阔的地方一帮都会有景观的。这里可以根据楼距的对比加上一些分值,范围在0.04之内。这个是对向着小区里面的单位而言,如果景观上没有特别强调某一部分,那么其实大家都相差不了多少的,那肯定是楼距大的地方会设置多一些的景观。就例如: 如果没有中央水景之类的比较特殊的景观。那一个小区的最高景观系数一般不会超过10%的。但是如果是对小区外的楼,在城市来说,就基本上没什么景观,这个时候就不管什么楼距不楼距的了,景观系数肯定就是0了。
楼盘市场价格调研报告
楼盘市场价格调研报告 楼盘指由具备开发资质的开发商承担设计、建设并聚集在某一处进入市场上销售的房子。下面是小编为大家整理的关于楼盘市场价格的调研报告，欢迎大家的阅读。 楼盘市场价格调研报告一一、xx房地产市场发展现状 优越的地理环境，浓厚的商业氛围，旧城历史景观和独特滨江景观特色是xx房地产业的发展的主要特质。从XX年起至今，xx商品房价格一直呈现稳步上涨的态势，xx已成为武汉高档房产的主要聚集区域，同时，也成为优势地产竟相博弈之地。总体而言，xx房地产无论从产品定位还是创新程度，都趋向于中高端。 xx年以后，随着大量外埠资本注资xx，该区域房地产格局呈现出新变化。一方面，房产的整合概念不断增强，如永清片区的新天地项目，集合住宅、酒店、写字楼、商铺等不同商业业态于一体。房地产开发不再以某类物业为主，而是深化为产业概念，地产对城市的影响力进一步增强。 另一方面，顶级项目拉动了高端消费力量。长期以来，武汉的房产高端消费都受到了产品的极大制约，项目品质的均等性使xx的房地产业不能满足细分市场的要求。这一局面被打破，xx滨江地产及商业地产呈现出积极的发展态势。xx房地产进入了历年来最火爆的一年。
目前，xx房地产呈现出住宅、商业并进的格局，物业形态上以高层为主，投资型物业不断涌现。在国家宏观调控措施的影响之下，房地产项目的消化速度虽然有所放缓，但价格仍然稳步上升。 二、xx商品住宅发展特征 产品特征：xx中心区域住宅以高层住房、高档公寓为主;城郊结合部以多层、小高层、连排别墅为主。 价格特征：xx城区商品住宅总体价格水平在6500元/平方米左右，均价在 6500元/平方米以下的物业主要集中于后湖、金银湖,、二七片及古田区域。 供求特征：全市商品房销售项目中，xx区域占据了%，xx区域楼盘供求基本平衡。 消费者特征：包括公务员、商人、公司职员、企业老总、外来人员等。 产品定位：中高端产品为主，中低档楼盘放量偏少(多集中在后湖、金银湖)。 文化诉求特征：浓厚的商业、娱乐等都市文化特征。 三、xx商品住宅供给和销售基本分析 (1) 商品住宅价格与销量分析 xx区域凭借得天独厚的地理位置、丰富的土地以及优美的自然环境等优势在过去的时间内，房地产开发量居武汉市前列，同其它区域相比，其价格一直呈现出上升状态，xx住
开发商新推楼盘的价格策略
开发商新推楼盘的价格策略 专家撰文认为，投资获利是一个发展商最为关心的事，价格策略自然是重中之重。 1．低价开盘。低价开盘是指楼盘在第一次面对消费者时，以低于市场行情的价格公开销售。特别在楼盘的的综合性能不强，项目的开发量相对过大；绝对单价过高，超出当地主流购房价格；市场竞争激烈，类似产品多的情况下，更应考虑。 低价开盘有利点是：便于迅速成交，促进良性循环；便于日后的价格调控；便于内务周转，资金快速回笼。但低价开盘也有不利点，如首期利润不高，楼盘形象难以很高提升等。 2．高价开盘。高价开盘是指楼盘第一次面对消费者，以高于市场行情的价格公开销售。其条件是：具有别人所没有的明显楼盘卖点；产品的综合性能上佳；公司信誉好，市场需求旺盛。高价开盘的利弊表现为：便于获取最大的高利润，但若价位偏离主力市场，则资金周转会相对缓慢；便于树立楼盘品牌，创造企业无形资产；但日后价格的直接调控余地少。 开盘前应充分做好案前各项准备工作 “一个好的开始是成功的一半”。代理公司在推出一个房产个案时，在开盘前做好充分的案前准备是非常必要的。只有案前工作做好了，才能顺利地完
成好后面的销售任务。 一般在做案前准备时，先要做一份详尽的工作进度控制表。把案前工作需要完成的事项按项目分类编排进去。表格上需注明项目、具体工作事项、需配合单位、时间表等。 案前工作一般要完成四大项目：建筑设计的确定、工地现场的布置、企划执行、业务执行。 一块地块在确定下来后，发展商首先要根据设计院的竞标方案，确定小区的规划方案。代理商可以根据自己在实际销售过程中遇到的情况，参与到建筑设计的讨论中去。建筑设计包括：小区规划、平立面、面积、建材设备、景观、总平面图、效果图、模型、证照和补充条款等。首先要尽快与发展商敦促设计院将总平面图（扩初）等确定下来报政府有关部门进行审核。至于景观，发展商可以委托设计院设计，也可以请外面专门的景观设计公司进行设计。在完成图纸方案设计的同时，可以同时对效果图、模型等进行厂商联系。一周内完成草图和样品。效果图将在三周内完成上色与点景的工作。至于模型，在样品出来后，代理公司要对其进行严格的审核，因为一个好的模型，可以直接反映出小区的规划与品质，使客户产生身临其境的感觉。模型的作业时间一般也需三周。 工地现场的布置分为：场地平整；售楼处的设计、建造、装修；停车场、入口地面、庭院的建造；现场主看板的制作；户外看板的选点制作；罗马旗的
房地产各阶段定价格策略的分
房地产各阶段定价格策略的分析 楼盘各方面条件相差不大，有些旺销，而有些却滞销了？除了楼盘自身品质、市场销售渠道、宣传促销推广等方面因素外，正确的定价策略非常重要，是一个关系楼盘命运的关键问题。如何制定正确定价策略？本文认为在楼盘的“前期”、“开盘”、“尾盘”，这三个阶段的中，发展商以市场、以客户为中心的开放理念进入房地产市场最为重要。本文将结合作者在实际工作中的经验体会，分析比较楼盘不同阶段的不同定价策略，从中论证：应以“客户所接受价格是摘要：中国房地产市场已经进入买方市场，在激烈的市场的竞争中，为什么许多定价的决定性因素”这一新的定价模式，来指导楼盘的定价策略，再根据不同的楼盘、不同阶段确定不同的定价策略，真正的将价格作为一种营销手段
来整体考虑，认识到价格策略是一种是与产品、市场、销售、形象、宣传推广在一起，构成一个互有关联的系统策略，在实际工作中灵活运用，才能在激烈的房地产市场竞争中找准方向，顺利完成楼盘销售任务。 一、前期：“成本定价策略”还是“客户定价策略” 价格策略是根据预计的销售目标，在一定的时间段内，通过各种价格的组合方式为开发企业获取最大利润的销售策略，它由前期市场价格分析、开盘价、销售期间的修正价格、清盘价等数据组成。在楼盘确定价格时通常需考虑三个因素：成本——土地使用费、公共设施配套费、建筑材料、人工费以及相关税收、费用的总和等；客户——目标客户能够接受何种价格。竞争环境——市场供求总量、直接和间接竞争的对手们价格情况。这三种因素在楼盘最终定价中所起的作用显然不一样，一般说来市场供求总量与竞争对手的价格只是参考，而成本与客户则是决定价格策略的根本因素。深入分析后可发现：“成本定价策略”和“客户定价策略”是房地产定价的两种基本策略。 （一）成本定价策略 “成本定价策略”的制定程序是：计算出工程总成本→了解竞争对手的价格情况→加上预期利润→得出本楼盘价格。 目前，在海口多数发展商选择的是“成本定价策略”定价策略，
房地产价格方案
房地产价格方案 房地产价格方案作者：佚名 时间：2008-12-1 浏览量： 第一节项目价格制定原则 一、实现项目合理利润 有人曾经作过如此比喻:一个楼盘的价格制定出来后,客户在选购自己满意的房屋时,如果客户对其价格的反应是”只购买而不抱怨”,则说明楼盘定价偏低,客户认为购楼是一种价廉物美的投资行为;如果客户”只赞誉而不购买”,则说明客户对楼盘确实喜欢,但其过高的价格让客户难以承受,客户觉得发展商是持价待沽;但如果客户”既购买又抱怨”,则说明发展商搔到客户的痛处,价格恰能反应出房屋的价值所在,客户对发展商是既爱又恨,买到房屋,但又心痛自己的”钱包”,这种价格就制定得非常合理。 项目价格制定的过程,从客户的购房心态上来说,就是要找到让客户产生这种”既购买又抱怨”的价格空间的过程,而此时楼盘的销售,无论是在销售进度上还是整体项目的利润空间上,都达到一种良性互动的结果。本项目在目前还未正式推出的前提下,要寻找到客户的这
种”既买又骂”的价格空间,最好的一种方法就是通过对项目进行利润分析,结合本地区房地产行业的整体利润回报,找到适合自己的利润空间,然后确定项目的价格。然而,此种定价仅仅确定的是项目区域性的社会平均利润,针对具体的本项目来说不一定合适,毕竟房价定得太低会使整体利润水平有限,浪费了投资的心血和商机;房价定得太高,又必然导致较低的成交量和较长的销售周期,项目的资金回收就会太慢,这同样也会使投资利润水平下降。只有制定合适的价格,在合理利润的基础上顺利实现房屋的销售,才是项目定价的根本。 本项目前期如果经过精心的规划、设计和制作,无论是外立面设计、户型设计、园林景观、小区规划还是物业管理,都经过细心雕琢,甚至包括销售管理和营销推广都经过精心的研究,这就使得项目在实现合理利润的条件下隐含着较高的附加值因素,从创造楼盘更多的附加值出发,应能为项目带来明显的附加值效应,项目的定价也从符合楼盘的附加值因素出发,也就符合楼盘开发投资的根本需要。 二、实现各单位价格合理分配 根据我方初步调查,仅就多层住宅来说,发现同一项目最高价与最低价差额不等,有些楼盘的差额还相当悬殊,如《汇福佳苑》,最高价与最低价相差达300元/m2,这对于最高价也仅只有1398元的多层来说,