我所认识的农民与土地

我老家在农村，但成长在县城，虽然逢年过节也去过农村，往往是走马观花，对农业、农村、农民不甚了解，也许是疏于了解吧，确切的说吧------我已经忘根了。学生时代曾对照路遥《平凡的世界》描绘的农村，惊诧于南北如此的大相径庭，以至于书中所透露的属于农民特有的共性——对土地深沉的热爱，却没有时间和心情去感悟。

从去年起，因工作缘故，我离开灯红酒绿的城市，来到宁静纯朴的农村，与老百姓同吃同住同上山，在短短长长的三百多个天，我走遍了千家万户，跋涉了千山万水，见到了千差万别，历经了千辛万苦，酸甜苦辣、悲欢离合，都凝成一段丰满的回忆，值得我一生珍藏。最触动灵魂深处，最渗透到骨髓的，还是中国农民最深沉最朴素的土地情结。

“霸妻、夺田、挖祖坟，皆不共戴天”，是农民固执而坚守的信念。我常常见到，为一条桌腿的距离，平时和睦相处、与世无争的邻居争面红耳赤，飞长流短甚至兵戎相见，反目成仇；老态龙钟、皱纹纵横的老人陪着我艰难的跋涉在山上，生怕只一点疏忽而酿成一寸土地的流失。一开始，我常常想，这就是所谓的小农意识吧----这长满灌木与杂草的土地，能孕育出金蛋蛋出来吗，可笑复可怜！然而，历经一番细细观察和深刻思索，我突然幡然醒悟，中国曾经那样重

农抑商，那样推崇“民以食为天”，传统的土地价值观深入农民骨髓，他们对土地所倾注的这种特殊的感情，绝非小农意识作怪，他们的土地价值观是一脉相承的传统，土地，是他们的生产资本，是他们世代繁衍的家园，是他们精神上的图腾，是他们生存最后一道防线，更是百年之后的安身之所。他们坚信，只要有土地，即使什么都没有了，一切还可以从头再来！、

我这所谓的体会，也许还停留在表层。农民不语，大智惹愚，大言稀声。我从农村回城里来了，我的“农村运动”也告一段落，起点又回到终点。过程虽然艰辛，但收获颇为丰厚，他们透露给我的浓烈穿透一切的乡土情结，让我常常忍不住“汗津津而泪潸潸”了。

在这一片希望的田野上，在汗珠子滚动的太阳下，广袤的土地和农民的背影溶为一体。我开始反思自己，作为无土无地的“城里人”，我们内心真正该托付的是什么，我们该好好珍惜的又是什么？？

[2017最新农村土地承包政策] 农村土地承包补贴政策

农村土地承包也出台了相对应的政策。以下是为您整理的农村土地承包政策，希望对您有帮助。农村土地承包政策第一条为稳定和完善以家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制，赋予农民长期而有保障的土地使用权，维护农村土地承包当事人的合法权益，促进农业、农村经济发展和农村社会稳定，根据宪法，制定本法。第二条本法所称农村土地，是指农民集体所有和国家所有依法由农民集体使用的耕地、林地、草地，以及其他依法用于农业的土地。第三条国家实行农村土地承包经营制度。农村土地承包采取农村集体经济组织内部的家庭承包方式，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，可以采取招标、拍卖、公开协商

等方式承包。第四条国家依法保护农村土地承包关系的长期稳定。农村土地承包后，土地的所有权性质不变。承包地不得买卖。第五条农村集体经济组织成员有权依法承包由本集体经济组织发包的农村土地。任何组织和个人不得剥夺和非法限制农村集体经济组织成员承包土地的权利。第六条农村土地承包，妇女与男子享有平等的权利。承包中应当保护妇女的合法权益，任何组织和个人不得剥夺、侵害妇女应当享有的土地承包经营权。第七条

农村土地承包应当坚持公开、公平、公正的原则，正确处理国家、集体、个人三者的利益关系。第八条农村土地承包应当遵守法律、法规，保护土地资源的合理开发和可持续利用。未经依法批准不得将承包地用于非农建设。国家鼓励农民和农村集体经济组织增加对土地的投入，培肥地力，提高农业生产能力。第九条国家保护集体土地所有者的合法权益，保护承包方的土地承包经营权，任何组织和个人不得侵犯。第十条国家保护承包方依法、自愿、有偿地进行土地承包经营权流转。第十一条

我国的土地财政弊端与问题浅析

我国土地财政弊端与问题浅析摘要早在上世纪八九十年代，我国就已经就土地有偿使用问题做过初步讨论，并存在认识上的分歧，不少人从增加政府财政收入的角度，主张土地有偿使用，他们侧重强调国家土地所有权在经济上的实现。但也有人认为，实行土地有偿使用，主要是为了发挥地租的调节作用，理顺经济关系。而当时的讨论，实际上是财政观点占了主流地位，发展到现在，并最终形成土地财政。一．导言土地财政是指一些地方政府依靠出让土地使用权的收入来维持地方财政支出，属于预算外收入，又叫第二财政。中国的“土地财政”主要是依靠增量土地创造财政收入，也就是说通过卖地的土地出让金来满足财政需求。据数据显示，当今的我国政府，对土地财政的依赖程度已经远远超过前几年，在这种情况的背后，联结者农村大量的失地农民，城市过度扩张带来的各种城市病以及城市房地产价格过高等种种城市化进程当中的问题。对于现在这种严峻的情况，本文将对土地财政现象及产生的原因做一个分析，并且就此现象提出自己的对策与建议。

二．土地财政的现状及分析地方政府严重依赖土地出让金等相关收入，是为“土地财政”。近10年来，我国各地土地出让金收入增长迅速。2001年，全国土地出让收入占地方财政收入的比重只有16.6%，而去年2011年土地出让金的收入已经超过3.15万亿，其中房地产出让土地的收益就2.7万亿，据相关资料显示，地方政府对土地财政依赖程度已达到86.75%。这组数据不能不让我们警醒。从政府的土地财政收入来源看，主要分为两部分。一为税收收入，主要为建筑税和房地产税。二为非税收收入，主要为土地出让金。这两个部分的收入，其实是有相互联系的，政府先出让土地，收取土地出让金，接着房地产商建设房地产，并且上交给政府建筑税和房地产税，又成为了这政府的收入，在这个环节看来，似乎对政府来说是个良性循环，政府可以靠出让土地获得大部分的财政收入。但是，如果仔细想想就会发现，政府这一连锁行为的源头是要不断让出国有土地使用权，也就是不停出让土地来维持这一过程，这样就不可避免的要不断占用农业用地，因此，土地财政本质上是对于农业用地的不断征占与转变。从另一个角度看，政府出让土地作为工业或商业用地，本质上是让出若干年的国有土地使用权，也就是向企业收取若干年的地租，而从现实中看，有很多中小企业是向银行贷款来支付这若干年的地租，也就是负债性质，那么若是在这期间企业破产或是倒闭，将会给银行带来一笔坏账，也会对这一整条资金链产生不利影响。

2016国有土地上房屋征收与补偿条例实施细则

2016国有土地上房屋征收与补偿条例实施细则第一章总则一、《国有土地上房屋征收与补偿条例》仅限于规范为了公共利益用地需要的国有土地上房屋征收与补偿活动。非公共利益用地需要的国有土地上房屋拆迁与补偿活动不适用本条例。非公共利益用地需要的国有土地上房屋拆迁与补偿活动应根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等相关法律法规，由拆迁人与被拆迁人依法平等协商解决。不得采用行政征收方式。二、新征收条例第四条，市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作;并负责本行政区域非公共利益需要的房屋拆迁与补偿的管理工作，严格做到“拆管分离”。三、国务院住房城乡建设主管部门和省、自治区、直辖市人民政府住房城乡建设主管部门应当会同同级财政、国土资源、发展改革等有关部门，应尽快出台“关于加强对房屋征收与补偿实施工作的指导意见”。四、严禁任何组织和个人打击、报复、追害举报人。严禁任何组织和个人将举报材料转给被举报单位或个人。第二章征收决定

五、为了明确区分新征收条例第八条“公共利益的需要”与“非公共利益的需要”用地的情形，应当以所列六项情形房屋征收拆迁后土地使用权的取得方式予以认定。凡以国家划拨用地方式取得土地使用权的建设项目属“公共利益需要” 的情形;凡以招标、拍卖等公开竟价方式购买取得土地使用权的建设项目属“非公共利益需要”的情形。其中第八条第(五)项规定的旧城区改建，不得将国有土地使用权出让用于建高档住宅、别墅、富豪庄园、高档会所等建筑设施;在确保用于建设被征收拆迁人就地安置的安置房的原则基础上，只能建设中、低档住宅。否则，市、县级人民政府不得作出房屋征收决定。六、依照本条例第八条规定，保障性安居工程建设、旧城区改建，纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划之前，应当广泛征求被征收范围的公民及社会公众意见，应当组织召开公开听证会，经过科学论证。七、依照本条例第十二条，市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行防止征收分配不公、社会两极分化、突发事件等社会稳定风险评估;房屋征收决定涉及被征收人数量较多的及旧城区改建的，应当广泛征求被征收人的意见，经政府常务会议讨论决定。

土地财政分析及出路

土地财政分析及出路王武倩中南大学建筑与艺术学院城乡规划系湖南长沙摘要：土地财政作为近年来中国城市化发展的催化剂，很大程度的为政府提供了丰富的资金来源和GDP增长率，但不可否认的是它也带来了诸多经济问题，如果不突破这一体制格局，地方政府将会陷入财政困境，本文提出政府应从“卖地”逐步变为可持续的税收财政，同时拓宽融资渠道，吸纳社会资金参加城市建设与运营，将公用设施出租给社会企业，减轻财政负担，逐步脱离依赖“卖地财政”的现状。关键词：土地财政；影响；出路；税收；融资 1.前言土地财政给政府带来了一大笔收入用作市政设施建设的资金，其实上也带来了很多社会问题，比如代际不公，耕地减少，地方经济被房地产市场“绑架”等问题，同时随着土地财政不可持续性的日益显现，城市建设发展长期以来过度依赖的土地财政也将遭遇瓶颈。这相对于巨大的、迫切的城市建设投资需求来说将无疑是严峻挑战，因此，扭转土地财政不健康的种种现象，加快土地财政转型迫在眉睫。本文主要分析土地财政的起源与影响，探究土地财政的转型与出路。 2.土地财政定义近年来，我国普遍出现了政府以“卖地”来增加财政收入，过于依赖土地的现象，这个现象被人们称为“土地财政”。“土地财政”是学界对以地生财的地方政府财政收入结构的戏称，通常指地方政府的可支配财力高度倚重土地及相关产业租税收入的一种财政模式。 3.土地财政产生原因 3.1 政府的本身优势。在我国土地是国家所有的，而政府是土地资源的规划者，审批者，执行者乃至使用权占有者，调控土地资源具有先天的强势地位。

3.2事权与财力分配不均。中央政府对事权推诿给下一级地方政府，如，将涉及全国多数民众的公共产品和服务如义务教育、公共卫生、社会保障等民生支出责任基本划归地方政府承担。作为底层的地方政府，为解决财权和事权不对称而造成自身财政拮据，不得不采取一系列非规范化融资方式来筹集资金，而“卖地”就是最简单有效的手段。 3.3地方政府片面追求政绩。某些政府领导为了在自己就职期间获得更高政绩，利于晋升，砸钱进行“高大上”的基础设施建设，以期加快GDP增长。 4.土地财政的危机与社会影响 4.1 政府财政风险加大。土地财政是地方政府收入的主要来源，地方政府依赖的土地财政与房地产业有着直接关系，但土地和房地产市场波动性大、可靠性不足，一旦房地产市场经历大的波动，地方经济和财政将难逃厄运。同时，我国的土地资源本身就比较紧张，政府不断的卖地，总会沦落到无地可卖的地步，陷入财政危机。 4.2 加大贫富差距。在现实中，有房者，资产随房价上升；无房者，所有积累都随房价上升缩水。房价上升越快，两者财富差异就越大。而土地财政和房价有密切联系，地价越高政府卖地收益也就越高，而地价高势必导致房价高。而目前，政府给出的地价越来越高，房地产商也不得不提高房价，导致有房者资产自动上升，无房者更加买不起房，贫富差距越来越严重。 4.3 代际不公。代际不公既包括被征地的农民与后代之间的代际不公，也包括现任政府与下任政府的代际不公。对于农民而言，这一代卖了土地获得了补偿，下一代靠什么生活？对于政府而言，这一届的把可提供未来收益的土地一次性卖出，透支下一届政府的收入，土地卖完了，政府只能延长出让时间，将70年改为更长的期限，无限制的透支未来利益，寅吃卯粮愈演愈烈，到最后，政府只能面临无地可卖的财政困境和尴尬局面。 4.4 土地收入分配不公。土地财政本就是政府、房地产商、持地农民的利益纠缠与博弈，政府以低价从农民手中征得土地，再翻几倍甚至数十倍卖给房地产商进行开发，房地产商再以高房价卖给人民，最后的受益者无疑是政府和房地产商，

农村土地确权农民需要准备什么材料

遇到房屋土地纠纷问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>>https://www.360docs.net/doc/0d39998.html, 农村土地确权农民需要准备什么材料土地是中国农民的命根子。自从开展土地确权工作以来，农民在土地确权问题上就有诸多疑问，农村土地确权后还能再次分地吗?土地确权的工作程序是什么? 农民在土地确权问题上的一些疑问：一：是农村土地确权，确哪些权? 农村土地确权，从范围上就是农村所有地都要确权，包括农用地，建设用地也包括荒地。那农村土地确权要确哪些权利呢?对于农用地来讲，耕地占大头，拿耕地来讲，就是所有权、承包经营权(又分为承包权和经营权)，对于宅基地来讲，就是所有权和使用权。二：农村土地确权农民需要准备什么材料? 身份证、户口本、老宅基地证、土地租赁协议、宅基地“买卖”协议等

资料。三：农村土地确权农民要主动找某个部门申请吗? 土地确权是政府一定要做的工作，对于农民而言，就是准备好资料在家里等着就行了，不要着急。比如宅基地确权，测绘人员需要挨家挨户去测，要你的身份证，户口本，原来的宅基地证等等资料，然后让你签一堆字。农村土地确权一般都是以一个县为最小单位，由县里统一招标，但有可能逐步测量，先测一个乡的做试点，看看有没有什么问题，有问题解决，然后全县推广。四：确权需要特别注意事项：首先是一定要争取在这次确权的时候，把确权给做了，因为这次不做，以后基本就没啥机会了，除非国家再搞第二次土地确权普测，不过可能是很久以后的事了，同时在这件事上要分清主次，把证拿下来是主，其他都可以让步。农民有了这个证，才能申请以后的各种补贴。其次，签字的时候要注意看内容，看签的是什么字，有些签字就是走过场，比如确权申请书，没什么实质意义，可以不看内容就签。有些签字你得睁大眼睛看清楚，比如宅基地四至图(东至、西至、南至、北至)，详细的表明了宅基地位置和面积，这块大家要看清楚，是不是给少了面

浅谈农村集体土地的所有权主体

浅谈农村集体土地的所有权主体作者：郭丽媛，胡吕银作者单位：扬州大学法学院出处：社会主义新农村建设理论月刊2007 年第10 期内容摘要：我国立法在农村集体土地所有权主体上使用了非法律意义的“农民集体”的概念，使法学界对此产生了多种理解。本文认为农民集体是具有较浓团体色彩，介于自然人和法人之间的一种组织形态，即非法人团体。其组织形式则类似于法人的组织机构。关键词：农民集体;非法人团体;组织形式中图分类号：D9 文献标识码：A文章编号：1004-0544(2007)10-0159-03 正文：一、现有的讨论：农民集体是什么人们在讨论农村集体土地所有权主体时，多集中在“农民集体”这一概念上。因为从现有法律规定来看，有关农村集体土地所有权主体的法律表述都使用了“农民集体”的概念。[1]这些规定反映了我国集体所有制的内容，即由农民享有土地。但从法律的角度而言，却没有一个明确的权利主体。因为从民法理论看，民事权利主体主要有自然人和法人两种，以及特殊情况下的国家。显然“农民集体”不是民法上的权利主体概念。其作为农村土地的所有权主体，只是一个经济学意义上的概念，这是一种政治制度的设计而非法律意义上的权利主体设计。这导致了法学界对“农民集体”有了丰富的理解。 1．社区说。认为农民集体作为农村集体土地所有权的主体，是一定社区范围内的全体成员的集合体。[2]该集体成员的资格以户籍登记为公示要件。因此该一定范围内的公民基于出生就获得相应的权利能力，可以享有土地权益。外来居民到该社区落户，就当然成为集体成员。原社区内的公民前往他地，则当然丧失这种资格。这种土地所有权对社区内居民是一种天赋人权，作为农村居民的生存权均分给社区居民。[3]而该农民集体可表现为乡(镇)农民集体、村农民集体、组(即村以下一级建制)农民集体三个方面。 2．自然人的特殊形式说。根据对农村集体土地所有权性质的不同认识，可分为两种观点。一是认为农民集体的所有权是一种共同所有的形式，但这种共有是在继承和更新传统总有形式的基础上的一种新型总有形式——总同共有。总同共有是指村、村民小组、乡等社区范围的居民全体为实现其共同利益对属于其集体所有的财产，共同为全面支配的权利。其主体仍属自然人，是自然人以特殊形式——群体形式享有所有权。自然人以一定社区为范围结成群体(团体)，群体与成员互相联系，密不可分。群体不能脱离成员而独立，成员组成群体

《国有土地上房屋征收与补偿条例》之解读概述.

《国有土地上房屋征收与补偿条例》之解读引言《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称条例）已经2011年1月19日国务院第141次常务会议通过，于2011年1月21日公布，自公布之日起施行。为了准确把握该条例的主要内容和精神，中国人民大学民商事法学会于4月3日—4日在重庆举办了《条例》专题研讨班，有关专家学者分别就《条例》从不同的角度进行了讲授。一、立法背景、过程及意义（一）我国房屋征收与拆迁制度主要经历四个阶段： 1、第一阶段：房屋拆迁制度完全依附于土地征用（收）制度的阶段（新中国成立至20世纪50年代末）。第一阶段的特点：（1）确立拆迁制度的宪法依据，明确拆迁行为的征用性质；（2）立法上确立拆迁安置补偿的公平原则，特别注意被拆迁人的居住需要；（3）特别强调节约用地，规定土地征用的必要性；（4）强调被征用人的自觉履行，没有规定强制性，而且规定可以用替代形式执行；（5）没有设置行政复议、诉讼等救济渠道。 2、第二阶段：房屋拆迁制度相对独立于土地征用（收）制度的阶段（20世纪60年代至80年代末）主要特点：（1）房屋拆迁均为地方立法，且宪法、法律依据从有到无，于1982年后走向缺位；（2）房屋拆迁性质不明、目的混乱；（3）先安置后搬迁的原则逐渐弱化；（4）没有统一的拆迁补偿标准及原则；（5）普通规定了行政与司法途径的强制拆迁；（6）拆迁人与被拆迁人之间可就其拆迁争议提起民事诉讼，行政诉讼救济途径初现端倪。

3、第三阶段：房屋拆迁制度完全独立于土地征用（收）制度的阶段（20世纪90年代拆迁条例颁布至本世纪初期）主要特点：（1）缺乏宪法依据；（2）拆迁行为的性质、目的依旧不明确；（3）先安置后搬迁的原则在制度上被废弃；（4）搬迁补偿遗漏重要的土地使用权部分；（5）行政强制搬迁已渐成司法监督空白地带；（6）既有的民事与行政诉讼救济机制因制度缺陷不能真正发挥作用，大量的拆迁纠纷的解决依赖法外解决；（7）新兴的土地储备制度，极大地影响了拆迁；（8）商业资本的介入，拆迁的正当性受到普遍质疑；（9）拆迁方式在实践中不断突破。如拆迁改搬迁，圈地保护等。 4、第四阶段：全新而又独特的房屋征收阶段（《国有土地上房屋征收与补偿条例》颁布与实施）。主要特点在后面作重点介绍。（二）条例制定的现实背景 1、土地需求与土地供应之间矛盾加剧。我国正处于改革发展的关键时期，也处于工业化、城镇化的重要时期，土地供求矛盾更加突出。据专家介绍，2010年，房地产占中国GDP的28%。根据我国现有土地法律制度，解决用地途径主要有两种：一种是增量供应（征收农村集体土地）；二种是调量供应（毛地变净地）。 2、拆迁人与被拆迁人之间的矛盾加剧目前的现状可以归纳为“三个并存”： ★暴力拆迁与报复拆迁并存； ★暴力执法与暴力抗法并存； ★侵害被征收人利益与个别被征收人漫天要价并存。 3、新出台的法律与原有的房屋拆迁条例发生冲突，制定新的房屋征收与补偿条件已成必然。2004年《宪法》第20条、2007年3月16日《物权法》第42条、第148条，对房屋征收均作出了新的规定。

浅析土地财政的问题及解决方法

浅析土地财政的问题及解决方法国贸131刘文荟 1323130102 土地财政，是指一些地方政府依靠出让土地使用权的收入来维持地方财政支出，属于基金预算收入，又叫第二财政，属于地方财政收入的一种。中国的“土地财政”主要是依靠增量土地创造财政收入，也就是说通过卖地的土地出让金来满足财政需求。现在在很多地方，第二财政早已超过第一财政。据国务院发展研究中心的一份调研报告显示，在一些地方，土地直接税收及城市扩张带来的间接税收占地方预算内收入的40%，而土地出让金净收入占政府预算外收入的60%以上。在“土地财政”上，这些地方政府最核心的做法是土地整理，就是政府运用行政权力把集体所有或其它用途的土地整合后，进行招拍挂，价格就会翻几番。土地财政，作为地方政府发展经济的一种工具，可谓利弊互见。在中国，土地财政和土地金融的形成，大体是近十几年的事情。这十几年，中国城市建设突飞猛进，其奥秘就在城市政府通过经营土地，积聚了大量建设资金。城市经济飞速发展，市民生活质量不断提高，带动了周边农村经济的转型与发展，吸引了大量外地农民进城务工。其正面效应不容否定。但是，问题也由此而生。第一，土地财政恶化了国民收入分配，抑制了民间投资。第二，政府投资影响了产业结构调整，加剧了产能过剩。第三，更不能忽视的是资源、资金的严重浪费。第四，土地财政机制不改变，保护耕地、保护农民的合法土地权益，只能流于空谈。总的来看，在中国工业化、城市化的进程中，土地财政曾经发挥过重要的、积极的作用。但是，随着改革的深入，其制度弊端也越来越明显、突出，已经成为今后中国可持续发展的障碍。究其原因，主要有以下几点：①现行财政体制导致地方财政难以获得足额的制度内收入，目前在构建省以下财政体制时，上级政府居于主导地位，完全有权决定与下一级政府之间的财力划分和支出责任，所以自然就会发生财权逐级上移、事权逐级下放、处于政权末端的县乡政府财政困难的局面；②现行土地制度的缺陷，法律没有对公共利益的内涵和外延这一征地的唯一条件作出任何规定，而是由政府进行解释；③土地收益现有分配机制助长了土地财政。这主要包括三个方面。一是中央政府不参与土地出让收益的分配，全部土地出让金收人留归地方。二是土地收益分配中，农民所占份额很低，三是代际分配的不公平。那么，怎样解决土地财政所带来的问题呢？我觉得应该完善现有的财政体制，降低地方政府对土地财政的过度依赖。要明确约束地方政府的行为，改变政绩考核方式。其次还要改革完善土地入市交易制度，严厉打击囤地炒地行为。要建立公开透明的信息制度，清除房价中的“腐败成本”。然后还要适当调整供地结构，

【新教材】第一章乡土中国之乡土社会学案(思维导图、内容提要与练习)

第一章乡土社会【本篇导读】作为整书之开篇，作者即开宗明义地指出中国社会在基层上是乡土性的，也即乡土本色的。这一基本特征是由作为中国基层社会的主体的农民（乡下人）与土地的关系所决定的：土地是农民谋生的基础，是农民的命根子，农民离不开土地。继而，论述了农民与土地的关系所决定的人与人之间的关系，其特征是强烈的地方性，即人与人在空间排列关系上形成了以住在一起的小集团村落为单位的孤立与隔膜。然在聚村而居的小集团内部，则完全是一个因在一起生长而发生的、充满了亲密感觉的熟人社会：从生命历程上看，个体的常态的生活是终老是乡；在互动对象上，面对的是生而与俱而无须选择的人物；在信任信用方面，靠的是习得的礼俗规矩而非契约；在生活需要的知识上，靠的是认识手段与目的之间的个别联系、具体经验而非普遍、抽象的覆盖万有的真理。通过对比社会学家滕尼斯和涂尔干的社会类型概念，作者向我们指出这样一个熟人社会属于有机团结的社会、礼俗社会，是不同于作为机械团结的社会、法理社会的现代社会的。本篇共17个自然段。第1自然段扼要地从历史与现实角度点出了自己对基层社会的基本判断和自己讨论的对象；第2—6自然段阐释了乡下人土气的原因是农民谋生离不开土地，进而被土地束缚；第7—10自然段阐述乡土社会人与空间关系上的不流动和在小农经营、水利合作、安全保卫、平等继承等需要下呈现的聚村而居的格局，由此形成了以住在一起的集团为单位的孤立与隔膜，即地方性。第11—17自然段阐述了在地方性限制下乡土社会作为熟人社会在生命历程、互动对象、信任信用和知识特征上的表现，并指出由于熟人社会的风俗无法在现代社会应用，故而“土气”才变成了骂人的词汇。【内容概括】如果说中国有5000年的历史，那么中国有99.9%的时期都处在农业社会，在那么长的时间里我们都是受到土地的束缚，我们自然会惯性的受到土地的影响。比如说我们喜欢定居在一地，不爱迁徙。从农业本身来看，农业活动可以由一个人来完成，许多人居群在一处是无须的，耕种活动如果不向分工专业的方向发展，农业也就没有了把很多人聚集在一起的需要。反观美国乡下，大多是一户人家自成一个单位，很少有屋檐相接的邻舍。因此当我们看到有大小不同的聚居社群，我们可以猜想这可能是出于农业本身以外的原因。为什么中国农民有聚村而居的习惯？除了人多容易保卫安全、合作兴修水利的需要之外，最大的原因是由于在土地平等继承的原则下，兄弟分别继承祖上的遗业，使人口在一地方一代一代的积累起来，成为相当大的村落，这就是为什么很多村都是同姓的原因。中国社会是具有乡土性的，作者在这里定义了土地的重要性，我们以农业为生。人与空间上不流动；村雨村之间往来很少、孤立、隔膜多。因此我们是熟人社会，乡土社会中人与人关系的交流并不是基于“对契约的重视，而是发生于一种行为规范熟悉到不假思索的可靠性”。于是，乡土社会逐渐演化成一种礼俗社会，是异于西方的法理社会。农人固守土地而居，形成“熟悉”的社会，在这样的社会中，人与人、物与物之间的关系因“熟悉”而成“俗”，常“习”之。这些“俗”因为熟悉和信任而毋需以契约而固化，于是形成所谓的乡土本色：

国有土地上房屋征收与补偿条例释义

国有土地上房屋征收与补偿条例释义前言为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，根据《全国人民代表大会常务委员会关于修改(中华人民共和国城市房地产管理法)的决定》，国务院制定了《国有土地上房屋征收与补偿条例》并于2011年1月21日正式公布施行，《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。当前，我国正处在改革发展的关键阶段，也处在工业化、城镇化的重要时期。制定这个条例，关系到群众切身利益，关系到工业化、城镇化进程，关系到现代化建设全局。党中央、国务院高度重视条例的制定工作，要求我们深入了解情况，广泛听取意见，集中力量对难点问题逐项攻关，力争条例早日出台。2007年12月14日国务院第200次常务会议对条例草案进行第一次审议时，指出条例直接关系人民群众切身利益，要广泛听取意见，进一步修改后公开征求群众意见。之后，法制办与住房城乡建设部、发展改革委和国土资源部等单位共同成立了工作组，多次进行实地调研，选取40多个典型城市进行专项调查统计，专门听取被拆迁人以及经济、法律、规划、土地、评估等方面专家的意见，同东、中、西部的大、中、小城市政府和有关部门负责同志多次进行座谈，反复征求中央国家机关意见，并于

2010年1月29日和12月15日两次向社会公开征求意见，分别收到意见和建议6560l条和37898条。绝大多数意见认为，制定《国有土地上房屋征收与补偿条例》，规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收人合法权益，非常必要。同时，也提出了一些修改意见和建议。工作组召开了45次各种形式的座谈会，先后共有1150多人次参加了讨论。工作组对各方面意见逐条进行整理、综合分析，反复研究、修改，形成了报请国务院常务会议审议的《国有土地上房屋征收与补偿条例(草案)》。工作组在研究、起草条例和分析、处理各方面意见的过程中，力图缩小分歧、扩大共识，取得社会各界的理解和支持。为了妥善处理实践中的矛盾，制定条例时在总体思路上主要把握了以下三点：一是统筹兼顾工业化、城镇化建设和土地房屋被征收群众的利益，努力把公共利益同被征收人个人利益统一起来。二是通过明确补偿标准、补助和奖励措施，保护被征收群众的利益，使房屋被征收群众的居住条件有改善、原有生活水平不降低。三是通过完善征收程序，加大公众参与，禁止建设单位参与搬迁，取消原条例行政机关自行强制拆迁的规定，加强和改进群众工作，把强制减到最少。地方政府在进行房屋征收与补偿工作的过程中，要充分考虑被征收群众的利益和实际困难，做好群众工作，减少强制，才能统筹兼顾好工业化、城镇化建设和土地房屋被征收群众的利益。在工业化、城镇化发展过程中，还必须坚持节约集约利用土地、严格保护耕地的原则，这需要通过提高规划的科学性、严格执行规划、调整产业政策、转变经济发展方式、严格立项审批等手段，控制城乡建设用

土地财政的成因及影响分析

闽南师范大学毕业论文土地财政的成因及影响分析 The Origins and Effects Analysis of Land Finance 姓名：熊柔娉学号：101103123 系别：经济学系专业：国际经济与贸易年级：2010级指导教师：陈蓉 2013年12 月24日

摘要近些年，地方政府通过经营土地获得土地财政收入在一定程度上缓解了地方政府的财政困难，但是长期来看，这种模式会对宏观经济的健康发展带来不利影响。本文主要探讨了我国土地财政产生的原因以及运行中日益积累的各种阻碍社会经济发展的问题，寻找相应的对策来破解土地财政困境，减少地方政府对土地财政的过分依赖对促进我国社会经济发展具有重大意义。关键词：土地财政；影响；对策 Abstract In recent year，the local government earned land finance revenues by selling land，which alleviated financial difficulties of local government. But in a long term, this model is unsustainable and it would affect the sound development of macroeconomic. In this paper, it mainly discusses the reasons of land finance and obstacles accumulated in the social economic development of our country. Therefore, Searching for the corresponding countermeasures to solve the land financial problems, reducing local government’s dependency of land finance are of great significance to the promotion of China's social and economic development. Key words:land finance; affects; countermeasures

农村土地征用纠纷

、尸、- 前言：土地是农民的命根子，但也是一些地方政府官员的摇钱树；特别是随着国家经济的高速发展，城市规模的快速扩展，一些城市周边农村土地的经济价值也在迅速的攀升，从一毛不值变成了寸土寸金。于是，就出现了一些地方的政府机关，打着“公共利益”发“展经济”的幌子，非法占用农村的土地；农民失去了土地就失去了生活来源，又因为农民自身文化知识水平的限制，农民的维权途径依然是比较传统的方式：“告御状，走信访”；而国家信访制度设置的缺陷是：不公开不透明，完全是国家机关的暗箱操作、互相推诿，而根本不解决问题。依法提起诉讼对于农民而言依然是一个难题，农民对国家当前法律法规与国家政策的不了解，以及地方司法系统的司法腐败，导致农民的土地案件根本就进入不了司法程序。寻求社会帮助及新闻媒体的介入，对于农民土地维权来说显得尤为重要。而解决这类问题的最恰当、最经济的途径就是提起行政诉讼；在诉讼技巧上如何绕开地方政府机关的地方保护主义，以及地方司法系统的司法腐败，又是提起行政诉讼首先要考虑的问题。案例：行政起诉状原告：临桂县沙塘村委东边山村村民小组，负责人：XX,住所：XX；联系方式: xx 被告：临桂县国土资源局，法人代表：XX，住所：XX；联系方式：0773- 5590074 被告：临桂县人民政府，法人代表：XX,住所：XX ；联系方式：XX 案由：土地行政管理，农村集体土地征用违法。诉讼请求：判决确认两被告对临桂县沙塘村委东边山村村集体土地的征用具体行政行为违法。事实与理由：临桂县沙塘村委东边山村地处临桂县与桂林市交界，是进入桂林的南大门。原告，临桂县沙塘村委东边山村村小组共有土地229.878 亩：其中上等水田136.68 亩，旱地22.315 亩，园地22.503 亩鱼塘14.868 亩，亩农用地11.7495 亩，未利用地 26.289 亩。 2005年5月27日，第二被告到原告处召开第一次全体村民大会，在会上宣称：“根据有关法律及文件，政府征用东边山村的集体土地用于国家修建铁路，补偿标准是水

《国有土地上房屋征收与补偿条例》之解读

For personal use only in study and research; not for commercial use For personal use only in study and research; not for commercial use 《国有土地上房屋征收与补偿条例》之解读引言《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称条例）已经2011年1月19日国务院第141次常务会议通过，于2011年1月21日公布，自公布之日起施行。为了准确把握该条例的主要内容和精神，中国人民大学民商事法学会于4月3日—4日在重庆举办了《条例》专题研讨班，有关专家学者分别就《条例》从不同的角度进行了讲授。一、立法背景、过程及意义（一）我国房屋征收与拆迁制度主要经历四个阶段： 1、第一阶段：房屋拆迁制度完全依附于土地征用（收）制度的阶段（新中国成立至20世纪50年代末）。第一阶段的特点：（1）确立拆迁制度的宪法依据，明确拆迁行为的征用性质；（2）立法上确立拆迁安置补偿的公平原则，特别注意被拆迁人的居住需要；（3）特别强调节约用地，规定土地征用的必要性；（4）强调被征用人的自觉履行，没有规定强制性，而且规定可以用替代形式执行；（5）没有设置行政复议、诉讼等救济渠道。 2、第二阶段：房屋拆迁制度相对独立于土地征用（收）制度的阶段（20世纪60年代至80年代末）主要特点：

（1）房屋拆迁均为地方立法，且宪法、法律依据从有到无，于1982年后走向缺位；（2）房屋拆迁性质不明、目的混乱；（3）先安置后搬迁的原则逐渐弱化；（4）没有统一的拆迁补偿标准及原则；（5）普通规定了行政与司法途径的强制拆迁；（6）拆迁人与被拆迁人之间可就其拆迁争议提起民事诉讼，行政诉讼救济途径初现端倪。 3、第三阶段：房屋拆迁制度完全独立于土地征用（收）制度的阶段（20世纪90年代拆迁条例颁布至本世纪初期）主要特点：（1）缺乏宪法依据；（2）拆迁行为的性质、目的依旧不明确；（3）先安置后搬迁的原则在制度上被废弃；（4）搬迁补偿遗漏重要的土地使用权部分；（5）行政强制搬迁已渐成司法监督空白地带；（6）既有的民事与行政诉讼救济机制因制度缺陷不能真正发挥作用，大量的拆迁纠纷的解决依赖法外解决；（7）新兴的土地储备制度，极大地影响了拆迁；（8）商业资本的介入，拆迁的正当性受到普遍质疑；（9）拆迁方式在实践中不断突破。如拆迁改搬迁，圈地保护等。 4、第四阶段：全新而又独特的房屋征收阶段（《国有土地上房屋征收与补偿条例》颁布与实施）。主要特点在后面作重点介绍。（二）条例制定的现实背景 1、土地需求与土地供应之间矛盾加剧。我国正处于改革发展的关键时期，也处于工业化、城镇化的重要时期，土地供求矛盾更加突出。据专家介绍，2010年，房地产占中国GDP的28%。根据我国现有土地法律制度，解决用地途径主要有两种：一种是增量供应（征收农村集体土地）；二种是调量供应（毛地变净地）。

2020国家对农村土地政策

2020国家对农村土地政策一、完善土地征收制度，缩小土地征收范围，探索制定征收目录,严格界定公共利益用地范围，完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制。政策解读：国家为了公共利益的需要，可以对土地实行征收或者征用并给予补偿。可是现实中，某些地方政府以公共利益为名征用农民集体土地，却将土地用于房地产开发、企业项目建设等。而在对农民补偿方面，国家规定土地补偿费和土地安置补助费加起来，不超过土地前三年平均产值的30倍。如果按照农业种粮的用途进行补偿，按一亩平均毛收入1000元来算，每亩30倍才3万元，可被征收后建成楼房，一平米就要卖5000元! 二、建立农村集体经营性建设用地入市制度，赋予农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股权能,明确入市范围途径。政策解读：近些年，一些地方政府的财政收入很大一部分靠“卖地”，可是土地资源终归是有限的。有一些城市在扩张过程中需要并入一些周边的农村，这就是农村集体经营性建设用地入市的需求之一。把类似于村办企业、工厂等农村集体经营性建设用地建立入市制度，并与国有土地“同权同价”，农民可以利用出让、租赁、入股等多种方式，实现集体经营性建设用地的保值和增值! 三、改革完善农村宅基地制度，探索进城落户农民自愿有偿退出或转让宅基地，改革宅基地审批制度。政策解读：试点宅基地改革，基本原则是一户一宅，未来针对历史原因形成的一户多宅或宅基地闲置，国家可能采取的措施会“很简单很暴力”——征税!超过标准、面积过大的宅基地也要征税!对人均耕地少，二、三产业比较发达的地区，原则上或不再进行单宗分散的宅基地分配，而是通过集中建设农村公寓、农民住宅小区落实一户一宅。而对于那些在城镇落户的农民，他们村里的宅基地可以在“自愿”的前提下，有偿退出，由村集体出资购买。河南省近

土地财政对城市发展影响分析

土地财政对城市发展影响分析摘要；土地收入占比财政收入的不断提高，形成了地方政府的“土地财政”，“土地财政”是指一些地方政府依靠一次性收取以后若干年的土地使用权的收入以及由此带动的其它相关收入来维持地方财政支出的财政现象。近些年来，一面是连年不断、刻骨铭心的征地拆迁之痛，另一面却是地方政府土地收入的盛宴，本文拟从“土地财政”的现状、成因、影响与危害进行论述。关键词；土地财政城市经济土地转让成因与弊端所谓“土地财政”其实是地方政府预算外收入，但是却在地方政府的财政中占有很大份额。其主要是指地方政府依靠出让土地使用权的收入来维持财政支出的行为。土地财政的形成源自于1994年实行分税制度改革以后，由于一些税源稳定、税基广、易于征收的税种大部分划归了中央政府，地方政府事权和财权搭配不合理，财政压力较大，在这种情况下地方政府开始积极谋求其他方式来增加收入。由于当时把土地出让金全部划归为地方所有，因此，“土地财政”逐渐成为地方政府的首选。事实上，地方政府也的确通过“经营土地”获益匪浅。通过土地出让和开发，地方政府可以获得的财政收入包括土地出让金以及各土地部门的征收费用，此外，还包括与土地出让直接或者间接相关的各种税收，例如城镇土地使用税、土地增值税、耕地占用税和契税等，以及房地产业的营业税等。这一点在2009年两会期间，全国工商联房地产商会在其书面发言稿就指出，房地产开发的总费用支出的一半流向了地方政府。据相关研究报告显示，两三年前，东部一些县市土地出让金收入少则十多亿元，多则近二十亿元，土地出让金收入占预算外收入的比重高达60%以上，即使是在中西部地区，预算外收入的增长也主要源自于土地出让收入以及与土地相关收费的增长。2009年我国地方政府土地出让金收入总额达15000亿元，占当年地方财政收入的48.8%。由此可以明白“土地财政”的成因 1、现行财政体制导致地方财政难以获得足额的制度内收入 2、现行土地制度的缺陷 3、现行土地收益分配机制助长了“土地财政” 4、现行土地储备机制已成为政府土地收益最大化的重要工具 5、政绩考核机制使地方政府的“土地财政”欲罢不能现行的土地制度可以概括为：农地恒农，转非必征，国有地可以批租买卖。现行《土地管理法》明确限制集体土地使用权的流转，集体建设用地（宅基地）之上的房产建筑只属于该村的集体所有，不得向本村以外的尤其是城镇居民转让出售，只可用于集体成员内部转让和置换。即使签订买卖合同，也无法取得国家正规的房产证、土地使用证、契税证等合法手续以被认定为合法产权。而农地与市场之间所不可逾越的鸿沟，被征地制度连接着，成为了农地非农化的唯一通道，国家和政府可以基于社会公共利益需要并依照法定程序，在作出适当

当今中国农村存在的土地所有权和使用权问题及解决办法

学年论文题目姓名学号专业年级指导老师 2012 年 6 月 8 日怀化学院本科毕业论文(设计)诚信声明

作者郑重声明：所呈交的本科毕业论文(设计)，是在指导老师的指导下，独立进行研究所取得的成果，成果不存在知识产权争议。除文中已经注明引用的内容外，论文不含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的成果。对论文的研究做出重要贡献的个人和集体均已在文中以明确的方式标明。本声明的法律结果由作者承担。本科毕业论文（设计）作者签名 2012年6 月 8 日目录摘要............................................................... I

关键字.............................................................. I Abstract............................................................ I Key words.......................................................... I I 一、前言 (1) 二、问题提出的背景 (1) 三、现今农村中土地所有权存在的主要问题 (2) (一)农民对土地所有权的界定认识模糊 (2) （二）当今我国农村土地所有权分散 (3) 四、当前我国农村中土地使用权问题 (4) （一）土地流转比较盲目 (4) （二）多数人“暴政”式土地转让 (5) （三）政府对新生农村人口对土地所有权的合理诉求关注滞后 (5) 五、解决我国农村土地产权问题的基本思路 (6) （一）完善法律制度，明确产权关系 (6) （二）组织建立各种合作机制 (7) （三）小范围土地的重新洗牌 (7) （四）重整基层干部队伍建设 (8) 六、小结 (8) 参考文献 (9) 致谢 (10)

中华人民共和国国有土地上房屋征收与补偿条例实施细则

关于《〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉实施细则》建议 2011年1月21日，国务院令第590号公布实施的《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称新征收条例）存在诸多漏洞和重大问题，应当由国务院尽快出台《〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉实施细则》，进一步完善、明确、规范相关内容。现提出以下建议，请国务院参考。第一章总则一、《国有土地上房屋征收与补偿条例》仅限于规范为了公共利益用地需要的国有土地上房屋征收与补偿活动。非公共利益用地需要的国有土地上房屋拆迁与补偿活动不适用本条例。非公共利益用地需要的国有土地上房屋拆迁与补偿活动应根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等相关法律法规，由拆迁人与被拆迁人依法平等协商解决。不得采用行政征收方式。二、新征收条例第四条，市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作；并负责本行政区域非公共利益需要的房屋拆迁与补偿的管理工作，严格做到“拆管分离”。三、国务院住房城乡建设主管部门和省、自治区、直辖市人民政府住房城乡建设主管部门应当会同同级财政、国土资源、发展改革等有关部门，应尽快出台“关于加强对房屋征收与补偿实施工作的指导意见”。四、严禁任何组织和个人打击、报复、追害举报人。严禁任何组织和个人将举报材料转给被举报单位或个人。第二章征收决定五、为了明确区分新征收条例第八条“公共利益的需要”与“非公共利益的需要”用地的情形，应当以所列六项情形房屋征收拆迁后土地使用权的取得方式予以认定。凡以国家划拨用地方式取得土地使用权的建设项目属“公共利益需要” 的情形；凡以招标、拍卖等公开竟价方式购买取得土地使用权的建设项目属“非公共利益需要”的情形。其中第八条第（五）项规定的旧城区改建，不得将国有土地使用权出让用于建高档住宅、别墅、富豪庄园、高档会所等建筑设施；在确保用于建设被征收拆迁人就地安置的安置房的原则基础上，只能建设中、低档住宅。否则，市、县级人民政府不得作出房屋征收决定。六、依照本条例第八条规定，保障性安居工程建设、旧城区改建，纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划之前，应当广泛征求被征收范围的公民及社会公众意见，应当组织召开公开听证会，经过科学论证。七、依照本条例第十二条，市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行防止征收分配不公、社会两极分化、突发事件等社会稳定风险评估；房屋征收决定涉及被征收人数量较多的及旧城区改建的，应当广泛征求被征收人的意见，经政府常务会议讨论决定。作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。并向被征收人公开公布，允许被征收人查询，接受被征收人监督。八、依照本条例第十三条，市、县级人民政府及房屋征收部门进行房屋征收与补偿的宣传工作时，不得使用高音喇叭、不得频繁入户、不得使用不文明语言及横幅标语等影响被征收人正常生活及身体健康的方式及不和谐的行为。