土地增值税案例分析与计算
一、土地增值税案例分析题
1、万家房地产开发公司为某市区一家内资企业，公司于2010年1月-2013年2月开发“万丽家园”住宅项目，发生相关项目如下：
（1）2010年1月通过竞拍获得一宗国有土地使用权，合同记载总价款17000万元，并规定2010年3月1日动工开发。由于公司资金短缺，于2011年5月才开始动工。因超过期限1年未进行开发建设，被政府相关部门按照规定征收土地受让总价款10%的土地闲置费。（2）支付拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、公共配套设施费和间接开发费用合计2450万元。
（3）2012年3月该项目竣工验收，应支付建筑企业工程总价款3150万元，根据合同约定当期实际支付价款为总价的95%，剩余5%作为质量保证金留存两年，建筑企业按照工程总价款开具了发票。
（4）发生销售费用、管理费用1200万元，向商业银行借款的利息支出600万元，其中含超过贷款期限的利息和罚息150万元，已取得相关凭证。
（5）2012年4月开始销售，可售总面积为45000m2，截止2012年8月底，销售面积为40500m 2，取得收入40500万元；尚余4500m2房屋未销售。
（6）2012年9月主管税务机关要求房地产开发公司就“万丽家园”项目进行土地增值税清算，公司以该项目尚未销售完毕为由对此提出异议。
(7)2013年2月底，公司将剩余的4500m2房屋打包销售，收取价款4320万元。
(其他相关资料：①当地适用的契税税率为4％；②其他开发费用扣除比例为5％)
要求：根据上述资料，按序号回答下列问题，如有计算，每问需计算出合计数。
(1)简要说明主管税务机关于2012年9月要求万家房地产开发公司对该项目进行土地增值税清算的理由。
(2)在计算土地增值税和企业所得税时，对缴纳的土地闲置费是否可以扣除?
(3)计算2012年9月进行土地增值税清算时可扣除的土地成本金额。
(4)计算2012年9月进行土地增值税清算时可扣除的开发成本金额。
(5)在计算土地增值税和企业所得税时，对公司发生的借款利息支出如何进行税务处理?
(6)计算2012年9月进行土地增值税清算时可扣除的开发费用。
(7)计算2012年9月进行土地增值税清算时可扣除的营业税金及附加。
(8)计算2012年9月进行土地增值税清算时的增值额。
(9)计算2012年9月进行土地增值税清算时应缴纳的土地增值税。
(10)计算2013年2月公司打包销售的4500m2房屋的单位建筑面积成本费用。
(11)计算2013年2月公司打包销售的4500m2房屋的土地增值税。
【解析】：（1）万家房地产开发公司，已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例为：40500÷45000×100%=90%，超过了85%。所以，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。
已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85％以上，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。
（2）房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费在计算土地增值税时不得扣除。由于土地商品的特殊性，土地闲置费是一种费用性质的支出，不能视为罚款性支出，是与收入相关的合理的支出，可以在企业所得税税前扣除。
（3）2012年9月进行土地增值税清算时可扣除的土地成本金额=（17000+17000×4%）×90%=15912（万元）
（4）2012年9月进行土地增值税清算时可扣除的开发成本金额=（2450+3150）×90%=5040（万元）
（5）公司发生的借款利息费用，在计算土地增值税时，对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。
公司发生的借款利息费用，在计算企业所得税时，对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息允许扣除。
（6）2012年9月进行土地增值税清算时可扣除的开发费用=（600-150）×90%+（15912+5040）×5%=405+1047.6=1452.6（万元）
（7）2012年9月进行土地增值税清算时可扣除的营业税金及附加=40500×5%×（1+7%+5%++3%+2%）=2268（万元）
（8）可以扣除的项目金额=15912+5040+1452.6+2268+（15912+5040）×20%=28863（万元）增值额=40500-28863=11637（万元）
（9）增值率=11596.5÷28863=40.31%
2012年9月进行土地增值税清算时应缴纳的土地增值税=11637×30%=3491.1（万元）（10）单位建筑面积成本费用=28863÷40500=0.71（万元）
（11）可以扣除的项目金额=0.71×4500=3195（万元）
增值额=4320-3195=1125（万元）
增值率=1125÷3195×100%=35.21%
公司打包销售的4500m2房屋的土地增值税=1125×30%=337.5（万元）。
2、某房地产企业集团，2010年1月立项开发一住宅小区，各种手续均以本公司名义办理。
(1)开发总建筑面积21万平方米房屋，其中普通住宅17万平方米；小区配套设施房屋含幼儿园、会所、物业楼计0.6万平方米；小学0.4万平方米；其他商业用房屋、写字楼等3万平方米。
(2)取得350亩开发土地的使用权时，支付土地款及相关税费2.1亿元；发生建筑成本2.8亿元（不含项目借款利息）；发生各项费用4500万元（印花税通过“管理费用”核算）。该项目共缴纳各项税费：4208万元，其中营业税3757万元，城建税263万元，教育费附加150万元，印花税38万元。
(3)销售房屋取得收入8.2亿元。
(4)整个项目已经预缴土地增值税3000万元。
该项目截至2011年底工程已经全部竣工验收，并取得第一产权。且所建房屋住宅部分和商业部分全部对外销售完毕，已经符合土地增值税清算条件。
地税部门对该项目进行土地增值税清算时，确认
(1)所取得的土地有50亩未用于本项目开发，而是用于另一个项目，此项目正在建设中，不具备清算条件。
(2)销售收入中含普通房屋销售5.9亿元；商业楼销售2.3亿元（以销售发票、售房合同为准）。
(3)其中普通住宅分配给本公司职工20套，2500平方米，按每平方米2000元成本价入帐，实现收入500万元。
(4)用新建商业房第一、二层2800平方米对外投资，合伙开办一家餐饮公司，产权已经转入餐饮公司。
(5)小学校0.4万平方米交给区文教局，文教局拨付补偿费400万元，未计收入，未冲减成本。
(6)收取客户退房违约金4万元，记入“其他应收款”。
(7)“应付账款”挂账未付工程款3000万元（对方科目“开发成本”），凭据不足，经到对方取证为虚增成本。
(8)支付煤气公司的煤气工程款共计500万元，付款凭据为行政事业收费收据。
(9)开发的商业用房有400平方米用于企业办公，未对外销售。
(10)幼儿园、会所、物业楼0.6万平方米作为配套设施，所有权归全体业主，以后发生经营收益归业主委员会处置。
计算应缴纳土地增值税。
2、【解析】：
一、确定收入：
1、普通住宅对外销售平均价格＝（590000000－5000000）÷（170000－2500）＝3492.54元
出售给职工住宅应实现收入＝3492.54×2500＝8731350.00元
出售给职工住房已实现收入5000000元
出售给职工住宅少计收入＝8731350－5000000＝3731350元
普通住宅应实现总销售收入＝590000000＋3731350＝593731350元
2、商业楼外销平均价格＝230000000÷（30000—2800—400）＝8582元
投资餐饮公司商业房应实现收入＝8582×2800＝24029600元
商业楼房应实现总收入＝230000000＋24029600＝254029600元
二、确定扣除项目金额
1、应扣除土地成本及开发成本
总土地成本：210000000÷350×（350－50）＝180000000元
总开发成本：280000000－虚列30000000－白条5000000
＝245000000元
合计：425000000元
平均单位成本＝425000000÷（210000—6000）＝2083元
用于办公商用房成本＝2083×400＝833200元
该项目应扣除土地及开发总成本＝425000000—833200＝424166800元
普通住房、商业用房占总可售面积的比例：
普通住房面积占总可售面积百分比＝17÷（21－0.6）×100%＝83.33%
其他用房面积占总可售面积百分比＝[3＋0.4]÷（21—0.6）×100%＝16.67%
普通住宅应扣除土地及开发成本＝424166800×83.33% ＝353458194.44元
其他用房应扣除土地及开发成本＝424166800×16.67%－4000000 ＝66708605.56元
2、确定应扣除开发费用：
普通住宅应扣除费用＝353458194.44×10%＝35345819.44元
其他用房应扣除费用＝66708605.56×10%＝6670860.56元
3、确定其他扣除项目（加计扣除）：
普通住宅应扣除其他费用
＝353458194.44×20%＝70691638.89元
其他用房应扣除其他费用
＝66708605.56×20%＝13341721.11元
4、扣除项目总额
普通住宅扣除项目总额＝353458194.44＋35345819.44＋32952089.93＋70691638.89＝492447742.7元
其他用房扣除项目总额＝66708605.56＋6670860.56＋14098642.8＋13341721.11＝100819830.03元
三、确定增值额：
普通住宅增值额＝593731350—492447742.7＝101283607.3元
其他用房增值额＝254029600—100819830.03＝153209769.97元
四、确定增值率
普通住宅增值率＝101283607.3÷492447742.7×100%＝20.57%
其他用房增值率＝153209769.97÷100819830.03×100%
＝151.96%
五、计算应纳增值税税额
普通住宅应纳增值税税额＝101283607.3×30%
＝30385082.19元
其他用房应纳增值税税额＝153209769.97×50%—100819830.03×15%＝61481910.49元
总共应缴土地增值税＝30385082.19＋61481910.49
＝91866992.68元
总共已缴土地增值税＝30000000元
总共应补缴土地增值税＝91866992.68—30000000
＝61866992.68元
二、土地增值税计算题
1、某房地产公司取得某块生地的土地使用权，支付地价款及相关费用1000万，发生的“三通一平”费用共计180万，支付拆迁补偿款20万，后因决策改变转让该块土地，得到转让款1800万，到转让时支付为该块土地而贷款的银行利息100万（有合法凭据但不能提供金融机构证明），转让交纳的税金为48万，请计算该房地产公司转让土地使用权应缴纳的土地增值税。
【解析】：收入：1800万元
地价：1000万元
开发成本：180+20＝200万元
加计扣除：200×20%＝40万
税金：48万
扣除合计：1000+200+40+48＝1288万
增值额：1800-1288＝512万
增值率：512／1408＝39.75%
应纳增值税：512万×30%＝153.6万
2、某县房地产开发企业于2008年12月签订土地转让合同，以转让方式取得2万平方米土地，支付价款1000万元，取得土地证书后，该公司于2009年对此块地进行“三通一平”建设，耗支250万，并在当年发生如下业务：
（1）建造居民小区，共发生其他开发成本3800万，支付银行利息1000万元（不能提供银行证明）；该小区建筑面积42000平方米，其中2000平方米为无偿提供给业主的配套的车库，不对外销售，40000平方米为可售面积；
（2）将此小区32000平方米的房屋销售，取得销售收入8000万元；将6000平主米的房屋作价1500万元对外进行投资；将剩余2000平方米房屋转为自用固定资产管理；
（3）缴纳营业税及附加税费440万，印花税45万；
请分步计算该公司应缴纳的土地增值税
【解析】：
收入：8000+1500=9500万元
地价：1000×（32000+6000）／40000＝950万元
开发成本：（250+3800）×38000/40000＝3847.5万元
开发费用：（950+3847.5）×10%＝479.75万元
加计扣除：（950+3847.5）×20%＝959.5万元
税金：440万元
扣除合计：950+3847.5+479.75+959.5+440＝6676.75万元
增值额：9500-6676.75＝2823.25万元
增值率：2823.25／6676.75＝42.28%
应纳增值税2823.25×30%=846.98万元
3、某房地产开发公司开发一栋写字楼出售，取得的销售收入总额2000万元，支付开发写字楼的地价款（包含契税）400万元，开发过程中支付拆迁补偿费100万元，供水供电基础设施费80万元，建筑工程费用520万元，开发过程向金融机构借款500万元，借款期限1年，金融机构年利率5%。施工、销售过程中发生的管理费用和销售费用共计260万元该企业销售写字楼缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加共计110万元。请计算该企业该项目应缴土地增值税税额。
【解析】：
收入2000万元
取得土地使用权所支付的金额=400万元
房地产开发成本=100万元+80万元+520万元=700万元
房地产开发费用：500*5%+(400+700)*5%=80万元（管理费用和销售费用不能据实扣除）
税金=110万元
加计扣除=1100*20%=220万元
扣除项目金额合计=400+700+80+110+220=1510万元增值额=2000-1510=490万元
增值额/扣除项目金额=490/1510=32%<50% 故适用税率为30%
应该缴纳土地增值税税额=490*30%=147万元
4、化成县华盛房地产公司，2013年有关业务情况如下：
（1）2月1日与当地建设银行签订借款合同一份，合同记载借款金额2000万元，借款期限10个月，还款到期日11月30日。
（2）2月中旬用借款2000万元和自有资金800万元，在县城购得非耕地40000平方米的使用权用于开发写字楼和商品房，合同记载土地使用权60年，2月办完相关权属证件。（三通一平费用400万元）
（3）第一期工程的写字楼建筑安装工程费7200万元。写字楼占地面积12000平方米，建筑面积60000平方米。
（4）到12月31日为止对外销售写字楼50000平方米，全部签了售房合同，每平方米售价0.32万元，共计收入16000万元，按售房合同规定全部款项于12月31日均可收回，有关土地权证和房产证次年为客户办理。其余的10000平方米中，7000平方米用于先租后售，11月30日签订租赁合同约定出租时间先定一年，租金从12月1日起计算，每月租金21万元，合同共记载租金252万元，租金每月收一次；另外3000平方米转为本企业固定资产作为自用。11月30日用于出租和自用的房屋面积已全部办好相关出租、自用转帐手续，于当日全部交付并从12月1日使用。
（5）在售房、租房等过程中发生的销售费用1500万元；发生管理费用（不含印花税）900万元（其中交际应酬费80万元）。
（说明：计算土地增值税开发费用的扣除比例为10%）
根据上述资料，按下列序号计算有关纳税事项，每问需计算出合计数：
（1）销售和出租的房屋应缴纳的营业税。
（2）该房地产开发企业应缴纳印花税。
（3）征收土地增值税时应扣除的取得土地使用权支付的金额。
（4）征收土地增值税时应扣除的开发成本金额。
（5）征收土地增值税时应扣除的开发费用和其他项目金额。
（6）征收土地增值税时应扣除的税金。
（7）2013年应缴纳土地增值税。
【解析】：
（1）售房、租金应纳营业税：（16000+21）×5%=801.05（万元）
（2）印花税：2000×0.005%+5/10000+（400+7200）×0.03%+16000×0.05%+（2000+800）×0.05%+252×0.1%=0.1+0.0005+2.28+8+1.4+0.252=12.03（万元）
（3）征收土地增值税时应扣除取得土地使用权时支付的金额：（2000+800）×（12000/40000）×（50000/60000）=700（万元）
（4）征收土地增值税时应扣除的开发成本：400×（12000/40000）×（50000/60000）+7200×（50000/60000）=6100（万元）
（5）征收土地增值税应扣除的开发费用和其他项目金额：
（700+6100）×10%+（700+6100）×20%=2040（万元）
（6）征收土地增值税时应扣除的税金：16000×5%×（1+5%+3%+2%）=880（万元）
（7）扣除项目金额：700+6100+2040+880=9720（万元）
增值额：16000-（700+6100+2040+880）=16000-9720=6280（万元）
增值率=6280/9720=64.6%
应纳土地增值税
=6280×40%-9720×5%=2512-486=2026（万元）
5、某房地产开发公司与某单位于2012年3月正式签署一写字楼转让合同，取得转让收入15000万元，公司即按税法规定缴纳了有关税金(营业税税率5%，城建税税率为7%，教育费附加征收率为3%，印花税税率为0.5‰)。已知该公司为取得土地使用权而支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用为3000万元；投入房地产开发成本为4000万元；房地产开发费用中的利息支出为1200万元(不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，也不能提供金融机构证明)。另知该公司所在省人民政府规定的房地产开发费用的计算扣除比例为10%。请计算该公司转让此楼应纳的土地增值税税额。
【解析】：
（1）确定转让房地产的收入：转让收入为15000万元。
（2）确定转让房地产的扣除项目金额：
①取得土地使用权所支付的金额为3000万元
②房地产开发成本为4000万元
③房地产开发费用为：(3000+4000)×10%=700(万元) 。
④与转让房地产有关的税金为：15000×5%+15000×5%×(7%+3%+2%)=840(万元)
⑤从事房地产开发的加计扣除为：(3000+4000)+×20%=1400(万元)
⑥转让房地产的扣除项目金额合计为：3000+4000+700+840+1400=9940(万元)
（3）计算转让房地产的增值额：15000-9940=5060(万元)
（4）计算增值额与扣除项目金额的比率：5060÷9925×100%=50.98%，适用税率为40%，速算扣除系数为5%
（5）计算应纳土地增值税税额：应纳土地增值税=5060×40%-9940×5%=1527(万元)。
6、位于市区的某国有工业企业利用厂区空地建造写字楼，2007年发生的相关业务如下：
(1)按照国家确关规定补交土地出让金4000万元，缴纳相关税赞160万元；
(2)写字楼开发成本3000万元，其中装修费用500万元；
(3)写字楼开发费用中的利息支出为300万元(不能提供金融机构证明)；
(4)写字楼竣工验收，将总建筑面积的1/2销售，签订销售合同，取得销售收入6500万元；将另外1/2的建筑面积出租，当年取得租金收入15万元。(其他相关资料：该企业所在省规定，按地增值税暂行条例规定的最高限额计算扣除房地产开发费用)
要求：根据上述资料，计算回答问题，每问需计算出合计数。
(1)企业计算土地增值税时应扣除的取得土地使用权所支付的金额；
(2)企业计算土地增值税时应扣除的开发成本的金额；
(3)企业计算土地增值税时应扣除的开发费用的金额；
(4)企业计算土地增值税时应扣除的有关税金；
(5)企业应缴纳的土地增值税；
【解析】：
(1)应扣除的取得土地使用权所支付的金额=(4000+160)×1/2=2080(万元)
(2)应扣除的房地产开发成本=3000×1/2=1500(万元)
(3)应扣除的房地产开发费用=(2080+1500)×10%=358(万元)
(4)应扣除的与转让房地产有关的税金=6500×5%×(1+7%+3%+2%)+6500×0．05%=364+3．25=367.25(万元)
当题目中出现“合同”字样，就要考虑印花税。这是本题的主要陷阱之所在。
(5)扣除项目总额=2080+1500+358+367.25=4305.25(万元)
增值额=6500-4305.25=2194.75(万元)
增值率=2194.75/4305.25×100%=50.97%
适用的税率为40%，速算扣除系数为5%。
应纳土地增值税=2194.75×40%-4305.25×5%=662.64(万元)
7、湖南省某县房地产开发企业2012年发生如下业务：
（1）有偿受让该县某郊区60000㎡国有土地使用权（非耕地），支付地价款1800万元，已获得国土部门颁发的国土使用权证。公司将其中一半自建高级公寓出售；另一半准备建商场。（2）进行60000㎡土地的“三通一平”工作，共耗资800万元；
（3）高级公寓的建筑安装工程费500万元；基础设施费200万元；公共配套设施费160万元；开发间接费用140万元。
（4）发生与开发高级公寓有关的管理费用100万元；发生与开发高级公寓有关的财务费用50万元（财务费用的利息支出不能按照转让房地产项目进行分摊）；发生与开发高级公寓有关的销售费用300万元。
（5）该公司进行三通一平”资金系向银行借款，向银行支付利息80万元。
（6）该公司建造同类型的高级公寓三栋，其中一号楼建筑面积6000㎡，售价2200元/㎡；二号楼建筑面积9000㎡，售价2000元/㎡（注：一、二号楼均在上年采取预售方式销售，上年收取预收款104万元，余款在当年已全部收到；主管税务机关确定的利润率为10%）；三号楼建筑面积3000㎡，公司当年将其无偿赠送给某行政机关，三栋公寓均在当年12月交付给购房人和行政机关使用。
（7）当地土地使用税税额5元/㎡；契税税率为4%；建筑业务成本利润率为5%；当地政府规定的房地产开发费用的扣除比例按照国家规定的扣除比例扣除；当地税务机关没有预征该项目的土地增值税。
按照上述提供的资料，请对该项目进行土地增值税的清算。
【解析】：
一、收入总额：3744万元=（6000㎡×2200元/㎡+9000㎡×2000元/㎡+3000×（6000㎡×2200元/㎡+9000㎡×2000元/㎡）/（6000+9000）㎡；
二、扣除项目：936+1400+233.6+241.64+475.62=3286.86万元；
1、地价款1800万/2+1800万×4%÷2=936万元；
2、房地产开发成本：
“三通一平”：800万/2=400万元；
高级公寓的建筑安装工程费500万元；
基础设施费200万元；
公共配套设施费160万元；
开发间接费用140万元；
合计：1400万元；
3、房地产开发费用：（936万元+1400万元）×10%=233.6万元；
4、可扣除税费：205.92万元+35.72万元=241.64万元；
（1）与转让有关的税费：3744万元×5%×(1+5%+3%+2%)=205.92万元；
（2）自建建筑物销售时建筑业营业税及附加：
应缴纳营业税及附加=（按组成计税价格）（500+200+160+140）万元×（1+5%）÷（1-3%）×3%×(1+5%+3%+2%)=35.72万元；
5、加计扣除开发费用：（936万元+1400万元）×20%=475.20万元；
三、土地增值额：3744万元-3286.86万元=457.14万元；
四、土地增值率：457.14万元÷3286.86万元=13.91%；
五、应缴纳土地增值税：457.14万元×30%=137.14万元。
8、某房地产开发公司出售一幢写字楼，收入总额为10000万元。开发该写字楼有关支出为：支付地价款及各种费用1000万元；房地产开发成本3000万元；财务费用中的利息支出为500万元（可按转让项目计算分摊并提供金融机构证明），但其中有50万元属加罚的利息；转让环节缴纳的有关税费共计为555万元；该单位所在地政府规定的其他房地产开发费用计算扣除比例为5%。试计算该房地产开发公司应纳的土地增值税。
【解析】：
（1）取得土地使用权支付的地价款及有关费用为1000万元
（2）房地产开发成本为3000万元
（3）房地产开发费用=500-50+（1000+3000）×5％=650（万元）
（4）允许扣除的税费为555万元
（5）从事房地产开发的纳税人加计扣除20%
允许扣除额=（1000+3000）×20％=800（万元）
（6）允许扣除的项目金额（合计）=1000+3000+650+555+800=6005（万元）
（7）增值额=10000-6005=3995（万元）
（8）增值率=3995÷6005×100％=66.53%
（9）应纳税额=3395×40％-6005×5％=1297.75（万元）
9、某单位销售一幢70年代建造的房屋，售价400万元，房子原值为200万元，现在盖同样的房子需600万元，该房屋为四成新，转让缴纳的各种税金为22.2万元。根据所给资料，计算应缴纳的土地增值税。
【解析】：
（1）转让旧房计算增值额时，准予扣除的金额=600*40%+22.2=262.20万元
（2）土地增值率=(400-262.20)/262.2=52.55%
（3）应缴纳的土地增值税=137.80*40%-262.20*5%= 42.01(万元)
10、泰达房地产公司（位于湖南省某县城城关镇）开发的“柏悦花苑”小区全部竣工并完成销售。取得销售收入11300万元，该小区全部为建筑结构相同的住宅楼，其中普通标准住宅
占可售总建筑面积60%，非普通标准住宅占可售总建筑面积40%。该公司未分别核算销售收入。清算前该项目已预征土地增值税80万元。
与该开发项目相关的开发成本、费用有：
（1）取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用2200万元；（2）前期工程费280万元；
（3）建筑安装费4000万元；
（4）基础设施费320万元；
（5）开发间接费210万元（无资本化利息，其中有支付消防支队赞助费10万元）。
（6）该公司当年发生管理费用580万元（其中业务招待费86.5万元），销售费用430万元，财务费用600万元（不能准确按项目计算分摊）。
根据所给资料，计算2013年泰达房地产公司应当补缴的土地增值税。
【解析】：“柏悦花苑”小区因未分别核算收入，故不能销售普通住宅优惠政策。
一、取得销售收入11300万元
1、取得土地使用权支付的金额2200万元
2、房地产开发成本：前期工程费280万元+建筑安装费4000万元+基础设施费320万元+开发间接费200万元=4800万元（消防赞助不能扣除）
3、房地产开发费用：（2200+4800）×10%=700万元
4、加计扣除费用：（2200+4800）×20%=1400万元
5、税金：11300×5%×（1+5%+3%+2%）=621.5万元
二、扣除项目合计
2200+4800+700+1400+621.5=9721.5万元
增值额11300-9721.5=1578.5万元
增值率1578.5/9721.5×100%=16.24%
三、应纳土地增值税：1578.5×30%=473.55万元
四、应补土地增值税：473.55-80=393.55万元
土地增值税案例分析与计算
一、土地增值税案例分析题 1、万家房地产开发公司为某市区一家内资企业，公司于2010年1月-2013年2月开发“万丽家园”住宅项目，发生相关项目如下： （1）2010年1月通过竞拍获得一宗国有土地使用权，合同记载总价款17000万元，并规定2010年3月1日动工开发。由于公司资金短缺，于2011年5月才开始动工。因超过期限1年未进行开发建设，被政府相关部门按照规定征收土地受让总价款10%的土地闲置费。（2）支付拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、公共配套设施费和间接开发费用合计2450万元。 （3）2012年3月该项目竣工验收，应支付建筑企业工程总价款3150万元，根据合同约定当期实际支付价款为总价的95%，剩余5%作为质量保证金留存两年，建筑企业按照工程总价款开具了发票。 （4）发生销售费用、管理费用1200万元，向商业银行借款的利息支出600万元，其中含超过贷款期限的利息和罚息150万元，已取得相关凭证。 （5）2012年4月开始销售，可售总面积为45000m2，截止2012年8月底，销售面积为40500m 2，取得收入40500万元；尚余4500m2房屋未销售。 （6）2012年9月主管税务机关要求房地产开发公司就“万丽家园”项目进行土地增值税清算，公司以该项目尚未销售完毕为由对此提出异议。 (7)2013年2月底，公司将剩余的4500m2房屋打包销售，收取价款4320万元。 (其他相关资料：①当地适用的契税税率为4％；②其他开发费用扣除比例为5％) 要求：根据上述资料，按序号回答下列问题，如有计算，每问需计算出合计数。 (1)简要说明主管税务机关于2012年9月要求万家房地产开发公司对该项目进行土地增值税清算的理由。 (2)在计算土地增值税和企业所得税时，对缴纳的土地闲置费是否可以扣除? (3)计算2012年9月进行土地增值税清算时可扣除的土地成本金额。 (4)计算2012年9月进行土地增值税清算时可扣除的开发成本金额。 (5)在计算土地增值税和企业所得税时，对公司发生的借款利息支出如何进行税务处理? (6)计算2012年9月进行土地增值税清算时可扣除的开发费用。 (7)计算2012年9月进行土地增值税清算时可扣除的营业税金及附加。 (8)计算2012年9月进行土地增值税清算时的增值额。 (9)计算2012年9月进行土地增值税清算时应缴纳的土地增值税。 (10)计算2013年2月公司打包销售的4500m2房屋的单位建筑面积成本费用。 (11)计算2013年2月公司打包销售的4500m2房屋的土地增值税。 【解析】：（1）万家房地产开发公司，已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例为：40500÷45000×100%=90%，超过了85%。所以，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。 已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85％以上，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。 （2）房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费在计算土地增值税时不得扣除。由于土地商品的特殊性，土地闲置费是一种费用性质的支出，不能视为罚款性支出，是与收入相关的合理的支出，可以在企业所得税税前扣除。 （3）2012年9月进行土地增值税清算时可扣除的土地成本金额=（17000+17000×4%）×90%=15912（万元）
土地增值税清算实例
土地增值税清算实例 给你一个清算实例 为了进一步指导地方税务机关内部人员掌握土地增值税的清算审核工作方法，根据土地增值税清算审核有关政策及程序，编写了土地增值税三道案例题，供对照参考。对于三道案例题中提供的数据情况请忽略。 案例一 北京市东城区某房地产开发有限公司投资建设的“东园小区”项目，在2006年7月，向东城地方税务局提出办理土地增值税清算申请手续。税务部门对该公司所提供的有关清算项目资料进行了验收，特别是对《土地增值税清算鉴证报告》(以下简称《鉴证报告》)中内容和格式进行了重点查验后，同意“东园小区”项目办理土地增值税清算手续。 在公司提交的“东园小区”项目《鉴证报告》中披露的具体情况如下： —、整体项目情况简介 1、某房地产开发有限公司建设东园小区项目，是经北京市发展计划委员会于2001年2月以(2001)231号文件批准投资开发的项目的，座落于东城区XX号，规划批准总占地面积80,000平方米。该单位在2003年3月曾到东城地方税务局为该项目办理了土地增值税项目登记手续。
2、该项目于2002年初开工建设，于2003年5月开始对商品房进行预销售，根据北京市房地产勘察测绘所提供实测总建筑面积证明为200,000平方米，可售面积证书中批复商品房销售面积170,000平方米；其余不可出售的自用办公、商业、车库等面积30，000平方米。另外还有配套设施面积12,000平方米。 3、截止2006年5月30日，可售面积中已出售面积为160,000平方米，其中出售住宅120,000平方米、出售商业用房15,000平方米、出售办公用房25,000平方米。剩余未销售面积10,000平方米中，已对外出租4000平方米。 4、公共配套设施用途分别为：变电站和热力站800平方米、物业管理用房200平方米、托儿所2000平方米、派出所500平方米、游泳馆4000平方米、自行车棚1000平方米，车库3500平方米。 5、该项目在2006年5月通过全部工程质量验收，并取得了北京市建设工程质量监督总站颁发的“北京市建设工程质量合格证书”。 6、根据房屋测绘部门对出售商品住宅进行测量后出具的证明为：总商品住宅面积130,000平方米、总商品住宅共7栋为1040套，按单栋计算后，每套平均125平方米，属于2 级土地，根据2006年北京市公布的每平方米普通住房平均交易价格12710.4元，规划批复的项目容积率为2.5，因此按
土地增值税清算案例6篇
土地增值税清算案例6篇 土地增值税清算案例6篇篇一:土地增值税清算案例 江苏省某房地产开发企业成立于2006年4月，注册资本22800万元。企业成立以来，共开发了2个房地产开发项目，为某广场和某花园。 经调查核实，某广场项目大部分房屋已售出，未售部分已转为自用，达到可清算条件。 篇二:土地增值税清算案例 案例 某写字楼项目总可售面积10000平方米，2007年6月取得预售许可证。2010年8月，根据主管税务机关的要求进行土地增值税的清算。清算时已售面积5000平方米，清算时每平方米均价5000元，清算时已取得发票的单位产品开发成本2800元/平方米，市政配套及人防异地安置建设费每平方米200元。经营税金及附加按销售收入的5.6%计算，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额以及开发成本之和的10%计算扣除，不考虑其他纳税调整事项，清算时应缴并已实际缴纳土地增值税1320000元。 首次清算后，取得建安发票2000000元。2014年8月，销售4500平方米给甲金融单位，平均售价10000元/平方米，尚未销售房屋为第3层的500平方米。 篇三:土地增值税清算案例 案例 方欣房地产公司于2009年起开发销售A项目，可售建筑面积为10万平方米，截至2012年5月底，已售建筑面积为9万平方米，占可售面积的90%，按照税务机关要求，办理土地增值税清算申报。
清算申报资料显示，取得土地使用权所支付的金额为8000万元，房地产开发成本22000万元，房地产开发费用按取得土地使用权和开发成本之和的10%扣除，转让房地产收入总额为54000万元，已纳可扣除的与房地产有关的税金3024万元，剩余尾房1万平方米按已售房产均价计算估价为6000万元。 篇四:土地增值税清算案例 某房地产企业，成立于2002年9月;经济类型为其他有限责任公司;主要从事房地产开发与经营、建筑材料批发与零售;注册资本为人民币8000万元。经对案件进行认真梳理，该公司在2007年至 2011年期间共开发以下房地产项目: 该公司自成立以来房产开发项目有:清河北街景墨家园二期、三期B区、A1区、A2区、C区、东方盛世;贺兰县名居华庭、观澜国际、观澜天下;大新镇兴庆华府。其中景墨家园二期、三期B区项目已于2007年10月达到土地增值税清算条件，该企业未向主管税务机关及时填写清算申报表，主管税务机关也未组织清算。 经检查核实，该企业开发景墨家园三期A1区、A2区、C区和贺兰县名居华庭房地产项目已达到土地增值税清算条件、该公司已于2012年2月向向主管税务机关及时填写清算申报表，并自行进行了清算，主管税务机关也组织进行了清算。 经检查核实，该企业开发观澜国际、观澜天下;大新镇兴庆华府等项目未达到土地增值税清算条件，但该公司未按规定预缴土地增值税。 篇五:土地增值税清算案例 某公司投资开发一个房地产项目，转让收入为1150万元，支付的土地使用权价款110万元，房地产开发成本320万元，实际发生的房地产开发费用100万元，财务费用中的利息支出无法分项目分摊，且无金融机构的证明。 国家规定城建税税率为7%，印花税税率为0.5‰，教育费附加征收率为3%，政府规定允许扣除的房地产开发费用为10%。
案例分析土地增值税土地增值税案例
案例分析土地增值税土地增值税案例 文档编制序号：[KK8UY-LL9IO69-TTO6M3-MTOL89-FTT688]
【案例分析-土地增值税】土地增值税案例 【案例简介】 A房地产企业（一般纳税人）自行开发了B商业地产项目，施工许可证注明的开工日期是2015年3月15日，2016年10月转让其中一栋商业大楼给C公司，收到预收款5250万元，同月办理交房及房产产权转移手续。商业大楼可售面积占项目总可售面积的50%，项目用地的土地价款为2000万元。 【案例分析】 A公司选择一般计税方式。 A公司收到转让房地产应确认的收入=5250÷（1+11%）=4729.73（万元）A公司申报的增值税销项税额＝（5250－2000×50%）÷（1+11%）×11%=421.17（万元） A公司因扣减土地价款而抵减的增值税销项税额＝（2000×50%）÷ （1+11%）×11%＝99.10（万元） A公司土地增值税应税收入＝5250－421.17＝4828.83（万元） 会计分录如下（单位：万元）： 1.收到转让房地产收入。 借：银行存款5250 贷：主营业务收入4729.73 应交税费——应交增值税（销项税额）520.27 2.因扣减土地价款而可以抵减的销项税额冲减主营业务成本。
借：应交税费——应交增值税（销项税额抵减）99.10 贷：主营业务成本99.10 会计上确认的转让房地产收入为4729.73万元，允许抵扣的销项税额冲减主营业务成本99.10万元。清算时，缴纳土地增值税确认的应税收入为4828.83万元，已包含允许抵减的销项税额99.10万元。如果“房地产开发成本”按会计口径计算将导致允许抵减的增值税销项税额重复确认，实际发生的房地产开发成本不能得到全额扣除。故笔者认为清算时应当按抵减的销项税额金额调增“房地产开发成本”99.10万元。
土地增值税的征收与实例分析
土地增值税的征收与实例分析 一、有关征税范围的实例分析 土地增值税是对国有土地使用权及其地上的建筑物和附着物的转让并取得 收入的行为征税。 例：某市国土局将一块国有土地出让给某房地产商进行开发，获土地使用权出让金１５００万元。这一行为属于土地一级市场的国有土地使用权出让，而不是国有土地使用权在土地二级市场上的转让，因此不属于土地增值税的征税范围。 例：某村将一块集体土地使用权自行转让给某开发商获转让金１２０万元。根据土地增值税暂行条例的规定，这一行为是集体土地违法自行转让，不屑于土地增值税的征税范围。 例：中国公民张某去世后留下私有房产一处，价值２０００００元，由其子继承。尽管该房地产的权属发生了转移，但原权属人（张某）并没有因此取得收入，因此不属于土地增值税的征税范围。 例：中国境内某公司将一座办公楼出租、每月获租金收入１５０００元。本例中，虽然权属人因房地产取得了收入，但该房地产的权属并未转移，所以不属于土地增值税的征税范围。 例：某房地产公司代某单位在某块土地上建房，取得代建房收入８００万元。本例中，房地产公司虽然得到了收入，但房地产的权属始终归某单位所有，没有发生转移。所以，不属于土地增值税的征税范围 例：中国公民何某将价值270000元的自有房屋一处赠与中国青少年发展基金会。本例中，房地产权属虽然发生了变更，但原权属人并未因此获得收入，因而不属于土地增值税的征税范围。 值得注意的是：符合本例条件的“赠与”仅指： （1）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。 （2）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。 例：房地产的重新评估
土地增值税清算思路和模式
土地增值税怎么计算 土地增值税计算的大逻辑全国都是一样的，但是各地具体计算方法又略有不同。 1计算逻辑与公式 土地增值税计算的大逻辑是： 用销售收入减去扣除金额，得到一个增值额，用这个增值额除以扣除金额得到一个增值比例，根据比例不同，适用不同的税率和速算扣除系数。 土地增值税就等于增值额乘以适用税率，再减去扣除金额与速算扣除系数的乘积。 具体计算公式如下： 增值额=转让房地产收入总额-扣除项目金额 土地增值税=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数 2扣除项目金额包括哪些？ （1）取得土地使用权支付金额（以下简称A）：即土地出让金、补缴地价款、契税； （特别注意：在计算增值税及附加的时候，契税不能抵扣，而在计算土地增值税的时候，则可以抵扣。） （2）房地产开发成本（以下简称B）：包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、
公共设施配套费、开发间接费用。（3）房地产开发费用（以下简称C）：指的是销售费用、管理费用、财务费用。 财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按A、B的金额之和的5%以内计算扣除。 凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按A、B的金额之和的10%以内计算扣除。 看起来有点复杂，别管利息有没有金融机构证明了，直接按照计算扣除就行了，公式是C=（A+B）*10% （4）与转让房地产有关的税金（以下简称D）：“营改增”后指的就是增值税附加 （5）加计20%扣除（以下简称E）：E=（A+B）*20% 3“营改增”以后计算土地增值税时，每项都不含增值税 转让房地产收入总额（不含税）=销售收入（含税）-销项税；转让房地产收入总额（不含税）=销售收入-（销售收入-当期允许扣除的土地价款）/1.1*0.1 这样就把销项税扣除了。 扣除项目金额：全部都要去掉进项税
土地增值税清算案例
土地增值税清算案例 土地增值税清算案例 一、土地增值税的清算单位 土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。 二、土地增值税的清算条件 (一)符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算: 1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的; 2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的; 3.直接转让土地使用权的。 (二)符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算: 1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的; 2.取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的; 3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的; 4.省税务机关规定的其他情况。 三、非直接销售和自用房地产的收入确定 房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认: 1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定; 2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。 四、土地增值税的扣除项目 房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证;不能提供合法有效凭证的，不予扣除。 房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。 房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理: 1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除; 2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除; 3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。 房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。 房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。
土地增值税清算实例.
土地增值税清算实例 为了进一步指导地方税务机关内部人员掌握土地增值税的清算审核工作方法，根据土地增值税清算审核有关政策及程序，编写了土地增值税三道案例题，供对照参考。对于三道案例题中提供的数据情况请忽略。 案例一 北京市东城区某房地产开发有限公司投资建设的“东园小区”项目，在2006年7月，向东城地方税务局提出办理土地增值税清算申请手续。税务部门对该公司所提供的有关清算项目资料进行了验收，特别是对《土地增值税清算鉴证报告》(以下简称《鉴证报告》)中内容和格式进行了重点查验后，同意“东园小区”项目办理土地增值税清算手续。 在公司提交的“东园小区”项目《鉴证报告》中披露的具体情况如下： —、整体项目情况简介 1、某房地产开发有限公司建设东园小区项目，是经北京市发展计划委员会于2001年2月以(2001)231号文件批准投资开发的项目的，座落于东城区XX号，规划批准总占地面积80,000平方米。该单位在2003年3月曾到东城地方税务局为该项目办理了土地增值税项目登记手续。 2、该项目于2002年初开工建设，于2003年5月开始对商品房进行预销售，根据北京市房地产勘察测绘所提供实测总建筑面积证明为200,000平方米，可售面积证书中批复商品房销售面积170,000平方米；其余不可出售的自用办公、商业、车库等面积30，000平方米。另外还有配套设施面积12,000平方米。 3、截止2006年5月30日，可售面积中已出售面积为160,000平方米，其中出售住宅120,000平方米、出售商业用房15,000平方米、出售办公用房25,000 平方米。剩余未销售面积10,000平方米中，已对外出租4000平方米。 4、公共配套设施用途分别为：变电站和热力站800平方米、物业管理用房200平方米、托儿所2000平方米、派出所500平方米、游泳馆4000平方米、自行车棚1000平方米，车库3500平方米。 5、该项目在2006年5月通过全部工程质量验收，并取得了北京市建设工程质量监督总站颁发的“北京市建设工程质量合格证书”。 6、根据房屋测绘部门对出售商品住宅进行测量后出具的证明为：总商品住宅面积130,000平方米、总商品住宅共7栋为1040套，按单栋计算后，每套平均125平方米，属于2级土地，根据2006年北京市公布的每平方米普通住房平均交易价格12710.4元，规划批复的项目容积率为2.5，因此按照普通标准住宅三个条件的标准，已出售的120,000平方米商品住宅，可以享受普通标准住宅的优惠政策。 7、该项目已销售面积占总建筑面积的比例为：160,000/200,000=80﹪。 二.取得收入情况说明 该单位于2003年5月开始预销售东园小区的房屋，截止到2006年5月30日，已出售面积为160,000平方米，共取得销售收人总额1,430,000,000元，总额全部为货币收入(人民币)。其中：出售住宅120,000平方米，取得销售收入 900,000,000元；出售商业用房15,000平方米，取得销售收入255,000,000元；
土地增值税案例筹划分析(1)
房地产开发企业对土地增值税进行筹划是常态。然而不当税收筹划又会带来税务稽查风险。本文从一则房地产开发企业的土地增值税清算案例入手，对房地产开发企业的土地增值税税收筹划进行分析，指出其税务稽查风险点供大家参考。 （一）基本案情 A项目由A房地产开发企业全资开发。该项目坐落于H区的新兴行政中心，紧邻国道，2010年7月拿地3.6万㎡，2013年12月竣工，B集团同时为A 房地产开发企业控股股东，出资比例70%。 A项目只开发普通住宅和非住宅两种清算类型，其中非住宅包括车库、商铺和幼儿园三种类型共计2.2万余㎡，在土地增值税清算申报时已售罄。A房地产开发企业提交的税务师事务所出具鉴证报告审定的销售截止期为2014年12月，已售面积16.4万㎡，已售比例96.99%，申报收入约6.9亿。根据税务师事务所出具的鉴证报告，A项目转让普通住宅和非普通住宅两种房屋类型所取得收入的增值率都是负值，也就是说申报的土地增值税实际税负为零。 A项目已预缴土地增值税1102万元，申请退税1102万元。（二）税务机关的质疑 1、实际税负的争议问题。A房地产开发企业申报的土地增值税实际税负为零，剔除房地产开发企业按照取得土地使用
权所支付的金额和房地产开发成本之和加计扣除20%，计算出A项目开发经营的利润率仅为13%左右，这与行业正常利润率不符。 2、销售收入的争议问题。非住宅的销售单价仅为4170元/㎡，低于普通住宅的4204元/㎡。但仔细核对后发现，根据鉴证报告该项目非住宅分为三种类型——商铺、幼儿园和车库，其中车库面积占非住宅总面积70%，单价2381元/㎡，在H区不算低价，但是车库拉低了非住宅销售平均单价。而同时，商铺均价9000元/㎡，幼儿园均价4500元/㎡，初步看来也是低于市场价的。 3、成本比率的争议。该项目申报四项费用之和达到4亿元，单位面积成本2376元，超出按竣工年度计算的定额标准。（三）税务机关的清算审核 地税局相关人员从以下几方面进行了土地增值税清算审核：1、清算单位的审核 在基本情况的审核中，税务人员发现该项目拥有两个《建设用地规划许可证》，按照当地地税局的公告，“房地产开发以规划主管部门审批的用地规划项目为清算单位”，故A项目应当划分为两个清算单位，而税务师事务所出具的鉴证报告只划分了一个清算单位。 通过进一步分析，独立办理《建设用地规划许可证》的小地块上是九号楼，而九号楼车库面积1742㎡，仅占其非住宅
土地增值税清算案例分析
土地增值税清算案例分析 三、土地增值税清算案例分析 (一)北京市东城区某房地产开发公司土地增值税清算案例分析 北京市东城区某房地产开发有限公司投资建设的“东园小区”项目,在2006年7月,向东城地方税务局提出办理土地增值税清算申请手续。税务部门对该公司所提供的有关清算项目资料进行了验收,特别就是对《土地增值税清算鉴证报告》(以下简称《鉴证报告》)中内容与格式进行了重点查验后,同意“东园小区”项目办理土地增值税清算手续。 在公司提交的“东园小区”项目《鉴证报告》中披露的具体情况如下: 第一,整体项目情况简介 1、某房地产开发有限公司建设东园小区项目,就是经北京市发展计划委员会于2001年2月以(2001)231号文件批准投资开发的项目的,座落于东城区XX号,规划批准总占地面积80,000平方米。该单位在2003年3月曾到东城地方税务局为该项目办理了土地增值税项目登记手续。 2、该项目于2002年初开工建设,于2003年5月开始对商品房进行预销售,根据北京市房地产勘察测绘所提供实测总建筑面积证明为200,000平方米,可售面积证书中批复商品房销售面积170,000平方米;其余不可出售的自用办公、商业、车库等面积30,000平方米。另外还有配套设施面积12,000平方米。 3、截止2006年5月30日,可售面积中已出售面积为160,000平方米,其中出售住宅120,000平方米、出售商业用房15,000平方米、出售办公用房25,000平方米。剩余未销售面积10,000平方米中,已对外出租4000平方米。 4、公共配套设施用途分别为:变电站与热力站800平方米、物业管理用房200平方米、托儿所2000平方米、派出所500平方米、游泳馆4000平方米、自行车棚1000平方米,车库3500平方米。 5、该项目在2006年5月通过全部工程质量验收,并取得了北京市建设工程质量监督总站颁发的“北京市建设工程质量合格证书”。 6、根据房屋测绘部门对出售商品住宅进行测量后出具的证明为:总商品住宅面积130,000平方米、总商品住宅共7栋为1040套,按单栋计算后,每套平均125平方米,属于2级土地,根据2006年北京市公布的每平方米普通住房平均交易价格12710、4元,规划批复的项目容积率为2、5,因此按照普通标准住宅三个条件的标准,已出售的120,000平方米商品住宅,可以享受普通标准住宅的优惠政策。 7、该项目已销售面积占总建筑面积的比例为:160,000/200,000=80﹪。 第二,取得收入情况说明 该单位于2003年5月开始预销售东园小区的房屋,截止到2006年5月30日,已出售面积为160,000平方米,共取得销售收入总额1,430,000,000元,总额全部为货币收入(人民币)。其中:出售住宅120,000平方米,取得销售收入900,000,000元;出售商业用房15,000平方米,取得销售收入255,000,000元;出售办公用房25,000平方米,取得销售收入总额275,000,000元。另外,取得租金收入200,000元。 对于该房地产开发企业在售房时代收的各项费用,未计入房价中,而就是在房价之外单独收取的,不包含在转让房地产的收入中。 第三,扣除项目情况说明 1、取得土地使用权所支付的总金额为453,200,000元。 单位提供的“x号土地出让合同”及京房地［地］字X号地价缴款证明,“东园小区”项
转让旧房如何计算土地增值税-案例分析
新房、旧房的区分标准 旧房是指已建成并办理房屋产权证或取得购房发票的房产以及虽未办理房屋产权证但已建成并交付使用的房产。 《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)关于新建房与旧房的界定问题指出：新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅(局)和地方税务局具体规定。 转让旧房如何确定扣除项目的三种情形 计算转让旧房土地增值税的扣除项目包括三种情形，三种情形下税负的高低即是纳税人纳税风险与纳税规划要权衡的主要标志。 (一)按照评估价格确定扣除项目 财税字[1995]48号文规定：转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。其中，旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋和建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。 对于能提供评估价格的，已缴契税在计算土地增值税时不允许扣除。 (二)不能取得评估价格，但能提供购房发票的情形 根据财税[2006]21号文件的规定，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《土地增值税暂行条例》第六条、第(一)、(三)项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%的计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不得作为加计5%的基数。即转让旧房不能提供评估价格但能提供购房发票的扣除项目金额包括三项：一是购房发票所载金额(实际上包含了《土地增值税暂行条例》中第六条的“取得土地使用权所支付的金额”以及“旧房及建筑物的评估价格”两部分);二是加计扣除金额(加计扣除金额=购房发票所载金额×5%×购买年度起至转
【案例分析-土地增值税】土地增值税案例
【案例分析-土地增值税】土地增值税案例 【案例简介】 A 房地产企业（一般纳税人）自行开发了B商业地产项目，施工许可证注明的开工日期是2015 年3 月15 日，2016 年10月转让其中一栋商业大楼给C公司，收到预收款5 250 万元，同月办理交房及房产产权转移手续。商业大楼可售面积占项目总可售面积的50%，项目用地的土地价款为2 000万元。 【案例分析】 A公司选择一般计税方式。 A公司收到转让房地产应确认的收入=5 250÷（1+11%）=4 729.73（万元） A公司申报的增值税销项税额＝（5 250－2 000×50%）÷（1+11%）×11%=421.17 （万元）A公司因扣减土地价款而抵减的增值税销项税额＝（2 000×50%）÷（1+11%）×11% ＝99.10（万元） A公司土地增值税应税收入＝5 250－421.17＝4 828.83（万元） 会计分录如下（单位：万元）： 1.收到转让房地产收入。 借：银行存款5 250 贷：主营业务收入4 729.73 应交税费——应交增值税（销项税额）520.27 2.因扣减土地价款而可以抵减的销项税额冲减主营业务成本。 借：应交税费——应交增值税（销项税额抵减）99.10 贷：主营业务成本99.10
会计上确认的转让房地产收入为4 729.73万元，允许抵扣的销项税额冲减主营业务成本99.10万元。清算时，缴纳土地增值税确认的应税收入为4 828.83万元，已包含允许抵减的销项税额99.10万元。如果“房地产开发成本”按会计口径计算将导致允许抵减的增值税销项税额重复确认，实际发生的房地产开发成本不能得到全额扣除。故笔者认为清算时应当按抵减的销项税额金额调增“房地产开发成本”99.10万元。
房地产企业土地增值税清算案例复习进程
房地产企业土地增值税清算案例 土地增值税是国家对纳税人出售房地产进行宏观调控和 产业政策调整颗征的一个税种，是按照纳税人转让房地产所 取得的增值额和规定的税率计算征收。 自土地增值税开征以来，地方税务部门在加强征管和组 织收入等方面做了大量工作，征管工作总体情况良好。但也 应看到，贯彻实施中还存在一些问题，有些部门征管工作仍 抓得不够深入、细致，房地产项目竣工后，没有及时予以清 算，还存在征管不严，措施不到位，管理手段落后等一些不 容忽视的问题。如：对应税项目和免税项目划分不够清楚； 少报收入多报扣除项目金额的情况依然存在；扣除项目的分 摊不够合理；对增值额未超过20%的普通住宅、因国家建设 需要依法征用、收回的房地产等免税项目划分不清；部分主 管部门在政策执行中缺乏积极主动性，对必须进行清算的项 目和可以进行清算的完工项目，没有及时组织清算，对土地 增值税征管政策系统性掌握不够扎实，对纳税人政策辅导咨 询不够深入，对同类纳税人同一违法事实的处理不尽相同，
有不做处罚不加收滞纳金的、有处罚并加滞纳金的、有移交 管理局处理的，个别部门对查补的土地增值税在处理上，没 有严格按照《征管法》规定进行处罚、加收滞纳金。据此， 笔者根据国家现行法律、法规，对土地增值税相关政策进行 认真梳理，按照征收、管理、稽查工作各自的职责分工和权 1 限，对土地增值税清算涉税处理有关问题与大家进行探讨交 流，旨在广大执法人员在执行税收政策过程中能够“一把尺 子量到底”，公正、公平、客观的处理涉税问题，并在认真 调查研究的基础上，提出解决的措施和意见。现以某房地产 企业土地增值税涉税案件举例说明，仅供参考。
土地增值税清算案例分析讲解学习
土地增值税清算案例 分析
土地增值税清算案例分析 三、土地增值税清算案例分析 （一）北京市东城区某房地产开发公司土地增值税清算案例分析 北京市东城区某房地产开发有限公司投资建设的“东园小区”项目，在2006年7月，向东城地方税务局提出办理土地增值税清算申请手续。税务部门对该公司所提供的有关清算项目资料进行了验收，特别是对《土地增值税清算鉴证报告》（以下简称《鉴证报告》）中内容和格式进行了重点查验后，同意“东园小区”项目办理土地增值税清算手续。 在公司提交的“东园小区”项目《鉴证报告》中披露的具体情况如下： 第一，整体项目情况简介 1.某房地产开发有限公司建设东园小区项目，是经北京市发展计划委员会于2001年2月以（2001）231号文件批准投资开发的项目的，座落于东城区XX号，规划批准总占地面积80,000平方米。该单位在2003年3月曾到东城地方税务局为该项目办理了土地增值税项目登记手续。 2.该项目于2002年初开工建设，于2003年5月开始对商品房进行预销售，根据北京市房地产勘察测绘所提供实测总建筑面积证明为200,000平方米，可售面积证书中批复商品房销售面积170,000平方米；其余不可出售的自用办公、商业、车库等面积30，000平方米。另外还有配套设施面积12,000平方米。 3.截止2006年5月30日，可售面积中已出售面积为160,000平方米，其中出售住宅120,000平方米、出售商业用房15,000平方米、出售办公用房25,000平方米。剩余未销售面积10,000平方米中，已对外出租4000平方米。 4.公共配套设施用途分别为：变电站和热力站800平方米、物业管理用房200平方米、托儿所2000平方米、派出所500平方米、游泳馆4000平方米、自行车棚1000平方米，车库3500平方米。 5.该项目在2006年5月通过全部工程质量验收，并取得了北京市建设工程质量监督总站颁发的“北京市建设工程质量合格证书”。 6.根据房屋测绘部门对出售商品住宅进行测量后出具的证明为：总商品住宅面积130,000平方米、总商品住宅共7栋为1040套，按单栋计算后，每套平均125平方米，属于2级土地，根据2006年北京市公布的每平方米普通住房平均交易价格12710.4元，规划批复的项目容积率为2.5，因此按照普通标准住宅三个条件的标准，已出售的120,000平方米商品住宅，可以享受普通标准住宅的优惠政策。 7.该项目已销售面积占总建筑面积的比例为：160,000/200,000=80﹪。 第二，取得收入情况说明 该单位于2003年5月开始预销售东园小区的房屋，截止到2006年5月30日，已出售面积为160,000平方米，共取得销售收入总额1,430,000,000元，总额全部为货币收入（人民币）。其中：出售住宅120,000平方米，取得销售收入900,000,000元；出售商业用房15,000平方米，取得销售收入
土地增值税应税收入确认典型案例分析
土地增值税应税收入确认典型案例分析 问：房产转让合同上约定了房价，但不包含转让税金，约定转让税金 由房产受让方承担，转让收入怎样确定？ 答：房产转让合同上约定了房价，约定转让税金由房产受让方承担，先按以下方法计算转让收入：转让收入=合同约定转让价格÷（1+受让房替转让方承担应纳税收的税率之和）。以此方法计算的转让收入合理的，据以计算土地增值税，不合理的，由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。 举四个案例： 案例一个人将土地归还政府取得收入是否征收土地增值税 【案情筒介】 2006年某市朱某通过招拍挂购入土地100亩，当时与国土部门签订的出让合同价格为1000万元，2008年因该市建设需要，政府要求朱某归还该地，并补偿11000万元。朱某取得的补偿收入是否要征土地增值税？ 【解析】根据?土地增值税暂行条例?及其实施细则的规定，转让国有土地使用权属于土地增值税的征税对象，而个人将土地使用权归还政府的行为属于转让土地使用权行为，按照规定应缴纳土地增值税。 但因城市实施规划、国家建设的需要，而被政府批准征用的房产或收回 案例二以房抵债 【案情筒介】某机械制造公司。2006
银行根据当时约定的协议，委托拍卖行将抵押的房产予以拍卖抵债。 1.该公司用房产抵债行为，是否要缴纳土地增值税，从何时开始缴纳土地增值税？ 2.拍卖抵债房地产无增值额是否缴纳土地增值税？ 【解析】 1.?土地增值税暂行条例?规定，土地增值税的纳税人为转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。用房产抵押取得贷款行为是指房产所有人作为债务人或第三人，将依法占有的房产向债权人提供不动产，作为清偿债务的担保而不转移房产所有权的法律行为。此时，房产的所有权在抵押期间并没有发生变更，上述机械制造公司作为房产所有人在抵押期间仍然享有占有、使用、收益等权利。在贷款到期后，因无力偿还贷款本息，银行将所抵押的房产予以拍卖，则房产所有权发生了变更。因此，上述机械制造公司在无力偿还贷款本息，而被银行取得房产用以抵债后，就应该依法缴纳土地增值税。 2.?土地增值税暂行条例?第三条规定，土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。 第六条规定，计算增值额的扣除项目： (1) 取得土地使用权所支付的金额； (2) 开发土地的成本、费用； (3) (4) 与转让房地产有关的税金； (5) 财政部法规的其他扣除项目。 旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政
案例：土地增值税清算报告
**市房地产开发项目 土地增值税清算鉴
证 报 告 ********房屋开发有限公司单位签章：
2014***日月年 土地增值税鉴证报告 **所税鉴字【2014】**号 ******房屋开发有限公司：. 我们接受委托，对贵单位转让“******小区 楼”项目取得的收入应缴纳的土地增值税进6#、7#、3#、4#、1#、2# 行了查证。我们查证的依据是《中华人民共和国土地增值税暂行条例》《实施细则》及相关政策规定，并参照《注册税务师执业准则》对、贵单位所提供的凭证、账册、财务会计报告、有关纳税资料和数据实施了我们认为必要的鉴证程序，同时还包括查阅、核对施工图纸及相关资料、查看现场。贵单位对所提供的会计资料、纳税资料的真实性、合法性和完整性负责。我们的责任是出具客观公正的鉴证报告。 楼”项7#4#、6#、********区1#、2#、3#、经审核，贵单位“ 目： 列至角分)单位:元金额,(土地增值税相关数据取得转让房地产收入37,893,740.001、货币收入25,041,707.00其2、实物收入12,852,033.00中、其他收入3 扣除项目总金额31,638,104.02、取得土地使用权所支付的金额14,373,679.37 2、土地征用及拆迁补偿费0.00 3、开发土地和新建房及配套设施的四项成本 18,256,315.56其、公共配套设施费的成本4172,079.29中、开发土地和新建房及配套设
施的费用52,280,207.42、与转让房地产有关的税金61,995,407.547、从事房地产开发的纳税人加计扣除额4,560,414.84 应缴土地增值税税额为1,060,588.62免缴土地增值税税额为已缴土地增值税税额为608,433.16 项目竣工清算应补（退）土地增值税税额为452,155.46 特此报告 附件： 1、《房地产开发项目土地增值税清算鉴证表》 2、《土地增值税缴款情况汇总表》 3、《普通标准住宅转让收入鉴证表》、《非普通标准住宅和非住 宅房地产转让收入鉴证表》 4、《扣除项目汇总表》 5、《取得土地使用权所支付的金额鉴证表》 6、《土地征用及拆迁补偿费鉴证表》 7、《前期工程费鉴证表》 8、《建筑安装工程费鉴证表》
房地产企业土地增值税清算案例
十一、房地产企业土地增值税的计算(附案例) 土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。土地增值税实行的是四级超率累进税率，计算起来比较麻烦，特别是房地产企业，计算尤为复杂。笔者认为，应从以下几点着手，才能更好的把握其计算。 一、把握两个概念 （1）增值额，即转让土地使用权、地上建筑物及附着物取得收入与扣除项目金额之间的差额。 （2）扣除项目金额，即税法规定准予纳税人从转让收入额中减除项目的金额，它包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金及其他扣除项目等。 二、掌握税率 土地增值税实行的是四级超率累进税率： （1）增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％，速算扣除数为0； （2）增值额超过扣除项目金额50％，未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％，速算扣除数为5％； （3）增值额超过扣除项目金额100％，未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％，速算扣除数为15％； （4）增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％，速算扣除数为35％。 三、确定应税收入 包括货币收入、实物收入及其他收入。其中货币收入是转让土地使用权、房屋产权而收取的价款。实物收入是转让房地产取得的各种实物形态的估价收入。其他收入是转让房地产取得的无形资产或非专利技术等的评估收入。 四、确定扣除项目 （1）取得土地使用权所支付的金额，包括支付地价款和有关登记、过户手续费； （2）房地产开发成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费和开发间接费用； （3）房地产开发费用，主要包括利息支出和其他房地产开发费用。其中其他房地产开发费用按《土地增值税暂行条例》及其实施细则规定：纳税人能铵转移房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构证明的，可按利息加上上述第（1）和（2）项合计的5％以内
房地产企业土地增值税清算案例
房地产企业土地增值税清算案例土地增值税是国家对纳税人出售房地产进行宏观调控和产业政策调整颗征的一个税种，是按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收。自土地增值税开征以来，地方税务部门在加强征管和组织收入等方面做了大量工作，征管工作总体情况良好。但也应看到，贯彻实施中还存在一些问题，有些部门征管工作仍抓得不够深入、细致，房地产项目竣工后，没有及时予以清算，还存在征管不严，措施不到位，管理手段落后等一些不容忽视的问题。如：对应税项目和免税项目划分不够清楚；少报收入多报扣除项目金额的情况依然存在；扣除项目的分摊不够合理；对增值额未超过20%的普通住宅、因国家建设需要依法征用、收回的房地产等免税项目划分不清；部分主管部门在政策执行中缺乏积极主动性，对必须进行清算的项目和可以进行清算的完工项目，没有及时组织清算，对土地增值税征管政策系统性掌握不够扎实，对纳税人政策辅导咨询不够深入，对同类纳税人同一违法事实的处理不尽相同，有不做处罚不加收滞纳金的、有处罚并加滞纳金的、有移交管理局处理的，个别部门对查补的土地增值税在处理上，没有严格按照《征管法》规定进行处罚、加收滞纳金。据此，笔者根据国家现行法律、法规，对土地增值税相关政策进行认真梳理，按照征收、管理、稽查工作各自的职责分工和权 1 限，对土地增值税清算涉税处理有关问题与大家进行探讨交流，旨在广大执法人员
在执行税收政策过程中能够“一把尺子量到底”，公正、公平、客观的处理涉税问题，并在认真调查研究的基础上，提出解决的措施和意见。现以某房地产企业土地增值税涉税案件举例说明，仅供参考。 一、基本案情某房地产企业，成立于2002年9月；经济类型为其他有限责任公司；主要从事房地产开发与经营、建筑材料批发与零售；注册资本为人民币8000万元。经对案件进行认真梳理，该公司在2007年至2011年期间共开发以下房地产项目：（一）该公司自成立以来房产开发项目有：清河北街景墨家园二期、三期B区、A1区、A2区、C区、东方盛世；贺兰县名居华庭、观澜国际、观澜天下；大新镇兴庆华府。其中景墨家园二期、三期B区项目已于2007年10月达到土地增值税清算条件，该企业未向主管税务机关及时填写清算申报表，主管税务机关也未组织清算。（二）经检查核实，该企业开发景墨家园三期A1区、A2区、C区和贺兰县名居华庭房地产项目已