房地产基础知识

房地产基础知识

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房地产基础知识

1. 房地产

房地产又称不动产，是房产和地产的总称，具体地是指土地及其附着物。房产总是以地产联结为一体的，具有整体性和不可分割性。

2. 房地产产权

是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地使用权。具体内容是产权人对房地产的占有、使用、收益和依法处分的权利。

3. 土地使用权

是指土地使用权拥有者对土地使用的权限，包括开发权、收益权、处置权。政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者。土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准并补清地价后可以继续使用。

4. 房地产市场

主要包括房地产买卖、租赁市场。含一级市场、二级市场和三级市场：一级市场是指国家土地管理部门（长春市国土管理局）按土地供应计划，采用协议、招标、拍卖的方式，以土地使用合同的形式，将土地使用权以一定的年限、规定的用途及一定的价格出让给房地产发展商或其他用地者的市场。

二级市场是指房地产发展商根据土地使用合同的要求将建好的房屋连同相应的土地使用权转让给单位和个人的市场。

三级市场是指单位、个人之间的房地产权转让、抵押、租赁的市场，它是在二级市场基础上的第二次或多次转让房地产交易活动的市场。

5. 土地类型

土地按其使用性质划分为：居住、商业、工业、仓储、综合用地、公共设施及自由集资、微利房用地。

6. 三通一平

是指在发展基础上的水通、电通、路通及场地平整。

7. 七通一平

是指上、下水通，排污通、排水通、路通、通讯通、煤气通、电通及场地平整。

8. 土地管理局

代表国家行使土地所有者的权利，以及对房地产市场、房地产行业管理的政府部门。

9. 公证处

是国家的证明机关，是提供法律公证的机构。

10.国土局产权登记处

是专门办理房地产初始登记、转移登记、抵押登记、变更、继承、赠与等手续的部门。。。

11.房地产证

是房屋土地所有权属二合为一的凭证，是房地产权属的法律凭证。12.商品房

是指发展商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并经国土局批准在市场上流通的房地产，它是可领独立房产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与及交换的房地产。

13.复式房

上、下两层二合为一，与标准房的结构方面有区别。

14.面积概念

总建筑面积：是指各层建筑面积的总和。底层建设按外墙墙角以上的外围水平面积计算，二层及二层以上按外墙外围水平面积计算。

建筑面积：是指住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积。高层住宅的建筑面积，则是各层建筑面积之和。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。

使用面积：是指住宅的使用面积，指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和。计算使用面积时有一些特殊规定：跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；内墙面装修厚度也计入使用面积。

公摊面积：商业的公用面积是指住宅内为住户出入方便、正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。开发商在出售商品房时计算的建筑面积存在公共面积的分摊问题。

实用面积：是指它是“建筑面积”扣除公共分摊面积后的余额。

套内面积：是指俗称“地砖面积”。它是在实用面积的基础上扣除了柱体、墙体等占用空间的建筑物后的空间的概念。

房屋的基底面积：房屋的基底面积是指建筑物底层勒脚以上外围水平投影面积。

15.建筑密度

在用地范围内所有建筑物的基底面积总和与地块面积之比。

16.容积率

规定的地块上全部的建筑部面积与地块面积之比。

17.红线图

又叫“宗地图”，是按一定比例尺制作的用以标示一宗地的用地位置、界线和面积的地形平面图。它由政府土地管理部门颁发给土地使用权受让者，受让者只能在红线范围内施工建房。

宗地图是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。它反映一宗地的基本情况。包括：宗地权属界线、界址点位置、宗地内建筑物位置与性质，与相邻宗地的关系等。证书附图即房地产证后面的附图，是房地产证的重要组成部分，主要反映权利人拥有的房地产情况及房地产所在宗地情况。

18.预售许可证

按规定房屋未建好之前出售均要办理此证，发展商将有关资料送到国土局申请，批准后方可预售楼花。

19.外销许可证

凡对境外预售的房屋都要办理此证方可出售。

20.商品房买卖合同

是由政府有关部门统一编制，用以明确买卖双方权利和义务的协议，所有的商品房销售都必须签订此合同。

21.房地产抵押合同

是明确房地产抵押贷款中双方当事人权利和义务关系，由银行、业主和发展商三方签订。

22.银行按揭

是指购房者购买楼房时与银行达成抵押贷款的一种经济行为，业主先付一部分楼款，余款由银行代购房者支付，购房者的楼房所有权将抵押在银行，购房者将分期偿还银行的贷款和利息。

23.预售楼花

即楼宇预售。房地产经营者获取了建设土地，按政府批准的建筑施工图纸施工，且投入开发的资金已达到投资总额的三分之二（用地价款除外），便可向长春市房地产产权登记处申请和办理楼宇预售登记，经批准后方可预售。

24.样板房与示范单位

是指与实际房屋的结构相同，但装修标准按发展商的售楼书而定的房间。示范单位与样板房的装修有区别，目的是为提供给客户做装修参考。

25.物业管理

是房地产管理市场化的一种综合性经营方式，分为维护性管理和经营性管理两类。维护性物业管理的职能，主要为高层与多层住宅、综合写字

楼、标准工业厂房等楼宇及机电设备保养维修、治安、消防、环境卫生及其他服务为业主提供良好的工作和居住环境。经营性物业管理除具有维护性管理职能外，还通过对物业出租经营达到回收投资和获取利润的目的。

26.房地产评估

就是房地产估价师根据房地产的有关信息、数据，选择合适的估价方法，按照一定的估价程序，最后确定物业的价格和价值的过程。评估的主要方法有：1、市场比较法；2、收益还原法；3、剩余法；4、成本法。

27.银行本票

是付款人将款项交存银行，由银行签发给他凭此可以办理转帐结算或支取现金的票据。有效期为一个月。

28.银行汇票

是汇款人将款项交存当地银行，由银行签发给汇款人持往异地办理转帐结算或支取现金的票据。有效期为一个月。

29.银行支票

是银行的存款人签发给受款人办理转帐或委托开户银行将款项支付给受款人的票据。有效期为十天。

30.确权

确权是依照法律、政策的规定，经过房地产申报、权属调查、地籍勘丈、审核批准、登记注册、发放证书等登记规定程序，确认某一房地产的所有权、使用权的隶属关系和他项权利。

31.权属调查包括内容

房地产权属调查包括：审查土地来源是否合法、占地是否超出规定的范围；审查建筑物有没有加层、超面积、改结构、改用途等情况；确认房地产的权利人、权利性质、权属来源、取得时间、使用年限、权利状况、变化情况和用途、价值、等级、座落等。

32.宗地及宗地号代表意思

宗地是地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地块。长春市的土地，以宗地为基本单位统一编号，叫宗地号，又称地号，其有四层含义，称为：区、带、片、宗，从大范围逐级体现其所在的地理位置。33.土地使用的年期确定

凡与土地局签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年期按国家规定执行。即：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。

34.房地产登记的意义

房地产登记是房地产产权管理的主要行政手段，是政府为健全法制，加强房地产管理，依法确认房地产权利的法定手续。房地产登记有三个方面的作用：

· 产权确认，即确认房地产的权属状态；

· 保障权利人的合法权益；

· 加强房地产管理，即通过房地产登记对房地产交易状况进行管理和监督。

35.房地产登记有何法律效力

依法登记的房地产权利受法律保护。房地产权利经核准登记后，产权即到法律上的承认。产权人可以依法对其房地产行使占有、使用、收益和处分权能，任何其他人无权干涉或妨碍，否则产权人可依法请求法律上的保护。

36.《房地产证》有什么作用

《房地产证》是权利人依法管理、经营、使用和处分房地产的凭证。37.房地产登记按下列程序办理:

· 提出申请；

· 受理申请;

· 审查申请文件;

· 权属调查;

· 依法公告;

· 确认房地产权利;

· 将核准登记事项记载在房地产登记册上;

· 计收规费并颁发房地产权利证书;

· 立卷归档。

38.怎样申请房地产登记

申请房地产登记，应当按照长春市国土管理局的有关规定向登记机关提交申请书及有关文件，经审查，申请人的申请符合规定的，登记机关应在规定时间内核准登记，并发给房地产权利证书。

39.申请房地产登记，能否委托他人办理

申请房地产登记，申请人可以委托他人代理。由代理人办理申请的，应向登记机关提交经公证的委托书。

40.同幢建筑物使用功能不一的，土地使用年限怎样确定

同幢建筑物使用功能不一的，有土地合同的，以合同规定的年限为准。其它情况的土地使用年期一律按其中使用期年限最长的进行登记，也就是说，同幢建筑物有住宅和商场的，该幢建筑物土地使用年限按住宅用途年期登记。

41.不满18周岁的个人是否可以购买市场商品房，如果能够则怎样办理只要具备合法身份证明的国内公民都可以在长春购买商品房。但不满18周岁没有民事行为能力或限制民事行为能力的公民，购房时需提交其监护关系证明和监护人身份证明。

42.多个共有人一起购买商品房时所拥有的份额有无限制答

可以由购房者协商自行决定，不作限制。

43.多层和高层的界定

一般以电梯加以界定：7层以下（含7层）不带电梯为多层；8层至20层之间为小高层；20层以上100米以下为高层；100米以上为超高层。

44.几种常见的建筑构造形式

构造形式：是支撑建筑物本身重量的方式。

砖混结构：墙体承重

多层：

框架结构：墙体不承重，仅以梁、柱、板作为承重体系

框架结构：通常适用于20层以下左右的房屋

剪力墙结构：使用钢筋混凝土墙，墙体承重

高层

筒体结构：使用钢筋混凝土墙围合成筒状，起到承重和稳定作用

钢体结构：用特殊钢材作为结构支撑

45.民用建筑工程的几种常见病及成因

外墙渗漏

在框架结构的房屋出现较多，原因有：

填空墙内沙浆不均匀；

建筑用砖质量不合格；

砖的砌筑方法不对，砖线太齐，没有把砖的接口错开；

沙浆批面工序不对，在下层沙浆未完全干透即进行上层批面。

窗框渗水

窗框与外墙接缝处，所填充的沙浆不密实或窗体因质量问题而发生变形。

内墙开裂驳落

因工序时间预留不充分，导致里面一层的沙浆批面未能干透。

下水不足

在施工期间，管道开口未用特制堵头封闭，或因封闭不严而导致杂物进入管道。

上水水压不足

楼顶水箱过小、水位不够或水泵泵力不足。

水管黄锈水

因使用的镀锌水管质量不合格，导致管道内壁生锈，产生黄水现象。

地面开裂

因进行水泥地面劈面的工序中，不同层面的预留时间不足。建筑物分段水平面沉降范围不均匀。

46.基础设施和配套设施的涵义

基础设施

水、电、道路、通讯、煤气等生活必要设施。

配套设施

会所、泳池、中庭花园、儿童乐园等以提高居住质量为目的的设施。47.住宅平面设计和几个概念

1. 客厅与餐厅的相互关系

客厅的标准面积：16—20平米（长—5平米，宽—4平米，以常见三件套沙发摆放为准）

餐厅的标准面积：10—14平米（以6—8人用餐为准）。

2. 采光、通风的顺序要求

首先保证主要功能房（客厅、主卧房）的采光、通风等要求，

再尽可能处理好其他不同功能房的采光、通风等要求。

48.工程部人员基本架构

经理（结构工程师或建筑工程师）、总工程师、结构工程师、建筑工程师、给排水工程师、电器工程师（强电：照明、空调、电梯等；弱电：电话、电视监控、消防报警、保安、电脑网络等）、预决算工程师。

49.工程部职能

地盘工程建设的质量管理、成本管理、工期管理。

50.政府有关部门在房地产开发项目中所起的作用

国家土管理局：批地、报建、验收；

城乡建设委员会：对施工单位、设计院的管理，以及施工手续的审批；消防局：对消防设计的审批及消防设施的验收；

劳动局：电梯的验收和维修申报；质检站：对工程质量的验收监督。环保局：对环境治理的监督；安监站：对施工现场安全措施落实的检查督促